[武漢]住宅項(xiàng)目前期定位及投資分析報(bào)告(圖文并茂)

1、【XX】項(xiàng)目定位及投資分析住房與公寓，別墅，花園洋房，酒店與會(huì)所，雙語(yǔ)幼兒園，風(fēng)情商業(yè)街#2012(前提56號(hào))秘密XX目錄 第一部分：市場(chǎng)分析 1.全國(guó)市場(chǎng)行情，2.武漢區(qū)域市場(chǎng)，3.青山區(qū)分析第二部分：項(xiàng)目分析 1.項(xiàng)目概況，2.配套資源，3.區(qū)域前景， 4.屬性界定，5.項(xiàng)目問(wèn)題，6.項(xiàng)目SWOT分析第三部分：項(xiàng)目定位建議 1.市場(chǎng)定位,2.產(chǎn)品定位,3.形象定位,4.價(jià)格定位第四部分：項(xiàng)目投資分析 1.靜態(tài)投資分析,2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析,3.開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 第一部分：市場(chǎng)分析 1.全國(guó)市場(chǎng)行情，2.武漢區(qū)域市場(chǎng)，3.青山區(qū)分析#2012(前提56號(hào))秘密1.1 2010年-2012年6月宏觀

2、政策 2010年初開(kāi)始，國(guó)家正式開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控政策，意在打壓各地房?jī)r(jià)快速上漲，但2010的兩輪調(diào)控效果不佳。伴隨著“新國(guó)八條”的下達(dá)，2011年全國(guó)樓市再次拉開(kāi)“調(diào)控大幕”。限購(gòu)令、加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金、一房一價(jià)2011年，國(guó)務(wù)院和地方政府相繼出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，被稱之為史上最嚴(yán)厲的系列調(diào)控。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于僵持和膠著狀態(tài)，調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，“限購(gòu)”政策沒(méi)有松動(dòng)。調(diào)控的方向主要有三個(gè)方面： 1、增加保障房和普通商品住房供應(yīng)，保持供求關(guān)系基本平衡； 2、抑制不合理的投資投機(jī)需求； 3、加強(qiáng)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。1.全國(guó)市場(chǎng)行情1.2 調(diào)控原因分析主要見(jiàn)解：

3、 1、堅(jiān)決抑制不合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展； 2、支持自住性需求，促進(jìn)市場(chǎng)活躍； 3、保障房政策支持力度增強(qiáng)。 穩(wěn)中趨緊，抑制不合理需求大方向不變。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢(shì)，抑制不合理需求的大方向不會(huì)變化。貨幣政策微調(diào)、基建投資促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的作用將弱化。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，防止市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，中央政府將要求地方政府繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施各項(xiàng)政策，地方政府突破限購(gòu)“救市”的舉措將繼續(xù)被叫停。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)反復(fù)，中央仍可能進(jìn)一步出臺(tái)限制性政策。1.3 2011年全國(guó)市場(chǎng)分析 總體漲幅不大，1-7月處于上漲趨勢(shì)，都在1%以內(nèi)；9月開(kāi)始下浮，幅度在-0.5%以

4、內(nèi)。說(shuō)明百城房?jī)r(jià)2011年整體沒(méi)有多大起伏。1.4 2011年全國(guó)市場(chǎng)分析政策：房地產(chǎn)持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化；新房：調(diào)控效果在限購(gòu)城市顯現(xiàn)，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)下跌；二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價(jià)格降幅大于新房；土地：出讓總量略有增長(zhǎng)，出讓總金額基本持平，但住宅用地量持續(xù)下降；企業(yè)：品牌房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，市場(chǎng)份額持續(xù)上升，總體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不大。1.5 2012年上半年全國(guó)市場(chǎng)分析 6月份全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8688元/米，環(huán)比5月上漲0.05%，這是自2011年9月以來(lái)新建住宅環(huán)比首次出現(xiàn)上漲。 100個(gè)城市中，45個(gè)城市環(huán)比上漲，自去年10月份后，上漲城市個(gè)數(shù)創(chuàng)下

5、新高。此外還有55個(gè)城市環(huán)比下跌。與5月相比，本月環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)減少18個(gè)。在環(huán)比上漲的城市中，一線城市北京上榜，且漲幅超過(guò)2%，位居漲幅榜第二位。而二線城市也紛紛加入上漲的浪潮中。在環(huán)比下跌的城市中，三線城市居多，如張家港、淮安等4個(gè)城市跌幅超過(guò)2%，紹興、連云港、呼和浩特等24個(gè)城市跌幅在0.5%以內(nèi)。雖然在環(huán)比看來(lái)是止跌復(fù)漲，但是在同比來(lái)看，則百城住宅均價(jià)是繼續(xù)下跌，跌幅為1.9%。與去年同期相比，有67個(gè)城市住宅價(jià)格同比下跌，下跌城市個(gè)數(shù)比上月增加7個(gè)。新建住宅二線城市房?jī)r(jià)上漲十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為20491元/平米，環(huán)比上月上漲0.26%；各城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均上

6、漲。具體來(lái)看，杭州漲幅居前，環(huán)比上漲1.20%，廣州、深圳、北京、上海、重慶5個(gè)城市漲幅在0.1%-0.5%之間，武漢、南京、成都和天津漲幅在0.1%以內(nèi)。 二手房是主城區(qū)成交主力，商品房供應(yīng)集中郊區(qū)，此外二手房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)向更快，因?yàn)槎址慷▋r(jià)權(quán)在小業(yè)主手中，而且小業(yè)主不用擔(dān)心開(kāi)發(fā)商要考慮的積壓庫(kù)存問(wèn)題，本輪調(diào)控導(dǎo)致之前二手房降價(jià)，一旦市場(chǎng)有起色，二手房業(yè)主會(huì)快速提價(jià)以減少之前調(diào)控帶來(lái)的損失。高溢價(jià)率拿地頻現(xiàn) 據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來(lái)房企頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)率拿地情況，最高溢價(jià)率達(dá)435%，而在5月份之前許多城市的地塊頻頻流拍。 6月6日，上海嘉定一地塊被上海萬(wàn)卓投資有限公司摘得，成交價(jià)為1

