中級(jí)經(jīng)濟(jì)師-房地產(chǎn)實(shí)務(wù)-精講講義04-第四章　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

1、膂蒆螄螞肈蒅蒄羈羄肁 第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研【歷年考情】本章2013年進(jìn)行了大量的修訂，請(qǐng)一定要看新教材 有部分真題的考點(diǎn)已刪除，做題時(shí)要注意時(shí)效性 內(nèi)容難度不大，記憶性，主要記憶大條目 年份 單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題案例分析題合計(jì)2012年 5題5分 2題4分 7題9分 2011年5題5分1題2分 6題7分2010年5題5分 1題2分 1題2分 7題9分 2009年5題5分 1題2分 6題7分 2011、2012年真題各章分值分析【內(nèi)容框架】第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本內(nèi)容第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要方法第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一節(jié)房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)調(diào)研概述1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是根據(jù)調(diào)研目的，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息進(jìn)行收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研判，為有關(guān)決策者的決策提供科學(xué)依據(jù)的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。決策者包括房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、消費(fèi)者、政府部門等。【關(guān)注點(diǎn)】市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)涵市場(chǎng)調(diào)研有目的，目的不同，要求不同，首先應(yīng)明確目的；市場(chǎng)調(diào)研為有關(guān)決策提供科學(xué)依據(jù)；通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)研準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的某些特征，把握市場(chǎng)規(guī)律。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)（五個(gè)特點(diǎn)） 特點(diǎn) 內(nèi)涵系統(tǒng)性 調(diào)研組織系統(tǒng)、調(diào)研過(guò)程系統(tǒng)、調(diào)研內(nèi)容系統(tǒng)、調(diào)研信息處理系統(tǒng) 連續(xù)性 市場(chǎng)始終處于動(dòng)態(tài)變化中，調(diào)研要及時(shí)準(zhǔn)確，必須連續(xù)，要收集歷史性數(shù)據(jù)

3、，揭示發(fā)展變化的規(guī)律 跟蹤性 對(duì)某特定的市場(chǎng)信息進(jìn)行固定樣本的定位定點(diǎn)的記錄；連續(xù)性注重的是某種市場(chǎng)信息的總體表現(xiàn)，跟蹤性針對(duì)某特定樣本，反應(yīng)特定樣本信息 目的性 目的性是市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn) 客觀性 房地產(chǎn)市場(chǎng)變化是客觀存在的，要求調(diào)研中方法和原理要客觀，信息收集克服個(gè)人偏見和主觀影響，且在報(bào)告中要有結(jié)論和建議 3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的功能市場(chǎng)描述功能 市場(chǎng)診斷功能 市場(chǎng)預(yù)測(cè)功能 4.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的分類【分類一】按市場(chǎng)調(diào)研對(duì)象包括的范圍不同分類 分類 內(nèi)涵 全面調(diào)研 對(duì)調(diào)研對(duì)象中的所有單位進(jìn)行調(diào)研 非全面調(diào)研 典型調(diào)研 對(duì)具有代表性的少數(shù)個(gè)體進(jìn)行調(diào)研，關(guān)鍵在于選好典型 重點(diǎn)調(diào)研 對(duì)總體

4、中具有舉足輕重地位的個(gè)體進(jìn)行調(diào)研 抽樣調(diào)研 從總體中按一定辦法抽取部分個(gè)體進(jìn)行調(diào)研，又分為隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣 這兩類調(diào)研的區(qū)別在于調(diào)研對(duì)象所包括的單位是否完全，而不在于最后取得的結(jié)果是否反映總體數(shù)量的特征?！痉诸惗堪词袌?chǎng)調(diào)研深度的不同分類 分類 內(nèi)涵 探測(cè)性調(diào)研 為了發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，找出問(wèn)題的癥結(jié)；常用于調(diào)研方案設(shè)計(jì)的事前階段，不必制定嚴(yán)密的調(diào)研方案，通常采取簡(jiǎn)便的方法 描述性調(diào)研 解決“是什么”，不是“為什么”；目的在于描述總體的特征和問(wèn)題，要事先擬定調(diào)研方案，制定好結(jié)構(gòu)性問(wèn)卷或調(diào)查表，一般要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，搜集第一手資料 因果性調(diào)研 （相關(guān)性調(diào)研） 指為了探測(cè)有關(guān)現(xiàn)象或市場(chǎng)變量之間一個(gè)因素的變

