萬科香河項(xiàng)目前期策劃報(bào)告ppt課件

1、萬科香河工程前期謀劃報(bào)告2021.02.26瑾呈：北京萬科地產(chǎn)PART 1背景和困惑區(qū)位北京東、香河縣城北、潮白河旁、萬畝大盤六環(huán)四環(huán)京沈高速50分鐘車程工程一期60萬工程二期166.75萬工程三期233.45萬工程四期200萬工程五期333.5萬總占地面積：1.1萬畝約733.7萬容積率：0.8-2.5住宅建立用地為60%，約440.2萬配套建立用地為40%，約293.5萬地塊查勘東西長(zhǎng)約5公里、內(nèi)有三條水渠及四個(gè)明顯土坑、西臨潮白河寬闊水面工程一期60萬工程二期166.75萬工程三期233.45萬工程四期200萬工程五期333.5萬深約20米面積約100畝有地下水潮白河水面寬約20-30米

2、加油站雙向6車道周邊環(huán)境車程5分鐘內(nèi)無生活配套，周邊有小型休閑配套及產(chǎn)業(yè)，臨近教育配套級(jí)別低香河出口國(guó)華影視基地北方汽車工業(yè)基地距香河縣城約5分鐘車程加油站距大廠縣城約5公里從香河出口至此約4公里香河六中村小學(xué)三塘生態(tài)園京東1小時(shí)生活圈萬畝超級(jí)大盤快速交通驅(qū)動(dòng)占地約733.7萬外部景觀資源內(nèi)部水渠、地形可利用資源優(yōu)勢(shì)層面變數(shù)層面占40%用地目的，約293.5萬西臨潮白河寬闊水面距東四環(huán)車程50分鐘京沈高速三條水渠、四個(gè)土坑資源分配不均東西長(zhǎng)約5公里，不利潮白河資源利用配套建立用地多無強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)及配套生活配套不便利、休閑教育配套低端、區(qū)域無強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)萬科T2產(chǎn)品系；T2產(chǎn)品系下實(shí)現(xiàn)價(jià)值：別墅洋房；無

3、強(qiáng)勢(shì)景觀資源、依托自動(dòng)郊區(qū)化的經(jīng)濟(jì)型別墅地塊屬性界定本體背景總結(jié)開發(fā)商困惑區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)？大盤的故事？做什么資源？做什么配套？如何控制本錢？工程整體開發(fā)思緒？啟動(dòng)期產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議？PART 2對(duì)大盤的思索時(shí)機(jī)尋覓開發(fā)規(guī)律對(duì)大盤的思索 看規(guī)律 看時(shí)機(jī)城市開展的時(shí)機(jī)市場(chǎng)開展的時(shí)機(jī)香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判城市開展的時(shí)機(jī)城市化城市開展規(guī)律郊區(qū)化逆城市化紐約、倫敦、東京、德國(guó)魯爾二戰(zhàn)開場(chǎng)、20世紀(jì)60年代時(shí)間城市特征20世紀(jì)70年代20世紀(jì)80年代二戰(zhàn)開場(chǎng)、20世紀(jì)60年代交通擁堵、犯罪增長(zhǎng)、污染嚴(yán)重等城市問題的壓力增大城市建立的開展、公共交通的改善、環(huán)境治理程度的提高、效力業(yè)整體條件的改善、汽車燃油本錢的添加人

4、口和社會(huì)特征向大都市集中，成為主導(dǎo)趨勢(shì)人口遷移城市經(jīng)濟(jì)高度集中，二次產(chǎn)業(yè)比艱苦，各階層都趨向城市集中高收入階層趨向郊區(qū)中低收入者趨向城市二次產(chǎn)業(yè)外遷高收入階層部分產(chǎn)生回流，占據(jù)城市中心資源中低收入者趨向城市邊緣或郊區(qū) GDP3000-5000美圓GDP: 5000-10000美圓GDP: 10000美圓都市人口59%40%郊區(qū)人口41%60%北 京所 處階 段城市規(guī)律：大都市開展經(jīng)過三個(gè)階段：城市化郊區(qū)化逆城市化2021年北京人均GDP9075美圓城市發(fā)展階段城市發(fā)展規(guī)律：城市化郊區(qū)化逆城市化按照國(guó)際規(guī)范，城市人口比重達(dá)70以上，第三產(chǎn)業(yè)占50以上，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定在30左右為城市化進(jìn)入高速增長(zhǎng)期

5、；當(dāng)前，北京的城市化程度到達(dá)83.62，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均程度；在進(jìn)入城市高速增長(zhǎng)的同時(shí)，也吸引了大量人口的流入；2021年，北京人均GDP到達(dá)9075美圓，按照城市開展實(shí)際，北京城市開展正處于“大都市化的開展階段。 發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期高速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%3050%5090%90%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放；工業(yè)基礎(chǔ)比較雄后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口；工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對(duì)經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速催生第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期；城市

6、經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； 被動(dòng)式郊區(qū)化自動(dòng)式郊區(qū)化完全自動(dòng)式郊區(qū)化 郊區(qū)化開展階段北京所處階段城市發(fā)展階段主動(dòng)郊區(qū)化已成為北京當(dāng)前的主流趨勢(shì)東擴(kuò)范圍：西起東大橋路、東至西大望路、南至通惠河、北至朝陽路。東擴(kuò)意義：CBD東擴(kuò)對(duì)于北京東部區(qū)域的開展起到積極拉動(dòng)作用，輻射范圍將進(jìn)一步擴(kuò)展，從而更進(jìn)一步加快香河區(qū)域城市開展進(jìn)程。09年，政府規(guī)劃東擴(kuò)方案正式啟動(dòng)，10月16日，備受矚目的北京CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃方案正式對(duì)外公布，CBD東擴(kuò)完成了規(guī)劃方案上的定稿。經(jīng)濟(jì)輻射范圍將進(jìn)一步擴(kuò)展，進(jìn)一步推進(jìn)香河區(qū)域城市開展進(jìn)程重心東移伴隨CBD東擴(kuò)，后

7、奧運(yùn)時(shí)期北京城市發(fā)展重心在東部城市開展的時(shí)機(jī)：城市開展空間宏大城市開展規(guī)律角度：自動(dòng)郊區(qū)化已成為北京當(dāng)前的主流趨勢(shì)；北京城市重心東移：伴隨CBD東擴(kuò)，后奧運(yùn)時(shí)期北京城市開展重心在東部市場(chǎng)開展的時(shí)機(jī)：從需求角度看時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)存在性分析從供應(yīng)角度看時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)量化評(píng)價(jià)：香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判300萬以下 300-500萬 500-700萬 700萬以上昌平亞北 順義 通州 大興亦莊0300500700價(jià)格平臺(tái)在售的別墅市場(chǎng)盤點(diǎn)北京六環(huán)沿線經(jīng)濟(jì)型別墅類產(chǎn)品總價(jià)集中在700萬元以上，300萬及以下的產(chǎn)品出現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)缺口。對(duì)09年下半年在售的主要的別墅工程進(jìn)展清點(diǎn)； 價(jià)錢也主要采用09年下半年的價(jià)錢；產(chǎn)品形式北京

8、東部六環(huán)沿線的（2009-2010）土地供應(yīng)盤點(diǎn)區(qū)域建設(shè)用地面積（m2）規(guī)劃建筑面積（m2）容積率規(guī)劃用途成交價(jià)（萬元）受讓單位樓面地價(jià)（元/）昌平（亞北）16066.60732133.2142.00 居住公共服務(wù)設(shè)施7288.13北京城建三房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2268 60075.22998956.8211.65 居住公共服務(wù)設(shè)施24950智地創(chuàng)展（北京）投資有限公司與北京創(chuàng)智天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體2521 141497.7821497721.06 居住、市政公用設(shè)施用地47309.14北京京基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3159 順義2820680669.162.86 商業(yè)金融、住宅、居住配套服

9、務(wù)設(shè)施36771.718北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4558 21757.460920.722.80 商業(yè)金融、住宅、居住公共服務(wù)設(shè)施19835.834北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3256 271565.40631691260.62 住宅及住宅公共服務(wù)設(shè)施505000北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司29859 633941365872.15 居住及公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)金融用地62400北京麥金利地產(chǎn)開發(fā)有限公司4569 通州121734.402284480.9212.34 公共住宅及居住配套公共服務(wù)設(shè)施、除居住外的其他設(shè)施54295.85北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1909 122164.

