萬科成本管理思維內(nèi)訓(xùn)（講義）

1、現(xiàn) 狀很忙，忙著招標(biāo)很煩，xx部門未通知我就實施了，本錢超了很累，簽證變更很多，加班才能審?fù)旰軣o助，不知道怎么定價很委屈，控制本錢反而被認(rèn)為是跟他們過不去很生氣，自己認(rèn)為很好的即經(jīng)濟又可行的建議未被采納現(xiàn)狀引發(fā)的思考工程本錢不好做，勞累無成就感事實可能確實如此，但我們可不可以反過來想一下，是否我們的管理方式有不合理的地方呢？我們有限的時間、精力安排是否有不科學(xué)的地方呢？此次培訓(xùn)的意義很簡單，此次培訓(xùn)的目的就是希望可以給各位提供一些有效的管理方法、方式或者是思維上的轉(zhuǎn)變，在工程本錢崗位上做的輕松些、有些成就感、自身可以更高地提升。主要內(nèi)容1、涵義及范圍2、工程本錢管理思維2.1、工程本錢管理的模

2、式2.2、作業(yè)過程的管理方法3、工程本錢管理的要求及目標(biāo) 以經(jīng)濟合理性最大的本錢提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)本錢優(yōu)勢。 1、涵 義萬科本錢管理的宗旨本錢的定義萬科本錢管理的宗旨本錢企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種消耗。1、工程本錢管理的范圍全方位的本錢： 不再局限于建安造價；管理工程的完全本錢八大類本錢期間費用全過程的本錢管理：不局限于審算，從目標(biāo)本錢到結(jié)算本錢的動態(tài)本錢管理，介入事前、事中、事后的本錢決策。管理思維思維是一個處理問題的過程；思維是一個分析、比較的過程：思維是一個發(fā)現(xiàn)問題和探索問題的過程：思維是一個運用頭腦推理的過程；思維是一種理解、溝通、分

3、析、創(chuàng)新等一系列活動的總稱；思維是一種智慧的活動表現(xiàn)；思維是一種邏輯能力；思維就是想答案 2、工程本錢管理思維 思維的定義思維：圍繞既定重心，通過一系列方法和手段，獲取最優(yōu)結(jié)果動態(tài)本錢動態(tài)本錢管理作業(yè)過程管理本錢管理軟件結(jié)算本錢控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)目標(biāo)本錢管理鏈條本錢、工程文件管理工具管理制度2、管理思維 管理模式根本架構(gòu)造價管理方案優(yōu)化招標(biāo)管理變更簽證管理預(yù)結(jié)算管理管理思維 管理模式工作內(nèi)容成本體系成本信息化成本軟件信息月報成本數(shù)據(jù)庫目標(biāo)成本動態(tài)成本結(jié)算成本綜合成本項目整體成本的控制風(fēng)險精確管理管理思維 管理模式目標(biāo)成本目標(biāo)本錢管理原那么客戶導(dǎo)向原那么： 目標(biāo)本錢編制應(yīng)以客戶價值為導(dǎo)向，科學(xué)權(quán)衡

4、工程中各科目的本錢分配，以求實現(xiàn)本錢和客戶價值的對應(yīng)關(guān)系。本錢配置的合理性及準(zhǔn)確性 事前控制原那么： 目標(biāo)本錢是對工程整體運作的綱領(lǐng)性的經(jīng)濟文件，將約束設(shè)計、采購、工程管理、銷售等工程實施全過程的本錢支出。及時性及指導(dǎo)性管理思維 管理模式目標(biāo)本錢 規(guī)劃方案確定后一個月內(nèi)編制完成目標(biāo)本錢新工程開展規(guī)劃設(shè)計 擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與采購籌劃竣工結(jié)算目標(biāo)本錢動態(tài)本錢結(jié)算本錢分析目標(biāo)本錢形成目標(biāo)本錢執(zhí)行萬科本錢管理模式目標(biāo)本錢 目標(biāo)本錢的修訂條件原那么：因決策階段不可預(yù)見或不可抗力，導(dǎo)致產(chǎn)品變化而引起本錢的變化?？深A(yù)見和可控的因素不在修訂范圍內(nèi)。 因市場售價不可預(yù)料的增長，滿足以下條件時允許修訂：

