房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解課件

1、房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解2022/8/5房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第1頁(yè)，共83頁(yè)。課程介紹由在標(biāo)桿房企從事成本管理工作多年的專(zhuān)業(yè)課程講授專(zhuān)家主講。在詳細(xì)介紹標(biāo)桿房企的具體操作流程的同時(shí)，結(jié)合標(biāo)桿房企的典型案例，重點(diǎn)闡述流程的關(guān)鍵控制點(diǎn)，解讀這些流程制定的原因和目的，深刻揭示標(biāo)桿房企流程制度背后的管理精髓和本質(zhì)，從而真正掌握標(biāo)桿房企的流程制度并融會(huì)貫通，避免生搬硬套。 2房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第2頁(yè)，共83頁(yè)。課程收益全面了解標(biāo)桿房企成本管理流程制度深刻理解標(biāo)桿房企成本管理核心關(guān)鍵控制點(diǎn)分享標(biāo)桿房企二十多年沉淀的典型案例 3房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第3頁(yè)，共83頁(yè)。課程

2、對(duì)象地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、成本（造價(jià)）、采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo) 成本（造價(jià)）經(jīng)理、主管、造價(jià)工程師 采購(gòu)經(jīng)理、主管、采購(gòu)工程師 4房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第4頁(yè)，共83頁(yè)。課程目錄工程合同管理簽證變更管理預(yù)結(jié)算管理 工程檔案管理 招標(biāo)采購(gòu)管理 全成本管理 5房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第5頁(yè)，共83頁(yè)。1.1 標(biāo)桿房企制度流程工程合同管理辦法 詳解合同管理分工原則合同管理遵循原則合同結(jié)算約束原則1、現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行評(píng)估2、對(duì)供應(yīng)商評(píng)估工程合同分類(lèi)原則工程合同管理6房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第6頁(yè)，共83頁(yè)。1.1 標(biāo)桿房企制度流程工程合同擬稿審批表審批流程 工程合同管理7房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本

3、管理流程精解第7頁(yè)，共83頁(yè)。1.2 標(biāo)桿房企工程付款審批流程 工程付款審批流程付款原則特別事項(xiàng)工程付款審批表工程合同管理8房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第8頁(yè)，共83頁(yè)。1.3 合同精細(xì)化管理工程合同管理1、推行標(biāo)準(zhǔn)化合同（提高效率，減少風(fēng)險(xiǎn)）2、合同交底：沒(méi)有執(zhí)行，合同寫(xiě)得好也沒(méi)用3、樣板管理：記錄單4、合同執(zhí)行情況檢查：合縱連橫5、修改原則：WORD修改技巧9房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第9頁(yè)，共83頁(yè)。1.4 中國(guó)式合同潛規(guī)則 陰陽(yáng)合同問(wèn)題：預(yù)防萬(wàn)一合同名稱(chēng)技巧：巧舌如簧（補(bǔ)充協(xié)議書(shū)）合同簽署時(shí)間：小心致命備案合同內(nèi)容：有備無(wú)患官司裁決方式：甲乙有別（仲裁是一錘定音）工程合同管理10

4、房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第10頁(yè)，共83頁(yè)。1.5 合同管理三大關(guān)鍵點(diǎn) 合同官司本質(zhì)：索賠與反索賠 修改合同條款：進(jìn)攻策略1、簽證變更策略2、防守策略要命的開(kāi)工令：關(guān)注執(zhí)行工程合同管理11房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第11頁(yè)，共83頁(yè)。1.6 合同計(jì)價(jià)原則 簽訂固定總價(jià)合同的四個(gè)基本條件 精度：不平衡法糾紛時(shí)間：投標(biāo)保守棄標(biāo) 數(shù)量：顯失公平圍標(biāo) 工期：形勢(shì)變更調(diào)差工程合同管理12房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第12頁(yè)，共83頁(yè)。1.7 標(biāo)桿房企合同管理案例 工期管理案例 違約管理案例 合同管理案例 工程合同管理13房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第13頁(yè)，共83頁(yè)。2.1 標(biāo)桿房企制度流