10、621299206.4932.45 住宅及居住配套公共服務(wù)設(shè)施、除居住外的其他設(shè)施54370.79北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1817 925842777523.00 住宅可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)174000北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6265 11216.14931405.222.80 居住及公共服務(wù)設(shè)施用地18800北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5986 156723.3229858.151.47 住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、敬老院、殘疾人康復(fù)中心85200中建國(guó)際發(fā)展股份有限公司和智地創(chuàng)展（北京）投資有限公司聯(lián)合體3707 71976.6771430001.99 住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施31400北京融科

11、卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2196 108001.6016226803.4062.10 住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施153000北京潤(rùn)興偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京重廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體6746 大興（亦莊）537372339474.35 辦公、商業(yè)、居住24798天實(shí)和華置業(yè)（北京）有限公司1060 244519.09382681311.10 居住及配套等483000北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司18014 通州136560.3265152.71.94居住及居住區(qū)配套教育282000北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司106352021年2021年六環(huán)內(nèi)未來供應(yīng)以容積率2.0以上的高層類產(chǎn)品為主，低密度

12、別墅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺。六環(huán)從供應(yīng)角度看時(shí)機(jī)：存在價(jià)錢和產(chǎn)品方式的雙重?cái)D出效應(yīng)北京六環(huán)沿線的經(jīng)濟(jì)型別墅類物業(yè)總價(jià)集中在700萬元以上，300萬及以下的產(chǎn)品出現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)缺口；北京六環(huán)沿線及以內(nèi)近1-2年的土地供應(yīng)以2.0以上的容積率為主，低密度別墅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺。為大北京范圍的郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)提供了開展時(shí)機(jī)市場(chǎng)開展的時(shí)機(jī)：從需求角度看時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)存在性分析從供應(yīng)角度看時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)量化評(píng)價(jià)：香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判總體需求大北京泛東部郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)界定1.地理位置：六環(huán)外、以四環(huán)為起點(diǎn)車程40分鐘-1小時(shí)為半徑的大北京泛東部區(qū)域2. 客群：以北京市人口為主力消費(fèi)人群4. 總價(jià)：總價(jià)100萬-300萬之間，別墅類

13、產(chǎn)品，近3年的工程3. 交通情況：有快捷交通疏通項(xiàng)目圈定大北京泛東部郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目盤點(diǎn)712345689101112181314171516191嘉軒鳳凰城廊坊2果嶺小鎮(zhèn)（08年售罄）昌平3挪威de森林大廠4果嶺假日大興5原生墅大興6天恒樂活城房山7波爾多莊園懷來8歐郡香水城 懷柔9恒大金碧天下薊縣10綠地盤龍谷薊縣11天一綠海薊縣12柏林山水密云13珠江奧古斯塔城邦通州14中央領(lǐng)仕館香河15原鄉(xiāng)美利堅(jiān)延慶16陽光假日別墅（玫瑰山谷）售罄延慶17永定河孔雀城固安18大運(yùn)河孔雀城香河19丹佛爾灣濱水別墅涿州18車行1小時(shí)總體需求大北京泛東部郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)需求旺盛大北京郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)的

14、年銷售量的增長(zhǎng)率在100%以上。區(qū)域內(nèi)需求香河區(qū)域經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)需求量處于快速增長(zhǎng)階段香河區(qū)域經(jīng)濟(jì)型別墅選擇：大運(yùn)河孔雀城、中央領(lǐng)仕館香河市場(chǎng)供應(yīng)量及消化量增長(zhǎng)率明顯高于北京東部整體經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)；2021年香河區(qū)域供應(yīng)量增長(zhǎng)3倍；消化量增長(zhǎng)略高于供應(yīng)量的增長(zhǎng)，以此初判香河2021年消化量增長(zhǎng)估計(jì)在2.5倍3.5倍左右，約70萬-97萬平米。估計(jì)萬科可到達(dá)香河整體市場(chǎng)40%市場(chǎng)占有率，故全年可銷售面積約28萬-38萬平米。客群增長(zhǎng)北京的中產(chǎn)階級(jí)以四類構(gòu)成，五種消費(fèi)理念變化，基數(shù)增長(zhǎng)明顯加快為特點(diǎn)界定規(guī)范：從事銀行、證券、保險(xiǎn)等金融業(yè)從業(yè)人員，電力行業(yè)從業(yè)人員，郵電、通訊和電信行業(yè)的從業(yè)者，房地

15、產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的從業(yè)人員，上市公司的股東、老板及各類演藝人員，收入在12萬到50萬之間的人群。以每年平均22%的速度遞增估計(jì)北京中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)觀念的變化對(duì)外國(guó)品牌與文化的崇尚，品牌與方式的身份區(qū)隔作用不斷增大；消費(fèi)主義的影響日益加深，生活的實(shí)踐需求正退讓于消費(fèi)愿望；傳統(tǒng)的收斂、中庸觀念正在被張揚(yáng)、個(gè)性風(fēng)格取代，但與西方的開放、標(biāo)新立異的觀念又有區(qū)別； 從模擬型消費(fèi)逐漸轉(zhuǎn)向構(gòu)成風(fēng)格與個(gè)性 ；奢侈消費(fèi)與夸耀性消費(fèi)的享樂主義文化在蔓延。引自王受之中產(chǎn)階層，一個(gè)不容易被定義卻絕不能被忽略的群體。他們是城市的中堅(jiān)力量，高消費(fèi)的追逐目的，是檔次和風(fēng)格的堅(jiān)守者，文化藝術(shù)的奉養(yǎng)者，時(shí)髦潮流的推進(jìn)者。他們不在別處，就

16、在我們身邊北京中產(chǎn)階級(jí)人口以每年22%的速度遞增，2021年估計(jì)到達(dá)315萬作為遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅主力消費(fèi)客群，中產(chǎn)階級(jí)人口的增長(zhǎng)將給此類產(chǎn)品帶來市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。北京東部遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)的年銷售量的增長(zhǎng)率在100%以上。香河經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)年銷售量高速增長(zhǎng)?？腿涸鲩L(zhǎng)：經(jīng)濟(jì)型別墅置業(yè)的主力客群每年以22%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。從需求角度看時(shí)機(jī)：北京東部郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)需求增長(zhǎng)迅速市場(chǎng)開展的時(shí)機(jī)：從需求角度看時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)存在性分析從供應(yīng)角度看時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)量化評(píng)價(jià)：香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判富力新城富力地產(chǎn)+河北建立集團(tuán)建筑面積600萬，2021年估計(jì)約20萬平米未來供應(yīng)品牌地產(chǎn)競(jìng)相追捧香河市場(chǎng)，是餡餅還是陷阱？大運(yùn)河孔雀

17、城：京御地產(chǎn)容積率1.0建面：365835平方米占地：330046平方米2021年供應(yīng)量43500平方米建筑方式：類獨(dú)棟、院墅、聯(lián)排紫藤堡：萬通地產(chǎn)容積率：1.5-1.8估計(jì)產(chǎn)品：疊拼、高層啟動(dòng)區(qū)0.73占地：800畝，其中啟動(dòng)區(qū)約27萬平米，分3期開發(fā)未定名：森強(qiáng)地產(chǎn)容積率1.0以上占地面積：100+120畝2021年約7萬平方米未定名：盛達(dá)地產(chǎn)京東國(guó)際新城：協(xié)成地產(chǎn) 容積率1.0以上占地：3000畝未定名：綠地集團(tuán)容積率0.58占地：500畝潮白河孔雀城：華夏幸?；鶚I(yè)容積率1.0；占地面積:1200000平方米，2021年供應(yīng)量28萬平方米；建筑方式：別墅,聯(lián)排別墅,疊拼別墅 “第一街商業(yè)