5、首次銷售預(yù)估均價距目標(biāo)本錢確定時的預(yù)估售價提升20以上。允許調(diào)整的范圍僅包括建筑外立面、精裝修檔次、園林景觀工程。 因政府政策變化 (例如：實施90/70政策等)使目標(biāo)本錢發(fā)生變化。 因集團、區(qū)域或公司戰(zhàn)略要求變化例如：精裝修房戰(zhàn)略使目標(biāo)本錢發(fā)生變化。 公司開發(fā)方案調(diào)整包括分期面積、開發(fā)周期導(dǎo)致目標(biāo)本錢變化。管理思維 管理模式目標(biāo)本錢建造本錢：指工程的建筑安裝本錢。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費6大項。開發(fā)本錢：指工程的制造本錢。開發(fā)本錢=土地獲得價款+建造本錢+開發(fā)間接費完全本錢：完全本錢=開發(fā)本錢+期間費用。完全本錢中不包含營業(yè)

6、稅金。工程本錢：在未特別說明時，一般指工程的“開發(fā)本錢。幾個根本房地產(chǎn)本錢概念管理思維 管理模式目標(biāo)本錢萬科本錢管理模式動態(tài)本錢1234及時了解工程本錢狀況，為經(jīng)營決策提供依據(jù)預(yù)測市場變化，修正待發(fā)生本錢應(yīng)對市場變化工程之間能夠有效比照動態(tài)本錢價值 動態(tài)本錢的管理價值管理思維 管理模式動態(tài)本錢產(chǎn)品分?jǐn)?，了解每種產(chǎn)品本錢狀況動態(tài)本錢 = 未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性本錢 + 待發(fā)生本錢動態(tài)本錢構(gòu)成簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本萬科本錢管理模式動態(tài)本錢管理思維 管理模式動態(tài)本錢科目代碼科目名稱目標(biāo)成

7、本目前已發(fā)生目前待發(fā)生動態(tài)成本待發(fā)生成本說明合計52,596.2044,126.736,686.4750,813.205001開發(fā)成本52,596.2043,421.477,391.7350,813.205001.01土地獲得價款25,772.5924,842.861,149.6525,992.515001.01.01政府地價及市政配套費25,606.6024,710.451,137.1525,847.60購買大山公司花費成本，無合同，無法計入財務(wù)賬目。合計4300萬元。一期分?jǐn)?877萬元。5001.01.03紅線外市政設(shè)施費165.99132.4112.50144.90待發(fā)生12萬元，用于

8、示范區(qū)品質(zhì)提升費用。5001.02開發(fā)前期準(zhǔn)備費1,776.771,480.57608.722,089.295001.03主體建筑工程費14,095.2611,200.471,765.0012,965.475001.03.01基礎(chǔ)工程1,337.491,057.02281.671,338.705001.03.02結(jié)構(gòu)及粗裝修工程9,720.847,914.94688.758,603.695001.03.02.01混凝土框架5,696.064,690.35238.254,928.60待發(fā)生238萬元用于結(jié)算材料調(diào)差使用5001.03.02.02砌體572.36457.7434.23491.975

9、001.03.02.03找平及抹灰484.76362.73159.99522.725001.03.02.04防水605.95456.5644.51501.075001.03.02.05其他2,361.711,947.57211.772,159.335001.03.03門窗工程914.67921.7751.68973.465001.03.04公共部位精裝修2,122.251,306.73742.902,049.625001.03.05室內(nèi)裝修0.000.000.000.005001.04主體安裝工程費2,972.842,836.75688.323,525.075001.04.01室內(nèi)水暖氣電管線

