2022年房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅

1、RealEstateTax 房產(chǎn)稅1一、房產(chǎn)稅基本原理 （一）概念 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。（二）房產(chǎn)稅的特點(diǎn)： 1.屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個別財(cái)產(chǎn)稅； 2.征稅范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋； 3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。2二、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人與征稅范圍 （一）納稅義務(wù)人 房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是指房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。 1、產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。 2、產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅； 3、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅義務(wù)人。 4、產(chǎn)權(quán)未確定

2、以及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅義務(wù)人。 5、納稅人和個人無租使用其他房產(chǎn)管理部門，免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。 3（二）征稅范圍 1.房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可提供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所?！咎崾尽恳⒁夥慨a(chǎn)不等于建筑物。 與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨(dú)計(jì)價的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅； 但獨(dú)立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房

3、應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。42.征稅范圍 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。不包括農(nóng)村房屋。與城鎮(zhèn)土地使用稅一樣的征稅范圍?！纠哭r(nóng)民王某，2010年將他在本村價值20萬元的樓房出租，取得租金收入3000元。按照房產(chǎn)稅從租計(jì)征的規(guī)定計(jì)算，王某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅360元。解：（1）上述觀點(diǎn)是錯誤的。 （2）房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村房屋，因此，王某不要繳納房產(chǎn)稅。5三、稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算 【解釋】對比記憶計(jì)稅依據(jù)和稅率、稅額計(jì)算公式： 6在確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時，還需要注意以下幾個特殊規(guī)定：1.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)的規(guī)定 對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征

4、房產(chǎn)稅；對只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。假定甲與其他投資人共擔(dān)風(fēng)險，共負(fù)盈虧，則聯(lián)營企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人，從價計(jì)稅。假定甲只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，則甲為房產(chǎn)稅納稅人，從租計(jì)稅。7【例題】某公司2008年購進(jìn)一處房產(chǎn)，2009年5月1日用于投資聯(lián)營（收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險），投資期3年，當(dāng)年取得固定收入160萬元。該房產(chǎn)原值3000萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的減除幅度為30，該公司2009年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為( )。 A.21.2萬元 B.27.6萬元 C.29.7萬元 D.44.4萬元【答案】B 【解析】用房產(chǎn)投資聯(lián)營取得固定收入的，按租金收入計(jì)交房產(chǎn)稅，則該企

5、業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅為未聯(lián)營期間按計(jì)稅余值計(jì)算房產(chǎn)稅與參與對外聯(lián)營取得固定收入比照租金收入計(jì)交房產(chǎn)稅的兩項(xiàng)之和：3000（1-30%）1.2%4/12+16012%=8.4+19.2=27.6(萬元)。82.融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。93.房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定：從2006年1月1日起（1）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。（2）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計(jì)入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相

6、應(yīng)設(shè)施和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)施和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。104.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。 其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。115.對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等?！纠磕称髽I(yè)購置一幢辦公樓, 會計(jì)固定資產(chǎn)賬面記錄房產(chǎn)金額3000萬元,在

7、無形資產(chǎn)賬面記載了購買該幢樓支付的土地使用權(quán)金額1000萬元,當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅原值減除比例30%,則該企業(yè)每年應(yīng)納房產(chǎn)稅: (3000+1000)(1-30%)1.2%=33.6（萬元）12宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價。即：宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。 【例】某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46。 計(jì)入房產(chǎn)原值的地價為24000萬元（應(yīng)

8、稅房產(chǎn)建筑面積2土地單價12000平方米21萬元/平方米24000萬元） 假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92， 則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價為26000萬元。136.對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?！纠}】甲與乙簽訂房屋租賃合同，將一幢原值2500萬元的寫字樓租給乙商戶使用。合同規(guī)定因乙租期為2年，可在入住時有1個月的免收租金期限。按照合同，該寫字樓月租金20萬元，房屋于2010年12月30日交付承租方

