東華ZZ中學(xué)物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目服務(wù)方案（DOC47頁(yè)）

1、服務(wù)文件目錄第一章 廣州東華物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介1第二章 服務(wù)工作目標(biāo)6第三章 物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)設(shè)立和整體運(yùn)作流程7第四章 質(zhì)量保證措施10第一節(jié) 保安管理10第二節(jié) 清潔管理16第三節(jié) 綠化管理19第四節(jié) 宿舍管理26第五節(jié) 水電維修管理29第五章 工作人員的培訓(xùn)及管理32第一節(jié) 人員培訓(xùn)32第二節(jié) 人員管理36第六章 項(xiàng)目經(jīng)理簡(jiǎn)歷表40第七章 主要管理及服務(wù)人員一覽表41第八章 對(duì)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾42第九章 服務(wù)響應(yīng)差異表43倍訊易 /第一章 廣州東華物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介公司概述廣州東華物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱東華物業(yè)）是廣州市最早涉足物業(yè)管理行業(yè)、建設(shè)部第一批核發(fā)一級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物

2、業(yè)管理公司，其前身為廣州東山區(qū)引進(jìn)外資住宅建設(shè)指揮部東湖新村管理處，該管理處被建設(shè)部譽(yù)為全國(guó)第一個(gè)管理處。隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，1987年成立了廣州東華實(shí)業(yè)管理服務(wù)公司；2001年，更名為廣州東華物業(yè)管理有限公司。東華物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊(duì)伍、高效的運(yùn)行機(jī)制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有效的質(zhì)量保障體系，而且養(yǎng)殖之家 /形成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。經(jīng)過(guò)二十多年的積累與發(fā)展，東華物業(yè)已成為全國(guó)頗具規(guī)模和名望的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)，注冊(cè)資金550萬(wàn)元，員工總?cè)藬?shù)達(dá)700多人，88%以上的管理層人員取得大專以上學(xué)歷；中級(jí)職稱以上的管理人

3、員和工程技術(shù)人員也有120人，取得了建設(shè)部的全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證的人員達(dá)到100人。憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和較高的管理水平，東華物業(yè)取得了一系列令人矚目的優(yōu)異成績(jī)。1992年，東華物業(yè)管理的五羊新村以總分第一名的好成績(jī)，在建設(shè)部組織的全國(guó)模范文明住宅小區(qū)評(píng)比中折桂；1998年8月，東華物業(yè)在廣州地區(qū)的同行業(yè)中，首家通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系國(guó)際、國(guó)內(nèi)雙認(rèn)證；環(huán)境優(yōu)雅的會(huì)所泳池從1988年開始，東華物業(yè)及其所管理的物業(yè)屢獲殊榮。在1988年到1992年的五年時(shí)間，五羊新村一路凱歌高奏，囊括了“市優(yōu)”、“省優(yōu)”、“國(guó)優(yōu)”等所有級(jí)別的榮譽(yù)。在五羊新村以總分第一名的成績(jī)被評(píng)為全國(guó)模范文明小區(qū)后，

4、東華物業(yè)管理模式風(fēng)靡全國(guó)，從各地趕來(lái)的參觀者絡(luò)繹不絕。羊城晚報(bào)等多家新聞媒體，歷時(shí)多年對(duì)東華物業(yè)的管理模式、管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行全方位報(bào)道，有力地促進(jìn)了東華物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)在全國(guó)的推廣；2001年4月，東華物業(yè)經(jīng)層層嚴(yán)格審批，被建設(shè)部評(píng)定為全國(guó)首批具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；2001年年末，東華物業(yè)又率先通過(guò)ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證，建立起了規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度；2003年年末，東華物業(yè)又通過(guò)ISO9001、 ISO2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書年審；2004年年末，公司管理近二十年的五羊新村順利通過(guò)了市優(yōu)復(fù)檢。 企業(yè)文化經(jīng)營(yíng)理念：盡心盡力，做到最好，創(chuàng)造宜人的家居生活經(jīng)營(yíng)原則

