南寧市某房地產(chǎn)項目策劃報告

1、爸某房地產(chǎn)項目策劃襖報告目錄：第一篇：項目背景拜第二芭篇：開發(fā)商的愛前期白準備工作第三篇：市場分析伴3.1跋、房地產(chǎn)市場宏觀斑環(huán)境分析柏3.2骯、南寧市房地產(chǎn)市跋場概況霸一澳、南寧市房地產(chǎn)市啊場發(fā)展態(tài)勢盎二板、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)敖市場發(fā)展態(tài)勢靶3.3邦、南寧市消費者需骯求分析絆一柏、消費者購買力分藹析（決定戶型大小辦及產(chǎn)品定價）；隘二柏、消費者產(chǎn)品偏好安分析（決定戶型結(jié)按構(gòu)、小區(qū)配套設(shè)施氨、園林綠化、物業(yè)斑服務(wù)等）；芭三斑、消費者媒體接觸版習慣分析（決定采胺取什么渠道傳遞信昂息）伴 板 瓣 胺 愛第一篇敖 岸 巴項目背景一、項目芭衡陽北湖路口目前岸有一個危舊房改造白項目正在施工，該半項目為廣西卷煙

2、廠矮職工集資房項目，邦2012澳年癌12跋月底拆遷完畢，預(yù)澳計半2015阿年完工。白現(xiàn)假定：該地塊為安出讓地塊，由開發(fā)商買下進行開發(fā)建疤設(shè)，八土地信息及相關(guān)規(guī)疤劃指標如下：襖1安、位置：北湖衡陽敖路口搬2隘、土地開發(fā)程度：爸熟地，七通一平，矮達到基本建設(shè)用地傲條件； 氨3哀、土地面積白:17000柏平方米（矮25.5背畝）靶 盎4埃、土地規(guī)劃利用條白件：挨（擺1稗）土地批準用途：艾城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零壩售。白（哎2拔）土地使用年限：瓣城鎮(zhèn)住宅盎70靶年、批發(fā)零售靶40翱年。骯（盎3熬）主要規(guī)劃設(shè)計條靶件：容積率8.0班且礙翱8.5壩，建筑密度瓣25%瓣且昂笆35%阿，綠地率笆30%霸且巴敗35%壩

3、。耙（凹4叭）批發(fā)零售用地建靶筑面積占總建筑面襖積的比例控制在瓣5%-10%凹，其余為城鎮(zhèn)住宅隘。八5按、土地價格：岸1300盎萬八/扳畝。吧二、此項目周邊環(huán)骯境熬此項目八位于西鄉(xiāng)塘區(qū)北湖安板塊，目前該板塊埃周邊有 HYPERLINK /house/2910548142.htm芭盛天名都艾、 HYPERLINK /house/2910760222.htm芭隆源國際公館隘、城市春天等新項氨目。在售的隆源國盎際公館、城市春天爸分別售壩價壩750半0芭元挨/案平方米板、頒650襖0罷元跋/斑平方米百。襖 愛北湖路屬于老城區(qū)艾較為繁華的地段，絆周邊配套有北湖市凹場、北湖路小學(xué)、百市第二十八中、廣盎西民

4、族醫(yī)院、廣西扮師范學(xué)院、廣西中岸醫(yī)學(xué)院等商業(yè)、文跋教、衛(wèi)生設(shè)施。市絆政配套成熟，居住啊氛圍濃郁，交通網(wǎng)把絡(luò)發(fā)達。地塊容積跋率高，在片區(qū)內(nèi)地扮段位置較好，雖然凹地塊對廉 HYPERLINK /艾租房安有一定的要求，同百時受阿到笆90/7爸0柏的嚴格限制，但是澳該地塊所處地段較矮好，物業(yè)具有一定辦的升值潛力。奧北湖路地塊的成熟邦顯而易見。與北湖氨菜市僅一路之隔，暗緊靠盛天名都樓盤叭，每天密集的人流熬、周邊成熟的配套百與老城區(qū)巨大的剛性需求都成為該地吧塊的最大價值。北愛湖曾經(jīng)作為南寧的吧老工業(yè)區(qū)，隨著上周氨3壩3辦畝的北湖北路檸檬埃酸廠地塊成功掛出疤，北湖路上的毛毯巴廠、味精廠也改造案在即，該區(qū)域?qū)?/p>

5、進埃入形象與品質(zhì)的升吧級換代期。并且北敗湖菜市改造已啟動巴，此地塊未來可借矮機北湖菜市與周邊俺新興小區(qū)做足商業(yè)搬文章，北湖北路也岸將有八望骯“愛變把臉班”邦為成片開發(fā)的居住罷新區(qū)與商業(yè)集中區(qū)背。柏 敖 癌第二壩篇胺 澳 吧開發(fā)商的扮前期隘準備工作耙一、哀前期工作（作出投癌資決策后到項目開板工前）（一）、 概念敗前期準備工作是指凹在背做出投資決策后罷（已經(jīng)開始著手準敗備項目的開發(fā)建設(shè)懊后）至項目正式開霸工建設(shè)前的所有工百作背（二）、澳前期準備工作的內(nèi)凹容疤土地前期開發(fā)懊 拌 敖 胺市場調(diào)研與項目策頒劃襖 岸 藹 斑獲得相關(guān)行政審批艾手續(xù)昂 盎 靶 瓣 背資金籌集昂 伴與合作方談判（般包括銀行、規(guī)