18、工程鴻坤、隆盛地產(chǎn)容積率：1.5-2.0占地：8000畝09年，多個(gè)品牌開發(fā)商進(jìn)入香河，未來供應(yīng)總量約900萬平米，2021年估計(jì)供應(yīng)量90萬平米，產(chǎn)品容積率主要集中在0.8-1.2。單位：套單位：萬元思索條件1-推盤節(jié)拍：大運(yùn)河孔雀城09年銷售量為12.9萬，主要集中在8月、10月、12月三大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。如在貨源充足的情況下添加推盤頻率3次以上，估計(jì)全年可實(shí)現(xiàn)銷售量大幅增長(zhǎng)。思索條件2-解籌率：大運(yùn)河孔雀城受房源缺乏的限制，解籌率在60%左右，正常工程貨量充足條件下解籌率在90%以上，從而實(shí)現(xiàn)銷售量的增長(zhǎng)。本項(xiàng)目2010年消化量初判參考大運(yùn)河孔雀城主要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)銷售情況，預(yù)計(jì)萬科2010年消化量

19、為1015萬推售時(shí)間營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推售量均價(jià)元/積累期客戶積累（認(rèn)籌）認(rèn)購(gòu)情況（解籌）2009年8月16日三盤同開（2.1開盤）12858001個(gè)月120組802009年10月6日三盤同開（2.2第一批房源開盤）5962001個(gè)月104組512009年12月19日四盤同開（2.2第三批房源開盤）17465001個(gè)月251組164結(jié)論：本工程在滿足a貨量充足的前提下添加推盤節(jié)點(diǎn)、b解籌率90%以上 , 估計(jì)全年能在大運(yùn)河孔雀城09年銷量根底上增長(zhǎng)2-3倍，實(shí)現(xiàn)消化26-39萬。本工程在2021年半年左右蓄客期的根底上，估計(jì)10-12月銷售量可實(shí)現(xiàn)全年40%左右，約1015萬之間。未來銷售量風(fēng)險(xiǎn)驗(yàn)證估計(jì)

20、本工程全年銷售面積：2838萬暫定單套銷售面積：約250銷售套數(shù)驗(yàn)證：11201520套/年，93127套/月，2332套/周本工程年度銷售量分解：結(jié)論：參考大運(yùn)河孔雀城08年淡市情況下10月集中推盤后，單月實(shí)現(xiàn)75套，四季度實(shí)現(xiàn)50套/月銷售速度。本工程月均需消化93-127套/月，風(fēng)險(xiǎn)較為可控。市場(chǎng)開展的時(shí)機(jī)：市場(chǎng)開展存在時(shí)機(jī)供應(yīng)：北京六環(huán)內(nèi)外的別墅類物業(yè)供應(yīng)有限，構(gòu)成價(jià)錢和產(chǎn)品方式的雙重?cái)D出效應(yīng)；需求：北京東部遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)需求增長(zhǎng)迅速；時(shí)機(jī)量化評(píng)價(jià)：香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判估計(jì)本工程年銷售面積約28萬-38萬平米。估計(jì)本工程2021年10-12月銷售面積可在1015萬之間。城市開展：自

21、動(dòng)郊區(qū)化的主流趨勢(shì)和城市重心的東移提供了開展空間。向外擠壓：北京六環(huán)內(nèi)外別墅物業(yè)供應(yīng)有限，存在價(jià)錢和產(chǎn)品方式的雙重?cái)D出效應(yīng)。需求增長(zhǎng)：北京東部遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)的年銷售量的增長(zhǎng)率在100%以上。香河經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)年銷售量高速增長(zhǎng)。客群增長(zhǎng)：經(jīng)濟(jì)型別墅置業(yè)的主力客群每年以22%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。結(jié)論世聯(lián)觀念2021年首置型別墅市場(chǎng)趨勢(shì)判別：目前首置型別墅市場(chǎng)是一個(gè)增量市場(chǎng)，每年的需求量在以100%以上的遞增率遞增。2021年首置型別墅市場(chǎng)趨勢(shì)判別：估計(jì)本工程年銷售面積約28萬-38萬平米。估計(jì)本工程2021年10-12月銷售面積可在1015萬之間。PART 2對(duì)大盤的思索時(shí)機(jī)尋覓開發(fā)規(guī)律對(duì)大盤的思索

22、 看規(guī)律 看時(shí)機(jī)城市開展的時(shí)機(jī)市場(chǎng)開展的時(shí)機(jī)香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判遠(yuǎn)郊大盤開發(fā)方式研討遠(yuǎn)郊大盤開發(fā)方式研討思緒各開發(fā)方式匹配條件引入大盤開發(fā)方式構(gòu)造本工程開發(fā)方式選取工程功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的根本生活需求工程開發(fā)驅(qū)動(dòng)方式，吸引消費(fèi)群體郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)主題社區(qū)開發(fā)方式新市鎮(zhèn)開發(fā)方式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)方式老年社區(qū)體育社區(qū)教育社區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)商務(wù)產(chǎn)業(yè)大盤開發(fā)模式引入36主題鮮明-成為社區(qū)開發(fā)的中心支撐力；主題宣傳-讓消費(fèi)者接受主題，主題成為工程標(biāo)簽；主題先行-表達(dá)主題的硬件設(shè)備建立先行，感受主題；主題復(fù)合-單主題宣傳與多主題建立，復(fù)合性溫馨社區(qū)。陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費(fèi)者心思抗性大有一定資源條件

23、，具有打造不可復(fù)制中心競(jìng)爭(zhēng)力潛質(zhì)資金雄厚，可在前期投入表達(dá)主題的硬件設(shè)備建立。符合城市開展與區(qū)域需求的市場(chǎng)定位與主題開發(fā)；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)工程的號(hào)召力，構(gòu)成工程與周邊工程鮮明差別；主題先行，樹立消費(fèi)者自信心。根本特征適用條件開發(fā)勝利要素1、主題社區(qū)開發(fā)模式通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā)；通過完善的社區(qū)配套、良好的社區(qū)環(huán)境消除客戶心理抗性371、主題社區(qū)開發(fā)模式健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)力，關(guān)鍵是造就獨(dú)特的不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力奧林匹克花園的安康主題：體育場(chǎng)、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)-體育中心；賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣

24、場(chǎng)-商貿(mào)中心大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)備-居住中心。桃源居的教育主題：大規(guī)模清華學(xué)校，開展商大量的精神放在建立學(xué)校上；投入大，做一個(gè)不可復(fù)制的中心競(jìng)爭(zhēng)力。綠地21城尊老社區(qū)主題：綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)街、廣場(chǎng)、便利店、健身設(shè)備、戶型設(shè)計(jì)等符合老年人生活習(xí)慣；老年人知識(shí)講座多方式老年教育。382、新市鎮(zhèn)模式NEW TOWN建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)NEW TOWN 的來源 最早追溯到1898年霍華德的“花園城市想象，經(jīng)過付諸歐美的城市建立，歷經(jīng)百余年開展, 構(gòu)成了今天New Town方式主要建立措施：外部功能內(nèi)部化采用成片素地開發(fā)方式，完善的公共設(shè)備與效力設(shè)備

25、，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因；經(jīng)過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特征產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的；經(jīng)過大規(guī)模根底設(shè)備建立與公共商業(yè)建立保證居住需求。新市鎮(zhèn)是經(jīng)過事先方案所興建的新城市或是大型社區(qū)。新市鎮(zhèn)通常位於大型都會(huì)的郊區(qū)，主要目的是疏散市中心較多的人口。公共配套設(shè)備根底效力設(shè)備街區(qū)、社區(qū)加勒比新城萬科城鳳凰城392、新市鎮(zhèn)模式NEW TOWN新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號(hào)召力的企業(yè)帶動(dòng)，通過規(guī)模化的成熟配套和便捷的生活設(shè)施市鎮(zhèn)構(gòu)造組成1.道路系統(tǒng)市鎮(zhèn)周圍均有區(qū)域性干道環(huán)繞；2.鄰里單位鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校、游集場(chǎng)、文娛中心等設(shè)備；3.社區(qū)中心內(nèi)設(shè)會(huì)堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等；4

26、.商業(yè)設(shè)備市場(chǎng)及鄰里商業(yè)中心；5.公園綠地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)6.其它公共設(shè)備汽車站、停車站、加油站等。位于城市郊區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合部；占地規(guī)模較大，可包容較多人口；多種物業(yè)組合，以中等密度住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū)；良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對(duì)便利通達(dá)性好。規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憷纳钤O(shè)備；豐富多元的文化形狀和景觀；可以繼續(xù)開展的生態(tài)系統(tǒng)。適用條件根本特征街區(qū)的建立：人性化的步行空間社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)規(guī)劃公共空間的營(yíng)造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心Town Center勝利開發(fā)關(guān)鍵要素402、新市鎮(zhèn)模式案例加勒比新城通過建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系實(shí)現(xiàn)對(duì)新市鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)，采用成片素地開發(fā)模式，完善的公

