-《保利物業(yè)協(xié)鑫房產項目物業(yè)顧問服務方案》(22頁)-物業(yè)管理

1、協(xié)鑫工程物業(yè)參謀效勞方案編制:深圳市保利物業(yè)效勞（二）、鼓勵機制指導鼓勵機制是鼓勵活動要素在進行過程中相互聯系、相互作用、相互 制約及鼓勵效果之間內在聯系的綜合機能，其作用旨在提高“內聚力。實施日常管理目標責任制，增強管理層的工作主動性。實施獎金、破格晉級制度，調動全員工作熱情。依法管理，管教結合，融情于管。（三）、監(jiān)督機制指導監(jiān)督機制是實現物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件， 防止或糾正工作中出現的偏差，保證協(xié)鑫工程管理機構及其工作人員依 法辦事。管理者對機構內部工作人員進行監(jiān)督。業(yè)主對管理機構及工作人員進行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān) 督體系。通過信息反響等各種手段，實現監(jiān)督管理的閉

2、環(huán)機制，保證協(xié) 鑫工程物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現。（四）、自我約束機制指導一一經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發(fā)管理對 象、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。目標結構與責任相聯系的促進機制，將管理目標層層分解到個 人以后，由分層次的子目標之間相互聯系而形成的促動機制。權利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權利鏈 條，形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。（五）、信息反響及控制機制指導1、信息反響渠道:2.信息反響控制方式：m 監(jiān)控中心通過投訴、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現代工具，及時反響工程每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。2通過嚴格的崗位責任制和

3、完善的管理規(guī)章制度，實行標準化運作。（3）流暢嚴密的運作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。（4）效勞中心經理、管理員的每月（日）檢查，通過總結評比獲取反 響信息。（5通過反響信息的總評比，及時發(fā)現管理效勞上的缺點、盲點， 以便改良工作，提高效勞質量。（六）量化管理及標準化運作指導1、量化管理指導1)指導協(xié)鑫工程效勞中心每年根據IS09000質量方針，確定年度 質量目標，對業(yè)主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理 率等做出量化要求。12指導實行目標經營管理責任制，對效勞中心效勞目標進行細化 和量化，做出具體要求。13)指導效勞中心對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、 內容及課時。

4、(4)指導效勞中心實行年度考核量化，年度崗位輪換率10%,采取“甲 A、甲B淘汰制。(5指導效勞中心財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案， 對效勞中心各工程采取方案控制本錢的財務指標量化管理，提高效益。2、運作標準化管理(1)指導貫徹IS09000物業(yè)管理質量體系，嚴格按照管理規(guī)程和操 作要求運行。(2指導標準效勞中心員工的行為，提倡專業(yè)、標準、文明的行為 表率。(3)指導發(fā)揮計算機管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。(4)指導實施企業(yè)形象系統(tǒng)。三、參謀效勞方式參謀管理是保利物業(yè)公司利用自身人材、經驗、管理模式、管理體系 等，從深圳保利物業(yè)效勞引進先進、科學的管理模式，吸取保利豐富的 管

5、理經驗，引入保利先進的運作機制，同時結合協(xié)鑫工程的實際狀況和商 鋪業(yè)主的需求，建立健全的管理質量體系與效勞體系，使協(xié)鑫工程的物業(yè) 效勞專業(yè)化、標準化，樹立協(xié)鑫工程高尚物業(yè)的形象。協(xié)鑫工程由開發(fā)商成立的物業(yè)公司直接管理，負責全部投資、收益及 債權、債務。開發(fā)商對保利物業(yè)的參謀效勞工作實施監(jiān)督檢查，并進行 考核評定，同時應積極配合保利物業(yè)展開的參謀工作，以到達預期的管 理效果。（一）參謀對象對協(xié)鑫工程物業(yè)進行管理的物業(yè)管理部門。（二）參謀效勞的范圍1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、 梁、柱、內外墻體和根底等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、 門廳、設備機房等。2、房

6、屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行效勞，包 括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、供水 設備、配電系統(tǒng)、公共消防設備、智能系統(tǒng)等；3、規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和管理, 包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路 燈、自行車房棚、停車場等；4、規(guī)劃紅線內附屬配套效勞設施的維修、養(yǎng)護和管理;5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋 建筑共用部位；6、交通、車輛行駛及停泊；7、配合公安機關進行平安監(jiān)控和巡視等保安工作；8、組織開展文化娛樂活動；9、管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；10