7、.75億元，折合樓板價(jià)16063元/米，溢價(jià)率高達(dá)435%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，上海土地市場(chǎng)上一次出現(xiàn)溢價(jià)率達(dá)到400%以上的成交，還要追溯到2010年2月。 6月11日，北京通州兩地塊成交樓面價(jià)達(dá)11800元/米，創(chuàng)出區(qū)域新高；6月13日，上海市青浦區(qū)以111%的高溢價(jià)成交一幅土地總面積為4.98萬(wàn)米，建設(shè)用地面積4.37萬(wàn)米的商業(yè)、辦公地塊。 6月18日，恒 大地產(chǎn)以13.22億元拿下廣州珠江新城地塊，樓面價(jià)32968元/米，溢價(jià)高達(dá)169%，成為廣州新地王。 6月20日，成都市國(guó)土局出讓三宗土地，由于競(jìng)買(mǎi)人數(shù)超過(guò)3家，土地出讓方式由掛牌改為拍賣，最終龍湖地產(chǎn)以溢價(jià)77

8、%、總價(jià)12.86億元奪得。北京土地儲(chǔ)備中心公告顯示，位于海淀區(qū)萬(wàn)柳的居住用地將于7月4日出讓，目前進(jìn)入掛牌報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，其起拍價(jià)18.66億元，折樓面底價(jià)已達(dá)24003元/米，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其將成為單價(jià)準(zhǔn)地王。 6月25日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)顯示，將于近期掛牌出讓位于虹橋商務(wù)區(qū)的4幅商住及辦公用地，總掛牌價(jià)為26.6億元。不僅是一線城市，商住用地交易持續(xù)低迷的哈爾濱土地市場(chǎng)也出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象。在25日舉行的哈爾濱土地市場(chǎng)推介會(huì)上，該市共簽訂了包括7宗土地供應(yīng)意向性協(xié)議，擬供應(yīng)土地面積130公頃。而今年以來(lái)，哈爾濱土地交易市場(chǎng)一度出現(xiàn)“零成交”局面。 十大城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比全漲全國(guó)土地市場(chǎng)初現(xiàn)回暖跡

9、象1.6 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.7 2012年下半年全國(guó)市場(chǎng)展望全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)都已經(jīng)觸底，部分城市開(kāi)始出現(xiàn)緩慢回升，全年成交量最高點(diǎn)在9、10 、11月出現(xiàn)的可能性非常大。 整體下半年的市場(chǎng)成交量將會(huì)超過(guò)上半年，但恢復(fù)2009-2010年高量的可能性不存在。 2.武漢區(qū)域市場(chǎng)2010-2020武漢市城市總體規(guī)劃要點(diǎn) 2.武漢區(qū)域市場(chǎng)2012年武漢樓市限購(gòu)成果點(diǎn)評(píng)分析 武漢限購(gòu)令實(shí)行1年半來(lái)，已“擋住”2717戶不具備資格而準(zhǔn)備買(mǎi)房的家庭和個(gè)人。去年2月23日，武漢限購(gòu)令實(shí)施。記者昨日從武漢市房管局獲悉，作為實(shí)施差別化信貸政策和個(gè)人新購(gòu)住房資格限購(gòu)政策的具體執(zhí)行單位，武漢房產(chǎn)信息中心1年多來(lái)共協(xié)助

10、20家銀行完成“限貸”查詢223815戶、配合房屋交易管理部門(mén)完成“限購(gòu)”查詢202513戶。根據(jù)相關(guān)政策，已有2套及以上住房的本地戶籍家庭，不能再新購(gòu)住宅；沒(méi)有1年以上納稅證明或社保繳納記錄的非本市戶籍人士，也不能在漢購(gòu)置商品房。通過(guò)房產(chǎn)登記系統(tǒng)查詢，截至今年6月，相關(guān)部門(mén)核實(shí)2717戶意向購(gòu)房者不具備購(gòu)房資格。對(duì)于外界猜測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控調(diào)整，武漢房管局再次強(qiáng)調(diào)，將毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“限購(gòu)”、“限貸”工作。中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)日期：2012-8-7 2.武漢區(qū)域市場(chǎng)2012年上半年武漢土地成交情況點(diǎn)評(píng)分析 總體延續(xù)去年底以來(lái)的平淡表現(xiàn)，90宗拍賣土地中僅有8宗土地以超過(guò)底價(jià)成交。共推出

11、90宗土地，成交85宗，5宗地塊流拍，總成交金額為273.0105億元，同比減少近兩成。在上半年最后一場(chǎng)土地拍賣中，推出21宗土地，3宗流拍，剩余18宗土地全部以底價(jià)成交。從土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆橛兴?，態(tài)度普遍謹(jǐn)慎。在整體平淡的表現(xiàn)下，武漢城中村改造工程依然吸引了不少知名開(kāi)發(fā)商的青睞。1月，武漢福星惠譽(yù)、歡樂(lè)谷有限公司分別以13.15億元和10.37億元競(jìng)得城中村地塊。隨后，金地、保利房產(chǎn)大鱷等也迅速跟進(jìn)，大手筆拿下多個(gè)城中村地塊。去年系列調(diào)控措施的出臺(tái)帶來(lái)了市場(chǎng)成交量的回落。房企對(duì)后市預(yù)期不佳、拿地?zé)崆闇p退，使得土地市場(chǎng)流標(biāo)、流拍現(xiàn)象增多?！澳壳笆袌?chǎng)正逐漸穩(wěn)定，企業(yè)拿地

12、也日趨理性，土地市場(chǎng)上多年前的火爆場(chǎng)面短期內(nèi)很難再現(xiàn)?！敝袊?guó)行業(yè)研究網(wǎng)日期：2012-8 2.武漢區(qū)域市場(chǎng)2012年上半年武漢房?jī)r(jià)走勢(shì)2012年.8.13-19武漢住宅房?jī)r(jià)周走勢(shì) 2.武漢區(qū)域市場(chǎng)住宅各區(qū)代表樓盤(pán)概況 武漢市主城共7個(gè)行政區(qū)，住房均價(jià)6800-14000元/，總體均價(jià)約8100元/；青山區(qū)均價(jià)8000元/。 2.武漢區(qū)域市場(chǎng)別墅代表樓盤(pán)概況 武漢市高端樓盤(pán)不很多，市場(chǎng)需求量變化不穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)也很大；如把握好市場(chǎng)，把準(zhǔn)客戶群體，做好市場(chǎng)定位，則有很好的發(fā)展空間。3.1青山概況青山區(qū)地處武漢市的東部，是武漢市中心城區(qū)之一，東與洪山區(qū)接壤，西與武昌區(qū)毗鄰，南倚東湖風(fēng)景區(qū)，北瀕長(zhǎng)江，與天興

