葡萄牙的房價解析-開啟葡萄牙購房移民潮流

1、葡萄牙的房價解析-開啟葡萄牙購房移民潮流地產(chǎn)市場主要包括住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。本文將從介紹葡地產(chǎn)市場概況入手，分析研究葡地產(chǎn)市場各業(yè)態(tài)情況和投資市場及相關(guān)政策措施，對葡地產(chǎn)行業(yè)做一初步探討。葡萄牙地產(chǎn)市場概況葡萄牙現(xiàn)有人口約1060 萬，國土面積9.2 萬平方公里。全國分為18 個行政區(qū)，308 個市鎮(zhèn)，另有位于大西洋上的亞速爾和馬德拉群島2 個自治區(qū)。隨著1986 年加入歐盟，葡城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化步伐加快，加之政局穩(wěn)定，自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，地產(chǎn)價格相對便宜，外國直接投資表現(xiàn)強勁，在葡置業(yè)增多。進入90 年代，住宅單位建設(shè)加快。1998 年和 2004年，葡分別承辦了世博會和

2、歐洲足球杯，政府投資了許多基礎(chǔ)建設(shè)項目，地產(chǎn)行業(yè)受惠，地產(chǎn) 經(jīng)濟暢旺。2010 年葡發(fā)生債務(wù)危機后，地產(chǎn)行業(yè)一路下行，至今未走出低谷。葡地產(chǎn)各業(yè)態(tài)情況如下：住宅地產(chǎn)市場據(jù)葡住房管理部門介紹，葡 80%人口住在城市，其余住在農(nóng)村。國民自有住房擁有率達67%在歐洲國家中居前列。從住宅類別看，主要有 新舊house、公寓、別墅、廉租房和度假房。 還有每年交錢有權(quán)使用幾周不等的時段房、付三分之一房款，將物業(yè)回租給發(fā)展商若干年，購房者每年有權(quán)住幾周的回租房、親戚朋友共同持有的合伙產(chǎn)權(quán)房等類型。從住宅供應(yīng)情況看，2002 年是高峰期，完工12.5 萬套， 2009 年回落到6 萬套， 2010 年初開始，

3、由于受債務(wù)危機的影響，更降到5 萬 套。 2009 年新住宅開工許可量是2.71 萬套，2010 年是 2.47 萬套， 下降 9.3%。 2010 年， 新完工住宅3.19 萬套， 其中， 舊房改造7千套，占 22%。與歐洲其他城市一樣，里斯本老城區(qū)也保留大量的舊建筑，舊房占比非常高，其中，1919年前的占8%， 1919 年至 1945年的占 11%， 1946 年至 1960 年的占 11.3%， 1961 年至 1970年的占 12.5%， 1971 年至 1980 年的占 17.5% ， 1981 年至 1990 年 的占20%， 1991 年至 2001年的占 19.2%。目前，里

4、斯本有5.5 萬棟住宅，其中，有1.2 萬棟需要重修，預(yù)計投入資金80 億歐元，勞動力成本占到了總投人的60%。葡對舊式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持計劃，比如，在融資和稅收政策方面的優(yōu)惠。葡規(guī)定在保留外觀的前提下，可對內(nèi)部作任何改 造，但要確保古建筑升級及安全。為保障低收入家庭的住房，葡政府為其提供了廉租房，并制定了相應(yīng)法規(guī)加以監(jiān)管。目前，共有廉租房12 萬套， 由政府統(tǒng)一建設(shè)和管理。葡萄牙住房保障管理局現(xiàn)有人員250 人。 葡有 3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少，收入水平等條件，提供面積不等的住房，每月收取10至20歐元低租 金。目前U入在 700歐元的家庭才有資格申請

5、，并視 供應(yīng)情況，須等候 2至5年左右的時間。據(jù)介紹，合資格國民也可以較低價格從政府購買， 但業(yè)主在7年內(nèi)不 能轉(zhuǎn)售。由于葡萄牙有很嚴格的保護租客條例，雖然制定了廉租房的退 出機制的法律，但在執(zhí)行中遇到了很多困難，葡在這方面也在積極研究改革方案。商業(yè)地產(chǎn)市場90年代以來，商業(yè)地產(chǎn)在整個地產(chǎn)市場中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛圍不 及歐洲其他大都市，市民對大型購物中心非?？释?。此類項目回報率高，其建筑具有國際水準(zhǔn)，并屢獲設(shè)計大獎，由此也吸引了歐洲投資者。2010年上半年，葡購物中心、零售公園和奧特萊斯面積超過 350萬平米， 其中，購物中心占85%并集中在大里斯本和波爾圖 兩大城市，分別占1

