多層住宅戶型設計創(chuàng)新實踐（附多圖）

1、 厲心戶型設計專題研究系列設計創(chuàng)新實踐 多層 住宅 戶型 創(chuàng)新作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力，應該提倡；在設計行業(yè)的需求更為明顯。 創(chuàng)新與標準化相對應，兩者并不矛盾，而應該是很好的結合。（標準化的目的是實現(xiàn)規(guī)?；?，降低成本、保證品質(zhì)；創(chuàng)新的目的是為了達到或保持持續(xù)的領先。）前言創(chuàng)新(Innovation)： 所謂創(chuàng)新，就是建立一種新的生產(chǎn)函數(shù)，企業(yè)家的職能即是實現(xiàn)創(chuàng)新。資本主義經(jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)為通過企業(yè)家的創(chuàng)新活動以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)突變，通過不斷創(chuàng)新來推動“創(chuàng)造性的毀滅過程”，導致資本主義經(jīng)濟周期性波動式向前發(fā)展。 熊彼得經(jīng)濟發(fā)展理論 房地產(chǎn)創(chuàng)新： 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在保證利潤、控制風險的前提下，以市場需求為導向，

2、尋求對可利用資源進行有效整合的過程。研究對象的清晰（多層住宅戶型設計創(chuàng)新） 住宅設計的范疇太寬，從高層到多層，從規(guī)劃到單體，從平面到立面，從色彩到材料。清晰研究的范圍，只研究多層住宅的戶型創(chuàng)新問題。前言 多層-住宅按層數(shù)分類，在此主要與低層別墅、小高層、高層、超高層相對；由于多層的特點，主要針對大眾客戶。 戶型住宅的設計包括很多方面，如：平面、立面、材料、規(guī)劃、色彩、景觀，在此僅研究戶型。 創(chuàng)新在此不是談住宅設計的一般原理或注意要點；主要針對目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品談創(chuàng)新，與標準化相對。 設計按專業(yè)劃分，與策劃、工程、成本、營銷、物業(yè)相對應，在此僅談設計。目 錄第一部分：為什么要創(chuàng)新第二部分：多層

3、住宅戶型創(chuàng)新設計實踐第三部分：創(chuàng)新中應注意的問題 目錄第一部分：為什么要創(chuàng)新 1.1 居住觀念的變化1.2 市場的需求1.3 地產(chǎn)品牌的打造、提升1.4 降低投資的風險 ，提供利潤附加值為什么要創(chuàng)新 家庭結構-核心家庭的增加是中國家庭結構的一個變化趨勢，反映在戶型設計上首先是兩居室三居室的大量增加、廚 房面積的調(diào)整等。 行為習慣-行為習慣對戶型提出了相應的要求，平面內(nèi)的戶型分割、空間分配、通風采光設計、功能區(qū)劃分和聯(lián)結的合理性等，直接影響到居住的舒適度。 以“廳”的設計變化為例，近年從老式居室的無廳式到“大廳小臥”的流行，再到“廳臥合理搭配”的理性回歸，都集中反映了居住者對舒適度的追求和“以人

4、為本”的居住理念?，F(xiàn)在的年輕高收入階層，很少在家里招待朋友，而是更習慣于在飯店或咖啡廳等地方與人進行交流溝通?？蛷d的“會客”功能正在逐漸淡化，“家庭起居”的功能成為基本定位。 為什么要創(chuàng)新1、居住觀念的變化 2、 市場的需求 轉化-隨著住宅市場近年的高速擴容，可供消費者比較選擇的住宅產(chǎn)品越來越多。在這種變化中，消費者的心態(tài)也日趨成熟，消費觀念正逐漸由只注重地段、價格向同時關注產(chǎn)品本身的內(nèi)在品質(zhì)方面轉化。 強化-更加強化產(chǎn)品本身設計，通過優(yōu)化設計提升性價比的項目將會占得市場先機 。 93的消費者關注所購房產(chǎn)的戶型設計。其中，62的消費者非常注重產(chǎn)品戶型設計情況；31的消費者比較關注產(chǎn)品戶型設計情