13、洲隔江相望。全區(qū)面積47.36平方公里，常住人口45萬(wàn)。武鋼、一冶、石化等數(shù)十家大中型企業(yè)云集于此，青山區(qū)城區(qū)建成面積47.36平方公里（其中武鋼廠區(qū)占地22平方公里）素有“十里鋼城”之美譽(yù)。青山區(qū)所在 3.青山區(qū)分析青山“十里鋼城”以工業(yè)興起的武東生活區(qū) 武東位于青山區(qū)東南端，西與東湖風(fēng)景區(qū)相望，北以青化路與武鋼廠區(qū)相連，東南依嚴(yán)西湖與洪山接壤，面積6.98平方公里，有社區(qū)居委會(huì)6個(gè)。生活區(qū)主要由武漢重工鑄鍛有限責(zé)任公司（四七一廠）、武漢船用機(jī)械有限責(zé)任公司（四六一廠）、武漢鐵路分局武東編組站、武鋼運(yùn)輸部等企業(yè)自建的職工宿舍構(gòu)成，生活區(qū)與廠區(qū)連片。 引進(jìn)武漢天宇鍛造有限公司，武漢螺旋槳有限公

14、司和武漢布洛克司馬等船舶類工業(yè)項(xiàng)目，與兩廠產(chǎn)品、工藝相配套，形成產(chǎn)業(yè)鏈。 拓展空間發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增加服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)目，滿足武東地區(qū)廣大群眾日常生活需求。3.2武東地區(qū)概述“東工西居”的總體布局項(xiàng)目所在地3.3 青山規(guī)劃本項(xiàng)目位于西湖小區(qū)范圍青山的大交通逐步形成項(xiàng)目所在地項(xiàng)目位處嚴(yán)西湖與武東路之間，臨近三環(huán)線。青山規(guī)劃地塊編號(hào)土地使用權(quán)人位置土地面積（公頃）用途容積率成交價(jià)格（萬(wàn)元）畝單價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/平方米）P(2010)207號(hào)中國(guó)石油化工股份有限公司武漢分公司青山區(qū)二十一號(hào)公路旁18.72工業(yè)0.5927033.01/P(2010)208號(hào)武漢怡佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司青山區(qū)武東路8

15、號(hào)1.26居住3.34170220.511002.32P（2010）094號(hào)武漢新七建筑集團(tuán)青山區(qū)隨州街26390居住兼容商業(yè)215050380.192851.46P（2010）178號(hào)湖北長(zhǎng)城建設(shè)青山區(qū)冶金大道9號(hào)4042商業(yè)金融業(yè)3.83520580.572291.73土地供應(yīng)量偏少，市場(chǎng)供不應(yīng)求 從2010年至2011年3月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，青山區(qū)土地成交比較低調(diào)，共成交4宗，總成交面積為230232平方米，可建面積為203319.6平方米，總成交金額為32010萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，未來(lái)青山區(qū)域?qū)⒂猩倭康姆吭赐瞥鍪袌?chǎng)，供應(yīng)不足，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大。3.4 青山區(qū)土地概況市場(chǎng)供給不足，房?jī)r(jià)持續(xù)上

16、漲成交量在150套左右低位徘徊成交價(jià)“破八沖九”青山區(qū)樓市供應(yīng)較少，商品住房供不應(yīng)求，成交價(jià)格持續(xù)上漲。2010年雖然新增幾個(gè)上市項(xiàng)目，但整體并未改變其供應(yīng)較小的格局。 相比2010年2月份的6379元/，2011年2月份青山區(qū)均價(jià)已上漲到8546元/，同比上漲34%。3.5 青山區(qū)市場(chǎng)分析新長(zhǎng)江香樟林宏昌玲瓏匯青城國(guó)際山河閣調(diào)青城華府利加華庭江南春城二期奧山世紀(jì)城新奧依江畔園劍鋒御花園新長(zhǎng)江青源青山中心區(qū)武東地區(qū)新武東還建小區(qū)武東馨居3.6 青山區(qū)在售樓盤(pán)青山區(qū)主要在售項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱所在板塊項(xiàng)目性質(zhì)建筑規(guī)模物業(yè)類型銷售價(jià)格綠化率容積率主力戶型新武東武東地區(qū)還建房15多層1550-1950購(gòu)

17、買(mǎi)300030.5%1.580-120武東馨居還建房未知多層2700未知未知未知利加華庭青山中心區(qū)8小高層、高層800037.20%2.285-130劍鋒御花園0.755小高層、高層560035%1.8-山河閣調(diào)4高層820035.80%354-130福星惠譽(yù)青城華府27高層820040.20%3.788-150青城國(guó)際6.5高層900035%488-130新長(zhǎng)江青源1.48高層1000030%392、95新長(zhǎng)江香樟林5.3高層570041.90%294-160奧山世紀(jì)城150高層950030%3.1275-120江南春城二期30高層880030%2.590-141宏昌玲瓏匯4.8小高層、高層

18、840035%343-114樓市熱度逐步上升，高層成為主導(dǎo) 從建筑規(guī)模上來(lái)看，青山區(qū)在售項(xiàng)目體量大都偏小，除福星惠譽(yù)青城華府、奧山世紀(jì)城、江南春城二期外，其它項(xiàng)目規(guī)模都在十萬(wàn)方以下。從物業(yè)形態(tài)來(lái)看，青山區(qū)摒棄早期多層一統(tǒng)天下局面，逐步表現(xiàn)為小高層、高層市場(chǎng)，并且由小高層為主導(dǎo)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐愿邔訛橹鲗?dǎo)。 從銷售價(jià)格上看，青山區(qū)歷年供應(yīng)量偏少，市場(chǎng)以存量去化為主，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求局面，房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，大多樓盤(pán)已突破8000元/，個(gè)別破“九”。 從在售項(xiàng)目主推戶型來(lái)看，80-140戶型受到購(gòu)房者青睞。 隨著青山區(qū)楊春湖武漢高鐵火車站、二七長(zhǎng)江大橋的建設(shè)和青山區(qū)今后大力度的拆遷發(fā)展，青山區(qū)樓市將迎來(lái)更廣