5、：信譽(yù)為本，質(zhì)量取勝管理模式：企業(yè)化、規(guī)?；?、專業(yè)化、人性化的管理管理目標(biāo)和質(zhì)量方針目標(biāo)通過(guò)全體員工的努力，確保管理轄區(qū)內(nèi)市政、園林、綠化、設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)作和維持正常的社區(qū)生活秩序；確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的不斷提高，使顧客滿意度不斷提高，為業(yè)主/住戶營(yíng)造一個(gè)“安全、優(yōu)美、環(huán)?！钡囊巳思揖由瞽h(huán)境；確保質(zhì)量管理體系在管理服務(wù)中得到貫徹實(shí)施；并通過(guò)認(rèn)證機(jī)構(gòu)的年檢，使我司的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益逐年提高。質(zhì)量方針“盡心盡力，做到最好”公司所取得的國(guó)家認(rèn)證情況1998年7月，我司的管理體系通過(guò)德國(guó)DQS和中國(guó)方圓標(biāo)志認(rèn)證委員會(huì)質(zhì)量認(rèn)證中心的ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)合認(rèn)證，成為廣州地區(qū)首家通

6、過(guò)質(zhì)量管理體系國(guó)際國(guó)內(nèi)雙認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。 2001年年末，東華物業(yè)又率先通過(guò)ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證，在物業(yè)管理中融入環(huán)境管理理理念，建立了規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的環(huán)境管理制度。瑞士SGS向我司頒發(fā)的ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書。中國(guó)方圓向我司頒發(fā)的ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書。2001年4月，我司憑借良好的信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的管理和豐富的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)層層嚴(yán)格審批，在申報(bào)的近千家物業(yè)管理企業(yè)中脫穎而出，被國(guó)家建設(shè)部評(píng)為全國(guó)首批物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)（全國(guó)共40家，廣州僅4家）。2004年2月，我司憑借優(yōu)質(zhì)的清潔服務(wù)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)重重嚴(yán)格審批，被廣州環(huán)衛(wèi)行業(yè)協(xié)會(huì)授予廣州市市容

7、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)資質(zhì)認(rèn)定書。經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展潮流，東華物業(yè)堅(jiān)持開拓進(jìn)取的企業(yè)精神。在人力資源管理方面，堅(jiān)持向外吸收人才和對(duì)內(nèi)培養(yǎng)人員雙管齊下的做法。一方面，不斷吸納高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才充實(shí)管理層，到目前為止，大專以上學(xué)歷的員工已占到管理層人員總數(shù)的88%；另一方面，建立完善的培訓(xùn)機(jī)制，積極鼓勵(lì)員工參加內(nèi)部及外部的各類專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，培養(yǎng)了一大批業(yè)務(wù)能力較強(qiáng)、技術(shù)水平過(guò)硬的專業(yè)管理隊(duì)伍，有力地保證了公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量的高質(zhì)素。在體制改革、完善機(jī)制的同時(shí)，公司在社會(huì)效益方面也取得了豐碩的成果。在管理工作中一直堅(jiān)持“以人為本、業(yè)戶至上”的服務(wù)宗旨及“盡心盡力，做到最好”的針量方針，通

8、過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的管理、貼心的服務(wù)、良性的溝通，使得各項(xiàng)管理、服務(wù)工作均得到了廣大業(yè)主住戶的充分肯定。多年來(lái)的管理、服務(wù)咨詢調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，住戶對(duì)我司的管理服務(wù)滿意率均保持在90%以上，紛至沓來(lái)的一面面錦旗就是最好的見證。我司一方面努力做好各項(xiàng)基本的物業(yè)管理服務(wù)工作（清潔、園林綠化、保安、公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)等）；另一方面我司在做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作的同時(shí)，針對(duì)現(xiàn)代社會(huì)中人情關(guān)系淡漠，鄰里互不關(guān)心的問(wèn)題，致力營(yíng)造社區(qū)文化，定期或不定期組織開展多姿多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，如：太極拳、交誼舞、大合唱、舞蹈班、粵曲、象棋、書法、美術(shù)、攝影、園藝等各類文體興趣班；進(jìn)行征文比賽、釣魚比賽、象棋比賽、拖拉機(jī)比賽等；組建少年籃