5、況。此外，58的潛在購房者愿意優(yōu)先考慮購買戶型創(chuàng)新的產(chǎn)品。 為什么要創(chuàng)新3、地產(chǎn)品牌的打造、提升 核心價值的體現(xiàn)-設定品牌核心價值是品牌資產(chǎn)的主體部分，它讓消費者明確、清晰地識別并記住品牌的利益點與個性、定位并全力維護和宣揚品牌核心價值已成為許多國際一流品牌的共識。品牌的價值的重要組成部分就是產(chǎn)品的領先、高性價比。對于住宅而言，戶型的領先將是品牌的有力支撐，也有利于創(chuàng)造、提升品牌。 同樣的地段，同樣的房子，萬科為什么比人家貴1000多元(每平方米)甚至還賣得比其他房子好？這就是品牌的威力。如果消費者看了房子以后說：它是與眾不同的，它正是我所想要的房子。這就值得他為此多付一些錢。毫無疑問，萬科的

6、戶型在目前保持了持續(xù)領先，近年來得到了業(yè)界的一致好評，也為品牌的保持 作出了重要貢獻。為什么要創(chuàng)新4、降低投資的風險 ，提供利潤附加值由于開發(fā)地產(chǎn)需要一定的周期，市場變化莫測，而創(chuàng)新對客戶的吸引力，將有效的規(guī)避銷售風險。 相對市場的大眾產(chǎn)品而言，創(chuàng)新所帶來的獨特性，經(jīng)過銷售宣傳的引導，可以擴展創(chuàng)新的價值，創(chuàng)新產(chǎn)品具有更多的誘惑力?？蛻魧閯?chuàng)新支付單獨的費用，成為創(chuàng)新產(chǎn)品的利潤附加值。 以江蘇常州奧林匹克花園的創(chuàng)新產(chǎn)品“空間別墅”為例，由于戶型特點，在同樣條件下，可以將容積率提高0.2，地價的成本相對降低（按樓面地價來測算），土建成本由于結構較復雜的原因增加約100元/平方米，銷售單價較普通住宅

7、高出300元/平方米，從而產(chǎn)生了利潤附加值。而且，更充分的利用了土地，提升了地產(chǎn)品牌。為什么要創(chuàng)新第二部分：戶型創(chuàng)新設計實踐 2.1內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新2.2設計理念的創(chuàng)新戶型創(chuàng)新設計實踐 很多建筑師認為多層住宅在戶型上已經(jīng)沒法創(chuàng)新了，只是銷售和媒介在不斷的炒作概念而已。2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 陽光花房客戶群本身對生活品質(zhì)的要求較高，室內(nèi)花房的引入正好符合這部分人的置業(yè)要求。其功能是十分豐富的，除賞花觀景之外，還是家庭娛樂、休閑的空間，可以全面提升居住質(zhì)量。陽光花房的屋頂作為二層的露臺，解決二樓銷售價格較低的問題。戶型創(chuàng)新設計實踐 一層平面圖2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 六層銷售困難的處理減少

8、戶型面積，降低總價。提供相應的銷售支撐點。戶型創(chuàng)新設計實踐 屋頂平面圖六層平面圖2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 北梯南入口的處理實現(xiàn)戶型各功能面積的合理分配。豐富空間層次。戶型創(chuàng)新設計實踐 一層平面圖架空層平面圖2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 面對景觀的純復式采用折線外形，從而讓每一間主要房間可見景觀，明確的景觀導向設計。入口位置的變化可以改變客戶的感受，更高檔一些。戶型創(chuàng)新設計實踐 二層平面圖一層平面圖2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 東西向景觀住宅三間房間朝南，保證朝向要求；客廳面向景觀。衛(wèi)生間的窗臺作花壇處理，強化景觀感受。儲藏空間的增加，提升戶型的檔次，同時，增加臥室的私密性。戶型創(chuàng)新設計實踐 一層

