XX物業(yè)公司（社區(qū)類）物業(yè)管理服務方案

1、東駿鵬物業(yè)公司社區(qū)類物業(yè)管理效勞方案 - 以九祥嶺為切入點精心效勞 美好生活深圳市東駿鵬物業(yè)管理 二零零六年九月-方案目錄- 工程分析及管理效勞定位2 物業(yè)管理效勞設想4各專業(yè)管理效勞方案13管理機構組建及人員配備建議房屋建筑與公用設施管理維護方案公共機電設備系統(tǒng)維修與保養(yǎng)方案清潔、環(huán)保與綠化方案平安消防、車輛管理方案社區(qū)文化建設方案 各項管理效勞樓檢標準51 人員培訓方案72附件： 參謀工作概述75工程分析及管理效勞定位一、工程概況九祥嶺村地處西麗鎮(zhèn)中心地帶，占地面積約87500平方米，周邊交通便利，商業(yè)氣氛活潑。其分為東西兩片。東至大沙河，西靠沙河西路，北面是占地近萬平方社的荔枝林，南鄰天

2、虹、萬聯(lián)購物商場。轄區(qū)內房屋240棟，出租屋3893間，暫住人口9767人，常住人口612人，業(yè)主戶數(shù)238戶。由于出租房屋較多，且每棟樓房自成一體，村里外出道路眾多，轄區(qū)內人員結構復雜，各類刑事案件時有發(fā)生，社會秩序及治安秩序相比照擬復雜。打架斗毆、賣淫嫖娼、兩搶兩盜等丑惡現(xiàn)象屢禁不止。深圳市東駿鵬物業(yè)管理公司，為了積極響應深圳市政府城中村整治工程，準備對九祥嶺村進行標準的物業(yè)管理，力爭在治安秩序、衛(wèi)生環(huán)境、房屋出租、人員管理、交通車輛、消防平安等方面到達一種長期標準、安寧和諧、穩(wěn)定開展的目標。最終實現(xiàn)九祥嶺社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的完美統(tǒng)一，使之成為頗具特色的平安村、文明村。努力到達平

3、安文明小區(qū)標準，在南山區(qū)及深圳市起到城中村改造示范樣板的標桿作用。物業(yè)管理的內容和范圍為：設施和設備方面：管理好現(xiàn)有的公共設施和公共設備；對于二、九祥嶺村現(xiàn)存的主要問題和難點： 1、由于九祥嶺村缺乏統(tǒng)一規(guī)劃建設，現(xiàn)有建筑雜亂無章，各物業(yè)建筑時間不一致，配套設施缺乏并老化，致使污水橫流、外溢，管道跑水、私拉亂接，違章搭建等問題時有發(fā)生；居民生活環(huán)境較差，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。 2、該村現(xiàn)缺乏統(tǒng)一有效管理，現(xiàn)有管理是本村委自治管理，缺乏相應管理經(jīng)驗，在管理方面存在很大局限性，容易推諉扯皮，甚至于有一些問題久拖不決。陷入一種越亂越管理不好的惡性循環(huán)。 3、九祥嶺村巷多面廣，布局分散、規(guī)劃落后，

4、不是統(tǒng)一有序的規(guī)劃良好的小區(qū)，很難形成有效監(jiān)控。且現(xiàn)有租客普遍存在“二房東多房東的狀況，加劇了物業(yè)管理的難度。三、管理風險：局部村民，沒有花錢買效勞的意識，對物業(yè)管理中的收費行為不理解，甚至有可能采取抵抗態(tài)度。只看到眼前經(jīng)濟利益，不能正確認識物業(yè)管理給小區(qū)環(huán)境及房屋建筑帶來的好處，以及房租上升帶來的切實的好處。拖欠不交物業(yè)管理費。由此，物業(yè)管理公司必須通過扎實的工作，切實到達社會治安、環(huán)境的切實好轉，使村民感受到切實的好處，消防疑慮，到達雙贏。但是，從現(xiàn)實情況來看，這將是個長期的過程。物業(yè)公司必須有充分的思想準備。三、物業(yè)管理效勞，按效勞級別，國家規(guī)定了從一級到三級。由于收費的不同，從九祥嶺來

5、看，只有0.65元/平米，因此，定義為三級物業(yè)管理效勞標準。明確效勞標準后，具體的人員配備，見下表。從由于科技園辦公大廈位于深圳市科技園內，是原華為公司在科技園內的辦公樓?，F(xiàn)為外資企業(yè)艾默生公司作為辦公樓使用。工程總占地面積 平方米，設計建筑面積 平方米，容積率 ，綠化率 。本大廈于1994年年底開工，竣工時間是在1996年年底。目前大廈共有 層，有 層地下室，1 層為大開間寫字樓， 層為技術層，大廈配套設施較齊全。停車場具有停車位 個。綠化面積為 平方米?？萍紙@辦公大廈由 公司開發(fā) 。大廈內設備包括電梯 臺；生活水泵 臺；配電柜 個；中央空調 臺，計 冷噸。總計有一類設備、二類設備 臺套。二