9、球隊(duì)等。通過(guò)舉辦一系列的業(yè)戶集體活動(dòng)，使業(yè)戶們互相認(rèn)識(shí)、互相幫助、互相團(tuán)結(jié)；建立業(yè)戶間的友誼，增進(jìn)業(yè)戶間的溝通；消除業(yè)戶與業(yè)委會(huì)、業(yè)戶與物業(yè)管理管理處之間的隔閡；使小區(qū)形成欣欣向榮、安居樂(lè)業(yè)的美好生活。我司還編印了社區(qū)期刊天下一家免費(fèi)贈(zèng)送業(yè)戶閱覽，讓大家共同參與到大廈的管理、服務(wù)中來(lái)，為業(yè)主、住戶營(yíng)造溫馨祥和的社區(qū)氛圍。為此南方都市報(bào)、廣州電視臺(tái)等多家新聞媒體亦對(duì)此進(jìn)行了專題報(bào)道。隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對(duì)特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢(shì)，我司提供的有償服務(wù)得到了廣大業(yè)主和住戶充分肯定。近年來(lái)除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務(wù)得到進(jìn)一步的發(fā)展外，像會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理、智能化信息服務(wù)等新興的服

10、務(wù)內(nèi)容也成為我司在各個(gè)樓盤和社區(qū)實(shí)施的重要工作。我司深信在全體員工的勤奮耕耘下，現(xiàn)在、將來(lái)必將開拓出更廣闊的物業(yè)管理新天地，實(shí)現(xiàn)為廣大業(yè)主“創(chuàng)造宜人家居生活”的理想。廣州東華物業(yè)管理有限公司的控股公司廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司成立于2000年7月，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元。短短一年期間，被廣州市譽(yù)為物業(yè)管理行業(yè)的“后起之秀”于2001年12月獲得廣州市二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司以股權(quán)收購(gòu)及資產(chǎn)重組的模式，針對(duì)廣州市物業(yè)管理的國(guó)營(yíng)企業(yè)屬下的物業(yè)管理公司作為開發(fā)對(duì)象，分別于2002年10月收購(gòu)廣州東華實(shí)業(yè)公司屬下的廣州東華物業(yè)管理有限公司（一級(jí)資質(zhì)，在管面積593萬(wàn)平方米），

11、于2004年4月收購(gòu)廣州白云山集團(tuán)屬下的廣州百潤(rùn)物業(yè)有限公司（二級(jí)資質(zhì)，在管面積87萬(wàn)平方米），于2004年12月收購(gòu)新一方實(shí)業(yè)公司屬下的廣州新一方物業(yè)管理有限公司（二級(jí)資質(zhì)，在管面積54萬(wàn)平方米）。經(jīng)過(guò)7年多年來(lái)的辛勤耕耘，廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司（在管面積161萬(wàn)平方米）及其所控股的旗下三家物業(yè)管理公司從管理上合理利用資源，有效地達(dá)到成本控制，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，得到了業(yè)界及廣大業(yè)主的高度認(rèn)同，于2007年11月，廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司獲得物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)，也因此成為到目前為止，廣州物業(yè)管理行業(yè)中在管面積最大的物業(yè)管理公司（地產(chǎn)商集團(tuán)屬下的公司除外），近三年來(lái)的在管面積達(dá)建筑面

12、積895萬(wàn)平方米，其中住宅面積達(dá)建筑面積640萬(wàn)平方米。第二章 服務(wù)工作目標(biāo)一、服務(wù)工作目標(biāo)：房屋建筑的完好率達(dá)到98以上；報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100；清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98以上；管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；學(xué)生宿舍管理服務(wù)滿意率達(dá)98以上；有效投訴處理率100；服務(wù)滿意率達(dá)95以上；綠化完好率達(dá)到98以上；道路完好率達(dá)到98；各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100；無(wú)服務(wù)安全事故發(fā)生。第三章 物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)設(shè)立和整體運(yùn)作流程物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本物業(yè)管理處按“直線制”

