工程科技融僑錦城策劃書

1、目錄第一局部 市場(chǎng)分析13.工程周邊樓盤及人口分析第二局部 消費(fèi)者分析112.核心商圈人口狀況分析2.1周邊社區(qū)狀況2.2周邊新建住宅情況3.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣調(diào)研3.1調(diào)查方法及被訪者特征3調(diào)研方法3被訪者根本特征3.2調(diào)研內(nèi)容分析3.2.1消費(fèi)水平分析3.2.2消費(fèi)偏好分析3.2.3滿意度分析對(duì)本案的心理預(yù)期第三局部 工程分析31工程四至第四局部 定位與建議352.3規(guī)劃布局3.業(yè)態(tài)分布與面積分割租賃3.1餐飲區(qū)3.2休閑區(qū)3.3娛樂(lè)區(qū)3.4品牌區(qū)6.工程補(bǔ)充建議第五局部 業(yè)主投資回報(bào)率測(cè)算47第六局部 銷售及招商方案50 1.銷售價(jià)格 2.招商方案第七局部 該工程整體形象籌劃與建議52 1.

2、工程整體形象包裝1.1.休閑娛樂(lè)場(chǎng)地建議2.本工程內(nèi)容設(shè)置建議3.工程媒體宣傳第一局部 市場(chǎng)分析平方公里，其地理位置位于武漢市中心城區(qū)，地處漢水之濱的硚口區(qū)西部，屬漢口典型的工業(yè)區(qū)。早期區(qū)域樓市以經(jīng)濟(jì)適用房為主，房?jī)r(jià)水平長(zhǎng)期居于硚口的谷底。長(zhǎng)期低檔房對(duì)市場(chǎng)的傾銷使得低檔房市場(chǎng)趨于飽和。作為硚口西部舊城改造的重點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)交通條件、周邊環(huán)境和配套設(shè)施的逐步改善，新型活力的產(chǎn)業(yè)新區(qū)開始逐步形成，隨著區(qū)域價(jià)值的提升及根底設(shè)施建設(shè)的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開展迅速。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來(lái)看，活潑樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目

3、前的供給主體。實(shí)力開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐，著手打造高品質(zhì)工程，區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)已經(jīng)不可與兩年前以經(jīng)濟(jì)房供給為主體的古田同日而語(yǔ)。而長(zhǎng)豐大道沿線歷來(lái)屬于工業(yè)老城區(qū)，地段較偏，城市建設(shè)步伐趕不上解放大道沿線，目前較為寂靜。從而使得古田片區(qū)在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了兩極分化。 古田片區(qū)歷來(lái)是漢口很不受重視的一個(gè)地區(qū)。長(zhǎng)久以來(lái)，得到的印象是以老居民區(qū)和工業(yè)區(qū)為主的臟、亂、差平民區(qū)。現(xiàn)在古田片區(qū)為政府舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域，開張工程向規(guī)模化開展，片區(qū)的住宅、產(chǎn)品區(qū)脫離了以往小規(guī)模、設(shè)計(jì)單一、多層為主的住宅特點(diǎn)，產(chǎn)品形態(tài)及品質(zhì)都有較大的提高。先后有匯豐企業(yè)總部、漢口春天、漢水熙園等總建筑面積在20萬(wàn)平方米

4、以上的大盤推出。古田片區(qū)作為武漢硚口區(qū)西部門戶，臨近武漢市中心城區(qū)，是武漢市人口的重點(diǎn)導(dǎo)入?yún)^(qū)，現(xiàn)有人口10萬(wàn)，規(guī)劃人口到達(dá)20-25萬(wàn)。全區(qū)現(xiàn)已建成多處綠化廣場(chǎng)、公園、游園等綠化景觀,轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2萬(wàn)余個(gè)，分布比擬散亂，硚口區(qū)主要商業(yè)漢正街贏得了“天下第一街的美譽(yù)，并迅速開展成以漢正街小商品市場(chǎng)、漢正街建材市場(chǎng)、漢正街裝飾裝潢市場(chǎng)三大市場(chǎng)為主體的市場(chǎng)群落。大型超市如麥德龍、家樂(lè)福、好又多等，臨近江漢路步行商業(yè)街，硚口路“武漢美食街聚集國(guó)內(nèi)知名餐飲娛樂(lè)企業(yè)30余家，每個(gè)社區(qū)的體育健身中心、文化中心齊備，為廣闊市民提供了高品位的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。以下為該工程周邊已售及在售的商業(yè)物業(yè)工程，包括商場(chǎng)

5、和社區(qū)商鋪。新樓盤地址供給面積成交面積均價(jià)元漢口春天解放大道109號(hào) 不詳9000東方花城古田路41號(hào)不詳余14007500漢口人家解放大道3137號(hào)100030010000漢水熙園古田四路麥德龍旁3300290013000古田云彩解放大道28號(hào)2000無(wú)10000博學(xué)仕府硚口區(qū)簡(jiǎn)易車站旁5000不售不詳富仕雅庭古田二路長(zhǎng)升街北街1號(hào)10009007300古田片區(qū)商業(yè)供給量很大，主要是解放大道沿線的大型商業(yè)工程，在以后幾年內(nèi)還將有大量商場(chǎng)和寫字樓陸續(xù)推出。 該區(qū)域主要分為大型商業(yè)和小型商業(yè)為主，大型商業(yè)以麥德龍、家樂(lè)福、好又多等賣場(chǎng)為主，小型商業(yè)目前主要集中在解放大道沿線樓盤社區(qū)商鋪，多為一些