7、、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)及業(yè)主公約的行為進行處 理。11、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理和其它事項。（三）參謀效勞內容1、工程前期和施工期間，根據協(xié)鑫工程的設計方案，從物業(yè)管理的角 度就規(guī)劃設計、工程施工、機電設備、園林景觀、公共設施、便民效勞設 施等方面提供專業(yè)建議方案。2、提供機電設備選型、安裝的咨詢、建議，指導進行工程設備的檔案 建立、運行過程記錄及設備清單等工作。3、實地考察及物業(yè)管理方案的制定：根據實地考察及相關協(xié)鑫工程實 際情況，以工程本身的特點設計物業(yè)管理方案，使其符合保利物業(yè)效勞模 式的一般性又切合協(xié)鑫工程自身的特殊性。4、入伙方案：指導進行入伙期間效勞中心組織架

8、構，人員編制，交接 驗收標準和操作程序，及入伙前各項準備工作包括擬定方案，制定收樓文 件，入伙文件。5、管理制度建設：依據保利物業(yè)管理制度體系指導、充實、完善協(xié)鑫 工程物業(yè)管理商的管理制度，使協(xié)鑫工程物業(yè)管理商在較短時間內到達保 利物業(yè)制度的高質素、高標準、科學性及實用性。6、實施IS09000質量體系模式，使協(xié)鑫工程物業(yè)管理商的管理制度在極短時間內符全IS09000運行的標準。7、根據保利多年的物業(yè)管理行業(yè)財務管理經驗，協(xié)助提高經濟效益, 進行財務分析指導，并根據保利完善的經營管理體系，進行經營工程籌戈U, 并負責商鋪經營方案的制定及租售業(yè)務的指導。四、參謀合作方式及報價（一）參謀合作方式物

9、業(yè)管理參謀（二）參謀合作期限參謀合作期限內分為三個階段：參謀前期介入期、參謀實操指導期、 參謀跟蹤效勞期1、參謀前期介入期：工程簽約至工程入伙前三個月2、參謀實操指導期：工程入伙前三個月至工程入伙后兩個月3、參謀跟蹤效勞期：工程結束后三個月（三）參謀派駐方式階段參謀工作組（工程經理+專業(yè)參謀工作組）（四）參謀人員職責工程經理：負責現場參謀工作，提供物業(yè)公司及工程團隊成立專業(yè) 建議，階段性進駐現場工作。參謀工作組；根據甲方要求，及時提供參謀參考資料，并根據約定 定期到現場提供參謀咨詢。（五）具體參謀工作安排及報價（見下表）按三期方案實施工作階段參謀人 員工作期限工作方式現場工作安排管理目標前期介

10、入 階段駐場經 理1人 參謀團3 人自合同簽 訂之日起 至本物業(yè) 一期入伙 之日前3個 月、電子郵件等溝通方 式；遠程支持咨 詢；參謀團定期 赴現場考察指導駐場經理現場駐 場1個月；參謀 團赴現場3次， 每次4個工作日提供品牌使用與品牌宣 傳資料。主要針對開發(fā)商效勞需 求，協(xié)助開發(fā)商組建物業(yè) 公司和管理架構，包括物 業(yè)管理方案籌劃、費用測 算、人員配備等方面入手，同時結合物業(yè)管理角 度提供合理化建議，為今 后開展物管工作及控制 管理本錢打下良好的根 底，同時為進入實操指導 階段做好充分的準備工 作。實操指導 階段 （一期）駐場經 理2人自物業(yè)入 伙之日前3 個月起計5 個月指一 期工程入 伙現