6、、效勞需求科技園辦公大廈為純寫字樓，集辦公、生產、試驗室于一體。為外資企業(yè)艾默生公司獨家使用。國際化辦公環(huán)境要求高。因此對于物業(yè)管理效勞的總體要求是：創(chuàng)造平安、整潔、舒適、高效、有序、尊貴的辦公環(huán)境；提供生活、商務等全方位的效勞，以滿足外資企業(yè)內各層次使用人的需求；關注樓宇價值，確保大廈機電中央空調、電梯等設備設施的正常使用。爭創(chuàng)品牌，在締之美物業(yè)管理公司內第一個到達國優(yōu)標準，并在三年內通過檢查組的國優(yōu)檢查，獲得國優(yōu)稱號。三、客戶分析科技園辦公大廈的客戶群為艾默生公司，其中客戶群普遍素質較高、眼界寬廣，法律觀念和維權意識較強，對物業(yè)管理效勞需求期望值較高，對環(huán)境、文化、環(huán)保、信息等方面的要求與

7、一般客戶群體亦有所不同。不同客戶的不同需求增大了工程管理的難度。因此，應根據(jù)不同的需求層次來實施高品質、全方位的特色物業(yè)管理效勞?？萍紙@辦公大廈現(xiàn)管理商-深圳締之美物業(yè)公司已進駐管理，并已到達相應物業(yè)管理標準。締之美物業(yè)公司參謀團將根據(jù)科技園辦公大廈實地及相關情況的考察，依據(jù)其本身的特點提煉管理的優(yōu)勢，指出存在缺陷，并制定物業(yè)管理整改建議及方案，使其既符合締之美物業(yè)管理模式的一般性又契合物業(yè)自身的特殊性。今后參謀團將在提高經(jīng)濟效益及提高物業(yè)管理水準上予以協(xié)助指導。四、工程定位根據(jù)科技園辦公大廈的工程特點，提出物業(yè)管理效勞的整體定位：平安舒適：通過提供優(yōu)質的管理效勞創(chuàng)造平安舒適的生活和工作環(huán)境；

8、現(xiàn)代高效：展示智能化、現(xiàn)代化的物業(yè)管理，方便顧客，營造優(yōu)美環(huán)境；五、管理理念以五心為根底，創(chuàng)造平安、整潔、舒適、高效、有序、尊貴、方便的工作環(huán)境；六、管理方針 追求完美、持續(xù)創(chuàng)新設想與步驟締之美物業(yè)經(jīng)過多年的實踐摸索，不斷總結、不斷開展，形成了一套嚴謹、先進的管理模式，并轉化成公司獨特的管理優(yōu)勢。目前共在廣東地區(qū)擁有8個管理處，管理面積到達20余萬平方米。公司員工到達300余人。其中中級職稱以上管理干部到達 人。公司目前的管理資質等級為三級。公司近期的工作方案和開展目標擬，包括下面幾點：通過與深圳市國土資源與房地產管理局的溝通工作，爭取將物業(yè)管理資質等級從三級到達二級；積極拓展管理工程寫字樓、

9、工廠，適當考慮有效益的高層住宅，采取各種措施，鼓勵員工通過各種渠道，收集、跟蹤在建工程、網(wǎng)上、報紙上公開招標的物業(yè)管理工程。爭取將公司做大做強，在管理面積、經(jīng)濟效益上，進入到深圳地區(qū)大管理商的行列，樹立起締之美的物業(yè)品牌。在所屬8個管理處中，做出一個管理樣板工程科技園大廈，通過區(qū)優(yōu)、市優(yōu)考評工作。爭取在三年內到達國優(yōu)考評標準。通過該樣板工程的展示，為拓展全國市場打下良好的根底。同時作為所拓展工程的參觀考察基地。穩(wěn)定員工隊伍，進一步提高員工素質，培養(yǎng)一支有職業(yè)道德的專業(yè)化強的職業(yè)經(jīng)理人隊伍。一、為實現(xiàn)上述工作目標，提出具體的工作設想及步驟：總體工作思路：以建章立制為根底、以以培訓為前提、以管理為

10、核心、以效勞為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的，降能減耗，不斷提高綜合管理水平。1調查了解情況：安排時間約為15天左右。公司本部、管理處及走訪客戶。以便熟悉公司管理制度財務、工程、人事、品質、采購等、了解公司運作、以及目前的工程拓展現(xiàn)狀；2征求業(yè)主意見，找出效勞及管理的缺乏，分析原因，采取有效措施予以改良；3開展今年的員工滿意度調查：征求員工意見。從理念來講，只有滿意的員工才能有滿意的顧客。員工處于第一線，天天接觸顧客，對顧客的需求有切身的體會，也有對改良效勞工作的想法。通過該渠道，收集員工的建言獻策，供今后工作的有利參考。4擴大管理面積，從經(jīng)濟學上來講，可以有效地降低邊際本錢，從而相對提高管

11、理效益。只有做大做強，才能吸引更多潛在客戶、才能在社會上形成強大的引力磁場。到了一定規(guī)模，結果是工程來找物業(yè)公司?；诖?，要大力引進拓展人才，從制度上、從經(jīng)濟上給予鼓勵，公司在人財物上給予傾斜。工程拓展思路：對已有的工程做精、做強；對開展的工程做大、做成規(guī)模，爭取將物業(yè)公司在三年內做到一級資質，做成深圳的品牌物業(yè)。具體講：1、堅持做收益性物業(yè)的根本思路：收益性物業(yè)收入穩(wěn)定、效益好，管理相對小區(qū)而言，接待量及投訴量相對較小。關鍵是抓好設備管理，降低能耗；具體設想：立足深圳，練好內功、樹立樣板、爭創(chuàng)國優(yōu)、輻射全國、以點帶面、培養(yǎng)骨干、效益同步。實施“104110工程一年內拓展工程到達4個、一年內到

