置業(yè)有限公司項目策劃申請報告

1、濰坊三陸置業(yè)有限公司碧水蘭天項目申 請 報 告 有限公司二一三年四月目 錄 TOC o 1-3 u 第一章 總 論 PAGEREF _Toc271458012 h 1第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 PAGEREF _Toc271458013 h 1第二節(jié) 報告編制單位 PAGEREF _Toc271458014 h 1第三節(jié) 工作依據(jù)與研究范圍 PAGEREF _Toc271458015 h 1第四節(jié) 報告簡要結論 PAGEREF _Toc271458016 h 2第二章 項目申報單位情況 PAGEREF _Toc271458017 h 5第三章 項目概況 PAGEREF _Toc27145801

2、8 h 6第一節(jié) 項目建設背景 PAGEREF _Toc271458019 h 6第二節(jié) 項目建設的必要性 PAGEREF _Toc271458020 h 7第三節(jié) 項目市場需求分析 PAGEREF _Toc271458021 h 10第四節(jié) 工程建設規(guī)劃 PAGEREF _Toc271458022 h 14第五節(jié) 總圖運輸 PAGEREF _Toc271458023 h 15第六節(jié) 建筑工程設計 PAGEREF _Toc271458024 h 18第七節(jié) 公用輔助工程 PAGEREF _Toc271458025 h 20第八節(jié) 物業(yè)治理 PAGEREF _Toc271458027 h 28第

3、九節(jié) 實施打算 PAGEREF _Toc271458028 h 29第十節(jié) 項目招標 PAGEREF _Toc271458029 h 30第十一節(jié) 投資估算 PAGEREF _Toc271458030 h 32第十二節(jié) 資金籌措 PAGEREF _Toc271458031 h 34第四章 進展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 PAGEREF _Toc271458032 h 35第一節(jié) 進展規(guī)劃分析 PAGEREF _Toc271458033 h 35第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 PAGEREF _Toc271458034 h 36第三節(jié) 行業(yè)準入分析 PAGEREF _Toc271458035 h 36第

4、五章 資源開發(fā)及綜合利用分析 PAGEREF _Toc271458036 h 38第六章 節(jié)能方案分析 PAGEREF _Toc271458037 h 40第一節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范 PAGEREF _Toc271458038 h 40第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標分析 PAGEREF _Toc271458039 h 41第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 PAGEREF _Toc271458040 h 45第四節(jié) 節(jié)能建議 PAGEREF _Toc271458041 h 47第五節(jié) 結論 PAGEREF _Toc271458042 h 48第七章 建設用地和征地拆遷分析 PAGEREF _Toc27

5、1458043 h 50第一節(jié) 項目選址及用地點案 PAGEREF _Toc271458044 h 50第二節(jié) 土地利用合理性分析 PAGEREF _Toc271458045 h 50第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 PAGEREF _Toc271458046 h 51第八章 環(huán)境和生態(tài)阻礙分析 PAGEREF _Toc271458047 h 52第一節(jié) 設計依據(jù)及標準 PAGEREF _Toc271458048 h 52第二節(jié) 場區(qū)周圍環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc271458049 h 52第三節(jié) 設計原則 PAGEREF _Toc271458050 h 52第四節(jié) 生態(tài)環(huán)境阻礙

6、治理措施 PAGEREF _Toc271458051 h 53第五節(jié) 生態(tài)環(huán)境阻礙分析 PAGEREF _Toc271458052 h 57第六節(jié) 生態(tài)環(huán)境阻礙結論 PAGEREF _Toc271458053 h 57第九章 經(jīng)濟阻礙分析 PAGEREF _Toc271458054 h 58第一節(jié) 經(jīng)濟效益分析 PAGEREF _Toc271458055 h 58第二節(jié) 行業(yè)阻礙分析 PAGEREF _Toc271458056 h 63第十章 社會阻礙分析 PAGEREF _Toc271458057 h 65第一節(jié) 社會阻礙效果分析 PAGEREF _Toc271458058 h 65第二節(jié)

7、社會適應性分析 PAGEREF _Toc271458059 h 65第三節(jié) 社會風險及對策分析 PAGEREF _Toc271458060 h 66第十一章 結論和建議 PAGEREF _Toc271458061 h 67第一節(jié) 結論 PAGEREF _Toc271458062 h 67第二節(jié) 建議 PAGEREF _Toc271458063 h 67附 件 附 圖山東省建設項目招標方案企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照土地證明材料資金證明材料區(qū)域位置圖第一章 總 論第一節(jié) 項目名稱及建設單位1、項目名稱：碧水蘭天項目2、項目建設性質(zhì)：新建3、項目建設單位：濰坊三陸置業(yè)有限公司法定代表人：楊立志通訊地址：濰坊市

8、奎文區(qū)行政街52號郵編：261000聯(lián)系方式二節(jié) 報告編制單位咨詢有限公司法定代表人: 工程咨詢資格等級：乙級證書編號:工咨乙發(fā)證機關： 國家進展和改革委員會第三節(jié) 工作依據(jù)與研究范圍一、工作依據(jù)1、濰坊三陸置業(yè)有限公司與咨詢有限公司簽訂的工程咨詢托付書與合同書2、中華人民共和國都市規(guī)劃法、都市規(guī)劃編制方法、都市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范3、國民經(jīng)濟和社會進展第十二個五年規(guī)劃綱要4、濰坊市國民經(jīng)濟和社會進展第十二個五年規(guī)劃綱要5、濰坊市都市總體規(guī)劃、濰坊市都市規(guī)劃治理方法6、濰坊服務業(yè)進展規(guī)劃綱要7、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價8、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)、投資項目可

9、行性研究指南9、項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎資料10、有關部門提供的證明和資料等二、研究范圍1、項目申報單位概況2、項目概況3、進展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析4、資源開發(fā)及綜合利用分析5、節(jié)能方案分析6、建設用地和征地拆遷分析7、環(huán)境和生態(tài)阻礙分析8、經(jīng)濟阻礙分析9、社會阻礙分析第四節(jié) 報告簡要結論1、建設地址碧水蘭天項目位于濰坊市奎文區(qū)東風街以南，虞河路以東，南面緊鄰漲湎河，西鄰桃花修竹，環(huán)境優(yōu)美。項目總用地面積26272平方米，凈用地面積14923平方米。該地塊市政配套服務設施齊全，交通、通訊十分方便，是開發(fā)建設綜合商住社區(qū)的理想地段。2、建設規(guī)模碧水蘭天項目總用地面積26272平