19、闊的發(fā)展空間。3.7 青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征武東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 武東地區(qū)位于青山近郊，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚發(fā)展慢，區(qū)域在售住房多為還建房，房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍不濃厚。 目前區(qū)域在售項(xiàng)目或潛在項(xiàng)目較少，市場(chǎng)處于空白狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)力度小，存在一定機(jī)會(huì)。 還建房以多層為主，戶型設(shè)計(jì)缺少創(chuàng)新，整體形象較差。以還建房為主，商品房市場(chǎng)暫為空白項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析市場(chǎng)存在發(fā)展空間，同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較小區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類型競(jìng)爭(zhēng)戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于青山區(qū)的紅鋼城、楊春湖等區(qū)域，武東地區(qū)商品房市場(chǎng)暫為空白，存在很大發(fā)展空間。武東地區(qū)主要以品質(zhì)較低的還建房為主，缺乏高品質(zhì)的商品房。另外青山區(qū)的紅鋼城、楊春湖等區(qū)

20、域主要以高層建筑為主。 目前武東地區(qū)供應(yīng)項(xiàng)目不多，就整個(gè)青山區(qū)的需求來(lái)看，80-130戶型受到市場(chǎng)青睞。青山區(qū)樓盤(pán)價(jià)格主要集中在5600-9000元/間，個(gè)別高端項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到10000元/，市場(chǎng)的供不應(yīng)求現(xiàn)狀促使價(jià)格持續(xù)上漲。武東地區(qū)還建房?jī)r(jià)格在1550-1950元/之間，私下交易價(jià)在2700-3000元/左右。典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目青山片區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目福星惠譽(yù)青城華府基本指標(biāo)：總規(guī)模（建筑面積）：27萬(wàn)產(chǎn)品類型：高層目前均價(jià)：8500元/戶型面積：89-150項(xiàng)目地址：青山區(qū)友誼大道與工業(yè)路交匯處東南角。開(kāi)發(fā)商：武漢市福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司核心賣點(diǎn)： 品牌開(kāi)發(fā)商打造，實(shí)力強(qiáng)，知名度大。 地處友誼大道與

21、工業(yè)路交匯處，交通通達(dá)性好。 項(xiàng)目體量大，形成一定規(guī)模效應(yīng)，匯聚人氣。典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建十商圈代表項(xiàng)目新長(zhǎng)江香樟林基本指標(biāo)：總規(guī)模（建筑面積）：5.3萬(wàn)方產(chǎn)品類型：高層目前均價(jià)：5700元/戶型面積：94-160項(xiàng)目地址：青山建設(shè)十一路工人村橋頭（天興洲大橋下）。開(kāi)發(fā)商： 湖北世紀(jì)東方房地產(chǎn)有限公司。核心賣點(diǎn)： 新長(zhǎng)江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)力與品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。 景觀層次豐富，建筑密度小，人居環(huán)境好。創(chuàng)新設(shè)計(jì)戶型，建筑與環(huán)境有機(jī)結(jié)合。交通便利，生活配套齊全。典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目鋼城腹地代表樓盤(pán)利加華庭基本指標(biāo)：總規(guī)模（建筑面積）：8萬(wàn)方產(chǎn)品類型：小高層、高層目前均價(jià)：8000元/戶型面積：82-132項(xiàng)目地址：青山區(qū)友

22、誼大道1003號(hào)開(kāi)發(fā)商：武漢利加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司核心賣點(diǎn)： 享有紅鋼城商圈配套，生活便利，居住氛圍濃厚。 毗鄰南干渠公園，居住環(huán)境較好。 緊鄰武漢火車站，地鐵4號(hào)線從附近經(jīng)過(guò)，地理位置較為優(yōu)越。典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目武東片區(qū)大盤(pán)新武東村還建小區(qū)基本指標(biāo)：總規(guī)模（建筑面積）：15萬(wàn)方容積率：1.5綠化率：30.5%建筑密度：27.86%總戶數(shù)：1228戶價(jià)格情況：村民：還建價(jià)格1550元/左右本地居民：還建價(jià)格1950元/左右非還建用戶購(gòu)買(mǎi)在3000元元/左右主要還建對(duì)象為龔家?guī)X、新武東的居民地緣性客戶是購(gòu)買(mǎi)主力（1)青山中心區(qū)的客群來(lái)源：客群多為青山區(qū)長(zhǎng)期居住人群，包括青山區(qū)大型企業(yè)職工、私營(yíng)企業(yè)主、

23、教師、公務(wù)員等。(2)武東地區(qū)的客群來(lái)源：以武東地區(qū)內(nèi)的常住人口為主，包括村民、企業(yè)職工、私營(yíng)業(yè)主、教師、公務(wù)員等，輻射武鋼、青山中心區(qū)、洪山區(qū)等區(qū)域，武東片區(qū)內(nèi)部消化為主力。青山中心區(qū)武東地區(qū)洪山區(qū)武鋼集團(tuán)3.8 客戶群分析客群分析城市大眾階層是置業(yè)主流名企老板社會(huì)財(cái)富階層奢華居所、身份象征、山水自然環(huán)境、大氣豪宅、高檔次社區(qū)配套。高端改善型居家便利性、自然生態(tài)環(huán)境、性價(jià)比高、舒適闊氣的宅院。居家改善型注重價(jià)格、社區(qū)生活環(huán)境、生活配套的完善。首次置業(yè)剛性需求村民、企業(yè)職工、工薪階層等小型私營(yíng)主、企業(yè)管理層、公務(wù)員等剛性需求為主，少量投資客需求類型客群特征家庭特征價(jià)值取向剛性需求婚房首置 年輕