27、共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因區(qū)位：位于西方高速公路25英哩臺(tái)地，向北延伸之寬廣區(qū)域。規(guī)模：總面積合計(jì)約3170英畝。市鎮(zhèn)開發(fā)建立任務(wù)，均為分年分段實(shí)施，主要干道劃分十大區(qū)型，作為十期建立范圍。鄰里公園、綠地、幼稚園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游憩設(shè)備等，由各住戶按比例分?jǐn)傌?fù)擔(dān)，一致辦理。行政及公用事業(yè)設(shè)備，分別由政府有關(guān)單位協(xié)助辦理。市區(qū)建立完成后，由住戶成立社區(qū)協(xié)作社類似機(jī)構(gòu)，配合政府有關(guān)單位管理一切公共設(shè)備等相關(guān)事項(xiàng)和社區(qū)福利事業(yè)及環(huán)境清掃任務(wù)。商店、市場(chǎng)以及有商業(yè)活動(dòng)事業(yè)，采取招商營(yíng)建運(yùn)營(yíng)方式。413、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)

28、目持續(xù)開發(fā)。采用成片素地開發(fā)方式，經(jīng)過具有特征的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)提升區(qū)域與工程的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因；在前期勝利運(yùn)營(yíng)中，充分展現(xiàn)工程景觀優(yōu)勢(shì)、生活配套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)；經(jīng)過根底設(shè)備建立與公共設(shè)備建立保證居住需求；邊運(yùn)營(yíng)、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特征的居住社區(qū)關(guān)鍵詞：特征產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)；產(chǎn)業(yè)影響力；產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)方式是經(jīng)過具有盈利才干特征產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，提升工程在城市中的影響力與位置，表達(dá)工程的開發(fā)價(jià)值，到達(dá)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)開展：第一階段：?jiǎn)我淮笾行臀幕黝}園第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā)第三階段：大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn)Business Park開展歷程：第一代：工業(yè)園區(qū)

29、第二代：商務(wù)與社區(qū)第三代：鄰里商務(wù)區(qū)第四代：Business Town.深圳華僑城觀瀾湖大宅總部基地423、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)不僅要選擇既能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要進(jìn)行總體規(guī)劃，確定前后期的開發(fā)關(guān)系。123適用條件大城市近郊，距市中心直線間隔不超越30公里，而且交通便利；工程所在地有強(qiáng)勢(shì)自然資源，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少；開發(fā)企業(yè)資金雄厚、產(chǎn)業(yè)資源豐富，可以較長(zhǎng)時(shí)期的繼續(xù)開發(fā)。方式特征特征產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的生命力，可以為開發(fā)盈利；特征產(chǎn)業(yè)在城市中具有號(hào)召力與影響力；特征產(chǎn)業(yè)對(duì)城市與區(qū)域開展具有宏大的提升作用。勝利開發(fā)關(guān)鍵要素總體規(guī)劃，分步實(shí)施，先確定產(chǎn)業(yè)，再確定開發(fā)思緒

30、；綜合開發(fā)，全面收益：經(jīng)過分散開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利才干；著重處置好前期與后期、各子工程之間的銜接。產(chǎn)業(yè)聚集、長(zhǎng)期盈利才干、產(chǎn)業(yè)號(hào)召力是勝利的關(guān)鍵。433、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式案例以西部華僑城為代表的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，平衡處理旅游產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)之間的關(guān)系，形成有中國(guó)特色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。區(qū)位：華僑城位于深圳市南山區(qū)東部，南臨深圳灣，用地范圍為沙河西路以東，廣深高速公路以南，濱海大道以北。規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃，現(xiàn)狀人口3.5萬人。資源：現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體集旅游、展覽、文娛、居住為一體大型旅游度假居住

31、區(qū)。旅游地產(chǎn)其他勝利案例深圳東部華僑城京津新城嘉興九龍山莊郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)主題社區(qū)開發(fā)方式新市鎮(zhèn)開發(fā)方式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)方式老年社區(qū)體育社區(qū)教育社區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)商務(wù)產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵條件：有資源但不強(qiáng)勢(shì)有資金主題配套先行關(guān)鍵特征：主題構(gòu)成中心競(jìng)爭(zhēng)力主題先行多主題建立關(guān)鍵條件：大型都會(huì)郊區(qū)疏散中心人口公共設(shè)備投入關(guān)鍵特征：便利、完善生活配套私人、公共空間的適度關(guān)鍵條件：稀缺自然資源有資金有產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)資源關(guān)鍵特征：長(zhǎng)期盈利性運(yùn)營(yíng)促區(qū)域價(jià)值提升大盤開發(fā)模式匹配條件小結(jié)模式選取前期以主題模式啟動(dòng)，突破同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，形成獨(dú)特客戶吸引力后期以新市鎮(zhèn)理念指導(dǎo)規(guī)劃展開，引導(dǎo)未來區(qū)域土地屬性升級(jí)萬科1.1萬畝富力1.3萬畝香

32、河鎮(zhèn)中心世貿(mào)天街洽談中中鐵或中置聯(lián)洽談中1.香河屬于北京遠(yuǎn)郊，區(qū)域不陌生，但同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)猛烈大運(yùn)河孔雀城2021年入市，綠地中央領(lǐng)仕館2021年入市，帶動(dòng)香河的低密度市場(chǎng)在北京有明確認(rèn)知。未來萬科1.1萬畝、富力1.3萬畝，以及世貿(mào)天街、中鐵、珠江等公司在談的地塊將集中引爆香河市場(chǎng)，使之成為熱點(diǎn)區(qū)域。2.新市鎮(zhèn)的本錢投入與未來區(qū)域中心的權(quán)衡香河鎮(zhèn)中心有既有的生活配套設(shè)備，可以適度利用整合；新市鎮(zhèn)方式對(duì)前期公共設(shè)備投入的要求較高，且周邊多個(gè)品牌大盤工程，均會(huì)對(duì)配套有所投入；公共設(shè)備的提早投入和養(yǎng)成，能為后期區(qū)域中心的構(gòu)成做鋪墊，利于土地價(jià)值的長(zhǎng)期增值。大運(yùn)河孔雀城綠地工程另有珠江工程在談，位置和體量

33、不詳。PART 3對(duì)開發(fā)方式落地的思索新市鎮(zhèn)方式研討主題地產(chǎn)方式研討本工程開發(fā)方式建議本工程的開發(fā)方式新市鎮(zhèn)方式+主題地產(chǎn)方式交融，新市鎮(zhèn)方式的完善公共設(shè)備設(shè)置和便利生活尺度規(guī)劃，以及，主題地產(chǎn)方式的獨(dú)特且不可復(fù)制的中心競(jìng)爭(zhēng)力。 看經(jīng)典案例美國(guó)慶典小鎮(zhèn)分析對(duì)新市鎮(zhèn)方式的落地思索1996年，迪斯尼在佛羅里達(dá)州的奧蘭多市建成了一個(gè)5000英畝的“慶典鎮(zhèn)“慶典鎮(zhèn)行車至奧蘭多鎮(zhèn)中心30分鐘，到奧蘭多國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘采用了典型的“新城市主義原那么，被以為是美國(guó)開發(fā)最勝利的房地產(chǎn)工程之一將建筑、教育、醫(yī)療保健和科技等相交融，營(yíng)造出濃重的社區(qū)氣氛，是集居住、任務(wù)、文娛于一體的睦鄰友好的社區(qū)奧蘭多 國(guó)際機(jī)場(chǎng)奧