12、達二級資質、二年內有一個管理處到達省優(yōu)、拓展設想：將拓展人員待遇與拓展工程掛鉤，以回款額支付獎金；分區(qū)域、分地段設立拓展人員，跟蹤工程，加強對招投標工作的管理，到達標準化、標準化。5選拔人才。人才是做好任何工作的根底。他們的工作效率也就是公司的效率。只有創(chuàng)造一個人才輩出的環(huán)境，才能將公司做強。為了實現(xiàn)目標，擬有以下方法：職位公示、競爭上崗：能者上、庸者下、平者讓。對于公司內部欲提拔的人員，實施競爭上崗職位、待遇、工作目標要求，使人才脫穎而出。一些大公司實施該方法，效果良好，同時也起到了穩(wěn)定員工隊伍的目的。建立一個職業(yè)經(jīng)理人隊伍：目標是專業(yè)化、程序化、標準化、標準化、統(tǒng)一化?？梢韵胂?，隨著工程的

13、日益增多，將需要大量的有一定管理經(jīng)驗和管理能力的管理人員。這些人員注定將從公司目前內部人員中選拔。因為一個人從外部招聘，需要一個長時期的熟悉和適應過程，對公司的制度、企業(yè)文化有一個消化吸收的過程。因此，從內部人員中選拔，就可以有效地縮短適應時間。為此，注意在現(xiàn)有人員中，做好人員儲藏工作。從獻言建策始，以培訓進一步提高管理知識和管理技能，做好充分的人力儲藏工作。6在已有的根底上，完善各種管理制度，為提高管理水平打下良好的根底。提高管理水平，是一個漸進的過程。為此，需加強質量管理部的權威，對每月檢查出的問題，管理處必須要有明確的解決時間。未及時解決的，須說明原因。管理處的獎金與檢查問題掛鉤。同時，

14、加強質量管理部人員的力量，人員應該是技術最強、效勞程序最熟悉的人員。以減少管理處人員對檢查問題的質詢。通過不斷的改良，到達效勞和管理水平不斷提高。7整合社會各種物業(yè)管理資源，聘請參謀團，作為公司開展的外腦。參謀團成員3至5人從深圳地區(qū)物業(yè)管理專家?guī)炖镞x擇。他們每月或每季到公司進行檢查具體見后。并提供工作建議。二、繼續(xù)全面導入ISO9000國際質量管理體系。作為長期從事ISO9000質量管理體系工作的人員，對通過多年的實際運作的經(jīng)驗，將體系的精髓結合公司的實際情況，結合市場開拓過程中的需要，在科技園辦公大廈實際管理過程中繼續(xù)導入。在上次的檢查中7月中旬，管理處人員對于體系的運作，尚待進一步加深認

15、識，明確“說到的要寫到，寫到的要做到，做到的要記錄，記錄的要檢查，真正做到件件有回音，事事有記錄。三、全程導入酒店式物業(yè)管理模式，寓管理于精細效勞之中。傳統(tǒng)的物業(yè)管理還是一種建立在傳統(tǒng)的物管根底上的物業(yè)管理模式，它包括了保安、清潔、綠化、設備保養(yǎng)維修等一般管理工程。早在90年代中期，深圳地區(qū)就開始了酒店式物業(yè)管理模式的探索和實踐，并在多個工程成功實施，取得了珍貴的經(jīng)驗。酒店式管理是在實施專業(yè)化、一體化管理的根底上，引入星級酒店管理模式，將對物業(yè)的管理融于全面的星級效勞之中，使物業(yè)使用人感受星級酒店尊貴、熱情、周到的效勞。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而

16、是充分表達效勞提供者與效勞接受者的關系。管理處在傳統(tǒng)各專業(yè)部門的根底上，設效勞中心，實行“一站式效勞和“首接責任制。在管理上強調效勞技巧和效勞意識，為業(yè)主和使用人提供周到細致的效勞。如：管理處精心編寫、印制精美的?用戶手冊?；細細向每一位業(yè)戶介紹進駐流程、裝修規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生、平安保衛(wèi)、日常維護、車場管理乃至防火知識等效勞說明；?效勞指南?將提供的特色效勞以菜單式列出，業(yè)戶可以一冊在手，盡享星級酒店尊貴效勞。具體而言，將在科技園辦公大廈的物業(yè)管理中，推行“以業(yè)主為中心的酒店管理效勞模式，倡導人性化效勞，滿足人們生理、身體、生活習慣的需求。為此，將全面推行酒店式管理模式，提高工程的效勞質量和檔次。

17、以下為現(xiàn)代酒店效勞的相關要求： 酒店管理和效勞的引入 為順應時代和社會的需要，不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平，將導入現(xiàn)代酒店管理理念和技術，變“物業(yè)管理為“物業(yè)效勞與管理，更加強調突出“效勞的內涵，將物業(yè)管理效勞真正提高到一個新的高度。其著眼點是將嚴謹?shù)木频旯芾砝碚撘氲轿飿I(yè)管理的實踐中去，使業(yè)主物業(yè)使用人通過酒店式的物業(yè)管理，真正體會完美的效勞及精湛的管理。在物業(yè)管理中真正表達“以管理為核心、以效勞為宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益社會、環(huán)境、經(jīng)濟為目的的指導思想，最終實現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標：提高物業(yè)管理效勞質量，擴大物業(yè)管理效勞范圍，最大程度滿足業(yè)主需求，創(chuàng)造一個平安、舒適、文明、和諧的生活和工

