房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃教學(xué)課件(共34p)

1、 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想2.2 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)研究 2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究2.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)實(shí)際問題： 某大學(xué)土木工程專業(yè)本科畢業(yè)生小張畢業(yè)后就職于某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)部，開發(fā)部經(jīng)理分配小張負(fù)責(zé)辦理公司新開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批工作。小張應(yīng)怎樣開展立項(xiàng)報(bào)批工作？小張?jiān)谶M(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批工作的同時(shí)，又得到了一項(xiàng)設(shè)計(jì)小戶型市場(chǎng)需求調(diào)查表的工作，小張應(yīng)如何設(shè)計(jì)小戶型市場(chǎng)需求調(diào)查表？ 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的含義： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)有關(guān)信息進(jìn)行綜合考慮后產(chǎn)生的關(guān)于開發(fā)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足市場(chǎng)需

2、要的初步打算。它是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)某一項(xiàng)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一步，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中最富于創(chuàng)造性的工作。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的主要目的是提出投資開發(fā)意向，形成初步打算。在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想階段應(yīng)確定以下問題： 能夠預(yù)測(cè)一個(gè)社會(huì)的需求，并在這個(gè)需求來臨時(shí)，提供現(xiàn)成的房地產(chǎn)銷售； 確定具體開發(fā)建設(shè)地點(diǎn)，并且開發(fā)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃的要求； 有基本可行的建設(shè)渠道和管理經(jīng)驗(yàn)； 同土地所有者進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，得到能使土地脫離市場(chǎng)的承諾，但需注意，這時(shí)并不一定非要把土地買下，因?yàn)樵谝院蟮母鞣N談判中，對(duì)方可能會(huì)利用你已投入大量資金押在土地上而著急的心理來提出比較苛刻的合作條件； 研究開發(fā)建設(shè)地點(diǎn)的自

3、然條件，如開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境、土地承載力等； 與投資者和建筑施工單位進(jìn)行接觸，明確他們?cè)陂_發(fā)經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目時(shí)的態(tài)度和初步打算； 其他應(yīng)該確定的問題。在“設(shè)想”階段，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)房地產(chǎn)的前景不妙，就應(yīng)該停止工作，這樣做既有利于集中精力去研究其他“設(shè)想”，又利于避免浪費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想階段以后的工作量將會(huì)很大且很費(fèi)錢，所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司在此階段結(jié)束時(shí)，必須有清楚的認(rèn)識(shí)，要果斷做出是否繼續(xù)進(jìn)行該項(xiàng)目的決定。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，不是憑空想象，而是在綜合考慮各種有關(guān)信息之后的基礎(chǔ)上的創(chuàng)造性構(gòu)思。 實(shí)例分析：招商地產(chǎn)番禺項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型 2.

4、2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容 2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一般分為兩種類型：一種是專項(xiàng)市場(chǎng)研究，另一種是定點(diǎn)綜合研究。 專項(xiàng)市場(chǎng)研究是指為了滿足某一專門需要而進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究。這種研究沒有一個(gè)特定的地點(diǎn)，一般是研究一個(gè)區(qū)域或一個(gè)區(qū)域的某類房地產(chǎn)市場(chǎng)。常見的房地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)研究有：某一居住區(qū)多層住宅需求的市場(chǎng)研究；某一居住區(qū)花園公寓需求的市場(chǎng)研究；某一區(qū)域?qū)懽謽切枨蟮氖袌?chǎng)研究；某一居住區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)需求的市場(chǎng)研究；某一區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)需求的市場(chǎng)研究等等。 2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型 定點(diǎn)綜合研究指研究一塊特定土地的最佳經(jīng)濟(jì)利用。它研究某一塊土地的各種利用方式及其經(jīng)濟(jì)效益，

5、最后確定哪種利用方式能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。常見的房地產(chǎn)綜合定點(diǎn)綜合研究有：某地塊的最佳經(jīng)濟(jì)利用研究；某地塊開發(fā)住宅的市場(chǎng)潛力研究；某地塊開發(fā)寫字樓的市場(chǎng)潛力研究；某地塊開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力研究；某地塊開發(fā)工業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力研究等等。 2.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容住房市場(chǎng)研究，一般應(yīng)解決以下幾個(gè)問題：（1）間接的經(jīng)濟(jì)限制因素問題（2）潛在市場(chǎng)容量和開發(fā)后能吸引的顧客比率問題（3）房屋可以出租或出售的價(jià)格范圍問題 （4）房屋單元類型問題（5）單元大小問題（6）需要什么樣的附屬設(shè)施問題房地產(chǎn)市場(chǎng)研究實(shí)例分析（開發(fā)豪宅） 2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書 2.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的含義