24、人組建新家庭，首次置業(yè)年輕家庭低置業(yè)門(mén)檻、高性價(jià)比、交通便捷、實(shí)用性拆遷換房 老房子被拆遷，城區(qū)外溢人群中年家庭注重性價(jià)比、樓盤(pán)品質(zhì)、居住環(huán)境、實(shí)用性家庭擴(kuò)容 留城區(qū)房子給兒女，自購(gòu)房養(yǎng)老老年家庭注重樓盤(pán)品質(zhì)、社區(qū)配套、居住環(huán)境、舒適性改善居住 家庭擴(kuò)充，擴(kuò)大居住需求中青年家庭注重樓盤(pán)品質(zhì)、社區(qū)配套、居住環(huán)境、舒適性工作需要在周邊企業(yè)工作的居住需要青年家庭注重性價(jià)比、實(shí)用性、居住環(huán)境投資需求投資置業(yè)社會(huì)財(cái)富階層中老年家庭注重升值前景、樓盤(pán)性價(jià)比青山區(qū)客群置業(yè)目的本項(xiàng)目客群分析（1）核心客戶：武東地區(qū)地緣性客戶，舊城改造拆遷居民。屬性：在武東地區(qū)長(zhǎng)期居住和生活的居民，武東地區(qū)企業(yè)職工，多為自住的

25、剛性需求。例如部分拆遷者由于得到政府補(bǔ)償款往往不足以在城區(qū)買(mǎi)房，于是轉(zhuǎn)戰(zhàn)近郊。還有部分武東地區(qū)企業(yè)外來(lái)職工，想留在武漢，多會(huì)選擇性價(jià)比較高，符合自身購(gòu)買(mǎi)能力的樓盤(pán)。（2）拓展客戶：紅鋼城大型企業(yè)中層員工。屬性：已在青山生活多年，但迫于青山中心區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，于是退而求其次選擇性價(jià)比較高的武東地區(qū)購(gòu)房。（3）次重要客戶：青山“三橋一站”以及三環(huán)線周邊輻射圈客戶，拓展部分光谷北客戶。屬性：項(xiàng)目周邊區(qū)域看好該區(qū)域發(fā)展的投資客戶群體。就性價(jià)比來(lái)看，相對(duì)武漢城區(qū)高昂的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目無(wú)疑為投資置業(yè)首選。自住為主，投資性為輔7:2:1本地居民：青山中心：光谷北武東地理位置特殊，類似“武鋼特別行政區(qū)”，區(qū)域在紅

26、鋼城以南，東湖風(fēng)景區(qū)以北，城市中環(huán)線貫通后，成為銜接光谷（科技產(chǎn)業(yè)園）與青山（武漢火車站）重要樞紐，這里將逐漸被人認(rèn)知，其價(jià)值也逐漸凸顯，屬于價(jià)值洼地；區(qū)域相對(duì)比較獨(dú)立，有自己獨(dú)立的生活圈子和生活習(xí)慣，片區(qū)配套也一應(yīng)俱全，多年以來(lái)形成一個(gè)“外不入、內(nèi)不出”市場(chǎng)格局，項(xiàng)目規(guī)模不大，市場(chǎng)影響力有限，短期內(nèi)難以改變大格局，所以主力客群肯定是以本地片區(qū)客戶為主，根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)成交客戶本地居民占70%左右成交比例；青山片區(qū)近年房?jī)r(jià)飛漲，漲幅激進(jìn)4年內(nèi)漲幅高達(dá)80%，高房?jī)r(jià)也會(huì)擠壓一定青山中心城區(qū)居民，他們屬于購(gòu)買(mǎi)力偏弱客群，是我們需要爭(zhēng)取客戶，另外中環(huán)線貫通可以偶得部分光谷北客戶；本項(xiàng)目客群結(jié)論 第

27、二部分：項(xiàng)目分析 1.項(xiàng)目概況，2.配套資源，3.區(qū)域前景， 4.屬性界定，5.項(xiàng)目問(wèn)題，6.項(xiàng)目SWOT分析#2012(前提56號(hào))秘密1.項(xiàng)目區(qū)位分析青山區(qū)，城區(qū)近郊，臨近三環(huán)路項(xiàng)目位處于青山區(qū)武東路與嚴(yán)西湖之間靠鐵路邊。臨近嚴(yán)西湖風(fēng)景區(qū)、盧家咀附近地塊。臨近三環(huán)線，處于武漢東部的城區(qū)近郊位置。嚴(yán)西湖本案周邊概況有鬧有靜，靠湖邊，可以打造綜合體品質(zhì)宜居項(xiàng)目于嚴(yán)西湖邊，右邊為成熟居民社區(qū)，左邊靠鐵路，下邊臨嚴(yán)西湖，形成特有的民俗風(fēng)情和文化底蘊(yùn)，居住氛圍濃厚。 項(xiàng)目地塊資源較好，有山有水，適合打造品質(zhì)生態(tài)宜居。國(guó)營(yíng)471公園471子弟學(xué)校武東醫(yī)院盧咀工業(yè)園青山區(qū)武東小學(xué)武東區(qū)盧鵝小區(qū)科技公寓（

28、西湖小區(qū)東南）西湖小區(qū)武東路武東路武東路四號(hào)公路四號(hào)公路本案嚴(yán)西湖項(xiàng)目有關(guān)數(shù)據(jù)高容積率，大規(guī)模項(xiàng)目地塊性質(zhì)控制為居住用地，用地面積為1000畝;容積率 4.8。總建筑面積：320.16萬(wàn)。地塊不規(guī)則，需很好的設(shè)計(jì)規(guī)劃。交通便利、生活配套齊全 近幾年來(lái)，武東地區(qū)整合資源，拓展空間發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增設(shè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，包括超市、百貨、副食、餐飲等各種行業(yè)，滿足日常生活需求。 項(xiàng)目附近公交、中百倉(cāng)儲(chǔ)、銀行一應(yīng)俱全，生活配套較為完善。2. 配套資源自然環(huán)境臨近嚴(yán)西湖，地塊內(nèi)部景觀資源較好嚴(yán)西湖3.區(qū)域前景武東船舶配套產(chǎn)業(yè)園根據(jù)規(guī)劃，武東船舶配套產(chǎn)業(yè)園分為東、西、北三個(gè)片區(qū)：東片區(qū)規(guī)劃范圍東至船舶園東路，南臨武東