11、場指導駐場經理常駐現 場，參謀團到現 場2次，每次4 個工作日保證集中入伙、裝修 期和正常管理工作的 有序開展，協(xié)助管理 商進行物業(yè)正常管理 期的各項工作。.實操指導 階段 （二）駐場經 理1人二期物業(yè) 入伙前半 個月，駐場 經理到場 指導，連續(xù) 一個半月現場指導；、9電子郵件等溝 通；遠程咨詢指 導；參謀團定期 赴現場考察指導二期入伙前半個 月起參謀經理連 續(xù)駐場工作共 1. 5 月。繼續(xù)完善本工程物業(yè) 管理工作，對出現的 物業(yè)管理問題提供合 理化、建設性的建議 和整改措施，并在此 階段協(xié)助甲方自有物 業(yè)公司完成評優(yōu)申優(yōu) 的工作。實操指導 階段 （三期）駐場經 理1人三期物業(yè) 入伙前半 個月

12、，駐場 經理到場 指導，連續(xù) 一個半月現場指導；、，電子郵件等溝 通；遠程咨詢指 導；參謀團定期 赴現場考察指導三期入伙前半個 月起參謀經理連 續(xù)駐場工作共 1.5月。繼續(xù)完善本工程物業(yè) 管理工作，對出現的 物業(yè)管理問題提供合 理化、建設性的建議 和整改措施，并在此 階段協(xié)助甲方自有物 業(yè)公司完成評優(yōu)申優(yōu) 的工作。質量跟蹤 階段參謀團4人自駐場工 作結束之 日起至本 工程三期 開發(fā)完約 計一年，兩 期工程、，電子郵件等溝通；遠 程支持咨詢；顧 定期赴現場考察 指導一期入伙后三個 月參謀團至現場 一次；二期入伙 前參謀團至現場 一次；二期入伙 后兩個月參謀團 至現場一次；三 期入伙前參謀團 至現

13、場一次；三完本錢工程物業(yè)管理 參謀結案工作，提交 參謀工作總結，對照 效勞目標和質量體系 完成期間物業(yè)管理整 體評估，根據評估結 果提出整改完善方向 和方案，并提出本工 程物業(yè)管理遠期開展期入伙后兩個月 參謀團至現場一 次；共計五次， 每次3天。規(guī)劃。如果效勞未達 效勞目標，那么根據 實際情況，延長1-2 個月無償效勞期限。費用合計人民幣：76萬元（不含往來差旅食宿費）說明：1、人員安排：1）前期介入階段，參謀團人員通常為機電設備、土建、電梯、 空調、消防、樓宇智能化等工程方面專業(yè)人仕，園藝綠化、 形象籌劃等專業(yè)人仕將依據工程實際需要予以選派。2）實操指導階段，由參加過創(chuàng)優(yōu)工作兩年以上工程經理

14、擔任 駐場經理，其他參謀團均由平安、環(huán)境、機電等專業(yè)人仕 組織。2、有關費用：1）參謀效勞費用的制定綜合考慮了以下各因素：本物業(yè)的實 際情況、貴司物業(yè)管理根底、效勞深度與范圍廣度、參謀 團赴現場工作量、給管理商提供IS09000質量體系模式的 系統(tǒng)資料、保利公司的品牌效應等。2）參謀團、駐場參謀往返本工程現場所需的各項差旅費用、 餐費及住宿費用由甲方據實支付。3、本方案之參謀工作安排和工作期限的界定均以本物業(yè)工程首 期入伙為根底，如物業(yè)入伙日期有所變動，那么工作安排和 工作期限將相應做出調整。五、參謀工作詳細內容（駐場人員可根據現場實際進行調整）參謀工作方案4左責任部門/AI實施日期內作容工工

15、作工程謀段參階2左序號參謀 階段工作工程工作內務容 E責任部門/人 匕面rrr月1、程期入段 一工前介階.、八 刖期 工 作 籌 備指導并 協(xié),助甲 方成立 自有物 業(yè)效勞 企業(yè)（即 本工程 物業(yè)管 理機 構），完 善法律 程序2指導本 工程管1 理機構歸 制定薪學 酬體系、電 勞動用q 工制度方3J步熨無日方R 3女 并管構相理專干作員 導助機聘管員骨操人 指協(xié)理招應人業(yè)及層4指導管：（ 理機構t 對員工 進行入 職培訓， 為所招 錄人員 進行崗 位和強 化培訓5商業(yè)簽業(yè)委睚 發(fā)物司呦理合 開與公定管托 TOC o 1-5 h z 一、參謀效勞目標及整體設想2二、指導機制建設8三、參謀效勞方