6、劃設(shè)骯計機構(gòu)及與項目建罷設(shè)有關(guān)的勘察設(shè)計懊施工監(jiān)理等單位胺）凹1搬、土地前期開發(fā)：昂 壩開發(fā)商需進行：啊征地安（熟地伴）敗唉拆安遷板胺安般置耙岸補償：盎此熬集資房項目是七通埃一平（通上水、通礙下水、通水、通電矮、通路、通氣、通八訊、通熱、場地平澳整）胺。辦2擺、八房地產(chǎn)項目開發(fā)中絆的行政審批案：哀1皚）唉房地產(chǎn)開發(fā)行政管伴理的必要性扒 案= 1 * G巴B3絆 頒拌政府進行城市管理板的需要。笆 岸= 2 * G稗B3扳 般巴政府制定的審批制哀度可以使房地產(chǎn)開壩發(fā)納入城市規(guī)劃范藹圍，對房地產(chǎn)開發(fā)拔進行引導(dǎo)、監(jiān)督和俺管理，保障廣大房跋屋消費者的利益和岸城市建設(shè)的有序進翱行哎。柏 拔2骯）罷房地產(chǎn)管

7、理的三個邦層阿次澳 霸 骯宏觀層面：政府管瓣理熬 斑 癌 熬微觀層面：企業(yè)管般理礙中觀層面：行業(yè)組擺織管理敗其癌手段罷為皚：自律性、行規(guī)行懊約。挨版其哀主體奧為襖：房地產(chǎn)商會、協(xié)唉會和企業(yè)聯(lián)盟。昂3岸）按房地產(chǎn)行政審批的凹主要內(nèi)容 壩= 1 * G跋B3半 傲翱土地審批手續(xù)：獲跋取土地使用權(quán)證。唉 艾 矮行政主管部門：土隘地管理部門板條件：啊a氨土地產(chǎn)權(quán)合法、無傲爭議；（征地、拆半遷中）岸；斑b爸政府批準（劃撥用頒地轉(zhuǎn)為商業(yè)用途）擺；胺c凹交付土地出讓金（版招拍掛方式出讓的隘經(jīng)營性土地）盎。 斑= 2 * G吧B3翱 拜邦建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)挨：獲取建設(shè)用地規(guī)扒劃許可證和建設(shè)工扮程規(guī)劃許可證岸。伴

8、 八 矮 懊 熬行政主管部門：規(guī)佰劃管理部門其管理部門分為：奧 鞍 爸 扳a般、跋建設(shè)用地規(guī)劃管理絆:案核定土地使用性質(zhì)板和土地開發(fā)強度。笆 傲 背 叭土地性質(zhì)：商業(yè)、拔居住、辦公、娛樂吧、旅游、工業(yè)、教礙育、文化、體育等俺不同用途。癌 霸 骯 熬土地開發(fā)強度：容白積率、建筑密度、罷建筑高度、綠化率唉等指標。巴b吧、癌建設(shè)工程規(guī)劃管理艾核定擬建工程項目百的性質(zhì)、規(guī)模、位胺置、密度、高度、扒體型、建筑平面、胺建筑色彩等奧。拌 芭= 3 * G吧B3胺 俺挨建設(shè)審批手續(xù)：獲瓣取施工許可證。扮 暗 芭 唉行政主管部門：建按設(shè)主管部門翱 八 扮條件：落實勘察設(shè)鞍計施工監(jiān)理等合作芭單位稗4骯）其他相關(guān)部

9、門的氨審批手續(xù)頒 罷相關(guān)部門：市政、疤園林、消防、公安愛、教育、衛(wèi)生、環(huán)芭保等等。巴 俺5隘）辦 拔商品房需要奧五證齊全搬（版土地使用權(quán)證、建敗設(shè)用地規(guī)艾劃許可證、建設(shè)工稗程規(guī)劃許可證、施稗工許可證、預(yù)售（暗或銷售）許可證）昂才算合法項目扒 板第三案篇澳 鞍市場分析爸 昂 霸 3.1安房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)襖境分析笆 隘一、唉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購挨置土地面積負增長熬，地價小幅上漲澳 搬201巴2氨年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)澳購置土地面積為負巴增長，全年企業(yè)購敖置土地面巴積哀3566佰7傲萬平方米，同比減跋少啊19.5般%壩，增幅減岸小柏2扮2阿個百分點拔。敗1邦季度后各月份購置鞍土地面積持續(xù)負增跋長骯。稗201霸

10、2阿年地價保持小幅上笆漲，下半年漲幅略昂增。案全年捌環(huán)比累計上鞍漲鞍2.57班%翱。從不同用地類型翱來看，商業(yè)旅游娛熬樂用地價格漲幅最邦高，居住用地價格按漲幅最低。邦二、房地產(chǎn)開發(fā)投資增熬速較快回落八 敖201盎2奧年房地產(chǎn)開發(fā)投資藹增速較快回落。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成扮投耙資安7180芭4般億元，比上年名義懊增襖長礙16.2扮%哎（扣除價格因素實跋際增熬長八14.9襖%埃），增速癌比昂201皚1罷年回絆落俺11.拔9唉個百分點，比同期耙固定資產(chǎn)投資增速隘低邦4敗個百分點。從月度藹數(shù)據(jù)看，爸前皚1俺0辦個月房地產(chǎn)開發(fā)投澳資增速逐月回落皚，頒1斑1熬月增速略有回升。疤從不同物業(yè)類型來看，商品住宅開發(fā)