10、設(shè)備費1,651.621,661.76251.301,913.065001.04.02室內(nèi)設(shè)備及其安裝費1,126.791,118.03299.461,417.495001.04.03弱電系統(tǒng)費194.4356.96137.55194.525001.05社區(qū)管網(wǎng)工程費1,592.58338.961,085.621,424.585001.06園林環(huán)境工程費1,003.26388.25515.01903.261.2期景觀工程尚未簽訂合同，包含擋土墻、圍墻等約計400萬元。5001.08開發(fā)間接費3,668.581,046.631,107.482,154.11萬科本錢管理模式動態(tài)本錢園建動態(tài)成本：4

11、80萬其中瀝青路合同金額為100萬；硬質(zhì)鋪裝路面合同380萬以上總價包干此時動態(tài)成本為501萬舉例：此時動態(tài)成本等于目標(biāo)成本施工過程中，由于趕工期支付非合同性成本（趕工獎，成本未考慮）3萬由于地質(zhì)情況，產(chǎn)生變更簽證，發(fā)生的成本為18萬元管理思維 管理模式動態(tài)本錢動態(tài)本錢管理要求即時記錄 決策、合同、變更 、結(jié)算系統(tǒng)分解 各科目、各部門動態(tài)預(yù)測 待發(fā)生本錢、預(yù)計未來復(fù)審核對 本錢、財務(wù)定期核對及時通報 公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門 萬科本錢管理模式動態(tài)本錢管理思維 管理模式動態(tài)本錢無效本錢 房地產(chǎn)工程實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補償，屬于費用浪費的本錢。 實

12、質(zhì)：能否獲得補償管理思維 管理模式無效本錢作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)設(shè)計設(shè)計失誤對設(shè)計效果把握不準(zhǔn)拆除和重建后期加固與補強資金浪費拆除與重建設(shè)計變更下達(dá)不及時材料、施工工藝選擇不當(dāng)多工序設(shè)計圖矛盾裝飾設(shè)計未結(jié)合建筑現(xiàn)狀設(shè)計保守經(jīng)濟性不合理招標(biāo)招標(biāo)策劃標(biāo)段劃分不合理，計劃性不足影響工期與質(zhì)量投標(biāo)單位選擇施工單位考察失誤，投標(biāo)競爭不充分中途變化，總價增加招標(biāo)文件編制合同條款有誤，經(jīng)濟標(biāo)編制出現(xiàn)失誤多承擔(dān)費用評定標(biāo)評標(biāo)分析失誤中標(biāo)價格偏高施工施工準(zhǔn)備使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)拆除與重建施工節(jié)點計劃不合理延誤工期，增加成本施工過程施工安排失誤賠償與維修費用工程質(zhì)量管理不善考慮不周，費用大增非關(guān)鍵線路

13、搶工費效比不高合同執(zhí)行拆分合同工作內(nèi)容未及時簽訂補充合同總成本增加，卻無法從相應(yīng)單位扣回維修維修工作程序不到位維修時未及時通知責(zé)任單位，維修費用無法落實銷售銷售承諾超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾為承諾付出大量成本展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建樣板房過早銷售重復(fù)建設(shè)信息溝通不暢信息失真，工作失誤預(yù)結(jié)算預(yù)算失誤合同價款失實導(dǎo)致費用增加結(jié)算失誤結(jié)算價不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付分類舉例：設(shè)計環(huán)節(jié)涉及的無效本錢原因現(xiàn)象事例設(shè)計失誤拆除和重建后期加固與補強 某項目中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。 設(shè)計保守經(jīng)濟性不合理 多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其

