金地集團工程管理策劃書

1、項目工程管理策劃書編制：項目部年 月刖百工程管理策劃書適用于金地集團深圳區(qū)域公司所有待建項目，旨在幫助項目工程管理人員在開工前對工程管理進行全局策劃，明確工程定位及管理目標，理順工程管理思路，對管理過程可能出現(xiàn)的 難點及風險進行分析與預控，并綜合考慮銷售配合及采購招標等相關工作，使項目的工程管理具有科學 性與前瞻性。工程策劃書應該在工程準備階段完成，具體時間為方案設計結束之后，土方工程開工之前。工程管理策劃書由各項目部負責編制，項目總經(jīng)理為第一責任人，項目主管工程副總或由其授權項目工程經(jīng)理負責組織相關人員進行編制，策劃書須經(jīng)深圳公司評審通過后方能實施，評審工作由深圳公 司項目管理中心負責組織，

2、集團技術管理部視必要性可對評審進行聽證。策劃書經(jīng)評審通過后，項目部應組織工程組全體成員對策劃書內容進行培訓學習。其他要求詳見作業(yè)指導書工程管理策劃制度（GFI-GC-5）及模板中的注釋。目錄 TOC o 1-5 h z 第1章項目工程概況 1 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 工程I況 1項目位置 1 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 1 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 項目主要技術經(jīng)濟指標 1平面圖 2原始地貌圖 2用地紅線圖

3、2 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 地塊周邊詳圖 2 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 規(guī)劃總平面圖 2第2章管理愿景及項目組織 3 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 項目產品定位 3管理愿景 3工程管理愿景 3 HYPERLINK l bookmark17 o Current Document 團隊管理愿景 3項目組織 4項目部組織架構圖 4 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 項目部工程組崗位職

4、責 4第3章施工范圍劃分 5標段戈U分 5標段劃分原則 5標段戈U分圖 5各標段概況 5分包工程 7工程分包原則 7 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 分包工程清單 7 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 施工總平面布置 8布置原則 8 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 施工總平面布置圖 8第4章項目工程管理特點及管理思路 9 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 本項目工程管理特點及其影響 9 HYP

5、ERLINK l bookmark38 o Current Document 生2工程管理整體思路和管理重點 10 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 對監(jiān)理單位的管理思路 10 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 本項目監(jiān)理職責 10 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 對監(jiān)理單位的管理要點 10 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 考核與激勵制度 11 HYPERLINK l bookmark48 o

6、 Current Document 對總包單位的管理要點 11 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 對分包單位的管理要點 11第5章銷售配合及施工總平面布置圖 12銷售展示要求 12銷售展示范圍及時間節(jié)點 12 HYPERLINK l bookmark55 o Current Document 銷售展示區(qū)平面圖 12 HYPERLINK l bookmark57 o Current Document 銷售展示區(qū)看樓路線圖 12其他需求 12銷售展示的工程配合 12施工節(jié)點進度配合 12管理協(xié)調 13 HYPERLINK l bookmark62

7、o Current Document 展示區(qū)域的完工移交 13 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 展示期間的協(xié)調與維護 14 HYPERLINK l bookmark69 o Current Document 銷售展示期間的施工總平面布置調整 14平面布置調整原則 14銷售展示期間的施工總平面布置圖 14第6章采購與招標 15監(jiān)理招標 15監(jiān)理招標計劃 15入圍資格 15 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 監(jiān)理人員的要求 15 HYPERLINK l bookmark76 o Current D

8、ocument 必備的辦公設備清單 16其它要求 16總包招標 17總包招標計劃 17入圍資格 17其它要求 17分包工程與部品招標 17分包工程招標計戈U 17 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 集團戰(zhàn)略化采貝物品清單 18 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 甲購、甲定乙購材料設備清單 18第7章工程管理目標及過程控制 20 HYPERLINK l bookmark91 o Current Document 工程管理目標 20施工節(jié)點進度計劃目標_ 20工程質量目標 20 HYPERLINK

9、l bookmark93 o Current Document 成本控制目標 20 HYPERLINK l bookmark95 o Current Document 一 安全文明施工管理目標 21施工過程各單位配合流程 22進度控制配合流程 22質量控制配合流程 22材料進場驗收控制流程 22竣工驗收配合流程 22現(xiàn)場簽證配合流程 22進度款支付配合流程 22過程管理的制度及措施 22工程管理獎罰措施 22 HYPERLINK l bookmark97 o Current Document 總包施工進度獎罰規(guī)定 22 HYPERLINK l bookmark99 o Current Docu

10、ment 總包施工質量獎罰規(guī)定 23總包安全文明施工獎罰規(guī)定 23 HYPERLINK l bookmark101 o Current Document 其他獎罰措施 23第8章工程控制難點及對策 24難點控制的指導原則 24加強事前分析與預控 24 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 做好對監(jiān)理單位、各施工單位及材料供應商的源頭控制 24 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 強化項目部的制度管理與內部溝通 24 HYPERLINK l bookmark112 o Current Documen

11、t 公司管理模式和人力資源配置方面的難點和措施 25 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 合作單位管理的難點和措施 25 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 建筑市場波動（如原材料等）帶來的管理難點和措施 25 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 本工程各施工階段工程控制難點及對策 25 HYPERLINK l bookmark120 o Current Document 土方支護及樁基工程難點控制 25 HYPERLINK l bookmark

12、122 o Current Document 地下室工程難點控制 26 HYPERLINK l bookmark124 o Current Document 上部主體工程難點控制 26 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document 裝修工程難點控制 27 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 樣板房工程難點控制 27 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 設備工程難點控制 28 HYPERLINK l bookmark132 o Current Documen

13、t 環(huán)境施工難點控制 28 HYPERLINK l bookmark103 o Current Document 其他難點及風險預控 28 HYPERLINK l bookmark134 o Current Document 外部協(xié)調難點預控 29 HYPERLINK l bookmark136 o Current Document 銷售配合難點預控 29 HYPERLINK l bookmark138 o Current Document 天氣影響預控 29 HYPERLINK l bookmark140 o Current Document 新材料、新工藝使用的風險預控 29其他 29 H

