鼎湖灣項(xiàng)目前期策劃書（共19頁(yè)）

1、PAGE 鼎湖灣項(xiàng)目前期策劃書編制時(shí)間：2005年12月6日PAGE 19主題概念：鼎湖灣返你一道風(fēng)景（觀景觀湖觀商海） 稟賦一份至尊（宜居宜養(yǎng)宜創(chuàng)業(yè)）目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc121673026 第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境與開發(fā)定位 PAGEREF _Toc121673026 h 1 HYPERLINK l _Toc121673027 1. 項(xiàng)目概述 PAGEREF _Toc121673027 h 1 HYPERLINK l _Toc121673028 2. 區(qū)域市場(chǎng)基本情況 PAGEREF _Toc121673028 h 1 HYPERLINK l _

2、Toc121673029 3. 項(xiàng)目（用地）素質(zhì)特性 PAGEREF _Toc121673029 h 2 HYPERLINK l _Toc121673030 4項(xiàng)目開發(fā)定位 PAGEREF _Toc121673030 h 3 HYPERLINK l _Toc121673031 4.1主導(dǎo)性開發(fā)理念 PAGEREF _Toc121673031 h 3 HYPERLINK l _Toc121673032 4.2 市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc121673032 h 4 HYPERLINK l _Toc121673033 4.3 目標(biāo)客戶群 PAGEREF _Toc121673033 h 4 H

3、YPERLINK l _Toc121673034 4.4 開發(fā)時(shí)序 PAGEREF _Toc121673034 h 5 HYPERLINK l _Toc121673035 第二部分 產(chǎn)品構(gòu)思與系統(tǒng)配置 PAGEREF _Toc121673035 h 6 HYPERLINK l _Toc121673036 1產(chǎn)品功能定位 PAGEREF _Toc121673036 h 6 HYPERLINK l _Toc121673037 2產(chǎn)品內(nèi)涵形態(tài) PAGEREF _Toc121673037 h 6 HYPERLINK l _Toc121673038 3產(chǎn)品類別 PAGEREF _Toc121673038

4、 h 6 HYPERLINK l _Toc121673039 4系統(tǒng)配置 PAGEREF _Toc121673039 h 6 HYPERLINK l _Toc121673040 4.1 硬件配置方面內(nèi)環(huán)境設(shè)施 PAGEREF _Toc121673040 h 6 HYPERLINK l _Toc121673041 4.2 軟件配置方面星級(jí)管理和服務(wù) PAGEREF _Toc121673041 h 7 HYPERLINK l _Toc121673042 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc121673042 h 8 HYPERLINK l _Toc121673043 1. 規(guī)劃思路

5、PAGEREF _Toc121673043 h 8 HYPERLINK l _Toc121673044 2. 參數(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc121673044 h 8 HYPERLINK l _Toc121673045 3. 設(shè)計(jì)布局 PAGEREF _Toc121673045 h 8 HYPERLINK l _Toc121673046 第四分 投資估算與效益分析 PAGEREF _Toc121673046 h 10 HYPERLINK l _Toc121673047 1. 開發(fā)建設(shè)投資 PAGEREF _Toc121673047 h 10 HYPERLINK l _Toc12167304

6、8 1.1 投資估算說(shuō)明 PAGEREF _Toc121673048 h 10 HYPERLINK l _Toc121673049 1.2 投資估算依據(jù) PAGEREF _Toc121673049 h 10 HYPERLINK l _Toc121673050 1.3 投資估算 PAGEREF _Toc121673050 h 10 HYPERLINK l _Toc121673051 2. 財(cái)務(wù)狀況及風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc121673051 h 12 HYPERLINK l _Toc121673052 2.1 效益分析說(shuō)明 PAGEREF _Toc121673052 h 12 HYPE