10、方米，凈用地面積14923平方米。規(guī)劃新建30F商務綜合樓1棟（1-3層為商業(yè)，4-30層為商務綜合樓），32F商住樓1棟（1-3層為商業(yè)，4-32層為住宅），33F住宅樓2棟（局部29層），5F辦公樓1棟。項目總建筑面積為173764平方米。地上總建筑面積129244平方米，其中住宅建筑面積80852平方米，商務綜合樓建筑面積38862平方米，底層商業(yè)建筑面積6780平方米，辦公樓建筑面積2750平方米；地下建筑面積（地下四層）44520平方米，其中儲藏室建筑面積13253平方米，停車位建筑面積31267平方米。項目居住戶數(shù)602戶，停車位851個。容積率8.8，建筑密度為30.9%，綠地率

11、為31%。3、物業(yè)治理該項目建成后，通過招標擇優(yōu)選擇一家物業(yè)治理公司負責進行物業(yè)治理，中標公司應嚴格按照建設部頒發(fā)的物業(yè)治理條例及山東省人民政府公布的山東省物業(yè)治理條例等有關規(guī)定為住戶提供多層次、全方位、細致周到的物業(yè)治理服務。4、實施打算碧水蘭天項目建設期2年，打算于2012年12月份開工建設，可能2014年11月工程全部竣工。5、投資估算該項目建設總投資為47384萬元，其中建安工程費33144.64萬元，區(qū)內(nèi)配套工程費1014.34萬元，其他費用6266.94萬元，預備費1970.58萬元，銀行貸款利息4987.5萬元。項目資本金17384萬元，占項目總投資的36.7%。6、資金籌措項目

12、建設資金中，申請銀行貸款30000萬元，占總投資的63.3%。其余17384萬元，占項目總投資的36.7%。7、經(jīng)濟和社會效益分析該項目的開發(fā)建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市都市進展規(guī)劃，關于改善都市面貌，加快都市化進程具有積極的作用，且能夠提高和改善當?shù)鼐用竦木幼…h(huán)境條件，同時可帶動當?shù)亟ú墓I(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的進展，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。8、項目要緊技術經(jīng)濟指標要緊技術經(jīng)濟指標表序號項 目單位數(shù)量備注1總用地面積平方米262722道路用地面積平方米113493可規(guī)劃用地面積平方米149234總建筑面積平方米173764地上建筑面積平方米129244其中住宅建筑面積平方米80852商務綜合樓建

13、筑面積平方米38862底層商業(yè)建筑面積平方米6780辦公樓建筑面積平方米2750地下建筑面積平方米13253不計容其中儲藏室平方米13253停車位平方米312675容積率8.666建筑密度%30.97綠地率%318居住戶數(shù)戶6029停車位個851地上停車位個35地下停車位個81610建設期年211總投資萬元4738412銷售收入萬元74874.713銷售稅金及附加萬元3294.514利潤總額萬元12397.915所得稅萬元3099.516稅后利潤萬元9298.417投資利潤率%26.1618投資利稅率%44.3319所得稅后內(nèi)部收益率%58.320財務凈現(xiàn)值(Ic=12%)萬元569121資本

14、金凈利潤率%53.5第二章 項目申報單位情況濰坊三陸置業(yè)有限公司成立于二零零九年十二月二十四日，注冊地址：濰坊市奎文區(qū)行政街52號。法定代表人楊立志，注冊資金1000萬元，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。公司設立有財務部、工程部、銷售部和綜合部四大部門，共有職員30余人，其中擁有中、高職稱和大學?？埔陨蠈W歷的人員占80%以上，具有雄厚的資金實力和高度專業(yè)化的項目開發(fā)治理能力，是山東省房地產(chǎn)界的一支具有強烈的社會責任感和引領房地產(chǎn)科技創(chuàng)新的一支新秀。遵照“和諧、務實、創(chuàng)新、高效”的企業(yè)精神，本著“為客戶制造生活，為社會制造價值，為職員制造機遇，為股東制造匯報”的企業(yè)使命。濰坊三陸置業(yè)有限公司將不斷加

15、大開發(fā)項目的科技含量，以改善都市生態(tài)環(huán)境和提高居民生活質(zhì)量為己任，接著探究開發(fā)高品質(zhì)的綠色生態(tài)房產(chǎn)，為建設現(xiàn)代化、生態(tài)化的旅游都市建設做出更大的貢獻。公司自成立以來一直以“誠信、真實、和諧、安全”為理念，以品質(zhì)求生存、誠信求進展、客戶中意為衡量公司工作的最高標準。公司合法的開發(fā)資質(zhì)，雄厚的開發(fā)實力，良好的信譽口碑，使公司進展前景十分寬敞。第三章 項目概況第一節(jié) 項目建設背景濰坊市在歷屆黨委、政府的正確領導下，都市建設有了突飛猛進的進展，近年來全市國民經(jīng)濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。為進一步加快都市經(jīng)濟進展步伐，實現(xiàn)濰坊市經(jīng)濟的超常規(guī)、跨越式進展，市

16、委、市政府高度重視城區(qū)的建設進展，為都市的建設進展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，優(yōu)化投資環(huán)境，加快了都市的進展速度。隨著濰坊市經(jīng)濟的迅猛進展，人民群眾的生活水平得到了顯著提高，人民群眾在滿足了衣、食、行等方面的要求后，對居住條件、工作環(huán)境的要求也日益提高，特不是中高檔收入消費者對高品質(zhì)工作、生活、休閑、娛樂和居住場所的需求與日俱增。寬敞、舒適、服務功能多樣化、日用科技現(xiàn)代化的住宅及工作場所已成為改善人們生活環(huán)境的重要組成部分?，F(xiàn)在濰坊市城區(qū)內(nèi)形成規(guī)模的住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)難以滿足當?shù)鼐用窈蛯挸ㄆ髽I(yè)職工的居住及生活需求，對改善居住環(huán)境和改善都市面貌的要求越來越迫切。濰坊三陸置業(yè)有限公司與濟南