16、式12四、參謀合作方式及報價15五、參謀工作詳細工作內容18序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人6一物司本籌組展定人入銷時公立程小開確業(yè)介營合 業(yè)成工備行商物員及配間1工 程 施 工 建 議統(tǒng)計各 施工單 位及相 關部門 的聯系，便于 日后工 作聯系。2了解整 體工程 進度，開 展商提 供施工 進度表, 參與開 展商工 程例會, 跟進工 程進度， 對工程 中出現 的問題 從物業(yè) 角度提 供合理 化建議。3制定入 伙前倒 計時工 作方案序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人從物業(yè) 效勞的 角度對 工程的 各種設4施、設備 的選型、 系統(tǒng)安 裝提供 專業(yè)建 議。針對開

17、 展商對 智能化 工程的 要求，協(xié) 助開展 商對多 家智能 化系統(tǒng) 設計方 案進行5優(yōu)化選 擇，從性 能價格 比等方 面確定 最優(yōu)方 案，并對 智能化 設備的 選型提 出合理 化建議。6對設備 機房的 環(huán)境、通 風提出 合理化 建議序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人7對綜合 管線設 計、施工 提供建 議8根據物 業(yè)效勞 的需求 對周邊 圍欄、崗 亭、垃圾 中轉站 的位置、 規(guī)格及 標準提 出合理 化建議9在滿足 消防標 準的前 提下，協(xié) 助開展 商選擇 性能穩(wěn) 定、質量 可靠、售 后效勞 良好的 消防產 品和分 包商。2左序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人1

18、0根據物 業(yè)所在 地的氣 候特點, 審查植 物設計 圖紙，選 擇因地 制宜的 環(huán)境綠 化植物， 對不利 于物業(yè) 效勞的 問題提 出調整 建議。11對環(huán)保 節(jié)能設 施提出 合理化 建議12對小區(qū) 配套工 程提供 修改意 見13對物業(yè) 管理用 房功能 的布局、 裝修標 準提供 參考意 見2左序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人1工 程 工 程 施 工 的 參 與物期工員施希掌合的特隱程情 導前入人與股尚綜線工是工工。 指業(yè)介程參工熟握管施別蔽施況2物期工員供設排程進跟 導前入人與電冷工量的 指業(yè)介程參配柒水質度蹤3物期工員消防工量的 導前入人與人施質度蹤 指業(yè)介程參防設程進跟4物期

19、工員智系程進跟 導前入人與化工量的 指業(yè)介程參能統(tǒng)質度蹤2左序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人5指導物 業(yè)前期 介入工 程人員 參與土 建工程 的跟蹤6物期工員空程宗 導前入人與工腳 指業(yè)介程參調的7物期工員綠境的 導前入人與環(huán)程蹤 指業(yè)介程參化工跟8物期工員重備總 導前入人與設更試 指業(yè)介程參要的調9針對設 備設施 的安裝、 調試情 況，提出 合理化 建議1銷售配合的銷心開的時方 定中跟前計作 制售開盤倒工案2左序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人2物 業(yè) 工 作 籌 備制定營 銷期物 業(yè)效勞 方案（含 人員編 制、費用 預算）3編制及 招聘售 樓處物 業(yè)管

20、理 架構的 各級管 理人員4配定各 類管理 人員的 制服、標 牌5售物理標 定處管勞 擬樓業(yè)效準6處人崗 樓管上訓 售物員好7人管知”My 售物底培 銷員根識8售樓處 物業(yè)管 理運作 方案9售物理開算常支算 定處管勞預日理磁 擬樓業(yè)效辦及管出序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人10各理的事 建管勞辦 籌項效開宜11售日業(yè)效程關4 定處物理規(guī)相眥拚 制樓常管勞及細包1看房 禮儀 接洽2周界 平安 防衛(wèi)3停車 管理4板參接樣房觀待5保潔6程施維工設的保7戶業(yè)理面容詢 客物管方內司序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人8期行售聯活，供力物管配支方 定舉的樓誼動提有的業(yè)理