7、RLINK l _Toc121673053 2.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 PAGEREF _Toc121673053 h 12 HYPERLINK l _Toc121673054 2.3 銷售收入及相關(guān)費(fèi)用 PAGEREF _Toc121673054 h 13 HYPERLINK l _Toc121673055 2.4 風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc121673055 h 13 HYPERLINK l _Toc121673056 3. 效益評(píng)估 PAGEREF _Toc121673056 h 13 HYPERLINK l _Toc121673057 3.1 項(xiàng)目盈利能力（利潤(rùn)區(qū)值適應(yīng)度） PAGE

8、REF _Toc121673057 h 13 HYPERLINK l _Toc121673058 3.2 盈虧平衡點(diǎn) PAGEREF _Toc121673058 h 14 HYPERLINK l _Toc121673059 3.3 投入產(chǎn)出分析 PAGEREF _Toc121673059 h 15 HYPERLINK l _Toc121673060 3.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc121673060 h 15 HYPERLINK l _Toc121673061 3.5 評(píng)估結(jié)論 PAGEREF _Toc121673061 h 16 HYPERLINK l _Toc121673

9、062 第五部分 項(xiàng)目組織與實(shí)施 PAGEREF _Toc121673062 h 17 HYPERLINK l _Toc121673063 1. 組織工作準(zhǔn)備 PAGEREF _Toc121673063 h 17 HYPERLINK l _Toc121673064 1.1 技術(shù)團(tuán)隊(duì) PAGEREF _Toc121673064 h 17 HYPERLINK l _Toc121673065 1.2 業(yè)務(wù)開展 PAGEREF _Toc121673065 h 17 HYPERLINK l _Toc121673066 2. 各階段營(yíng)運(yùn)工作計(jì)劃 PAGEREF _Toc121673066 h 18 HYP

10、ERLINK l _Toc121673067 3. 前期工作計(jì)劃 PAGEREF _Toc121673067 h 18 HYPERLINK l _Toc121673068 3.1 工作目標(biāo)與內(nèi)容 PAGEREF _Toc121673068 h 18 HYPERLINK l _Toc121673069 3.2專題工作方面 PAGEREF _Toc121673069 h 19第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境與開發(fā)定位1. 項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：鼎湖灣區(qū)位：項(xiàng)目用地位于龍?zhí)豆珗@東門城坊街北側(cè)，北臨后營(yíng)街坊規(guī)劃路，南臨城坊街規(guī)劃路，東臨前營(yíng)坊街規(guī)劃路，西臨龍?zhí)豆珗@規(guī)劃邊線。建設(shè)用地總面積：28985.2平方米（根據(jù)

11、建設(shè)用地規(guī)劃許可證為36129.97平方米）。建筑總面積：124300平方米（容積率4.28）。用地現(xiàn)狀：項(xiàng)用地需拆遷總面積31000平方米，拆遷總戶數(shù)829戶，南部地塊（學(xué)校以南）拆遷工作基本完成，北部地塊（小學(xué)以北）仍有部分建筑未拆遷。用地文件：建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)許字2000第0015號(hào)）；房屋拆遷許可證（房拆許字（2004續(xù)）第26號(hào)）。2. 區(qū)域市場(chǎng)基本情況2.1開發(fā)格局城南新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)旺盛，是太原樓市最火的區(qū)域之一；城北老城區(qū)城市建設(shè)基本成型，土地的市場(chǎng)供應(yīng)量少，地產(chǎn)項(xiàng)目大都為舊城改造，拆遷建設(shè)的項(xiàng)目。2004年開始，沉寂的北城樓市開始發(fā)力，以龍灣國(guó)際、繁華盛世為代表的住宅項(xiàng)目以

