8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結(jié)

1、專業(yè)實踐總結(jié)摘要：一名優(yōu)秀的估價師必須擁有扎實的理論基礎(chǔ)和豐富的實踐經(jīng)驗，評估項目的多樣性和差異性要求估價師要積累豐富的估價案例經(jīng)驗從具體實踐工作的角度簡單闡述了土地評估的實踐工作內(nèi)容、估價方法的實踐認(rèn)識、對估價行業(yè)存在問題的認(rèn)識等。：實踐正文：估價方法 估價行業(yè)一名優(yōu)秀的估價師必須擁有扎實的理論基礎(chǔ)和豐富的實踐經(jīng)驗，在專業(yè)實踐工作中，我深刻體會到扎實的理論基礎(chǔ)對實踐工作確實有很大的幫助和指導(dǎo)性意義，而評估項目的多樣性和差異性要求估價師要積累豐富的估價案例經(jīng)驗。在估價師中的那些實例題目與現(xiàn)實中的實踐工作最大的區(qū)別就是題目給出了各種已知條件，根據(jù)已知條件運用公式就可測算出評估結(jié)果，而在實踐工作中

2、，這些已知條件都需要估價師通過各種途徑收集，再對各種資料進(jìn)行篩選分析，根據(jù)項目的具體情況采用科學(xué)的估價方法得出估價結(jié)果。這就要求估價師對國家、地方出臺的土地相關(guān)要比較了解，有經(jīng)濟(jì)金融的相關(guān)知識的經(jīng)驗，熟悉房地產(chǎn)和土地市場。下面就專業(yè)實踐過的工作內(nèi)容、實踐感受和認(rèn)識三部分做簡要總結(jié)陳述。第一部分專業(yè)實踐的基本情況我所在的專業(yè)實踐省房地產(chǎn)土地評估公司，為國家估價額在人民B 級資質(zhì)，可在全省行政區(qū)范圍內(nèi)獨立從事除上市公司以外的幣壹億元以內(nèi)的宗地地價評估和省內(nèi)各地基準(zhǔn)地價評估。公司的評估業(yè)務(wù)涉及到土地抵押價值評估、土地糾紛估價、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的土地估價（企業(yè)改制、合作、聯(lián)營、等）及地價業(yè)務(wù)。公

3、司擁有一批資深估價師，感謝他們對專業(yè)實踐工作給予的各種幫助。第二部分專業(yè)實踐期間完成的工作內(nèi)容在專業(yè)實踐期間，參與了諸多的估價項目，其估價業(yè)務(wù)的受理、估價基本事項的確定、估價資料的收集、實地踏勘、相關(guān)資料的分析整理、估價方法的分析與選擇、估價書的撰寫、估價的歸檔工作均有參加。第三部分專業(yè)實踐的感受及認(rèn)識一、對估價方法的實踐認(rèn)識估價方法的透徹理解和正確運用是估價的對估價方法認(rèn)識的簡要總結(jié)：1、假設(shè)開發(fā)法工作，下面是我在專業(yè)實踐過假設(shè)開發(fā)法是在估算未來不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、租售有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種估價方法

4、，主要適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)以及現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中土地價格的評估。當(dāng)土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價值時，剩余法不失為一種可靠、實用的估價方法，其原理簡單清晰，便于實踐中的操作，應(yīng)用范圍較廣。但在專業(yè)實踐過我逐漸總結(jié)出這種方法的不確定性較大：剩余法計算中有大量數(shù)據(jù)是建立在的基礎(chǔ)上，在不動產(chǎn)開發(fā)期間，如利潤率、利息率、建筑費用及勞動成本等都可能變化，當(dāng)市場波動較大時，評估的結(jié)果往往含有很大的不確定性。同時，因為剩余法以估價的經(jīng)驗去未來房地產(chǎn)客觀市場的變化，即使估價師能對不動產(chǎn)市場中與價格相關(guān)的諸多變量有較清晰的把握，擁有足夠的分析經(jīng)驗和充分的資料數(shù)據(jù)積累，估價結(jié)果也會常常由于上述的微小

5、變動而脫離實際。所以，在采用剩余法進(jìn)行估價時，應(yīng)注意下面幾個問題：（1）運用假設(shè)和限制條件：估價中涉及到的關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會發(fā)生大的變化；和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響；開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。（2）確定最佳的開發(fā)利用方式。確定最佳的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率等，其中最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢。當(dāng)然，以上這些都不能違背城市規(guī)劃，一般來說，城市規(guī)劃明確確定的開發(fā)利用方式即為最佳利用方式。確定開發(fā)建設(shè)周期。開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使