13、設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。一、管理處組織架構(gòu)保安消防部管理處宿舍管理部清潔綠化部工程維修部水電工宿管部長(zhǎng)保安部長(zhǎng)清潔綠化部長(zhǎng)工程主管保安班長(zhǎng)保安員義務(wù)消防員男生宿舍管理員女生宿舍管理員清潔員綠化工二、管理處組織架構(gòu)描述：1.組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能，采用管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書，實(shí)行獨(dú)立核算。2.管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的

14、團(tuán)隊(duì)。3.管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。4.保安消防部的職責(zé)是維持轄區(qū)良好的公共治安秩序，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)防火、防盜、防事故等工作。5.宿舍管理部的職責(zé)是維持學(xué)生宿舍樓正常的學(xué)習(xí)生活秩序，督促學(xué)生遵守宿舍紀(jì)律，搞好宿舍衛(wèi)生，協(xié)助學(xué)校進(jìn)行諸如雅室評(píng)比等各項(xiàng)工作。6.清潔綠化部的職責(zé)主要是負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍樓的公共環(huán)境衛(wèi)生，保持清新宜人的學(xué)習(xí)生活環(huán)境，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的綠化物進(jìn)行精心養(yǎng)護(hù)和維護(hù)工作。7.工程維修部的職責(zé)是負(fù)責(zé)轄區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、檢修以及客戶的請(qǐng)修工作。三、管理服務(wù)人員的配備（81人）常駐主管：1人1、初中校區(qū)22人 保安：10人花工：2人 清潔：1

15、0人2、高中校區(qū)58人 保安：24人花工：4人清潔：15人宿管：10人司機(jī)：1人 高壓電工：4人第四章 質(zhì)量保證措施第一節(jié) 保安管理治安管理一、治安管理服務(wù)內(nèi)容學(xué)?；緦?shí)行封閉式管理；實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；執(zhí)行學(xué)校內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等；結(jié)合學(xué)校特點(diǎn)，制訂安全防范措施；進(jìn)出學(xué)校各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；學(xué)校停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊；非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔；危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。及時(shí)處理學(xué)校內(nèi)各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理部門并做好記錄

16、；檢查學(xué)校設(shè)施是否完好；負(fù)責(zé)停車場(chǎng)區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通；檢查門崗出入設(shè)備、工具及非開放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；監(jiān)督學(xué)校內(nèi)裝修項(xiàng)目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。二、 門崗服務(wù)門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實(shí)行24小時(shí)立崗秩序管理服務(wù)；在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；立崗姿勢(shì)端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問(wèn)，禁止與他人閑聊。做好人員進(jìn)出管理工作。監(jiān)督物品進(jìn)出管理。負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出、停放管理工作。三、人員及物品出入管理按照學(xué)校要求所有出入人員一律憑學(xué)生證或工作證出入校園。對(duì)沒(méi)有按照要求的人員進(jìn)行登記和糾正工作。對(duì)裝修施工人員的進(jìn)出管理進(jìn)行

17、辦卡登記做到一人一卡，按照裝修管理規(guī)定認(rèn)真管理轄區(qū)內(nèi)的裝修施工人員。做好轄區(qū)物品進(jìn)出管理工作，阻止易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品進(jìn)入轄區(qū)，按照物品放行工作程序做好轄區(qū)物品放行工作。四、車輛管理對(duì)機(jī)動(dòng)車進(jìn)出實(shí)行出入證制度、登記制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。停車場(chǎng)車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報(bào)告，做好記錄。對(duì)于外來(lái)車輛實(shí)行管制和臨時(shí)出入卡制度。車輛駛出學(xué)校時(shí)，收回停放證，做好記錄。對(duì)自行車的管理我們認(rèn)為車主為自行車有償安裝“可分式防盜車牌”，是防止車輛丟失的有效方法。五、巡崗服務(wù)管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天

18、候治安管理巡視服務(wù)。巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場(chǎng)等；按治安管理服指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間?？蛻粜枰獛椭鷷r(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理；發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過(guò)對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理；遇緊急情況，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)；巡視結(jié)束后，交接巡視器材；六、