12、其獨(dú)特的個(gè)性與南城樓市諸強(qiáng)遙相呼應(yīng)，形成了太原樓市“比翼雙飛”局面。根據(jù)已經(jīng)公開的各個(gè)樓盤的規(guī)模計(jì)算，未來(lái)幾年北部地區(qū)的住宅供應(yīng)量將有所上升，城北居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)步顯現(xiàn)。2.2市場(chǎng)價(jià)格自2003年以來(lái)，在售的項(xiàng)目中，寫字樓價(jià)格漲幅不大，除個(gè)別項(xiàng)目外，均價(jià)維持在50005500元/平米左右。單價(jià)在3500元左右的80120平米的兩居和三居室是2005年高檔公寓需求的主力產(chǎn)品；單價(jià)在4300元左右的160250平米的別墅是2005年別墅需求的主力產(chǎn)品。2.3需求結(jié)構(gòu)山西有一大批潛在的高檔商品房消費(fèi)群體外地置業(yè)。目前太原樓市中30%左右的住宅被省內(nèi)其他城市的人群購(gòu)買，且多集中在中高檔住宅上。高收入人

13、群將依舊扮演2005年太原購(gòu)房的群體主力軍角色。城區(qū)單套面積在120平方米內(nèi)的住宅供給較少，供求比例最高時(shí)達(dá)1：7。2.4發(fā)展趨勢(shì)太原房地產(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時(shí)代，開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求，技術(shù)含量高、人居環(huán)境好的高檔樓盤不多，發(fā)展這方面市場(chǎng)，將受到高端置業(yè)投資者追捧。3. 項(xiàng)目（用地）素質(zhì)特性位居區(qū)內(nèi)成熟社區(qū)，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全項(xiàng)目毗鄰省市行政中心、CBD（中央商務(wù)區(qū)）和CRD（中心商業(yè)零售區(qū)），地處“一流地段”，地塊開發(fā)成熟，市場(chǎng)、酒樓、學(xué)校、醫(yī)院等生活配套完善，無(wú)論經(jīng)商或辦公及居住都可享受附近成熟的設(shè)施，是人居環(huán)境成熟興旺的集居地。周邊交通便利，出入暢通無(wú)阻項(xiàng)目臨近新建路與漪汾街兩條

14、重要交通干道交匯處，南臨城坊街規(guī)劃路，區(qū)位交通路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)明顯。新建路為溝通城市南北甚至陽(yáng)曲縣和清徐縣的交通干道，貫穿城市CBD漪汾街為連接太原站和太原西站的交通干道，貫穿城市CRD。周邊骨架路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)與支路體系的充分發(fā)育，為項(xiàng)目提供了便利的交通條件，無(wú)論是與商業(yè)旺地之間的連接，還是與室內(nèi)外的溝通都四通八達(dá)，暢通無(wú)阻。龍?zhí)豆珗@生態(tài)優(yōu)勢(shì)，開發(fā)價(jià)值利好項(xiàng)目位于城市中心的絕佳居住地段，毗鄰的龍?zhí)豆珗@（42萬(wàn)公頃）為貫通市區(qū)南北城區(qū)6公里長(zhǎng)的“城西觀光水系”的龍頭，是中心城區(qū)除迎澤公園外另一塊不可復(fù)制的綠色資源，未來(lái)將成為像西湖一樣集休閑、觀光、健身、娛樂(lè)為一體的綜合性公園。龍?zhí)豆珗@無(wú)疑將成為項(xiàng)目地塊開發(fā)的

15、重要資源優(yōu)勢(shì)，成為打造高尚住宅區(qū)的關(guān)鍵性資源依托，同時(shí)由于北城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴舊城改造的推進(jìn)而逐步升溫，都使得項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值十分利好。4項(xiàng)目開發(fā)定位4.1主導(dǎo)性開發(fā)理念以“文化 生態(tài) 品味”為主題，充分發(fā)揮項(xiàng)目在區(qū)位、交通、商業(yè)、教育、環(huán)境，以及基礎(chǔ)設(shè)施等方面的本底優(yōu)勢(shì)，建造“一流產(chǎn)品”，成為具有原生價(jià)值、引導(dǎo)生活方式的高尚住宅區(qū)。人文結(jié)合城西水系“文化長(zhǎng)廊”和龍?zhí)豆珗@歷史文化展示區(qū)的打造，通過(guò)碑文、雕塑、圖片等形式提升社區(qū)的文化內(nèi)涵，凸顯“三晉文化”內(nèi)核，使之成為“文化長(zhǎng)廊”的有機(jī)組成部分，形成富有底蘊(yùn)的社區(qū)人文環(huán)境。生態(tài)充分利用毗鄰龍?zhí)豆珗@的地緣優(yōu)勢(shì)，通過(guò)建筑的總體布局及小區(qū)內(nèi)的構(gòu)景，實(shí)現(xiàn)內(nèi)

