錦江之星-經(jīng)濟型酒店項目可行性研究報告案例

1、“錦江之星經(jīng)濟型酒店工程可行性研究報告 目 錄一、工程概況二、市場分析 1、經(jīng)濟型酒店概念及定位2、廈門市經(jīng)濟型酒店現(xiàn)狀及前景分析三、工程方案籌劃與經(jīng)營1、工程經(jīng)營模式2、工程市場定位3、工程經(jīng)營策略四、工程選址SWOT分析五、投資估算與資金籌措1、投資方案與資金籌措表 2、還本付息方案六、財務(wù)分析收益估算本錢費用估算利潤估算財務(wù)比率分析現(xiàn)金流量表估算回收期及內(nèi)部收益率估算七、風(fēng)險分析盈虧平衡分析敏感性分析八、結(jié)論工程概況工程名稱：“錦江之星經(jīng)濟型酒店地址：廈門市蓮坂地塊工程總投資：2000萬元經(jīng)營模式：特許經(jīng)營加盟“錦江之星工程規(guī)模：總建筑面積-3000平米 占地面積500平米 層數(shù)6層 客

2、房數(shù)120間 員工總數(shù)50人市場定位：針對工薪層商務(wù)人士和旅游者的二三星級經(jīng)濟型酒店，每天每間標(biāo)準(zhǔn)間平均租金初步定價于188元方案介紹：工程總投資2000萬元，其中建設(shè)投資1826萬，流動資金147萬；2000萬中有1000萬通過銀行貸款取得，預(yù)計3年還清，另外1000萬自有；該工程建設(shè)期預(yù)計1年，第二年開始運轉(zhuǎn)營業(yè)，預(yù)計營業(yè)期第1年出租率可達(dá)62，以后每年按5速度遞增，第4年開始穩(wěn)定在77；故營業(yè)期第1年營業(yè)收入可達(dá)851萬，第二年營業(yè)收入可達(dá)920萬，第3年營業(yè)收入可達(dá)988萬，第4年開始穩(wěn)定在1057萬，前10年平均收入到達(dá)1011萬元。 市場分析經(jīng)濟型酒店概念及定位隨著中國社會經(jīng)濟開展

3、，與國際社會經(jīng)濟水平差距的縮短，經(jīng)濟型酒店將起重要的作用，相比已開展成熟、標(biāo)準(zhǔn)化高檔酒店，有更多的商業(yè)時機。近期在中國開展高檔酒店已不是投資酒店的最好選擇，經(jīng)濟型酒店的開展是酒店的新時機。國內(nèi)的酒店集團，如錦江集團、新亞集團、首旅集團，在近年內(nèi)，已開始啟動開展經(jīng)濟型酒店并使之有品牌、連鎖的方案，根本上是迎合了酒店開展的新方向，得到社會、市場的積極反響，獲得了經(jīng)濟效益。經(jīng)濟型酒店，英文為ECONOMYHOTEL或BUDGETHOTEL,定位于普通消費群眾，價格適中，根本設(shè)施齊全，干凈、方便、舒適。經(jīng)濟型酒店把客房作為經(jīng)營的絕對重點，客房的條件可與三星級酒店媲美。同時，略去一些大型配套設(shè)施，如豪華

4、宴會廳、健身中心的資金投入，大幅度降低工程費用，從而使房價降到合理的水平。另外，經(jīng)濟型酒店多分布在大、中城市的繁華路段或要沖，借助成熟街區(qū)豐富的餐飲娛樂設(shè)施、城市根底建設(shè)、交通條件,為客人提供便利。廈門市經(jīng)濟型酒店現(xiàn)狀及前景分析1廈門酒店業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理和經(jīng)濟型酒店的消費空擋給經(jīng)濟型酒店的開展提供了大好機遇：廈門目前已經(jīng)建成的酒店在數(shù)量結(jié)構(gòu)上呈明顯的“兩頭大,中間小的“啞鈴狀的不合理狀態(tài),即質(zhì)量好、價格高的高星級酒店和質(zhì)量次、價格低的社會旅館數(shù)量大,質(zhì)量與價格較適中的經(jīng)濟型酒店很少。高星級酒店四星五星級酒店固然硬件配套與效勞都讓人滿意，但其高昂的價格卻讓普通消費群眾望而卻步；社會旅館一、二星級或

5、者招待所雖然價格低，但其內(nèi)部設(shè)施較為簡陋，效勞質(zhì)量不高，也無法吸引普通消費群眾。而中間硬件設(shè)備與價格都適中的經(jīng)濟型酒店相當(dāng)于三星級酒店最能吸引群眾，卻根本處于真空狀態(tài)，這一消費斷層,給經(jīng)濟型酒店開展提供了大好機遇。 2廈門作為一個沿海開放城市，豐富的旅游資源和各種國內(nèi)國際會議也吸引了大批游客和商務(wù)人士，不斷增大的客源成為經(jīng)濟型酒店開展的有利因素。尤其是各種會議的增多成為一個重要機遇，現(xiàn)在服裝、醫(yī)藥、汽車、化工類的行業(yè)會議常常設(shè)在廈門，而且廈門還有很多跨國公司，常有培訓(xùn)和國際性會議，廈門已經(jīng)是一些會議的首選城市了。一個全國性會議往往能集合數(shù)百人，所以給酒店帶來了豐富客源。今年廈門市在原有“98投