34、蘭多 鎮(zhèn)中心慶典鎮(zhèn)美國(guó)慶典小鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)理念的成功代表整個(gè)“慶典鎮(zhèn)分為八個(gè)部分：北村、南村、東村、西村、慶典村、Evalyn湖、Roseville角和Artisan公園住宅：供應(yīng)方式多樣，可租可售，包括：公寓、Townhouse、別墅、平房和花園房等7種類型建筑均由世界知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，有維多利亞、地中海、法國(guó)、海岸和殖民復(fù)興等各種風(fēng)格；不同風(fēng)格和規(guī)格的房屋混雜在整個(gè)小鎮(zhèn)里在慶典鎮(zhèn)中心或者緊鄰中心的公寓和townhouse適宜于充溢熱情的、喜歡都市生活方式的人士居住。美國(guó)慶典小鎮(zhèn)總體規(guī)劃組團(tuán)疏密結(jié)合，資源相對(duì)均衡分配美國(guó)慶典小鎮(zhèn)中心區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)資源均衡共享的空間規(guī)劃和完善公共設(shè)施模擬美國(guó)傳統(tǒng)的成熟小鎮(zhèn)

35、方式建造，強(qiáng)調(diào)公園、步行道以及居民與商業(yè)空間的混合主要有零售商店、旅館、一個(gè)市鎮(zhèn)廳、郵局、食品雜貨店、辦公區(qū)、學(xué)校和一個(gè)影劇院一到兩家租賃公寓，還有幾個(gè)高級(jí)的零售商店來提升區(qū)域籠統(tǒng)和塑造都市感大多數(shù)的家庭都位于鎮(zhèn)中心一英里的范圍之內(nèi)，雙輪電力踏板車和小型電力汽車在社區(qū)里是常見的交通工具 鎮(zhèn)中心在慶典村中心湖的北岸，是一個(gè)小型的、以步行系統(tǒng)為主的多功能綜合體。從慶典村的一切住宅步行到鎮(zhèn)中心均不超越10分鐘，且每個(gè)鄰里都各具特征的綜合設(shè)備如公園和廣場(chǎng)規(guī)劃：被1900公頃的綠化所環(huán)繞，大量的步行和自行車道路網(wǎng)絡(luò)。資源平衡共享的空間規(guī)劃美國(guó)慶典小鎮(zhèn)其它配套設(shè)施保健醫(yī)療中心：附屬于佛羅里達(dá)州醫(yī)院，占地6

36、0英畝，是一個(gè)綜合的社區(qū)安康效力系統(tǒng)，效力工程齊備文娛設(shè)備：18孔高爾夫球場(chǎng)，3孔青年高爾夫練習(xí)場(chǎng)，16500平方英尺的俱樂部， 幾英里長(zhǎng)的散步道，中心湖，社區(qū)公園和文娛區(qū)域教堂：在鎮(zhèn)中心旁建有一個(gè)占地2英畝的長(zhǎng)老制教堂；其他社區(qū)聚集區(qū)域也分布了一些其他的教堂案例總結(jié)新市鎮(zhèn)模式在規(guī)劃中的表現(xiàn)規(guī)劃原那么中心組團(tuán)組團(tuán)組團(tuán)公園公園交通站街區(qū)商業(yè)高端商業(yè)餐飲郵局、銀行市政廳影劇院步行電力車電力車交通處理配套設(shè)備中心公園辦公區(qū)學(xué)校社區(qū)教堂文娛中心高爾夫球場(chǎng)保健醫(yī)療中心相對(duì)集中相對(duì)松散相對(duì)松散產(chǎn)品層面名師設(shè)計(jì)多種風(fēng)格多物業(yè)類型PART 3對(duì)開發(fā)方式落地的思索新市鎮(zhèn)方式研討主題地產(chǎn)方式研討本工程開發(fā)方式對(duì)工

37、程主題落地的思索 看客戶價(jià)值取向大運(yùn)河孔雀城成交客戶分析建議本工程的開發(fā)方式新市鎮(zhèn)方式+主題地產(chǎn)方式交融，新市鎮(zhèn)方式的完善公共設(shè)備設(shè)置和便利生活尺度規(guī)劃，以及，主題地產(chǎn)方式的獨(dú)特且不可復(fù)制的中心競(jìng)爭(zhēng)力。成交客戶分析根本特征2021年成交客戶分析成交客戶中， 3640歲的群體占總數(shù)的21%，4145歲的群體占總數(shù)的19%，另外3135歲及4650歲的群體各占16%，2530歲客戶占12%；多為三口之家，家庭收入30萬以上為主占46%；其次是1520萬的人群占16%，2025萬的占15%；成交客戶付款方式以按揭為主占77%；客戶年齡跨度較大，且各年齡段比例區(qū)分并不明顯，總體特點(diǎn)是3645歲之間為4

38、0%，另外3135歲及46-50歲的客戶均占的比重為16%；家庭構(gòu)造相對(duì)簡(jiǎn)單，三口之家為主占72%，收入30萬以上為主占46%，根本進(jìn)入中產(chǎn)家庭程度。成交客戶付款方式按揭比例最高，占77%；成交客戶分析置業(yè)動(dòng)機(jī)成交客戶中以周末度假為主占40%，其次是用于本人養(yǎng)老和給父母養(yǎng)老分別占23%和17%；由于2期總價(jià)比1期拉高一倍左右投資客戶比例減少僅占總比例的6%。目前成交客戶置業(yè)閱歷比較豐富，多為二次和三次置業(yè)，分別占總比例的47%和33%；這部分客戶中多為第一次購(gòu)買別墅，占82%。成交客戶購(gòu)房以周末度假和養(yǎng)老為主分別占40%和23%，也有17%作為為父母養(yǎng)老運(yùn)用，非第一居所；客戶以二次置業(yè)居多占4

39、7%，三次置業(yè)占33%，但多為第一次購(gòu)買別墅占82%，屬于不成熟的別墅置業(yè)人群。成交客戶分析關(guān)注研討客戶稱心要素成交要素客戶不稱心要素客戶購(gòu)買的主要要素集中在區(qū)域未來開展及升值潛力上，這比分客戶占27%；同時(shí)客戶關(guān)注別墅生活，占總比例的24%。成交客戶的不滿要素集中在周邊環(huán)境配套，占總比例的34%；其次是對(duì)庭院面積缺乏也表現(xiàn)不滿，占總比例的21%?？蛻羝毡閷?duì)區(qū)域未來擁有較強(qiáng)自信心占27%，關(guān)注別墅生活占24%、戶型要素占11%；成交客戶中對(duì)孔雀城品牌認(rèn)可的僅占3%，闡明孔雀城的認(rèn)可度并不高。對(duì)周邊配套的匱乏和庭院面積的缺乏表現(xiàn)集中的不滿，分別占34%和21%；成交客戶分析業(yè)余喜好成交客戶喜好排

40、在前四位的分別是：朋友聚會(huì)、自駕游、戶外運(yùn)動(dòng)及旅游成交客戶分析小結(jié)對(duì)周邊及社區(qū)配套不完善、二期庭院面缺乏表現(xiàn)積集中不滿家庭收入在30萬以上居多，經(jīng)濟(jì)收入均較為穩(wěn)定，屬于殷實(shí)的中產(chǎn)階級(jí)?？春脜^(qū)域升值潛力，認(rèn)同別墅生活及南加州手工別墅的建筑符號(hào)，對(duì)陽臺(tái)和衛(wèi)浴空間非常稱心，覺得入戶門和信箱普通；對(duì)戶型大面寬贈(zèng)送的地下室、天臺(tái)及露臺(tái)比較稱心；根本特征經(jīng)濟(jì)才干年齡跨度大，多為三口之家，任務(wù)和生活在北京東部區(qū)域，從事金融及商貿(mào)行業(yè)為主，多為初次別墅置業(yè)。客戶認(rèn)可點(diǎn)主要用于度假、養(yǎng)老 ；享用別墅生活購(gòu)買用途客戶疑慮點(diǎn)成交要素習(xí)慣朋友聚會(huì)、自駕游、戶外運(yùn)動(dòng)及旅游業(yè)余喜好郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)主題社區(qū)開發(fā)方式新市鎮(zhèn)