14、YPERLINK l bookmark142 o Current Document 工程質量通病的防治 30第9章項目的溝通管理 31 HYPERLINK l bookmark144 o Current Document .1進場知會 31 HYPERLINK l bookmark146 o Current Document .2例會制度 31 HYPERLINK l bookmark148 o Current Document .3工程月報 31.4其他 31第10章建議 32 HYPERLINK l bookmark150 o Current Document 0.1對報批報建的建議 32

15、 HYPERLINK l bookmark152 o Current Document 0.2對設計白建議 32 HYPERLINK l bookmark154 o Current Document 0.3對營銷白建議 320.4對成本白建議 3310;5對公司白建議 33附件1過程管理的制度及措施 34 HYPERLINK l bookmark159 o Current Document 施工單位質量保證體系的審查 34 HYPERLINK l bookmark161 o Current Document 監(jiān)理單位考核用表 34施工進度計劃審核措施 34 HYPERLINK l bookma

16、rk170 o Current Document 圖紙審查制度 39 HYPERLINK l bookmark184 o Current Document 技術方案先行制度 41戰(zhàn)前培訓制度 42ISO9000體系相關程序文件與作業(yè)指導書 43附件2工程質量通病的防治 45 HYPERLINK l bookmark198 o Current Document 潛在失效模式及效果分析（PFMEA 45 HYPERLINK l bookmark200 o Current Document 工程質量通病的建議防治措施 45附件3文件的收發(fā)、傳閱及歸檔 49 HYPERLINK l bookmark2

17、12 o Current Document 1洽商單編號統(tǒng)要求 49 HYPERLINK l bookmark214 o Current Document 2文件歸檔分類 49第1章項目工程概況工程概況項目位置注一一本節(jié)要表述清地塊的區(qū)域定位以及與周邊主要地標、交通樞紐的地理關系。場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境注一一該節(jié)要表述清楚以下幾方面內容：地塊原有地貌及構筑物情況；地塊周邊建筑物；地塊周邊道路交通情況；地塊內外的市政配套情況(包括強弱電管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)鋪設、民用和公共文體 配套等)；其他需說明的情況。項目主要技術經(jīng)濟指標注一一包括占地面積、建筑面積及分配情況、容積率、覆蓋率、綠地率、小區(qū)道路占有 率

18、、總戶數(shù)、車位等主要指標，可以直接引用規(guī)劃說明書內的對應內容。可以下表形式進行表達，各項目可根據(jù)自身情況進行補充說明。規(guī)劃指標名稱單位指標數(shù)值備注占地面積平方米總建筑面積平方米地下一層面積平方米三層平臺綠化面積r平方米計容積率面積平方米住宅面積平方米商務公寓面積r平方米商業(yè)面積平方米會所面積平方米幼兒園r平方米綜合容積率建筑覆蓋率%小區(qū)道路占有率%綠地率%建筑高度米建筑棟數(shù)棟總戶數(shù)戶總停車位輛車位比停車位/戶平面圖原始地貌圖注一一展示我司接手地塊時的最原始地形地貌。用地紅線圖注一一簽訂土地合同后的法定用地紅線圖。地塊周邊詳圖注一一詳細展示地塊周邊交通、主要生活與商業(yè)配套、主要公建及民建情況。規(guī)

19、劃總平面圖注一一引用項目規(guī)劃設計成果，展示地塊平面規(guī)劃結果，對立體功能規(guī)劃情況作簡要說明。第2章管理愿景及項目組織項目產品定位注一一要求在此節(jié)明確該項目產品的整體形象和品牌定位（可以以國家、城市、地區(qū)或公司樓盤為參照，如地標性建筑、創(chuàng)魯班獎、超越金海灣和香蜜山的某集團又一個里程 碑式建筑），以決定公司資源投入和配置，定位產品對公司品牌的貢獻。舉例（漁農村項目）：漁農村項目要成為中國城市化進程中城中村改造的樣板工程，成為皇崗口岸一個高品質的地標性建筑群，同時成為某集團繼金海灣、香蜜山之后又一個對公司品牌提升有巨大 貢獻的里程碑式產品。管理愿景工程管理愿景注一一工程管理愿景即在工程質量、進度、成本

20、、安全文明、對銷售支撐方面的追求和理想。舉例（漁農村項目）：工程管理水平比歷史開發(fā)樓盤有明顯提升（困難預見與防范、計劃與組織、行為規(guī)范化和制度化等），除達成公司的各項工程建設挑戰(zhàn)目標外，在配合項目銷售的工程管理方 面更加主動、規(guī)范和高效，工程質量要達到深圳市優(yōu)質工程標準，達到廣東省五無標準（無死亡、無重傷、無火災、無中毒、無坍塌），達到“雙優(yōu)”文明工地標準。團隊管理愿景注一一“樹人勝于樹樓”，在此節(jié)要明確，通過本項目運作達成的人員培養(yǎng)、制度建設及文化建設目標，評估為公司持續(xù)發(fā)展所作的貢獻。舉例（漁農村項目）：通過漁農村項目工程管理實踐，探索并提煉出一套某集團特色的監(jiān)理管理制度及舊村改造項目開發(fā)

21、與管理模式， 進一步優(yōu)化項目制框架下的業(yè)務流程及程序文件；使工程組逐步展示出一種富于激情、勇于進取、樂于奉獻、團結協(xié)作、注重管理、主動學習的高貴氣質；工程組各成員全面掌握高層商住項目開發(fā)建設流程及質量控制要點、進度控制措施，掌握精裝修工程控制要點和管理技巧，培養(yǎng)出兩到三個能獨當一面的工程管理人員，帶出一到兩個素質好、認同公司價值觀、懂技術并有管理愿望的應屆畢業(yè)生。項目組織項目部組織架構圖注一一該節(jié)以框圖形式明確表示出項目組織設置結構及管理關系，以及各組織模塊的人員配置情況，包括緊密參與項目開發(fā)業(yè)務工作的職能部門（如項目開發(fā)部、 營銷部、設計部、成本部）在該項目的人員分配情況。舉例（漁農村項目）

