房地產(chǎn)估價報告常見錯誤

1、 . . 4/45、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。6、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性。7、計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減），按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。8、計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。9、無形收益不應(yīng)單獨計算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。10、計算費用時，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金12%計算。11、計算費用時要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者

2、多項，如：漏管理費用（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤），計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費、所得稅等計入）（房地產(chǎn)估價理論與方法）P206。12、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源。13、計算管理費時，押金的利息不應(yīng)計算管理費。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用。14、計算保險費時，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。15、 資本化率的選取未說明求取方法和來源。16、報酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率。再加上風(fēng)險補償?shù)龋?7、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）

3、收益年限確定錯誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。18、計算公式錯誤，或計算過程錯誤。19、最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由。20、評估結(jié)論沒有大寫。21、將價格類型說錯（比準(zhǔn)價格、收益價格、積算價格）。22、抵押評估時，未說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。假設(shè)開發(fā)法一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費。1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)報據(jù)市場情況分別估算未來市價，一般通過市場法、長期趨勢法、收益。2、開發(fā)的明

4、確要說明理由如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出，或按定額規(guī)定查得。3、投資利潤和投資利息只有靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除在建成本、管理費用、銷售稅費、買方購買稅費4項容。4、不能遺漏應(yīng)扣除項（如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費）。5、利息計算時，銷售稅費不能計算。6、利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計息在期中，即：要將時間段除以2。7、銷售稅費只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計算。8、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。成本法舊房、房地產(chǎn)價格重新購建價格-折舊新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）。房地產(chǎn)價值土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷

5、售稅費+開發(fā)利潤1、費用構(gòu)成不完整、漏項（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費）。2、取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。3、成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本開發(fā)成本管理費用。4、成本法計算貸款利息時計算期有錯。5、計算公式有錯（積算價格重新購建價格-折舊）。6、要根據(jù)市場供求分析為來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）。7、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)（房地產(chǎn)估價理論與方法P145）。直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本開發(fā)成本）投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地

6、取得成本開發(fā)成本管理費用）成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本開發(fā)成本管理費用銷售稅費）銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）8、折舊年限確定錯誤。9、 未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價值的影響。計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。5、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。6、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性。7、計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減），按使用面積計租的，要按使用面積

7、系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。8、計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。9、無形收益不應(yīng)單獨計算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。10、計算費用時，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金12%計算。11、計算費用時要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項，如：漏管理費用（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤），計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費、所得稅等計入）（房地產(chǎn)估價理論與方法）P206。12、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源。13、

8、計算管理費時，押金的利息不應(yīng)計算管理費。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用。14、計算保險費時，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。15、 資本化率的選取未說明求取方法和來源。16、報酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率。再加上風(fēng)險補償?shù)?，見?16頁）。17、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）收益年限確定錯誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。（見理論方法213頁）。18、計算公式錯誤，或計算過程錯誤。19、最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由。20、評估結(jié)論沒有大寫。21、將價格

9、類型說錯（比準(zhǔn)價格、收益價格、積算價格）。22、抵押評估時，未說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。假設(shè)開發(fā)法一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費。1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)報據(jù)市場情況分別估算未來市價，一般通過市場法、長期趨勢法、收益。2、開發(fā)的明確要說明理由如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出，或按定額規(guī)定查得。3、投資利潤和投資利息只有靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除在建成本、管理費用、銷售稅費、買方購買稅費4項容。4、不

10、能遺漏應(yīng)扣除項（如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費）。5、利息計算時，銷售稅費不能計算。6、利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計息在期中，即：要將時間段除以2。7、銷售稅費只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計算。8、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。成本法舊房、房地產(chǎn)價格重新購建價格-折舊新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）。房地產(chǎn)價值土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費+開發(fā)利潤1、費用構(gòu)成不完整、漏項（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費）。2、取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。3、成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本開發(fā)成本管理費用。4、成本法計算貸款利息時計算期有錯。5、計算公式有錯（積算價格重新購建價格-折舊）。6、要根據(jù)市場供求分析為來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）。7、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)（房地產(chǎn)估價理論與方法P145）。直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本開發(fā)成本）投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本開發(fā)成本管理費用）成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地