6、2.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容 2.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出的一個(gè)輪廓設(shè)想，主要是從宏觀角度來考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性，看其是否符合國家長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的方針和要求，同時(shí)初步分析開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)的條件是否具備，項(xiàng)目建議書是國家選擇建設(shè)項(xiàng)目和有根據(jù)地進(jìn)行可行性研究的依據(jù)，雖然這一階段的工作比較粗糙，對(duì)量化的精確度要求不很高，但是從定性的角度看，這一步是十分重要的，是從總體上、宏觀上對(duì)項(xiàng)目作出選擇。項(xiàng)目建議書的作用主要有三個(gè)方面： （1）是國家選擇建設(shè)項(xiàng)目的依據(jù)，項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后即為立項(xiàng)。 （2）批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目，可以列入項(xiàng)目前期工作計(jì)劃，開

7、展可行性研究。 （3）涉及利用外資的項(xiàng)目，在批準(zhǔn)立項(xiàng)后，方可對(duì)外開展工作。 2.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容 按國家計(jì)委1984年發(fā)布的關(guān)于簡(jiǎn)化基本建設(shè)項(xiàng)目的審批手續(xù)規(guī)定，項(xiàng)目建議書的內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)；產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想；資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系及引進(jìn)國別、廠商和初步分析；投資估算和資金籌措設(shè)想；項(xiàng)目的進(jìn)度安排；經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效益的初步估計(jì)，包括初步的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書實(shí)例 實(shí)例1：志惠花園項(xiàng)目建議書 實(shí)例2：瓊海某地產(chǎn)項(xiàng)目建議書 2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 2.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義 2.4.

8、2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 2.4.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的編制 與審批 2.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義 可行性研究的概念就是運(yùn)用多種科學(xué)研究成果，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目在投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門綜合學(xué)科。其主要任務(wù)是研究興建或改建某個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利。它的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性，提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是可行性研究方法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的一種應(yīng)用。具體地講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件、項(xiàng)目選

9、址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、項(xiàng)目的投資效益等方面所進(jìn)行的周密調(diào)查和研究分析。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要作用如下：（1）保證房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的合理（2）是籌劃開發(fā)資金的依據(jù)（3）作為與有關(guān)部門簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)（4）作為編制詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 此外，可行性研究還可作為征地拆遷補(bǔ)償、組織施工管理、物業(yè)管理、編制商品房銷售計(jì)劃、編制國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的依據(jù)等等。 2.4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容常見的可行性研究報(bào)告10個(gè)方面的內(nèi)容：（1）項(xiàng)目的背景與概況 項(xiàng)目名稱。 項(xiàng)目的地理位置。 項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境。 開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，即項(xiàng)目的必要性。對(duì)于項(xiàng)目

10、的必要性的闡述，一定要有詳實(shí)的資料做依據(jù)，立論要建立在客觀、科學(xué)的基礎(chǔ)上。（2）基本數(shù)據(jù) 占地面積。 規(guī)劃要點(diǎn)。內(nèi)容為項(xiàng)目總建設(shè)面積、建筑密度、容積率、各類用途建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求，其地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 項(xiàng)目所占土地的原使用狀況，需要拆除的房屋面積，需要給予補(bǔ)償?shù)母亍⒉说孛娣e，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。 建筑物質(zhì)主要技術(shù)參數(shù)。 投資總額。 其他資料。（3）成本估算 在可行性研究階段，成本估算沒有必要做得像預(yù)算那樣準(zhǔn)確、詳細(xì)。對(duì)成本估算除了必要的文字闡述，一般應(yīng)列出成本計(jì)算表，分項(xiàng)估算成本。內(nèi)容包括： 士地征用費(fèi)，主要有征地費(fèi)、青苗及其他地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、菜