6、用權(quán)直到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這段時期，開發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)項目可行性研究、項目的特點、工程技術(shù)要求及不動產(chǎn)市場的狀況等綜合確定。準(zhǔn)確 未來不動產(chǎn)的售價；不動產(chǎn)售價是開發(fā)結(jié)束時的市場價格，而不是動工初期或土地時的價格。在實際工作中，開發(fā)初期或土地時的樓價可以通過市場比較求得，而不動產(chǎn)竣工時的樓價難以通過市場比較直接得到，必須通過近幾年房地產(chǎn)價格變化資料或依據(jù)不動產(chǎn)價格指數(shù)來科學(xué)。（5）合理劃分利息的計算周期。利息即不動產(chǎn)開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費等，這些費用在不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過投入的時間是不同的。如：地價款是取得土地使用權(quán)的代價，

7、在取得土地時即要付出。因此，在確定利息額時，必須根據(jù)地價款、開發(fā)費用、專業(yè)費用等的投入額、各自在開發(fā)過所占用的時間長短和當(dāng)時的利率高低進(jìn)行計算。（6）合理計算開發(fā)利潤。開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付資本的一定比例計算，比例高低隨地區(qū)和項目類型不同而有所不同。用年利潤率計算總利潤時，利潤的計算期應(yīng)按實際動工期計算。取得土地后至動工前一段時間，只能計息，不能計算利潤。同樣，竣工后的房屋滯銷期也不能計算利潤?？傊?，采用剩余法計算地價時，只有將不動產(chǎn)開發(fā)看作一個完整的動態(tài)過程，認(rèn)真取值，科學(xué)估測，才能最終得出客觀、合理的土地價格。2、市場比較法市場比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件

8、類型或使用價值相同的士地交易實例與待估宗地加以對照比較，在兩者之間就影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別等進(jìn)行修正，求取待估宗地在評估基準(zhǔn)日地價的方法。這種方法體現(xiàn)了市場的供求關(guān)系，具有現(xiàn)實性，說服力很強(qiáng)。適用于地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。市場比較法可用于評估土地的價值或價格，并可用于評估土地或房地產(chǎn)的關(guān)參數(shù)的求取。，以及用于其他估價方法中有但運用市場比較法要求地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實例，就省而言，對于市區(qū)該方法具有較強(qiáng)的操作性，而在郊縣及二級城市就無法達(dá)到這樣的要求了。另外，在運用市場比較法時需要做修正，因而難度較大，要求估價有豐富的估價知識

9、和經(jīng)驗及科學(xué)的方法：（1）指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)鼗虿捎玫幕鶞?zhǔn)價中的宗地條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價計算宗地地價的修正系數(shù)表中的幅度。（2）指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。應(yīng)充分考慮。3、收益還原法收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估

10、價。因此對于沒有收益的不動產(chǎn)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益事業(yè)的用地估價大多不適用。收益法，也叫地租資本化法，是以土地還原率將土地在將來所能產(chǎn)生之期待純收益折算現(xiàn)值的總和，求取待估土地價格的方法。由于土地的固定性、永續(xù)性，使得土地的所有者能期待在未來持續(xù)取得純收益，所以純收益的資本化可以作為土地價格。適用干有收益（如出租、商業(yè)、工業(yè)用地）或潛在收益的土地的估價。 利用收益法得到的估價結(jié)果的度與準(zhǔn)確度取決于土地純收益、還原率的準(zhǔn)確程度，具體應(yīng)用中應(yīng)注意這兩個問題。（1）土地純收益是在總純收益中扣除非土地所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。其中自用土地或待開發(fā)土地可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收

11、益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域純收益。、個別的比較修正，求得其土地（2）土地還原利率的確定有三種方法：土地純收益與價格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估土地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率；安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或一年期定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定；投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。在確定土

12、地還原利率時，還應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地使用年期、不同類型及不同級別土地之間還原利率的差別。在專業(yè)實踐中，常用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，但由于風(fēng)險調(diào)整值的取值區(qū)間較大，其取值隨意性較大，個人認(rèn)為適當(dāng)年期的為土地還原利率更具說服力。利率加較小的風(fēng)險系數(shù)作4、成本近法成本法是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。 利用成本法評估土地使用權(quán)的價格，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所收益來確定土地價格。成本法一般適用新開土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實