6、洽會、臺交會的根底上，住交會、石材展、汽博會等展會接踵舉行，而在這些大展期間，我市很多三星級及以下的酒店客源滿滿。另外，周邊城市自駕車游客，以及江浙、廣東等地的自駕車游客也明顯給廈門飯店業(yè)帶來了客源。工程方案籌劃與經(jīng)營1、工程經(jīng)營模式：通過特許經(jīng)營方式加盟“錦江之星連鎖規(guī)模經(jīng)營是經(jīng)濟型酒店的一大特點。經(jīng)濟型酒店價格低, 規(guī)模小，財力有限, 所以要以規(guī)模取勝, 最大幅度地降低本錢; 要以品牌取勝, 最大程度地提高入住率。國內(nèi)外的經(jīng)驗證明，經(jīng)濟型酒店比擬適合連鎖和特許經(jīng)營。經(jīng)濟型酒店通過戰(zhàn)略聯(lián)盟組建網(wǎng)絡(luò), 開展連鎖和特許，擴大規(guī)模經(jīng)濟，提高市場覆蓋面。這樣既可以降低本錢，還可以擴大企業(yè)知名度，增加

7、品牌在消費者心目中的影響力，使酒店有客源、管理質(zhì)量的保證。所以，本工程的經(jīng)營模式將通過特許經(jīng)營方式加盟“錦江之星。 加盟“錦江之星的意義： 1“錦江之星品牌的成功“錦江之星作為國內(nèi)首家經(jīng)濟型連鎖旅館，經(jīng)過6年的開展，目前接手管理的酒店共51 家，其中已開業(yè)33家，簽約和籌建18家，客房全年平均出租率到達(dá)了85%以上，在未來35年，“錦江之星方案在全國開出200家“錦江之星連鎖店。公司已經(jīng)形成了完整穩(wěn)定的管理體系，對效勞質(zhì)量有完整的保障、運營、反響機制。在經(jīng)濟型酒店中，門店最多，覆蓋城市最廣、市場影響力最大。市場知名度高，客源結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，回頭客比例到達(dá)。產(chǎn)品穩(wěn)定成熟，市場認(rèn)可，后續(xù)保障，支持采購體

8、系完善。本工程采取加盟“錦江之星的經(jīng)營模式，可以利用其成熟的品牌、成熟的支持系統(tǒng)，在統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一形象下開展經(jīng)營管理，成熟地走向市場。 2 加盟“錦江之星所享受的權(quán)利工程一旦符合“錦江之星的加盟符合條件，成為其加盟店，公司將授予使用“錦江之星的店名、標(biāo)志及相關(guān)商譽的使用權(quán)，工程可以按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修改造、經(jīng)營管理。工程加盟者可以自行投資、自行經(jīng)營管理，并擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)或長期的使用權(quán)，在人事、財務(wù)、資金使用、利潤分配上也是獨立自主的。同時，還可得到總部比擬完善的后續(xù)保障體系的支持和質(zhì)量檢查控制體系的支持,如：“錦江之星的品牌知名度、“錦江之星的客源網(wǎng)絡(luò)與信息共享、“錦江之星的市場宣傳力度、“錦

9、江之星的物資系統(tǒng)支持以及“錦江之星的有效業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流與考核。2、工程市場定位：工薪層商務(wù)人士和旅游者介于二三星級間根據(jù)“錦江之星的根本市場定位，并考慮到廈門作為旅游城市和會議城市的特點以及廈門經(jīng)濟開展水平，我們將工程市場定位于：針對工薪層商務(wù)人士和旅游者的二三星級酒店?？蛻舳ㄎ淮笾掠袃蓚€層次：低層次主要接待國內(nèi)旅游或商務(wù)等散客；高層次主要接待白領(lǐng)、海外中檔消費的商務(wù)客人。即：既能滿足出差、商務(wù)客人，又能適應(yīng)一般支付能力的游客。根據(jù)工程市場定位進(jìn)行定價與出租率預(yù)測：1定價：從廈門各酒店定價來看，廈門共有68家星級酒店以下的房價為標(biāo)準(zhǔn)間房價：兩家五星級的優(yōu)惠房價分別為575元/間和568元/間；四