6、社區(qū)配套型商業(yè)，自主形成，形態(tài)較為破舊。主要面向附近的居民，檔次較低，價(jià)格低廉。大型餐飲和休閑商業(yè)較少，不能滿足周邊居民的消費(fèi)和需求。 以該案輻射3公里范圍進(jìn)行業(yè)態(tài)布置及商業(yè)分析。由于該工程南面處于漢江沿岸，所以商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為分散，沒(méi)有一個(gè)明確的市場(chǎng)定位，商業(yè)布局較為零亂，因此該工程以南范圍不作為該案商業(yè)分析。具體路段以古田四路、古田二路、解放大道、古樂(lè)路、古田路，此五條路段為主要商業(yè)路段分析。2.1解放大道商業(yè)分布：解放大道位于該案北面，是古田區(qū)主要的陸路通道，人流量、車流量較大，調(diào)查范圍位于古田二路至古田四路，長(zhǎng)約三公里。店鋪種類繁多，業(yè)態(tài)零亂，規(guī)模偏小，價(jià)格及檔次較低。此路段中以古田四

7、路與解放大道路口至古樂(lè)路與解放大道路口為主要商業(yè)地段。古田四路解放大道路口主要商業(yè)由麥德龍及“西江月度、“紫薇花園等成熟小區(qū)的商鋪組成。通過(guò)對(duì)該路段沿線的商鋪分析，主力店鋪面積在2060平方米左右，也有規(guī)模較大的美容美發(fā)、網(wǎng)吧及國(guó)家事業(yè)單位，如：保險(xiǎn)公司、電信、煤氣公司等。在解放大道沿線有2個(gè)大型賣場(chǎng)，麥德龍和中百倉(cāng)儲(chǔ)?？梢缘贸鲆韵陆Y(jié)論：在解放大道古田四路路段，1樓商鋪的租金價(jià)格在4580元/平方米/月，2樓商鋪的租金價(jià)格在2030元/平方米/月。其中以一樓可餐飲商鋪的租金價(jià)格最高，根本租金價(jià)格在7080元/平方米/月。2.2古田四路商業(yè)分布：本案沿古田四路至長(zhǎng)豐大道長(zhǎng)約，在這一路段主要商業(yè)分

8、布在古田四路與長(zhǎng)豐大道交接口，長(zhǎng)豐大道人流量車流量較多，周邊業(yè)態(tài)豐富，主要以社區(qū)效勞型行業(yè)為主，如：網(wǎng)吧、KTV、大藥房、美容美發(fā)、干洗店、餐飲、超市為主。其中以長(zhǎng)豐大道與古田四路交界口的“天澤一方為例，該樓盤住宅面積約10萬(wàn)平方米，商業(yè)面積約16000平方米，整個(gè)商業(yè)面積分布在長(zhǎng)豐大道及古田四路兩側(cè)，銷售方式為一、二樓捆綁式銷售，單套面積約在200平方米左右。據(jù)了解，其中7000平方米已被客戶預(yù)訂，用途為大賣場(chǎng)。古田四路沿線業(yè)態(tài)分布零亂，沒(méi)有整體商業(yè)布局，業(yè)態(tài)均以小食店、日用品、私人診所、理發(fā)店、修車鋪等為主。商鋪平均面積單套在3070平方米左右，租金低廉。沿線居住區(qū)新舊交錯(cuò)，整體形象不佳，

9、代表性樓盤有：雅豐園、弘鑫花園、東鴻小區(qū)、香港映像、紫薇花園等，據(jù)了解其中香港映像的開發(fā)商將配套建設(shè)時(shí)尚百貨商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積約2萬(wàn)平方米。紫薇花園商鋪無(wú)論從品牌、裝修、檔次來(lái)看，在整個(gè)古田四路沿線布局最為合理，主要業(yè)態(tài)有：煙草專賣、美容美體、干洗店、服裝店等。2.3古田二路商業(yè)分析：本案沿古田二路至古田路范圍內(nèi)主要以舊住宅小區(qū)與工業(yè)廠房為主，較大型的商業(yè)設(shè)施為凱立花園度假村，內(nèi)有大酒店、KTV、別墅及運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。輕軌延長(zhǎng)線在2021年通車，因此匯豐企業(yè)總部也設(shè)在本線上。將形成個(gè)以商業(yè)、度假、辦公、居住為中心的綜合社區(qū)?，F(xiàn)周邊住宅以省柴小區(qū)為主，內(nèi)有老城區(qū)居民18002000戶，該小區(qū)房型較老1

10、998年2000年建造，房屋外觀陳舊，銷售價(jià)格為3400元/平方米左右。沿古田二路至解放大道路口有建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，開設(shè)在軌道交通站點(diǎn)附近?，F(xiàn)本區(qū)域住宅底商，以4050平方米為主，租金價(jià)格均在15001800元/月。位于解放大道以南的古田二路，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝為主。據(jù)調(diào)查顯示，該區(qū)域店鋪50%銷售女裝、30%銷售童裝、20%銷售其它商品，并在沿線有興華中學(xué)、硚口區(qū)小學(xué)、衛(wèi)生醫(yī)院等社區(qū)配套設(shè)施。該區(qū)域住宅以1990年1995年建造為主，銷售價(jià)格為27003000元/平方米。店鋪以面積40平方米為例，租賃價(jià)格為1000元/月，在古田路上商鋪以五金建材、煙雜店、理發(fā)店、足浴等為主。2.

11、4漢口春天社區(qū)商業(yè)分析：地處漢口解放大道109號(hào)，由解放大道以北，古田二路以西，古田三路以東為合而成的三角地帶，沿解放大道以東是繁華的商業(yè)街，商業(yè)布局以沿街商鋪和內(nèi)街商鋪為主，面積在250平方米左右，主要業(yè)態(tài)：外街-藥房，產(chǎn)品展示,美容美發(fā)，售樓處，服裝飾品等。內(nèi)街-寵物商店，書店，培訓(xùn)學(xué)校，網(wǎng)吧，房產(chǎn)中介，干洗店等。從上可以看出，商業(yè)目前主要集中在解放大道沿線樓盤社區(qū)商鋪，多為一些社區(qū)配套型商業(yè)，自主形成，形態(tài)較為破舊。面向附近的居民，檔次較低，價(jià)格低廉。大型餐飲和休閑商業(yè)較少，不能滿足周邊居民的消費(fèi)和需求。該工程周邊新樓盤如下：其中包括今年年底前交房的在建樓盤新樓盤地址價(jià)格元/交房戶數(shù)戶漢