41、開發(fā)方式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)方式老年社區(qū)體育社區(qū)教育社區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)商務(wù)產(chǎn)業(yè)我們面對(duì)的客戶城市中產(chǎn)，注重生活質(zhì)量，具備國(guó)際化視野追求別墅生活體驗(yàn)，以休閑度假、養(yǎng)老為目的關(guān)注社區(qū)及周邊設(shè)備配套以休閑度假、養(yǎng)生為主題討論方向以什么樣的主題，如何落地？案例借鑒二、休閑度假、養(yǎng)生社區(qū)配套打造自創(chuàng)一、休閑度假養(yǎng)生社區(qū)大盤規(guī)劃設(shè)計(jì)自創(chuàng)案例：美國(guó)托樂嘉案例：東麗湖萬科城萬科東麗湖城市郊區(qū)大規(guī)模生態(tài)生活核心區(qū)開發(fā)項(xiàng)目位置天津市濱海新區(qū)東麗湖畔東麗之光大道，距市中心24公里占地面積270萬建筑面積80萬容積率0.36開發(fā)周期03年拿地，原規(guī)劃分3期開發(fā)項(xiàng)目配套項(xiàng)目規(guī)劃中包括幼兒園、小學(xué)、商業(yè)、休閑娛樂、生活服務(wù)等服

42、務(wù)配套開發(fā)目的：采用整體規(guī)劃分期實(shí)施的開發(fā)方式，方案在810年內(nèi)圍繞生態(tài)主題打造一個(gè)復(fù)合式的“新市鎮(zhèn)。力圖建呵斥具有良好城市形狀和優(yōu)秀社區(qū)根本要素的居住區(qū)。 萬科東麗湖開發(fā)背景:區(qū)位：天津中心城區(qū)與濱海新區(qū)中心位置，距市中心24公里，距開發(fā)區(qū)l9公里；交通：路網(wǎng)體系興隆，津漢、東金、楊北、津北等公路均通往該區(qū)域；距京津塘高速公路出口l0公里，距機(jī)場(chǎng)l2.5公里；交通便利；環(huán)境：東麗湖生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，周邊存在小規(guī)模旅游度假設(shè)備，但仍屬郊區(qū)范圍；東麗湖湖濱浴場(chǎng)度假村開發(fā)節(jié)奏分期開發(fā)，產(chǎn)品升級(jí)與配套升級(jí)同步開發(fā)分期產(chǎn)品升級(jí)客戶方面開發(fā)重點(diǎn)配套升級(jí)首期獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、低層公寓以天津市中高端群體為主啟

43、動(dòng)項(xiàng)目，并附以城市新興階層客戶群體以運(yùn)動(dòng)、休閑為主題，主要樹立項(xiàng)目的充分吸引力、以絕對(duì)領(lǐng)先的產(chǎn)品與環(huán)境滿足目前客戶對(duì)高生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的追求。達(dá)到滿足客戶對(duì)項(xiàng)目的吸引力標(biāo)準(zhǔn)及首期常住型客戶的基本生活要求。營(yíng)建的設(shè)施主要為：銷售中心、示范區(qū)、服務(wù)性公建、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、生態(tài)景觀等2期獨(dú)棟別墅、獨(dú)戶住宅、聯(lián)排別墅、中低層公寓以天津市中端主流市場(chǎng)客戶群體為主，并吸納北京、濱海區(qū)域的高端客戶群體以教育、渡假為主題，在保持產(chǎn)品的領(lǐng)先的同時(shí)，以完備、完美的生活配套最大程度地吸引規(guī)模消費(fèi)為目標(biāo)城鎮(zhèn)的基本生活與教育配套逐步完善，并提供便捷的交通系統(tǒng)。主要營(yíng)建的設(shè)施為：。市鎮(zhèn)中心、會(huì)議度假中心、學(xué)校3期獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、

44、中低層公寓、定制化產(chǎn)品類型以天津市主流需求市場(chǎng)及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口消費(fèi)為主尋求區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)人口的構(gòu)成比例，主要吸引當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口，形成復(fù)合型城鎮(zhèn)以產(chǎn)業(yè)適應(yīng)與預(yù)留性公建配套為主，并逐步完善城鎮(zhèn)的服務(wù)配套：主題公園等。社區(qū)主題貫穿分期規(guī)劃資源貫穿、配套設(shè)備分布和建立節(jié)拍貫穿產(chǎn)品升級(jí)根據(jù)開發(fā)節(jié)奏和配套完善情況，豐富產(chǎn)品系并分期入市一期二期三期五期占地面積：22萬建筑面積：6.4萬產(chǎn)品類型：獨(dú)棟193棟，199-271； 聯(lián)排24套，165-180； 合院32套，165-210；配套建立：鄰里中心商業(yè)3000，水上運(yùn)動(dòng)中心占地面積：12萬建筑面積：11.8萬產(chǎn)品類型：4-6層多層，11層小高層， 共

45、1099套洋房，總價(jià)36-80萬；配套建立：鄰里中心商業(yè)1000，商業(yè)街1200，運(yùn)動(dòng)公園2萬、學(xué)校2.5萬占地面積：8.1萬產(chǎn)品類型：聯(lián)排產(chǎn)品為主，輔以公寓配套建立：鎮(zhèn)商業(yè)中心，27萬濕地公園環(huán)繞占地面積：31萬建筑面積：55萬產(chǎn)品類型：18、27層精裝洋房，87、91；少量花園洋房148配套建立：中心商業(yè)街區(qū)；五期三期二期一期四期配套體系營(yíng)銷、基礎(chǔ)、主題三大配套體系，構(gòu)建產(chǎn)品之外的核心驅(qū)動(dòng)力教育配套：引進(jìn)天津模范實(shí)驗(yàn)小學(xué)和伊頓國(guó)際雙語幼兒園；商業(yè)配套：萬科東麗湖工程自建鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)，并且每期工程也都包括一定量商業(yè)配套建立，目前曾經(jīng)引入包括招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、華潤(rùn)萬家購(gòu)物、餐飲、中國(guó)挪動(dòng)等商

46、業(yè)配套；休閑文娛：以東麗湖水上運(yùn)動(dòng)主題公園為中心，打造包括“滑水會(huì)所、“運(yùn)動(dòng)公園、“濕地景觀公園等社區(qū)文化文娛設(shè)備，兼?zhèn)渎糜?、度假功能；運(yùn)動(dòng)主題公園等設(shè)備向業(yè)主免費(fèi)開放；醫(yī)療保?。荷鐓^(qū)配有華明社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療站，后期將有武警醫(yī)院入駐，滿足業(yè)主醫(yī)療需求；營(yíng)銷展現(xiàn)：配合銷售配套，包括銷售中心、示范區(qū)、公建展現(xiàn)區(qū)等主題配套：緊扣“生態(tài)、休閑、度假主題，描畫未來生活方式根底配套：處理衣食住行，提供居住根本需求營(yíng)銷配套：處理賣相，提供價(jià)值傳送根底條件案例總結(jié)主題配套建設(shè)要持續(xù)、連貫，經(jīng)營(yíng)性主題配套是社區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)分期一期產(chǎn)品公共設(shè)備銷售中心二期三期四期建筑面積：6.4萬獨(dú)棟、聯(lián)排、合院建筑面積：11.8萬4

47、-6層洋房、11層小高建筑面積：8.1萬聯(lián)排為主建筑面積：55萬精裝洋房營(yíng)銷配套生活配套主題配套示范區(qū)公建展現(xiàn)區(qū)3000鄰里商業(yè)水上運(yùn)動(dòng)中心1000鄰里商業(yè)1200商業(yè)街27萬濕地公園模范實(shí)驗(yàn)小學(xué)會(huì)議度假中心交通站運(yùn)動(dòng)主題公園鎮(zhèn)商業(yè)中心鎮(zhèn)商業(yè)中心伊頓雙語幼兒園天津武警醫(yī)院社區(qū)醫(yī)療站滑水會(huì)所美國(guó)托樂嘉以打造休閑度假體驗(yàn)為核心的社區(qū)模式工程定位開發(fā)目的：以別墅類物業(yè)為主的低密度社區(qū)一居、二居混合方式以高爾夫?yàn)橹行闹黝}建立，配置大量休閑健身設(shè)備工程提出理念：“在家度假Vacation at Home 工程規(guī)模：占地14. 1平方公里 美國(guó)加州洛杉磯橘郡托樂嘉工程所在區(qū)位：南加州橙縣：一月平均氣溫：1