6、00萬和70萬平米。葡購物中心租金頗具競爭力，2010年里斯本的租金為每年每平 米1000歐元，而同期倫敦的同類物業(yè)租金為2250歐元。葡中心商圈商鋪租金為每年每平米80歐元。寫字樓市場主要圍繞里斯本及周邊的市場，其供應(yīng)量為440萬平米，分布在 7個區(qū)域。1、2區(qū)是所謂的里斯本 CBD即中央商務(wù)區(qū)。3、4區(qū)在里斯本內(nèi)，5區(qū)在世博園一帶，6、7區(qū)是外 圍的卡斯卡西亞和辛德拉市。在過去的20年里，寫字樓供應(yīng)量的增長在2至3炕間。大里斯本寫字樓需求的峰值出現(xiàn)在2008年，當(dāng)年交易量為 24萬平米。隨著經(jīng)濟危機加深，目前成交量回落至2003年的水平。從租金水平看，里斯本寫字樓租金為每平米 18.5歐元

7、，與 匈牙利首都布拉格持平。工業(yè)地產(chǎn)市場與地產(chǎn)其他版塊和歐洲國家相比，葡過去工業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性和透明度不是很高。但目前在建項目的品質(zhì)較高，以求達到國際物流運營的標(biāo)準(zhǔn)。大里斯本的工業(yè)和物流區(qū)分布在6個區(qū)域。葡政府的物流戰(zhàn)略是在各機場，火車站，港口及與西班牙邊境建立物流平臺。大里斯本有工業(yè)和物流面積 120萬平方米， 其中倉儲和物流占 70%在過去的10年里，工業(yè)和物流地產(chǎn)租金平穩(wěn)，保持在每年每平米50歐元，在歐洲也是最具競爭力的。地產(chǎn)投資市場葡地產(chǎn)投資市場明顯分兩部分，國際機構(gòu)投資者熱衷于投資商業(yè)和寫字樓，而葡國內(nèi)投資者對工業(yè)地產(chǎn)和商鋪感興趣，因為后者對物業(yè)運營管理的要求低一些。1990年至201

8、0年間，從投資總額分布來看， 商業(yè)占43%寫字樓占37%工業(yè)地產(chǎn)占8%其余占12% 2010 年2季度，工業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和購物中心的投資回報率分別是 8.2%、7%口 6.2%。葡地產(chǎn)投資基金相對比較活躍，并可追溯到1987年。1987年1月，葡制定了的一項法令，對該市場做出了規(guī) 范。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)投資基金項下管理的資產(chǎn)達123億歐元。該行業(yè)高度集中，前 3 家分別是 Fundimo、EspirtoSantoGroup 和 SantanderTottaGroup 。在過去的14年間，有50家國際投資者直接或間接投資葡地產(chǎn)市場，其中，德國占 26%英國占21%荷蘭占16%、美國占13%法

9、國占8%投資總額達40億歐元，重點投向商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓。葡政府于2012年9月推出外國人買房 50萬歐元以上者給予居留權(quán)的新移民政策，相信將吸引包括我國在內(nèi)的國際投資者。葡地產(chǎn)行業(yè)對我啟示及潛在商機第一，完善的稅收體系，避免了投機性需求葡地產(chǎn)行業(yè)的總體規(guī)模不大，但建立了完善的物業(yè)持有和買賣的稅收體系，從根本上 抑制了投機性需求。主要的稅種有多項。購買物業(yè)時，須支付印花稅、律師費、公證費，合 計占購房金額的10至15%物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，須支付 6%勺轉(zhuǎn)讓稅和17%勺增值稅。如果物業(yè)由 離岸公司持有，須征稅15%如物業(yè)由公司持有，須繳納物業(yè)登記價值十五分之一的公司稅。 對于少于兩年轉(zhuǎn)手的物業(yè)，須征資產(chǎn)增

10、值稅，即利潤的10%非住宅物業(yè)，須征利潤的 20%開發(fā)用地的轉(zhuǎn)手，則須征 24%此外，還有地方稅，按物業(yè)市場估值的80%至90%須征稅0.4%至0.8%。根 據(jù)贈與人和被贈與人關(guān)系，還須征收3麻50%等的贈與稅。對配偶間贈與予以稅收豁免。按葡最新緊縮措施，對價值超過100萬歐元的房產(chǎn)，須征收特別稅。通過與葡當(dāng)?shù)刂倭柯?lián)行研究人員交流，葡地產(chǎn)沒有出現(xiàn)投機性需求，主要原因是葡近10年來經(jīng)濟增長相對較慢，沒有出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，加上炒房空間小及完善的稅收體系和政策，故房價一直在低位徘徊。債務(wù)危機發(fā)生后，甚至出現(xiàn)了負增長。葡用完善的稅收體系作為杠 桿，抑制投機性需求，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。第二，葡債務(wù)危機為我投