12、口春天解放大道109號(hào)40002000東方花城古田路41號(hào)4200852香港映象古田四路解放大道39001816城市花園長(zhǎng)豐大道古田二路30001200漢口人家解放大道3137號(hào)3800910漢水熙園古田四路麥德龍旁4500886古田云彩解放大道28號(hào)3300115博學(xué)仕府硚口區(qū)簡(jiǎn)易車站旁3950656富仕雅庭古田二路長(zhǎng)升街北街1號(hào)2800135老樓盤：薄板小區(qū)、省柴小區(qū)、易家墩街社區(qū)、陳家墩小區(qū)等以上新老社區(qū)和即將入住的小區(qū)總計(jì)本案周邊地區(qū)人口約10萬(wàn)人左右不包含流動(dòng)人口。麥德龍、家樂(lè)福、好又多等，是市政府的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，解放大道將成為本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)重點(diǎn)路段。4.2 古田板塊目前商業(yè)供給量很

13、大，同時(shí)在以后幾年內(nèi)該商圈還將有大量商場(chǎng)和社區(qū)商鋪陸續(xù)推出。4.3 該工程周邊商業(yè)目前主要集中在解放大道沿線，多為一些社區(qū)配套型商業(yè)，自主形成，形態(tài)較為破舊。面向附近的居民，檔次較低，價(jià)格低廉。4.4該工程周邊大型餐飲和休閑商業(yè)較少，不能滿足周邊居民的消費(fèi)和需求。第二局部 消費(fèi)者分析商圈分析，就是經(jīng)營(yíng)者對(duì)影響商圈的人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氣氛等進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇店址，制定和調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略提供依據(jù)。為計(jì)算該工程的商圈范圍，假設(shè)一個(gè)鎮(zhèn)或街道即為一個(gè)商業(yè)中心，設(shè)Pa 為融僑錦城周邊的人口，Pb 為古田商圈的人口，D為融僑錦城和古田商圈之間的距離這里指兩地中心點(diǎn)間的

14、距離，Da 為這兩個(gè)商業(yè)中心之間的居民聚集區(qū)到商業(yè)中心的距離，Db 為這兩個(gè)商業(yè)中心之間的居民聚集區(qū)到古田商圈的距離，由Reilly吸引力模型：X=Pa/PbDb/Da2=Pa/Pb(D-Da)/Da2=60%時(shí)的Da的值便是該工程的一級(jí)商圈范圍。這里Pa=0.75萬(wàn)人，Pb=10萬(wàn)人，D=4公里，當(dāng)X=60%時(shí)，Da=1公里。即：該工程的一級(jí)商圈可認(rèn)為是1公里，通常情況下，它60%的銷售額將從一級(jí)商圈中獲得。工程周邊老社區(qū)規(guī)模較大，約30萬(wàn)方左右，都是老公房，大約10-15年房齡。人口眾多，主要以當(dāng)?shù)厝撕蛣?dòng)遷戶為主，也有局部外地人，大多是工薪階層，主要依靠解放大道和住宅小區(qū)的商業(yè)配套，生活比

15、擬便利。 周邊目前樓盤價(jià)格已經(jīng)到達(dá)3500-4000元/平方米左右，從住宅開發(fā)量上推算，預(yù)計(jì)今年年底周邊將有近20萬(wàn)建筑面積交房，近2000戶的人口入住，屆時(shí)將導(dǎo)入人口6000余新人口。預(yù)計(jì)35年內(nèi)，工程周邊共將有160萬(wàn)新建住宅開發(fā)量，人口導(dǎo)入將到達(dá)5萬(wàn)余。調(diào)研方法 調(diào)查方法：本次消費(fèi)者調(diào)研采用 訪問(wèn)及向開業(yè)客戶詢問(wèn)的方式，按照既定的調(diào)查問(wèn)卷對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行訪問(wèn)。 調(diào)研對(duì)象：古田周邊已購(gòu)房客戶以及意向度很高的準(zhǔn)客戶作為我們的調(diào)研對(duì)象。 調(diào)查份數(shù)：實(shí)際打出調(diào)查 及上門詢問(wèn)約300多個(gè)，接受并完成調(diào)研問(wèn)卷160份，最終經(jīng)核查得到有效問(wèn)卷129份，有效率達(dá)80.61%。我們將對(duì)此129份問(wèn)卷進(jìn)行

16、詳細(xì)分析，并得出其消費(fèi)偏好及對(duì)本社區(qū)的心理預(yù)期。被訪者根本特征 教育程度方面，被訪者已受大專、本科以上教育為多，其中接受過(guò)大專本科以上教育的占48%。 從事職業(yè)方面，專業(yè)技術(shù)人員、中高層管理人員、公務(wù)員、以及私營(yíng)業(yè)主的比例為51.3%，一般的體力勞動(dòng)者、已退休不工作的人員占48.7%。這一數(shù)據(jù)與受教育程度比例根本成正比。 家庭月收入狀況方面，月均家庭收入超過(guò)5000元的家庭占%，5000元以下的為%。 家庭結(jié)構(gòu)方面，被訪者均以2人以上的家庭占據(jù)多數(shù)，占被訪者家庭的87.6%，其中離異、喪偶及單身家庭僅占總家庭數(shù)的12.4%。消費(fèi)水平分析消費(fèi)金額每月人均在外就餐、娛樂(lè)消費(fèi)金額月平均消費(fèi)金額，月均