17、軍區(qū)濰坊空軍干休所合作開發(fā)了濰坊標志性項目“碧水蘭天”，受到濰坊市委市政府領導的大力支持和協(xié)助。項目占地約40畝。項目位于東風街以南，虞河路以東，南臨漂亮的漲湎河，西側是濰坊聞名的景觀節(jié)點桃林修竹，環(huán)境十分舒適。小區(qū)總用地面積26272平方米，凈用地面積14923平方，總建筑面積173764平方。項目由三棟住宅樓和一棟商務樓組成。住宅部分地上32層，地下4層，戶型設計緊湊，空間利用靈活，有多種戶型可供選擇。項目于2012年3月13日規(guī)劃批前公示。交通便利，4、16、22、30、56、76、78、82路公交站點位于小區(qū)門口，特不方便。良好的開發(fā)條件決定了碧水蘭天是一個集辦公、商業(yè)、居住等多項功能

18、于一身的綜合性社區(qū)。底層架空的設計使小區(qū)內(nèi)景色與漲面河畔的美景融為一體，開創(chuàng)了濰坊花園式住宅的先河。第二節(jié) 項目建設的必要性一、符合國家相關的產(chǎn)業(yè)政策2008年以來，中央依照形勢變化，適時調(diào)整宏觀經(jīng)濟政策，采取積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加大金融對經(jīng)濟增長的支持力度，取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴大信貸規(guī)模。同時，國家出臺了減免住房交易稅費、調(diào)整住房貸款首付比例和利率政策。在中央經(jīng)濟工作會議上還提出了2009年經(jīng)濟工作的五項重點任務，確保在保增長上下功夫。任務中指出，要保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康進展。無疑，重申房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，適當調(diào)整政策，力保房地產(chǎn)業(yè)的健

19、康運行是保障經(jīng)濟穩(wěn)定增長的重要一步棋。房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的進展時期的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康進展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足寬敞群眾的差不多住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會進展第十二個五年打算綱要中提出“進一步落實地點政府責任和問責機制，把保障差不多住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟社會進展的工作目標。完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大一般商品住房供給。完善住房公積金制度，加強治理和擴大覆蓋范圍”。 本項目的建設依據(jù)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄(2011年本)，屬于當前國家

20、同意進展的產(chǎn)業(yè)。另外，國務院于2009年5月公布的關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知中指出“將保障性住房和一般商品住房項目的最低資本金比例降為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%”。項目符合國家有關產(chǎn)業(yè)政策的要求。因此，濰坊三陸置業(yè)有限公司充分依托公司雄厚的實力開發(fā)建設碧水蘭天項目，能夠為周圍居民提供高品質(zhì)的生活、休閑、娛樂和居住場所，提升居民生活質(zhì)量，促進現(xiàn)代化都市建設的進程和經(jīng)濟的進展，是國家同意進展的產(chǎn)業(yè)，符合國家相關的產(chǎn)業(yè)政策。二、項目的建設符合地區(qū)政策和進展規(guī)劃大力進展服務業(yè)，關于貫徹落實科學進展觀，推動全市經(jīng)濟社會持續(xù)快速健康進展，加快構建社會主義和諧社會具有重

21、要的戰(zhàn)略意義。為此，濰坊市出臺了濰坊服務業(yè)進展規(guī)劃綱要。規(guī)劃以2008-2020年為要緊規(guī)劃期，對濰坊市服務業(yè)的進展基礎、戰(zhàn)略思想、進展目標步驟、重點領域、空間布局和支撐措施作重點規(guī)劃。以2021-2050年為進展遠景期，對濰坊市服務業(yè)的進展遠景作描述性展望。綱要中指出：“按照建設半小時經(jīng)濟圈、構建一體化進展格局、打造緊密型都市群的都市進展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的進展，構建以主城區(qū)為進展極核，以壽光、昌樂、安丘、昌邑、濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主節(jié)點，以青州、臨朐、諸城、高密為外圍節(jié)點，分布有序、層次清晰、梯次進展的房地產(chǎn)業(yè)進展格局。全面進展商業(yè)類地產(chǎn)和住宅類地產(chǎn)項目。抓住舊城改造和都市擴張的機遇，以高

22、檔寫字樓為主體，規(guī)劃建設大型商業(yè)組團。出臺鼓舞性政策，扶持本地房地產(chǎn)企業(yè)進展，形成服務輸出能力和區(qū)域市場競爭力。進展廉租房市場，保障低收入群體的差不多住房需求。把房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為濰坊市服務業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為服務本地、輻射青島的新增長點?！边@一系列有利政策有利于濰坊市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進展，有利于推動都市經(jīng)濟又好又快進展。濰坊市還接著以濰政發(fā)2004-83號文件來鼓舞建設高層建筑，提高土地利用率，節(jié)約土地。本項目可健全、提升濰坊市的居民居住水平，滿足居民居住需求，進而促進經(jīng)濟和現(xiàn)代化都市進展的步伐。因此本項目的建設符合地區(qū)政策和進展規(guī)劃。三、本項目建設可進一步完善都市的配套基礎設施，加快都市現(xiàn)代化

23、進展進程該項目位于濰坊市奎文區(qū)，奎文區(qū)在濰坊市委、市政府的領導下，得到飛速的進展。投資環(huán)境和都市基礎設施得到不斷完善，奎文區(qū)成為濰坊市經(jīng)濟、社會、文化進展的佼佼者。通過該項目的實施，可進一步完善城區(qū)的配套基礎設施，緩解住宅供需矛盾，而且能夠改善都市居民的居住、工作條件，提高都市服務功能，改善投資環(huán)境，勢必推動都市建設的快速進展。四、本項目的建設是加快都市經(jīng)濟結構和社會結構調(diào)整，增強社會整體活力的必定選擇濰坊市“十二五”規(guī)劃指出，第三產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代化經(jīng)濟和社會進展的重要特征，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)比重超過第二產(chǎn)業(yè)比重，是經(jīng)濟進展的必定規(guī)律。濰坊市第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中的比重低于沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，與經(jīng)濟進展總體水

24、平還不相適應。為此“十二五”期間必須把第三產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟進展的一個重點，加快產(chǎn)業(yè)轉型升級，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，將三大產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為7：51：42（第三產(chǎn)業(yè)比重力爭達到45%）。而房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，是提高第三產(chǎn)業(yè)所占比重的中堅力量。房地產(chǎn)的開發(fā)將有力促進第三產(chǎn)業(yè)的進展，安置富余勞動力就業(yè)，提高居民的收入，促進經(jīng)濟結構的調(diào)整。五、本項目的建設是促進相關產(chǎn)業(yè)進展，拉動經(jīng)濟增長，經(jīng)濟進展的需要房地產(chǎn)建設的生產(chǎn)和消費，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關，并直接阻礙到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運輸、商業(yè)、服務等行業(yè)的進展。因此，建筑業(yè)是一項