18、作環(huán)境與氣氛。憑借良好的物業(yè)管理經(jīng)驗與技術，保證所管理物業(yè)及設備處于正常運行狀態(tài)，延長其使用年限，在提高物業(yè)的檔次和適應性的同時，更充分表達物業(yè)價值。要到達以上目標，就必須做到：滿足需求：表達效勞第一的宗旨，表達酒店式物管對業(yè)主全面細致的關心與愛心，根據(jù)業(yè)主的需求設計一切必要的效勞工程，在滿足業(yè)主生活、平安需求的根底上進一步滿足業(yè)主社交、受尊重等高級需求。樹立意識：充分表達業(yè)主是物業(yè)管理方面的顧客而“顧客是上帝，全面表達酒店式物管卓越質量的精致之處，每一個管理人員與效勞人員都是代表締之美物管形象的愛心天使；“天使與“上帝共同塑造“人間樂土。組織保證：有了良好的效勞工程及其標準的設計，并不能說明

19、效勞人員就可以做到該標準，也并不能不說明其持續(xù)提供，因此酒店式的管理還意味著相應的培訓、管理機制、考核與鼓勵機制等等組織保證來使高水平的效勞標準持續(xù)有效。資源支持：在效勞硬件設施相對缺乏的情況下，表達“酒店式主要靠對人的效勞之細膩與深入了，那么直接對客效勞的必須是培訓有素的效勞從業(yè)人員；同時“管理以人為本不能僅僅是口號，卓越的對內效勞才能造就卓越的對外效勞。酒店式效勞設計以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化效勞。傳統(tǒng)的物業(yè)管理，都是以物業(yè)管理公司為核心，先制定一整套規(guī)章制度與約束條例，然后要求各位業(yè)主住用戶遵照執(zhí)行，并不考慮業(yè)主的實際感受；但酒店式物業(yè)管理，完全是站在業(yè)主的立場上，以業(yè)主為核心，實行

20、“針對性效勞工程設計、菜單式系列特色效勞，通過訓練有素的、具有星級酒店效勞水準的物業(yè)從業(yè)人員，提供熱情、高效、優(yōu)質的酒店式專業(yè)化效勞。把小區(qū)管理處一分為二，成立業(yè)主效勞中心，把功能管理和效勞區(qū)域分開，這是酒店化物業(yè)管理機制進入物業(yè)的一個重要前提。根據(jù)科技園辦公大廈物業(yè)的檔次，可以采用以下酒店式效勞工程：預約洗衣效勞；設置為業(yè)主效勞的商務中心旅游等；來深圳親友導游效勞；預約接機、車效勞；留言效勞等。以星級酒店為樣板 ，營造溫馨、遐意的效勞氣氛。酒店業(yè)是整個效勞行業(yè)的代表，有嚴格的效勞標準和標準，人人都知道在酒店里可以得到超凡的享受，體會到作為客人的尊貴與自豪。而物業(yè)管理相對說起來，就是保安和清潔

21、衛(wèi)生，設備維修，機械而且呆板，缺少感情色彩。締之美物業(yè)將酒店效勞與物業(yè)管理有機的結合起來，讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才會提供的效勞，例如大堂里設接待效勞臺，24小時效勞；主出入大門口設門童，專職負責客人的迎送；大堂里見不到穿著保安制服的保安員改為技術監(jiān)控和便衣巡視，全部由彬彬有禮、形象、氣質俱佳的效勞中心的接待員代替等。從顧客的角度出發(fā)，讓他們每一刻都可以從心里感受到與眾不同的尊貴和自豪。強調效勞意識，提高效勞效率。例如在其他效勞行業(yè)里，工程維修都是按部就班的照既定工作方案有序進行，就是有客人投訴或其他效勞需求，也必須排隊等待，逐步解決。只有在酒店里，客人的投訴或需

22、求是永遠擺在第一位的，“客人就是上帝不是一句空洞的口號，絕不能讓客人有一絲的不滿存在，即所謂零缺點效勞 100 - 1 0 。酒店式物業(yè)管理，就是要把酒店行業(yè)的這種“效勞意識和“效勞效率導入到物業(yè)管理行業(yè)中來，使得“客人的投訴有回音，故障維修處理不過夜， 努力到達業(yè)主住用戶的滿意率為百分之百。調整組織架構，實行科學化管理。傳統(tǒng)的物業(yè)管理，就是設一個管理處，由管理處主任負責協(xié)調小區(qū)內保安、工程維修、清潔衛(wèi)生、綠化和財務工作，內部管理存在權、責不清，人人負責而人人都負不了責的現(xiàn)象；對外效勞與管理透明度不高，業(yè)主有需求找到管理處辦公室，但至于應該找誰來處理卻又摸不著頭緒，可能要問來問去，跑上跑下。而

23、酒店式物業(yè)管理，采用星級酒店管理模式，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級管理體制和垂直領導法那么，從內部組織結構上到達了權、責、利的統(tǒng)一；對外效勞和接待上，那么設立開放式辦公的效勞中心，提供一站式效勞；又將所有能提供的如效勞工程、效勞時間、聯(lián)系 、效勞價格等信息，匯編成?效勞指南?派發(fā)給顧客，既加大了管理與效勞的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強，奠定了優(yōu)質效勞的根底。酒店式效勞保障說明：有了詳盡的效勞內容、效勞標準、效勞標準，對酒店式物業(yè)管理效勞而言，僅是做到了紙上談兵，在實際操作中真切表達出酒店式物業(yè)管理效勞才是關鍵所在。為此，締之美物業(yè)管理公司人力資源部、經(jīng)營籌劃部、辦公室等