5、程設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法詳解通用管理原則簽證變更類(lèi)型簽證變更流程責(zé)任承擔(dān)原則結(jié)算控制條款簽證變更單一個(gè)指令單可有多個(gè)確認(rèn)單現(xiàn)場(chǎng)土石方簽證確認(rèn)辦法審批單不能替代確認(rèn)單簽證變更管理14房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第14頁(yè)，共83頁(yè)。2.2 簽證變更三個(gè)必備單 標(biāo)桿房企新舊簽證變更單變化、優(yōu)缺點(diǎn)比較單一：乙方不應(yīng)參與單二：辦理完工依據(jù)（拒絕冒單）單三：結(jié)算根本依據(jù) （不是唯一）事后補(bǔ)單案例綠化變更案例簽證變更管理15房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第15頁(yè)，共83頁(yè)。2.3 標(biāo)桿房企簽證變更管理核心詳解 簽證變更關(guān)鍵控制點(diǎn)緊急情況約定來(lái)自乙方對(duì)甲方的保護(hù)不可追溯工程規(guī)定：拆除案例 變更前現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)

6、記錄無(wú)效規(guī)定三單齊全專(zhuān)業(yè)會(huì)簽交樓影響原件結(jié)算簽證變更管理16房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第16頁(yè)，共83頁(yè)。2.4 簽證變更處理三大原則 不直接簽金額：確認(rèn)單項(xiàng) 及時(shí)確認(rèn)1、好記憶不如爛筆頭2、人員流動(dòng)3、及時(shí)發(fā)現(xiàn)和減少分歧 意見(jiàn)簽署要明確土石方案例材料換填案例 簽證變更管理17房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第17頁(yè)，共83頁(yè)。3.1 標(biāo)桿房企制度流程工程計(jì)價(jià)管理辦法詳解通用原則資料規(guī)定1、成本部，項(xiàng)目部各保存一份2、資料必須完整、簽章齊備計(jì)價(jià)原則1、主張清單計(jì)價(jià)方式2、避免費(fèi)率計(jì)價(jià)方式3、探討：合同總價(jià)包干4、分層分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)工程量、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析施工組織設(shè)計(jì)特別條款預(yù)結(jié)算管理18房地產(chǎn)標(biāo)桿

7、企業(yè)成本管理流程精解第18頁(yè)，共83頁(yè)。3.2 標(biāo)桿房企制度流程工程預(yù)結(jié)算管理辦法詳解通用原則結(jié)算流程1、工程結(jié)算通知書(shū)：項(xiàng)目部發(fā)出2、工程結(jié)算工程交接單：項(xiàng)目部辦理3、承包單位報(bào)送結(jié)算資料：項(xiàng)目部審核時(shí)間要求優(yōu)先原則工程結(jié)算審批表 竣工結(jié)算造價(jià)協(xié)議清單 預(yù)結(jié)算管理19房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第19頁(yè)，共83頁(yè)。3.3 標(biāo)桿房企制度流程工程報(bào)送結(jié)算資料作業(yè)指引詳解通用要求特別要求：土石方、樁基 、園林預(yù)結(jié)算管理20房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第20頁(yè)，共83頁(yè)。3.4 標(biāo)桿房企制度流程工程結(jié)算復(fù)核實(shí)施細(xì)則詳解通用原則關(guān)鍵原則權(quán)利責(zé)任復(fù)核基本方法復(fù)核過(guò)程控制預(yù)結(jié)算管理21房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成

8、本管理流程精解第21頁(yè)，共83頁(yè)。3.5 現(xiàn)代預(yù)算管理模式 現(xiàn)代預(yù)算管理與傳統(tǒng)預(yù)算管理差異 預(yù)算工作已不再是一棟樓一次算完 預(yù)結(jié)算管理22房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第22頁(yè)，共83頁(yè)。3.6 標(biāo)桿房企預(yù)結(jié)算管理核心詳解 結(jié)算原則大樣圖案例結(jié)算規(guī)劃結(jié)算不及時(shí)案例材料管理甲供材案例現(xiàn)場(chǎng)控制構(gòu)造柱案例細(xì)節(jié)技巧屋面防水案例 單位管理結(jié)算范圍案例 竣工控制竣工驗(yàn)收案例 關(guān)閉結(jié)算預(yù)結(jié)算管理23房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第23頁(yè)，共83頁(yè)。4.1 標(biāo)桿房企制度流程成本檔案管理辦法詳解通用原則資料分類(lèi)歸檔主線保存規(guī)定工程檔案管理24房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第24頁(yè)，共83頁(yè)。4.2 工程檔案存放