29、路，西靠船舶園路，北抵武鄂高速公路，總用地面積91.58公頃，其中，可建設(shè)用地面積83.52公頃，規(guī)劃道路面積8.06公頃;西片區(qū)規(guī)劃范圍東至船舶園路，南臨武東路，西靠武大鐵路，北抵武鄂高速公路，總用地面積200.07公頃，其中，可建設(shè)用地面積187.34公頃，城市道路面積12.73公頃;北片區(qū)規(guī)劃范圍東至船舶園東路，南臨武鄂高速公路，西靠武大鐵路，北抵青化路，總用地面積89.57公頃，可建設(shè)用地面積65.39公頃。4.項(xiàng)目界定項(xiàng)目初步界定區(qū)位：城鄉(xiāng)結(jié)合部，臨近嚴(yán)湖風(fēng)景區(qū)、西湖小區(qū)及471公園等配套：配套齊全、交通方便、居住氣氛濃厚環(huán)境：周邊民房形象檔次低，存在工業(yè)污染，地塊內(nèi)部有一定的自然環(huán)

30、境，鬧中取景。核心問(wèn)題：面對(duì)這樣一個(gè)區(qū)位、環(huán)境、地塊等并不突出的項(xiàng)目，我們?nèi)绾芜_(dá)到預(yù)期開(kāi)發(fā)目標(biāo)？產(chǎn)品與營(yíng)銷是關(guān)鍵！地塊：規(guī)模 大不規(guī)則，但可以利用地勢(shì)地貌合理規(guī)劃。思考一：如何弱化周邊工業(yè)污染？由于項(xiàng)目處于工業(yè)區(qū)內(nèi)，有以下不利影響：建議：打造綠色、生態(tài)、環(huán)保的生活小區(qū)，引進(jìn)一些高科技建筑材料，減少外界污染對(duì)居住者的影響。思考二：項(xiàng)目周邊為農(nóng)村，形象較差。項(xiàng)目周邊民房較多，外立面陳舊，嘈雜的居住環(huán)境會(huì)降低社區(qū)的整體可觀度。項(xiàng)目所在環(huán)境，客戶將被認(rèn)為是“農(nóng)村”，影響客戶的價(jià)格預(yù)期。建議：打造地標(biāo)級(jí)建筑，引領(lǐng)周邊高品質(zhì)居住的新時(shí)代。制定合理的價(jià)格，找準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)客群。5.項(xiàng)目問(wèn)題6.項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)（

31、O）武東地區(qū)商品房較少，市場(chǎng)處于空白狀態(tài)。地塊周邊的有利規(guī)劃，帶動(dòng)板塊發(fā)展。青山區(qū)產(chǎn)業(yè)人均GDP及人均可支配收入較高，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，需求旺盛。 劣勢(shì)（W）:位置處于城郊結(jié)合部，周邊還建房較多，影響客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期。周邊民房較多，整體形象較差。問(wèn)題（T）國(guó)家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)后市前景存在不定因素。 優(yōu)勢(shì)（S）交通便捷：位于青山近郊，臨近三環(huán)線，交通便捷。資源豐富：臨近楊春湖副中心、東湖風(fēng)景區(qū)、武鋼集團(tuán)等，附近資源豐富。配套齊全：周邊配套齊全，已形成濃厚居住氛圍。生態(tài)宜居：項(xiàng)目地塊資源較好，鬧中取靜，生態(tài)宜居。第三部分：項(xiàng)目定位建議 1.市場(chǎng)定位,2.產(chǎn)品定位,3.形象定位,4.價(jià)格定位#

32、2012(前提56號(hào))秘密產(chǎn)品類別：住房與公寓，別墅，花園洋房，酒店與會(huì)所，雙語(yǔ)幼兒園，風(fēng)情商業(yè)街領(lǐng)跑武漢高品質(zhì)生活社區(qū) 1.市場(chǎng)定位打造品牌：青山區(qū)高品質(zhì)核心社區(qū)，武漢市高品質(zhì)城市綜合體。整體性：運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)的先進(jìn)理念，對(duì)小區(qū)一系列環(huán)境設(shè)計(jì)要素進(jìn)行整體構(gòu)思。經(jīng)濟(jì)型：充分考慮節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)省維護(hù)費(fèi)用?？茖W(xué)性：充分利用新技術(shù)、新材料、新工藝和新產(chǎn)品。生態(tài)性：充分利用“綠色”建材，營(yíng)造生態(tài)居住環(huán)境。地方性與時(shí)代性：氣候、地理?xiàng)l件、居民的生活習(xí)慣等地方性因素結(jié)合創(chuàng)新，與時(shí)代接軌。超前性與靈活性：兼顧實(shí)際情況，超前空間和靈活性的組合，為未來(lái)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)留有余地。 2.1 規(guī)劃與建筑建議 2.

33、1.1 規(guī)劃整體建議 2.產(chǎn)品定位景觀大道水景花園社區(qū)，區(qū)域商業(yè)風(fēng)情街，特色酒店、會(huì)所整體規(guī)劃布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)：山水相容，商住分離南北為主，戶型活性化。半開(kāi)放式，錯(cuò)落布局融入嚴(yán)西湖和471公園自然景觀規(guī)劃布局示意圖【XX】廣場(chǎng)嚴(yán) 西 湖471公園 2.1.2 規(guī)劃布局建議高層住宅花園洋房西湖小區(qū)鐵 路風(fēng)情花園主題花園水景花園商業(yè)、會(huì)所商業(yè)、酒店高層住宅花園洋房別墅別墅風(fēng) 情 走 廊外立面風(fēng)格建議一：地中海風(fēng)格 2.1.2 建筑風(fēng)格花園洋房疊 墅高 層別 墅外立面風(fēng)格建議二：西班牙風(fēng)格 花園洋房別 墅高 層外立面風(fēng)格建議三：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格別 墅花園洋房高 層疊 墅2.2.1 住宅、公寓建議：一通風(fēng)；二