22、：項目部工程組崗位職責注一一該節(jié)詳細界定工程組在該項目開發(fā)過程中所擔當?shù)慕巧⒊袚呢熑?，以及工程?jīng)理、各成員在組織中的角色定位和崗位職責。（工程組內成員間的管理和業(yè)務層級關系宜明確，如土建工程師 A為土建助理B、C的直接上級，三人一小組負責標段A的施工管理。）第3章施工范圍劃分標段劃分標段劃分原則注一一從工程量大小、物業(yè)類型、施工難度、營銷展示需求、各標段重要程度等方面闡述標段劃分的思路。標段劃分圖注一一此處插入標段劃分圖， 要求在圖上能用不同顏色或不同線條形式明顯區(qū)分出各標 段的范圍。各標段概況注一一可參考下表格式，列明各標段概況，并對標段特點作分析， 表格形式可作適當優(yōu)化。標段概況對比表

23、標段樓號層數(shù)地卜室層數(shù)結構形式建筑面積環(huán)境工程范圍標段特點備注標段1棟數(shù)總計建筑面積總計（M2）標段2棟數(shù)總計建筑面積總計（M2）標段3棟數(shù)總計建筑面積總計（M2）分包工程工程分包原則在保證工程質量、進度及設計效果的前提下，能由總包單位施工的工程盡量不采用分包形式。 專業(yè)性較強，且總包不具備相應資質的工程應由專業(yè)分包商承包，如防水施工、電梯施工等。分包工程清單舉例（香蜜山項目）專業(yè)分包工程清單序號分包工程序號分包工程土建分包工程25臨時電梯安裝工程1施工圍墻工程26|前廣場會所及網(wǎng)球館景觀照明安裝工程2土石方測量工程27樣板房空調設備供貨與安裝工程3基巖爆破工程28有線電視綜合信息網(wǎng)入網(wǎng)工程4

24、土石方，程29室內網(wǎng)球館及大堂空調機供貨與安裝工 程5擋土支護工程30屋頂泛光照明工程6樁基工程31智能化設備采購及安裝工程7甲方臨建辦公室工程32發(fā)電機環(huán)保降噪安裝工程8人防地卜室防護設備制作安裝工程裝修裝飾分包工程9防水工程33幕墻和鋼結構工程10白蟻防治施工工程34廣告牌鋼結構施工合同11網(wǎng)球館專業(yè)施工工程35會所及網(wǎng)球館室內裝飾工程12水池防護涂料工程36網(wǎng)球館室內裝修施工合同13瀝青混凝土路面及道牙37樣板房裝飾14室內網(wǎng)球場及中心賽場彈性面層施，工程38室外環(huán)境欄桿制作安裝工程15邊坡支護工程39陽臺欄桿制作安裝工程施工合同設備安裝分包工程40不銹鋼信報箱制作安裝工程施工合同16廣

25、播音響設備安裝工程41會所窗簾制作安裝合同17變配電所及外線高壓電纜安裝工程42停車場標識及劃線施工18會所觀光電梯及自動扶梯米購、安裝工程43落地窗防護欄制作安裝工程19施工用變壓器安裝工程環(huán)境施工分包工程20燃氣安裝工程44水景工程21電梯招標工程45綠化工程22燃氣安全及智能化管理系統(tǒng)工程46市政綠化帶臨時圍欄工程23水泵房設備供貨及安裝工程合同(甲分包)47景觀假山塑石工程24室外給水及室外消防管網(wǎng)工程承包合同施工總平面布置布置原則施工總平面布置應滿足以下要求：根據(jù)設計要求及房屋構造特點合理安排布置；根據(jù)現(xiàn)場實際地形，最大限度利用施工場地；與總包單位協(xié)調，確保機械擺放、材料堆放及材料加

26、工廠位置滿足施工要求，同時不阻 礙施工通道，不影響銷售展示；現(xiàn)場辦公室區(qū)域應與施工區(qū)域有一定的隔離；水電接口應靠近施工區(qū)域，合理布置水電管線，采用較短路線，同時應盡量避免管線交叉；應滿足文明施工及消防要求；對分期銷售分期入伙的項目，要根據(jù)其不同階段銷售及住戶對未完工部分的要求確定其 分期的施工總平面布置。施工總平面布置圖此處插入施工總平面布置圖第4章項目工程管理特點及管理思路本項目工程管理特點及其影響注一一工程管理特點要從工程管理模式變化、合作單位情況、工程口人員配置、地塊周邊環(huán)境和地質特點、產品特點、配合銷售要求等方面來考慮。舉例（漁農村項目）：多項目運作及項目制管理模式：公司剛開始按項目制

27、管理思想來運作項目，并且是深圳 公司歷史上首次同期運作項目數(shù)量最多、類型最多的一次（05年在建、將開工的項目共有6個，6個項目規(guī)模和物業(yè)類型各異），一方面我們的管理制度還沒有成型、處于探索 和優(yōu)化的過程中，另一方面公司資源嚴重稀釋、整體水平不夠穩(wěn)定，公司領導對具體項 目的參與深度較以往會降低。這樣，要求參與項目開發(fā)的各專業(yè)塊員工都能有更強的專 業(yè)把控能力、管理協(xié)調和資源統(tǒng)籌能力，要求大家要有更強的主人翁意識和積極投入工 作的心態(tài)，但實際情況是我們有更多的新員工加入、有更多員工被拔高一截在用，犯錯 的幾率加大，工作質量可能也會降低。社會監(jiān)理：漁農村項目是公司第一次真正引進社會監(jiān)理、委托社會監(jiān)理代