19、突發(fā)事件的處理發(fā)生火警立即用對(duì)講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；通知并協(xié)助做好人員撤離危險(xiǎn)區(qū)的工作；做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。發(fā)生刑案1、立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門110并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并救護(hù)傷員；2、向發(fā)現(xiàn)人和周圍人了解情況并記錄。3、向公安人員提供情況，協(xié)助破案。發(fā)生盜、搶事件 1、用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；2、對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門110；3、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助破案。發(fā)現(xiàn)觸電事故1、切斷電源，使觸電者脫離電源；2、報(bào)告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請(qǐng)求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來(lái)現(xiàn)場(chǎng)

20、；3、引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；4、無(wú)救護(hù)車時(shí)，臨時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。發(fā)現(xiàn)電梯困人1、立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，督促設(shè)備人員迅速前往處理；2、安慰被困人員；3、協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn)，安全接應(yīng)被困人員。消防管理消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺(jué)，將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。我們著重開展以下幾項(xiàng)工作： 一、我們堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。二、加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作（一）消防教育宣傳工作：我們將在校園宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座。我們還將不定期的向?qū)W校

21、師生人員發(fā)放一冊(cè)消防知識(shí)手冊(cè)。（二）做好消防培訓(xùn)及演練工作：重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和師生共同參與的消防演練，提高全體師生及學(xué)校工作人員的“自救”意識(shí)和能力，防范于未然。三、加強(qiáng)裝修的消防管理（一）對(duì)裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。（二）對(duì)于復(fù)雜裝修、大面積裝修，要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案，方可開工。（三）在裝修期間，我們將通過(guò)設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法，著重解決違章占用消防通道的問(wèn)題，保證消防通道的順暢。四、建立消防快速反應(yīng)分隊(duì)結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處“消防快

22、速反應(yīng)分隊(duì)”，以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下：（一）報(bào)警1、管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí)，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。2、管理處值班員接到火警報(bào)警后，應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場(chǎng)，查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。（二）召集1、火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場(chǎng)，參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理協(xié)助進(jìn)行指揮。3、到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須聽從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。（三）滅火1、現(xiàn)場(chǎng)指揮根據(jù)火場(chǎng)情況，迅速組織到場(chǎng)員

23、工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。2、滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場(chǎng)。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場(chǎng)的人員迅速由消防通道疏散，同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。3、后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令，向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。4、若火勢(shì)過(guò)大且消防警已到場(chǎng)時(shí)，不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。（四）善后與恢復(fù)火勢(shì)完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計(jì)損失，向上級(jí)提交事故報(bào)告。第二節(jié)

24、清潔管理一、清潔管理（一）清潔衛(wèi)生管理要點(diǎn)：1全員保潔，人過(guò)地凈；重點(diǎn)部位，重點(diǎn)保潔。2確保轄區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全；3建立專業(yè)化的保潔隊(duì)伍，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行每日10小時(shí)保潔服務(wù)；4生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類袋裝，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。（二）清潔管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目具體措施標(biāo)準(zhǔn)01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁干凈無(wú)垃圾粘附物垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗，每周徹底消殺一次垃圾車無(wú)明顯附著物，垃圾池周圍無(wú)積水、污漬02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次2、瓷磚地面每

25、日用地拖擦拭一遍3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無(wú)煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡2、瓷磚地面干凈，無(wú)明顯污跡黑印，無(wú)積水，條縫清晰3、大理石地面光亮，可映出照明輪廓，干凈無(wú)蠟跡03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無(wú)明顯灰塵，無(wú)蛛網(wǎng)2、瓷磚墻面目視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼，用白紙巾擦拭表面50厘米，紙巾不被明顯污染3、外墻光亮、整潔，無(wú)明顯水漬、油漬04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無(wú)積塵05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮，目視無(wú)塵2、箱頂、側(cè)無(wú)塵，用