11、氨投資增速較快回落版，辦公樓、商業(yè)用八房開發(fā)投資增速仍保持較高水平。隘三、捌商品房各項供給指哎標增幅回落，新開澳工面積負增長敗 百201阿2矮年，商品房施工面艾積挨57.哎3懊億平方米，比上年懊增板加絆13.2俺%瓣，增幅減扮小扒1板2捌個百分點；新開工礙面鞍積隘17.唉7凹億平方米，比上年靶減拔少邦7.3稗%按，增幅減般小按23.柏5芭個百分點；竣工面襖積佰9.矮9昂億平方米，比上年佰增笆加安7.3隘%熬，增幅減唉小巴6芭個百分點。從逐月拜數(shù)據(jù)看岸，俺4伴月份以后商品房新疤開工面積持續(xù)為負瓣增長。各類型物業(yè)骯新開工面積增幅均奧減小，其中商品住拌宅新開工面積負增翱長。哎四佰、澳商品房需求觸底企

12、穩(wěn)，多數(shù)城市下半芭年以來二手房成交凹量回升態(tài)勢明顯皚 骯201按2芭年，商品房銷售面頒積疤11130絆4矮萬平方米，比上年骯增捌加敖1.8襖%藹，增幅減版小愛3辦個百分點。其中，昂現(xiàn)房銷售面積柏為暗26763.3背6斑萬平方米，比上年靶增襖加班0.1敗%擺，增幅減鞍小佰0.擺4靶個百分點；期房銷扮售面積巴為般84540.2耙9鞍萬平方米，比上年斑增搬加岸2.4靶%澳，增幅減叭小氨4懊個百分點。逐月數(shù)按據(jù)看罷，敗201阿2隘年扮前叭1藹0愛個月商品房銷售面柏積同比均為負增長暗，艾1案1哀月小幅增加。翱扳201拌2阿年，北京、天津、隘寧波、鄭州等城市班二手房成交量分別襖比上年增藹加巴16.1暗%叭

13、、皚21.3疤%胺、版62.5罷%稗、靶24.2案%傲；上海、深圳、廣氨州、南寧等城市二澳手房交易量分別比叭上年減盎少把2.3版%絆、伴10.1隘%笆、懊20.4頒%板、板8.1啊%骯，但減幅明顯收窄背。從交易量的月度礙變化來看，北京、稗廣州、深圳等一線笆城市以及天津、寧案波、鄭州等二線城矮市下半年以來各月奧份二手房交易量均八表現(xiàn)為同比增加。澳五百、捌房價由降轉(zhuǎn)升，價把格環(huán)比下降城市數(shù)叭量減少敖 懊 案從價格的月度環(huán)比捌變化來看八，藹201頒2隘年霸，翱7拔0壩大中城市二手住宅與新建住宅價格分跋別笆于隘4跋月份俺和擺6襖月份企穩(wěn)愛；稗1半1案月份昂和扮1扳2搬月份，新建住宅價百格上漲幅度較大。

14、唉新建住宅價格環(huán)比白平均漲懊幅靶6柏月份以來企穩(wěn)回升礙，吧1唉1邦月份隘和凹1稗2骯月份價格環(huán)比漲幅佰均懊為昂0.3襖%隘；二手住宅價格環(huán)安比平均漲扮幅半4背月份以來止跌，之埃后各月價格保持穩(wěn)稗中有升，但漲幅均柏不超翱過吧0.1辦%敖。案 201捌2奧年叭1-5頒月份，新建商品住敖宅和二手住宅價格柏以穩(wěn)中有降為主絆。笆6奧月份以來骯，版7邦0柏大中城市中，新建跋商品住宅和二手住宅價格下降的城市扮數(shù)量明顯減少襖。絆1壩2熬月份，新建商品住艾宅價格下降城市數(shù)邦減少叭為埃8唉個，二手住宅價格案下降城市數(shù)傲為哀1俺5伴個；四個一線城市凹新建住宅與二手住盎宅價格均表現(xiàn)為環(huán)癌比上漲柏。絆3.2 爸2013

15、扮年南寧市房地產(chǎn)市翱場概況百一、愛南寧市房地產(chǎn)市場澳發(fā)展態(tài)勢啊1斑、澳201奧2哀年南寧房地產(chǎn)市場跋繼續(xù)實施限購令。叭從年度商品房成交扒數(shù)據(jù)上看，南寧住挨宅市場整體呈現(xiàn)恢白復(fù)性回暖的態(tài)勢，扮成交量逐月上升，疤其中剛需客戶占絕巴對主力。伴從月度交易走勢看氨，今年伴僅辦1澳月芭、礙2吧月交易量與去年同霸期相比出現(xiàn)下降，按其它各月度均呈現(xiàn)敗上升趨勢。其中耙，艾1佰1埃月簽約量達年度最熬高鋒值，共計拌433叭8熬套，與上年相比增笆長暗116.25奧%熬；年底收官之際，矮環(huán)比簽約量雖出現(xiàn)扮下降，但與上年度吧同期相比，增幅仍凹達斑94.08捌%昂。按在全國各隘地頒“伴金九銀愛十捌”霸多數(shù)市場以低迷為哎主，

16、在我市，截然跋相反，簽約量攀升稗，分別簽斑約氨414扒7捌套敗、奧342昂5傲套，與上年相比增背長傲61.74巴%瓣、擺79.88唉%按。從均價上看，與唉上年相比，全年僅爸有疤5月埃、安8半月百和藹1擺2扒月出現(xiàn)下降，其它埃月度均呈現(xiàn)上揚趨捌勢矮。哎2癌、把房價走勢八從扳201哎2氨年辦到俺201白3疤年安4盎月的變化3、市場情況 跋= 1 * G邦B3巴 白癌一級市場：背201拔2捌年南寧新增土地供斑應(yīng)壩11班1敖宗，總供地面挨積扮416.3巴8跋萬平方米。從供應(yīng)矮的地塊性質(zhì)來看艾，哀201盎2爸年南寧的土地市場扳供給以商住和工業(yè)懊用地為主。從供應(yīng)罷土地區(qū)域分布來看搬，明顯居前的是江扳南區(qū)，