25、本身制造價值，又能帶動相關產(chǎn)業(yè)進展的新的經(jīng)濟增長點。同時，住宅銷售增長10%，可帶動GDP增長0.5%。因此，該項目開發(fā)建設的實施將極大地促進相關產(chǎn)業(yè)的進展，拉動地點經(jīng)濟增長。六、本項目的建設是增加當?shù)鼐蜆I(yè)機會，推動區(qū)域經(jīng)濟快速進展的需要我國人口眾多，富有勞動力。隨著都市化水平的提高，大量農(nóng)民轉變?yōu)槎际惺忻?，同時隨著高校的擴招，每年有數(shù)百萬的大學畢業(yè)生面臨找工作，我國就業(yè)形勢嚴峻。20世紀90年代以來，我國推出了一系列的體制改革措施和政策安排，對提高社會就業(yè)、促進經(jīng)濟進展方面起到了積極作用。建筑業(yè)屬于勞動密集型項目，它的日常運營需要大量的工作人員。綜上所述，該項目的建設不僅改善都市面貌，提升當

26、地居民的生活品質(zhì)、生活環(huán)境，而且對濰坊市的經(jīng)濟進展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此，該項目的開發(fā)建設是十分必要的。第三節(jié) 項目市場需求分析一、從宏觀政策分析隨著國家房地產(chǎn)政策調(diào)控的逐步細化，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了史上最為重大的拐點。國務院關于堅決遏制部分都市房價過快上漲的通知（國發(fā)201010號，以下簡稱國發(fā)10號文件）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化。國務院指出：各地要接著增加土地有效供應，進一步加大一般住房建設力度；接著完善嚴格的差不化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統(tǒng)建設，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計基礎數(shù)據(jù)；接著做好住房保障工作，全面落實好年內(nèi)開工建設保障性住房和棚戶

27、區(qū)改造住房的目標任務。2011年，全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度。地點人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設和棚戶區(qū)改造，確保完成打算任務。加強保障性住房治理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，能夠把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。二、從消費需求分析隨著人們生活水平的日益提高，提高生活質(zhì)量，提高生活品味已成為中國人的一種生活理念。2011年12月份，全國居民消費價格

28、總水平同比上漲4.1%。其中，都市上漲4.1%，農(nóng)村上漲4.1%；食品價格上漲9.1%，非食品價格上漲1.9%；消費品價格上漲4.9%，服務項目價格上漲2.0%。全國居民消費價格總水平環(huán)比上漲0.3%。其中，都市上漲0.3%，農(nóng)村上漲0.3%；食品價格上漲1.2%，非食品價格下降0.1%；消費品價格上漲0.5%，服務項目價格下降0.2%。2011年，全國居民消費價格總水平比上年上漲5.4%。2011年1-10月， HYPERLINK /shandongreport.shtml 山東省固定資產(chǎn)投資21288.2億元，增長22.2%。山東省固定資產(chǎn)投資中，服務業(yè)投資比重提高，完成投資10491.0

29、億元，占全部投資額的49.3%，比重比前三季度提高0.6個百分點。2011年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值3541.85億元，按可比價格計算，同比增長11%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值359.28億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1961.4億元，增長12.3%，其中，工業(yè)增加值1760.97億元，增長13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1221.17億元，增長11%。2011年，全市投資項目累計達到3976個，完成固定資產(chǎn)投資2603.17億元，增長22.9%。由以上的數(shù)據(jù)能夠看出，隨著人民生活水平的提高，對居住、工作環(huán)境的需求，質(zhì)量要求越來越高，當前的房地產(chǎn)消費市場進展平穩(wěn)健康，消費需求量專門大。三、消費能力分析濰坊

30、市（含轄區(qū)、縣）總人口850.7萬，其中市區(qū)136萬人。隨著農(nóng)村走向都市化建設進程的加快，市區(qū)人口在不斷增加，濰坊市流淌人口也逐年增長，據(jù)濰坊市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22508元，增長14.4%，同比提高0.5個百分點，較“十一五”提高0.6個百分點。從都市居民收入構成看，財產(chǎn)性收入和轉移性收入增長較快，分不增長39.8%和30.85%；工資性收入是拉動居民家庭總收入增加的主導力量，全年實現(xiàn)工資性收入17566.52元，增長8.9%，拉動總收入增長7.3個百分點，對家庭總收入的貢獻率為50.7%。2011年，全市農(nóng)民人均純收入10409元，增長17.3%，較“十一五”提高

31、5.2個百分點。從農(nóng)村居民收入構成看，工資性收入快速增長。從收入來源結構看，城鎮(zhèn)居民具有較強的購買力，居民消費能力的提高帶動了流通商業(yè)企業(yè)的快速進展。三、項目具有的各項優(yōu)勢決定了項目建成后具有巨大的市場潛力1、稀缺的景觀資源。目緊鄰修竹公園，漲湎河，給碧水蘭天業(yè)主一個公園社區(qū)。2、地理位置優(yōu)越。項目處于稀缺性地段，地處CBD中央商務區(qū)的核心位置，稀缺位置必將帶給在此買房的業(yè)主帶來專門大的升值空間和進展?jié)摿Α?、上風上水。居住寶地碧水蘭天樓宇間距合理，臨水社區(qū)，見水見財，風水寶地。4、交通便利。小區(qū)門口就有16、56、76、82、22、4、20等多路公交車從此通過，同時東風東街以后還會修建地鐵。

32、5、生活配套齊全。購物商場、學校、銀行、餐飲、醫(yī)院、早市等各種生活設施分布在小區(qū)周邊，為小區(qū)居民帶來便利的生活配套設施。6、建筑風格采納現(xiàn)代簡約的建筑風格，簡約而不簡單，充滿內(nèi)涵。7、高綠地率。項目與以往其他項目不同之處在于，其他項目是在社區(qū)中建設園林，而碧水蘭天則是在花園里為業(yè)主打造溫暖而舒適的居住環(huán)境。8、1:1.5以上的高車位配比。碧水蘭天全部是地下停車位，讓每位業(yè)主的愛車都有一個安全的停車環(huán)境。9、社區(qū)人文層次高。項目業(yè)主以師級、團級干部、執(zhí)法局、附屬醫(yī)院為主，具有良好的人文環(huán)境。10、住房面積適中，項目大部分住房為98123平方米小三居，143平方米舒適三居，能夠滿足不同消費者的需求