26、白紙巾擦試30厘米不被明顯污染3、無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮，無(wú)灰塵、污跡、無(wú)水珠2、窗臺(tái)目視無(wú)積塵3、鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無(wú)塵，用白紙緊擦拭30厘米，紙巾不被明顯污染樓梯梯級(jí)每天清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次目視干凈無(wú)垃圾，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡（油污、黑印等）08各種指示牌、標(biāo)識(shí)每周清洗擦抹一次目視無(wú)明顯積塵、無(wú)水珠、無(wú)破損09集中綠地每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次草坪目視干凈，無(wú)明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無(wú)磚頭、大石子，配自動(dòng)剪草機(jī)10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮，目視無(wú)塵、

27、無(wú)水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無(wú)明顯的可見積塵11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時(shí)清潔污染處瓷貼片干凈、無(wú)明顯污跡、水垢12地面其他公共設(shè)施每月徹底擦抹一次，隨時(shí)清潔污染處無(wú)亂張貼，無(wú)亂涂劃，無(wú)破損13廣場(chǎng)地磚、轄區(qū)道路每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次目視干凈，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡，條縫清晰、無(wú)雜草二、“四害”消殺維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生，進(jìn)行除蟲、滅鼠消殺服務(wù)，進(jìn)而提升轄區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊(duì)伍，配備消殺器材，定期對(duì)轄區(qū)進(jìn)行消殺，每周五將對(duì)小區(qū)的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進(jìn)行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門可以調(diào)

28、整消殺的頻率，進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)防治，減少蚊蠅蟲的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查，收集客戶反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患。（一）消殺時(shí)間：每周五下午。（二）消殺地點(diǎn)：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、食堂宿舍、設(shè)備房、消防梯、停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。 （三）消殺過(guò)程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害；投藥、放藥、裝籠、堵洞，消滅鼠患。（四）經(jīng)常巡查、抽查，收集客戶反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等蟲害和鼠患。第三節(jié) 綠化管理園林綠化是有生命的，可以美化

29、生活，陶冶情操，對(duì)實(shí)現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過(guò)建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)校園，極大的提高環(huán)境效益。實(shí)行園林綠化管理校園的綠化系統(tǒng)由花壇綠化的“點(diǎn)”，道路綠化的“線”，綠地的“面”組成。綠化本著“經(jīng)濟(jì)、美觀”的指導(dǎo)思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點(diǎn)與一般，集中與分散，點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化，收到“立地成景，四季常青的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。園林綠化的布置注意層次的搭配，正確選擇植物的品種，配置必要的速生、抗病

30、蟲的花草樹木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺(jué)效果。二、綠化養(yǎng)護(hù)管理俗話說(shuō)：“三分種樹，七分養(yǎng)護(hù)”，這說(shuō)明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時(shí)，還要針對(duì)不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，對(duì)生存的客觀條件的要求，進(jìn)行針對(duì)性的和動(dòng)態(tài)性的管理。做到樹木生長(zhǎng)茂盛無(wú)枯枝，樹形美觀完整無(wú)傾斜，花壇土壤疏松無(wú)垃圾，草坪平整清潔無(wú)雜草。三、綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1、草坪1.1養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求a. 草坪覆蓋度不少于95%；b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；c. 應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常

31、，生長(zhǎng)良好，無(wú)雜草；1.2灌溉、排水a(chǎn). 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長(zhǎng)時(shí)間積水；b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長(zhǎng)期、草種等因素確定；c. 灌溉時(shí)期和灌溉時(shí)間可按下列規(guī)定：-冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長(zhǎng)。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。-暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長(zhǎng)。1.3修剪a. 草坪長(zhǎng)到60-70mm時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。1.4清除雜草a. 應(yīng)及時(shí)清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。1.5施肥a. 冷地型草種追肥宜在

32、春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.6病蟲害防治a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；b. 對(duì)不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。1.7草坪更新a. 更新復(fù)壯的方法有：補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。1.8其他養(yǎng)護(hù)a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm；2、喬灌木2.1灌溉與排水a(chǎn). 對(duì)新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，

33、應(yīng)保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧；c. 灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；d. 樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。2.2中耕除草a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對(duì)其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過(guò)分潮濕的時(shí)候進(jìn)行；d. 中耕深度以不影