9、原則存檔文件過(guò)程記錄查詢(xún)文件合同制度文件結(jié)算文件過(guò)期文件定期銷(xiāo)毀工程檔案管理25房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第25頁(yè)，共83頁(yè)。4.3 工程檔案管理關(guān)鍵控制點(diǎn) 公共集中原則：公屬性權(quán)限分級(jí)原則：保密性及時(shí)存檔原則：完整性及時(shí)清理原則：有效性銷(xiāo)毀時(shí)限原則：回收性借閱登記原則：追溯性臺(tái)賬檢索原則：快捷性定期備份原則：安全性工程檔案管理26房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第26頁(yè)，共83頁(yè)。4.4 標(biāo)桿房企檔案管理案例 圖紙錯(cuò)誤案例合同臺(tái)賬案例 工程檔案管理27房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第27頁(yè)，共83頁(yè)。5.1 標(biāo)桿房企制度流程工程招標(biāo)管理辦法詳解通用原則決策機(jī)構(gòu)職責(zé)分工及詳細(xì)分工表標(biāo)底規(guī)定1

10、、不設(shè)定非公開(kāi)性質(zhì)的標(biāo)底2、公開(kāi)標(biāo)底應(yīng)包含每一個(gè)招標(biāo)文件數(shù)量限制定標(biāo)規(guī)定招標(biāo)采購(gòu)管理28房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第28頁(yè)，共83頁(yè)。5.1 標(biāo)桿房企制度流程工程采購(gòu)管理辦法標(biāo)段劃分案例 招標(biāo)方案案例 招標(biāo)采購(gòu)管理29房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第29頁(yè)，共83頁(yè)。5.2 標(biāo)桿房企制度流程采購(gòu)信息管理規(guī)定詳解級(jí)別分類(lèi)范圍規(guī)定機(jī)密信息內(nèi)控規(guī)定指標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)過(guò)程招標(biāo)采購(gòu)管理30房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第30頁(yè)，共83頁(yè)。5.3 標(biāo)桿房企制度流程供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引詳解審查原則考察原則供應(yīng)商考察記錄表 供應(yīng)商投標(biāo)資格審批表供應(yīng)商管理案例營(yíng)銷(xiāo)整合案例 招標(biāo)采購(gòu)管理31房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本

11、管理流程精解第31頁(yè)，共83頁(yè)。5.4 標(biāo)桿房企招標(biāo)采購(gòu)流程詳解 組織架構(gòu)職責(zé)分工采購(gòu)分類(lèi)招標(biāo)流程圖招標(biāo)采購(gòu)管理32房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第32頁(yè)，共83頁(yè)。5.5 標(biāo)桿房企商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)方法 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審報(bào)告示例錯(cuò)漏項(xiàng)處理原則廢標(biāo)、棄標(biāo)情況目標(biāo)成本不平衡報(bào)價(jià)特別條款傳播范圍招標(biāo)采購(gòu)管理33房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第33頁(yè)，共83頁(yè)。5.6 外聯(lián)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn) 組織分工采購(gòu)部牽頭，成本部，項(xiàng)目部參與外聯(lián)原則1、采購(gòu)部是唯一出口2、保證信息統(tǒng)一3、減少人為因素4、重要事情留下痕跡招標(biāo)采購(gòu)管理34房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第34頁(yè)，共83頁(yè)。5.7 發(fā)標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn) 發(fā)標(biāo)原則1、采購(gòu)

12、部負(fù)責(zé)發(fā)標(biāo)2、資料統(tǒng)一留下痕跡1、不統(tǒng)一銷(xiāo)勘2、投標(biāo)人的不確定，是否現(xiàn)場(chǎng)跟勘發(fā)標(biāo)案例 招標(biāo)采購(gòu)管理35房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第35頁(yè)，共83頁(yè)。5.8 答疑環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn) 答疑原則采購(gòu)部牽頭一個(gè)山口任何答疑送達(dá)投標(biāo)人，但不與投標(biāo)人見(jiàn)面留下痕跡串標(biāo)案例 招標(biāo)采購(gòu)管理36房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第36頁(yè)，共83頁(yè)。5.9 開(kāi)標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn) 開(kāi)標(biāo)原則至少兩個(gè)以上部門(mén)人員參與，網(wǎng)上開(kāi)標(biāo)囿于形式1、開(kāi)標(biāo)人員在投標(biāo)文件主要經(jīng)濟(jì)條款里簽字2、關(guān)于截標(biāo)，開(kāi)標(biāo)時(shí)間，避免囿于形式招標(biāo)泄密案例 招標(biāo)采購(gòu)管理37房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第37頁(yè)，共83頁(yè)。5.10 定標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn) 定標(biāo)原則1