48、4七月平均氣溫：23年降雨量：375 mm年平均晴天數(shù)：143天氣候暖和潮濕，屬海洋性 工程自然環(huán)境：整體規(guī)劃開放的休閑空間營(yíng)造及空間層次的劃分（開放空間及社區(qū)空間）國(guó)際規(guī)范Golf球場(chǎng)用地情況：整個(gè)社區(qū)3510英畝14.2平方公里超越一半約的用地將保管為開闊地，用于打造各種休閑配套高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)、山頂公園，永久保管不進(jìn)展住宅開發(fā)?？臻g劃分：開放空間與居住空間完美結(jié)合迎賓中心：可觀看有關(guān)托樂嘉的各種引見的地理模型，照片和展覽。位于社區(qū)的心臟地帶。家庭街區(qū)：一系列不同的家庭街區(qū)，如休閑街區(qū)：針對(duì)活潑的成年人，55歲或更大年齡。 別墅區(qū)中心：不僅僅是一個(gè)不同家庭的社區(qū)而已，托樂嘉也設(shè)有地中海風(fēng)格的

49、別墅區(qū)中心，在這里居民們和觀賞者們可以愜意地相互交融在一同。山頂郊野公園休閑街區(qū)資源利用充分利用大量保留開發(fā)用地，開發(fā)山頂公園、Golf、運(yùn)動(dòng)行道等設(shè)施，滿足不同年齡層次、不同檔次的休閑活動(dòng)高爾夫球場(chǎng)及會(huì)所：自然風(fēng)光的18洞錦標(biāo)賽高爾夫球場(chǎng)相互輝應(yīng)。被2001年高爾夫文摘提名為“最正確新公共球場(chǎng) 游泳及運(yùn)動(dòng)俱樂部：6,000平方英尺俱樂部會(huì)所，奧林匹克規(guī)范泳池，還包括網(wǎng)球，滾軸滑冰和籃球運(yùn)動(dòng)的多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，再加上一個(gè)沙灘日光浴露臺(tái)和野餐場(chǎng)地。運(yùn)動(dòng)行道：19英里長(zhǎng)的縱橫交錯(cuò)的步行道、徒步游覽和自行車用的小道貫穿托樂嘉的山地，銜接各個(gè)功能區(qū)。中產(chǎn)樂園托樂嘉通過健康的休閑社區(qū)打造，成為不同需求的中

50、產(chǎn)家庭的樂園置業(yè)人群：中產(chǎn)階級(jí)，各年齡段的家庭：置業(yè)目的：度假、宜居、養(yǎng)老置業(yè)動(dòng)機(jī)：住區(qū)良好的活動(dòng)設(shè)備，體育安康生活方式；寬廣的開放空間，為孩子的戶外活動(dòng)提供空間；退休家庭良好的生活環(huán)境，有利于休閑與戶外活動(dòng)；良好的鄰里氣氛。案例總結(jié)經(jīng)營(yíng)性主題配套要在國(guó)內(nèi)有一定影響力；主題配套的社區(qū)參與性強(qiáng)。功能系統(tǒng)社區(qū)中心類：迎賓中心別墅區(qū)中心開放空間：街區(qū)公園景觀綠化帶托樂嘉自然維護(hù)區(qū)山頂觀景臺(tái)運(yùn)動(dòng)：全國(guó)知名高爾夫球場(chǎng)及會(huì)所游泳及運(yùn)動(dòng)俱樂部運(yùn)動(dòng)行道美術(shù)館俱樂部：泳池溫泉區(qū)網(wǎng)球場(chǎng)健身中心臺(tái)球棋牌室多功能室餐廳教育：學(xué)校保?。横t(yī)院及康復(fù)療養(yǎng)中心商務(wù)：商務(wù)園區(qū)藝術(shù)、休閑及購(gòu)物：各種配套相互依托，共同構(gòu)成一個(gè)有機(jī)

51、整體，使各種功能價(jià)值得到最大限制發(fā)揚(yáng)PART 3對(duì)開發(fā)方式落地的思索新市鎮(zhèn)方式研討主題地產(chǎn)方式研討本工程開發(fā)方式本項(xiàng)目采取模式兩種模式綜合考慮的社區(qū)發(fā)展模型規(guī)劃原那么中心組團(tuán)組團(tuán)組團(tuán)公園公園交通站街區(qū)商業(yè)高端商業(yè)餐飲郵局、銀行市政廳步行電力車電力車交通處理根底配套學(xué)校文娛設(shè)備保健醫(yī)療中心相對(duì)集中相對(duì)松散產(chǎn)品層面有設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)多種風(fēng)格別墅為主，混合少量洋房運(yùn)營(yíng)性設(shè)備主題配套主題化、參與性主題化參與性鄰里商業(yè)工程整體開發(fā)思緒工程概念性定位開發(fā)思緒社區(qū)完好創(chuàng)意PART 4我們客戶需求的休閑度假、養(yǎng)生生活是植樹、種菜，居家田園我們客戶需求的休閑度假、養(yǎng)生生活是散步、運(yùn)動(dòng)，身心放松我們客戶需求的休閑度假、養(yǎng)

52、生生活是釣魚、聚會(huì)，短途游覽由此我們聯(lián)想到 臺(tái)灣的農(nóng)場(chǎng)觀光業(yè)這里的生活是青青草原特征花園原生步道生態(tài)體驗(yàn)餐飲、住宿本工程整體定位以觀光生態(tài)農(nóng)業(yè)為主題線索的泛旅游生態(tài)度假生活區(qū)我們的社區(qū)生活主張尊重并堅(jiān)持原生態(tài)地貌放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境發(fā)明并回歸原生態(tài)生活節(jié)拍 關(guān)注個(gè)人與公眾尺度適宜 營(yíng)造生活的全面便利 關(guān)注身心安康與公眾素質(zhì) 培育審美力與發(fā)明力工程整體開發(fā)思緒工程概念性定位開發(fā)思緒社區(qū)完好創(chuàng)意PART 4線索1尊重并堅(jiān)持原生態(tài)地貌現(xiàn)狀124潮白河農(nóng)田線性密林1.保管并改造已有兩深坑、兩淺坑和假設(shè)干水渠，使之成為景觀;2.在整體地塊內(nèi)線性分布淺坑與現(xiàn)地貌呼應(yīng);3.將挖坑產(chǎn)生的土方堆于現(xiàn)平整土地，構(gòu)

53、成微地形。3線索2放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境案例臺(tái)灣清境農(nóng)場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)1：青青草原畜牧區(qū)與綿羊相遇青青草原是清境農(nóng)場(chǎng)人氣最旺的景點(diǎn)，以綿羊、黑山羊及多種肉牛養(yǎng)殖為主。綿延不盡的青青草原，牛羊群不時(shí)穿越其中，恍如北國(guó)風(fēng)光，享有霧上桃源之稱。遊客還可以在山羊小木屋觀賞到可愛的仔羊，與奔於草原的安格斯、海弗特牛。其中以羊咩咩脫衣秀最富盛名。逗牛秀場(chǎng)與?；?dòng)的節(jié)目，遊客可體驗(yàn)為牛沐浴、跳鬥牛舞、騎牛、甩牛鞭、鬥牛競(jìng)技等樂趣。線索2放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境1.以溫帶花卉營(yíng)造的歐式花園，透過不同顏色的花卉，配置成各式外型圖騰，吸引遊客駐足留影。2.園中栽植有楓香、青楓、落羽松、櫸木、榆樹等物候植物，妝點(diǎn)四季顏色。3.由

54、高山水池?cái)U(kuò)建的思源池，岸邊垂柳陪襯，石椅、涼亭、小橋彎沿，好一幅秀麗宜人的景緻，並闢設(shè)露營(yíng)區(qū)於週邊，提供營(yíng)宿休憩服務(wù)。4.入口處歐風(fēng)建築，搭配花牆迎賓，柳杉夾道，很有來到瑞士的感覺。案例臺(tái)灣清境農(nóng)場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)2：小瑞士花園高山花卉、異國(guó)情調(diào)、湖濱野營(yíng)線索2放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境1.農(nóng)場(chǎng)自七十六年起栽植茶葉，茶園佔(zhàn)地約六公頃。茶葉製作普通採(cǎi)輕發(fā)酵製法，需經(jīng)日光(熱風(fēng))萎凋、室內(nèi)萎凋、攪拌、炒菁、揉捻、乾燥等過程。 2.茶葉推廣中心與茶葉加工廠親密配合，能知曉市場(chǎng)走向，並開發(fā)新產(chǎn)品。 3. 蔬果區(qū)包括加州李、水蜜桃、水梨、蘋果、奇異果等溫帶水果，以及高麗菜、菠菜、碗豆苗、大白菜、翠玉白菜等高冷蔬菜。案例