34、響根系生長(zhǎng)為限。2.3 施肥a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長(zhǎng)期施追肥，可以按照植株的生長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行；“注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長(zhǎng)期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為25-30cm；d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅

35、，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。2.4修剪、整形a. 樹木應(yīng)通過(guò)修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢(shì)，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長(zhǎng)茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。-喬木類：主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。-灌木類灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，

36、分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。-綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對(duì)多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b. 修剪時(shí)切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時(shí)必須保證安全；c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹勢(shì)為主，宜輕剪。有傷流的樹種

37、應(yīng)在夏、秋兩季修剪。3、補(bǔ)植樹木3.1 樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植；3.2 補(bǔ)植季節(jié)a. 落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。b. 針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后、降霜以前補(bǔ)植。3.3補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來(lái)樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。4、枯死植株的挖除4.1結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整；4.2枯死的大樹挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。5、花壇花境5.1花壇的養(yǎng)護(hù)、管理a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆

38、水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；b. 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；c. 花卉生長(zhǎng)旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時(shí)做好病蟲害防治工作；e. 花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過(guò)5天；g. 花卉應(yīng)生長(zhǎng)健壯、花型正、花色艷、花期長(zhǎng)，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗。花壇內(nèi)缺株倒苗不得超過(guò)3-5處，無(wú)枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。第四節(jié) 宿舍管理一、宿管員崗位職責(zé)宿舍管理員實(shí)行2

39、4小時(shí)輪流值班制，每天8：00接班，次日8：00交班。必須按時(shí)上下班，做好交接班工作。遵守勞動(dòng)紀(jì)律，不得遲到、早退、脫崗（不在崗達(dá)15分鐘即視為脫崗）。管理員負(fù)責(zé)本崗位的秩序及安全管理工作，要忠于職守，上崗時(shí)不得做與本職工作無(wú)關(guān)的事。文明執(zhí)勤，服務(wù)熱情、主動(dòng)，注意工作方法，不與他人發(fā)生爭(zhēng)吵。嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度，按時(shí)開、關(guān)宿舍大門，并督促學(xué)生自覺(jué)遵守。要求熟悉本宿舍人員的住宿情況，嚴(yán)格出入登記和訪客登記制度。熟悉學(xué)生宿舍管理辦法及學(xué)生手冊(cè)中的相關(guān)規(guī)定，并在學(xué)生中加以宣傳、教育，嚴(yán)格日常管理，努力提高管理水平。了解消防知識(shí)和技能，學(xué)會(huì)使用消防器材和設(shè)施，遇到火警等突發(fā)事件要冷靜處理，及時(shí)匯報(bào)有關(guān)

40、部門并引導(dǎo)學(xué)生有序疏散。同事之間相互尊重，相互團(tuán)結(jié)，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，共同做好管理工作。服從分配，聽從指揮，愛(ài)崗敬業(yè)，積極完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。7.11對(duì)工作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向保安或管理員匯報(bào)。二、出入登記和訪客制度按照學(xué)校規(guī)定嚴(yán)格控制人員進(jìn)出宿舍情況；非宿舍開放時(shí)間進(jìn)出宿舍的人員一律做好登記，杜絕學(xué)生無(wú)批條進(jìn)入宿舍；禁止異性進(jìn)入學(xué)生宿舍，除房修、檢查衛(wèi)生、巡視宿舍的教職工和學(xué)生干部外；禁止小商販進(jìn)入學(xué)生宿舍從事叫賣、推銷活動(dòng)；非本宿舍樓人員入內(nèi)必須問(wèn)明原由，查驗(yàn)證件，做好會(huì)客記錄。包括來(lái)客姓名、來(lái)訪時(shí)間、證件（身份證）號(hào)、找哪位學(xué)生、與被訪學(xué)生關(guān)系、離開時(shí)間。嚴(yán)禁不明