13、、澄清，定標(biāo)不對(duì)原投標(biāo)文件構(gòu)成實(shí)質(zhì)性修改2、原則上定標(biāo)不應(yīng)該改變?cè)稑?biāo)文件規(guī)定3、招標(biāo)后是否再議價(jià)4、定標(biāo)后感謝函招標(biāo)采購(gòu)管理38房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第38頁(yè)，共83頁(yè)。6.1 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行動(dòng)可行性方案規(guī)劃管理差別39房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第39頁(yè)，共83頁(yè)。6.2 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心全成本管理薩繆爾森經(jīng)濟(jì)學(xué)(1948)前言我在賺錢(qián)謀生預(yù)算員我在做全國(guó)最出色的石匠活造價(jià)師我在建一座教堂成本管理者不是職務(wù)決定一個(gè)人是否是管理者管理角度看成本40房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精

14、解第40頁(yè)，共83頁(yè)。6.3 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一個(gè)重視貢獻(xiàn)、為結(jié)果負(fù)責(zé)的人，不管他職位多卑微，都屬于高層管理者”P(pán)eter F. Drucke 41房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第41頁(yè)，共83頁(yè)。6.4 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理42房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第42頁(yè)，共83頁(yè)。6.5 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心全成本管理43房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第43頁(yè)，共83頁(yè)。6.6 標(biāo)桿房企全成本管理模式全成本管理造價(jià)審算型：被動(dòng) 事后 目標(biāo)管理型：主動(dòng) 事前企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)=預(yù)期售價(jià)-目標(biāo)成本44房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理

15、流程精解第44頁(yè)，共83頁(yè)。6.7 標(biāo)桿房企成本管理架構(gòu)全成本管理責(zé)任成本管理目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過(guò)程管理成本管理軟件成本管理委員會(huì)控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) 管理工具管理制度成本、工程文件45房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第45頁(yè)，共83頁(yè)。6.8 標(biāo)桿房企全成本關(guān)系圖 全成本管理土地成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)稅建設(shè)成本開(kāi)發(fā)成本完全成本完稅成本建安成本46房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第46頁(yè)，共83頁(yè)。6.9 標(biāo)桿房企全成本構(gòu)成 全成本管理土地成本前期準(zhǔn)備費(fèi)建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)室外管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)47房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第47頁(yè)，共83頁(yè)。6.

16、10 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本管理體系 全成本管理目標(biāo)成本是參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)、資料，結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格情況，并預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格走向，同時(shí)根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤(rùn)，預(yù)先制定并力爭(zhēng)控制的產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來(lái)成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門(mén)通過(guò)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施努力需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線48房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第48頁(yè)，共83頁(yè)。6.11 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本管理體系 全成本管理新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測(cè)算 一目標(biāo)成本測(cè)算 二目 標(biāo) 成 本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析 目標(biāo)成本

17、形成動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行產(chǎn)品定位目標(biāo)成本測(cè)算 三49房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第49頁(yè)，共83頁(yè)。6.12 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本管理體系 全成本管理目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則詳解目標(biāo)成本文件構(gòu)成 管理原則制定步驟修訂條件考核指標(biāo)50房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第50頁(yè)，共83頁(yè)。6.13 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本編制原則 全成本管理1、時(shí)間性原則2、可執(zhí)行性原則3、先進(jìn)性原則4、可量化原則5、嚴(yán)謹(jǐn)性原則6、匹配性原則7、共同制定性原則8、審批原則（公司第一負(fù)責(zé)人審批）51房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第51頁(yè)，共83頁(yè)。6.14 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本編制程序 全成本管理1、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)收集2、成本數(shù)據(jù)收集3、市