11、地再造費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、耕地占用稅等。 拆遷安置費(fèi)，包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用及安置拆遷用戶建設(shè)費(fèi)用。 前期工程費(fèi)，包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、“三通一平”費(fèi)等。 房屋建筑工程費(fèi)，一般應(yīng)對(duì)不同類型的房屋分別列出其費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，應(yīng)按不同類別的基礎(chǔ)設(shè)施列出其費(fèi)用。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 管理費(fèi)。 其他必要的成本支出。成本估算應(yīng)充分考慮各項(xiàng)費(fèi)用在項(xiàng)目實(shí)施期間可能發(fā)生的變化。必要時(shí)為保證成本估算的一定精度，應(yīng)進(jìn)一步接材料消耗列出成本計(jì)算表。 （4）項(xiàng)目開工、竣工日期和進(jìn)度的初步安排。 （5）資源供給 資金籌措和使用計(jì)劃。 建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃。 施工力量的組織計(jì)劃。 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、

12、水等的供應(yīng)。 項(xiàng)目建成投入使用后，水、電、熱力、煤氣、交 通通訊等的供應(yīng)條件。 （6）市場(chǎng)分析 包括市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、銷售價(jià)格分析、銷售對(duì)象以及銷售計(jì)劃。 （7）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 包括銷售收入、稅金、利潤(rùn)預(yù)測(cè)，償還貸款及償還平衡計(jì)算，現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)平衡分析，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算分析，敏感性分析，盈虧平衡分析等。對(duì)于較小的項(xiàng)目，也可將成本估算、市場(chǎng)分析并入財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中進(jìn)行。（8）風(fēng)險(xiǎn)分析 包括對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策各方面可能出現(xiàn)的影響，資源供給可能出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)，成本、市場(chǎng)方面可能出現(xiàn)的變化等問題進(jìn)行的分析。主要應(yīng)計(jì)算各因素在效益分析中可容忍的變動(dòng)極限，分析超極限變動(dòng)的可能性，并提出超極限變動(dòng)時(shí)的對(duì)策。 （9）國民

13、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 重大的開發(fā)項(xiàng)目，除進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)外，還應(yīng)進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中使用的靜態(tài)指標(biāo)主要有兩個(gè)，即項(xiàng)目?jī)舢a(chǎn)值（或國民收人）與社會(huì)純收入；動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要有凈產(chǎn)值現(xiàn)值、凈產(chǎn)值現(xiàn)值率、凈產(chǎn)值內(nèi)部收益率、純收入內(nèi)部收益率等。當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)按國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論決定項(xiàng)目是否實(shí)施。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，除經(jīng)濟(jì)效益可以定量計(jì)算外，社會(huì)效益和環(huán)境效益較難用定量表示，但它們又是項(xiàng)目總體效益中不可缺少的部分。雖然對(duì)于社會(huì)效益和環(huán)境效益尚無恰當(dāng)統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，這部分評(píng)價(jià)是必要的。當(dāng)社會(huì)效益和環(huán)境效益分析的結(jié)論與經(jīng)濟(jì)效益分析的結(jié)論有重大沖突時(shí)，應(yīng)如實(shí)反映，并

14、以極其慎重的態(tài)度決定項(xiàng)目的取舍，或?qū)?xiàng)目進(jìn)行修正。 （10）結(jié)論在上述分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目作出總體評(píng)價(jià)，明確表述項(xiàng)目是否可行。 2.4.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 的編制與審批 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的編制工作，可以由房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司自己完成，也可以委托有資格的咨詢公司或設(shè)計(jì)院來完成。 根據(jù)國務(wù)院2004年7月25號(hào)發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定中規(guī)定：對(duì)于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。其中，政府僅對(duì)重大項(xiàng)目和限制類項(xiàng)目從維護(hù)社會(huì)公共利益角度進(jìn)行核準(zhǔn)，其他項(xiàng)目無論規(guī)模大小，均改為備案制，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)效益、資金來源和產(chǎn)品技術(shù)方

15、案等均由企業(yè)自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資源利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)和減免稅確認(rèn)手續(xù)。對(duì)于企業(yè)使用政府補(bǔ)助、轉(zhuǎn)貸、貼息投資建設(shè)的項(xiàng)目，政府只審批資金申請(qǐng)報(bào)告。 可行性研究報(bào)告實(shí)例分析 2.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)2.5.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的含義 2.5.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)實(shí)例2.5.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對(duì)具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所作的用來指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個(gè)粗線條的