28、表甲方管理工 程的項目之一（同期的還有梅龍鎮(zhèn)項目），對社會監(jiān)理如何管理才能達成我司的管理目標、 繼續(xù)保持或提升我司產品在市場的良好口碑，仍然是一個在實踐中不斷摸索和總結的過 程，第一次合作的沖突和結果偏差可能發(fā)生。工程組人力資源配置：漁農村工程組人力資源配置整體實力偏弱（與以往項目比較），土建方面專業(yè)能力強、經(jīng)驗豐富的工程師很少，設備方面幾個工程師都是入司時間不久， 并且大家都沒有管理社會監(jiān)理的經(jīng)驗，這樣一個新整合的年青團隊面臨著前所未有的挑 戰(zhàn)和壓力，可能會在過程控制中出現(xiàn)一些與期望目標之間的偏差。城中村改造：本項目屬于城中村改造項目，它是深圳市第一個引入開發(fā)商對原有城中村 進行全面改造的項

29、目，目標是成為深圳市乃至全國城中村改造的樣板工程，同時希望成 為皇崗口岸的一個地標性建筑。因而，本項目在形象、進度、質量及安全文明施工等方 面具有較高要求，并且，在項目開發(fā)過程中要與深圳市裕亨實業(yè)股份有限公司及福田區(qū) 舊城重建局等政府部門發(fā)生千絲萬縷的聯(lián)系，協(xié)調、溝通的工作量將非常大，有可能會 對項目進度及質量管理帶來不可預見的影響。新的物業(yè)類型：本項目有 3萬平方米的商業(yè)面積；住宅單元為9棟高層建筑（34層），約2700套，以小戶型為主，且全部為精裝修交樓標準。如此大規(guī)模的商業(yè)面積和精裝修 施工在我司尚是首次，這必然要求我們創(chuàng)新施工管理和組織方法。民擾和道路交通：該項目只有一條路（裕亨路）與

30、外界連通，這條路既是目前所有住戶 的通道，也是未來項目對外的施工通道，并且項目距離港田花園、裕亨花園非常近，項 目施工必然給原來居民帶來非常大的干擾，構成了工程進度的潛在風險。工程管理整體思路和管理重點注一一本節(jié)針對項目管理愿景、 工程管理特點及其影響， 在充分考慮項目架構和人力資源配置 的基礎上，策劃工程管理總體思路及管理重點。 總體思路和管理重點能明確表達出在資源調配與使用、合作單位管理、產品目標實現(xiàn)等方面的管理思想及主要方案。舉例(漁農村項目)：在分析本項目特點、組織架構及人員配置的基礎上，我們認為實現(xiàn)本項目工程管理愿景的關鍵在于扎實做好各項管理工作，系統(tǒng)的管理思想和正確的管理思路與方案

31、比技術、專業(yè)在本項目顯得更為重要。為此，我們應該傾注大量的精力重點作好以下幾方面工作?？嗑殐裙?，提升組織成員的統(tǒng)籌規(guī)劃、資源整合、溝通協(xié)調能力和不打折扣的執(zhí)行力。 針對工程組成員年青、技術和管理經(jīng)驗匱乏、入司時間不久的特點，放在多項目運作的 項目制管理框架下，我們要做的第一件事就是要讓大家盡快熟悉公司的規(guī)章制度、業(yè)務 流程以及公司的價值取向、要求標準，克服不了解“司情”帶來的低效，縮短游離期； 專業(yè)能力和管理經(jīng)驗的積累需要時間，我們除了要在項目開工前多組織交流學習外，堅 持“傳幫帶”、“干中學、學中干”，以崗位提升能力，依靠團隊力量，強化圖紙學習、合 同學習、技術研討等戰(zhàn)前培訓制度，放大團隊智

32、慧；加強對合作單位特別是監(jiān)理單位的管理，建立與村民、周邊住戶和政府的良好關系，合理劃分施工范圍，慎重選擇施工管理方式，(如精裝修采用什么樣的管理方式， 銷售配合項目如何管理，等)加強安全文明施工管理，在產品方面，重點抓好轉換層和精裝修施工管理，對監(jiān)理單位的管理思路注一一若項目采用自行監(jiān)理，則在該處注明“本項目采用自行監(jiān)理”，以下4.3.1 -4.3.3 部分可刪除。1本項目監(jiān)理職責注一一由于我司自今年開始正式委托社會監(jiān)理代管項目建設，因此，該節(jié)要根據(jù)我司的人員配置、監(jiān)理公司情況，來界定監(jiān)理的工作職責，劃分我司與監(jiān)理的管理權限。原則上，工程造價 控制的終審在我司，監(jiān)理單位對計量負責、對造價審核，

33、進度、質量、安全文明施工可視我司在具體項目的人員配置、監(jiān)理單位情況由項目決定授權范圍和等級。對監(jiān)理單位的管理要點注一一該節(jié)要根據(jù)我司的特點， 尤其是項目特點、我司工程組人員配置情況和未來總包的特點， 找出針對本項目的監(jiān)理管理要點。監(jiān)理管理重點有：監(jiān)理單位架構和人員配置、監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細則、監(jiān)理工作程序、工程例會、圖紙審核和技術交底、施工組織設計的落實、關鍵工 序的質量控制、材料送檢和進場管理、巡檢和檢查制度履行情況、質量隱患防范措施、質量事故處理成效、工程計量、工程付款和結算審核、現(xiàn)場簽證、對施工單位的進度計劃控制措施和 成效等。每個項目可以從以上重點中選擇與本項目適合的管理內容作為管理要

34、點，詳細闡述?？己伺c激勵制度注一一該節(jié)要詳細闡述我司對監(jiān)理單位的績效管理思想體系以及激勵體系，每個項目針對管理要點應該有不同的特色。其中績效管理體系可以借鑒我司已經(jīng)實操的績效管理思想，結果要與酬金掛鉤。對總包單位的管理要點注一一首先要結合公司對項目的定位和目標以及項目的特點，確定對未來總包單位的綜合實 力、信譽等定位，然后結合總包和項目特點，確定對其管理要點?？偘芾碇攸c有：總包項目 組織架構和管理人員配置、總包班組長和專業(yè)工人配置情況、項目總施工進度計劃與施工組織設計（其中配合銷售的工作應特別關注）、總包每月與每周計劃及周例會制度履行情況、 總包對分包的支持配合和管理、總包的質保體系及運行情