17、全年土地供案應(yīng)量瓣以笆115.1礙4俺萬平方米，占全市辦土地供應(yīng)唉的拌27.7耙%邦。從土地成交區(qū)域爸分布來看，成交量明顯居前的是江南懊區(qū)，工業(yè)用地居多俺，全年土地成交量拜以懊109.5懊8岸萬平方米成為全市礙第一，占全市土地哀成交傲的岸30.1%絆。 頒= 2 * G佰B3奧 皚板二級市場胺：艾201奧2稗年，南寧全市商品耙房新增批售總面積頒是叭494.5岸2跋萬平方米，較邦之埃201疤1絆年減熬少靶17.8拜%愛。 哎 八 鞍201襖2拌年壩南寧全市共成交商案品拌房捌4530氨3敖套，與去年相比上安升搬16.65板%耙，成交面積翱為扳424.7拌9挨萬平方米，與去年爸相比上笆升罷0.2頒%

18、暗；其中普通住宅成熬交襖3520襖0礙套，與去年相比上版升罷13.71白%叭，成交面積拔為斑347.4澳6挨萬平方米，與去年昂相比上頒升巴9.04捌%般；非住宅成扳交頒624艾6柏套，成交面積礙為班47.5案6哀萬平方米，經(jīng)濟適捌用房成瓣交笆385挨7隘套，成交面積稗為叭29.7跋7吧萬平方米，商品房按成交均芭價皚721藹3擺元昂/凹平米，全市總成交哎額翱為靶306.4礙1百億元。頒二巴、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)耙市場發(fā)展態(tài)勢岸 201阿2捌年西鄉(xiāng)塘區(qū)普通住癌宅成交面積按為熬75.1俺5氨萬平方米。從成交艾走勢來看，上半年靶成交波動較大，從胺下半年開始逐漸穩(wěn)拌定并開始小幅回升瓣。從成交均價走勢懊來看，西

19、鄉(xiāng)塘區(qū)全襖年均價還是波動較邦大，并在下半年逐白漸下跌，稗在拔1哎2叭月份跌到了全年的哎最低價。全年西鄉(xiāng)笆塘區(qū)普通住宅成交把均價骯達唉606背7叭元稗/板平米，與去年相比邦變化幅度不大，基隘本持平扒。艾201凹2背年西鄉(xiāng)塘區(qū)商品房跋住宅批售面積懊為辦87.0阿3爸萬平方米，全年批懊售均勻，特別是礙在骯1隘1骯月份的批售最大。澳全區(qū)新增批售面積斑與成家面積之比傲是拌1.16:半1把，供應(yīng)與成交也基暗本持平。唉3.3 熬南寧市消費者需求傲分析哀一、壩消費者購買力分析芭消費者的購買力決搬定著房地產(chǎn)行業(yè)的疤發(fā)展。鞍為了繼續(xù)做好房地霸產(chǎn)市場調(diào)控工作，巴促進房地產(chǎn)市場平熬穩(wěn)健康發(fā)展，市人暗民政府日前公布隘了

20、斑201隘3敖年度南寧市新建商澳品住房（不含保障板性住房）價格控制凹目標：增幅低于當哀年城鎮(zhèn)居民人均可伴支配收入實際增幅把（即城鎮(zhèn)居民人均岸可支配收入名義增挨幅與居民消費價格搬指數(shù)增幅的差值）百。今年南寧拌市疤“壩兩扒會頒”靶上政府報告中公布矮的信息顯示叭，白201哀3班年城鎮(zhèn)居民人均可吧支配收入增長目標矮為鞍12扳%把。隨著泛北部灣經(jīng)岸濟區(qū)開區(qū)開發(fā)投資拔漸入高潮，南寧作百為中翱國拌-跋-俺東盟自由貿(mào)易區(qū)前瓣沿城市，正發(fā)揮著跋區(qū)域經(jīng)濟中心城市把經(jīng)濟、交通、文化拜、生活、貿(mào)易各方愛面的優(yōu)勢，吸引著芭越來越多的投資目耙光半。因此南寧市城鎮(zhèn)皚居民平均收入越來斑越高，這大大提高跋了消費者的購買力啊。這

21、對于房地產(chǎn)行熬業(yè)的開發(fā)是一個很搬好的動力伴。藹 懊作為省會城市南寧頒而言案，安“扮存不存在需求其實骯是偽命拌題拌”澳。重要的是唉“岸價格是不是符合市板場實際預(yù)期并具有敗購買力柏”罷。骯在品質(zhì)前提下，高罷性價比（戶型贈送跋力度）、高綜合性鞍（地段、配套）、柏高誘惑價格比（低白于片區(qū)同類樓盤的案價格）成為營銷利皚器拜。愛“埃三邦高半”板的凸顯正是迎合剛骯性客戶的購買預(yù)期胺。1、購房需求奧(敗1笆)按首次置業(yè)客戶數(shù)量哀增長，投資型需求啊被抑制礙南寧仍是以首次置罷業(yè)和改善需求性客埃戶為主，絆在版“安限購隘令絆“班無限期延長的政策叭性干預(yù)下，投資型客戶的購房需求被按抑制，環(huán)比下擺跌白7背個百分點，而首次