5、動(dòng)是否會(huì)引起另一個(gè)因素變動(dòng)的調(diào)研活動(dòng)，目的是識(shí)別因果關(guān)系，主要解決“為什么” 預(yù)測(cè)性調(diào)研 通過(guò)搜集、整理和分析歷史信息與當(dāng)前的各種信息，運(yùn)用預(yù)測(cè)方法，對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)研。回答“未來(lái)市場(chǎng)前景如何” 【分類三】其他分類方式 調(diào)研分類 調(diào)研類型 按市場(chǎng)調(diào)研登記時(shí)間的連續(xù)性不同 一次性調(diào)研 定期調(diào)研 經(jīng)常性調(diào)研 按搜集信息方式不同 文案調(diào)研 實(shí)地調(diào)研 按市場(chǎng)調(diào)研角度不同 宏觀市場(chǎng)調(diào)研 微觀市場(chǎng)調(diào)研 按市場(chǎng)調(diào)研主體不同 委托調(diào)研 自行調(diào)研 5.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則真實(shí)性和可靠性原則 全面性和關(guān)聯(lián)性原則 時(shí)效性和經(jīng)濟(jì)性原則 6.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序（四階段）6.1 準(zhǔn)備階段（是成功的關(guān)鍵

6、階段）6.2 信息搜集階段（最為關(guān)鍵）6.3 研究階段6.4 總結(jié)階段6.1 調(diào)研準(zhǔn)備階段（三重點(diǎn)）確定調(diào)研任務(wù) 制訂調(diào)研方案（是關(guān)鍵） 組建調(diào)研隊(duì)伍 【關(guān)注點(diǎn)】房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研課題 課題類型 內(nèi)涵 綜合性課題 為企業(yè)戰(zhàn)略決策的制定提供依據(jù) 專項(xiàng)性課題 為企業(yè)某種策略的制定提供依據(jù)，如產(chǎn)品類型，銷售價(jià)格等 【關(guān)注點(diǎn)】市場(chǎng)調(diào)研總體方案的內(nèi)容確定調(diào)研目的和任務(wù)確定調(diào)研對(duì)象和調(diào)查單位確定調(diào)研項(xiàng)目設(shè)計(jì)調(diào)查表或問(wèn)卷確定調(diào)研的空間和時(shí)間確定調(diào)研方式和方法確定信息整理和分析方法確定提交報(bào)告的方式制定調(diào)研的組織計(jì)劃市場(chǎng)調(diào)研的經(jīng)費(fèi)預(yù)算編制市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書6.2 信息搜集階段（最為關(guān)鍵） 分類依據(jù) 分類 按市場(chǎng)

7、調(diào)研信息負(fù)載形式的不同 文獻(xiàn)性資料 物質(zhì)性資料 思維性資料 按市場(chǎng)調(diào)研信息范圍的不同 宏觀市場(chǎng)資料 微觀市場(chǎng)資料 按市場(chǎng)調(diào)研信息時(shí)間的不同 動(dòng)態(tài)市場(chǎng)資料 靜態(tài)市場(chǎng)資料 按市場(chǎng)調(diào)研信息產(chǎn)生過(guò)程的不同 原始資料 二手資料 【重點(diǎn)難點(diǎn)】原始資料（一手資料）的種類 類型 內(nèi)容 有關(guān)被調(diào)查者社會(huì)特征的資料 年齡、性別、婚姻、受教育程度、職業(yè)、收入、社會(huì)階層等 有關(guān)被調(diào)查者購(gòu)買行為特征的資料 在購(gòu)房中對(duì)地段、價(jià)格、戶型、付款方式、開發(fā)企業(yè)等的選擇 有關(guān)被調(diào)查者心理的資料 購(gòu)買認(rèn)識(shí)、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、購(gòu)買意向和購(gòu)買態(tài)度等 有關(guān)被調(diào)查者購(gòu)買行為結(jié)果的資料 年度成交量、成交金額、商品房銷售率、企業(yè)市場(chǎng)占有率等 【重點(diǎn)難

8、點(diǎn)】二手資料（次級(jí)資料、間接資料）的分類 分類 內(nèi)涵 內(nèi)部二手資料 來(lái)源于企業(yè)的日常運(yùn)作或企業(yè)自己收集的外部資料 外部二手資料 來(lái)源于企業(yè)外部的各種相關(guān)信息包括政府出版物、圖書館和信息服務(wù)行業(yè)提供的資料、數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò)提供的信息等 第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求調(diào)研3.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容框架（533）1.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研（五類）1.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)特征項(xiàng)目所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況一般利率水平國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)物價(jià)水平及通貨膨脹對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作情況