21、合援案1工程 入伙 前后 階段物業(yè)接管驗收準備工作成立接 管驗收 領導小 組，制定 物業(yè)接 管驗收 方案及 方案入伙前2個月2準備物 業(yè)驗收 接管的 有關資 料。如驗 收標準、 接管驗 收圖紙 清單、資 料清單、 驗收表 格等3物業(yè)接 管驗收 人員培 訓序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人4單體建 筑物分 戶驗收 質檢 站驗收 含格）移5消防工 程（消防 局驗收 合格）移 交6工防收喀 防(A驗制 人程局合交7煤氣工 程（煤氣 公司驗 收合格8電梯（質 檢站驗 收合格） 移交9系褓收移 水可驗格 排統(tǒng)局合交10供電系 統(tǒng)、供水 系統(tǒng)、智 能系統(tǒng) 分項驗 收移交一、參謀效勞目標及

22、整體設想針對協(xié)鑫工程的實際情況，我們確立了物業(yè)管理效勞的目標和整體設想。 協(xié)鑫工程不管在規(guī)劃設計、市場定位、都圍繞外鄉(xiāng)文化特色，將傳統(tǒng)文化與 現代景觀巧妙的結合形成文化。高檔次的客戶群和樓盤定位，要求有高素質、高 水平的物業(yè)管理，我們將利用保利物業(yè)豐富而成熟的物業(yè)管理經驗以及現代化、 高效率的管理手段，為工程提供全方位的參謀管理效勞。我們的目標是：在雙方的合作期內，通過對協(xié)鑫工程物業(yè)資源的全面 了解掌握，使物業(yè)管理商和業(yè)主能合理高效地使用物業(yè)資源，同時在工 程運營管理方面進行創(chuàng)新。使協(xié)鑫工程的物業(yè)管理在員工效勞意識、環(huán)境 衛(wèi)生、平安保障、設備管理、文化氣氛等方面成為北海物業(yè)效勞的典范， 樹立起

23、獨樹一幟的名牌物業(yè)形象。我們將通過專業(yè)化、標準化的物業(yè)管 理參謀效勞，指導協(xié)鑫工程效勞中心在接管伊始就按IS09000質量體系進 行標準化管理，建立高效、科學的管理系統(tǒng)。（一）指導建設協(xié)鑫工程品牌的創(chuàng)立塑造品牌對于地產工程的開發(fā)至關重要，并關乎到工程開發(fā)的成敗。 保利物業(yè)是全國最具活力和競爭能力的物業(yè)效勞企業(yè)之一，是物業(yè)效勞 行業(yè)品牌效勞的范例。作為一家成功的企業(yè)，保利物業(yè)最鮮明的特色是 敢于創(chuàng)新，既有機制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)效勞行業(yè)理念的創(chuàng) 新。保利物業(yè)與開發(fā)商合作后，我們將利用保利物業(yè)品牌創(chuàng)立的成功經 驗，對協(xié)鑫工程全面導入保利物業(yè)效勞的先進模式與科學的管理方法，使 協(xié)鑫工程在管理

24、效勞中充分融入保利物業(yè)的品牌管理，推進協(xié)鑫工程品牌 的創(chuàng)立，從而全面提升協(xié)鑫工程在物業(yè)管理方面的品牌形象。2左序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人11按昭方 八、yj， 7T 項、分批 驗收，辦 理驗收 接管手 續(xù)，接管 鑰匙。包 括工程 與圖紙 資料移 交、房屋 本體、供 配電設 備設施、 電梯、智 能化設 備設施、 給排水 系統(tǒng)、空 調系統(tǒng)、 消防系 統(tǒng)的驗 收、各類 驗收證 明資料 移交等。 編制驗 收匯總 報告。停車場 管理系 統(tǒng)的交 付時間， 辦理停 車場的12營業(yè)執(zhí) 照及相 關營業(yè) 手續(xù)，停 車場系 統(tǒng)的使 用培訓。序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/

25、人13配施使時 它設付的 其套交用間14工程問 題整改 跟蹤、反 響、確認15物業(yè)接 管驗收 整體移 交16資 料 移 交產權資 料（開展 商提供）入伙前1個月17技術資 料（開展 商提供）18驗收資 料（管理 處建立）19業(yè)主資 料（管理 處建立） 開發(fā)商 銷售部 提供已 銷售業(yè) 主資料20入伙前準備工作物理包程架位員制協(xié)短錄業(yè)人 定管慈工織出人工揶稅物勞 制業(yè)方括組構及編等助考用效員2左序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人21中類執(zhí)報整雕類領 勞各業(yè)申協(xié)章洛據 效心營照耳公刻票用22協(xié)助制 定入伙 工作方 案23物業(yè)管 理用房、 員工宿 舍的選 點與裝 修、制度 上墻24統(tǒng)