16、概略規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)主要依據(jù)有：可行性研究報(bào)告；房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢(shì)條件；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部可利用及限制性條件；國家和上級(jí)有關(guān)指示；房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習(xí)慣做法；國家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、規(guī)程等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的基本原則堅(jiān)持基本建設(shè)程序和開發(fā)經(jīng)營(yíng)程序；充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)；從實(shí)際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排；積極采用各種開拓性措施；主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的作用便于從全局出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排；作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的其他具體性 計(jì)劃的編制；有利于籌措資金和其他協(xié)作配合工作的談判；有利于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中容易

17、出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)簡(jiǎn)單流程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本流程實(shí)際問題解決方案思考與習(xí)題1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里

18、來的塵埃!25、你不能拼爹的時(shí)候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上沒有障礙，人還有什么可做的呢。27、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。勵(lì)志名言：比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡28、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。29、人生就像一道漫長(zhǎng)的階梯，任何人也無法逆向而行，只能在急促而繁忙的進(jìn)程中，偶爾轉(zhuǎn)過頭來，回望自己留下的蹣跚腳印。30、時(shí)間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時(shí)光轉(zhuǎn)換，體會(huì)到緣分善變；平淡無語，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會(huì)惦念；無心的情，無論你好與不好，只是漠然。走過一段路，

19、總能有一次領(lǐng)悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。31、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。32、命好不如習(xí)慣好。養(yǎng)成好習(xí)慣，一輩子受用不盡。33、比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識(shí)更重要。不是無知，而是對(duì)無知的無知，才是知的死亡。51、對(duì)于最有能力的領(lǐng)航人風(fēng)浪總是格外的洶涌。52、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。53、年少時(shí)，夢(mèng)想在心中激揚(yáng)迸進(jìn)，勢(shì)不可擋，只是我們還沒學(xué)會(huì)去戰(zhàn)斗。經(jīng)過一番努力，我們終于學(xué)會(huì)了戰(zhàn)斗，卻已沒有了拼搏的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。54、最偉大的思想和行動(dòng)往往需要最微不足道的開始。55、不積小流無以成

20、江海，不積跬步無以至千里。56、遠(yuǎn)大抱負(fù)始于高中，輝煌人生起于今日。57、理想的路總是為有信心的人預(yù)備著。58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。59、世上除了生死，都是小事。從今天開始，每天微笑吧。60、一勤天下無難事，一懶天下皆難事。61、在清醒中孤獨(dú)，總好過于在喧囂人群中寂寞。62、心里的感覺總會(huì)是這樣，你越期待的會(huì)越行越遠(yuǎn)，你越在乎的對(duì)你的傷害越大。63、彩虹風(fēng)雨后，成功細(xì)節(jié)中。64、有些事你是繞不過去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會(huì)話十倍的精力去面對(duì)。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告訴自己一次，我真的很不錯(cuò)。67、心中有理想 再累也快樂68、發(fā)光并非太陽的專利，你也

21、可以發(fā)光。69、任何山都可以移動(dòng)，只要把沙土一卡車一卡車運(yùn)走即可。70、當(dāng)你的希望一個(gè)個(gè)落空，你也要堅(jiān)定，要沉著！71、生命太過短暫，今天放棄了明天不一定能得到。72、只要路是對(duì)的，就不怕路遠(yuǎn)。73、如果一個(gè)人愛你、特別在乎你，有一個(gè)表現(xiàn)是他還是有點(diǎn)怕你。74、先知三日，富貴十年。付諸行動(dòng)，你就會(huì)得到力量。75、愛的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動(dòng)。一個(gè)人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保

22、持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動(dòng)。3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場(chǎng)馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長(zhǎng)的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會(huì)不止。4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)就會(huì)辜負(fù)你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅΓ桥α耍拍芸吹较Ｍ?、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。

23、6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。7、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會(huì)覺得解脫。但舌頭總會(huì)不由自主地往那個(gè)空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視，留下的那個(gè)空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷?。適應(yīng)是需要時(shí)間的，但牙總是要拔，因?yàn)樘?，所以終歸還是要放手，隨它去。11、這個(gè)世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要過更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。12、逆境