16、外景觀的完美結(jié)合，使得居民可以輕松的享受城市中心獨(dú)有的那一份綠色愜意。在建筑材料及配套設(shè)施使用上，采用環(huán)保、節(jié)能型材料，使社區(qū)開發(fā)成為示范性康居工程。品味在挖掘社區(qū)文化主題、營(yíng)造良好生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，以“以人為本”為發(fā)展理念，提供“貴族化”的基礎(chǔ)和公共服務(wù)設(shè)施，彰顯高端與尊貴。以“智能化”為手段，提供“專業(yè)化、私人化”全方位物業(yè)管理服務(wù)，體現(xiàn)極致人居、極品生活，實(shí)現(xiàn)從實(shí)物形態(tài)到價(jià)值形態(tài)上打造出一個(gè)“觀景觀湖觀商海、宜居宜養(yǎng)宜創(chuàng)業(yè)”的載體產(chǎn)品。4.2 市場(chǎng)定位項(xiàng)目用地區(qū)位優(yōu)越，外部配套成熟，同時(shí)毗鄰城市CBD和CRD，具有極高的商業(yè)價(jià)值。通過(guò)文化主題的挖掘、生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造、配套設(shè)施的提升，建設(shè)成

17、為具國(guó)內(nèi)高端產(chǎn)品水平，省內(nèi)之最的高尚住宅區(qū)，打造品位高雅、凸顯尊貴的豪門新品牌。市場(chǎng)價(jià)格走高端路線，銷售價(jià)格60008000元/平方米甚至更高。4.3 目標(biāo)客戶群根據(jù)該項(xiàng)目地塊的開發(fā)條件和可整合資源，以及太原市的市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)和潛在消費(fèi)群體，項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)主要目標(biāo)客戶定位為中高收入水平的消費(fèi)群體，力求吸引太原以及山西甚至周邊省份的潛在高檔商品房消費(fèi)者，對(duì)象范圍包括：公司高級(jí)主管、民營(yíng)企業(yè)主、實(shí)業(yè)家、律師、商業(yè)團(tuán)體等（表11）。表 1-1 目標(biāo)客戶群及需求收入群層級(jí)所占比例家庭收入職業(yè)分布高60高于6000元/月民營(yíng)企業(yè)主、實(shí)業(yè)家、商業(yè)團(tuán)體中高4040006000元/月企事業(yè)單位高收入者、自由職業(yè)者

18、、律師、個(gè)體工商戶4.4 開發(fā)時(shí)序由于項(xiàng)目地塊被所保留的小學(xué)分割為南北相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)組團(tuán)，因此在開發(fā)時(shí)序上，出于開發(fā)的組織管理、投資回收和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等因素考慮，整個(gè)項(xiàng)目采取滾動(dòng)分期開發(fā)的模式。南部組團(tuán)由于南臨城坊街，區(qū)位相對(duì)較好，可先行開發(fā)，北部組團(tuán)作為預(yù)留發(fā)展用地，根據(jù)南部組團(tuán)開發(fā)后的市場(chǎng)效應(yīng)進(jìn)行跟進(jìn)開發(fā)或戰(zhàn)略調(diào)整型開發(fā)。第二部分 產(chǎn)品構(gòu)思與系統(tǒng)配置1產(chǎn)品功能定位項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)主要由：高尚住宅；購(gòu)物商場(chǎng)；酒店式公寓；會(huì)所等四種功能形態(tài)定位組成。2產(chǎn)品內(nèi)涵形態(tài)凸現(xiàn)人文、生態(tài)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展建造為融三晉風(fēng)格與現(xiàn)代功能的生態(tài)化高尚住區(qū)。南北兩組團(tuán)東西向排列的建筑裙樓在設(shè)計(jì)上自東向西形成有序跌級(jí)?？臻g布局結(jié)構(gòu)