24、組織專門人才，在相關領導的帶著下通力合作，全力保證酒店式物業(yè)管理效勞的實施：人力資源部從員工進公司開始嚴格把關，不同崗位根據(jù)不同人事要求挑選人才，予以錄用；培訓部對進入公司的員工進行相關崗前培訓，包括紀律說明、崗位職責講解、工作技能培訓等；聘請專業(yè)人士針對在職員工遇到的實際問題，進行酒店式物業(yè)管理效勞的在崗提高培訓；管理處經(jīng)理每天進行日檢巡查，公司各專業(yè)部門每兩周組織專業(yè)周檢，質量管理部每月組織樓檢，檢查物業(yè)管理實際情況，參照公司各項規(guī)章標準進行考核，及時發(fā)現(xiàn)問題，催促整改；公司上下每位員工、每個部門都定期進行工作總結，鼓勵提出合理化意見，進一步提高物業(yè)管理水平。六、有效整合現(xiàn)有物業(yè)公司及各專

25、業(yè)資源，為科技園辦公大廈物業(yè)管理工作提供更強大的技術支持和保障。參謀團從簽約之日起，一年內每個月以樓檢的形式對該工程進行診斷指導(包括對顧客滿意度調查、員工人員素質、培訓等方面)，并提出整改建議及方案。七、社區(qū)文化建設方面環(huán)境文化由自然環(huán)境和人文環(huán)境構成，是大廈最直觀的外在表現(xiàn)，其美觀、整潔直接影響業(yè)主的生活質量。大廈文明整潔，環(huán)境質量良好，資源合理利用，公共設施齊備，生活舒適平安，使科技園辦公大廈業(yè)主形成環(huán)保意識。精神文化是文化建設的核心，它全面表達社區(qū)成員的世界觀、價值觀、道德觀等。回歸自然同時熱愛生活，自我實現(xiàn)而又能關心他人，長幼有序而又平等溝通。八、人員配置原那么在科技園辦公大廈現(xiàn)有管

26、理人員前提下，建議新老員工的合理搭配，并掌握以下人員配置原那么:1、效勞第一的原那么。管理機構的設置和各類員工的配備，均以提高科技園辦公大廈物業(yè)管理的整體水平為前提。在充分滿足把科技園辦公大廈管理成為眾人仰慕的美好家園這一目標要求的根底上，定機構立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標準、高檔次、高品位地為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全天侯、全方位的優(yōu)質效勞。2、改革創(chuàng)新的原那么。根據(jù)市場經(jīng)濟的根本法那么，把握物業(yè)管理的開展方向，針對科技園辦公大廈的特點，有創(chuàng)意、超前性地設計其物業(yè)管理的組織架構、人員配備程序和管理機制，使之成為目前乃至今后一個時期內深圳市物業(yè)管理的典范小區(qū)。3、精干高效的原那么

27、。著眼于組織科學化和手段現(xiàn)代化，通過減少內部磨擦系數(shù)，提高員工根本素質，加強培訓，增加管理科技含量，從而提高工作效率，來嚴格控制管理機構和員工隊伍的膨脹，既保證效勞的高質量，又實現(xiàn)運行的低本錢，使科技園辦公大廈物業(yè)管理具有可持續(xù)開展的長久后勁。4、因事設人的原那么。按照“理清工作思路劃分事權范圍設定工作崗位擬出任職標準落實具體人選的實施程序，進行人員配備，堅持“能以授職、功以授勛，做到寧可虛席以待，也不降格以求。各專業(yè)管理效勞方案管理機構組建及人員配備建議一、管理機構設置為保證科技園辦公大廈的物業(yè)管理效勞質量，確保締之美物業(yè)ISO9000體系、酒店式物業(yè)管理在工程中的全面貫徹實施。以下架構建議

28、僅供參考，建議按下管理方式運作：管理處設管理處經(jīng)理負責，下各設客戶效勞中心、行政事務部、環(huán)境管理部、財務核算部 三部一中心?？萍紙@大廈管理處經(jīng)理 環(huán)境管理部平安保衛(wèi)消防管理車場管理工程維護清潔監(jiān)控綠化養(yǎng)護水池清洗外墻清洗行政事務部員工培訓員工福利后勤采購內部文件物資發(fā)放財務核算部財務管理客戶效勞部前臺接待故障保修投訴處理業(yè)主檔案社區(qū)文化商務秘書會議效勞 管理處共設客戶效勞部、行政事務部、環(huán)境管理部和財務核算部，各部門工作范圍簡介如下：客戶效勞部：負責前臺咨詢待客、處理投訴、故障報修、檔案管理和特色效勞等工作；會務的組織安排；社區(qū)文化活動等。行政事務部：負責整個管理處的行政事務、人力資源、內部文

29、件及物資發(fā)放、后勤采購、內部人員培訓等。環(huán)境管理部：負責整個物業(yè)范圍內的平安保衛(wèi)、車場管理、工程維修、設備運行、清潔監(jiān)控、綠化養(yǎng)護、消殺、外墻及玻璃幕墻的清洗，如大理石翻新、晶面處理、樓宇保養(yǎng)、高空外墻包括玻璃幕墻清洗、地板打蠟養(yǎng)護等。財務部：負責與招標方進行財務結算及日常現(xiàn)金管理等工作。二、管理運作模式的輸入一、自我約束機制締之美物業(yè)所特有的管理精神與效勞質量精神的宣傳貫徹及其所形成的企業(yè)文化已在廣闊員工之中普遍形成了自覺自律的要求。是締之美效勞卓越質量的重要前提，對于科技園辦公大廈工程，我們會將倡導自覺自律、嚴格奉獻的工作精神，為科技園辦公大廈培養(yǎng)出一支敬業(yè)負責的管理隊伍。公司信息反響機制