33、。11、戶型設計人性、合理。項目注重戶型的舒適性，有用性以及功能合理性，做到每戶南北通透，動靜分離，全明設計。12、超大樓間距。1#2#樓直面漲湎河景觀，超大樓間距，采光觀景效果特不行。13、建筑設計采納大量的落地窗，憑窗設計營造社區(qū)的光影之美。14、院落式規(guī)劃營造良好的社區(qū)居住氛圍及鄰里關系，打造院落文化。15、采納高檔環(huán)保建材。外立面采納真石漆、澳洲砂巖，高檔環(huán)保建材，體現(xiàn)建筑立面美感。16、社區(qū)配套完善。13層為商鋪，能夠滿足業(yè)主的差不多生活購物需求。17、一流的物業(yè)服務團隊。項目才會用一流的物業(yè)治理模式、專業(yè)的物業(yè)服務隊伍以及高科技智能安全系統(tǒng)為業(yè)主提供各項完善的服務。18、窗戶材質(zhì)先

34、進。采納斷橋隔熱鋁合金材質(zhì)，保溫、隔熱、隔音、防水、防盜效果良好。19、規(guī)劃設計人性化。真正做到人車分流，保障在社區(qū)居住的老人能夠悠閑的散步，小孩能夠盡情的玩耍，盡享無憂品質(zhì)生活。20、建筑設計理念超前。全是領先設計首層架空，完美的將建筑和景觀融為一體。碧水蘭天項目地處濰坊市奎文區(qū)東風東街以南，虞河路以東，處于濰坊市重要的交通節(jié)點上，交通十分便利，南面有景觀優(yōu)美的漲湎河，西側是濰坊聞名的景觀節(jié)點桃花修竹，環(huán)境十分舒適。周邊休閑、娛樂、醫(yī)療、學校等設施一應俱全，還有四通八達的公交線路途徑于此，該地塊基礎設施配套完善，交通、購物、通訊等條件便捷。良好的開發(fā)條件決定了碧水蘭天是一個集辦公、商業(yè)、居住

35、等多功能于一身的綜合性小區(qū)。綜上所述，本項目良好的人文環(huán)境，便捷的交通條件，完善的生活服務設施，合理的市場定位，為項目建設提供了極大的開發(fā)潛力和增值前景，市場前景十分樂觀。第四節(jié) 工程建設規(guī)劃一、建設規(guī)模碧水蘭天項目總用地面積26272平方米，凈用地面積14923平方米。規(guī)劃新建30F商務綜合樓1棟（1-3層為商業(yè)，4-30層為商務綜合樓），32F商住樓1棟（1-3層為商業(yè)，4-32層為住宅），33F住宅樓2棟（局部29層），5F辦公樓1棟。項目總建筑面積為173764平方米。地上總建筑面積129244平方米，其中住宅建筑面積80852平方米，商務綜合樓建筑面積38862平方米，底層商業(yè)建筑面

36、積6780平方米，辦公樓建筑面積2750平方米；地下建筑面積（地下四層）44520平方米，其中儲藏室建筑面積13253平方米，停車位建筑面積31267平方米。項目要緊經(jīng)濟指標如下：要緊技術經(jīng)濟指標表序號項 目單位數(shù)量備注1總用地面積平方米262722道路用地面積平方米113493可規(guī)劃用地面積平方米149234總建筑面積平方米173764地上建筑面積平方米129244其中住宅建筑面積平方米80852商務綜合樓建筑面積平方米38862底層商業(yè)建筑面積平方米6780辦公樓建筑面積平方米2750地下建筑面積平方米13253不計容其中儲藏室平方米13253停車位平方米312675容積率8.666建筑密

37、度%30.97綠地率%318居住戶數(shù)戶6029停車位個851地上停車位個35地下停車位個81610建設期年2第五節(jié) 建筑規(guī)劃設計本規(guī)劃地塊的道路交通系統(tǒng)分為四個要緊的組成部分：都市主干道、支路、步行系統(tǒng)、停車場。各部分分工明確、協(xié)調(diào)組織。地塊周邊的都市主干道網(wǎng)提供了都市各地區(qū)通往該區(qū)的快速交通聯(lián)系，并擔負著將住宅區(qū)人流快速疏散的作用。在規(guī)劃上突出其交通功能和景觀功能，通過沿街建筑的合理退讓及充足的便道寬度、交通設施的現(xiàn)代化使其交通順暢，通過沿街建筑空間界面的豐富變化和綠化環(huán)境的設計提高其景觀水平。支路系統(tǒng)擔負著本區(qū)域內(nèi)的交通聯(lián)系的作用。在設計上從整合地塊功能入手，嚴格操縱支路對都市主干道的出口

38、，尤其盡量幸免出口方向的模糊不清，以減少交通干擾，保障交通安全。步行系統(tǒng)以住宅區(qū)為中心通道向外圍輻射，形成豐富多彩的綠色空間景觀。停車位4851個，其中地上停車位35個，地下停車位816個。一、規(guī)劃設計依據(jù)1、國家現(xiàn)行的法律及法規(guī)2、濰坊市都市總體規(guī)劃3、有關部門審批的規(guī)劃圖紙4、甲方提供的其他資料二、規(guī)劃指導思想1、尊重文脈。充分尊重現(xiàn)有的環(huán)境文脈，凸顯基地自身獨有的文化意蘊、都市肌理與區(qū)位結構。2、營造空間。周密梳理編排各復雜功能，合理利用組織功能空間以實現(xiàn)建筑功能的價值最大化，在此基礎上營造優(yōu)雅唯美空間氛圍，制造空間意趣。3、形成中心?；貐^(qū)位優(yōu)勢明顯，環(huán)境優(yōu)美，是濰坊市的重要位置，因此

