套內(nèi)面積計算方法

1、建筑面積指建筑物的水平面積。建筑面積計算公式為：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積+墻體面積+陽臺建筑面積）套內(nèi)墻體面積=1/2共用墻墻體投影面積或=非共用墻墻體水平投影面積套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。按照建設(shè)部住宅建筑設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，套內(nèi)使用面積的計算按房屋是否為住宅適用不同的計算規(guī)范。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計算方法為：1、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；2、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3不包含在結(jié)構(gòu)面

2、積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4、內(nèi)墻面裝修厚度均計入使用面積。？套內(nèi)墻體面積如何計算？套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。按照北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定的規(guī)定，商品房套內(nèi)墻體面積的計算方法為：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。？陽臺建筑面積如何計算？按照建筑面積計算規(guī)則的規(guī)定，陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中，封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算

3、建筑面積。？以套內(nèi)建筑面積計價的房屋如何換算成以建筑面積計價？用房屋總價款除以房屋建筑面積就可以了。比如，一套套內(nèi)建筑面積為80平方米、建筑面積為100平方米的預(yù)售商品房總價為40萬元，那么，按套內(nèi)建筑面積計價，它的銷售單價為每平方米5000元人民幣；按建筑面積計價，它的銷售單價為每平方米4000元人民幣。？什么是公用建筑面積和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e？公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共

4、有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計的使用功能。？購房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計算出來的根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)x套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的公用建筑面積整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。？購房人應(yīng)當(dāng)如何委托房產(chǎn)測繪機構(gòu)進行面積測繪？購房人可在市房產(chǎn)測繪服務(wù)大廳自行委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的房產(chǎn)測繪單位為自己進行面積

5、測繪。委托時，購房人應(yīng)當(dāng)依法繳納測繪費用，并與房產(chǎn)測繪單位就測繪事宜簽訂書面合同，合同應(yīng)當(dāng)包括測繪項目的基本情況、完成期限、收費標(biāo)準(zhǔn)、成果質(zhì)量要求、爭議解決方式等內(nèi)容。套內(nèi)建筑面積是由三部分組成的，其計算公式為：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。一、套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。二、套內(nèi)墻體面積的計算：新建住宅各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有公用墻和非公用

6、墻兩種。新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。三、陽臺建筑面積的計算：(1)原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；(3)凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。房屋面積購房者所購住房的面積應(yīng)以當(dāng)?shù)販y繪部門的正式測繪報告

7、為準(zhǔn)。購房者主要看實測面積與合同面積的差異是否超過合同規(guī)定的范圍，如果超過，則按合同規(guī)定的差異處理辦法執(zhí)行，合同中沒有規(guī)定的，則按相關(guān)法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。購房者也可以取消合同或要求開發(fā)商賠償。此外，購房者對實測面積有疑問的，也可要求重新測量。消費者自行驗收測量時，應(yīng)依據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年頒年的商品房銷售面積測量與計算國家計量技術(shù)規(guī)范和建設(shè)部頒布的商品房銷售面積計算及公用攤規(guī)則進行，當(dāng)然這只能使購房自已做到心中有底，要使測量結(jié)果有法律效力，必須是由國家規(guī)定的測繪部門測繪的。商品房在實際銷售時是按套或單元銷售的，其面積是由套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。具體計算公式為：

8、商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積組成。套內(nèi)使用面積一般包括臥室、過道、客廳、廚房、廁所、儲藏室等的使用面積之和；套內(nèi)墻體面積包括共用墻與非共用墻兩種，共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑之間的分隔墻以及外墻(包手山墻)等，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻指套內(nèi)各房間的分隔墻，非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；陽臺建筑面積，其中凸陽臺按其水平投影面積的一半計入建筑面積，凹陽臺按其水平投影面積的全部計入建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共

9、門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套內(nèi)公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。購房者所購商品房的套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即為商品房銷售面積。2、主體結(jié)構(gòu)根據(jù)建設(shè)部1991年頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，房屋主體結(jié)構(gòu)應(yīng)達(dá)到下列要求：(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得引起地面變形、上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；(2)鋼筋混凝土構(gòu)件不得產(chǎn)生明顯變形；(3)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；(4)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害。3、外墻(1)外墻不得滲水，特別是下雨天要注意觀察，看有無明顯的水印和霉點；(2)外墻

10、不得有較大面積的空鼓、開裂。4、屋面(1)各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；(2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；(3)陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐構(gòu)、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。5、樓地面(1)面層與基屋必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層(如柚木地板)應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角；(2)衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；(3)木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。6、裝修(1)鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝

11、配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度；(2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗裝設(shè)鐵柵欄；(3)木裝修工程應(yīng)表面光潔、線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢；(4)門窗玻璃應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固；(5)抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；(6)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角；(7)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。7、電氣(1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并

12、可靠的接地；(2)應(yīng)按套(單元)安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置；(3)照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部位齊全，接觸良好，位置正確；(4)各種避雷裝置的所有連接點必須用牢固可靠；(5)電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠(6)對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線；(7)配置有空調(diào)機、洗衣機、電冰箱、電子熱水箱、電子燃?xì)庠?、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運行，各類管線是否安全可靠；(8)配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線

13、路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經(jīng)清繳完畢。8、水、衛(wèi)、消防(1)進出水管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無產(chǎn)滴漏；(2)應(yīng)按套(單元)安裝水表或預(yù)留表位；(3)高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；(4)衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8米，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；(5)衛(wèi)生器具應(yīng)質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活；(6)頂樓水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動；(7)消防設(shè)施必須齊全，并且有消防部門檢驗合格簽證。9、配套設(shè)施及其他(1)戶外明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；(2)房屋入口處必須修室外道路，并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；(3)房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合郵電部門的有關(guān)規(guī)定；(4)掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固；(5)煙道、通風(fēng)道、垃