30、參照ISO9004-2管理模式中的效勞質量環(huán)建立信息反響機制,以不斷提高管理質量、效勞水平,并不斷提升品牌。除了正向的行政管理體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反響之外,在日常工作之中由質量管理部，全面負責用戶及物業(yè)使用人對本公司管理效勞等各種意見的反響,由專業(yè)部門、專業(yè)班組負責各專業(yè)信息反響。在科技園辦公大廈工程中，我們將參照已成功的物業(yè)公司的信息反響模式，建立適合科技園辦公大廈管理的內部信息反響機制。客戶信息反響機制經(jīng)理 客戶效勞部根據(jù)類別，分別通知有關部門。 客人有任何需求，直接通知客戶效勞部。 信息反響 行政事務部部財務核算室 環(huán)境管理部 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作。檢查監(jiān)督機制為了確保效勞質量，

31、公司要建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系：管理處日檢 專業(yè)部門不定期檢查內部檢查 公司質管部定期檢查一季度一次的突擊檢查檢查監(jiān)督體系 一年一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見滿意度統(tǒng)計外部檢查 政府的各種考評 (五)專業(yè)化運作為切實保證科技園辦公大廈的高檔物業(yè)管理，根據(jù)多年的實踐經(jīng)驗，擬對局部專業(yè)性強、技術含量高的物業(yè)管理工程實施分包管理，擬在物業(yè)公司內部成立設備管理效勞中心發(fā)電機組、空調組、弱電組、強電組，派駐管理處工作，負責周圍一片的相應設備管理維修保養(yǎng)工作。同時，各管理處保持一支根本的維修隊伍，從事一般維修工作。由專業(yè)公司的專業(yè)化隊伍提供專業(yè)效勞，從實踐來看，從專業(yè)化方面來講，可大幅度提高設備管理的效率，

32、提高設備完好率。同時嚴格選聘社會上已開展成熟的初級勞務專業(yè)公司如清潔公司、家政公司等，以降低本錢，提高效率。三、管理規(guī)章制度公共制度用戶公約用戶公約簽約頁用戶手冊文明公約業(yè)主物業(yè)使用人信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)管理方法戶外廣告、招牌、宣傳設施及其它懸掛物品的管理方法業(yè)主物業(yè)使用人批量進貨管理方法臨時用電管理規(guī)定公共照明的管理方法 摩托車、自行車管理規(guī)定科技園辦公大廈客梯、扶梯、貨梯的管理方法火警、匪警報警裝置的使用方法及應急方法營業(yè)性停車場管理規(guī)定政府社會治安綜合治理條例崗位職責管理處經(jīng)理崗位職責管理處副經(jīng)理崗位職責效勞中心職責效勞中心接待員崗位職責人事培訓崗職責人事培訓助理員崗位職責財務部職

33、責財務主任崗位職責出納員崗位職責檔案室職責檔案室資料員崗位職責工程部職責工程部主任崗位職責工程技術助理員崗位職責平安護衛(wèi)主任職責平安護衛(wèi)助理員崗位職責環(huán)境園林崗職責環(huán)境園林助理員崗位職責電工崗位職責水工崗位職責水管員崗位職責泥木工崗位職責空調工崗位職責社區(qū)文化崗職責社區(qū)文化部助理員崗位職責護衛(wèi)班長崗位職責護衛(wèi)員巡邏崗崗位職責護衛(wèi)員大堂崗崗位職責護衛(wèi)員道口崗崗位職責監(jiān)控中心崗崗位職責應急機動崗崗位職責消防責任人崗位職責義務消防隊員職責各級人員在撲救火災中的主要職責電梯班班長崗位職責管理處運作制度內部管理制度員工守那么員工廉潔自律十條規(guī)定員工獎懲制度員工效勞文明禮貌用語綜合制度物業(yè)接管驗收移交工程

34、資料清單機電設備驗收建筑、小型設施驗收單室外給排水驗收單綠化驗收單單元建筑接管驗收記錄單元室內電氣準許驗收記錄物業(yè)使用人登記制度與業(yè)主及物業(yè)使用人溝通方法處理業(yè)主及物業(yè)使用人投訴指引管理工作征詢意見表關于全體員工處于警戒狀態(tài)的有關規(guī)定財務制度財務工作制度公司?會計制度?有償效勞收費制度檔案管理制度檔案管理制度檔案室保密制度檔案文件借閱制度平安護衛(wèi)/交通管理制度治安管理規(guī)定交通管理規(guī)定護衛(wèi)交管員的儀容儀表護衛(wèi)交管員紀律監(jiān)控中心制度護衛(wèi)員培訓制度護衛(wèi)員軍訓制度護衛(wèi)員獎懲制度護衛(wèi)員交接班制度平安護衛(wèi)工作檢驗標準緊急集合方案護衛(wèi)員處理問題的原那么和方法執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定，不聽勸阻的處理盜竊處理執(zhí)勤中