10、星級以及準(zhǔn)四星的優(yōu)惠價為200548元/間；三星以及準(zhǔn)三星的優(yōu)惠價為168310元/間；二星的優(yōu)惠房價為155280元/間。經(jīng)濟型酒店大約處于二三星級水平，故大約擬訂房價為188元/間，無門市價與優(yōu)惠價之分。有數(shù)據(jù)顯示, 我國70%的工薪族可以接受150200元左右的價位。因此我們的這家經(jīng)濟型酒店的消費價格,能夠迎合我國一般公務(wù)、商務(wù)旅客等群眾旅游消費者的實際消費需求,具有較強的價格競爭優(yōu)勢。2出租率：根據(jù)“錦江之星各加盟店80%以上的平均出租率以及廈門實際情況，我們預(yù)測營業(yè)期第一年出租率可達(dá)62%，以后每年以5%速度遞增，第二、三年分別67%、72%，從第四年開始穩(wěn)定在77%。3、工程經(jīng)營策

11、略1 簡化功能工程的硬件產(chǎn)品和功能配置處處表達(dá)實用性，沒有任何多余的擺設(shè)和浪費。把效勞功能集中在住宿上，把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡化。除客房外僅設(shè)了一個有100人餐位的餐廳，不搞宴會、會議、娛樂設(shè)施。2提高性價比工程把性能提升的重點放在了客房上，不僅空調(diào)、24小時熱水、客房面積、衛(wèi)生設(shè)施不亞于二星，而且在設(shè)計理念和裝潢水平上大大超越了二星，把現(xiàn)代家居的簡約、清新、溫馨、舒適、實用的特征融入客房，給客人以“家的感覺。其效勞宗旨就是“讓老百姓過上貴族生活，“讓客人滿意。3節(jié)約本錢工程的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。如：實行“一專多能，一職多崗，要求每個員工熟練掌握多個崗位技能

12、，對于某些指責(zé)想通、工作相似的崗位合并由一人承當(dāng)，員工與客房比例僅為0.3,是一般低星級酒店的1/5-1/7，這樣大大節(jié)約了勞力本錢。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子縮短減少2分錢；用最簡單的板式床，免去音樂、燈控面板、浴缸等。另外，通過集團統(tǒng)一采購原材料等還可以降低20的本錢。工程選址：廈門市中心蓮坂地塊 SWOT分析1、優(yōu)勢S：1地理位置優(yōu)越，周邊有較大的車流量、人流量，交通興旺。工程位于廈門島的幾何中心蓮坂舊城區(qū)，地處廈門交通樞紐地帶，工程附近的富山轉(zhuǎn)盤連接了島內(nèi)四大主干道：廈禾路、嘉禾路、湖濱南路、蓮前大道，廈禾路、湖濱南路與老城區(qū)內(nèi)的大小路相連，嘉禾路為進(jìn)出島內(nèi)的主干道

13、，蓮前大道是前往東部生活區(qū)和國際會展中心的必經(jīng)之路。工程用地有30多條公交車輛?？?，交通便捷，各方人流都可快速會聚。2周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本工程產(chǎn)品的價值。蓮坂地塊基于富山商圈，雄踞龍頭位置，地理位置十分顯赫。周邊坐落著繁華的SM城市廣場、富山誠達(dá)購物中心、世貿(mào)商城，SOHO新概念寫字樓等等。隨著明發(fā)商業(yè)廣場的建成，法國家樂福、英國百安居、美國時代華納等世界500強企業(yè)將進(jìn)駐，福廈鐵路和機場快速路也在明發(fā)商業(yè)廣場預(yù)留了出站口，這將在更大程度上影響廈門未來的人流、物流，擔(dān)負(fù)起地域核心或新型城市中心的作用，并豐富廈門旅游市場，工程所在區(qū)域?qū)⒊蔀閺B門新興商業(yè)中心和商業(yè)重地，聚集眾多商業(yè)

14、化設(shè)施，其商業(yè)價值也在逐漸提升。2、劣勢W：1 工程周圍有較多的酒店，因此有較多的競爭對手，如：酒店名稱星級門市價優(yōu)惠價酒店地址廈門閩南大酒店四星￥498￥200福建省廈門市湖濱南路廈門心中林大酒店三星￥688￥288福建省廈門市蓮花南路18號華夏大酒店三星￥678￥310福建省廈門市廈禾路935號廈門廬山大酒店三星￥645￥278福建省廈門市蓮花路口廈門航空賓館準(zhǔn)三￥410￥278福建省廈門市蓮花南路5號廈門南方賓館準(zhǔn)三￥480￥228福建省廈門市夏禾路工程地處廈門最繁華地段，租金相對較高，增加投資總本錢。工程地處廈門繁華的商業(yè)圈、交通樞紐地帶，嘉禾路、廈禾路、蓮前路和湖濱南路都是廈門市的交

15、通要道，因此工程周圍環(huán)境會比擬嘈雜。3、時機O：1雖然工程附近的競爭對手較多，但它們大多是三星級及其以上的九點，房價相對較高。2工程周圍尚未有同類型的酒店與我們形成競爭。3工程位于廈門市最優(yōu)地段，交通興旺、升值潛力巨大。4、威脅T：正在新建的明發(fā)商業(yè)城將會給我們帶來不少商機，但它本身定位于集旅游、購物、娛樂、休閑、酒店、餐飲多種功能兼收并蓄的商業(yè)城，它建成后附帶的明發(fā)酒店四星將成為我們一個強勁的競爭對手。投資估算與資金籌措投資方案與資金籌措表1投資方案：該工程總投資2000萬，其中主要用于建設(shè)投資1826萬，還包括27萬的建設(shè)期利息和147萬的流動資金。建設(shè)投資包括建設(shè)期利息在建設(shè)期第1年一次