26、計/申 購前期 辦公所 需物資， 測算管 理處前 期開辦 費用25管標管錢收準價案 算費與本周標物Q 測理準理費費到局2左序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人編寫業(yè) 主臨時 公約/業(yè) 主手冊/ 裝修手 冊/前期 物業(yè)效 勞協(xié)議、26制定收 樓文件, 制定各 項?收費 標準?、？ 物資配 備方案? 和米購 方案等。安排各 部門負 責人員，27及時建 立和完 善規(guī)章 制度。與供水 公司聯 系，申報28用準訂 類標簽包 各水與合與供電 公司聯 系，申報 各類用 電標準29訂莪的與申 簽鳳器用用。 與合壓啟停報2左序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人30公域際統(tǒng)需標報作

27、包棟牌區(qū)導口小井各備用識 據區(qū)實所共申制雙樓路桁道謳設施標。 根共的情計公識與貨括號號道向管標類設房等31聘平安、 清潔、維 修、員工 服裝、資 料印刷 等相關 供給商。32入用資 寫所刷 編伙印料33入具叱業(yè)伙并入“ 據的師制入案行知 根伙體編主方進伙2左序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人34根據公 共區(qū)域 的實際 情況，統(tǒng) 計公共 標識與 申報與 制作安 裝。包括 樓棟號、 門牌號、 小區(qū)道 路導向 標識、管 道井標 識、各類 設備設 施用房 標識等35物理標有勞 制管勞和效準 編業(yè)效準償郴36完善相 關管理 制度及 體系文 件,及時 開展業(yè) 務培訓37勘察現 場，確定

28、裝修管 理方案38安排清 潔開荒、 外墻清序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人39商業(yè)伙書般一期)0 發(fā)出入知一前星捫 開發(fā)主通提個左40入伙指導成立入 伙工作 領導小 組，制定 業(yè)主入 伙方案。入 伙 期 間41業(yè)伙現織進伙演 照入藕組工入訓。 按主方場員行培練42入伙現 場籌劃43入典助現境 助慶協(xié)好環(huán)置 協(xié)伙及做場布43現伙辦天入作 導入續(xù)每行工綜 指場手理進伙總44物業(yè)管理效勞客戶效 勞方案 籌劃入伙前半個月45平安管 理效勞 籌劃2左序號參謀階段21E工作內 匚容實施日期責任部門/人46軟手環(huán)境管 力理效勞 籌劃47設備設 施管理 效勞籌 戈U48資聘 力招配 人源調

29、.49S人力資 京源培訓、 長人力資 君源開發(fā)50人力資殳源績效 考核51C%呈 1協(xié)助制 定質量 ：方針、效 ；勞理念52;企業(yè)形 ,象識別 :系統(tǒng)53Z協(xié)助制 ”定？員工 手冊？54建立信 息收集、 處理、發(fā) 布及反 響渠道55各息流制 立信理與 于一二乙、一、HE 一卜，、56信息存 檔管理573 一預息布序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人1贏 裝修房屋工 程質量 整改跟 蹤入 伙 后3 個 月 內2工量跟 套質改 配程整蹤3指導實 施成品 保護4指導辦 理房屋 裝修審 批手續(xù)5指導房 屋裝修 巡查工 作內容6指導違 章裝修 整改7指導裝 修垃圾 清運管 理8裝理 屋管

30、導 房修指1、常理段 四日管階指導物業(yè)管理業(yè)務運作函提區(qū)效設善 議式小理及尋 建方交管勞施入 伙 后 期增色工提案利 劃弗勞并方以 籌值效程交和序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人2做戶管 導客勞 指好效理3指導做 好公共 平安管 理4指導做 好環(huán)境 管理5指導做 好設備 設施管 理6指導做 好人力 資源與 團隊建 設7指導做 好財務 管理8指導做 好多種 經營9做常 導日訓 一指好培一10社 區(qū) 文 化社區(qū)文 化的全 面開展11品質監(jiān)控體系建設IS09001（2000 版）導入12手序和指建完 理密件業(yè)書和 管冊文作導立善（二）指導員工隊伍建設在實施建設協(xié)鑫工程物業(yè)管理參謀效