17、餐飲消費(fèi)563元，月均娛樂(lè)消費(fèi)622.4元，略超過(guò)武漢的月均餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)的水平。主力消費(fèi)金額在300500元之間，5001000元的消費(fèi)段也均超過(guò)20%，反響出本工程目標(biāo)客群的餐飲、消費(fèi)屬于中等的水平，消費(fèi)層次分布比擬均勻。餐飲、娛樂(lè)在各價(jià)格段的比例值相差不大，反響出目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)餐飲與娛樂(lè)存在著同樣旺盛的需求。消費(fèi)次數(shù)月平均消費(fèi)次數(shù)，月均餐飲消費(fèi)次數(shù)6.25次，月均娛樂(lè)消費(fèi)次數(shù)3.5次。月均消費(fèi)次數(shù)超過(guò)6次的，餐飲超過(guò)40%，娛樂(lè)超過(guò)37%，比例極大。被訪者的月平均消費(fèi)能力較強(qiáng)，餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)需求均很旺盛，且已經(jīng)形成定期消費(fèi)的頻率。一旦認(rèn)可新的、適合種類和檔次的消費(fèi)場(chǎng)所，有望使當(dāng)?shù)叵M(fèi)者形成

18、定期前往消費(fèi)的習(xí)慣。消費(fèi)偏好分析消費(fèi)場(chǎng)所選擇偏好分析A、就餐場(chǎng)所選擇偏好餐飲場(chǎng)所選擇方面，被訪者最關(guān)注的是食品平安，其次是種類齊全，再次是交通方便、離家近。被訪者對(duì)餐飲檔次關(guān)注度不高，而更看重價(jià)格實(shí)惠，可見(jiàn)多數(shù)被訪者對(duì)餐飲要求定位在性價(jià)比合 理方面。B、娛樂(lè)場(chǎng)所選擇偏好娛樂(lè)場(chǎng)所方面，交通便捷度是首先考慮的因素，其次對(duì)娛樂(lè)設(shè)施齊全的需求比例很高，可見(jiàn)被訪者需要一個(gè)綜合性的種類齊全的娛樂(lè)設(shè)施。選擇離家近及收費(fèi)廉價(jià)的也占一定比例，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)社區(qū)周邊的小型娛樂(lè)也具有較大的需求。C、餐飲偏好八大菜系的選擇中鄂菜、川菜、湘菜、粵菜的接受程度較高?；疱伜秃ｕr的接受程度也比擬高，適宜引入。D、娛樂(lè)偏好運(yùn)動(dòng)健

19、身的需求最為迫切，跳舞的需求同樣旺盛，都占到34.1%。洗浴以及喝茶的娛樂(lè)需求處于第二位，占26.4%，同樣比擬旺盛?？措娪凹芭莅傻男枨笫潜葦M少的，對(duì)被訪者的吸引力不大。場(chǎng)所選擇方面，被訪者對(duì)一個(gè)種類豐富、設(shè)施齊備的餐飲與娛樂(lè)場(chǎng)所的喜好是占首位的，吸引力最大。另外，被訪者餐飲方面更偏好湘菜、川菜、火鍋及海鮮，娛樂(lè)方面對(duì)健身中心以及浴場(chǎng)的需求非常迫切。滿意度分析被訪者對(duì)娛樂(lè)方面的滿意程度最低，總體來(lái)說(shuō)在購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)方面都需要一個(gè)種類豐富、設(shè)施齊全的商業(yè)，需要更多的選擇。對(duì)各自不滿意的方面如下表所示，分析如下：購(gòu)物方面認(rèn)為環(huán)境不好以及距離太遠(yuǎn)是最不滿意的方面，需要一個(gè)離家近的環(huán)境良好的購(gòu)物 場(chǎng)

20、所；餐飲方面對(duì)衛(wèi)生條件及就餐環(huán)境的滿意度最低，其次認(rèn)為餐飲的品種太少。娛樂(lè)方面最不滿意的是娛樂(lè)設(shè)施太少，占到了51.7%，可見(jiàn)被訪者對(duì)大型的，設(shè)施齊全的娛樂(lè)場(chǎng)所需求旺盛。購(gòu)物餐飲娛樂(lè)不滿意因素比例不滿意因素比例不滿意因素比例檔次不高20.0%衛(wèi)生條件差37.5%比擬亂10.3%東西不齊20.0%菜式不好3.1%設(shè)施較少51.7%距離遠(yuǎn)30.0%效勞質(zhì)量差28.0%效勞差6.9%規(guī)模小6.7%環(huán)境不好6.3%價(jià)格太貴3.5%環(huán)境不太好36.7%交通不便6.3%交通不便7.0%檔次差6.3%節(jié)目不好10.0%停車少 6.3%檔次較低17.24%價(jià)格高3.1%種類少15.6%對(duì)本案的心理預(yù)期對(duì)該區(qū)域

21、商業(yè)定位的認(rèn)知被訪者對(duì)本工程的檔次預(yù)期在中高檔，占到51.6%，另有24.6%的人選擇了中檔定位，只有 3.6%的人認(rèn)為應(yīng)建設(shè)中低檔或低檔。被訪者對(duì)高檔認(rèn)知主要表達(dá)在環(huán)境好、質(zhì)量好、種類豐富及品牌好方面，屬于比擬淺層次的 檔次認(rèn)識(shí)。對(duì)效勞，特色等對(duì)檔次的奉獻(xiàn)認(rèn)可度不大。消費(fèi)者對(duì)高檔商業(yè)的認(rèn)知比例4核心商圈投資者分析2005年整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)宏觀調(diào)控年，投資傾向得到有效抑制。住宅產(chǎn)品價(jià)風(fēng)格整，成交量放緩的同時(shí)商業(yè)產(chǎn)品卻受到市場(chǎng)追棒，表現(xiàn)出穩(wěn)健的成長(zhǎng)性。進(jìn)入2006年，投資客對(duì)于各地的投資市場(chǎng)仍然持樂(lè)觀的態(tài)度。根據(jù)資源商辦事業(yè)部2006年五一期間房產(chǎn)會(huì)上市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在投資房產(chǎn)的各種因