16、性投入，流動資金在經(jīng)營期開始第2年投入。詳見表12建設(shè)投資1826萬中：固定資產(chǎn)投資1749萬，其中包括建安工程費用900萬，土地征用費750萬，工程其他費用63萬，預(yù)備費36萬；無形資產(chǎn)投資主要是一次性加盟費50萬；遞延資產(chǎn)投資重要指工程籌建開辦費，約27萬。詳見附錄表23資金籌措方案：2000萬總投資中自有資金1000萬，長期借款1000萬。流動資金147萬全部自有，建設(shè)投資853萬自有1000萬借入。詳見表1表1 投資方案與資金籌措表： 單位：萬元工程合計建設(shè)期經(jīng)營期備注121總投資20001853147固定資產(chǎn)原值=建設(shè)投資-無形資產(chǎn)-遞延資產(chǎn)+建設(shè)期利息=1776萬元1.1建設(shè)投資1

17、8261826估算如表2所示見附錄其中1000萬借入，826萬自有1.2建設(shè)期利息2727借入資金/2貸款利率(5.58%)1000/25.58271.3流動資金147147全部自有2資金籌措20001853147資金籌集中，自有資金與借入資金比例約為1：1，因為在“錦江之星擔(dān)保的情況下，銀行貸款可達(dá)投資總額的50，期限不超過5年2.1自有資金1000853147用于建設(shè)投資853853用于流動資金1471472.2長期借款10001000表2 建設(shè)投資估算表 單位：萬元估算價值萬元占建設(shè)投資比例(%)備注1固定資產(chǎn)投資174995.783131.1建安工程費用90049.28806每平米30

18、00元，建筑面積3000平米3000元/m23000m2900萬元1.2土地征用費75041.07338每平米15000元，占地面積500平米15000元/m2500m2750萬元1.3工程建設(shè)其他費用633.450164包括：可行性研究費1、勘察設(shè)計費2、廠址選擇費1及工程監(jiān)理保險費2，合計占建安費的71.4預(yù)備費361.971522按建安費的4%估算2無形資產(chǎn)投資加盟費502.738226指加盟“錦江之星一次性支付的加盟費50萬3遞延資產(chǎn)投資開辦費271.478642包括咨詢費、人員培訓(xùn)費、籌建人員工資等占建安工程費用的約3%合計1826100還本付息方案長期借款1000萬，經(jīng)營期第2年開

19、始還款，3年還清不含建設(shè)期： 建設(shè)期第1年應(yīng)計利息27萬元經(jīng)營期第2年計息56萬元，還本328萬元經(jīng)營期第3年計息37萬元，還本332萬元經(jīng)營期第4年計息19萬元，還本340萬元表3 還本付息方案 單位：萬元工程建設(shè)期經(jīng)營期12341長期借款及還本付息1.1年初累計借款1000 672 340 1.2本年應(yīng)計利息27 56 37 19 1.3本年還本328 332 340 2還本資金來源328 332 340 2.1折舊費121 121 121 2.2攤銷費15 15 15 2.3未分配利潤192 195 204 注：本年應(yīng)計利息=年初累計借款額*貸款利率5.58% 年初累計借款=去年年初累計

20、借款 - 本年還本額 還本資金來源于折舊費、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費和本年末未分配利潤財務(wù)分析收益估算1年客房收入平均每間客房每天租金客房出租率120間客房365天 其中，平均每間客房每天租金定為188元，低于同等級酒店 客房出租率第一年為62，以后按每年5的速度遞增，第四年到達(dá)并穩(wěn)定于77參照各地“錦江之星加盟店的經(jīng)營情況及廈門實際情況2一般，經(jīng)濟型酒店年客房收入占營業(yè)總收入的60，據(jù)此估算年營業(yè)總收入3一般，年餐飲收入和其他收入分別占營業(yè)總收入的35%和5%，據(jù)此估算估算結(jié)果：隨著出租率提高，營業(yè)總收入在經(jīng)營期第一年為851萬，逐年上升，第四年穩(wěn)定在1057萬，其中刻房收入占60%，餐飲收

21、入占35%，其他收入占5%。表4 收益估算表 單位：萬元工程比重經(jīng)營期23456789101年客房收入0.6511 552 593 634 634 634 634 634 634 每間客房每天租金元188188188188188188188188188客房出租率0.620.670.720.770.770.770.770.770.772年餐飲收入0.35298 322 346 370 370 370 370 370 370 3其他收入0.0543 46 49 53 53 53 53 53 53 合計營業(yè)總收入1851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 注