31、勞的過程中，我們將指導協(xié)鑫工程 建設一支與協(xié)鑫工程實際情況全面結合的專業(yè)、標準的物業(yè)管理報務人員 隊伍。我們將指導協(xié)鑫工程推行“物業(yè)管理人員職業(yè)化的管理主題，指 導物業(yè)管理公司有方案地選拔、培養(yǎng)管理人才，為協(xié)鑫工程物業(yè)管理效勞 的持續(xù)開展和提高培養(yǎng)、儲藏人才，為協(xié)鑫工程的開發(fā)提供管理上的人才 保障。我們將為協(xié)鑫工程建立一套與物業(yè)效勞相適應的理論學習與實際演 練相結合的人員培訓機制和方法。在雙方合作期間里，我們將指導物業(yè) 管理公司員工的全面培訓，并將派出高水平的培訓人員到協(xié)鑫工程進行現 場培訓，我們堅信在雙方合作期內，能夠指導、協(xié)助協(xié)鑫工程培育一支既 有理論知識、又有實踐經驗的高素質的物業(yè)效勞專

32、業(yè)隊伍。（三）指導提升協(xié)鑫工程物業(yè)效勞水平的具體措施1、指導推行保利物業(yè)“人性化物業(yè)效勞模式指導物業(yè)管理公司在協(xié)鑫工程的物業(yè)效勞中推行“人性化物業(yè)管理模 式，全面提高協(xié)鑫工程的物業(yè)效勞檔次。保利“人性化物業(yè)管理模式 可以表述為：U）關注員工和商鋪業(yè)主不同層次的需求；2）協(xié)鑫工程建設中人性化因素的融入；3）對商鋪業(yè)主在管理效勞過程中的“親情式關心；（4）現代文明物業(yè)效勞精神的塑造。簡言之，就是在效勞、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、 相互尊敬，又有明確行為規(guī)那么約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氣 氛，使顧客在購物、觀光、休閑、文化娛樂等各方面的品味需求均得到 滿足。通過指導推行人性化物業(yè)

33、效勞模式，必將使協(xié)鑫工程的物業(yè)效勞在2左序號參謀 階段工作工程工作內方容 E責任部門/人 9 rrr月13日常監(jiān) 督檢查14內部質 量審核15執(zhí)行與 監(jiān)控的 建立“5S 和BI的 導入及 實施然赍料寨圜企齦管巡方源網.1、量蹤 五質跟幺匚5幺二 參作場工結 一駐謀總一吉序號參謀 階段工作工程工作內 容實施日期責任部門/人2階段主要骨 干人員 赴深圳 集中理 論培訓、 強化培 訓及根 據需要 分批分 次至乙 方管理 工程實 地跟班 學習。束前半月3參謀質 量的跟 蹤檢查， 現場管 理評審4指導業(yè) 主委員 會成立 與運作檔次上、質量上得到全面提高。2、指導推行個性化效勞作為效勞性行業(yè)，保利物業(yè)在管

34、理效勞上不斷追求創(chuàng)新，在行業(yè)內較 早地提出個性化效勞理念并在物業(yè)管理實踐中探索，以適應社會開展與 消費細分的市場趨勢。我們從過去的著眼于滿足商鋪業(yè)主的群體需求、 一般需求，提高到在滿足商鋪業(yè)主上述需求的根底上，最大可能地滿足 于商鋪業(yè)主的個性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為商鋪業(yè)主提供 關心心靈、關注人性的深層次的效勞。因此，保利物業(yè)在效勞的各種類 型的物業(yè)中將根據各類業(yè)主的不同需求，提供不同層次、不同類型的個 性化效勞。我們將根據協(xié)鑫工程各類商鋪業(yè)主的不同需求，指導物業(yè)管理 公司提供更適合不同層面、不同類型的個性化物業(yè)效勞內容，實行有效 的“愛好分類、個性效勞，將以往物業(yè)效勞的大面積、大分