19、注重處理好地貌與居室功能的關(guān)系，既要強(qiáng)調(diào)景觀面與使用率，又要營(yíng)造出精耕細(xì)作的人文環(huán)境，使物業(yè)在擁有區(qū)位地緣價(jià)值的同時(shí)，更具建筑設(shè)計(jì)超前性和技術(shù)使用超前性。3產(chǎn)品類別 主打戶型：150180平方米，占60； 輔助戶型：180平方米及以上，占20；120150平方米，占20。 配套性產(chǎn)品：涉外出租公寓，多功能高級(jí)會(huì)所，內(nèi)環(huán)境設(shè)施。4系統(tǒng)配置4.1 硬件配置方面內(nèi)環(huán)境設(shè)施溫室式空中花園。多功能會(huì)所：大堂咖啡廳，餐廳，神仙會(huì)（多功能VIP廳），游泳池，桑拿室，美容坊，閱訪室，健身房，兒童游樂(lè)室，24小時(shí)便利店，洗衣廊，保齡球室，桌球室內(nèi)，乒乓球室等。環(huán)境設(shè)施：兒童游樂(lè)園、陶吧、觀景臺(tái)、網(wǎng)球場(chǎng)、緩跑徑等

20、。4.2 軟件配置方面星級(jí)管理和服務(wù)針對(duì)“一流地段”和“一流產(chǎn)品”，以“專業(yè)、體貼”為理念實(shí)施物業(yè)管理，提供“一流服務(wù)”。貼心管家服務(wù)：首創(chuàng)集中式、專業(yè)化、個(gè)性化家政服務(wù)。根據(jù)不同的服務(wù)要求、時(shí)間，向業(yè)主提供相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)人員（如家具清潔、溫情陪伴，代買服務(wù)、鐘點(diǎn)家政服務(wù)、衣物干濕洗、庭院綠化等等）。在確定享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，更提高了家居安全系數(shù)，免除后顧之憂。另可為業(yè)主自有姆提供集中獨(dú)立居所服務(wù)。區(qū)內(nèi)保健服務(wù):提供家庭保健服務(wù),并為住戶聯(lián)系一級(jí)醫(yī)院,設(shè)立綠色通道,只需出示主卡便可優(yōu)先治療。商務(wù)服務(wù)：提供訂房、訂票及復(fù)印、傳真、翻譯等商務(wù)服務(wù)。并可為提供私人秘書服務(wù)，協(xié)助解決各種商務(wù)需要。私

21、人貯物間：在停車場(chǎng)提供貯物空間，以免搬動(dòng)笨重物品之苦。獨(dú)享尊貴：為住戶聯(lián)系各類型消費(fèi)場(chǎng)所，住戶在消費(fèi)時(shí)出示戶卡便可享受折扣優(yōu)惠，使住戶真正感受尊貴身份。專業(yè)的保安隊(duì)伍提供安全服務(wù)：三位一體的管理概念，合理安排了科技和人力的分配，住戶真正享受自在方便的生活方式。全天候的居家衛(wèi)士：全智能化的安防門禁系統(tǒng)，分為核準(zhǔn)來(lái)訪者和住戶身份兩大部。家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)并入小區(qū)局域網(wǎng)，直接與管理中心連線，集防火、防盜、防煤氣泄漏等監(jiān)控于一身。一區(qū)電視攝像系統(tǒng)24小時(shí)的監(jiān)控確保住戶安全。第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)1. 規(guī)劃思路針對(duì)項(xiàng)目用地南北分割，毗鄰的龍?zhí)豆珗@這一稀缺環(huán)境資源，南面地塊采用兩個(gè)圓形建筑體量，打開西面和

