2006年沈陽某公寓項(xiàng)目可研報告_secret

1、二零零六年十二月十六日*公園公寓項(xiàng)目可研報告項(xiàng)目周邊資源分析 1、交通資源分析本項(xiàng)目所在地區(qū)位于鐵西區(qū)的最東面，毗鄰和平區(qū)，。南面為沈遼路、一環(huán)，北面為二環(huán)繞城公路，東鄰凌空街直通興工街；向西直接興華大街等主干道! 公交路線也比較多，交通發(fā)達(dá)，出行便捷！公交資源情況調(diào)查表線路始發(fā)站-終點(diǎn)站（途徑主要地區(qū)）班車時間203艷粉太原街市府廣場北站05:0021:00231金山小區(qū)北陵公園皇寺廣場中華路渾河小區(qū)05:0021:50117騰飛二街醫(yī)大三院陸軍總院五愛街小北關(guān)街05:0020:40257家樂福北*路太原南街方形廣場五愛街中街05:0021:00266人大附小沈陽分校鐵西百貨家樂福中山公園五

2、愛煤炭設(shè)計院06:0018:30268荷蘭村昆山路鐵西廣場興工街沈遼路*路沙山貨運(yùn)站05:3019:20269*家電市場醫(yī)大二院分院生日城方形廣場市政府北站06:0019:30296*小區(qū)新華廣場馬路灣五愛市場中街06:0021:00252*五金城興工街西塔北行遼寧大廈沙河子小區(qū)05:3021:002、公建設(shè)施情況調(diào)查 醫(yī) 院：醫(yī)大二院三部、遼寧婦嬰醫(yī)院、沈陽第五、第八人民醫(yī)院等 購 物：愛客家、家樂福、樂購、鐵西百貨、家具城等 餐飲娛樂：生日城、阿美麗、城建游泳館等公 園：*公園（神羊游樂園）學(xué) 校：小哈津幼兒園、城建幼兒園、*小學(xué)、凌空一校、二校、十五中學(xué)、四中、培英中學(xué)、沈陽外語學(xué)校等3

3、、周邊項(xiàng)目調(diào)查項(xiàng)目名稱順億園城建夢翔之家城建花園云華園青春公寓紫郡城三期宏發(fā)國際名城總建面（萬平）1.025.41582.111020占地面積（萬平）0.182.75.73.81.331007.8容積率5.61.992.62.01.62.5物業(yè)類型普通住宅，獨(dú)棟高層普通住宅，多層、小高層、高層普通住宅，多層、小高層、高層普通住宅，高層,小高層,多層普通住宅，多層、小高層普通住宅，多層普通住宅酒店式公寓，多層、小高層、高層主要戶型面積74、92、12446134149以上40、53、（70、78、89）、110、1232080，主力40603090主力507045180工程進(jìn)度主體完成現(xiàn)房尾房2

4、期主體及配套基本完工，差供暖一層1、2期現(xiàn)房，3期封頂1期現(xiàn)房，2期高層主體完成交房日期07.506.11.30041期現(xiàn)房2期07年8月07.1007.806.底，二期07.8平均售價355032804700起35003250（1，2）期3300，3期3550，4期42004200最高售價3650378049004000345036004950銷售率40%左右95%95%1期90%、2期70%60%1、2期基本售完，3期70%70%物業(yè)費(fèi)0.50.830.80.650.850.81產(chǎn)品特色地?zé)岬責(zé)犴?xiàng)目定位沈陽市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析2006年前三季度，我市房地產(chǎn)市場積極貫徹國家宏觀調(diào)控政策，開發(fā)

5、投資增勢平穩(wěn)，施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房市場銷售活躍，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)良好穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。 一）、我市房地產(chǎn)開發(fā)市場的總體情況 1）、投資增勢平穩(wěn)，增幅趨緩 年初以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資以30%以上的速度快速增長。一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增幅最高，為52.6 %；二季度增幅有所回落，為37.5%；進(jìn)入三季度，增幅繼續(xù)回落。19月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資343.3億元，同比增長36.2%。其中，商品住宅投資261.5億元，同比增長42.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資39.8億元，同比增長12.7%。 2）、施工規(guī)模擴(kuò)大，新開工面積增多 前三季度，商品房屋施工面積3099.1萬平方米，同比增長22.3%。其