14、合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設(shè)計量為70kg/m2。則可認(rèn)為其中15kg/m2的鋼筋用量為無效成本。 設(shè)計效果把握不準(zhǔn) 拆除與重建 某項目一期別墅外墻涂料更改顏色，費用增加57.3萬元。展示廳第一次裝修與設(shè)想風(fēng)格不協(xié)調(diào)，拆除、重新裝修，約10萬元。 萬本錢管理模式無效本錢管理思維 管理模式無效本錢管理原那么 限額設(shè)計； 設(shè)計方案優(yōu)化； 加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設(shè)計變更； 確定合理的施工技術(shù)方案(降低廢品率)； 加強供給商考察； 加大集中采購力度； 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度； 提高專業(yè)能力； 加強部門間信息溝通?？刂品椒?確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)本錢 以數(shù)據(jù)為語言，展現(xiàn)公司費用的

15、浪費情況 激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的本錢意識 清楚了解本錢構(gòu)成，做到“心里有數(shù) 推動各部門提高專業(yè)能力、加強方案管理萬科本錢管理模式無效本錢效果：“無效本錢成為工程部、設(shè)計部的“口頭禪；無效本錢的總結(jié)深受公司領(lǐng)導(dǎo)層的重視。管理思維 管理模式無效本錢管理思維 作業(yè)過程的管理方法 本錢效果曲線 設(shè)計招標(biāo)施工SPEND曲線工程周期本錢發(fā)生的本錢形成的本錢新工程開展本錢控制重點放在那兒？70%80%20%銷售及物管目標(biāo)本錢動態(tài)本錢結(jié)算本錢本錢數(shù)據(jù)分析、無效本錢分析萬科成本管理的最重要部分管理思維 作業(yè)過程的管理方法 重點工作的重心新工程開展規(guī)劃設(shè)計采購籌劃施工管理合同結(jié)算動態(tài)反響及時結(jié)算事前定價目標(biāo)測算可研測

16、算數(shù)據(jù)分析與儲存動態(tài)控制管理思維 作業(yè)過程的管理方法 重點工作重心前移客戶分析；設(shè)計方案優(yōu)化；結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制；事前定價與清單招標(biāo)；工作重心后置費率招標(biāo)；變更、簽證事后補簽；工程結(jié)算；本錢管理工作的思考本錢管理工作重心 本錢管理工作重心 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 重點指標(biāo)控制結(jié)構(gòu)指標(biāo) 砼含量鋼筋含量地下室方案地下室層高鋼筋含量停車效率窗地比景觀軟硬景比例喬木、灌木、草皮比例石材、磚材、木材、水景比例地上住宅指標(biāo)，無地下室時，補充根底指標(biāo)2530本錢配置外立面外墻：石材、磚材、涂料的選擇及比例門窗：型材、玻璃、五金欄桿：型材、式樣大堂、電梯廳的裝修標(biāo)準(zhǔn)景觀電梯配置精裝修單元門、入戶門賣場、樣板房

17、：套數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)：數(shù)量、范圍、檔次管理思維 作業(yè)過程的管理方法 規(guī)劃設(shè)計采購執(zhí)行采購籌劃方案優(yōu)化目標(biāo)本錢可控優(yōu)化創(chuàng)利優(yōu)化采購方案事前可控：季度、月度、周度采購方案清晰、可行估算、概算：供方資源管理思維 作業(yè)過程的管理方法 采購策劃管理方法 根底工作預(yù)結(jié)算根底工作招標(biāo)進度控制合理性進度控制準(zhǔn)確性總結(jié)分析付款額度控制進度控制簽證變更真實性管理思維 作業(yè)過程的管理方法 基礎(chǔ)工作“本錢管理部的定位 全員本錢意識的推動者 公司經(jīng)營方案的保證者 貫穿工程始終，標(biāo)準(zhǔn)所有部門工作的隱形管理者工程本錢總體控制的組織者和最終成效的責(zé)任者本錢管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部門。 3、項目成本管理 定位工程本錢管理