22、西北面的視線通廊，景觀設(shè)計(jì)也同時(shí)向優(yōu)秀景觀資源傾斜；北面地塊同樣形成“占三（角）留一（角）”的體量布局，形成指向明確的空間結(jié)構(gòu)形式，做到與用地區(qū)位以及周邊環(huán)境的良好結(jié)合。2. 參數(shù)指標(biāo)總用地面積：28985.2平方米；總建筑面積：124300平方米；容積率：4.28；綠化率：35%。停車位：450位入住人數(shù)：600戶左右3. 設(shè)計(jì)布局?jǐn)M建項(xiàng)目由南北兩個(gè)建筑組團(tuán)構(gòu)成，中區(qū)（部）為原有小學(xué)。南部組團(tuán)設(shè)地下二層，地面二層裙樓，16棟塔樓。其中地下二層為停車場(chǎng)及設(shè)備房，首層為商場(chǎng)、商鋪，二層裙樓擬建會(huì)所、內(nèi)環(huán)境設(shè)施等方面用途。除地面綠化景觀建設(shè)外，裙樓頂部（即塔樓間樓頂）建溫室型空中花園，并設(shè)通道走廊

23、，連接各塔樓二層電梯出口。16棟塔樓分別由4（棟）24（層）、2（棟）18（層）、10（棟）16（層）群樓組成。北部組團(tuán)設(shè)地下二層，地面二層裙樓，9棟塔樓。其中地下二層為停車場(chǎng)及設(shè)備房，首層為商場(chǎng)、商鋪，二層裙樓擬建會(huì)所、內(nèi)環(huán)境設(shè)施等方面用途。除地面綠化景觀建設(shè)外，裙樓頂部（即塔樓間樓頂）建溫室型空中花園，并設(shè)通道走廊，連接各塔樓二層電梯出口。9棟塔樓分別由3（棟）18（層）、3（棟）16（層）、3（棟）14（層）組成。第四分 投資估算與效益分析1. 開發(fā)建設(shè)投資1.1 投資估算說(shuō)明本次估算是對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)靜態(tài)投資計(jì)量；本項(xiàng)目旨在打造太原高端極品住宅，充分體現(xiàn)一流地塊、一流住宅、一流管理

24、。1.2 投資估算依據(jù)中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司投資項(xiàng)目咨詢?cè)u(píng)估指南；山西省和太原市現(xiàn)行有關(guān)工程造價(jià)定額；本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案及建設(shè)規(guī)模；其他相關(guān)材料。1.3 投資估算投資估算結(jié)果如下表所示：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位投資額（萬(wàn)元）占項(xiàng)目投入總資金的比例（%）估算說(shuō)明1建設(shè)用地取得費(fèi)用28985.2m2130000.31已包含拆遷費(fèi)用2建設(shè)項(xiàng)目前期費(fèi)用400.750.012.1可行性研究費(fèi)60計(jì)價(jià)格19991283號(hào)2.2勘查費(fèi)30工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002年修訂本）2.3設(shè)計(jì)費(fèi)310.753建安工程費(fèi)124300m225277.010.61高層框剪結(jié)構(gòu)3.1基礎(chǔ)工程1367.33.2主體結(jié)構(gòu)與砌體工程1

25、4294.53.3屋面和門窗工程2610.33.4裝修工程2486外墻、內(nèi)墻、天花和樓面3.5設(shè)備與安裝工程4518.913.5.1電氣安裝工程1056.55按建筑面積每平米估算3.5.2給排水工程1367.3按建筑面積每平米估算3.5.3電梯工程683.65按建筑面積每平米估算3.5.4消防工程621.5按建筑面積每平米估算3.5.5煤氣186.45按建筑面積每平米估算3.5.6智能設(shè)施273.46按建筑面積每平米估算3.5.7廚衛(wèi)設(shè)備330按建筑面積每平米估算4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)428.980.01含道路、排水、綠化、供水、供電、電訊和煤氣等5建設(shè)項(xiàng)目其他費(fèi)用1180.10.035.1建筑監(jiān)理費(fèi)1