39、形成該地區(qū)的建筑核心是建筑創(chuàng)作的首務之急。4、塑造形象。精心構筑富有自身特色的都市天際線，使建筑本身成為該區(qū)位的標志性景觀中心，并一舉塑造本建筑在濰坊市整體天際線中獨特的地位，提高濰坊市的都市形象。三、設計理念1、區(qū)域地毯的生態(tài)設計策略，充分尊重基地的周邊環(huán)境，發(fā)掘和利用周圍景觀的潛在利用價值。做好小區(qū)內(nèi)景觀和已有景觀的自然銜接，不破壞已有綠化的同事，做好改造。2、功能與形式相容的完美主義，精心梳理各個復雜功能，最大化的滿足使用要求，合理優(yōu)化建筑平面，合理組織功能空間。以實現(xiàn)建筑功能的價值最大化，在此基礎上營造優(yōu)美的空間氛圍，制造空間意趣。3、國際化的設計思潮。精心設計建筑的外觀，運用現(xiàn)代化的

40、設計手法，設計理念和思路與國際同步，構筑出富有地域特色的建筑形象，使建筑本身成為該區(qū)位的標志性景觀中心。并一舉塑造本建筑群在周邊建筑中之獨特地位，成為濰坊的又一個地標性建筑。四、整體規(guī)劃布局1、規(guī)劃結構。規(guī)劃結構布局突出以人為本，綜合考慮路網(wǎng)結構，群體組合及綠地系統(tǒng)的內(nèi)在聯(lián)系，有效、有機地組織本建筑和周圍建筑的物質(zhì)功能要素，使建筑各項功能布局合理，構成了一個完善的相對獨立的有機整體。2、交通系統(tǒng)設計項目位于虞河路與東風街交匯處，人流相對較多，建筑在虞河路和東風及分不設置兩個入口，通過兩個入口人們能夠快速進入小區(qū)內(nèi)部，并便捷的到達各個單元和地下車庫。小區(qū)的停車設計分為三部分。一個是在建筑前面廣場

41、做地上停車位，一個是在小區(qū)內(nèi)部景觀綠地上做臨時停車位，絕大部分車輛在地下停車場放置，滿足整個小區(qū)的停車要求。地上停車位設計為生態(tài)停車，期間廣植綠化、樹木，最大限度的減少了對市場的噪音干擾，又提升了景觀效應。3、景觀環(huán)境綠化設計項目精光設計要緊集中在建筑周圍。由中心廣場、小品、假山、座椅、走廊等景觀小品組成。五、總平面設計沿東風街方向布置一棟高層住宅，在轉角處布置一棟商務綜合樓，滿足東風街和虞河路的退線要求，沿街建筑一、二、三層為商業(yè)辦公，滿足周邊以及小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)需求?；啬蟼软槕獫q湎河走勢布置兩棟住宅，住宅平面沿河錯落，呼應地形的變化。六、平面功能1、商務綜合樓部分：小區(qū)沿東風街和虞河路口設

42、置商務綜合樓一棟，共約36812平方米，地上30層，其中一至三層為商業(yè)用房，其他部分為公寓和辦公。商業(yè)部分為大空間，以大型商場超市為主，充分挖掘了地塊的商業(yè)價值。公寓戶型多樣，每戶都有獨立的陽臺。廚房設置在陽臺上，能夠直接通風采光，增加了有用性。2、住宅部分：小區(qū)內(nèi)設有三棟高層住宅，共約78298平方米。沿東風街布置一棟，地上32層，其中一至三層為商業(yè)空間，另外兩棟沿漲湎河布局，全部設計為商品住宅。平面戶型設計緊湊合理，空間利用靈活，有多種戶型可供選擇。小區(qū)內(nèi)部住宅一層全部架空，為人民提供了交往空間。機動車通過車醒入口進入地下車庫，小區(qū)內(nèi)部道路為人行道和緊急用的消防車道。人流通過電梯進入架空層

43、以上地面，地面道路成了純不行的景觀道路，完全實現(xiàn)了人車分流，極大的提高了小區(qū)的生活品質(zhì)。七、立面設計商務綜合樓在造型設計上，追求簡潔現(xiàn)代的設計風格，力爭形成周邊地段標志性的建筑形象。建筑外墻采納玻璃、石材、金屬板材等時下流行的高檔建材，體現(xiàn)出建筑的時代特色。通過材料之間的對比，強調(diào)豎向線條的分割，突出了建筑形體高大的特點。裙房部分簡潔大氣，重點突出轉角處入口形象，提升辦公樓檔次。頂部的造型處理，更加強化了建筑的挺拔感，使其成為周邊都市空間的一個中心，形成標志性形象。住宅里牦牛造型設計注重塑造群體形態(tài)的可識不性，通過群體空間組合體現(xiàn)整體造型藝術美，整體輪廓有節(jié)奏的凹凸變化，形成通暢的視覺通道。建

44、筑單體采納優(yōu)雅、高貴、不致、有用是造型設計的主體，設計中通過空調(diào)隱蔽設計，凸窗造型變換，頂部灰空間的應用等現(xiàn)代手法，強調(diào)虛實對比，使建筑在光和影的作用下更具有立體感和韻律感。第六節(jié) 建筑工程設計碧水蘭天項目規(guī)劃用地面積14923平方米。規(guī)劃新建30F商務綜合樓1棟（1-3層為商業(yè)，4-30層為商務綜合樓），32F商住樓1棟（1-3層為商業(yè)，4-32層為住宅），33F住宅樓2棟（局部29層），5F辦公樓1棟。項目總建筑面積為173764平方米。地上總建筑面積129244平方米，其中住宅建筑面積80852平方米，商務綜合樓建筑面積38862平方米，底層商業(yè)建筑面積6780平方米，辦公樓建筑面積27

45、50平方米；地下建筑面積（地下四層）44520平方米，其中儲藏室建筑面積13253平方米，停車位建筑面積31267平方米。1、結構講明 設計依據(jù)建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準 GB50068-2001建筑結構荷載規(guī)范 GB50009-2001(2006版)混凝土結構設計規(guī)范 GB50010-2010建筑地基基礎設計規(guī)范 GB50007-2002建筑抗震設計規(guī)范 GB50011-2010建筑抗震設防分類標準 GB50223-2008砌體結構設計規(guī)范 GB50003-2010高層建筑混凝土結構技術規(guī)程 JGJ3-2010該工程要緊由住宅、商業(yè)等組成。建筑均為丙類建筑，結構安全等級為二級，耐火等級為二級