55、臺(tái)灣清境農(nóng)場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)3：特征農(nóng)業(yè)品茶藝、食果蔬線索2放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境翠湖步道：一邊是梯田式的茶園、一邊可瞭望碧湖美景。全程2300公尺，步行約60分鐘 。案例臺(tái)灣清境農(nóng)場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)4：六大特征步道落日步道：觀賞清境特有的奇景紅落日，沿途繽紛多彩的花卉區(qū)。全程1000公尺，步行約40分鐘(單程)。 柳杉步道：兩旁高大的柳杉環(huán)繞著步道區(qū)，涼風(fēng)迎面吹來有如沐浴在大自然的芬多精中。全程750公尺，步行約(25分鐘)。 步步高升：欣賞滿山楓樹林，山羊悠閒吃草的情境，階梯的頂點(diǎn)為壽山園可觀賞雲(yún)海的千變?nèi)f化。全程1800公尺，步行約50分鐘(單程)。 觀山步道：成群的牛、綿羊在大草原上遊走，坐在草地上放風(fēng)箏，

56、或跑或跳自在的享用原野的風(fēng)光。全程500公尺，步行約20分鐘(來回)。 茶園步道：觀賞清境特有的茶園梯田，有時(shí)還可看到采茶工人收茶的風(fēng)光。線索2放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境124潮白河3主題體驗(yàn)點(diǎn)主題化景觀和配套1.利用公共空間，并結(jié)合景觀，打造與生態(tài)、與農(nóng)業(yè)觀光主題的相關(guān)的假設(shè)干體驗(yàn)點(diǎn)。2.結(jié)合各體驗(yàn)點(diǎn)的道路組織和景觀，設(shè)置多種步道體驗(yàn)。牛羊畜牧區(qū)特征花卉區(qū)果蔬采摘區(qū)原生林區(qū)線索3發(fā)明并回歸原生態(tài)生活節(jié)拍這里的原生態(tài)生活體驗(yàn)需求一個(gè)強(qiáng)有力的整合者這里的原生態(tài)生活體驗(yàn)需求一個(gè)放大的亮點(diǎn)案例1_美國(guó)奢華農(nóng)場(chǎng)酒店小型、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、綠色餐飲、休閑配套黑莓農(nóng)場(chǎng)酒店，美國(guó)田納西州瓦蘭德：這家五星級(jí)酒店兼農(nóng)場(chǎng)坐落在

57、大煙山山麓，占地4200英畝。農(nóng)場(chǎng)養(yǎng)有羊、雞、驢和狗。還有一片菜園、一片果園，大量用于制造蜂蜜的蜂箱和一間制造羊奶奶酪的制酪場(chǎng)。他還可以在顏色亮麗的紅色谷倉(cāng)里享用屢獲大獎(jiǎng)的大餐?？腿丝梢詤⑴c農(nóng)業(yè)活動(dòng)，比如和制奶酪的工人度過一天，當(dāng)然他也可以去做SPA。費(fèi)林頓酒店，美國(guó)北卡羅來納州：這處風(fēng)景如畫的度假勝地代表了美國(guó)南部的典型風(fēng)光，此前曾是一座消費(fèi)牛奶和奶制品的農(nóng)場(chǎng)。如今牧場(chǎng)上依然養(yǎng)著加洛威牛和山羊。酒店還保管有原來的貯料垛和谷倉(cāng)，比原來多了的是美食市場(chǎng)、書店和園藝店。在酒店的招牌餐廳里，他可以食用香草、蔬菜和從農(nóng)場(chǎng)花園采摘來的可食用花卉。這里有精致的傳統(tǒng)英式花園，野花叢生、果蔬誘人。線索3發(fā)明并

58、回歸原生態(tài)生活節(jié)拍這里的原生態(tài)生活體驗(yàn)需求一個(gè)強(qiáng)有力的整合者這里的原生態(tài)生活體驗(yàn)需求一個(gè)放大的亮點(diǎn)案例1_法國(guó)倉(cāng)鼠酒店特征鮮明、小型、體驗(yàn)消費(fèi)La Villa Hamster倉(cāng)鼠酒店：法國(guó)西部港口城市南特的一家酒店推出“倉(cāng)鼠小屋的招牌，凡是到該酒店入住的人，都有時(shí)機(jī)嘗試當(dāng)倉(cāng)鼠的覺得：吃倉(cāng)鼠最愛吃的谷物，睡倉(cāng)鼠最愛睡的干草堆，玩?zhèn)}鼠最愛玩的踩輪子游戲。此舉是該酒店老板弗雷德里克泰伯里和雅安佛奎爾共同想象并設(shè)計(jì)的。小屋于2021年11月開業(yè)，游客破費(fèi)99歐元，就可以住進(jìn)這間“倉(cāng)鼠小屋。La Villa Hamster線索3發(fā)明并回歸原生態(tài)生活節(jié)拍124潮白河3主題引爆點(diǎn)運(yùn)營(yíng)性主題配套 農(nóng)場(chǎng)設(shè)計(jì)酒店

59、Design Hotel1.經(jīng)過酒店運(yùn)營(yíng)將各主題體驗(yàn)點(diǎn)整合成可觀光、可參與的旅游設(shè)備，并經(jīng)過社會(huì)性運(yùn)營(yíng)將社區(qū)生活理念傳送出去；2.名師設(shè)計(jì)2-3套主題villa，如倉(cāng)鼠屋、谷倉(cāng)屋等，構(gòu)成設(shè)計(jì)酒店的特征吸引力。工程整體開發(fā)思緒工程概念性定位開發(fā)思緒社區(qū)完好創(chuàng)意PART 4124潮白河3社區(qū)完好創(chuàng)意構(gòu)造一座農(nóng)場(chǎng)設(shè)計(jì)酒店一條最美觀光線路五種生態(tài)體驗(yàn)五大風(fēng)情組團(tuán) 一座完好的新市鎮(zhèn)一座不可復(fù)制的魅力之城商業(yè)街學(xué)校醫(yī)療站交通站運(yùn)動(dòng)中心餐飲銀行公園休閑124潮白河3社區(qū)完好創(chuàng)意構(gòu)造美式組團(tuán)湖區(qū)、瀑布、探險(xiǎn)2號(hào)坑改為瀑布疊水、極限運(yùn)動(dòng)為主題的探險(xiǎn)公園1號(hào)坑改為湖區(qū)及2-3個(gè)小湖心島，建造酒店的設(shè)計(jì)別墅農(nóng)場(chǎng)設(shè)計(jì)

60、酒店：以世博會(huì)萬科館為外形阿凡達(dá)探險(xiǎn)公園瀑布、疊水、森林密植、攀巖、蹦極、速降、CS探險(xiǎn)、戶外拓展萬科谷倉(cāng)設(shè)計(jì)酒店小規(guī)模運(yùn)營(yíng)、谷倉(cāng)建筑外形、風(fēng)格迥異套房、名師設(shè)計(jì)體驗(yàn)別墅、星級(jí)效力倉(cāng)鼠別墅La Villa Hamster124潮白河3社區(qū)完好創(chuàng)意構(gòu)造澳洲組團(tuán)莊園、牧場(chǎng)養(yǎng)綿羊、養(yǎng)奶牛、羊咩咩脫毛秀、牧羊犬趕羊秀、逗牛扮演、124潮白河3社區(qū)完好創(chuàng)意構(gòu)造荷蘭組團(tuán)特征花卉、蔬果風(fēng)車、各色郁金香花圃、果蔬采摘園124潮白河3社區(qū)完好創(chuàng)意構(gòu)造加拿大組團(tuán)楓林、步道、教堂以著名宜居城市溫哥華蓋士鎮(zhèn)為藍(lán)本，表現(xiàn)最具標(biāo)識(shí)性的楓林、古鐘、教堂、森林步道124潮白河3社區(qū)完好創(chuàng)意構(gòu)造法國(guó)組團(tuán)葡萄園、薰衣草、濱河風(fēng)情