22、： 由于只是粗略估算，且10年的通漲率難以確定，故我們不考慮通貨膨脹因素本錢費用估算1營業(yè)本錢費用占當(dāng)年經(jīng)營總收收入的約30 其中：原材料本錢控制：同行業(yè)原材料占營業(yè)額20%，加盟后團購價低于同行業(yè)20%,故原材料費用占營業(yè)額比重為16%；人力本錢控制：比同等酒店低2/3，約需營業(yè)人員0.3人間，故營業(yè)人員約需120*30%=36人，其余保安5人，管理人員9人，共有員工50人；其中一般員工工資福利占營業(yè)額5%，管理人員工資福利占營業(yè)額3%；水電燃料費占營業(yè)額6%，其他營業(yè)費用占3%。2管理費用包括：加盟管理費，按營業(yè)額的3.5%收??；固定資產(chǎn)折舊采用直線折舊法，不考慮資金時間價值固定資產(chǎn)原值=

23、1776萬元固定資產(chǎn)殘值=原值*4%=1776*4%=71萬元折舊年限=20*60%+5*40%=14年其中建筑折舊年限20年，建設(shè)費用占建安費的60%；設(shè)備折舊年限5年，設(shè)備購置安裝費用占建安費的40%故 每年折舊費=固定資產(chǎn)原值-殘值/ 折舊年限=121萬元無形及遞延資產(chǎn)攤銷 無形及遞延資產(chǎn)原值=加盟費50萬+開辦費27萬=77萬 攤銷年限為5年 故 每年應(yīng)攤銷費用=原值 / 攤銷年限=15.4萬元3財務(wù)費用主要為長期借款利息 建設(shè)期應(yīng)計借款利息算入固定資產(chǎn)原值進(jìn)行折舊提取經(jīng)營期每年借款利息=年初累計借款額*貸款利率5.58%三年還清貸款，其余年份借款利息為0估算結(jié)果：總本錢費用變化較小，

24、第一年為521萬，第二年為509萬，第三年為516萬，第四年開始穩(wěn)定在522萬；總本錢費用包括營業(yè)本錢、管理費用和財務(wù)費用，其中營業(yè)本錢占30%。表5 本錢費用估算表 單位：萬元工程占營業(yè)總收入比重經(jīng)營期23456789101營業(yè)本錢及費用0.3255 276 296 317 317 317 317 317 317 1.1原材料0.16136 147 158 169 169 169 169 169 169 1.2一般人員工資與福利0.0543 46 49 53 53 53 53 53 53 1.3水電燃料費0.0651 55 59 63 63 63 63 63 63 1.4其他營業(yè)費用0.03

25、26 28 30 32 32 32 32 32 32 2管理費用192 196 201 205 205 205 205 205 205 2.1加盟管理費0.03530 32 35 37 37 37 37 37 37 2.2固定資產(chǎn)折舊121 121 121 121 121 121 121 121 121 2.3無形及遞延資產(chǎn)攤銷15 15 15 15 15 15 15 15 15 2.4管理人員工資與福利0.0326 28 30 32 32 32 32 32 32 3財務(wù)費用75 37 19 0 0 0 0 0 0 3.1長期借款利息75 37 19 0 0 0 0004總本錢費用521 50

26、9 516 522 522 522 522 522 522 利潤估算利潤總額=營業(yè)總收入總本錢費用營業(yè)稅金及附加其中，營業(yè)稅金及附加為營業(yè)總收入的5%稅后利潤=利潤總額所得稅其中，所得稅稅率為33%稅后利潤分配：提10%的法定盈余公積和10公益金，合計20%的公積金；其余留做未分配利潤。估算結(jié)果：隨著營業(yè)收入增加而本錢費用根本不變，利潤總額第一年為287萬，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在482萬；稅后利潤第一年為192萬，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在258萬。表6 利潤表 單位：萬元工程營業(yè)期23456789101營業(yè)總收入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1

27、057 2總本錢費用521 509 516 522 522 522 522 522 522 3營業(yè)稅金及附加1*5%43 46 49 53 53 53 53 53 53 4利潤總額1-2-3287 365 423 482 482 482 482 482 482 5所得稅4*33%95 120 139 159 159 159 159 159 159 6稅后利潤4-5192 244 283 322 322 322 322 322 322 6.1公積金6*20%49 57 64 64 64 64 64 64 6.2未分配利潤192 195 226 258 258 258 258 258 258 財務(wù)

28、比率分析由收益費用和利潤情況，可得到反映酒店經(jīng)營效益的幾個靜態(tài)指標(biāo)，列表如下：表7： 財務(wù)比率表 單位：%工程營業(yè)期備注234510本錢費用率%61 55 52 49 =總本錢費用/總經(jīng)營收入稅前營業(yè)利潤率%34 40 43 46 =稅前利潤/總經(jīng)營收入稅后營業(yè)利潤率%23 27 29 30 =稅后利潤/總經(jīng)營收入稅后投資利潤率%15=稅后平均利潤/總投資可知：本錢費用率以3%左右的速率逐年下降，第5年穩(wěn)定在49%；稅前和稅后營業(yè)利潤率以3%左右速率逐年上升，第5年分別穩(wěn)定在46%和31%；稅后總投資利潤率到達(dá)15%。上述各指標(biāo)都說明該工程的經(jīng)濟效益良好，回報率高，可以投資。現(xiàn)金流量表估算由收