9、1.2 政治法律環(huán)境調(diào)研各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等有關(guān)法律法規(guī)政府制定的有關(guān)政策,如產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策政局的變化【重點(diǎn)難點(diǎn)】注意區(qū)分經(jīng)濟(jì)環(huán)境與社會(huì)文化環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境1）經(jīng)濟(jì)特征 2）國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)3）區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況4）居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)5）物價(jià)水平及通貨膨脹 6）獲取貸款的條件及可能性，一般利率水平 7）對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作情況1）居民的受教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平等 2）居民的價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣、家庭生活習(xí)慣等 3）居

10、民的民族構(gòu)成、宗教信仰、社會(huì)階層分布等 4）居民的文化設(shè)施狀況 【2010年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是（ ）。A.一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率B.家庭人口規(guī)模及構(gòu)成C.居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向D.區(qū)域繁榮程度、購(gòu)物條件答疑編號(hào)5887040101正確答案A答案解析本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研。BC兩項(xiàng)屬于社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研；D項(xiàng)屬于區(qū)域環(huán)境調(diào)研?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】注意區(qū)分科技發(fā)展環(huán)境和資源環(huán)境 科技發(fā)展環(huán)境 資源環(huán)境 1）建筑材料、建筑施工技術(shù)、建筑設(shè)備的技術(shù)進(jìn)步等 2）信息技術(shù)和節(jié)能技術(shù)、可持續(xù)發(fā)展技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用 3）新技術(shù)、新工藝

11、、新材料、新能源的發(fā)展趨勢(shì)和速度 4）相關(guān)新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平 1）土地資源 2）地形地貌 3）氣候條件 4）旅游資源 2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求調(diào)研 分類 內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研（市場(chǎng)調(diào)研的核心） 房地產(chǎn)開發(fā)用地調(diào)研 增量商品房供給調(diào)研 存量商品房供給調(diào)研 商品房出租供給調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研 房地產(chǎn)購(gòu)買力調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研 房地產(chǎn)交易調(diào)研 房地產(chǎn)成交量調(diào)研 房地產(chǎn)成交價(jià)調(diào)研 房地產(chǎn)成交區(qū)域調(diào)研 房地產(chǎn)成交者構(gòu)成調(diào)研 【2011年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研內(nèi)容的是（）。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策調(diào)研B.房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)調(diào)研C

12、.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研D.房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研答疑編號(hào)5887040102正確答案D答案解析本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研包括：購(gòu)買力調(diào)研、消費(fèi)者調(diào)研、消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研、房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研。【重點(diǎn)難點(diǎn)】居民房地產(chǎn)購(gòu)買力調(diào)研 項(xiàng)目 內(nèi)容 居民收入 居民個(gè)人收入（可平均） 可支配收入：個(gè)人收入稅金 可隨意支配收入：可支配收入維持個(gè)人和家庭生活必須開支（用恩格爾系數(shù)來(lái)反映，是需求中最活躍的因素，也是購(gòu)買力的最重要支撐） 居民購(gòu)買力投向 在購(gòu)買力總額既定的前提下，居民將購(gòu)買力用于何處 居民收入結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu) 居民收入結(jié)構(gòu)是指不同收入的居民人數(shù)占居民總數(shù)的比例 房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)是指市場(chǎng)價(jià)格不同

13、的商品房數(shù)量占可供租售商品房總量的比例 【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研自用型 投資型 投機(jī)型 【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)間分布消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量、環(huán)境及位置的要求房地產(chǎn)購(gòu)買行為的主要決策者和影響者的情況消費(fèi)者在購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇程度【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)交易調(diào)研房地產(chǎn)成交量調(diào)研房地產(chǎn)成交價(jià)調(diào)研房地產(chǎn)成交區(qū)域調(diào)研房地產(chǎn)成交者構(gòu)成調(diào)研【重點(diǎn)難點(diǎn)】三類供需指標(biāo) 供給指標(biāo) 需求指標(biāo) 交易指標(biāo) 新竣工量 滅失量 存量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面積 房屋新開工面積 平均建設(shè)周期 竣工房屋價(jià)值 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 人口數(shù)量 城市家庭人口規(guī)模