35、況、總包對各分部分項控制點的技術交底制度（落實到各施工班組、三檢制度）、總包對材料驗收制度的履行情況、總包對控制難點的防范措施及其執(zhí)行情況、總包的成品保護、總包的裝修質量、總包的安全管理制度和安全 管理體系、總包的安全管理措施和專項施工方案等。每個項目可以從以上重點中選擇與本項目適合的管理內容作為管理要點，詳細闡述。對分包單位的管理要點注一一項目的分包單位有很多，結合項目特點和我司實際情況，揀出在本項目需要重點管理的分包單位，以及對這些分包單位在本項目的管理要點。其他要求可參考本章4.4。第5章 銷售配合及施工總平面布置圖銷售展示要求銷售展示范圍及時間節(jié)點注一一在此處明確售樓處位置、樣板房位置

36、、環(huán)境展示范圍及分批開放時間，可采用文字敘述或表格形式，要求盡可能最大化的展示已完成的項目。銷售展示區(qū)平面圖注一一在此處插入銷售展示區(qū)平面圖（必要的話可加插立面圖） ，圖上應標明售樓處、樣板房 及環(huán)境展示范圍等具體位置。銷售展示區(qū)看樓路線圖注一一在此處插入銷售展示區(qū)的看樓路線圖，看樓路線應由營銷口與工程口充分協(xié)商后確定， 現(xiàn)場看樓路線不宜過多、過長，以減少施工干擾。其他需求注一一此處說明其他需補充說明的銷售展示需求， 如：廣告牌位置、施工樓體廣告條幅的懸掛 位置等，對銷售人員進行有關工程方面的培訓等。銷售展示的工程配合施工節(jié)點進度配合主體施工進度配合注一一根據(jù)本章5.1.1 “銷售展示范圍及時

37、間節(jié)點”的需求，在此處細化與銷售展示相關的主體結構分部、分項工程的進度節(jié)點及配合事項，如：售樓處（或會所）主體完工時間、外架拆 除計劃、關鍵時間節(jié)點的形象進度等。此處可采用文字結合表格的形式進行表述。裝飾、裝修工程進度配合注一一根據(jù)本章5.1.1 “銷售展示范圍及時間節(jié)點”的需求，在此處細化與銷售展示相關的裝飾、裝修分項工程的進度計劃、相關材料的進場計劃及配合事項，如：樣板房、售樓處裝修計 劃等；并分析影響進度的因素，如設計變更、材料定板的提前跟進等。此處可采用文字結合表格的形式進行表述。設備、配套工程進度配合注一一根據(jù)本章5.1.1 “銷售展示范圍及時間節(jié)點”的需求，在此處細化與銷售展示相關

38、的設備、配套工程的進度計劃及配合事項，如：1）根據(jù)銷售展示區(qū)范圍，在此處指明用水和用電的接駁點；2）對于需要提供看樓電梯的展示區(qū)，在此處制訂電梯進場和安裝施工進度計劃；3）在此處明確配電箱、電纜、燈具、開關、插座和空調等材料設備的進場計劃；4）在售樓展示期間，設備工程師應知會相關施工單位保證用水用電的安全。對以上計劃及配合事項可采用文字結合表格的形式進行表述。環(huán)境工程進度配合注一一根據(jù)本章5.1.1 “銷售展示范圍及時間節(jié)點”的需求，在此處細化與銷售展示相關的環(huán) 境工程的進度計劃及配合事項，此處可采用文字結合表格的形式進行表述。管理協(xié)調各專業(yè)口協(xié)調注一一針對公司以往項目在營銷展示階段存在的溝通

39、協(xié)調障礙，建立相關的溝通渠道，提出改進的方案。如工程口站高一線，換位思考、不同專業(yè)間的相互培訓、采用“現(xiàn)場洽商單”進行睬點箋箋土建工程師與設備工程師的協(xié)調注一一應寫明在配合銷售展示的施工過程中，土建工程師及設備工程師應通過什么樣的方法或制度進行充分的溝通協(xié)商；溝通配合中有什么要注意的事項，等等。舉例：1）各專業(yè)工程師在現(xiàn)場施工管理時要站高一線，特別是在配合銷售時，多找對方的不足之處，并及時提醒對方，通過晨會制度、周例會、專題會等溝通交流，特別是針對專業(yè)性較強的 事件；2）對于樣板房的施工、裝修樣板房的圖紙與原設計圖有出入，在電氣、給排水、空調管線需 變動時，設備工程師和土建工程師應共同會審圖紙

40、，確認無誤后方能進行施工、為以后業(yè) 主在房屋功能方面多做考慮。如：水管的打壓試驗、電氣線路的絕緣測試、空調的安裝位 及冷凝水排放、生活陽臺熱水器的安裝定位、衛(wèi)生間防水和窗戶防水等；3）在環(huán)境展示中、設備工程師應和土建工程師溝通，相應管線應預留到位，同時加強對已埋 設的水、電管的保護措施。展示區(qū)域的完工移交移交物品范圍1）固定物品：門、窗、燈具、潔具、廚具、固定家私、墻、地面等。2）活動物品：活動家具、裝飾物品、掛回、窗簾等。注一一未盡物品請各項目根據(jù)自身情況進行補充。移交程序相關物品的移交必須有物業(yè)、設計、營銷、行政、工程各方人員到齊后方可進行，完成后各方簽字留底。詳見深圳公司ISO9000作

41、業(yè)指導書GFI-GC-12工程移交管理細則。注一一各項目可根據(jù)自身情況進行補充說明。展示期間的協(xié)調與維護施工干擾注一一此處從預警措施及應急措施兩方面闡述如何避免或減少施工作業(yè)對銷售展示造成的干擾，要綜合考慮施工作業(yè)范圍方面及施工噪音等方面的干擾。與物業(yè)管理單位的協(xié)調銷售展示期間的物業(yè)管理工作主要由營銷口進行協(xié)調，工程口將根據(jù)需要配合營銷口對物業(yè)管理單位進行相關的培訓與指導。注一一各項目可根據(jù)自身情況進行補充說明。展示區(qū)域的工程維護、維修注：此節(jié)描述展示區(qū)域需要重點關注地工程維護、維修對象及維修要點，以及在工程維護、維修方面工程組、營銷組與物業(yè)公司的責任劃分，相關制度，等。如：工程組工程師應執(zhí)行