34、視野；三陽(yáng)光，應(yīng)該在這三個(gè)方面加以注意，使得項(xiàng)目的房型能夠得到完美的體現(xiàn)。 2.2 戶型與面積配比2.2.2 別墅與花園洋房建議：一通風(fēng)；二視野；三陽(yáng)光，應(yīng)該在這三個(gè)方面加以注意，使得項(xiàng)目的房型能夠得到完美的體現(xiàn)。 2.2 戶型與面積配比疊墅戶型與面積：120-180，二室二廳雙衛(wèi)，三室二廳(三)廳二衛(wèi)(三衛(wèi) )2.2.3 酒店建議：酒店按照4星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)打造。 2.2 戶型與面積配比2.2.4 商業(yè)2.2 戶型與面積配比具體數(shù)據(jù)，根據(jù)本土實(shí)情作調(diào)整，滿足規(guī)范設(shè)計(jì)要求和市場(chǎng)要求。戶型50系列參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率5044.75.389%產(chǎn)品特點(diǎn)1、51平米一房一廳2、得房率80%3

35、、獨(dú)立臥室、帶凸窗4、獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜5、廚房可打開(kāi)，空間開(kāi)闊6、舒適的室內(nèi)尺度7、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜獨(dú)立臥室、帶凸窗工作陽(yáng)臺(tái)舒適的室內(nèi)尺度廚房可打開(kāi)，空間開(kāi)闊2.2.2 戶型圖參考2.2.2 .1 住宅與公寓戶型80系列緊湊二房參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率74.7262.6612.0684%產(chǎn)品特點(diǎn)1、80平米二房二廳2、得房率83% 3、11層電梯公寓，4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨(dú)立玄關(guān)7、分離式衛(wèi)生間，8、衛(wèi)生間距離臥室較近9、臥室都帶凸窗10、舒適的室內(nèi)尺度11、獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)12、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率倆分離衛(wèi)生間臥室都

36、帶凸窗工作陽(yáng)臺(tái)舒適的室內(nèi)尺度廚房可打開(kāi)，空間開(kāi)闊空調(diào)位三分離衛(wèi)生間廚房和餐廳互動(dòng)性較好臥室都帶凸窗獨(dú)立工作陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立玄關(guān)收納戶型90系列PC緊湊三房參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率84.8573.3711.4886%產(chǎn)品特點(diǎn)1、90平米三房二廳2、得房率85% 3、11層電梯公寓，4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房使用效率更高8、四件套分離式衛(wèi)生間，9、衛(wèi)生間距離臥室較近10、臥室都帶凸窗11、舒適的室內(nèi)尺度12、獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)13、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率戶型兩代居70+90 (分)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率92+7578+6314+1284

37、%產(chǎn)品特點(diǎn)1、戶型可分可合2、由70平米豪華主人套房和90平米舒適 二房組成3、得房率約88% 4、18層電梯公寓，5、二梯兩戶，品質(zhì)更高6、南北通透7、入戶花園，可封閉為玄關(guān)8、廚房與餐廳的空間 關(guān)系良好，利于溝通9、豪華衛(wèi)生間+分離衛(wèi)生間，方便多人同時(shí)使用10、舒適的室內(nèi)尺度11、獨(dú)立的生活陽(yáng)臺(tái)12、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率戶型兩代居70+90(合)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率164146.517.589%產(chǎn)品特點(diǎn)1、戶型可分可合2、由70平米豪華主人套房和90平米舒適二房組成3、得房率約89% 4、18層電梯公寓，5、二梯兩戶，品質(zhì)更高6、南北通透7、入戶花園，可封閉為

38、玄關(guān)8、廚房與餐廳的空間關(guān)系良好，利于溝通9、豪華衛(wèi)生間+分離衛(wèi)生間，方便多人同時(shí)使用10、舒適的室內(nèi)尺度11、獨(dú)立的生活陽(yáng)臺(tái)12、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率獨(dú)立玄關(guān)收納臥室都帶凸窗工作陽(yáng)臺(tái)廚房與餐廳互動(dòng)較好戶型125系列小U5舒適三房參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率1241081687%產(chǎn)品特點(diǎn)1、130平米三房二廳2、得房率90% 3、11層電梯公寓，4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房，使用效率更高8、廚房與餐廳及客廳的空間關(guān)系良好，利于溝通9、雙衛(wèi)生間10、獨(dú)立洗衣房11、臥室都帶凸窗12、舒適的室內(nèi)尺度13、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效

39、率次臥收納舒適的陽(yáng)臺(tái)2.2.2 .2 別墅戶型參考聯(lián)排獨(dú)棟疊墅2.2.2 .3 酒店戶型參考按標(biāo)準(zhǔn)酒店房間面積要求設(shè)計(jì)，在具體方案中作詳細(xì)調(diào)整。建筑外觀圖參考總規(guī)劃圖參考商業(yè)建筑外觀(含酒店)建筑外觀圖參考會(huì)所建筑外觀圖參考湖邊會(huì)所參考商業(yè)街會(huì)所參考2.3.1商業(yè)客戶群定位根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，家庭月收入5000元以上、28-40歲之間的占比40；由于青山區(qū)目前家庭收入水平較高、時(shí)尚人群主要集中在28-40歲之間。這部分消費(fèi)者具有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)意愿，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者主要定位為這部分人群。這部分人群有兩大特征：其一，從生長(zhǎng)環(huán)境看，這部分人主要出生在60年代末到70年代末，開(kāi)始工作于90-95年間

40、，收入水平高于上輩，消費(fèi)意愿強(qiáng)，餐飲娛樂(lè)消費(fèi)高，且對(duì)品牌有所認(rèn)知；其二，從家庭成長(zhǎng)周期看，這部分人群基本已結(jié)婚，并且大部分有孩子，孩子年齡主要在1-10歲之間，對(duì)于孩子投入大；同時(shí)在未來(lái)45年后項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)，28-40歲之間的中高收入人群包含有較多出生于70年代末和80年代初的人群，這部分人絕大部分為獨(dú)生子女，物質(zhì)極大豐富于之前的任何一代，更有個(gè)性，更時(shí)尚，緊跟國(guó)際時(shí)尚潮流。隨著青山區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)中高收入人群的更趨年輕化，也更加時(shí)尚。根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者時(shí)尚以及家庭特征，建議將本項(xiàng)目打造成“時(shí)尚家庭育樂(lè)館”。時(shí)尚：包含時(shí)尚的品牌、時(shí)尚的生活方式、時(shí)尚的消費(fèi)體驗(yàn)家庭：不僅是滿足女性逛街的需求