26、24300m2366.1按建安成本的1.5%計(jì)取5.2定額管理費(fèi)124300m219.53按建安成本的0.08%計(jì)取5.3質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)124300m2244.07按建安成本的1%計(jì)取5.4項(xiàng)目管理費(fèi)124300m2366.1按1.5%計(jì)取5.5招標(biāo)代理費(fèi)124300m260招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法5.6其它建設(shè)稅費(fèi)124300m2124.3報(bào)建費(fèi)、審查費(fèi)以及零星費(fèi)用等6預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見費(fèi)）807.180.02按建設(shè)總投資3%計(jì)取7建設(shè)期利息3670.01銀行貸款按建設(shè)總投資20%計(jì)取總計(jì)41461.021.00備注：（1）裝修標(biāo)準(zhǔn)如下屋頂：高級(jí)天面瓦外墻：優(yōu)質(zhì)外墻磚，預(yù)置空調(diào)室外機(jī)位窗門

27、：高級(jí)鋁合金窗配名廠玻璃入口大堂：高級(jí)石材及瓷磚電梯大堂：墻身及地臺(tái)鋪貼高級(jí)瓷磚電梯：每幢均裝設(shè)高級(jí)電梯信箱：每戶均有專用信箱大門：采用高級(jí)飾面豪華木門配名廠不銹鋼鎖及防盜眼房門：采用高級(jí)飾面木門配名廠不銹鋼鎖客廳地面：地面鋪名廠地磚配美觀地腳線，內(nèi)墻高級(jí)乳膠漆連精美天花石膏角線及客飯廳配精美吊燈房間：地面鋪高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板配美觀地腳線，內(nèi)墻高級(jí)乳膠漆連精美天花石膏角線及吸頂燈衛(wèi)生間：地面及墻身砌高級(jí)瓷磚、高級(jí)座廁、高級(jí)洗臉盆、名廠浴缸或淋浴格、精美浴室五金配件、排氣扇、天花吸頂燈。廚房：墻身及地面鋪砌名廠瓷磚、木飾面趟門連門套、內(nèi)墻高級(jí)乳膠漆連鋁扣天花及吸頂燈，附送新款高級(jí)組合櫥柜，連煤氣爐

28、和抽油煙機(jī)陽(yáng)臺(tái)：地面鋪砌高級(jí)瓷磚，鐵花欄桿，天花吸頂燈水、電、煤氣表：每戶均有獨(dú)立之水、電、煤氣表直飲水及煤氣工程：管道鋪設(shè)到戶給排水工程：給排水管道及潔具均安裝完成電氣工程：分戶配電箱、管線及開關(guān)、插座、燈具均安裝完成寬頻網(wǎng)絡(luò)：預(yù)置寬頻上網(wǎng)插口（2）暖通工程與市政配套費(fèi)由于缺乏用地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)而未計(jì)量；（3）銷售稅費(fèi)屬于銷售期間發(fā)生的費(fèi)用，未納入總投資范圍。2. 財(cái)務(wù)狀況及風(fēng)險(xiǎn)分析2.1 效益分析說(shuō)明收入分析為靜態(tài)分析，未考慮資金時(shí)間價(jià)值；鑒于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和銷售分析，本項(xiàng)目的計(jì)算期為1.5年；各項(xiàng)稅收及費(fèi)用參照目前太原市的一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；本項(xiàng)目的收入主要來(lái)自三個(gè)方面的銷售收入：住宅

29、、商場(chǎng)；住宅售價(jià)的制定參照太原市住宅基準(zhǔn)定價(jià)，考慮項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和銷售對(duì)象；2.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取住宅銷售面積為110200平方米，精裝修的售價(jià)定位為6500元/平方米；商場(chǎng)可出售面積為14100平方米，售價(jià)定位為8000元/平方米；各項(xiàng)稅費(fèi)主要為營(yíng)業(yè)稅、銷售稅和企業(yè)所得稅等，取銷售收入的15%，促銷廣告及管理等費(fèi)用取銷售收入的5%。2.3 銷售收入及相關(guān)費(fèi)用由以上的分析，銷售收入及相關(guān)費(fèi)用預(yù)測(cè)詳見下表：表3-2 銷售收入及相關(guān)費(fèi)用預(yù)測(cè)分析表序號(hào)項(xiàng)目可售面積（m2）售價(jià)（元/m2）金額（萬(wàn)元）備注一、銷售收入1住宅110200650071630.652商場(chǎng)14100800011280小計(jì)8291