18、的要求 用數(shù)據(jù)說話-用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)說話； 擁有對話的共同語言-用能力說話； 內(nèi)控管理-及時提示經(jīng)營風(fēng)險并提出風(fēng)險解決方案; 不扮演“單獨奮青的角色-而是有效推動全員共同管理工程本錢管理在各方面都有很大的提升空間。項目成本管理的要求本錢管理工作的思考 這些需求，分別表達(dá)了哪些內(nèi)涵呢？用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)說話-“根底工作目標(biāo)本錢編制不準(zhǔn)確，會導(dǎo)致盈利能力的判斷失誤，使設(shè)計方向錯誤 動態(tài)本錢失真，會導(dǎo)致工程銷售方案的錯誤； 招標(biāo)中的參考價不準(zhǔn)確，直接導(dǎo)致定標(biāo)價格錯誤； 變更簽證估價失誤，實施與否判斷錯誤數(shù)據(jù)事關(guān)決策，本錢部是關(guān)鍵的決策支持部門！項目成本管理的要求本錢管理工作的思考 擁有對話的語言-“綜合能力

19、本錢人不了解設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，如何進行設(shè)計優(yōu)化工作？本錢人不懂工程，如何進行探討施工方案的經(jīng)濟性？ 本錢人不懂營銷知識，如何談?wù)摖I銷費用支出的合理性？ 本錢人不懂財務(wù)知識，如何進行最有利的本錢分?jǐn)?本錢人員要成為真正的多面手，其職業(yè)前景將極為廣闊！項目成本管理的要求本錢管理工作的思考 內(nèi)控管理- “風(fēng)險防范 公司的任何風(fēng)險，最后都將轉(zhuǎn)化成“本錢風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險； 公司越是擴張期，工作越忙亂，風(fēng)險防范工作越重要； 本錢部作為風(fēng)險防范的部門，需要更多的介入內(nèi)控管理中，并發(fā)揮重要作用; 直言敢諫與注重策略是內(nèi)控管理中需要靈活運用的方法.風(fēng)險防范需要本錢部保持高度的職業(yè)敏感性！項目成本管理的要求本錢管理工作的思

20、考 不扮演“單獨奮青的角色- “管理方法 本錢人毫無疑問是公司內(nèi)對“浪費最深惡痛絕的一群人，但這種情懷只差一小步就成為“奮青； 與其他部門的對立，很多情況下會將自己處于“孤家寡人的境地，本錢工作將寸步難行；管理層希望看到的正是全員關(guān)注、管理本錢的狀態(tài)，絕不是本錢部門的單打獨斗.全員管理本錢的理念誰都懂，真正的本錢管理高手正是能調(diào)動所有人共同管理的高手！項目成本管理的要求本錢管理工作的思考 工程本錢管理的目標(biāo).數(shù)據(jù)中心綜合能力管理方法項目成本管理的目標(biāo)本錢管理工作的思考 本錢管理部工作方向的思考.1、成為數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)事關(guān)決策，成為數(shù)據(jù)中心將是本錢工作的主要方向：成為數(shù)據(jù)中心意味著：本錢部擁有準(zhǔn)確的、完善的、實時更新的數(shù)據(jù)庫；本錢部能清楚的分析與判斷各種內(nèi)、外部變化的本錢影響；本錢部能對各種方案做出精確分析；數(shù)據(jù)的信息反響及時.主題詞：準(zhǔn)確、及時項目成本管理的目標(biāo)本錢管理工作的思考 本錢管理部工作方向的思考.2、綜合的專業(yè)能力綜合的專業(yè)能力是指：本錢管理人員應(yīng)迅速從預(yù)結(jié)算人員轉(zhuǎn)變成為綜合管理人員，其必須擁有的專業(yè)技能應(yīng)包括：客戶需求分析能力設(shè)計方案優(yōu)化能力施工管理理解能力營銷方案判斷能力.項目成本管理的目標(biāo)本錢管理工作的思考 2、綜合的專業(yè)能力 1成為資源管理者與整合者是綜合能力形成的根底條件。 本錢管理將引入越來越多的外部資源