29、入估算表、本錢費用表以及利潤表可得全部投資的現(xiàn)金流量表，如下：表8 財務(wù)現(xiàn)金流量表全部投資 單位：萬元工程建設(shè)期經(jīng)營期123456789101現(xiàn)金流入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1891 1.1營業(yè)總收入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 1.2回收固定資產(chǎn)余值687 1.3回收流動資金147 2現(xiàn)金流出1853 805 675 705 734 734 734 734 734 734 2.1建設(shè)投資1853 2.2流動資金147 2.3總本錢費用521 509 516 522 522 522 522

30、522 522 2.4營業(yè)稅金及附加43 46 49 53 53 53 53 53 53 2.5所得稅95 120 139 159 159 159 159 159 159 3凈現(xiàn)金流量-1853 46 244 283 323 323 323 323 323 1157 累計凈現(xiàn)金流-1853 -1807 -1563 -1280 -957 -634 -311 12 334 1491 4凈現(xiàn)金流現(xiàn)值-1853 41 202 213 221 200 182 166 151 491 累計凈現(xiàn)值(NPV)-1853 -1812 -1610 -1397 -1176 -976 -794 -628 -477 1

31、3 注：第10年固定資產(chǎn)凈值=固定資產(chǎn)原值-9*每年折舊 =1776 9*121=687萬元 流動資金一次性期末回收，為147萬元 行業(yè)基準(zhǔn)收益率i=10%由上表可知：現(xiàn)金流入：建設(shè)期無現(xiàn)金流入，營業(yè)期開始出現(xiàn)現(xiàn)金流入并逐年增加，從第5年開始穩(wěn)定在1057萬元，第10年由于回收固定資產(chǎn)余值和流動資金現(xiàn)金流入增至1891萬元；現(xiàn)金流出：建設(shè)期1一次性流出1853萬的建設(shè)投資，營業(yè)期2又投入147萬的流動資金使第2期現(xiàn)金流出為805萬元，以后現(xiàn)金流出有所減少并從第5年開始穩(wěn)定在734萬元；凈現(xiàn)金流量：建設(shè)期為負(fù)數(shù)，經(jīng)營期開始出現(xiàn)正值并逐年增加，從第5年開始穩(wěn)定在323萬元，第10年由于現(xiàn)金流入增多

32、而增至1157萬；累計凈現(xiàn)金流量：前7年都為負(fù)數(shù)，但逐年減少，第8年開始出現(xiàn)正值并增多，第10年到達(dá)1591萬元；累計凈現(xiàn)值NPV考慮資金時間價值：前9年出現(xiàn)負(fù)數(shù)，但逐年減少，第10年出現(xiàn)正值，第10年NPV=13 。以上第10年末凈現(xiàn)金流量=1591萬元，說明該工程的凈收入抵償全部投資后仍有盈余；第10年末凈現(xiàn)值NPV=13萬元，說明該工程除獲得行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%的收益外還有多余的收益，故該工程可行?；厥掌谂c內(nèi)部收益率估算1靜態(tài)投資回收期以凈收入抵償全部投資所需要的時間不考慮資金時間價值粗略估算 公式：其中：CI現(xiàn)金流入；CO現(xiàn)金流出；T投資回收期。 由現(xiàn)金流量表可知，累計凈現(xiàn)金流量在第8

33、年出現(xiàn)正值，故靜態(tài)投資回收期T=7不包括建設(shè)期精確估算 公式：T=n-1+=7-1+|-311|/323 = 6.9年不包括建設(shè)期 其中，n為累計凈現(xiàn)金流開始出現(xiàn)正值的年份 可知：靜態(tài)回收期約為7年 基準(zhǔn)收益率i=10%，說明該工程收益率超過基準(zhǔn)收益率，除獲得基準(zhǔn)收益率10%之外的收益后還有多余的收益，故該工程可行。風(fēng)險分析盈虧平衡分析稅后利潤=0當(dāng)稅后利潤0時，該工程贏利；稅后利潤0時，該工程虧損。故由稅后利潤=0得到該工程的盈虧平衡點時的各項指標(biāo)：保本租金=80元實際定價188元 保本出租率=41%預(yù)測穩(wěn)定出租率77% 保本營業(yè)收入=550萬元預(yù)測最小營業(yè)收入851萬元 由于保本價格、保本