18、場(chǎng)調(diào)查4、項(xiàng)目定位5、確定設(shè)計(jì)方案6、編制目標(biāo)成本7、目標(biāo)成本論證8、目標(biāo)成本批準(zhǔn)52房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第52頁(yè)，共83頁(yè)。6.15 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本測(cè)算表 全成本管理目標(biāo)成本測(cè)算表介紹53房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第53頁(yè)，共83頁(yè)。6.16 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)全成本管理目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)詳解編制依據(jù) 各部門(mén)作業(yè)目標(biāo)控制要點(diǎn)1、地價(jià)交付節(jié)奏2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)施工組織案例 54房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第54頁(yè)，共83頁(yè)。6.16.1 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)全成本管理設(shè)計(jì)管理部控制要點(diǎn):各階段設(shè)計(jì)成果完成時(shí)間：招標(biāo)圖紙質(zhì)量：設(shè)計(jì)變更、錯(cuò)誤規(guī)劃指標(biāo)、可售面積誤差率設(shè)計(jì)

19、費(fèi)材料范圍、比率（軟硬景）、規(guī)格55房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第55頁(yè)，共83頁(yè)。6.16.2 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)全成本管理工程管理部作業(yè)目標(biāo)：開(kāi)展結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化，控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)性，鋼筋含量控制在KG/m2以?xún)?nèi)；砼含量控制在m3/m2以?xún)?nèi)工程合同招標(biāo)率不低于90%，總包工程量清單招標(biāo)率不低于65%發(fā)展擴(kuò)大合格供應(yīng)商隊(duì)伍，確保招標(biāo)的充分競(jìng)爭(zhēng)。多標(biāo)段同時(shí)發(fā)標(biāo)時(shí)，總體中標(biāo)率不高于50%組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行材料選樣，定樣，控制在成本目標(biāo)以?xún)?nèi)56房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第56頁(yè)，共83頁(yè)。6.16.3 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)全成本管理工程管理員部控制要點(diǎn):鋼筋、砼含量控制結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化

20、招標(biāo)率最低價(jià)中標(biāo)率總體中標(biāo)率供應(yīng)商管理情況57房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第57頁(yè)，共83頁(yè)。6.16.4 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)全成本管理項(xiàng)目經(jīng)理部作業(yè)目標(biāo)：按制度辦理簽證，現(xiàn)場(chǎng)簽證造價(jià)不得超過(guò)合同造價(jià)的1%根據(jù)工程實(shí)際情況展開(kāi)施工方案優(yōu)化，力求成本節(jié)約提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修，賠償費(fèi)用不得超過(guò)元/m258房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第58頁(yè)，共83頁(yè)。6.16.5 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)全成本管理項(xiàng)目經(jīng)理部控制要點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)簽證施工方案優(yōu)化臨時(shí)設(shè)施利用臨時(shí)設(shè)施位置合理性59房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第59頁(yè)，共83頁(yè)。6.16.6 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任

21、書(shū)全成本管理營(yíng)銷(xiāo)管理部作業(yè)目標(biāo)：項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用最高不得超過(guò)銷(xiāo)售收入的3%開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的使用不得超過(guò)本期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用額度的%營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝修及部品采購(gòu)必須實(shí)行招標(biāo)或詢(xún)價(jià)議價(jià)的方式樣板房裝修工程按照不低于70%的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)收回。樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)及物品按照不低于50%標(biāo)準(zhǔn)價(jià)收回。提高銷(xiāo)售回款率加速資金周轉(zhuǎn)，合同簽約一個(gè)月內(nèi)回款率不低于90%60房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第60頁(yè)，共83頁(yè)。6.16.7標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)全成本管理成本管理部作業(yè)目標(biāo)：提供準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本測(cè)算按月進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本評(píng)估，準(zhǔn)確分析成本動(dòng)態(tài)信息對(duì)項(xiàng)目成本總體控制負(fù)責(zé)，結(jié)算成本不得超過(guò)目標(biāo)成本+%工程合同結(jié)算準(zhǔn)確率不