46、。該地區(qū)地震差不多烈度為7度，抗震設防烈度按照8.0度進行設計。差不多風壓：0.45KN/ 差不多雪壓：0.35KN/要緊樓面活荷載標準值：類不住宅電梯機房會所、商業(yè)衛(wèi)生間樓梯陽臺上人屋面不上人屋面標準值2.07.03.52.03.52.52.00.5組合值系數(shù)c0.70.70.70.70.70.70.70.7準永久系數(shù)q0.40.80.50.40.440.50.402、結構設計設計標準本工程建筑結構的安全等級為二級，結構的重要性系數(shù)為1.0。在正常設計、正常施工、正常使用、正常維護的情況下結構主體的使用年限為50年。本工程地基基礎設計等級為乙級。結構選型區(qū)內(nèi)建筑均采納框架結構或框架剪力墻結構

47、。基礎選型建筑采納鋼筋混凝土獨立基礎或閥片基礎。采納要緊原料：混凝土：基礎部分：C40，上部結構：C25及C30；砌體材料：粉煤灰磚、燒結磚、水泥沙漿及混合砂漿。鋼筋：一級鋼-HRB235，二級鋼-HRB335，三級鋼-HRB400。3、豎向規(guī)劃項目基地內(nèi)地形變化不大，地勢平坦，為減少土方量，規(guī)劃盡量接近自然標高，在幸免大填大挖的前提下，人工制造地形變化，形成豐富的居住空間。為滿足國家有關技術規(guī)定，符合道路行車安全要求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。項目周圍都市主干道按照都市規(guī)劃早已成形。區(qū)內(nèi)各級道路中心線的設計標高，依照四周都市主干道現(xiàn)狀標高依次得出，道路坡度操縱在0.3%左右，滿足地面排水的要

48、求。底層室內(nèi)地坪高出室外地面0.3米以上。地面排水采納車行道和宅前道路排泄地面雨水，一般單側設雨水口，局部低洼易積水地段可設雙側雨水口，其數(shù)量可依照匯水面積、流量、道路縱坡等設計段確定。第七節(jié) 公用輔助工程一、電力工程1、設計依據(jù)(1)低壓配電設計規(guī)范(2)10KV變電所設計規(guī)范(3)建筑設計防火規(guī)范、高層民用建筑設計防火規(guī)范(4)民用建筑電氣設計規(guī)范(5)火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范(6)建筑防雷設計規(guī)范(7)住宅設計規(guī)范2、負荷等級該項目要緊由住宅、商業(yè)等組成。依照電氣負荷等級劃分規(guī)范要求，該項目消防用電設備、應急與疏散照明為二級用電負荷，其余為三級用電負荷。3、負荷估算該項目建筑要緊是住宅、

49、商業(yè)等用電，用電負荷按建筑面積進行估算。住宅建筑面積為80852，夏季用電負荷按30W/估算，安裝負荷為2425.6kW；其他季節(jié)用電負荷按20W/估算，安裝負荷為1617.0kW。辦公、綜合、商業(yè)建筑面積為48392，夏季用電負荷按40W/估算，安裝負荷為1935.7kW；冬季用電負荷按30W/估算，安裝負荷為1451.8kW；其他季節(jié)用電負荷按25W/估算，安裝負荷為1209.8kW。地下建筑面積為44520，用電負荷按8W/估算，安裝負荷為356.2kW。4、供電電源項目用電由濰坊市供電公司供給，自東風東街上10kV市政供電線路引線至區(qū)內(nèi)10kV 變配電站，電壓降至380/220V后，引

50、至各用電單位作為電源。5、導線選型及敷設方式各室外0.4KV供電干線均采納YJV22型電纜沿室外電纜溝敷設或直埋敷設方式，統(tǒng)一采納150mm2。室內(nèi)0.4KV供電干線均采納ZR-YJV型電纜穿電纜橋架敷設。供電負荷采納雙路供電，終端切換，選用阻燃及耐火型電纜。室內(nèi)配線采納BV及ZR-BV型導線穿鋼管及PVC管暗敷方式，各住戶均實行一戶一表計量，每戶配10(40A)電表一只。該項目設有一般工作照明、應急照明、裝飾照明及景觀照明，照度參照國家標準設計，要緊場所推舉以下照度標準。住宅：200LUX；商業(yè)、會所：300LUX；設備用房：150LUX；車庫：30-50LUX。區(qū)內(nèi)設置路燈及草坪燈，路燈選

51、用庭園式燈具，光源選用金屬鹵素燈，草坪燈光源選用節(jié)能燈，路燈線路采納電纜直埋敷設，路燈操縱采納自動、手動雙控方式。走廊、樓梯間開關采納延時和聲、光控相結合的開關。6、計量住宅計費到戶，住宅、公用照明及電梯等動力設備，分攤于戶計取，以便治理。商業(yè)部分按在變電所設高壓計量，以便內(nèi)部治理。7、建筑物防雷接地依照自然條件、當?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，區(qū)內(nèi)所有建筑物均屬二類防雷建筑物。在屋頂設有避雷帶，30米及以上，每層利用結構圈梁主鋼筋設置均壓環(huán)，并與防雷接地系統(tǒng)可靠連接，以防雷電及靜電。防雷引下線利用結構柱內(nèi)主鋼筋。樓內(nèi)所有的金屬豎向干管及外墻上的金屬門窗、構件等，均應與均壓環(huán)可靠連接；所

52、有進出本建筑的金屬管線在入戶處均須接地。 本工程低壓配電系統(tǒng)為變壓器中性點直接接地系統(tǒng)，其接地愛護系統(tǒng)為TN-C-S接地系統(tǒng)。設置一共用接地系統(tǒng)，接地電阻應小于1歐姆，接地極利用建筑物的基礎鋼筋。二、弱電工程規(guī)劃1、設計依據(jù)民用建筑電氣設計規(guī)范 JGJ/T16-92智能建筑設計標準 GB/T50314-2006建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范 GB/T50311-2007民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范 GB501910-94有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范 GB650200-94高層民用建筑設計防火規(guī)范（2005版） GB50045-952、設計范圍：通信系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)等。3、建