22、皚置業(yè)客戶上吧漲唉9凹個百分點，由此可皚以看出，目前南寧隘市場購房客群依然挨以剛需客戶為主導(dǎo)辦，投資型需求依然白受制。把(爸2板)按首次置業(yè)和改善需芭求為主導(dǎo)，購房計辦劃不變埃南寧樓市經(jīng)叭過般201氨1皚年以來限購令等一壩系列政策性干預(yù)的按影響，房價有所回拌落，而中央層面對胺于促進房價合理回罷歸的指導(dǎo)思想依然芭不變，但對于南寧版樓市來說，剛性需骯求受到一年的積壓唉之后，部分購房客矮群開始理性回歸，氨相應(yīng)的南寧樓市供半求方面也有所回升板。從一季度的市場哎走勢來看吧，氨3盎月份南寧樓市明顯搬回升，各項目開始襖積極推量入市，有熬效的刺激了購房者擺的購房沖動，購房隘者購房信心增強，爸過半的購房者表示百

23、不會改變原有的購拜房計劃。并且邦有拌3瓣%哎的購房者表示會提辦前購買。 HYPERLINK /staticpages/20120420/newgx4f90c33e-5103992-2.shtml敗圖阿3- 201敖1班年南寧商品住宅房耙型成交比例圖埃從成交結(jié)構(gòu)來看，瓣限購令實施之后，阿投資客逐漸淡出市昂場。在房價僵持不扮下，首置型客戶為捌主力卻購買力有限板的背景下，購房者胺對戶型的需求逐漸胺由大戶型柏向半“敗面積適中而功能齊扮全艾”啊的方向發(fā)展。因此翱四房以上戶型成交胺量明顯減少，二房百比例大幅上升，目俺前戶型成交主要集搬中在二房和三房，半其中又以二房為主絆。奧 拌 翱在市場調(diào)整的情況搬下，南

24、寧市場依舊哎以剛性需求客戶為般主要購買力。剛性藹需求客戶對于價格隘敏感性高，購買力般有限。因此從成交柏單價段來看，成百交跋6000-700案0昂元巴/愛價格段的商品住耙宅疤是懊201搬1捌年的成交主力，其昂中成交占比較大的懊有榮挨和敗扮山水綠城、龍扒光芭半水悅龍灣、瀚林美襖筑、臺灣街、盛天傲果嶺、盛天公館等澳項目。目前南寧市絆場上剛性需求客戶盎對俺于拔700叭0吧元啊/案以下的價格接受皚度較高擺二佰、消費者產(chǎn)品偏好翱分析扳隨著城市經(jīng)濟建設(shè)霸發(fā)展，南寧市人流凹量也不斷增多，購敗房消費者對戶型的巴要求也多樣化。埃20壩05絆年澳、敗20奧0矮6敖年，國家針對房地熬產(chǎn)行業(yè)分別出臺扮了稗“扳國八辦條艾

25、”敖和稗“搬國六巴條昂”拔等一系列的宏觀調(diào)襖控政策，不斷深化罷戶型構(gòu)造，并提出把重點發(fā)展中小套型阿普通商品住房，且安在爸“笆十五項措頒施奧”絆中更明確戶型結(jié)構(gòu)稗比例要求，從此，白以發(fā)展中、小戶型扮為的住房市場時代把開始降臨了。我國頒房地產(chǎn)已經(jīng)由最初懊階段的發(fā)展邦轉(zhuǎn)至當今的敏感性礙階段。由于房地產(chǎn)俺發(fā)展速度較快及房傲價的一路高漲，對稗于普通市民而言，班房子已逐漸由必需襖品變成了必需哀的半“盎奢侈熬品?！卑?。在這種情況下，艾由于購買力的限制吧住宅戶型設(shè)計逐漸哀由大戶型轉(zhuǎn)巴向半“吧面積小而功能齊版全哎”瓣的方向發(fā)展。去年靶的政策提出背，般“伴套型建筑面艾積稗9邦0百以下住房（含經(jīng)礙濟適用住房）面積骯

26、所占比重，必須達愛到開發(fā)建設(shè)總面積拌的瓣70昂%壩以版上吧”伴，這一規(guī)定正符合八了的市場的發(fā)展方爸向，同時也滿足了辦可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。唉從數(shù)據(jù)上顯示，斑購房者仍偏半好皚70-12百0哎區(qū)間戶型，在改跋善型需求的增加情扮況下伴，哎90-12爸0百戶型區(qū)間成為四唉季度購房者主要考氨慮的戶型，所占比凹例為調(diào)查人數(shù)白的皚37氨%襖。這一情況可能是佰由于市場形勢的下扒滑，樓市價格的下瓣行預(yù)期增加，一些癌項目優(yōu)惠折扣增大柏，使購房者開始考笆慮面積較大的戶型柏，以避免首付增加佰及利息增加帶來的巴雙重負擔。但整體骯來說，中小戶型依扮然現(xiàn)下市場剛性需哎求主要的主力戶型拌。耙隨著房改的深入進罷行，個人購房比例埃逐漸

27、上升，對產(chǎn)型按的要求也隨之提高按，戶型設(shè)計的合理懊與否是決定消費者笆購買心態(tài)的重要因叭素。戶型結(jié)構(gòu)指廳壩、臥室、廚房、衛(wèi)背生間、陽臺等。傲根據(jù)使用選擇戶型愛，消費者在挑選時癌，結(jié)合平面、剖面澳一起考慮。對于一爸室一廳、二室一廳柏、二室二廳等戶型伴，因主要的目的是癌滿足使用功能，且叭面積控制緊張，故頒應(yīng)選擇剖面上無大昂動作的設(shè)計。對于稗獨幢公寓、三室二懊廳、四室二廳等高標準住宅，剖面上爸應(yīng)有變化才好。若邦全從一個標高上展懊開，空間感覺較死邦板，而且也需要一啊些走道。若能結(jié)合俺剖面變化，水平走盎道會減少，空間也巴多了一個層次。所敗以消費者在選擇此皚類住宅時，選擇剖哎面有變化設(shè)計。從昂戶型結(jié)構(gòu)分析，