41、，也滿足男性放松休閑、交友聚會(huì)的場(chǎng)所，同時(shí)還是小孩娛樂(lè)和成長(zhǎng)的推動(dòng)器；育：小孩投入是年輕家庭最重要投入之一，尤其是孩子才藝的教育投入；以此為基礎(chǔ)延伸到小孩服飾、玩具的投入和父母自身適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的教育投入、美的投入。樂(lè)：樂(lè)不僅僅是玩樂(lè)，而是結(jié)合餐飲的娛樂(lè)；在餐飲中溝通感情，在娛樂(lè)中促進(jìn)感情，成為重要的休閑和聚會(huì)場(chǎng)所。2.3 商業(yè)定位其他消費(fèi)群 簡(jiǎn)陽(yáng)、眉山、成都等周邊城市之中高收入家庭次主力消費(fèi)群 具備新消費(fèi)意識(shí)形態(tài)之全市中高收入人群主力消費(fèi)群 青山區(qū)的中高收入人群2.3.2目標(biāo)消費(fèi)群定位由于一層的檔次定位是決定整體商場(chǎng)檔次的重要基礎(chǔ)，一層的商業(yè)檔次要盡量提高，才能提高整體商場(chǎng)的檔次，同時(shí)將零售向更高

42、樓層延續(xù)；考慮到目前世紀(jì)廣場(chǎng)的商業(yè)氣氛并不濃厚，給人的直觀感覺(jué)還是停留在雜亂的層次上。本項(xiàng)目低層可以以在項(xiàng)目成熟的過(guò)程中，逐漸調(diào)整品牌，提高項(xiàng)目的檔次。一層的主力貨單價(jià)為2000-5000元的國(guó)際二線品牌，并在較好的位置布置一些貨單價(jià)在5000元以上鐘表、配飾以及服飾方面的國(guó)際一線品牌。由于未來(lái)消費(fèi)者將更具有個(gè)性、時(shí)尚，而青山區(qū)目前較多商場(chǎng)的品牌為國(guó)內(nèi)品牌和港澳臺(tái)的品牌，不夠時(shí)尚個(gè)性。本項(xiàng)目可以利用此空缺引進(jìn)國(guó)際活躍時(shí)尚個(gè)性品牌。價(jià)位在1000-3000元之間，并且在一層和二層設(shè)置跨層的時(shí)尚品牌旗艦店，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)尚氛圍。考慮到部分消費(fèi)者的隨機(jī)性購(gòu)物需求以及充分利用世紀(jì)廣場(chǎng)收入中檔的時(shí)尚消

43、費(fèi)人群，可以在較高樓層布置些500-1000元的時(shí)尚大眾品牌和運(yùn)動(dòng)品牌。將有目的消費(fèi)的餐飲娛樂(lè)安排在高層，利用通天梯直接引導(dǎo)到高層，使其從上往下逛。早教中心、才藝教室的課程時(shí)間長(zhǎng)；可以在其周邊安排兒童服飾、玩具，成年人教育以及女性美甲、美容美發(fā)等，使陪同父母的等待時(shí)間更有樂(lè)趣。購(gòu)物中心內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域的劃分通常應(yīng)遵守一個(gè)原則，即任何一個(gè)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)都是非常豐富的，任何一個(gè)購(gòu)物中心都不應(yīng)該片面地適應(yīng)某一類消費(fèi)者，而應(yīng)盡量適應(yīng)更大范圍的消費(fèi)者，因此在同一購(gòu)物中心內(nèi)應(yīng)存在不同檔次的商品，但不應(yīng)把檔次差別很大的商品放在一起，而應(yīng)將不同檔次和價(jià)位的商品分別設(shè)置于不同的樓層2.3.3 業(yè)態(tài)定位樓層主題主要

44、貨單價(jià)品牌舉例一層國(guó)際精品國(guó)際名品3000-5000，部分5000以上rolex, omega,積家，tag heuer，tissot, vertu，longines, Folli follie, Swarovski, justgold,tesiro,enzo,agatha,琉璃工房；m.tsubomi, furla,東北虎皮草，Agnes b., Daniel cremiux, Eric bompard, ports, Henry cottons, Tommy hilfiger, piombo, missoni, Brooks brother；aigner, empario Armani,

45、a tesoni, Givenchy, moschino, LOEWE, D&G, Marc jacobs時(shí)尚旗艦1000-3000novo, c&a, h&m, zara, sephora,it,promod,esprit,歐蘇丹便利服務(wù)建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、starbuck,ciao coffee、haagen-dazs,pizza hut，亮視點(diǎn)二層流行時(shí)尚摩登前沿2000-3000lacoste, patrizia pepe, eq:iq, alain manoukian, fa:ge,miss sixty, jessica, episode,icb,moiselle,white col

46、lar, ashworth, fornarina,jorya weekend,max studio,colour 18,mango,morgan,michel rene,scofield,charles jourdan；ck jeans,g-star,tough jeans，nautica，ecco；swatch，嘉美詩(shī)，Spr coffee,樂(lè)杰士，王品牛排個(gè)性潮流1000-2000eve.ny,exception,azona ao2,esprit,tribeca,b+ab,g2000,edc,vero moda,odbo,only,jack&jones,levis,lee,5th stre

47、et,exception,ochirly,e-base,la pargay,et boite,kookai,hush puppies,theme,v-one,mia mia,sisley,benetton,jockey,t2r&tb2,播,jnby，marks fairwhale，優(yōu)衣庫(kù)，艾格，衣戀；shes,hello kitty,belle,betu,紅科，真美詩(shī)，tata，奧卡索，思加圖三層青春活力動(dòng)力天地500-2000adidas,nike,puma,mizuno,ozark,columbia,umbro,new balance,le coq sportif,k.swiss,north face,探路者，kappa,converse，ozark；中型書(shū)店青春活力500-