22、素構(gòu)成中，“看好市場(chǎng)上漲因素成為首選投資原因29.0%。在有投資意愿的客戶中，選擇一年內(nèi)投資者的比例高達(dá)76.7%，證明人們依然看好房產(chǎn)市場(chǎng)。圖表：投資房產(chǎn)最看重因素投資原因?yàn)槭稚犀F(xiàn)金尋找方向看重保值與穩(wěn)定收益看好市場(chǎng)上漲為兒女儲(chǔ)藏財(cái)產(chǎn)增加養(yǎng)老保險(xiǎn)金比例25.12%9.77%29.30%16.74%19.07%選擇投資住宅和商鋪兩類物業(yè)的比例相對(duì)平均，分別為39.93%和33.70%。商鋪投資開始日益受到重視。由于投資寫字樓需要具備專業(yè)技能和知識(shí)，投資門檻也相對(duì)較高，因此寫字樓投資客的規(guī)模還較小。圖表：投資物業(yè)類型選擇投資類型寫字樓商鋪?zhàn)≌渌俜直?4.54%33.70%39.93%1.83

23、%在商鋪購(gòu)置者中，55%購(gòu)置商鋪的目的是為了投資和轉(zhuǎn)租，35%是自營(yíng)，10%是買賣商鋪。根據(jù)?易鋪網(wǎng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察2004-2005?，在對(duì)各種商鋪類型的投資偏好調(diào)查中，投資人對(duì)商鋪的投資意向分別為：經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小面積、低總價(jià)的物業(yè)成為投資者的最愛(ài)。67.9%的調(diào)查者表示可接受的投資額為100萬(wàn)元以下。在面積選擇上，寫字樓投資面積比例顯示，高達(dá)75%的客戶選擇了50平米以下的小面積物業(yè)，而在商鋪投資中，選擇面積在150平米以下一樓商鋪的客戶甚至到達(dá)了82%的比例，足可見(jiàn)投資者對(duì)小面積物業(yè)的鐘情?？梢灶A(yù)計(jì)，今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，該類型物業(yè)可能仍然是市場(chǎng)成交寵兒。圖表：客戶選擇的投資額度構(gòu)成比例

24、投資額度百分比累計(jì)百分比100萬(wàn)元以下101300萬(wàn)元301600萬(wàn)元6011000萬(wàn)元67.90%27.10%3.10%1.90%67.90%95.00%98.10%100%圖：投資寫字樓面積選擇圖：投資商鋪面積選擇當(dāng)前投資者在投資物業(yè)時(shí)，開發(fā)商負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或開發(fā)商承諾提供租金回報(bào)最受投資者歡送，說(shuō)明當(dāng)前投資者對(duì)在投資中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取了盡量躲避的態(tài)度，表達(dá)了一種求穩(wěn)心態(tài)，投資選擇非常保守。圖表：臨街商鋪投資模式臨街商鋪模式百分比累計(jì)百分比委托開展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理22%22%帶租約購(gòu)置41%63%自行出租24%87%可以自行經(jīng)營(yíng)13%100%總計(jì)100% 工程核心商圈在周邊1KM范圍內(nèi)，大致包括融僑

25、錦城居民及局部周邊小區(qū)住戶，60%以上的消費(fèi)者由此獲得。 被訪者的月平均消費(fèi)能力強(qiáng)，餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)需求均很旺盛，且已經(jīng)形成定期消費(fèi)的頻率。一旦認(rèn)可新的、適合種類和檔次的消費(fèi)場(chǎng)所，有望使當(dāng)?shù)叵M(fèi)者形成定期前往消費(fèi)的習(xí)慣。 場(chǎng)所選擇方面，被訪者對(duì)一個(gè)種類豐富、設(shè)施齊備的餐飲與娛樂(lè)場(chǎng)所的喜好是占首位的，吸引力最大。 被訪者餐飲方面更偏好本幫菜、川菜、火鍋及海鮮，娛樂(lè)方面對(duì)健身中心以及浴場(chǎng)的需求非常迫切。 被訪者對(duì)本案的檔次預(yù)期在中高檔，但其對(duì)檔次認(rèn)識(shí)的程度較淺。第三局部 工程篇1工程概述11工程根本情況本次籌劃商鋪位于武漢市漢口區(qū)古田區(qū)域的中心，解放大道南側(cè)。古田三路及古田二路的位置為住宅的底商。商

26、鋪的位置如下列圖標(biāo)注所示。12工程四至本次籌劃商鋪分為兩大塊，獨(dú)立商業(yè)與裙房商鋪。獨(dú)立商業(yè)南臨融僑錦城住宅小區(qū)，東靠古田三路，西靠中百倉(cāng)儲(chǔ)大型超市，北臨解放大道建造中的軌道交通線路裙房商鋪位于本小區(qū)住宅底商，有少量的內(nèi)街商業(yè)用房。2工程SWOT分析工程優(yōu)勢(shì)：1、本工程商業(yè)局部北臨主干道和中百倉(cāng)儲(chǔ)，交通方便，標(biāo)志性建筑醒目，人流量大；2、商業(yè)街局部臨近軌道交通線2021年開通，對(duì)商業(yè)房產(chǎn)的升值潛力有巨大的幫助，會(huì)帶來(lái)更大的人流量；3、商業(yè)的集中也能吸引大量的周邊地區(qū)居民，能從衣、食、住、行各方面滿足各消費(fèi)層次的需求；4、商鋪以單套小面積的方式出售，投資總量低，也方便投資的出租；工程劣勢(shì)：本地塊上