9、，并規(guī)定了甲自2011年2月1日起向乙收取租金。則甲在2011年應(yīng)交納的房產(chǎn)稅為（ ）。（當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅原值減除比例20%） A.26.4萬元 B.26.8萬元 C.28.4萬元 D.28.8萬元【答案】C【解析】對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。則甲對于該寫字樓應(yīng)在1月從價計(jì)稅，2月至12月從租計(jì)稅。應(yīng)納房產(chǎn)稅=2500(1-20%)1.2%/12+2012%11=2+26.4=28.4（萬元）14四、稅收優(yōu)惠 P202-203【例】趙某擁有兩處房產(chǎn)，一處原值60萬元的房產(chǎn)供自己和家人居住，另一處原值20萬元的房產(chǎn)于2010

10、年7月1日出租給王某居住，按市場價每月取得租金收入1200元。趙某當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為？應(yīng)納房產(chǎn)稅=120064%=288元 15【例】某省政府機(jī)關(guān)有辦公用房一幢，房產(chǎn)價值5000萬元。2010年將其中的四分之一對外出租，取得租金收入100萬元。已知該省統(tǒng)一規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值時的減除幅度為20%，該省政府機(jī)關(guān)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅為多少？解：省政府機(jī)關(guān)辦公用房免稅 出租部分應(yīng)以租金交稅，應(yīng)納稅額為： 應(yīng)納房產(chǎn)稅=10012%=12（萬元）16【例】某企業(yè)擁有A、B兩棟房產(chǎn)，A棟自用，B棟出租。A、B兩棟房產(chǎn)在2010年1月1日時的原值分別為1200萬元和1000萬元，2010年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期。

11、自2010年5月1日起，該企業(yè)由A棟搬至B棟辦公，同時對A棟房產(chǎn)開始進(jìn)行大修至年底完工。企業(yè)出租B棟房產(chǎn)的月租金為10萬元，地方政府確定按房產(chǎn)原值減除20%的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？【解析】納稅人因房屋大修停用半年以上，大修期間免征房產(chǎn)稅。 A棟房產(chǎn)2010年應(yīng)納的房產(chǎn)稅 =1200（120%）1.2%412=3.84（萬元） 2010年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期，B棟房產(chǎn)2010年應(yīng)納的房產(chǎn)稅=1012%4+1000（120%）1.2%812=11.2（萬元） 該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=3.84+11.2=15.04（萬元） 17五、 征收管理一、納稅義務(wù)發(fā)生的時間：二、納稅期限 房產(chǎn)稅

12、實(shí)行按年征收，分期繳納的辦法，具體納稅期限由省（市、自治區(qū)）政府決定。三、納稅地點(diǎn) 房產(chǎn)稅應(yīng)向房產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)座落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。18【例】某企業(yè)8月10日對委托施工單位建設(shè)的生產(chǎn)車間辦理驗(yàn)收手續(xù)，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原值500萬元。（房產(chǎn)稅計(jì)算余值的扣除比例20%）要求：計(jì)算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 =500（1-20%）1.2%124=1.6（萬元） 19Land Use Tax in Cities and Towns 城鎮(zhèn)土地使用稅20一、城鎮(zhèn)土地使用稅基本原理 （一）概念 城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對

13、擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。（二）特點(diǎn)：P20521二、納稅義務(wù)人與征稅范圍（一）納稅義務(wù)人 是使用城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)土地的單位和個人。納稅人通常包括以下幾類： 1、擁有土地使用權(quán)的單位和個人； 2、擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實(shí)際使用人和代管人為納稅人； 3、土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其實(shí)際使用人為納稅人； 4、土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。（以實(shí)際使用土地面積） 22（二）征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍是： 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)屬于國家所有和集體所有的土地。 【特殊規(guī)定】公園、名勝古跡內(nèi)索道公司的經(jīng)

14、營用地應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅； 23三、稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算全年應(yīng)納稅額 實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）適用稅率 （一）稅率：土地使用稅每平方米年稅額如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。 經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，土地稅額可適當(dāng)降低，但降低額不得超過稅率表中規(guī)定的最低稅額30%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額可適當(dāng)提高，但須報財(cái)政部批準(zhǔn)。 24（二）計(jì)稅依據(jù)實(shí)際占用土地面積 1、以測定面積為計(jì)稅依據(jù)，適用于由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的納稅人。 2、以證書確認(rèn)的土地面積為計(jì)稅