14、 就業(yè)人員數(shù)量 就業(yè)分布 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 城市家庭可支配收入 城市家庭總支出 房屋空間使用數(shù)量 商品零售價(jià)格指數(shù) 城鄉(xiāng)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 土地交易量 房屋銷售量 房屋出租量 吸納量 吸納率 吸納周期 房屋預(yù)售面積 房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)租金 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 3.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研3.1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和資金情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的技術(shù)水平和新產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷渠道及推廣策略潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量以及物業(yè)管理狀況競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格及市場(chǎng)接受程度、市場(chǎng)占有率以及消費(fèi)者的反映等3.2 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研政策對(duì)定價(jià)策略的影響房

15、地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)的市場(chǎng)變化對(duì)房地產(chǎn)供求變化的影響不同類型物業(yè)價(jià)格變動(dòng)對(duì)銷售量的影響不同地段消費(fèi)者能接受的房?jī)r(jià)影響房?jī)r(jià)因素明顯變化，供給者和消費(fèi)者的市場(chǎng)反應(yīng)3.3 房地產(chǎn)營(yíng)銷調(diào)研 類型 內(nèi)容 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 銷售代理機(jī)構(gòu)、咨詢顧問(wèn)機(jī)構(gòu)、價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的情況 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇及調(diào)整情況 房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、市場(chǎng)效果以及發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)廣告調(diào)研 其他房地產(chǎn)推廣活動(dòng)的調(diào)研 第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要方法1.文案調(diào)研法2.實(shí)地調(diào)研法1.文案調(diào)研法1.1 文案調(diào)研法的內(nèi)涵1.2 文案調(diào)研法的特點(diǎn)1.3 文案調(diào)研法的作用1.4 文案調(diào)研法的局限

16、性1.5 文案調(diào)研信息的評(píng)估1.6 文案調(diào)研信息的來(lái)源1.1 文案調(diào)研法的內(nèi)涵也稱為二手資料調(diào)研法,是指通過(guò)查看、閱讀、檢索、篩選等手段收集已有數(shù)據(jù)資料，并加以整理和分析的一種市場(chǎng)調(diào)研方法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，該方法是市場(chǎng)調(diào)研的首選方法，也是設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研方案和進(jìn)行實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)。1.2 文案調(diào)研法的特點(diǎn)調(diào)研所收集的數(shù)據(jù)是已經(jīng)過(guò)加工的次級(jí)資料，以收集文獻(xiàn)性信息為主（非原始資料）收集的信息包括動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩個(gè)方面，偏重動(dòng)態(tài)信息收集不受時(shí)空限制以次級(jí)資料的整理和分析為調(diào)研的工作重心1.3 文案調(diào)研法的作用（優(yōu)點(diǎn)）可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)問(wèn)題，構(gòu)建模型是實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)有利于數(shù)據(jù)庫(kù)的建立1.4 文案調(diào)研法的局限性二手

17、資料大多為歷史資料，反映已經(jīng)發(fā)生現(xiàn)象，對(duì)正在發(fā)生的新情況難以及時(shí)反映文案調(diào)研中所收集、整理的信息和調(diào)研目的通常不能一一對(duì)應(yīng)，有些甚至不能直接使用二手資料中有些可能是有關(guān)人員估算和推測(cè)，準(zhǔn)確度較低對(duì)調(diào)研人員的能力要求高1.5 文案調(diào)研信息的評(píng)估（三方面） 分類 評(píng)估內(nèi)容 有效性評(píng)估 數(shù)據(jù)主題是否與調(diào)研問(wèn)題的范疇具有一致性數(shù)據(jù)反映的時(shí)間是否與調(diào)研時(shí)間的范圍具有適用性數(shù)據(jù)反映的對(duì)象是否與調(diào)研對(duì)象具有相關(guān)性數(shù)據(jù)所使用的術(shù)語(yǔ)和變量分類是否與當(dāng)前的調(diào)研項(xiàng)目具有同一性數(shù)據(jù)的測(cè)量單位是否具有可比性 可靠性評(píng)估 評(píng)估信息來(lái)源（來(lái)源于專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和政府部門，總體上可靠）交叉檢驗(yàn)（通過(guò)把某一種渠道獲得的信息與通過(guò)另

