新一輪樓市調(diào)控周年盤點

1、新一輪樓市調(diào)控周年盤點啟動于去年底的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，將屆一年。這一輪調(diào)控因其層次之高、手段之多、措施之嚴而被業(yè)內(nèi)人士稱為“史上最嚴厲”。梳理期間的政策脈絡(luò)、市場變化會發(fā)現(xiàn)：本輪調(diào)控不僅嚴，也更加完善，不僅有速度，也更講耐力，有望對房地產(chǎn)市場的理性回歸和健康發(fā)展帶來深遠影響。 （半月談201020期）1漫畫：新“國十條”控制房價高速增長2有保有壓穩(wěn)定市場預(yù)期在實體經(jīng)濟受國際金融危機影響而陷于困境時，房地產(chǎn)卻借著信貸的寬松、地方的倚重等因素，逆勢走出“小陽春”行情，短期內(nèi)迅速從復蘇走向回暖，局部還出現(xiàn)過熱苗頭。從2009年3月起，全國70個大中城市房屋售價環(huán)比連漲9月，且漲幅逐月擴大。漲勢從一線

2、城市向二三線城市蔓延，全國樓市普漲一片，一些重點城市房價接連創(chuàng)下歷史新高。令人擔憂的情況引起了決策層的高度重視。2009年12月的中央經(jīng)濟工作會議明確房地產(chǎn)調(diào)控的思路：一方面要發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟拉動作用，另一方面也要控制房價的過快上漲。調(diào)控措施隨即具體化。12月14日的國務(wù)院常務(wù)會議要求，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。3上述綜合手段主要有四方面：供應(yīng)上，“增加普通商品住房的有效供給”；信貸上，“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”；監(jiān)管上，“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理”

3、；保障性住房上，“繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)”。總之，重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。隨后，2010年1月，“國十一條”出臺。猜測多時的二套房貸政策塵埃落定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價”。同時，在完善土地出讓方式、遏制央企國企房地產(chǎn)4沖動、嚴格信貸資金和“熱錢”監(jiān)管等方面，也進一步釋放了清晰的信號。目標直指“高房價” 正當樓市調(diào)控持續(xù)進行時，今年3月15日一天之內(nèi)北京同時冒出的三幅央企競得高價地塊深深刺激了各方的神經(jīng)。三天之后，國資委明確提出要求：78家不以房地產(chǎn)業(yè)為

4、主業(yè)的央企“在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后必須退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。第二波調(diào)控政策接踵而至，在短短幾天里連出重拳。4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求提高二套房貸首付比例到50%；4月17日，國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，要求商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。這些緊縮性的政策都被認為是直接針對炒房客的嚴厲措施。 5“限購”打擊炒房6值得一提的是，此次調(diào)控除出手快之外，還呈現(xiàn)出諸多亮點：一是嚴控銀根、精確打擊投資投機性需求，力度之大前所未有，且卡緊房企融資的各種通道，使房企壓力空前，除加快開工、銷售外別無

5、他法；二是放寬地根，今年住宅用地計劃供應(yīng)量超過前5年年平均量的兩倍多，保障性住房、政策性住房用地的計劃供應(yīng)量終于達到了此前三令五申的70%的比例，堪稱驚喜；三是建立考核問責機制，將“穩(wěn)房價”和“住房保障”上升到影響社會穩(wěn)定和發(fā)展的高度，形成對政府的責任追究機制。新“國十條”等措施出臺實施之后，一些城市的供應(yīng)量明顯增加，一些樓盤加緊推出新房源；投資投機性需求有所退場，炒房族迅速減少；居高不下的房價總體呈現(xiàn)松動跡象，久違的打折降價等手段重回7市場；成交規(guī)模明顯縮減，市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。市場對房地產(chǎn)市場理性回歸的預(yù)期有所加強。地方細則齊“出鞘”“限購令”席卷樓市新“國十條”出臺之后的5個多月，樓市總體

6、上呈現(xiàn)積極變化。但調(diào)控仍面臨諸多不確定性。比如，一些炒房者從重點城市退出后，有向二三線城市轉(zhuǎn)移的苗頭；一些銀行在實施政策過程中，也有多種“打擦邊球”的可能性。9月29日，相關(guān)部委再出“國五條”，明確要求各地“立即研究制定貫徹落實國十條文件的實施細則”。各地調(diào)控細則隨即紛紛“出鞘”。實施“限購”。目前，已有北京、深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京等多個城市提出了“限購令”。在深圳，“本市居民家庭限購兩套、符合條件的外來居民限購一套”。8上海暫定所有居民只能新購一套商品住房（含二手存量住房）。中國指數(shù)研究院副院長陳晟對此分析，此前不少城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場階段性供應(yīng)不足、投資投機性需求趨于活躍

7、的情況，此時，行政干預(yù)是市場機制有效的補充，十分有必要?？ňo信貸。各地細則均明確，各商業(yè)銀行上調(diào)購房首付款比例，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款?！叭追俊蓖ＹJ政策原只是在部分房價過高、上漲過快的城市實行，現(xiàn)在則擴大至全國。此招有望防止樓市“熱錢”轉(zhuǎn)向二三線城市炒高房價。保障“基本”。新一輪調(diào)控要求各地“將確定的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設(shè)任務(wù)落實到地塊”、“沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地”。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，上海將確保今后5年每年新增保障房20萬套，超過目前上海商品住房年銷量的一半。9此外，各地還根據(jù)

8、實際做出了“自選動作”。比如，上海、杭州等地強調(diào)了根據(jù)房價高低確定土地增值稅預(yù)征率，南京規(guī)定“新建商品房申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高”等。陳晟指出，此輪調(diào)控主要還是過去政策的延續(xù)，但用指標化的方式消除了許多“模糊地帶”和執(zhí)行中討價還價的余地，清晰地強化了政府抑制投資投機性需求、滿足基本住宅需求的態(tài)度和決心。政策落地，立竿見影。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月首周監(jiān)測的35個城市中，有28個新建商品住宅成交面積環(huán)比下降，最大的降幅達到75%。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計信息顯示，10月第一周，全市新建商品房（不包括經(jīng)適房和限價房）網(wǎng)簽量環(huán)比下降64%。10不過，以往的事實證明，樓市調(diào)控是場“耐力賽”。第一波攻勢之后，市場走向如何還有待觀察。中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄認為，各地調(diào)控細則出臺對走向過熱的樓市會有一定抑制作用，房價上漲預(yù)期也會放慢。知名國際評級機構(gòu)標準普爾近期預(yù)測，未來12個月內(nèi)，中國房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨主要城市房價再下降多達10%的局面；但鑒于很多開發(fā)商的財務(wù)和流動性狀況處