6、中，商品住宅施工面積2375.9萬平方米，同比增長23.9%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積497.7萬平方米，同比增長23.4%。19月，商品房新開工面積為1241.2萬平方米，同比增長33.6 %。其中，住宅1044.0萬平方米，同比增長31.9%；商業(yè)營業(yè)用房148.3萬平方米，同比增長81.2 %。 3）、資金到位情況良好，自籌資金比重增大 19月，我市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金468.8億元，同比增長31.5 %，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供了強(qiáng)有力的資金保障。其中,自籌資金到位244.2億元，同比增長36.4 %,占全部到位資金的比重由上年同期的50.2%提高到52.1%，提高1.9個百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款38.

7、3億元，同比下降4.1 %，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行依賴程度降低。 4）、增量房與存量房市場良性互動，市場交易活躍 今年以來，我市增量房市場一直保持活躍的態(tài)勢。19月，全市共銷售各類商品房712.5萬平方米，同比增長16.2%；實(shí)現(xiàn)銷售額248.8億元，同比增長24.3%。其中，商品住宅銷售面積659.0萬平方米，同比增長14.4%；實(shí)現(xiàn)銷售額215.6億元，同比增長20.4%。增量房市場銷售的活躍進(jìn)一步帶動了存量房市場的發(fā)展。1-9月，全市存量房成交464.1萬平方米，同比增長7.5%。其中，住宅成交375.4萬平方米，同比增長5.5%。 二）、我市房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況 1）、土地開發(fā)增速迅猛 19

8、月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地705.6萬平方米，同比增長6.7%。隨著土地購置量的增加，土地開發(fā)投資保持較快增長，全市完成土地開發(fā)投資39.9億元，比上年增加16.1億元，同比增長67%，比房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅高出34.2個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的9.5%提高到11.6%。 2）、房屋竣工面積大幅增長 年初以來，我市開發(fā)商投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢頭，施工進(jìn)度明顯加快，竣工面積不斷增加。截止9月末，商品房屋竣工面積275.4萬平方米，同比增長70.9%。其中商品住宅竣工面積235.9萬平方米，同比增長69.8%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積36.5萬平方米，同比增長194.5%。 3

9、）、規(guī)?；_發(fā)成為沈陽地產(chǎn)主導(dǎo) 目前，我市的房地產(chǎn)開發(fā)由粗放單一模式逐步轉(zhuǎn)入集約規(guī)模開發(fā)；由居住小區(qū)開發(fā)演變成社區(qū)綜合開發(fā)；由核心城區(qū)改造轉(zhuǎn)到城郊大盤開發(fā)；由單純追求數(shù)量向重視居住質(zhì)量和文化景觀轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由中小開發(fā)商逐步向?qū)嵙^強(qiáng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)移，大項(xiàng)目所占比重進(jìn)一步增大。19月，我市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積超10萬平方米的在建項(xiàng)目104個，施工面積為1973.5萬平方米，同比增長37.1%，占全市施工面積63.7 %，比去年同期提高了6.9個百分點(diǎn)。計劃總投資超十億元的項(xiàng)目42個，完成投資76.9億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的22.4%。 4）、中小戶型住宅銷售獨(dú)占半壁江山 在全市商品住宅

10、銷售面積中，小戶型商品住宅銷售占據(jù)首位，比重在五成以上。1-9月，單套面積100平方米以下的商品住宅，銷售352.5萬平方米，占商品住宅的53.5%，其后依次為100120平方米和120150平方米，比重分別為23.8%和14.6%，而150平方米以上的僅8.1%。 三）、當(dāng)前存在的主要問題 在我市住宅市場快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題，應(yīng)引起有關(guān)部門及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視。 1）、經(jīng)濟(jì)適用房投入不足。近年來，全市經(jīng)濟(jì)適用房的投入力度雖有加大，但所占比重小，力度明顯不足，并且大多數(shù)用于拆遷安置，對社會公開銷售的比例仍然偏低。1-9月份，全市經(jīng)濟(jì)適用房完成投資20.3億元，比上年