15、依據(jù)，適用尚未組織測量土地面積，但持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的納稅人。 3、以申報的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，適用于尚未核發(fā)土地使用證書的納稅人。25【例】甲企業(yè)（國有企業(yè)）生產(chǎn)經(jīng)營用地分布于A、B、C三個地域，A的土地使用權(quán)屬于甲企業(yè)，面積9000平方米；B的土地使用權(quán)屬甲企業(yè)與乙企業(yè)共同擁有，面積5000平方米，實(shí)際使用面積各半；C面積3000平方米，甲企業(yè)一直使用但土地使用權(quán)未確定。假設(shè)A、B、C的城鎮(zhèn)土地使用稅的單位稅額為每平方米5元，甲企業(yè)全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅為？城鎮(zhèn)土地使用稅 （ 9000 50002 3000）5 72500元 26【例】某城市的一家公司，實(shí)際占地23000平方米

16、。由于經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，年初該公司又受讓了一尚未辦理土地使用證的土地3000平方米，公司按其當(dāng)年開發(fā)使用的2000平方米土地面積進(jìn)行申報納稅，以上土地均適用每平方米2元的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額。該公司當(dāng)年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅為？應(yīng)納稅額 （230002000）250000（元） 27四、稅收優(yōu)惠 【歸納】P208第9點(diǎn)28【例】下列各項(xiàng)中，可以免繳城鎮(zhèn)土地使用稅的有（ ）。 A.財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位的食堂用地 B.名勝古跡場所設(shè)立的照相館用地 C.公園內(nèi)設(shè)立的影劇院用地 D.宗教寺廟人員的生活用地答案：AD29【例】下列各項(xiàng)中，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的有（ ）。 A.用于水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的生產(chǎn)用地 B.名勝古

17、跡園區(qū)內(nèi)附設(shè)的照相館用地 C.公園中管理單位的辦公用地 D.學(xué)校食堂對外營業(yè)的餐館用地答案： BD30【例】某企業(yè)2010年度共計(jì)擁有土地65000平方米，其中子弟學(xué)校占地3000平方米、幼兒園占地1200平方米、企業(yè)內(nèi)部綠化占地2000平方米。城鎮(zhèn)土地使用稅4元/平方米，計(jì)算該企業(yè)2010年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。該年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅： （6500030001200）4=243200（元）31【例】某公司與政府機(jī)關(guān)共同使用一棟共有土地使用權(quán)的建筑物。該建筑物占用土地面積2000平方米，建筑物面積10000平方米（公司與機(jī)關(guān)的占用比例為4:1），該公司所在市城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米

18、5元。該公司應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅為？ 應(yīng)納稅額=20004/55=8000（元） 32【例】某供熱企業(yè)占地面積80000平方米，其中廠房63000平方米（有一間3000平方米的車間無償提供給公安消防隊(duì)使用），行政辦公樓5000平方米，廠辦子弟學(xué)校5000平方米，廠辦招待所2000平方米，廠辦醫(yī)院和幼兒園各1000平方米，廠區(qū)內(nèi)綠化用地3000平方米；2010年度該企業(yè)取得供熱總收入5000萬元，其中2000萬元為向居民供熱取得的收取。城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米3元，該企業(yè)2010年度應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅為？【解析】免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；向居民供熱并向居民收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)暫免征收土地使用稅。應(yīng)納的城鎮(zhèn)土地使用稅=（80000-3000-5000-1000-1000）3（5000-2000）5000=126 000元33五、征收管理 （一）納稅期限： 按年計(jì)算、分期繳納（二）納稅義務(wù)發(fā)生時間：（三）納稅地點(diǎn)： 土地所在地34（二）納稅義務(wù)發(fā)生時間 使用城鎮(zhèn)土地，一般是從次月起發(fā)