18、一種渠道獲得的信息進(jìn)行比較，確定信息的相似性） 可行性評(píng)估 對(duì)調(diào)研人員的知識(shí)水平和專業(yè)技能的可能性評(píng)估對(duì)獲取文案調(diào)研信息成本的合理性評(píng)估 1.6 文案調(diào)研信息的來(lái)源 企業(yè)內(nèi)部資料來(lái)源 企業(yè)外部資料來(lái)源 業(yè)務(wù)資料統(tǒng)計(jì)資料財(cái)務(wù)資料其他資料 統(tǒng)計(jì)部門和各級(jí)各類行政部門發(fā)布的資料有關(guān)經(jīng)濟(jì)信息中心、專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)、行業(yè)組織發(fā)布的信息有關(guān)網(wǎng)站、報(bào)紙、刊物、書籍等提供的文獻(xiàn)資料有關(guān)電臺(tái)、電視等大眾媒介提供的市場(chǎng)信息有關(guān)博覽會(huì)、展銷會(huì)、交易會(huì)等促銷會(huì)議以及專業(yè)性、學(xué)術(shù)性經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)發(fā)放的文件和信息有關(guān)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供的商品目錄、售樓書等 2. 實(shí)地調(diào)研法2.1 實(shí)地調(diào)研法的分類2.2 小組訪談法2.3 深度訪談

19、法2.4 現(xiàn)場(chǎng)踩盤法2.5 訪問(wèn)法2.6 觀察法2.7 實(shí)驗(yàn)法2.1 實(shí)地調(diào)研法的分類 分類 具體方法 定性調(diào)研法 小組訪談法 深度訪談法 現(xiàn)場(chǎng)踩盤法 定量調(diào)研法 訪問(wèn)法 觀察法 實(shí)驗(yàn)法 2.2 小組訪談法 項(xiàng)目 內(nèi)容 內(nèi)涵 形式是小型座談會(huì)，挑選一些有代表性的座談?wù)?，在一個(gè)房間內(nèi)，在訓(xùn)練有素的主持人的主持下，就某個(gè)專題進(jìn)行討論，從而獲得對(duì)有關(guān)問(wèn)題的深入了解 調(diào)研關(guān)鍵 是使參與者對(duì)主題進(jìn)行充分、詳盡的討論 優(yōu)點(diǎn) 資料收集快、效率高、方法簡(jiǎn)單易行信息廣泛、理解深入、創(chuàng)意新穎結(jié)構(gòu)靈活、針對(duì)性強(qiáng)、有效性高調(diào)研與討論相結(jié)合 缺點(diǎn) 對(duì)主持人的要求較高小組成員選擇不當(dāng)會(huì)影響調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性后期對(duì)資

20、料的分析和說(shuō)明較困難有些涉及隱私和保密的問(wèn)題很難在會(huì)上討論 2.3 深度訪談法 項(xiàng)目 內(nèi)容 內(nèi)涵 調(diào)研人員與受訪者一對(duì)一訪談 優(yōu)點(diǎn) 能夠更深入地發(fā)掘受訪者內(nèi)心的動(dòng)機(jī)態(tài)度無(wú)群體的壓力，可獲得更真實(shí)的信息可對(duì)一些較為敏感的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研可將談話與觀察受訪者的生理反應(yīng)聯(lián)系，更好地評(píng)價(jià)所獲得信息的可信度 缺點(diǎn) 無(wú)法產(chǎn)生受訪者之間觀點(diǎn)的互相刺激、碰撞和啟發(fā)無(wú)結(jié)構(gòu)，受調(diào)研人員素質(zhì)影響更大費(fèi)用成本較高樣本量偏小，信息難以進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)和推論 2.4 現(xiàn)場(chǎng)踩盤法 項(xiàng)目 內(nèi)容 內(nèi)涵 調(diào)研人員直接到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)獲得信息無(wú)論是否表明身份，調(diào)研人員都不會(huì)把自己踩盤的目的和真正需要了解的問(wèn)題告訴對(duì)方 優(yōu)點(diǎn) 可獲取樓盤的某些直接