27、有保存建筑物老居民房及消防局，影響了本商業(yè)工程包括本樓盤的整體形象；周邊各樓盤商業(yè)用地體量過(guò)大，也會(huì)導(dǎo)致投資人選擇性過(guò)多；周邊市場(chǎng)的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格過(guò)低，投資回報(bào)率不能和投資價(jià)值成正比；工程時(shí)機(jī)：1、本案的商業(yè)業(yè)態(tài)最終以齊全為主打，是周邊樓盤所沒(méi)有的，這樣可以吸引多方面的投資者前來(lái)置業(yè)；2、市政府對(duì)古田區(qū)域的改造將能更好地表達(dá)出本案的商業(yè)價(jià)值，未來(lái)的前景看好；3、軌道交通的開通也是一個(gè)商鋪升值的信號(hào)，連接了武昌漢陽(yáng)漢口三地的來(lái)往；工程威脅：1、周邊商業(yè)的零亂，不能對(duì)本案進(jìn)行良好的支撐；2、附近各樓盤的商業(yè)面積過(guò)大，而且都以社區(qū)類為主，不能形成一個(gè)商業(yè)氣氛很濃郁的氣氛；3、周邊商業(yè)的現(xiàn)租賃價(jià)格偏低，

28、導(dǎo)致了本商鋪的現(xiàn)租賃價(jià)格的偏低，不能很好表達(dá)投資回報(bào)率；第四局部 定位與建議整體定位工程整體定位在“美食休閑樂(lè)園。融僑錦城總商業(yè)面積約2，小區(qū)固定停車面積約15000-16000 m2為地下停車場(chǎng)。另有地面臨時(shí)停車位。由于商業(yè)面積的體量較大，單為社區(qū)配套，難以支持。在停車及其它設(shè)施能夠確保的前提下，把本工程規(guī)劃成古田片區(qū)最大，最好的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的一站式效勞的商業(yè)休閑廣場(chǎng)。本案要做的是以“新、齊、全的概念來(lái)吸引消費(fèi)群體。本工程是以“放松身心為主題的，能夠給人帶來(lái)精神放松的，全方位感官享受的，令人從忙碌生活中解放的“泛社區(qū)商鋪?！熬穹潘傻闹改軌蚍潘缮窠?jīng)的，給人帶來(lái)精神愉悅的心靈

29、成長(zhǎng)的；“全方位感官享受的指本工程內(nèi)可一站式視聽(tīng)、娛樂(lè)、美食等全方位感受的；“令人從忙碌生活中解放的指本工程是一方休閑的樂(lè)土，阻擋于忙碌的生活之外的樂(lè)園；“泛社區(qū)商鋪指本工程是主要面向漢口古田區(qū)域居住區(qū)居民并輻射周邊社區(qū)居民的大社區(qū)型的商鋪?？驮炊ㄎ?1目標(biāo)消費(fèi)者市場(chǎng)定位根據(jù)第二局部商圈界定與消費(fèi)者分析，可以發(fā)現(xiàn)本工程 消費(fèi)者特征如下：核心客源：融僑錦城內(nèi)的居民，主要消費(fèi)訴求是日常生活購(gòu)物、餐飲的需求，輻射范圍在1KM左右。次級(jí)客源：古田地區(qū)內(nèi)常駐居民，主要消費(fèi)訴求是受到本工程特色商業(yè)的吸引，輻射范圍3KM左右。 詳細(xì)的消費(fèi)者特征與消費(fèi)偏好分析見(jiàn)第二局部中的客源分析。22目標(biāo)投資者定位 根據(jù)本

30、工程社區(qū)商鋪的定位及目前商鋪市場(chǎng)上投資者情況分析，本工程投資者主要特征如下： 核心投資者：融僑錦城及周邊住宅區(qū)的住戶，其購(gòu)置目的是自己經(jīng)營(yíng)或者取得商鋪的出租收益。 次級(jí)投資者：古田區(qū)域內(nèi)有商鋪投資能力的居民及武漢地區(qū)的商戶，其購(gòu)置目的是取得商鋪的經(jīng)營(yíng)收益。 外圍投資者：市場(chǎng)上有長(zhǎng)期投資方案的投資客，其購(gòu)置目的是看好本工程的商業(yè)價(jià)值和升值潛力。規(guī)劃布局餐飲區(qū)：獨(dú)立商業(yè)的西北地塊安排餐飲區(qū)，規(guī)劃各類檔次的餐飲。面積7000-9000平方米休閑區(qū)：在靠近餐飲區(qū)域局部安排休閑區(qū)，規(guī)劃休閑商業(yè)或金融區(qū)。面積6000平方米娛樂(lè)區(qū)：獨(dú)立商業(yè)的東北地塊安排娛樂(lè)區(qū)，規(guī)劃迪廳及各類娛樂(lè)設(shè)施。面積2000-5000

31、平方米購(gòu)物區(qū)：為內(nèi)街商鋪的地理位置安排購(gòu)物區(qū)，規(guī)劃以品牌服裝為主的各類品牌店。面積1300平方米配套區(qū)：在各局部的住宅底商區(qū)域，規(guī)劃日常生活配套類商業(yè)。面積3500平方米業(yè)態(tài)分布與面積分割租賃各規(guī)劃區(qū)域的業(yè)態(tài)分布與面積分割如下列圖所示，下列圖只表示大致的位置與排列，區(qū)域大小不代表實(shí)際的面積比例。1餐飲區(qū)編號(hào)總面積平方米業(yè)態(tài)家數(shù)面積分割平方米層數(shù)5000-8000中餐1-23000-50001-2600-800快餐4-5150-2001500西餐15001-2500咖啡+茶坊1-2250-3001-2餐飲區(qū)為1#、2#、3#、4#、5#、25#、26#，總建筑面積為8793.19 m2，引進(jìn)2家

32、大型餐飲海鮮城、川菜館、火鍋城等選擇一：1#+26# 面積3522.48 m2，或1#+2#面積為2842.08 m2選擇二：3#+4# 面積2170 m2選擇三：5# 面積2183.82 m2引進(jìn)4-6家小型餐飲快餐、簡(jiǎn)餐、西餐等選擇2# 面積為 m2 1#+26# 面積3522.48 m2注：咖啡、茶坊可根據(jù)面積進(jìn)行調(diào)度商家品牌建議中式餐飲建議引進(jìn)大型海鮮城、川菜館、火鍋城方便快捷餐飲建議引進(jìn)當(dāng)?shù)乜觳皖愂称肺魇讲惋嫿ㄗh引進(jìn)一家較有特色的符合中高檔居民消費(fèi)水平的商家咖啡茶坊建議引進(jìn)當(dāng)?shù)剡B鎖企業(yè)的品牌32休閑區(qū)編號(hào)總面積平方米業(yè)態(tài)家數(shù)面積分割平方米層數(shù)11000健身+SPA1-2500-100