35、遇到犯罪分子打劫的處理發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人醉酒滋事或精神病人闖入護衛(wèi)目標的處理執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處置執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人斗毆的處理發(fā)生刑事、治安案件的處理對講機使用管理規(guī)定電警棍使用管理規(guī)定護衛(wèi)值班記錄來訪登記表交通管理工作檢驗標準非機動車輛管理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生/園林綠化制度環(huán)境保護部工作制度清潔工作細那么及質量標準公共通道、綠化帶、垃圾池清潔工作細那么及質量標準園林綠化部工作制度園林綠化部管理制度園林綠化檢驗標準設備維修管理制度業(yè)主及物業(yè)使用人房屋維修管理規(guī)定房屋維修回訪制度房屋維修標準建筑設施的保養(yǎng)電氣維修規(guī)定電氣維修規(guī)定市政公用設施管理規(guī)定消防管理制度防火管理制度防火平安“三級檢查制

36、度消防控制中心管理制度關于制定滅火應急方案預案和進行演練的規(guī)定滅火應急規(guī)程電梯管理制度電梯平安管理規(guī)定電梯平安檢測員制度電梯應急維修值班制度社區(qū)文化制度其他管理文件1、管理公司人員配備原那么2、管理公司人員素質要求3、管理公司人員的培訓與考核方法房屋建筑與公用設施管理維護方案一、房屋建筑管理維護方案房屋建筑物業(yè)管理內容與要求目的：通過對建筑有方案的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。原那么：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有方案地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。職責：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關規(guī)定負責執(zhí)行，填寫相應的清潔記錄；其它保養(yǎng)內容由工程部負責執(zhí)行，填寫公共設

37、施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)方案標準，結合管理公司實際情況，制定出公共設施年度保養(yǎng)方案。房屋建筑本體共用部位的維修管理1、標志明顯由清潔工進行日常清潔，維修班根據(jù)損壞情況進行保養(yǎng)：在商業(yè)設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志，每層樓電梯廳設防火疏散示意圖其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置，平安出口疏散指示燈；地下室設備房門貼設備房標志牌，各類設備應有標識牌。物業(yè)的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。警示牌，如：“設備重地 非公勿入、“機房重地 閑人免入、“高壓帶電 翻開危險、“庫房重地 煙火禁入、“線路工作 請勿合閘、“高壓危險 請勿靠

38、近、“設備故障 暫停運行、“火警無情 通道禁停、“有電危險 閑人免進、“消防通道 禁止停車、“寧靜致遠 一鳴驚人、“涂污毀面 廣告?zhèn)?、“高空拋?人怨天怒、“吐痰棄物 請移玉步、“袖手旁觀 風度翩翩、“你停我停 寸步難行等。為便于管理，對所有的強弱電配電箱、接線箱以及箱內的進出線加設標識。物業(yè)管理公司應設指示牌標識，并應在適當位置設置管理處導向牌。綠化物種應有標識牌，綠化地應標有“小草休息，請勿打攪等警示牌。兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同的警示標志。施工場地應設有“施工危險，請繞行的警示標志。自行車、摩托車庫按指定位置做標識。各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭。衛(wèi)生間清掃時

39、，有黃色標志牌“路滑，小心滑倒2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強裝修管理，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構平安和外觀統(tǒng)一，維護環(huán)境整潔、美觀，協(xié)調及住戶的正常生活秩序，使物業(yè)使用人有一個平安、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境，凡業(yè)戶進行室內裝修，應當保證建筑工程質量和結構平安,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準，并需遵守對房屋裝修有關問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉站內。原那么上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00，晚上8:00-10:00。

40、嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所包括公共走廊及馬路上，違者視情節(jié)給予處分。嚴禁高空拋物，違者處以經(jīng)濟處分，并由肇事者承當由此造成的全部責任。如經(jīng)通告后，裝修工作未能作出適當?shù)那謇戆才?，物業(yè)公司將自行雇用工人進行清理，而費用那么從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。以下內容為禁止之列：擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面，在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。一切屋外更改或加建。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。3、建筑物外觀始終保持完好、整潔；外墻建材貼面無脫落；玻璃幕墻清潔明亮、無破損；無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損

41、壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結構、節(jié)點，假設影響平安使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。裝修工程：門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致；掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用

42、更新；踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。樓地面工程：木地板的損壞占自然間地面面積以下的，可修復；損壞超過以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、上下不平的，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。屋面工程：屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。內墻、煙囪等屋

43、面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或撤除。飾面工程：外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的前提下進行。外墻勒腳損壞的，應修復。內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。油漆粉飾工程：木門、裙板、木欄桿等油漆

44、起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)，上述木構件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為年。木地板原油漆褪落的，應重做。室內墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應原樣修復。高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。4、不得改變建筑物結構和外觀。以下內容為禁止之列：隨意改動或損壞房屋主體和承重結構柱、梁、板、承重墻。在承重墻上穿洞，隨意剔鑿梁、板、柱，撤

45、除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。隨意增加樓地面靜荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。任意蝕鑿頂板，不經(jīng)穿管直接埋設電線或者改線。破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施。改動屋面的防水隔熱層。改變廚房、衛(wèi)生間的結構和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管道。改變建筑的外觀及造型，廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網(wǎng)，改變外墻的顏色及窗的形式和顏色更換窗玻璃或在其上噴漆。改動進戶門的位置；改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。安裝防盜門不得阻礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準改