11、增長4.6倍，僅占住宅投資的7.8%。 2）、商業(yè)地產(chǎn)空置較大。1-9月份，全市商業(yè)營業(yè)用房空置一年以上的面積達(dá)38.9萬平方米，同比增長36.9%。商業(yè)地產(chǎn)在給投資者帶來可觀收益的同時，也存在高風(fēng)險。 四）、總結(jié)依據(jù)上述情況及數(shù)據(jù)分析，各項(xiàng)指標(biāo)說明當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展形勢是規(guī)范的、健康的，處于可持續(xù)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。住宅產(chǎn)品的購買力較高，其中40100平的中小戶型尤其受歡迎！區(qū)域房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析本項(xiàng)目位于鐵西新區(qū)*生活區(qū)，該地區(qū)是鐵西新區(qū)目前非常成熟最具生活氛圍，配套設(shè)施最為完善的地區(qū)。極聚人氣。該地區(qū)新開發(fā)項(xiàng)目較少，較近有云華園、城建夢翔之家，稍遠(yuǎn)一些有青春公寓、紫郡城等，其余多為3年以

12、上的老項(xiàng)目，多數(shù)已經(jīng)售罄。區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地資源較為稀缺！本項(xiàng)目東側(cè)緊鄰國內(nèi)最大的穹頂式主題公園沈陽神羊游樂園，該游樂園的建成開放將為本區(qū)域極大地聚集人氣。 結(jié)論建議和SWOT分析市場分析：區(qū)域內(nèi)新建項(xiàng)目很少，多數(shù)已至尾盤，構(gòu)成威脅的項(xiàng)目基本沒有?？梢苑Q得上競品項(xiàng)目的，近的有順億園、云華園，遠(yuǎn)一些的有青春公寓、紫郡城。順億園距離本案較近，一街之隔，但僅為一棟獨(dú)樓，無園區(qū)，開發(fā)企業(yè)實(shí)力較差，項(xiàng)目形象較差，包裝推廣也較差，交屋標(biāo)準(zhǔn)及配套不是很好，而且戶型及配比不太合理，總體偏大！銷售一般，與本案相比，唯一優(yōu)勢是價格。 紫郡城項(xiàng)目較大，知名度高，以中小戶型為主，客戶以青年白領(lǐng)為主，銷售率比較高！與本案

13、相比，優(yōu)勢在于規(guī)模比較大，戶型設(shè)計及配比較好；市場品牌較好，推廣力度大，一期二期以較低總價聚集較高人氣；劣勢在于位置較偏，地處于洪，二環(huán)之外，配套、交通相對較差。4期預(yù)定價為4200元/平，接近本案預(yù)期定價。 青春公寓規(guī)模小，接近本案，但現(xiàn)較本案地形方正，地貌開闊，比較便于規(guī)劃；戶型配比與本案接近，但設(shè)計一般；地理位置稍好于紫郡城，處于二環(huán)內(nèi)側(cè)，但周圍環(huán)境一般，開發(fā)商口碑較弱。價格相對較低。 其余項(xiàng)目所剩房源不多，多為較大戶型，稍有競爭力的項(xiàng)目為云華園，其地理位置較好，規(guī)模適中，戶型設(shè)計及配比比較好，但銷售已近尾聲，難以對本案形成較大威脅！ 本案分析優(yōu)勢：位置優(yōu)越，公建配套齊全，商業(yè)氛圍濃郁，

14、人氣旺，交通便利。產(chǎn)品差異化設(shè)計，合理的中小戶型及總價會對購房者產(chǎn)生良好的購買欲。劣勢：地形較差，規(guī)劃難度大，東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)皆有高層建筑，距離比較近，采光受較大影響！威脅點(diǎn)：如果本案開發(fā)速度較慢，會被以上競品項(xiàng)目分流較多客戶。機(jī)會點(diǎn)：區(qū)域成熟的居住氛圍，將吸引更多的別的城區(qū)的人前來置業(yè);城建花園等項(xiàng)目的長期運(yùn)作，令本地區(qū)形成了很好口碑，這些項(xiàng)目本身的業(yè)主就能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目產(chǎn)生良好的銷售率及宣傳;神羊游樂園的興建會給本案帶來良好的宣傳效果及升值預(yù)期。 綜合所有調(diào)查數(shù)據(jù)情況分析，得出結(jié)論，本項(xiàng)目適合開發(fā)建設(shè)以中小戶型為主的公寓型住宅項(xiàng)目。 項(xiàng)目賣點(diǎn)建議（略）新技術(shù)新材料分質(zhì)供水系統(tǒng)智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)住宅環(huán)

