資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)教學(xué)課件(共58張)

1、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估基本方法第 二 章29歲的你思考：（1）可以用哪些方法進(jìn)行評(píng)估？（2）市場(chǎng)法的含義及原則。（3）用市場(chǎng)法評(píng)估需要滿足什么樣的條件。（4）用市場(chǎng)法評(píng)估應(yīng)采取什么樣的程序？（5）應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估需要考慮哪些因素。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場(chǎng)法、成本法和收益法。第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義 二、市場(chǎng)法的基本前提三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法 一、市場(chǎng)法含義1.定義利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。 2.市場(chǎng)法的理論依據(jù) 【替代原則

2、】根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說服力的評(píng)估方法之一。二、市場(chǎng)法的基本前提1.要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)。2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）通過市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有1.資產(chǎn)的功能資產(chǎn)

3、的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。3.市場(chǎng)條件主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過于求，價(jià)格偏低。4.交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。四、市場(chǎng)法的具體評(píng)估方法 情形一：與該別墅完全一樣的別墅價(jià)值3000。情形二：與該別墅完全一樣的別墅價(jià)值3000，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，該別墅推出打九折的活動(dòng)。情形三：與該別墅完全一樣的別墅一年前價(jià)值3000，該區(qū)域的別墅一年內(nèi)漲價(jià)

4、了10%。情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年?？蓞⒄盏膭e墅使用年限為100年，使用了5年，價(jià)值為3000萬元。（一）直接比較法1.基本原理利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。2.優(yōu)點(diǎn)該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。 3.適用條件對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。 4.基本計(jì)算公式（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物合理成交價(jià)格

5、 （2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致公式原理本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致方法一方法二評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格基本特征差額1基本特征差額2基本特征差額n 原理分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。5.直接比較法的基本方法-僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：（1）現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基

6、本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。（2）市價(jià)折扣法評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元，經(jīng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%。6萬元（3）功能價(jià)值類比法以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元。7.5萬元被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力

7、為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，該資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7。7.5萬元（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法） 定義價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法、定基物價(jià)指數(shù)是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下 ，表明物價(jià)下跌。 、環(huán)比物價(jià)指數(shù)本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商適用條件：評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過長(zhǎng)。與評(píng)

8、估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%。10.5萬元被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參考房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米。3932已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但是該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年15月分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。331.1（5）成新率價(jià)格調(diào)整法原理參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象

9、新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。計(jì)算公式情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年?？蓞⒄盏膭e墅使用年限為100年，使用了5年，價(jià)值為3000萬元。被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為80噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為100噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照物資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為20萬元，由此確定的被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A、14 B、8 C、12 D、16 【正確答案】 D某項(xiàng)資產(chǎn)購建于2007年，賬面原值為50萬元，于2010年評(píng)估，若以取得時(shí)定基物價(jià)指數(shù)為100，評(píng)估時(shí)定基物價(jià)指數(shù)為140，該資產(chǎn)最可能評(píng)估值為（）元。A、820 000 B、700 000 C、140 000 D、100 000

10、 【正確答案】 B【答案解析】 評(píng)估值50（140/100）70（萬元）。運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)選擇3個(gè)及3個(gè)以上參照物的目的是（）。A、為了符合資產(chǎn)評(píng)估的政策 B、為了體現(xiàn)可比性的要求 C、排除參照物個(gè)別交易的特殊性和偶然性 D、便于計(jì)算 【正確答案】 C【正確答案】 D【答案解析】 市場(chǎng)法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程?？梢哉f，替代原則是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。市場(chǎng)法所遵循的基本原則是（）。A、貢獻(xiàn)性原則 B、合法原則 C、獨(dú)立性原則 D、替代原則 運(yùn)用市場(chǎng)途徑評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有（ ）。A.資產(chǎn)的功能B.資產(chǎn)的范圍C.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量D.市場(chǎng)條件

11、E.交易條件 ACDE6.直接比較法使用頻率高的方法（1）市場(chǎng)售價(jià)類比法- 一個(gè)以上可比因素不一致資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+交易情況差異值 （2-9）=參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù) （2-10）選擇的三個(gè)可比實(shí)例A、B、C如下表：1.交易情況修正選擇案例均為正常市場(chǎng)價(jià)格，故不作交易情況修正。2.交易日期調(diào)整比較案例均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的相近時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格，故不作調(diào)整。3.房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況可分為區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三大方面，從而房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整。（1）區(qū)位狀況調(diào)整。（2）權(quán)益狀況調(diào)整。（3）實(shí)物狀況調(diào)整。4.估

12、價(jià)結(jié)果 總比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）(7 3247 3817 346)37 350（元/m2）總比準(zhǔn)價(jià)格（總價(jià)）7 35090/10 00066.15（萬元）（2）價(jià)值比率法成本市價(jià)法基本原理：以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算對(duì)象的價(jià)值的方法?！咎貏e注意】公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除。市盈率倍數(shù)法以參照物（企業(yè)）的價(jià)值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。主要適用對(duì)象：企業(yè)價(jià)值評(píng)估（二）間接比較法1、原理（1）利用資產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（

13、標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值。（2）利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。2.適用條件 不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似。2.間接比較分析 間接比較是以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)或條件俱佳的不動(dòng)產(chǎn)為基準(zhǔn)，把交易案例和待估對(duì)象均與其逐項(xiàng)比較，然后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格。 （1）區(qū)域因素間接比較 式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以可比實(shí)例成交

14、時(shí)的日期為基準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準(zhǔn)， 分母是可比實(shí)例所在區(qū)域相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的得分；區(qū)域因素修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的得分； 個(gè)別因素修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素為基準(zhǔn)。（2）個(gè)別因素間接比較 式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以可比實(shí)例成交時(shí)的日期為基準(zhǔn)；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)域因素為基準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素狀況為基準(zhǔn)，分母是可

15、比實(shí)例的個(gè)別因素相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素的得分；個(gè)別因素修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素的得分。 間接比較表激勵(lì)學(xué)生學(xué)習(xí)的名言格言220、每一個(gè)成功者都有一個(gè)開始。勇于開始，才能找到成功的路。221、世界會(huì)向那些有目標(biāo)和遠(yuǎn)見的人讓路（馮兩努香港著名推銷商）222、絆腳石乃是進(jìn)身之階。223、銷售世界上第一號(hào)的產(chǎn)品不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實(shí)地地邁一步。225、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。226、人之所

16、以有一張嘴，而有兩只耳朵，原因是聽的要比說的多一倍。227、別想一下造出大海，必須先由小河川開始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦關(guān)終歸楚；苦心人，天不負(fù)；臥薪嘗膽，三千越甲可吞吳。229、以誠感人者，人亦誠而應(yīng)。230、積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂患。231、出門走好路，出口說好話，出手做好事。232、旁觀者的姓名永遠(yuǎn)爬不到比賽的計(jì)分板上。233、怠惰是貧窮的制造廠。234、莫找借口失敗，只找理由成功。（不為失敗找理由，要為成功找方法）235、如果我們想要更多的玫瑰花，就必須種植更多的玫瑰樹。236、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。237、世上沒有絕望的處境，只有對(duì)處境絕望的人。238、回避現(xiàn)實(shí)的人，未來將更不理想。239、當(dāng)你感到悲哀痛苦時(shí)，最好是去學(xué)些什么東西。學(xué)習(xí)會(huì)使你永遠(yuǎn)立于不敗之地。240、偉人所達(dá)到并保持著的高處，并不是一飛就到的，而是他們?cè)谕閭兌妓臅r(shí)候，一步步