34、出租率、保本營業(yè)收入都大大低于實際預(yù)測值，故該工程有較大把握贏利，風(fēng)險性較低。2、敏感性分析 該工程中可控制因素主要為租金、出租率、總投資和本錢，故分別分析這些因素同比例變動將引起投資收益率和累計凈現(xiàn)值NPV如何變動，以確定哪些因素對投資收益率和NPV影響最大，為敏感因素。 表9 投資收益率對各因素的彈性系數(shù)-20%-10%010%20%租金-1.36 -1.41 0.00 1.36 1.36 出租率-1.19 -1.22 0.00 0.66 0.46 總投資-1.24 -1.10 0.00 -0.97 -0.86 本錢費用-0.68 -0.66 0.00 -0.72 -0.70 由上表可知：

35、租金和出租率對投資效果有正效應(yīng)，租金和出租率增加引起營業(yè)收入增加，也使投資利潤率增大彈性系數(shù)為正；而總投資和本錢費用對投資效果有負(fù)效應(yīng)，總投資和本錢增加引起投資利潤率減少彈性系數(shù)為負(fù)。故我們應(yīng)在一定范圍內(nèi)提高價格和出租率，降低總投資和本錢。投資收益率對各因素的彈性系數(shù)都不是很大投資收益率對租金、出租率彈性系數(shù)處于11.5，投資收益率對總投資、本錢彈性系數(shù)1，說明各因素變動對投資收益率影響有限，故該工程風(fēng)險性較低，可以接受。投資收益率對租金彈性系數(shù)最大租金減少1%引起投資收益率減少約1.36%，出租率次之出租率減少1%引起投資收益率減少約1.2%，投資收益率對總投資和本錢的彈性系數(shù)小于1總投資增

36、加1%引起投資收益率減少約0.9%，本錢增加1%引起投資收益率減少約0.7%。故租金和出租率為敏感因素，應(yīng)使其保持在一定水平之上，并盡量提高出租率。 表10 各因素變動對NPV的影響 單位：萬元-20%-10%010%20%NPV=0租金-542-26413293571160元穩(wěn)定出租率-467-2281325549676.6%總投資23212313-104-2132025萬元營業(yè)本錢24813113-102-219占營業(yè)額30.37% 由上表可知：租金和出租率對凈現(xiàn)值NPV影響較大，為敏感因素，總投資和營業(yè)本錢對NPV影響較小租金和出租率同比例變動引起NPV變動幅度更大。2 由凈現(xiàn)值NPV=

37、0可得該工程的可行性臨界點的各項指標(biāo)：租金=160元 出租率=76.6% 總投資=2025萬元 營業(yè)本錢占營業(yè)額比重=30.37% 為降低風(fēng)險保證工程可行NPV大于0，各項可控因素需進(jìn)行控制：控制價格，租金定價需高于160元；通過各種途徑吸引客源，確保四年后穩(wěn)定出租率高于76.6%；控制投資規(guī)模，總投資不超過2025萬元；控制本錢，營業(yè)本錢占營業(yè)額比重不超過30.37%。結(jié)論表11 工程主要經(jīng)濟指標(biāo)工程財務(wù)狀況投資方案總投資2000萬，建設(shè)投資1826萬，建設(shè)期一年資金籌集自有1000萬，借入1000萬歸還期3年不含建設(shè)期稅后利潤第2、3、4年分別為192萬、244萬、283萬，第5年開始穩(wěn)定

38、于322萬元稅后營業(yè)利潤率第2、3、4年分別為23%、27%、29%，第5年開始穩(wěn)定于30%稅后投資利潤率15%凈現(xiàn)值NPV13萬元 0,故該工程可行投資回收期靜態(tài)6.9不含建設(shè)期動態(tài)8.9不含建設(shè)期內(nèi)部收益率FIRR10.14% 基準(zhǔn)收益率10%，故該工程可行盈虧平衡點租金80元，出租率41%，收入550萬元，都較低，說明風(fēng)險小，有較大把握盈利敏感因素租金、出租率可行性臨界點租金160元，出租率76.6%，總投資2025萬元，營業(yè)本錢占營業(yè)額比重30.37%可行性結(jié)論：1 社會效益：該經(jīng)濟型酒店的建立，填補了廈門經(jīng)濟型酒店的缺口，符合普通消費群眾的消費需求，適應(yīng)廈門酒店業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與開展需要，

39、有良好的社會效益；為國家創(chuàng)造更多的稅收；工程符合國家“以推動經(jīng)濟型連鎖酒店為重點促進(jìn)住宿業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整的宏觀政策；2 經(jīng)濟效益：總投資2000萬，自有1000萬，借入1000萬，資金籌措可行；歸還期3年，符合借款要求；投資回收期靜態(tài)6.9年，動態(tài)8.9年，小于10年的行業(yè)基準(zhǔn)回收期，該工程可行；該工程投資收益率高達(dá)15%，第10年末凈現(xiàn)值NPV0，內(nèi)部收益率FIRR行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明該工程收益超過行業(yè)基準(zhǔn)收益，故該工程可行；盈虧平衡點各項值都較低，且投資收益率對各因素的彈性系數(shù)都不高，說明該工程風(fēng)險較小；該工程敏感因素為租金、出租率，應(yīng)盡量將租金控制在可行性臨界點160元以上，將出租率控制在可