28、超半大戶型與超小產(chǎn)型絆的設(shè)計不是大眾的霸需求對象，而面積傲大小適中、居室功頒能分開、雙廳雙衛(wèi)擺雙陽臺的戶型設(shè)計按較受歡迎。拔當前市場上的樓盤埃普遍根據(jù)客戶群的辦不同需求，設(shè)計出瓣多種面積和選擇的爸兩房或者三房住宅搬，而目前占據(jù)南寧暗樓市消費主流的兩艾房兩廳跋、N+把1罷房等中面積產(chǎn)品所按面對的則是最復(fù)雜哎的消費群。比如，八一房一廳的小戶型伴只能作過渡之用，啊其購買者主要是年襖齡扒在鞍3爸0熬歲以下的年輕人，岸積蓄不多而又渴望搬擁有一片自己的小芭天地，當前市場上吧很多小戶型或岸者案MIN懊I昂戶型無疑是最佳選白擇。有的三口之家扮經(jīng)濟可能較為寬裕稗，因而偏好面積寬斑松、布局更合理的癌大兩居；而有的

29、工辦薪家庭人口較多卻扒資金不多，則更希哎望購買房間較多而盎面積偏小的小三居奧，等等哀。八小戶型項目受購房挨者追捧，很大的原傲因是因為小戶型的拔總房款低，另一方哎面則是廣告宣傳的辦高回報率。不管是辦自主還是投資，小扮戶型對普通老百姓敗尤其是過渡時期的搬年輕一族來說更有般吸引力。而在大戶壩型住宅受到市場追安捧的背后，則是資隘本投資消費的沖動霸，與小戶型相比，搬大戶型在稀缺性、唉投資回報率及保值八性等方面都具有優(yōu)霸勢，因此，得到了扮不少消費者的認同罷。安 柏1岸、藹購房者面積偏好凹從數(shù)據(jù)上顯示，購隘房者置業(yè)偏好偏向拜于斑71-12班0絆區(qū)間戶型，隨著把改善型客戶的增加八，中小戶型成為目白前南寧市場的

30、主要八暢銷戶型，從四季耙度的調(diào)研結(jié)果來看翱，板71-9佰0版戶型占調(diào)查人數(shù)熬的傲30斑%礙，邦91-12懊0哎戶型占調(diào)查人數(shù)奧的佰35頒%捌，一方面由于開發(fā)拜商針對剛需群體對靶價格抗性較大的特疤點，推出低價特價芭房，而目前南寧市班場的各剛需樓盤均按是版以疤71-12頒0芭戶型作為主打戶挨型，從整體上加大胺了購房者對中小戶敗型的偏好。 HYPERLINK /staticpages/20120420/newgx4f90c33e-5103992-3.shtml背從表中可以看出，哎有百分白之班3背7啊的購房者偏好斑于岸40-6耙0叭萬之間的房屋。從白中可看出購房者更藹多傾向于購買總價靶在白40-6扮0

31、絆萬的房屋面積，且八一季度開始以來供骯求關(guān)系一度供過于柏求，高優(yōu)惠策略開扒始增多，各企業(yè)搶壩占市場窗口以低價爸起跑，一定程度上佰調(diào)動了購房者的積跋極性，且首付分期鞍等促銷方法，也解凹決了部分購房者的凹資金壓力胺，啊 40-6靶0稗萬之間的總價段的白需求加大。拜2擺、俺購房者戶型偏好俺南寧購房者在戶型靶方面較為偏好兩房哀和三房戶型，分別伴占般了奧25骯%頒和氨52拌%辦，四房需求環(huán)比有霸所上漲。主要由于岸目前南寧樓市的購八房群體均是以剛需笆客戶為主，而在總埃價方面，由于前期藹市場低迷的影響，稗有所下跌，相應(yīng)對拔于三房以上戶型的氨需求有所增加。跋從表面上看來，大熬戶型住宅的價格高爸，這是因為其面積

32、頒大造成的總價高，奧其實其單價普遍比跋小戶型低，以同一唉區(qū)位的產(chǎn)品為例，罷許多樓盤大戶型產(chǎn)拜品要比小戶型的單鞍價絆低癌200-30半0拜元襖/柏平方米。而且，隨爸著伴90/7襖0敖政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)凹，南寧的大戶型房吧產(chǎn)存量會逐步減少敗，價格低、存量少邦，這就為大戶型房胺產(chǎn)的升值提供了先決條件霸9捌0氨以下的面積區(qū)間伴可以設(shè)計較寬松的澳二房，又能設(shè)計較叭緊湊的三房，在滿暗足功能需求同時又背可以有效節(jié)省面積熬，使廣大購房者的艾購買能力與功能需愛求達到一個相應(yīng)的白平衡點，不會造成耙不必要的浪費。未埃來的住房將靶以瓣9稗0叭以下面積區(qū)間為霸主的市場，其市場伴競爭力也隨之加大艾，而在有限的面積板區(qū)間內(nèi)，

33、戶型的設(shè)熬計和多種功能的需白求成為開發(fā)商應(yīng)該礙深思的方向。項目項目均價（元/m）熱銷戶型鳳嶺名園596090實用三房天域香格里拉650037-90單間、一房、二房紅日、江山680075-902房、2+1房聘望、怡璟灣650080-100二、三房云星、城市春天7000起77-1002+1房、3+1房相思湖花園880085-128二、三房大嘉匯、東城5800起80-105二、三房龍光、普羅旺斯600076-130二、三房保利、山水怡城6300起79-142N+1戶型藍波灣5800起78-117二、三房萬昌、邕江明珠650090-116N+1戶型榮和大地880074-116的2+1、3+1華凱、逸悅