42、巡視制度，及時發(fā)現(xiàn)展示區(qū)域的工程質量問題和隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修處理；營銷口應強化物業(yè)管理單位的維護意識，展示區(qū)域出現(xiàn)工程質量問題時，物業(yè)管理單位應及時通知項目部工程組。注一一各項目可根據(jù)自身情況進行補充說明?？礃侨藛T安全注意事項：1）看樓人員不能在現(xiàn)場隨意走動，應聽從指揮，在售樓人員的陪同下嚴格按照看樓路線進入現(xiàn)場；2）進入看樓現(xiàn)場的人員必須正確戴好安全帽，安全帽須系緊下顆帶；3）進入施工樓層后，應注意腳下位置及周邊情況，防止被廢舊鋼筋和釘子劃破皮膚和刺傷；4）不能隨意靠近電梯井口、樓梯口、通道口、預留洞口處，防止高空墜落和被物體打擊；5）在施工現(xiàn)場嚴禁觸摸各種開關插座，防止觸電事故發(fā)生

43、。注一一各項目可根據(jù)自身情況進行補充說明。銷售展示期間的施工總平面布置調整平面布置調整原則機械和材料的堆放、布置應盡量避開銷售看樓路線及展示區(qū)域，減少施工干擾，如實在避不開，外面應采用相關包裝隔離方案，確保銷售展示區(qū)域的完整、干凈、整齊。注一一各項目可根據(jù)自身情況進行補充說明。銷售展示期間的施工總平面布置圖此處插入銷售展示期間的施工總平面布置圖。第6章采購與招標監(jiān)理招標監(jiān)理招標計劃根據(jù)項目總體開發(fā)計劃，確定監(jiān)理單位的進場時間，組織專人負責跟進監(jiān)理單位的招標工作。并根據(jù)項目的工程規(guī)模、類型、造價、施工特點編制監(jiān)理合同的相關條款。原則上應保證監(jiān)理 單位的招標工作能在土方開挖前完成。入圍資格1）根據(jù)

44、工程的規(guī)模、內容和特點，需要確定監(jiān)理單位的資質等級。例如：工業(yè)與民用建筑XX級監(jiān)理資質，市政工程 X X級監(jiān)理資質；2）為了保證所挑選的監(jiān)理單位具備過硬的業(yè)務水準和配合能力，該監(jiān)理單位必須無通報批評或重大投訴記錄；為了保證入圍的監(jiān)理單位有類似規(guī)模的工程經(jīng)驗和總監(jiān)理工程師的執(zhí)業(yè)資格，以及配備的監(jiān)理人員的業(yè)務素質有保證，可以規(guī)定入圍的監(jiān)理單位還需要具備以下資格條件：近xx年來同類工程監(jiān)理服務總建筑面積不小于x x萬M2；擬定的總監(jiān)理工程師同類工程監(jiān)理服務經(jīng)驗不少于xx項，總建筑面積不小于 xx萬M2擬定的項目主要監(jiān)理人員在本公司的工作時間不少于XX年。6.1.3監(jiān)理人員的要求注一一若項目采用自行監(jiān)

45、理，該節(jié)可刪除。1）根據(jù)工程的規(guī)模和特點，招標前應詳細列出對監(jiān)理公司派駐現(xiàn)場的人員數(shù)量及資質要求（注一一高峰期間監(jiān)理人員配置要求可視項目具體情況作調整）。核對進場監(jiān)理人員名單是否與監(jiān)理合同相符，檢查和了解監(jiān)理人員的學歷證書、職稱證書、資格證書、工作簡歷是否真實可靠；并對進場的監(jiān)理人員進行面試，符合要求才能進場開展監(jiān)理工作。3）及時將長駐現(xiàn)場的監(jiān)理人員姓名、性別、專業(yè)、技術職稱、資格證書名稱、進出時間等情 況登記在監(jiān)理人員登記表上。4）定期（每月）對現(xiàn)場開展工作的監(jiān)理人員進行考核，填寫監(jiān)理工作考核表（詳見附件1）,及時調整不合格的監(jiān)理人員。必備的辦公設備清單注一一各項目應根據(jù)工程的規(guī)模和特點，要

46、求項目監(jiān)理部配備相應數(shù)量的檢測儀器設備及辦公用品，具體數(shù)量和品種由項目工程組在招標文件中具體規(guī)定，并作為技術條款寫入合同。注一一若項目采用自行監(jiān)理，該節(jié)內容可視同項目部工程組應配備儀器。舉例（僅供參考）：序號名 稱型號、規(guī)格數(shù)量進場時間備注1全站儀2水準儀3激光垂準儀4激光測距儀5碎回彈儀6工程檢測儀7接地電阻表8兆歐表9電腦10打印機12攝像機13相機14對講機15游標卡尺1630米鋼尺17靠尺18焊接檢驗尺19皮卷尺20其他檢測工具其它要求注一一根據(jù)項目自身特點，闡述對監(jiān)理的其他要求，若項目采用自行監(jiān)理，該部分可刪除。舉例：1）要求監(jiān)理單位人員不得接受施工單位的宴請；2）要求監(jiān)理單位人員不

47、得在非公開場合推薦任何產品或供貨單位，不得與設計、材料供應商 等任何相關單位發(fā)生涉及個人經(jīng)濟利益等方面的聯(lián)系；3）總監(jiān)和主要監(jiān)理人員不得兼職?？偘袠丝偘袠擞媱澑鶕?jù)項目總體開發(fā)計劃，確定總包單位的進場時間，組織專人負責跟進總包單位的招標工作。并根據(jù)項目的工程規(guī)模、類型、造價、施工特點編制總包合同的相關技術條款。原則上應保證總包單位的招標工作能在樁基礎施工完成前完成。入圍資格根據(jù)項目的工程規(guī)模、特點、工期、質量等方面綜合考慮，應保證入圍的單位具備相應的業(yè)績 實力和配合意識，在市場上信譽優(yōu)良，有類似的工程規(guī)模經(jīng)驗。因此對總包單位的入圍資格可 從以下幾方面進行規(guī)定：房屋建筑工程施工總承包X X級資