13、例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行土地的估價。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價也比較適用。由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。所以在估價實踐中，成本法估價的結(jié)果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其難于們接受，甚至懷疑成本法是不是一種有效的估價方法。但是，有時又不得不采用成本法來對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行估價。為了彌補(bǔ)成本法的這種缺陷，在使用過應(yīng)結(jié)合市場的作用最終確定估價結(jié)果。另外，運用成本法時應(yīng)注意成本資料的收集與更新。5、基準(zhǔn)地價修基準(zhǔn)地價修是在基準(zhǔn)地

14、價的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價的區(qū)域和個別，建立宗地地價修正系數(shù)表，并利用宗地地價修正系數(shù)表評估宗地地價的一種應(yīng)用估價法?；鶞?zhǔn)地價修的實質(zhì)是比較法，在基準(zhǔn)地價評估基礎(chǔ)上編制的各修正系數(shù)表和條件說明表，是比較的標(biāo)準(zhǔn)。在宗地對土地使用年期、地產(chǎn)市場供求狀況、發(fā)生出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，評估土地收益、用途、區(qū)域影響、個別和具體分析，對照修正系數(shù)表對基準(zhǔn)地價進(jìn)行系數(shù)修正，從而快速方便地得到宗地價格。但由于基準(zhǔn)地價滯后性和單一的修正體系等特性，對微觀地塊的指導(dǎo)作用逐漸減小，因此我公司已越來越少用基準(zhǔn)地價系數(shù)修來評估具體地塊的地價。特別是當(dāng)評估地塊所在區(qū)域市場價格與基準(zhǔn)地價相差較大時。若必須

15、選用這種方法評估宗地地價，則應(yīng)在充分了解該級別基準(zhǔn)地價真實內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，編制符合所在地塊土地級別的影響指標(biāo)說明表和相應(yīng)的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。6、各種估價方法的比較與綜合運用由于各種方法都存在自身的優(yōu)缺點，估價在估價過應(yīng)根據(jù)估價目的、估價對象的特點、所收集到的資料狀況，選擇土地基本方法與應(yīng)用方法中的一種或幾種并用，評估土地價格。二、對土地評估行業(yè)存在的認(rèn)識1、在實踐過發(fā)現(xiàn)雖然很多評估以企業(yè)獨人，但是始終與土地相關(guān)管理部門保持千絲萬縷的關(guān)系，上并不是完全的市場化方式。在省尤其以二級城市和市周邊郊縣較為明顯。2、當(dāng)前土地估價機(jī)構(gòu)和的職業(yè)道德還存在一些問題，如個別評估機(jī)構(gòu)或評估為謀求不正當(dāng)利益，高評或

16、低評土地價格；有的評估機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員不顧能力、水平所限，承擔(dān)無力承接的評估項目。3、市場競爭越來越激烈，對土地中介機(jī)構(gòu)的要求也越來越高，中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任也就越來越大。由于市場不確定的存在，中介機(jī)構(gòu)在提高專業(yè)化服務(wù)的同時，也著各種各樣的風(fēng)險，因此對風(fēng)險的防范不容忽視。以下是我在實踐工作中總結(jié)的幾點防范風(fēng)險的措施：（1）篩選評估項目。在接受委托之前，土地評估機(jī)構(gòu)首先應(yīng)該對委托估價方的背景情況進(jìn)行多方面了解。如果客戶沒有良好的聲譽(yù)，而又對土地面積的增減、對評估結(jié)果特殊的要求變動頻繁以及權(quán)屬不明等情況無法自圓其說時，評估機(jī)構(gòu)要加以注意。對于風(fēng)險較大的項目，或明知有的項目，應(yīng)該堅決予以。（2）認(rèn)真宗地權(quán)屬。評估前要對委托評估土地的各種證明進(jìn)行審核。有些土地在評估時證還沒有過戶，或正在辦理變更手續(xù)，這就需要驗證其轉(zhuǎn)讓合同、付款憑證等文書，并作必要的位出具證明就草率確定權(quán)屬關(guān)系，因為這些經(jīng)濟(jì)上有利害關(guān)系。工作。不得憑主管部門或有關(guān)單往往不了解情況或與委托在（3）合理計算土地價格。土地評估的風(fēng)險，大多出在價格計算上。在土地估價時，要認(rèn)真分析影響土地價格的，靈活使用各種土地估價方法，對土地價格作出最準(zhǔn)確的判斷。合理計算價格，必須做好以下幾點：一是及時更新價格信息；二是與委托保持密切聯(lián)系；三是確定恰當(dāng)?shù)墓纼r基準(zhǔn)日。（4）認(rèn)真撰寫評估要措施。準(zhǔn)確描述、充