34、豪庭6300起81-125二、三房臨君天下650051-100一房、三房錦繡豪庭650089140的二至四房半由上表可知：熬大半都是二室、三案室戶型澳、拔75-9罷0笆面積所占比例較懊高礙。斑各種貸款壓力促使叭眾多的剛需者和投佰資者紛紛轉(zhuǎn)向購買扮總價低的小戶型。百開發(fā)商順應(yīng)購房者骯需求，小戶型集中啊放量傲，拜4拜月艾2敗4氨日，榮啊和班扒山水綠城首度開盤岸，推出以中小戶型案為主矮的扮77疤9敖套房源，保壩利搬昂山水怡城推搬出癌8案8疤套藹49.1骯3拜奧119.3般8熬的一至三房，大半嘉愛匯斑瓣東城推出氨近啊30拔0邦套挨3昂0拜敗11藹0礙的一房至三房半；捌5阿月胺2跋2伴日，匯東星城首度礙

35、開盤推出懊近拌50爸0耙套吧6阿3背佰搬13芭2吧絆N+矮1絆戶型傲；敗 1骯2奧月芭2澳5吧日，盛天果嶺首哎推百3背8懊耙6昂0八頒1+癌1氨、半8班5叭扮12跋0笆安N+耙1捌戶型房源阿；扒1癌2阿月敗2隘6敗日，融捌晟芭昂公園大地推矮出叭17吧7柏套罷66-12骯9扒鞍N+頒1矮戶型房源；這些項扒目開盤當天銷售率均超氨過伴90捌%按，部分項目甚至當矮日售罄。據(jù)統(tǒng)計版，奧201版0哎年南寧商品房住宅懊成交總量伴為邦3072矮6愛套，其敖中隘75-9愛0岸戶型成交量拜為班1020笆4哎套，所占比例阿為白33.21%隘。小結(jié)辦：癌201伴0跋年以來，由于許多靶消費者迫于當時經(jīng)佰濟的發(fā)展紛紛購買

36、捌總價低的小戶型。跋南寧市房地產(chǎn)開發(fā)矮商為了適應(yīng)國家政唉策，同時滿足消費懊者的需求，逐步推癌出小戶型的套房。搬根據(jù)近兩年的觀察案，南寧市物價水平矮一直呈現(xiàn)出快速上敖升的態(tài)勢，市民工巴資收入遠不及房價耙的增長速度。在保白證生活質(zhì)量的基礎(chǔ)耙上，人們要想在中敖心城區(qū)購買到住房矮，就必須改變原有白的購房目標，將購笆買大戶型的計劃轉(zhuǎn)壩向小戶型市場。另哀外，對于投資者而矮言，要在商業(yè)中心埃區(qū)域購買大戶型，把所消耗的成本相當奧大，因此也將目光吧投放于小戶型市場澳，利用出租或轉(zhuǎn)手辦獲取收益。在小戶啊型需求不斷上升的板情況下，供應(yīng)商也翱不得不順應(yīng)民意，敖建設(shè)大量小戶型，百但仍然會保持一定八量的大戶型住房供礙應(yīng)唉

37、。邦201搬3壩年艾“叭3.1搬2辦”半植樹節(jié)主題皚：皚“哎深入開展造林綠化鞍，大力推進生態(tài)文捌明建稗設(shè)埃”拜。借今年捌第扳3藹2哎個植樹節(jié)東風，有氨些樓盤忙著組織業(yè)胺主開展各種植樹活懊動，有些樓盤卻忙班著移植古樹名木打翱造小區(qū)園林景觀。頒為迎合購房者的心伴理需求，南寧樓盤奧掀起了一白陣暗“阿綠色風礙暴拜”阿。哎昔日，先建房后種埃樹，這是南寧大多拔數(shù)開發(fā)商的想法和奧做法。如今，花重拜金買來高大的古樹氨名木吸引購房者的安眼球。建筑可以模背仿，而自然景觀無翱法復(fù)制。為此，開敖發(fā)商在園林景觀的熬打造上越來越注重隘罕有的自然景觀細跋節(jié)，在綠色景觀上把爭取更勝一籌也成挨眾開發(fā)商的目標。扒以往，購房者對于

38、傲樓盤的地段、交通巴等方面很重視，而埃對樓盤品質(zhì)、園林胺綠化等方面的意識懊淡薄，開發(fā)商不需阿花大多心思策劃與般包裝，樓盤便可完氨美售罄。如今，購巴房者對樓盤品質(zhì)、暗園林綠化等方面要啊求越來越高，而開礙發(fā)商也注重綠化景瓣觀改造升級，甚至捌把澳“奧實熬景哎”熬概念引入樓盤營銷哀。俺以下幾個樓盤的綠扮化率都翱在礙40凹%壩以上，這證明購房案者越來越重視小區(qū)岸的園林綠化。項目中房翡 HYPERLINK /xinfang/house/1280翠園升禾 HYPERLINK /enterprise/index.php?name=%E7%BB%BF%E5%9F%8E%E9%9B%86%E5%9B%A2綠城天池

39、山龍胤當歸綠化率49.6%46%46%42.5%鳳嶺山語城嘉和城海茵國際花城40%40%40%疤3扮、八購房者物業(yè)類型偏傲好拔目前南寧購房者巴仍然是以首次置業(yè)案和改善型置業(yè)為主啊導(dǎo)，在購買力有限扳的情況下，購房者辦多是偏好總價較低半的多層和小高層產(chǎn)哀品，而這兩類物業(yè)礙類型分別占斑比癌40瓣%拔和班34佰%百，可見多層帶電梯耙和小高層受到剛需搬客戶的青睞，且偏礙好度逐漸上升。礙三、瓣南寧市民媒介接觸皚習慣分析隘作為重要的媒介形叭式，電視、報紙、襖雜志等歷來是消費敗者媒介接觸的重點唉，因此，首先考察傲消費者平時的媒介絆接觸情況。通過頻昂率分析發(fā)現(xiàn)，消費岸者日常接觸頻次最按高的媒體是報紙，八緊跟其后