48、質；公司近XX年入選XX市優(yōu)秀施工企業(yè)，同類工程獲得過XX獎；3)項目經(jīng)理近XX年內累計同類工程建筑面積XX萬m2以上；項目經(jīng)理近X X年來在X X市施工企業(yè)質量與安全業(yè)績考核中無重大不良記。其它要求注一一根據(jù)項目自身特點，闡述對總包的其他要求舉例：對總包單位的組織架構進行審查，要求總包單位配備足夠的施工管理人員；對總包單位的施工管理人員進行考核，及時調整不合格的施工管理人員；分包工程與部品招標分包工程招標計劃對于小區(qū)內市政配套工程：供水、供電、燃氣、有線電視工程，應盡可能采取“貨比三家”招標、比價方式確定承建商、供應商；部分配套工程由于受到社會資源的限制，可以直接委托，但費用審核和管理仍服從

49、統(tǒng)一協(xié)調；項目部應盡可能直接與市政配套主管部門溝通，充分了解、理解各配套主管部門的業(yè)務操作流程和規(guī)定，做到“有章可循”，避免信息不對稱帶來的被動局面，防止人為操作。注一一此處插入分包工程招標計劃，各分包工程的招標計劃應參照項目總體開發(fā)計劃進行安排，并在施工過程中根據(jù)工程的施工進度進行督促，調整。集團戰(zhàn)略化采購物品清單以下實行集團戰(zhàn)略化采購的物品由集團確定采購價格，再由地產公司以甲購形式進行采購。1）講講設備一一深圳市視得安科技股份有限公司；2）外墻涂料一一海虹老人（中國有限公司）、阿克蘇諾貝爾（中國有限公司）注一一編制策劃書時應與集團戰(zhàn)略化采購小組聯(lián)系，及時更新、補充戰(zhàn)略化采購物品清單。甲購、

50、甲定乙購材料設備清單根據(jù)設計圖紙，與公司設計部、成本部進行溝通，了解確定甲購、甲定乙購材料設備的種類, 并列出清單。及時跟進了解甲購、甲定乙購材料設備的采購供應情況。舉例（香蜜山項目）甲購材料設備清單序 號編R材料（設備）名稱序 號編R材料（設備）名稱1GW-JG-01室外工程的環(huán)境雕塑、小品、 黃蠟石、卵石、體育、游戲、 休閑設施等26GW-JG-03室外木制構件工程2GW-JG-02消防報警設備27 GW-JG-04室外特種石材甲定乙購材料設備清單序 號編R材料（設備）名稱序號編R材料（設備）名稱一建筑裝飾材料一建筑裝飾材料1GW-JDYG-01住宅外墻磚20GW-JDYG-20鋁型材2G

51、W-JDYG-02會所外墻被21GW-JDYG-21鋁合金門窗玻璃3GW-JDYG-03電梯廳及前室地磚22GW-JDYG-22五金配件4GW-JDYG-04電梯廳及前室墻磚5GW-JDYG-05架空層地磚二安裝材料6GW-JDYG-06架空層墻磚23GW-JDYG-23母線槽7GW-JDYG-07玻璃磚24GW-JDYG-24電纜橋架（A*B）8GW-JDYG-08泳池專用瓷磚25GW-JDYG-25三箱（電表、照明、動 力）9GW-JDYG-09室外鋪地水泥磚26GW-JDYG-26應急照明10GW-JDYG-10室外石材27GW-JDYG-27出口指示燈（單、雙面）11GW-JDYG-1

52、1外墻涂料28GW-JDYG-28風機12GW-JDYG-12陽臺欄桿及防腐涂料 工程29GW-JDYG-29潛污泉13GW-JDYG-13入戶門30GW-JDYG-30泡沫罐14GW-JDYG-14電梯前室門31GW-JDYG-31減壓閥15GW-JDYG-15管井門32GW-JDYG-32消火栓16GW-JDYG-16入戶門鎖33GW-JDYG-33開關插座17GW-JDYG-17防火卷簾34GW-JDYG-34PVC電線管18GW-JDYG-18屋面保溫材料35GW-JDYG-35電梯廳、住宅大堂燈具19GW-JDYG-19鋼制防火門36GW-JDYG-36廚房煙道第7章 工程管理目標及

53、過程控制7.1 工程管理目標施工節(jié)點進度計劃目標注一一此處插入根據(jù)公司總體開發(fā)計劃制定的施工節(jié)點進度計劃，作為對監(jiān)理、總包和各分承包商進度控制的依據(jù)。工程質量目標注一一各項目根據(jù)工程的施工情況，管理水平確定工程質量目標。各質量目標必須是有具體的量化指標。質量目標最好具有階段性。舉例：1）達到市優(yōu)質結構、X X獎工程質量標準2）項目入伙時：（毛坯房標準）總投訴率 90條/每百戶的有效投訴率；3）墻體開裂投訴率 0.1條/每戶的有效投訴率；4）衛(wèi)生潔具投訴率 0.1條/每戶的有效投訴率；5）門窗投訴率 0.2條/每戶的有效投訴率；6）裝飾投訴率 0.2條/每戶的有效投訴率；7）電氣投訴率 0.1條

