住房租賃新規(guī)及優(yōu)惠政策

1、紅利惠及群體（一）住房租賃企業(yè)（二）單位納稅人 即按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的進(jìn)行住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。 即企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織。住房租賃企業(yè)可享增值稅減征優(yōu)惠01一般納稅人 住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。 住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租房屋，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。02小規(guī)模納稅人（一）準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅額 充分享受政策紅利 選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額（1+1.5%）*1

2、.5%； 選擇適用一般計(jì)稅方法，增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額（1+9%）*9%-進(jìn)項(xiàng)稅額。 假設(shè)A企業(yè)經(jīng)備案為住房租賃企業(yè)且登記為一般納稅人，2021年10月向個(gè)人出租住房取得的租金收入為1015000元（含稅），當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為30000元。如果A選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，增值稅應(yīng)納稅額=1015000（1+1.5%）*1.5%=15000元。 如果A企業(yè)選擇適用一般計(jì)稅方法，增值稅應(yīng)納稅額=1015000（1+9%）*9%-30000=53807.3元。1. 一般納稅人（一）準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅額 充分享受政策紅利2.小規(guī)模納稅人 假設(shè)B企業(yè)經(jīng)備案為住房租賃企業(yè)且為小規(guī)模納稅人，2021年第四季

3、度向個(gè)人出租保障性租賃住房（已取得保障性租賃住房向認(rèn)定書)取得租金收入550000元（含稅），增值稅應(yīng)納稅額=550000（1+1.5%）*1.5%=128.08元。增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額（1+1.5%)*1.5%（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按1.5%預(yù)征率預(yù)繳稅款一般納稅人 住房租賃企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式向個(gè)人出租其取得的住房或符合規(guī)定的保障性租賃住房，如適用上述政策且需要預(yù)繳的：小規(guī)模納稅人預(yù)征率為1.5%。 選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，預(yù)征率為1.5%。 選擇適用一般計(jì)稅方法的，預(yù)征率為3%。（三）發(fā)票開具 由于征收率從5%下降到1.5%，納稅人在開具有關(guān)增值稅發(fā)票時(shí)，可在開票軟件開具界面選擇“普通征

4、稅”，并在“稅率”欄次選擇1.5%的征收率開具相關(guān)發(fā)票。單位納稅人可享房產(chǎn)稅減征優(yōu)惠【重要提醒】享受這一政策的企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織納稅人，需確保住房或符合規(guī)定的保障性租賃住房承租方為以下兩類群體： 企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房或符合規(guī)定的保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。個(gè)人專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè) 即企業(yè)在開業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營(yíng)租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上的企業(yè)，各省有關(guān)部門可根據(jù)租賃市場(chǎng)發(fā)展情況，對(duì)本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。 如何進(jìn)行準(zhǔn)確的應(yīng)納稅額的計(jì)算 減按4%

5、的稅率征收房產(chǎn)稅，指的是從租計(jì)稅方法下的房產(chǎn)稅計(jì)算方式。同時(shí)根據(jù)財(cái)稅【2016】43號(hào)文件規(guī)定：房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。因此享受該項(xiàng)政策的納稅人房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額計(jì)算如下：一般納稅人 增值稅采用一般計(jì)稅方法：房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=含增值稅的租金（1+9%）*4%； 增值稅采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=含增值稅的租金（1+適用征收率）*4%。 假設(shè)C公司為一般納稅人向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，2021年1-9月取得租金收入105萬元（含稅），10-12月取得租金收入80萬元（含稅），并均按9%稅率繳納了增值稅，則該納稅人房產(chǎn)稅迎納稅額=1050000（1+9%）*4%=14

6、4954.13元。 注：該政策自2021年10月1日起施行，故需分段計(jì)算。 如何進(jìn)行準(zhǔn)確的應(yīng)納稅額的計(jì)算 假設(shè)D公司為小規(guī)模納稅人向?qū)I(yè)化規(guī)范化住房租賃企業(yè)出租住房，2021年年1-3季度取得租金收入200萬元（含稅），第4季度取得租金收入60萬元（含稅），并按5%征收率繳納了增值稅，則該納稅人房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=（2000000（1+5%）*12%+600000（1+5%）*4%）2=125714元。 注：政策自2021年10月1日起施行，故需分段計(jì)算。 房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=（含增值稅的租金（1+適用征收率）*4%）2提示：在2021年12月31日前小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅可以減半征收哦小規(guī)模納稅人政策執(zhí)行規(guī)定 （一）符合條件的保障性租賃住房 注意啦！上述兩項(xiàng)政策中“符合規(guī)定的保障性租賃住房”具體指利用下列兩類土地和房屋建設(shè)的保障性租賃住房。非居住存量土地非居住存量房屋保障性租賃住房建設(shè)注意啦！ 出租符合規(guī)定的保障性租賃住房的同時(shí)，還需取得由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具的保障性租賃住房項(xiàng)