33、0221000足浴1-2500-1000231500銀行+證券1-215001-2休閑區(qū)24#2130.95 m2、23#2351.19 m2總面積為2商家品牌建議健身SPA引進(jìn)的品牌為給人以溫馨為主題有家的感覺(jué)的商家足浴希望能引進(jìn)全國(guó)連鎖品牌如“千子蓮“良子等銀行和證券公司能更好的方便與效勞居民，建議引進(jìn)“工商銀行“農(nóng)業(yè)銀行等33娛樂(lè)區(qū)編號(hào)總面積平方米業(yè)態(tài)家數(shù)面積分割平方米層數(shù)13000迪廳130001-222000KTV120001-231000-1500網(wǎng)吧+游藝廳1-21000-15001-2娛樂(lè)區(qū)為6#1087.2 m2+7#1106.2 m2總面積為2商家品牌建議迪廳是能帶動(dòng)本商業(yè)

34、工程晚上人氣的產(chǎn)業(yè)，能更好地帶動(dòng)周邊地區(qū)晚上的消費(fèi)KTV比擬適合當(dāng)?shù)啬贻p人的消費(fèi)，并能彌補(bǔ)本工程在娛樂(lè)設(shè)施上的缺乏網(wǎng)吧和游藝廳適合的年齡層次是青少年，也能帶動(dòng)一定量的服裝業(yè)消費(fèi)34品牌區(qū)編號(hào)總面積平方米業(yè)態(tài)家數(shù)面積分割平方米層數(shù)11300各類品牌店10-1580-1001購(gòu)物區(qū)20#+21#+22#底層商鋪總面積1273.88 m2引進(jìn)品牌專賣等零售行業(yè)理由：以酒店式公寓和主要入口，加上餐飲的人氣為依托。商家品牌建議品牌街的引進(jìn)能更好地吸引大量的周邊地區(qū)居民前來(lái)消費(fèi),需引進(jìn)知名品牌35配套區(qū)編號(hào)總面積平方米業(yè)態(tài)家數(shù)面積分割平方米層數(shù)1500-800藥房1-2300-40012400-500美容

35、美發(fā)2-3100-2001-23200干洗2-310014400家居家飾5-680-10015500-600五金電器油漆5-850-100161300書店+兒童教育2500-8001-27200音像制品210018150文具店2-35019400-500服裝服飾7-850-80110200照相彩擴(kuò)21001-211200-300郵局1200-3001-212100-150眼鏡1100-150113750汽車美容2-3250-4001商家品牌建議 本工程配套區(qū)的設(shè)置是為了本小區(qū)居民及附近居民生活所需而設(shè)定的，要符合群眾需求，切合實(shí)際才能更好地提升本小區(qū)的檔次4各業(yè)態(tài)建筑要求建筑類型建筑結(jié)構(gòu)層高柱

36、間距層數(shù)配套設(shè)施停車場(chǎng)綜合性大型超市拱頂無(wú)柱架構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)不低于6米柱間距不小于23層須考慮架設(shè)無(wú)階梯斜坡自動(dòng)扶梯的位置，電力配置每100平方米15千瓦是占地面積的一半或三分之一大型百貨、大型書店、家居用品、電腦通訊和建材市場(chǎng)無(wú)框或框架式架構(gòu)以上柱間距不小于8米35層配備2噸貨梯，電力配備每100平方米20千瓦，滿足中央空調(diào)用電需要配置停車場(chǎng)餐飲、美容美發(fā)、棋牌室不可有剪力墻或承重墻擋住門和櫥窗，以框架式結(jié)構(gòu)為主開間或柱間距最好在以上餐飲通常開在1、2、3樓，少數(shù)可開設(shè)在4樓以上須有自來(lái)水供給、油煙氣排放通道，電力設(shè)備每100平方米1020千瓦大型餐飲需要充足的停車位和自行車位零售行業(yè)框架結(jié)構(gòu)

37、、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)均可不低于 門面寬度不可小于，進(jìn)深1215米需要有倉(cāng)儲(chǔ)功能，無(wú)剪力墻或承重墻擋住門和櫥窗位置，配置水、電、 即可茶坊、酒吧、咖啡吧無(wú)特殊要求不低于開間不低于電力配置按每100平方米10千瓦網(wǎng)吧、電玩城框架結(jié)構(gòu)層高不低于柱間距不小于5米配套設(shè)施為每100平方米8千瓦不需要配置停車位食品商店、大型藥店以一樓鄰街為主，框架結(jié)構(gòu)層高大于3米框距大于5米，進(jìn)深大于8米配套設(shè)施每100平方米10千瓦，門前不可有全封閉交通隔離欄和高于的綠化遮攔櫥窗名品城框架結(jié)構(gòu)層高以上框距6米以上，單間開間4米以上通道寬度需要以上銀行、金銀飾品框架架構(gòu)大于框距大于5米，進(jìn)深大于8米形狀方正可安裝技防裝置

38、，除正面通道外，其他通道不可與居民、消費(fèi)人流來(lái)往，門前不可有全封閉交通隔離欄和高于的綠化遮攔櫥窗根據(jù)以上各商業(yè)業(yè)態(tài)的要求,現(xiàn)提出以下條件:4.1.餐飲業(yè)1#+26# 需要用電量為200-250千瓦380V此電量可使用霓虹燈。 煤氣為100立方/小時(shí) 層高不低于4米 隔油池配比1立方米/1000 m2 上下水 進(jìn)水2寸 出水 1寸 排煙60cm*60cm餐飲業(yè)3#和2#相同要求 煤氣60m3/小時(shí) 電量60-80千瓦 上下水 進(jìn)水1寸 出水 6分 隔油池配比1 m3/1000 m2餐飲業(yè)4#需要用煤氣60m3/小時(shí) 電量80-100千瓦 上下水 進(jìn)水1寸 出水 6分 隔油池配比1 m3/1000