9、平面圖2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 入戶花園及首層陽光房的設置雙陽臺的設置合理的布局，良好的通風與采光戶型創(chuàng)新設計實踐2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 景觀戶型入戶花園的設置廚房雙入口的設計舒適的大面寬的客廳 的設置設有儲藏間拼接處理戶型創(chuàng)新設計實踐2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 端頭景觀戶型入戶花園的設置廚房雙入口的設計兩層高陽臺避免干擾形成圍合感戶型創(chuàng)新設計實踐2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 廚房雙入口的設計的各種變化。三房四房四房四房三房三房戶型創(chuàng)新設計實踐2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 向北圍合端頭戶型橫廳設計兩間臥室朝南向北突出，還可以拼接設有儲藏間端立面豐富戶型創(chuàng)新設計實踐2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新

10、北廳戶型三間臥室朝南北向景觀帶，所以客廳、餐廳朝北入戶直接進入廚房，U形臺面布置。產(chǎn)品個性太強，銷售不太好。戶型創(chuàng)新設計實踐2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 向南圍合端頭戶型向南突出10米以上，圍合感強。橫廳的設計，主臥的私密感。三間房朝南、客廳也有南向窗主臥室的八角樓處理戶型創(chuàng)新設計實踐下復式的處理，考慮儲藏間，控制戶型面積。戶型創(chuàng)新設計實踐 2、戶型內(nèi)部結構功能的創(chuàng)新 3、設計理念的創(chuàng)新 平面圖利用地形的高差形成富有特色的高TOWNHOUSE高差23米的狀況戶型創(chuàng)新設計實踐3、設計理念的創(chuàng)新 平面圖利用地形的高差形成富有特色的高TOWNHOUSE高差56米的狀況戶型創(chuàng)新設計實踐3、設計理念的創(chuàng)新

11、 天井住宅改變傳統(tǒng)住宅的戶型關系，強調(diào)各戶鄰居之間的交流。提取傳統(tǒng)住宅中的天井元素，結合交通空間設計，改變天井過于封閉的缺點，促進了鄰里交往，同時解決了四合院的朝向不好、過度干擾的問題。針對多層住宅的特點，將天井設計在二層，南向逐層退臺，形成漏斗狀，解決天井的日照、采光和封閉的問題。 平面圖戶型創(chuàng)新設計實踐3、設計理念的創(chuàng)新 多層的圍合處理1/加入低層豐富空間2/天際線的變化3/結合景觀帶的處理戶型創(chuàng)新設計實踐3、設計理念的創(chuàng)新 無分攤面積的戶型售價分析：1/81X4000=32.4萬2/32.4萬7344383/81X3600=29.16萬4/29.16 7339955/聯(lián)排感、花園容積率對

12、比：1/1梯2戶，六層共12戶2/1梯2戶，三層，4棟共24戶，適當減少，容積率仍然提高。戶型創(chuàng)新設計實踐3、設計理念的創(chuàng)新 戶型創(chuàng)新設計實踐3、設計理念的創(chuàng)新 下復式結合車庫的處理設計依據(jù)：1/房價大概2500,車庫和儲藏間價格2200，銷售很好。2/2.2米內(nèi)一層車庫不計算建筑面積，上部仍可設計六躍七。3/當?shù)匾?guī)費為100元/平米,配套費用為200元/平米。4/開發(fā)商拿地價格不低，在區(qū)域不具備競爭力，希望挖掘其他價值。5/框架結構79層上部結構單位成本基本不變。戶型創(chuàng)新設計實踐純復式住宅（正在研發(fā)的產(chǎn)品，還不成熟）1/利于半地下室。2/車庫入戶的方式。3/獨立入戶，形成別墅感。3、設計理念

13、的創(chuàng)新 戶型創(chuàng)新設計實踐純復式住宅（正在研發(fā)的產(chǎn)品，還不成熟）1/雙入戶的方式。2/客廳、餐廳透空兩層，提高性價比。3/贈送露臺。3、設計理念的創(chuàng)新 戶型創(chuàng)新設計實踐純復式住宅（正在研發(fā)的產(chǎn)品，還不成熟）1/雙入戶的方式。2/客廳、餐廳透空兩層，提高性價比。3/贈送露臺。3、設計理念的創(chuàng)新 戶型創(chuàng)新設計實踐第三部分：創(chuàng)新中應注意的問題 3.1 創(chuàng)新的市場接受程度3.2 創(chuàng)新戶型的比例控制3.3 創(chuàng)新設計后期創(chuàng)新理念具體實施，實現(xiàn)的掌控 3.4 設計流程的貫徹、實施創(chuàng)新中應注意的問題1、創(chuàng)新的市場接受程度在湖南瀏陽東方鑫城項目中，考慮售價在1500元/平方米以內(nèi)，創(chuàng)新的程度主要考慮第一層面。在常

