廣西區(qū)域房地產(chǎn)市場運行狀況分析

1、廣西北部灣新區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)投資狀況分析 在今天的市場經(jīng)濟條件下,日益激烈的競爭環(huán)境,已經(jīng)使很多中國的企業(yè)決策者們逐漸認識到產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)和市場數(shù)據(jù)與企業(yè)生存息息相關(guān)的重要意義。特別是分析房地產(chǎn)投資的區(qū)域和時間,更需要全局的分析和數(shù)據(jù)支持.住房市場是很特殊的市場，住房除了商品屬性以外，還具有社會產(chǎn)品屬性，這一特殊性質(zhì)是成為一項關(guān)乎民生的消費。需要政府合理的引導與調(diào)控。近幾年，房地產(chǎn)價格快迅上升，逐步攀高，在此背景下，2005年，中國政府頒布了一系列宏觀調(diào)控政策。但由于中國房地產(chǎn)市場是要素的非市場化而商品市場市場化，即房地產(chǎn)開發(fā)的土地，資金基本上是非市場化，而建筑材料商品房銷售則完全市場化。在這種情況下，

2、房地產(chǎn)開發(fā)的大多數(shù)成本是由非市場因素來決定的，而價格則由供求關(guān)系來決定。這造成國內(nèi)商品房的定價不確定，甚至聽任發(fā)展商主導價格。政府宏觀調(diào)控僅從合理引導和抑制需求角度出發(fā)，未能改變中國房地產(chǎn)市場的基本面；再加上中央和地方之間的博弈使得宏觀調(diào)控政策只能在部分區(qū)域取得一定成效，2005年中國商品房平均銷售價格上漲19.5%，其增幅較上年高5個百分點。中國房地產(chǎn)市場運行概況,以2005年為例，全國土地購置面積為38209.9萬（下降4.44%）商品房均價3242元/（上升19.45%），商品房新開工面積66840.0萬，上升10.64，商品房施工面積164445.0萬（上升17.08%）,商品房銷售面

3、積55769.1萬，上升45.87%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額15759.3億元（上升19.77%），商品房竣工面積為48792.5萬（上升14.90%），土地開發(fā)面積20762.2萬（上升5.18%）。2005年，中國不同區(qū)域土地市場呈現(xiàn)不同的發(fā)展特征，東部板塊土地購置面積與土地開發(fā)面積全面回落；中部板塊土地購置面積與土地開發(fā)面積均穩(wěn)定增長，西部板塊土地購置面積與上年基本持平，但土地開發(fā)面積增長顯著，增幅超過20%，從2001年到2005年，中國土地均價一路攀升，從1033元/升到1250元/。其中京津地區(qū)、珠三角增幅最快。地價差距極大，如北京為2495元/而烏魯木齊市僅為518元/。中西部區(qū)域逐漸

4、受到市場的關(guān)注，成為地價增長的領(lǐng)跑者，其中呼合浩特市土地均價同比增長高達38.69%，位居首位。2006年地價則又一大幅攀升，如北京由2495升到4425，杭州由1827升到3657，廣州由1562升到2635。2005年，中國房地產(chǎn)開發(fā)資金總計21178億元，同比增長23.35%，從區(qū)域不看，東部地區(qū)占71.37%，但比重有所下降；中西部處在高位運行中，其同比增長幅高于全國平均水平。2005年，盡管債券資金同比增幅高達2847.4%，但其所占比重仍然很小，僅為0.03%，國內(nèi)貸款，自籌資金與其他資金中的定金預付款仍然是房地產(chǎn)資金的主要來源。其中，其他資金占47.36%，自籌資金占33.23%

5、，國內(nèi)貸款占18.11%，利用外資占1.19%，國家預算內(nèi)資金0.06%，債券資金0.03%。銀行的貸款可轉(zhuǎn)為自籌資金（由商品房銷售收入轉(zhuǎn)化而來），所以房地產(chǎn)開發(fā)對銀行信貸依賴度過高的狀態(tài)短時間難以改變。2005年房地產(chǎn)信托市場呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)度。各類海外房地產(chǎn)基金正采取多種方式進入中國市場。隨著東部地區(qū)城市房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商逐步將視角投向中西部地區(qū)潛力較好的城市。2005年，中國中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資額同比增幅均超過30%，遠遠超過東部地區(qū)。同時從地區(qū)投資結(jié)構(gòu)來看，中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國房地產(chǎn)總投資的比重也呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。受西部大開發(fā)，中部崛起等處好因素的影響，