35、類和大時 段上升為業(yè)主細分、愛好細分、效勞細分的更人性化的效勞。3、指導推行“即時效勞和隱性管理相結合的管理我們將指導協(xié)鑫工程在物業(yè)效勞中引入保利物業(yè)“即時效勞和“隱 性管理相結合的管理理念?！凹磿r效勞，就是對協(xié)鑫工程商鋪業(yè)主的效 勞需求做全面、深入、細致的了解，并成立“業(yè)主應急效勞隊，保證 在商鋪業(yè)主需要幫助時會即時出現，為業(yè)主提供及時滿意的效勞，強調 的是效勞的快捷性和業(yè)主的滿意度?！半[性管理是保利物業(yè)在長期的物 業(yè)效勞實踐中摸索出的一種管理方法，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空 間和生活的私密性，而在業(yè)主需要幫助時即時出現，提供深層次的個性 化效勞。通過指導即時效勞與隱性管理的推行，將使協(xié)鑫

36、工程的物業(yè)管理 水平到達一個新的高度。4.指導推行實施MIS、CIS系統(tǒng)及CS系統(tǒng)工程m mis系統(tǒng)：物業(yè)管理效勞的各種信息快速反響并及時處理十分重 要，為了保證協(xié)鑫工程信息反響渠道通暢，確保所有信息都能得到及時處 理，我們將指導物業(yè)管理公司在效勞中心監(jiān)控中心設置信息控制系統(tǒng)及 處理系統(tǒng)，對協(xié)鑫工程所有信息進行接收和處理，并在處理措施指令發(fā)出 后進行跟蹤管理。(2) CIS系統(tǒng)：我們將利用保利物業(yè)在物業(yè)形象設計上的優(yōu)勢，指導 協(xié)鑫工程進行形象設計。該設計內容包括工程標識導視系統(tǒng)、物業(yè)網點的 色調、招牌規(guī)劃設計、管理人員的服裝、綠化景觀的建造等，這些設計 完成并實施以后，協(xié)鑫工程將有一個獨立完整

37、的形象系統(tǒng)，從而大大提高 協(xié)鑫工程的形象，文化品味。3CS系統(tǒng)：我們將指導物業(yè)管理公司在協(xié)鑫工程的物業(yè)效勞中實施 顧客滿意戰(zhàn)略，即一切從業(yè)主、業(yè)主的需要出發(fā)，以業(yè)主滿意為保利物 業(yè)管理效勞的目標，使協(xié)鑫工程業(yè)主和客戶充分感受到高水平管理效勞的 價值。5、指導推行協(xié)鑫工程計算機網絡管理實行現代化的先進物業(yè)管理，實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的 關鍵所在。我們將提供全套的信息管理資料，并指導協(xié)鑫工程在管理中推 行計算機管理，從而全面提高協(xié)鑫工程的物業(yè)管理水平。6、指導實施IS09000質量體系實施IS09000質量體系是進行協(xié)鑫工程標準化管理的保證，保利物業(yè) 作為率先通過國際質量體系認證的物業(yè)效

38、勞企業(yè)，在質量管理和質量控 制上有獨到之處。我們將指導協(xié)鑫工程在物業(yè)效勞中全面導入IS09000的 質量體系，保證協(xié)鑫工程的管理標準化、制度化。7、指導建立治安快速反響系統(tǒng)平安防范是物業(yè)管理第一要素。我們將根據保利物業(yè)多年平安管理的 經驗，全面指導協(xié)鑫工程的在治安工作中加強平安防范，執(zhí)行監(jiān)控中心統(tǒng) 一指揮調度制度，并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反響系統(tǒng)。該系統(tǒng)既強 調迅速快捷，又強調多重結合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援 的命令后及時趕到現場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結合即協(xié) 鑫工程治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面 防范與重點防范相結合，確保協(xié)鑫工程周邊治安防范萬無一失。8、指導協(xié)鑫工程增加物業(yè)效勞的技術含量未來的物業(yè)效勞行業(yè)是人才的競爭，也是管理效勞中技術含量的比 拼，技術的競爭將起最終作用。協(xié)鑫工程的智能化配套先進，智能化程度 高，因而技術在管理中十分重要。在雙方的合作期內，我們將根據保利