14、州奧林匹克花園項目中，售價在3000元/平方米左右，為保證設計領先于當?shù)厥袌?，第一次采用了空間別墅。對于地價較低，預計售價在1800元/平方米以下的項目，從利潤角度考慮，空間別墅、天井住宅不宜采用。北京接受概念，左岸公社、現(xiàn)代soho很受推崇；廣東則比較理性，需要實實在在的，為住戶帶來利益的創(chuàng)新；長沙、江蘇對創(chuàng)新很推崇，會忽略創(chuàng)新帶來的一些缺點。創(chuàng)新中應注意的問題 城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平創(chuàng)新的目的是為了實現(xiàn)領先，獲得附加值，對于不同的開發(fā)水平的城市，對創(chuàng)新的要求不同。三線城市比較容易的方式是學習，更多的是要求第一層面的創(chuàng)新，對第二層面的創(chuàng)新的要求不高，已經(jīng)能實現(xiàn)在當?shù)氐念I先；一線、二線城市將追求

15、第二層面的創(chuàng)新。 當?shù)氐匿N售房價改變傳統(tǒng)的戶型結構，結構帶來一定的復雜性，需要為此付出一定的結構成本、管理成本，對于售價較低的項目，有一些理念創(chuàng)新的設計產(chǎn)品使用存在難度。 當?shù)氐牡赜蛭幕?各地的地域文化不同，對創(chuàng)新的接受、熱愛程度不同，對創(chuàng)新方式的接受程度也不同。2、創(chuàng)新戶型的比例控制第一層面，主要針對設計師往往只考慮空間、色彩、造型等設計的內(nèi)容，而強調(diào)設計師應該更多的考慮開發(fā)、銷售的內(nèi)容，考慮成本、利潤的問題。在合肥奧林匹克花園項目的設計過程中，經(jīng)過與開發(fā)商各部門集中討論，考慮項目的地理位置不太好，需要產(chǎn)品創(chuàng)新來刺激客戶，強化品牌；同時不可能實現(xiàn)太高的售價，最終確定第二層面創(chuàng)新戶型的比例控制

16、在1520之間。創(chuàng)新中應注意的問題 第一層面的創(chuàng)新，往往根據(jù)規(guī)劃的特點來確定，風險很小，大家也都會接受。 第二層面的創(chuàng)新，則應該根據(jù)項目的具體情況，綜合考慮各方面的因素來作決定。2、后期創(chuàng)新理念具體實施控制 創(chuàng)新設計思路的連貫性，延續(xù)性住宅戶型創(chuàng)新設計的成果出來后，反映到具體設計圖紙中，保證創(chuàng)新設計思路的貫徹，不會出現(xiàn)偏差，走樣。 與后期施工圖地對接制作施工圖的單位應與前期創(chuàng)新設計人員緊密配合，當遇到難點和不解問題時，前期創(chuàng)新設計人員才能及時指導制作方施工圖解決一系列問題。避免出現(xiàn)最后施工圖完成后，與最初的設計構思不符，影響創(chuàng)新的設計理念及以后的住宅戶型銷售。 對后期施工圖的控制與指導施工圖設計最好由原創(chuàng)新設計公司繼續(xù)配合來完成，才能始終把握好創(chuàng)新的設計思維理念。 合肥奧林匹克花園的設計圖紙，由于后期施工圖設計單位在施工圖設計當中，與前期設計公司出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象，各專業(yè)之間也未能協(xié)調(diào)好，使得施工圖紙完成后，住宅戶型使用上出現(xiàn)了別扭，造成了使用的不便，經(jīng)前期創(chuàng)新設計人員指導，調(diào)整后，才還原原創(chuàng)的戶型創(chuàng)新設計。 創(chuàng)新中應注意的問題4、設計流程的貫徹、實施創(chuàng)新中應注意的問題設計工作流程是基于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程而制定，工作流程的意義在于以