53、設方案電話通訊系統(tǒng)該區(qū)內(nèi)的所有住宅及其它公用建筑有電話住戶均設電話通訊，住宅按每戶1.2門電話考慮，公建按有關指標估算。電話自市網(wǎng)引入1200對光纜進該區(qū)交接箱，交接箱設在物管中心。有線電視系統(tǒng)通過在區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡，將有線電視信號傳輸?shù)礁髯魞?nèi)，有線電視信號接自市政有線電視網(wǎng)，機房設在物管中心。住戶寬帶接入系統(tǒng)建立寬帶接入網(wǎng)絡，在住宅中設立網(wǎng)絡接入信息點，可使住戶享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡服務。使區(qū)內(nèi)的住戶能夠?qū)崿F(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)(INTERNET)的高速通訊。安防監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控要緊是安全防盜，在監(jiān)控室內(nèi)設置監(jiān)控設備，對出入口治理、周邊防越和保安巡更進行監(jiān)控。出入口治理及周邊界防越系統(tǒng)報警中心由語

54、音、警笛、警燈提示，夜間與周邊空照燈聯(lián)動，與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動、記錄。閉路電視圖像監(jiān)控針對公共場所重要出入口等場所設置監(jiān)控，中心監(jiān)視系統(tǒng)采納多媒體視像顯示技術，由計算機操縱、治理及進行圖像記錄與攝像機連鎖操縱，并與周界防越系統(tǒng)聯(lián)動。住戶報警在監(jiān)控室設有報警系統(tǒng)，接收住戶的煤氣泄漏報警和緊急呼救報警。三、給排水工程規(guī)劃1、設計依據(jù)建筑設計防火規(guī)范室外給水設計規(guī)范室外排水設計規(guī)范建筑給水排水設計規(guī)范建筑滅火器配置設計規(guī)范自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范汽車庫、修車庫、停車庫設計防火規(guī)范2、規(guī)劃范圍該項目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設計，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及區(qū)內(nèi)室外污廢水排放、場地雨

55、水排放等。3、生活給排水規(guī)劃生活給水規(guī)劃水源項目給水水源取自自來水公司給水管網(wǎng)，項目毗鄰東風東街。擬從市政給水管接二路進水管DN200至基地，在基地四周形成環(huán)管作為生活、消防合用管。用水估算本項目用水要緊是新奇水、中水等?？傆盟可钣盟唇ㄖo水排水設計規(guī)范要求，用水量按120L/（人d）計，居住戶數(shù)602戶，居住人數(shù)1927人，則年用水量為83246.4t；商業(yè)、辦公、綜合樓用水按8L/（d）計，總面積為48392平方米，年用水量為139369t；綠化用水按2L/（d）計，綠化面積為4626平方米，年綠化天數(shù)為180天，年用水量為1665t；未預見用水量按以上三項的10%計算，綜上項目年總

56、用水量為246708.4t。中水依照關于加強都市居住小區(qū)中水設施建設治理工作的通知魯建城字200664號和濰坊市都市中水設施建設治理方法（2011.7.8）的要求，建筑面積超過10萬平方米（或日用水量超過200立方米或者居住人口超過3000人）的居住區(qū)，都必須配套建設中水設施，原則上中水設施設計規(guī)模按照居住區(qū)總用水量的75%左右確定。中水處理系統(tǒng)的處理能力為250m3/d。因此，項目設置中水處理系統(tǒng)。依照建筑中水設計規(guī)范（GB50336-2002），建筑給水排水設計規(guī)范（GB50515-2009），按住宅沖廁給水率20%設計，商業(yè)、公建沖廁給水百分率70%設計。由下表可知，回用中水量住宅沖廁為

57、16649.3m3/a，商業(yè)沖廁97558m3/a，綠化回用中水量為1665m3/a。用水量估算表序號用水類不用水定額計算參數(shù)日用水量（m3/d）年用水量（m3/a）備注鮮水中水合計鮮水中水合計1住宅生活用水120L/人d1927人18546.2231.266597.116649.383246.4360天 2商業(yè)、辦公、綜合用水8L/m2d48392m2116.1271387.14181197558139369360天 3綠化用水2L/m2d4626m2-9.259.25-16651665180天4未預見用水1、2項用水10%30.132.662.710840.811587.2224285合計

58、331.2359.1690.3119248.9127459.5246708.4綜上項目年總用水量為246708.4t。其中，年用鮮水量119248.9t，年回用中水127459.5t。供水系統(tǒng)及計量方式項目供水管線采納直埋敷設，由都市干管引入到預留口相接，保證多水源供水。在區(qū)內(nèi)沿道路敷設，形成環(huán)狀供水系統(tǒng)，以DN150球墨鑄鐵管為主供水管道，來滿足正常用水需求。區(qū)內(nèi)樓房通過統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給。在樓房進戶設總水表，各戶設分水表，單獨計量。生活排水規(guī)劃室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采納單立管排水系統(tǒng)。生活污水量按生活用水量的85%計，日生活污水量為281.5m3/d。所有生活污、廢水

59、經(jīng)化糞池處理后經(jīng)區(qū)域收集系統(tǒng)進入都市污水管網(wǎng)。4、屋面雨水規(guī)劃按濰坊市暴雨強度公式，q=重現(xiàn)期P=1年，徑流系數(shù)取0.7。查建筑給水排水設計手冊，當降雨歷時為5min時，降雨量為126mm。屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)，匯合后排入市政雨水管道。5、消防給水規(guī)劃消火栓給水系統(tǒng)設計參數(shù)依照規(guī)范要求，其室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)用水量分不為15L/s和30L/s，火災連續(xù)時刻為2小時?；馂陌l(fā)生時最不利點應滿足0.1Mpa充實水柱。室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置間距不大于120米。(2)建筑滅火器配置依照建筑滅火器配置設

60、計規(guī)范，本工程差不多屬于中、輕危險級，按中危險及A類火災設計，滅火器最小配置級不為5A，最大愛護面積為15m2/A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。6、管材選用室外埋地給水管采納球墨鑄鐵管；室外雨水管和污水管DN400采納U-PVC加筋管，DN400采納鋼筋混凝土管。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立管采納鋼塑復合管，給水支管采納PP-R管；消火栓給水管DN100采納鍍鋅鋼管，DN100采納無縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采納U-PVC塑料排水管。四、暖通工程規(guī)劃1、設計依據(jù)采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范GB500111-2003公共建筑節(jié)能設計標準GB501811-2005民用建筑