40、行性臨界點76.6%以上，主要大力提高出租率。綜上所述，“錦江之星經(jīng)濟型酒店的建設(shè)方案既能產(chǎn)生良好的社會效應(yīng)，又能帶來較好的經(jīng)濟效益，且抗風(fēng)險能力較好，工程可行。第1天：成都臥龍日隆丹巴 350KM 住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進(jìn)入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國大熊貓研究保護(hù)中心，欣賞國寶大熊貓。翻越巴朗山4523米，運氣好的話可以看到四周的云海，在貓鼻梁遠(yuǎn)眺四姑娘山前往長坪溝景區(qū)，騎馬或徒步到枯樹灘、唐柏古道、木騾子，近距離的拍攝四姑娘山全景，欣賞四姑娘山獨具特色的高山草甸、飛瀑、奇石等美景。然后再去雙橋溝景區(qū)，乘觀光車游覽陰陽谷、五色山、日月寶鏡、獵人峰等原始美景，來到人參果

41、坪，草地上成群的牦牛，兩邊是高聳的雪峰，夏天野花盛開，一幅天然的畫卷展現(xiàn)在您的面前。經(jīng)小金縣進(jìn)入甘孜州，到達(dá)位于大渡河畔的“千碉之國丹巴縣。第2天：丹巴塔公塔公草原，塔公寺新都橋 (145KM) 住宿：新都橋在大渡河邊觀梭坡古碉群，遙想當(dāng)年的金戈鐵馬。然后去甲居藏寨，頗具嘉絨藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鮮艷的藏寨掩映在大片的果園中，一派田園風(fēng)光，美不勝收。每年三月間桃花和梨花競相盛開，沿寨子的小路漫步，猶如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣?。沿風(fēng)景秀麗的牦牛河谷行進(jìn)，沿途的美景令人流連忘返。行使60公里左右，看到白雪皚皚、高聳如云的雅拉雪山。領(lǐng)略神山雄姿，翻

42、過山梁到達(dá)塔公草原。塔公藏語是“菩薩喜歡的地方，塔公寺是薩迦派的寺廟，始建于清嘉慶年間，寺內(nèi)供奉著當(dāng)年文成公主進(jìn)藏時隨身攜帶的釋迦牟尼十二歲等身像。過塔公后繼續(xù)前行33公里就到新都橋，新都橋被稱為“攝影者天堂，彎彎的小溪、金黃的柏楊，山巒連綿起伏，藏寨散落其間，牛羊安詳?shù)爻圆萑缭娙绠嫷奶镌L(fēng)光。第3天：新都橋稻城367KM 住宿：稻城翻越高爾寺山4412米到達(dá)雅江縣，經(jīng)剪子彎山4659米和卡子拉山4718米抵“世界高城理塘。理塘縣城海拔4014米，是七世達(dá)賴和十世達(dá)賴的出生地。翻越兔兒山4696米，經(jīng)青藏高原最大的古冰川遺跡，稻城古冰帽海子山，抵達(dá)“最后的香格里拉稻城。第4天：稻城亞丁 110

43、KM 住宿：亞丁營地經(jīng)傍河萬畝楊樹林，翻越波瓦山4523米，沿赤土河谷前行，在日瓦鄉(xiāng)買過門票后前往亞丁自然保護(hù)區(qū)。中午到達(dá)亞丁營地，午餐后先去沖古寺和珍珠海，路上轉(zhuǎn)千年嘛呢堆，觀夕陽中的仙乃日神山，黃昏回到亞丁營地。5天：亞丁稻城110KM 住宿：稻城騎馬去洛絨牛場，朝覲亞丁的三座神山“仙乃日(意為觀世音菩薩，海拔6023米)、“夏諾多吉(意為金剛手菩薩，海拔5958米)、“央邁勇(意為文殊菩薩，海拔5958米)。體力好的可以徒步去牛奶海和五色海海拔5000米左右，洛絨牛場到牛奶海和五色海這段路比擬陡，不能騎馬，必須步行，來回大概5個小時。晚上回稻城縣住。第6天：稻城理塘巴塘350KM 住宿：巴塘原路返回理塘，進(jìn)入毛埡大草原，面積5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。這里雖然海拔很高，但地勢卻相對平緩，路兩邊都是高山牧場，不時有旱獺出沒。來到海子山頂4700米，觀雪山下的姊妹湖。翻過埡口便進(jìn)入峽谷，到達(dá)川藏交界的巴塘縣。第7天：巴塘左貢265KM 住宿：左貢巴塘前行40公里，在竹巴蘢跨過金沙江，進(jìn)入西藏境內(nèi)。中午抵達(dá)進(jìn)藏后的第一個縣城芒康，海拔3780米，川藏公路與滇藏公路在此交匯。翻越拉烏山4358米，經(jīng)如美鎮(zhèn)到達(dá)竹卡，跨過三江并流的第二條大江瀾滄江后翻越覺凹山430