40、的是電視班，網(wǎng)絡(luò)則占到了第昂三位，傳統(tǒng)強勢媒壩體雜志和廣播則屈礙居第四位和第五位按。調(diào)查研究結(jié)果表敖明，目前南寧最為癌強勢的媒體可以界扒定為報紙、電視和敗網(wǎng)絡(luò)。礙1.報紙媒介接觸情況盎在南寧消費者中，挨從累加頻率統(tǒng)計來班看，接觸頻率最高翱的報紙是南國早柏報，其次是當靶代生活報和南愛寧晚報，三者基敗本占據(jù)了南寧報紙把市場愛的扳90俺%把；通過對被訪者報版刊選擇次序的研究耙，我們發(fā)現(xiàn)，被訪罷者第一選擇是南頒國早報，占據(jù)了壩絕對的優(yōu)勢，在第二選擇和第三選擇斑中，分別是當代案生活報和南寧奧晚報。疤調(diào)查結(jié)果表明，從翱閱讀行為上看，把南國早報目前已艾成為南寧最為強勢哎的報紙媒體，無論是閱讀頻率上，還耙是在

41、讀者的忠誠度斑上，都占有非常大絆的優(yōu)勢。而南寧板晚報和當代生爸活報從總閱讀率搬上看數(shù)量也十分可扳觀，但讀者的忠誠鞍度較弱。巴2.擺電視媒體接觸習慣斑：安研究發(fā)現(xiàn)，南寧市澳民日常接觸最多的捌媒體是廣西臺綜藝扳頻道扮，愛52.5班%挨的被訪者表示有收澳看綜藝頻道的習慣氨；位居其后的是南絆寧電視臺新聞綜合跋頻道，其收視份額拌與廣西臺綜藝頻道版非常接近。廣西衛(wèi)礙視和廣西臺都市頻愛道的接觸頻率也較氨高，均超拌出哀40頒%敖的比例。在市級頻芭道上，除南寧電視暗臺新聞綜合頻道表拌現(xiàn)突出之外，南寧盎臺影視娛樂頻道的罷收視份額也比較優(yōu)芭秀，超出拔了半40霸%扳的比例。版通常被訪者會將其認為最為重要、最案值得信賴

42、的頻道作拌為其電視首選頻道扒，因此，我們通過皚電視頻道第一接觸癌行為研究發(fā)現(xiàn)，被哎訪者的首選媒體中奧，廣西衛(wèi)視的表現(xiàn)啊最好，超凹出拜20按%扳的人將廣西衛(wèi)視做奧為其電視媒體首選吧頻道，也有接稗近胺20斑%拌的人將南寧電視臺鞍新聞綜合頻道作為耙其首選電視頻道。翱 捌就節(jié)目的喜好程度拌來看，廣西臺新聞笆在線和南寧臺新聞疤夜班的喜好程度較懊高，被訪者中，絕絆大多數(shù)人都表示有頒收看過新聞在線和八新聞夜班，新聞在昂線和收視忠誠度尤芭其高。分析這兩檔稗節(jié)目，研究認為，凹該類節(jié)目都是新聞邦類節(jié)目，且多節(jié)目案內(nèi)容多為社會民生啊類新聞，因此較為襖貼近老百姓的日常哎生活，給予被訪者哎較高的可信度，因艾此其收視率和

43、忠誠捌度都較高。哀3.吧廣播收聽行為研究靶：骯從南寧市民的廣播板接觸習慣來看，超百過半數(shù)的被訪者表罷示平時基本上是不澳聽廣播，而表擺示邦“耙經(jīng)常癌聽吧”扮的被訪者僅占整體礙的凹11.6澳%吧。經(jīng)篩選出有購房霸意向人群進行分析熬，發(fā)現(xiàn)其收聽行為搬與總?cè)巳褐g無顯半著差異，各部分人藹群所占比例較為近拔似。骯 骯在所接觸的電臺頻哎率中，被訪者對南疤寧交通音樂頻道的瓣認知度最高，超翱出霸25佰%霸的人表示有聽過南案寧交通音樂的節(jié)目骯；從聽眾的忠誠度笆而言，南寧交通音拜樂也是占有絕對的襖優(yōu)勢，是首選率最隘高的廣播電臺。廣西電臺交通頻道的挨表現(xiàn)在整體上略遜芭于南寧交通音樂，昂但也占據(jù)不小的比拌例，排在廣播電臺奧收聽行為的第二位八。邦 柏研究結(jié)果表明，這笆兩個交通類頻率之笆所有能夠從眾多的疤電臺頻率中脫穎而斑出，與近年來私家按車的發(fā)展以及與之癌相伴隨的交通狀況胺的擁堵有關(guān)，眾多愛的駕車一族在行車辦過程中，時刻關(guān)注板地面交通狀況，并柏由此獲取市區(qū)路況埃信息，為路線選擇百提供依據(jù)；根據(jù)這百一論斷，交通音樂伴頻道的聽眾從其個挨人特征上來看，應(yīng)版當是具備家庭收入挨較高、受教育水平霸較高的一些人。扒4.跋網(wǎng)絡(luò)接觸行為研究白：鞍隨著網(wǎng)絡(luò)的普及化敖，網(wǎng)絡(luò)已漸漸成為背主