41、身份的人入內(nèi)，發(fā)現(xiàn)可疑人員或可疑情況要及時(shí)報(bào)告上級(jí)。對(duì)攜帶貴重或大量物品出宿舍者，要查驗(yàn)學(xué)生證或身份證，并認(rèn)真登記搬出時(shí)間、學(xué)生姓名、班級(jí)、寢室號(hào)和搬出物品的詳細(xì)情況。第五節(jié) 水電維修管理我司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。一、設(shè)備管理內(nèi)容1. 供配電設(shè)備1.1每日按照設(shè)備、設(shè)施巡

42、視內(nèi)容與程序巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；1.2 配電機(jī)房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；1.5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。1.6每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫供配電系

43、統(tǒng)檢查表。2 .供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。3 電梯設(shè)備3.1 每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；3.2設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告經(jīng)理，記錄于設(shè)備故障記錄表上,并及時(shí)處理。3.3定期巡視電梯設(shè)備，填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電梯維保人員并報(bào)告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；3.4每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3.5管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。對(duì)每次周期

44、檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；4 給排水設(shè)備4.1每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；4.2 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。周交替更換一次；4.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。4.5每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；4.6管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。5 消防系統(tǒng)5.1日常巡視

45、治安管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。5.2定期檢查5.2.1每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表；5.2.2由管理處組織，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表。5.3維修保養(yǎng)5.3.1按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；5.3.2消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。5.3

46、.3每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；5.3.4每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；第五章 工作人員的培訓(xùn)及管理第一節(jié) 人員培訓(xùn)一、管理服務(wù)人員的培訓(xùn)（一）培訓(xùn)工作原則理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)用一致，按需施教，講求實(shí)效。（二）培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作1、培訓(xùn)系統(tǒng)圖 培訓(xùn)計(jì)劃 修正 執(zhí)行 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 反饋 評(píng)價(jià)2、培訓(xùn)的組織方式（1）培訓(xùn)職責(zé) 管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。 主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)公司提出

47、的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估和反饋。（2）培訓(xùn)形式實(shí)行公司與管理處兩級(jí)的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式對(duì)員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。（3）培訓(xùn)實(shí)施流程員工培訓(xùn)分為三個(gè)階段，即：崗前培訓(xùn)崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)在崗培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目。三個(gè)月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長(zhǎng)期連續(xù)的在崗培訓(xùn)，內(nèi)容詳見多工種培訓(xùn)科目表。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)，并歸檔管理。（三）培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)1、新員工公共培訓(xùn)科目序號(hào)公共科目名稱具體內(nèi)容一禮儀知識(shí)：1、常用禮儀知識(shí) 2、物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為

48、規(guī)范二服務(wù)意識(shí)：1、職業(yè)道德教育 2、如何處理客戶投訴 3、與客戶的溝通技巧三企業(yè)文化：1、公司發(fā)展史及基本情況介紹 2、公司經(jīng)營(yíng)理念 3、員工手冊(cè)4、內(nèi)部管理規(guī)章制度四物業(yè)轄區(qū)基本情況介紹及管理要點(diǎn)五行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及廣州市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)七安全知識(shí)及消防知識(shí)2、保安員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一單兵隊(duì)列動(dòng)作 2、三大步法3、體能訓(xùn)練逢周一、周五每天訓(xùn)練一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實(shí)基本功二擒拿格斗基本功 2、捕俘拳3、防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評(píng)比保持宿舍干凈整潔四工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每周一次

49、提高思想覺(jué)悟總結(jié)自身存在不足五保安服務(wù)工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)考核熟練掌握保安員崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)六保安服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平七消防管理工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識(shí)，救火的基本程序及各自職責(zé)3、清潔工、綠化工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每周一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身存在不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三清潔服務(wù)工作手冊(cè)綠化服務(wù)工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)及考核熟練掌握清潔工（綠化工）崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)四清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)；清潔用品的使用；園藝機(jī)械、設(shè)備

50、的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能，保持工作效率4、水電工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及技術(shù)交流）每月召開一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三維修服務(wù)工作手冊(cè)設(shè)備管理工作手冊(cè)消防管理工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)考核熟悉技工的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識(shí)和設(shè)備管理知識(shí)四房屋維修方面的管理?xiàng)l例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平五轄區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉轄區(qū)狀況，提高工作效率六土建、機(jī)電、給排水等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考核