30、0.65二、相關(guān)稅費(fèi)1稅費(fèi)82910.6512436.6費(fèi)率為15%2銷售費(fèi)用82910.654145.5費(fèi)率為5%小計(jì)16582.12.4 風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)上述計(jì)量分析，本項(xiàng)目土地成本、土建成本、前期各類稅費(fèi)分別占總投資比例依次是：31%，34%，8%，其中，土地成本是剛性成本，其余為彈性成本。按房地產(chǎn)項(xiàng)目通常投資比例（土地成本占投資總成本的20%），本項(xiàng)目土地成本屬偏高范疇，因而對(duì)投資利潤(rùn)空間有著較大的影響。如果項(xiàng)目定位為低端產(chǎn)品，就會(huì)存在利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)（利潤(rùn)空間偏小）。3. 效益評(píng)估3.1 項(xiàng)目盈利能力（利潤(rùn)區(qū)值適應(yīng)度）通過(guò)上面的數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目總投資約為41461.02萬(wàn)元，總收益約為82910

31、.65萬(wàn)元，扣除稅金及銷售費(fèi)用16582.1萬(wàn)元，項(xiàng)目的利潤(rùn)額約為24867.53萬(wàn)元，利潤(rùn)率約為60%，而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)正常利潤(rùn)范圍為25-50%，項(xiàng)目的盈利能力較好。3.2 盈虧平衡點(diǎn)（1）單位售價(jià)盈虧平衡點(diǎn)：數(shù)據(jù)引用：開發(fā)總成本：41461.02萬(wàn)元可出讓面積：124300平方米稅率：6%單位售價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=3335元/平方米即是，單位售價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為3335元/平方米，如果單位售價(jià)低于3335元/平方米，那么項(xiàng)目就會(huì)虧本；反之，則盈利。（2）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)數(shù)據(jù)引用：開發(fā)總成本：41461.02萬(wàn)元銷售定價(jià)：6500元/平方米稅率：6%銷售面積盈虧平衡點(diǎn)= =67857平方米即是，銷

32、售面積盈虧平衡點(diǎn)為67857平方米，當(dāng)銷售面積達(dá)到67857平方米時(shí)，項(xiàng)目處于保本點(diǎn)，高于這個(gè)點(diǎn)項(xiàng)目是盈利的，反之就是虧損。3.3 投入產(chǎn)出分析投入產(chǎn)出分析主要是分析每投入一元錢能夠產(chǎn)生多大的收入或者利潤(rùn)。就本項(xiàng)目的分析可得出如下結(jié)論：開發(fā)總投資：41461.02萬(wàn)元開發(fā)總收入：82910.65萬(wàn)元開發(fā)總利潤(rùn)：24867.53萬(wàn)元經(jīng)分析本項(xiàng)目投資效率為12，即每投入一塊錢能夠帶來(lái)2塊錢的產(chǎn)出；邊際收益率為0.6，即每投入一塊錢能夠帶來(lái)0.6塊錢的利潤(rùn)。3.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：表3-3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)單位指標(biāo)值備注1開發(fā)總投資萬(wàn)元41461.022開發(fā)總收入萬(wàn)元82910.653開發(fā)利潤(rùn)額萬(wàn)元24867.534單位售價(jià)盈虧平衡點(diǎn)元/平方米33355投入產(chǎn)出比123.5 評(píng)估結(jié)論通過(guò)以上分析，可得出如下結(jié)論：項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，利潤(rùn)額和利潤(rùn)率都高出同行業(yè)基準(zhǔn)；利潤(rùn)彈性空間較大，具有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力；本