21、信息調(diào)研人員能掌握主動(dòng)權(quán)具有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性 缺點(diǎn) 所獲得的信息較為分散，一般只能進(jìn)行定性分析依據(jù)，不具有統(tǒng)計(jì)意義所獲得的信息只能說(shuō)明個(gè)案情況，不一定具有代表性當(dāng)樓盤現(xiàn)場(chǎng)人員知道了調(diào)研人員的身份后，通常不會(huì)提供真實(shí)情況 【歸納總結(jié)】定性調(diào)研方法的適用范圍 調(diào)研方法 適用情況 小組訪談法 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的研判房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)分析消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)需求的偏好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目賣點(diǎn)的挖掘房地產(chǎn)廣告主題的設(shè)計(jì) 深度訪談法 適用于一些較為特殊的情況如對(duì)政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的看法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷預(yù)測(cè)對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題某些現(xiàn)象的解讀對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前一些熱點(diǎn)問(wèn)題的看法 現(xiàn)場(chǎng)踩盤法 房地

22、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位決策營(yíng)銷中的價(jià)格策略、促銷方式、客戶調(diào)查等 2.5 訪問(wèn)法面談訪問(wèn)電話訪問(wèn)郵寄訪問(wèn)網(wǎng)絡(luò)訪問(wèn)2.6 觀察法 項(xiàng)目 內(nèi)容 內(nèi)涵 調(diào)研人員在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)人、事物及事件現(xiàn)象進(jìn)行觀察、記錄以獲取信息調(diào)研人員不會(huì)向人們提出問(wèn)題也不會(huì)與被調(diào)查者交流，主要依靠調(diào)研人員在現(xiàn)場(chǎng)觀看、跟蹤和記錄 特點(diǎn) 信息具有較高的準(zhǔn)確性信息具有較強(qiáng)的直接性信息具有全面性 優(yōu)點(diǎn) 可以獲得較為客觀真實(shí)的第一手資料可以避免調(diào)研人員的某些成見帶來(lái)的調(diào)研誤差可以較為自由地進(jìn)行觀察 缺點(diǎn) 只能描述現(xiàn)象而難以說(shuō)明理由對(duì)調(diào)研人員的素質(zhì)要求較高 【關(guān)注點(diǎn)】觀察法的分類 分類依據(jù) 分類 根據(jù)觀察程序不同

23、結(jié)構(gòu)式觀察（事先有提綱、內(nèi)容、要求，多用于結(jié)論性研究）非結(jié)構(gòu)式觀察（多用于探索性研究） 按被觀察對(duì)象是否受控制 實(shí)驗(yàn)觀察（可控制）自然觀察（非控制） 按調(diào)研人員是否參與被觀察者的活動(dòng) 非參與觀察（調(diào)研者完全不介入）參與觀察（調(diào)研者介入） 2.7 實(shí)驗(yàn)法 項(xiàng)目 內(nèi)容 內(nèi)涵 目標(biāo)是揭示市場(chǎng)變量之間的因果關(guān)系 實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)方案的種類 有控制組的事后設(shè)計(jì)無(wú)控制組的事前事后設(shè)計(jì) 優(yōu)點(diǎn) 調(diào)研所獲得的信息較客觀實(shí)用，可排除主觀估計(jì)的偏差可以探索尚不明確的因果關(guān)系具有較強(qiáng)的可控性和主動(dòng)性 缺點(diǎn) 調(diào)研的時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高管理控制較難，市場(chǎng)的可變因素較難掌控 【關(guān)注點(diǎn)】定量方法的適用范圍 定量方法 適用情況 訪問(wèn)法 觀察法 很難通過(guò)訪談法獲得信息或在訪談中受訪者不愿意提供信息的情況下 可以作為一種有效的補(bǔ)充調(diào)研手段 實(shí)驗(yàn)法 主要用于因果關(guān)系的判斷，尤其是對(duì)消費(fèi)者行為的調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，用于租售價(jià)格實(shí)驗(yàn)、廣告效果實(shí)驗(yàn)、市場(chǎng)定位實(shí)驗(yàn)等 第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)1.問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原則2.問(wèn)卷的基本結(jié)構(gòu)3.問(wèn)卷中問(wèn)題的類型4.問(wèn)卷中備選答案的類型5.問(wèn)卷設(shè)計(jì)應(yīng)注意的問(wèn)題1.問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原則針對(duì)性原則簡(jiǎn)明性原則邏輯性原則程序性原則2.問(wèn)卷的基本結(jié)構(gòu)（七部分）眉頭（問(wèn)卷標(biāo)題，組織名稱等，表明調(diào)研目的）說(shuō)明（卷首語(yǔ)，一封告受訪者的