54、/每戶的有效投訴率；8）給排水投訴率 0.1條/每戶的有效投訴率；9）部品投訴率 0.2條/每戶的有效投訴率；10）其他如：“樓板開裂投訴率”、“砂漿裂縫投訴率”、“衛(wèi)生間滲漏率”等。成本控制目標注一一項目部工程組根據(jù)成本組提供的成本控制目標采取成本控制措施，保證在施工過程中成本控制目標能順利實現(xiàn)。成本控制目標應有具體的量化指標。舉例：X X X X X項目發(fā)展成本目標控制表序 號開發(fā)成本項目二級公司上報 成本控制數(shù) （萬元）單位銷售 面積成本 （元 /m2）成本項目占 總成本比例責任部門一土地成本項目開發(fā)部二前期費用設計、成本、工程、項目開發(fā)部二建安工程成本1基礎設施費成本部、 設計部、工程

55、部2環(huán)境3公建配套4建筑單體成本四開發(fā)間接費工程部、財務部五營銷費用營銷部、設計部六公司管理費財務部七財務費用財務部八發(fā)展成本合計成本部安全文明施工管理目標安全施工管理目標舉例：沒有重大傷亡事故，月工傷率在1.2 %。內，嚴格達到廣東省五無標準（無死亡、無重傷、無火災、無中毒、無坍塌），安全達標；文明施工管理目標舉例：達到“雙優(yōu)”工地標準。（注：深圳市建設工程安全生產與文明施工優(yōu)良工地評選，分為文明施工工地（簡稱文明工地）、安全與文明施工工地（簡稱雙優(yōu)工地） 、安全與文明施工樣板工地（簡稱雙優(yōu)樣板工地）三個獎項。雙優(yōu)工地獎入圍標準：安全評分在85分以上，文明施工得分在85分以上）售樓環(huán)境的文明

56、施工要求舉例：1）售樓環(huán)境區(qū)域與施工區(qū)域必須用圍板分隔，圍板高度不低于1.8m,圍欄外部應做簡易裝飾，色彩與周圍環(huán)境協(xié)調；2）為了保證看樓人員的安全，現(xiàn)場必須設置足夠的安全指示牌，標明看樓人員安全注意事項；3）售樓環(huán)境區(qū)域內施工現(xiàn)場的管理人員、作業(yè)人員必須配佩工作卡。工作卡由總包單位制作，工作卡內應有本人相片、姓名、所屬單位、工種或職務，管理人員和作業(yè)人員的標卡應分 顏色區(qū)別；4）售樓環(huán)境區(qū)域內嚴禁堆放材料，注意防火，并配備必要的防火器具，以及派專人對該區(qū)域 內的衛(wèi)生進行清潔、清理垃圾，施藥除“四害”。施工過程各單位配合流程注一一若項目采用自行監(jiān)理，以下流程圖需根據(jù)實際操作流程作必要的修改。進

57、度控制配合流程質量控制配合流程材料進場驗收控制流程竣工驗收配合流程現(xiàn)場簽證配合流程進度款支付配合流程過程管理的制度及措施詳見附件1過程管理的制度及措施工程管理獎罰措施總包施工進度獎罰規(guī)定在施工過程中根據(jù)需要，增加關鍵節(jié)點獎懲機制，關鍵節(jié)點按照銷售配合工作、主體封頂、外 架拆除、竣工驗收等方面進行設置：1）工期處罰標準：合同總工期，承包人若推遲一天完成罰款XXX萬元，提前一天完成獎勵 XXX萬元，超過某個最終時間，每天罰款XXX萬元；合同規(guī)定的各分項工期，承包人 若推遲一天完成罰款X X X萬元，提前一天完成獎勵X X X萬元；所有獎勵累計最高獎金不超過XXX萬元，工期罰款總額累計不超過合同總價

58、的XXX%。2）施工過程中，為了配合銷售，發(fā)包人安排的臨時性、突擊性工作，承包人有義務按發(fā)包人 要求安排足夠的人員、機械、材料進行突擊施工，以確保按發(fā)包人要求的質量、進度完成 該項工作。此類工程每拖延完成一天，罰款XXX元。為完成發(fā)包人安排的臨時性、突擊 性工作所采取的一切措施費均已包含在本工程的其他項目措施費中，一次性包干，不再調整。為確保突擊性工作圓滿完成，發(fā)包人可根據(jù)突擊性工作內容和承包人的配合度，給予XXX萬元以內的獎勵。3）根據(jù)公司的總體開發(fā)計劃及銷售要求，設置施工過程中的工期控制關鍵節(jié)點（電梯大堂完 工日期、架空層完工日期、主體封頂日期、外架拆除日期、園林環(huán)境完工日期），對于工期控

59、制節(jié)點每拖延一天處罰x x x元?？偘┕べ|量獎罰規(guī)定單體工程質量必須達到X X X優(yōu)質結構標準,否則罰款XXX萬元；2）若連續(xù)兩次在我司項目間內部質量巡檢評比過程中排名最末的罰款X XX屯 若連續(xù)兩次在我司項目間內部質量巡檢評比過程中排名最前的獎勵X X X%；總包安全文明施工獎罰規(guī)定在X X X組織的安全文明施工大檢查評比中名列前三名的獎勵X XX%, 否則罰款XXX 萬元；2）若連續(xù)兩次在我司項目間內部安全文明巡檢評比過程中排名最末的罰款X xx%, 若連續(xù) 兩次在我司項目間內部安全文明巡檢評比過程中排名最前的獎勵X X X元。其他獎罰措施注一一可根據(jù)項目的具體情況和特點，制定總包單位和

60、分包單位相互配合的獎罰措施。第8章工程控制難點及對策難點控制的指導原則加強事前分析與預控針對項目在質量控制、進度控制、成本控制等方面的控制難點進行充分的事前分析，對可能存在的風險進行充分的預測，并積極尋找對應措施。做好對監(jiān)理單位、各施工單位及材料供應商的源頭控制1）通過招標考察等方式， 優(yōu)選技術實力較強、 配合意識較好，同時具有一定墊資能力的施工 單位作為入圍推薦單位，定標原則應平衡兼顧合理低價因素與施工單位實力因素。在監(jiān)理合同及施工合同中，對監(jiān)理人員及施工單位人員的素質、數(shù)量和機械設備的規(guī)格、 數(shù)量應有明確的要求。3）各類施工合同技術標書應對質量標準作盡可能詳細的約定，合同工期應留一定的余地