6、中西部地區(qū)房地產(chǎn)施工建設(shè)速度已經(jīng)明顯領(lǐng)先于東部地區(qū)。2005年房地產(chǎn)施工面積同比增幅中，中部地區(qū)最高，西部地區(qū)次之，東部地區(qū)居后，而新開工面積的同比增幅中，中部地區(qū)最高，西部地區(qū)次之，東部地區(qū)居后；而新開工面積的同比增幅中，西部地區(qū)最高，中部地區(qū)次之，東部地區(qū)居后。2005年，中國房地產(chǎn)銷售面積達到5.58億，同比增長45.87%，而同期竣工面積反為4.88%億。中國房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，由供大于求轉(zhuǎn)為供不應求。而供需同比增幅來看，這一局面將會維持一段較長的時間。西部地區(qū)供不應求的程度最高，這主要得益于近年來西部地區(qū)經(jīng)濟的加快發(fā)展，以及房地產(chǎn)潛力需求的釋放。而東部地區(qū)由于前幾年房價過快增長

7、，受此輪宏觀調(diào)控的影響較大，消費者更加理性，供需相對平衡。西部的投資機會變得歷史性的到來了.隨著長三角、珠三角、環(huán)渤海的火熱，三個經(jīng)濟區(qū)的土地成本急速上升。而中國還有一塊臨海的經(jīng)濟區(qū)還處于爆發(fā)的前夜，這就是北部海區(qū)。整個西部的地產(chǎn)表現(xiàn)相對平穩(wěn)，總體判斷為供不應求的局面。其中廣西2005年房價為209/元/平方米。同比增幅為0.39%，05年南寧的投資為105.11億元，而西部的重慶，成都都超過了450億。國家新設(shè)重慶為直轄市，立重慶成都為新區(qū)，加上西市地廣人多，投資額領(lǐng)先西部也不為奇怪。2005年，西部各城市商品房價格繼續(xù)攀升，一半以上的城市同比增幅超過10%。隨著東部一線城市房地產(chǎn)市場競爭的

8、日益激烈，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向西部地區(qū)。其中烏魯木齊，銀川房價增幅高達29.35%和25.21%。南寧，桂林反而為-0.72%和-0.76%。目前，賈慶林，王禹生等中央領(lǐng)導相繼考察廣西，尤其是北部灣的三個港口地區(qū)，給人們帶來了很大的想象空間。坊間紛紛傳聞，中央將設(shè)沿海的一個新區(qū)-北部灣區(qū)。這個新區(qū)的設(shè)立是在國際大背景仍以和平與發(fā)展為主題，中國與東盟各項合作順利推進，南寧成為東盟在中國的窗口，南寧在成為一年一次的中國東盟博覽會久會址的大背景下自然的產(chǎn)物。新區(qū)將包括南寧，北海欽州和防城三市。與此同時廣西書記劉奇葆提出中國與東盟合作的一軸兩翼構(gòu)想，該構(gòu)想得到東盟各國的一致贊同與支持。而三

9、市正是一軸的中心地帶，兩翼一軸的交接部。區(qū)位優(yōu)勢歷經(jīng)歷史的洗滌忽然凸顯出來了。而欽州則是鑲嵌在廣西北部灣沿海的一顆明珠。近年來，欽州市充分發(fā)揮港口和區(qū)位優(yōu)勢，大力推進大港口，大工業(yè)，大旅游建設(shè)，逐步走上了經(jīng)濟發(fā)展的快車道。開放開發(fā)的欽州正以其鮮明的特色和獨特魅力吸引各方投資。欽州港是天然深水良港，海岸線長520.8公里，擁有86.08公里長碼頭岸線，可建1-30萬噸級泊位達200多個，建成后可形成億頓以上的吞吐能力。中國-東盟博覽會永久落戶南寧，泛珠三角經(jīng)濟圈的輻射與帶動，以及泛北部灣經(jīng)濟合作戰(zhàn)略的實施，給欽州港帶來了千載難逢的發(fā)展機遇。欽州的港口優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢為發(fā)展港口業(yè)，臨海工業(yè)和旅游業(yè)提供了天然條件。目前欽州正成為區(qū)域性及至全國性的以大型冶煉，大型