22、低于99%61房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第61頁(yè)，共83頁(yè)。6.16.8 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)全成本管理成本管理部控制要點(diǎn)：目標(biāo)成本編制動(dòng)態(tài)成本管理員結(jié)算準(zhǔn)確率對(duì)其他部門(mén)成本管理的支持力度62房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第62頁(yè)，共83頁(yè)。6.17 標(biāo)桿房企新城市目標(biāo)成本解決方案 全成本管理借助網(wǎng)絡(luò)政府部門(mén)造價(jià)管理咨詢(xún)公司施工企業(yè)房產(chǎn)公司親朋好友樓盤(pán)考察實(shí)地踏勘謹(jǐn)慎對(duì)比63房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第63頁(yè)，共83頁(yè)。6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引詳解64房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第64頁(yè)，共83頁(yè)。6.18 .1標(biāo)桿房企前期成本管理

23、模式 全成本管理概念設(shè)計(jì)階段 建筑主體應(yīng)避開(kāi)原水塘等軟地基所在位置階段+0.00的標(biāo)高，道路環(huán)境標(biāo)高，基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最小水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長(zhǎng)度最短商業(yè)面積、地下室及人防面積調(diào)整停車(chē)比例及方式的調(diào)整基礎(chǔ)形式的調(diào)整設(shè)備配套方案的調(diào)整65房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第65頁(yè)，共83頁(yè)。6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理方案設(shè)計(jì)階段 重點(diǎn)關(guān)注：建筑平面，基礎(chǔ)類(lèi)型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)，停車(chē)方式及比率，小區(qū)供配電方式，主要設(shè)計(jì)選型66房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第66頁(yè)，共83頁(yè)。6.18 標(biāo)桿房企前期成本管

24、理模式 全成本管理建筑設(shè)計(jì)確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專(zhuān)業(yè)的不合理布置帶來(lái)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本的增加單體及戶型設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)尋求效果與成本的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體形過(guò)分復(fù)雜的單體選擇合適的窗地比停車(chē)方式材料部品的選擇應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求狀況，盡可能利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)資源67房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第67頁(yè)，共83頁(yè)。6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)重點(diǎn)控制、審查鋼筋、混凝土含量與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)地基承載力的確定68房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第68頁(yè)，共83頁(yè)。6.18 標(biāo)桿

25、房企前期成本管理模式 全成本管理安裝設(shè)計(jì)給水管，排水管，導(dǎo)線的種類(lèi)選擇：應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)被淘汰給水管，排水管，導(dǎo)線的種類(lèi)選擇：滿足使用要求有一定的富余量對(duì)于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房，分配電房及水泵房的方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮設(shè)計(jì)負(fù)荷指標(biāo)，回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對(duì)于項(xiàng)目應(yīng)急負(fù)荷的指標(biāo)應(yīng)準(zhǔn)確提供，以便進(jìn)行發(fā)電機(jī)型號(hào)民，功率的合理選擇69房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第69頁(yè)，共83頁(yè)。6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理環(huán)境設(shè)計(jì) 確定環(huán)境工程的單位成本分重要景觀區(qū)、組團(tuán)景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)，設(shè)置成本分配系數(shù)，成本差別投入景觀設(shè)計(jì)公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)做

26、法往往較為保守，應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化70房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第70頁(yè)，共83頁(yè)。6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理銷(xiāo)售包裝工程設(shè)計(jì) 樣板房實(shí)施前，應(yīng)確定裝修的套數(shù)和費(fèi)用總額樣板間的飾品及家具，在風(fēng)格不相沖突時(shí)，可在下一期的樣板房中重復(fù)利用分為設(shè)計(jì)費(fèi)，裝修、及家電設(shè)備、飾品71房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第71頁(yè)，共83頁(yè)。6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理組團(tuán)劃分案例 景觀設(shè)計(jì)案例 72房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第72頁(yè)，共83頁(yè)。6.19 標(biāo)桿房企產(chǎn)品線 全成本管理73房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第73頁(yè)，共83頁(yè)。6.20 標(biāo)桿房企無(wú)效成本管理全成本管理無(wú)效成本管理工作指引詳解無(wú)效成本定義房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)有作用，無(wú)法獲得客戶認(rèn)同的補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本無(wú)效成本分類(lèi)無(wú)效成本控制措施無(wú)效成本分析表材料保管案例無(wú)效成本案例74房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理流程精解第74頁(yè)，共83頁(yè)。6.21 標(biāo)桿房企動(dòng)態(tài)成本管理 全成本管理成本的發(fā)生和形成是一個(gè)不斷變化的過(guò)程，決定了成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程