15、境園林化住宅空間高效化住宅管理專業(yè)化項(xiàng)目規(guī)劃建議（略）景觀規(guī)劃戶型規(guī)劃住宅內(nèi)部裝修規(guī)劃其他建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 1、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案一方案二方案三總占地面積1.2萬平1.2萬平1.2萬平建筑密度70%70%70%容積率2.02.53.0總建筑面積2.4萬平3萬平3.6萬平其中住宅21600平27300平33300平其中商建10%2400平2700平2700平其中車庫（770平）35個35個35個其中網(wǎng)點(diǎn)1700平22002200總戶數(shù)（戶均65平）332420512*建議提供有效車位不少于80個*2、各項(xiàng)開發(fā)成本 土地成本 建安成本3、戶型產(chǎn)品及面積配比建議根據(jù)地塊規(guī)劃特點(diǎn)，建議規(guī)劃建設(shè)4棟小

16、高層建筑，2棟15層，2棟18層，主力戶型4080平，最大不超過100平的中小戶型產(chǎn)品。網(wǎng)點(diǎn)建議2層，最大不超過250平，最好150平以內(nèi)，便于分割組合。戶型面積數(shù)量比例solo3050平19030%一室一廳607013030%兩室兩廳809012540%4、計算依據(jù)建筑工程費(fèi)：本項(xiàng)目4棟小高層，建安成本造價平均每平米 1400元。開發(fā)進(jìn)度：預(yù)計本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度為1年，其中建設(shè)期為 。根據(jù)現(xiàn)實(shí)區(qū)域市場來計算（下面的表一、表二、表三所預(yù)計的成本支出和銷售收入為參考），本項(xiàng)目居住部分的銷售平均價格應(yīng)該為 38004000元每平米，車庫售價為4500元/平，網(wǎng)點(diǎn)售價均價為60006500元/平。 項(xiàng)目

17、開發(fā)進(jìn)度表（表一）工作階段第一年1234567891011121勘測設(shè)計拆遷建安工程基礎(chǔ)配套設(shè)施道路綠化銷售投資進(jìn)度表（表二）第一年1234567891011121勘測設(shè)計50%50%拆遷建安工程20%基礎(chǔ)配套設(shè)施不可預(yù)見費(fèi)每月按比例投入營銷銷售每月按比例投入土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)100%市政配套費(fèi)100%各專業(yè)稅費(fèi)100%銷售進(jìn)度及收入計劃表（表三）住宅總面積27300平，總合同額10920萬元網(wǎng)點(diǎn)總面積2200平，總合同額1430萬元車庫770平，總合同額345.6萬元工作階段第一年4567891011121預(yù)售期（定金3萬）正式銷售期住宅銷售面積273041002730273054605460273

18、0820546銷售套數(shù)456545458590451510住宅銷售合同金額（萬元）1092164010921092218421841092328218住宅銷售回款1351951351351113+25061113+2416+1071556+1071167+535111+161107網(wǎng)點(diǎn)銷售面積網(wǎng)點(diǎn)銷售收入車庫銷售量車庫銷售收入合計12350萬元計算結(jié)果從上述表中計算出來的項(xiàng)目總開發(fā)成本為10055萬元，平均分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e上為3351元/平米，如果按可售住宅面積部分來計算，則為3683元/平米，其中工程成本計算表（30000平）序號內(nèi)容單價金額（萬元）每平米單價住宅每平單價前期工程費(fèi)100300100拆遷100建安工程1200360012001318市政配套費(fèi)230690230不可預(yù)見費(fèi)2%9230.6管理費(fèi)3%13846土地補(bǔ)償費(fèi)（三通一平）3300+7001333各專業(yè)稅費(fèi)利息工程總成本892029733267銷售成本計算表內(nèi)容費(fèi)率金額每平米單價住宅每平單價營業(yè)稅6.1%753萬元251276城市維護(hù)建設(shè)稅7%教育附加費(fèi)2%教育專項(xiàng)資金