39、 m24.2.娛樂(lè)業(yè)：電量要求每1000m3配比60-80千瓦 煤氣可配16 m3/小時(shí) 層高不低于4.3.休閑業(yè)：電量要求每500m2配比40-50千瓦 煤氣可配6 m3/小時(shí) 層高不低于5. 各業(yè)態(tài)要求租賃年限及利潤(rùn)5.1.餐飲業(yè)：中餐：40-45%，年限為6-8年，每3年遞增5%-8% 快餐：50-55%，年限為3-5年，每3年遞增5% 咖啡+茶坊60%，年限為2-5年，每2年遞增5%5.2.娛樂(lè)業(yè)：高于60%，年限為5-8年，每2年遞增3%-5%5.3.休閑業(yè)：高于80%，年限為3-5年，每3年遞增5%-10%5.4.效勞業(yè)：高于100%，年限為2-3年，無(wú)遞增。6.工程補(bǔ)充建議 休閑

40、區(qū)域及餐飲區(qū)域配置水、電、煤及其他必備管道，管道的容量要盡量滿足商家的需求。為提高出售商鋪的靈活性，建議管道以每戶進(jìn)戶為根本； 在大型商業(yè)的引進(jìn)下，要安排足夠的使用方便的停車位，滿足大流量商業(yè)的需求； 建議在商業(yè)招商后的階段，安排專車接送來(lái)往于武漢各地，吸引大量的人流量，提升本商業(yè)廣場(chǎng)的知名度；第五局部 業(yè)主投資回報(bào)率測(cè)算本工程建筑形式主要分兩大類。一類是單體商業(yè)形式，即以單體建筑的形式經(jīng)營(yíng)商業(yè)內(nèi)容，特點(diǎn)是一般單層面積較大，進(jìn)深和層高可以適合絕大多數(shù)商業(yè)業(yè)態(tài)需求，賣場(chǎng)通透，使用率高。另一類是住宅底層商業(yè)形式，即住宅以及建筑綜合體一、二層的商鋪，面積較小，以分割鋪面形式對(duì)外租售，主力鋪位面積在5

41、0-200平方米之間。住宅底商處于住宅小區(qū)沿街或小區(qū)內(nèi)主要干道，消費(fèi)群體相對(duì)固定，一般作為小區(qū)生活配套，以為小區(qū)居民效勞為主。 國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處商用物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。衡量一處商用物業(yè)價(jià)格合理與否的根本公式為： 如果該物業(yè)的年收益15年房產(chǎn)購(gòu)置價(jià)，那么認(rèn)為該物業(yè)物有所值，也就是投資回報(bào)率在6.66%左右。這僅僅是一個(gè)測(cè)算，沒(méi)有考慮其他影響投資收益的因素，投資人在實(shí)際投資過(guò)程中必須把那些因素計(jì)入本錢。商鋪投資回報(bào)率計(jì)算方法，除了投資者的購(gòu)置初始投資外，還應(yīng)包括稅費(fèi)，貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，還必須考慮到商鋪一定的空置期，現(xiàn)根據(jù)本工程的商鋪根本定價(jià)來(lái)測(cè)算投資回報(bào)

42、率，商鋪的初步定價(jià)為10000-12000元/平方中間價(jià)為11000/平方，租賃價(jià)為40-80元/平方/月中間價(jià)為60元/平方/月，租賃稅為17%，物業(yè)管理費(fèi)按2元/平方/月，按100平方的商鋪測(cè)算：1.一次性購(gòu)置：稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)12/購(gòu)置房屋總價(jià)+契稅+印花稅等即601000.83-20012/11000100+33000+12106通過(guò)以上方式可以得出該100平方商鋪的投資回報(bào)率約為5.06%2.按揭貸款：稅后月租金按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi)12/首期房款+契稅+印花稅等+保險(xiǎn)費(fèi)因按揭貸款年限的不同，按揭月供款不同，在這里就不測(cè)算了。通過(guò)以上的測(cè)算分析，可以得出本工程的投資回報(bào)率

43、已低于國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的根本回報(bào)率。任何商業(yè)形式的商鋪投資回報(bào)都和以下四個(gè)根本要素有關(guān)：周邊消費(fèi)要具備持續(xù)支撐力工程規(guī)模與消費(fèi)人數(shù)匹配布局應(yīng)能構(gòu)成人流交織定位專業(yè)水平?jīng)Q定收益通過(guò)對(duì)該工程的周邊調(diào)查及商鋪布局分析，發(fā)現(xiàn)在以上四要素中的前三個(gè)根本要素都不具備，只能依靠第四個(gè)要素來(lái)逐步提高前三要素,這樣才能到達(dá)該工程預(yù)期的投資回報(bào)。第六局部 銷售及招商方案1.根據(jù)市場(chǎng)分析，本工程的銷售方式可以以直接銷售兼代租代管的方式進(jìn)行銷售：銷售均價(jià)：12000-13000元/m2建議銷售方式為帶回報(bào)5%出售1.1.方案一：5年回報(bào)在房款中一次性抵扣買斷經(jīng)營(yíng)權(quán)5年例，以13000元/ m2銷售，年固定回報(bào)5%，共5年5%年回報(bào)，每月每平方米租金為55元。 合同價(jià)為：13000-55*12*5=9700元/ m2 5年租金保守測(cè)算為1800元，平均月租金為30元/ m2/月 實(shí)際回收資金為9700+1800=11500元/ m2優(yōu)點(diǎn)：減少土地增值率局