46、變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。窗戶允許在內側安裝防盜窗花，允許在廚房內陽臺安裝防盜網(wǎng)?？照{支架符合國家有關標準要求，必須安裝在管理公司指定的位置，必須使用不銹鋼材質，固定螺栓須經(jīng)防銹處理，以確保建筑美觀整齊。二、共用設施的管理維護方案 1、共用設施完好，無隨意改變用途。屋頂：每年對隔熱層進行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚外表用白水泥勾縫；外墻飾面：每年對重點部位進行清洗；每年進行全面清洗；在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應及時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，須作防水補漏后，恢復原樣。內墻飾面：每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予

47、以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。樓梯間：樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理；每年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，那么有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補；門：對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應及時修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。 防盜網(wǎng)、花園圍欄：根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原那么上每年應刷油一次，最長時間不超過4年。

48、窗：每年保養(yǎng)一次，對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度到達要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。公共地磚：日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每3年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。吊頂：日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換，每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。玻璃幕墻(包括玻璃門)：每年對玻璃幕墻進行

49、一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻玻璃門的玻璃膠進行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。擋雨篷：每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨或臺風等天氣來臨前，應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。在臺風、大雨等來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。2、共用管線完好無損，使用正常，無礙觀瞻。管道：原那么上管道每3年應全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數(shù)如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內管道，嚴重污染的應隨時刷油。污水井：每年揭蓋檢查清理污泥一次。3、院內路燈，公共照明完好。保證路燈及公共照明的完好，確保樓宇電源線路平安和電氣設施設

50、備平安運行，維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。物業(yè)公司對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電開工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。以恢復原正常用電為標準，在維修完畢后應盡量保持原狀。應到達原來照明標準，對物料需進行嚴格的驗證。使電器能到達正常使用，保持原有外觀并試用效果。使用方便、平安為標準，并把故障作好記錄。 4、建筑物范圍內的道路通暢，路面平整、無阻礙。人行道、車行道：日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應及時修補；每年保養(yǎng)道路一次，對外表起砂的應先用榔頭把酥松起砂的局部敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復。公共機電設備系統(tǒng)維修與保養(yǎng)方案一、

51、保養(yǎng)級別日常維護保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車正壓風機、消防水泵、發(fā)電機，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。一級保養(yǎng)對機械設備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器斷路器等；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道、風道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門含風閥、防火閥滲漏、故障進行處理。二級保養(yǎng)對機械設備進行全面清洗、調整，局部解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油

52、；對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點調整，軟件維護；對管道、風道局部除繡、防腐、刷漆；對各種主要閥門含風閥、防火閥滲漏、故障處理或更換。中修中修是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備局部解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和到達應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。更換率一般在10%-30%，周期35年。大修大修是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備根本恢復原有性能。更換率一般超過30%，周期610年。設備更新

53、和技術改造設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染腐蝕、排氣、粉塵、噪音問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。事后故障維修設備發(fā)生故障后，對失效、損壞局部作針對性的維修。狀態(tài)維修通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。二、設備管理模式采用方案預修制日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。1、對于符合磨損規(guī)律的機械設備，定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。2、 對于變配設備及機電控制設備進行三級保養(yǎng)、探測性維修功能檢查、狀態(tài)維修。3、其它機電設備，采取事后維修，每

54、年一次保養(yǎng)。三、公共機電設備維修與保養(yǎng)1、方案每年12月中旬按保養(yǎng)周期、級別編制出委托范圍內的設備下年度保養(yǎng)方案并上報有關單位。2、實施按國家標準、標準、締之美有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求組織對設備進行保養(yǎng)維修。3、檢查1運行和維修人員日常對設備進行巡視時，對設備重點部位進行檢查點檢，并作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。2設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定并記錄備案。4、評審評審設備完好率：設備完好率=完好設備臺數(shù)/設備總臺數(shù)100%評審紅旗設備率：紅旗設備率=紅旗設備臺數(shù)/設備總臺數(shù)100%5、質量管理按ISO9000質量管理模式實行標準化管理在嚴格按照ISO9000質量管理體系運行的前提下，

55、實行每半年的業(yè)戶意見征詢，以及主管部門的定期和不定期相結合的抽檢工作，可及時發(fā)現(xiàn)實際運行情況與管理目標的偏差。四、管理制度及內容變配電設備系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)柴油發(fā)電機組設備的維修與保養(yǎng)給水設備系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)中央空調設備系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)清潔、環(huán)保與綠化管理方案一、清潔、環(huán)保效勞概述針對科技園辦公大廈的情況，將在清潔效勞上引進環(huán)保意識，主要表達在：1、實行垃圾分類收集。在樓層果皮箱、樓層垃圾桶及垃圾中轉站的垃圾桶，設置美觀、實用的環(huán)保分類垃圾桶，同時增添一些漂亮、精致的環(huán)保標識等。如能實施可以大大提升科技園辦公大廈的物業(yè)檔次和環(huán)保意識。2、清潔過程中的環(huán)保措施。如：要求清潔人員使用無磷洗衣粉等環(huán)保

56、清潔材料、培訓并要求員工在工作中盡量節(jié)水和節(jié)電等，通過這些具體的措施來真正實現(xiàn)環(huán)保體系的目標和要求。3、將在科技園辦公大廈定期開展環(huán)保宣傳工作，讓大家共同參與環(huán)?；顒樱纾汗?jié)水、節(jié)電、不隨地吐痰、不亂扔垃圾等，這樣就逐步形成全員參與的環(huán)保意識，從而可真正為科技園辦公大廈創(chuàng)造一個清潔、環(huán)保、溫馨、優(yōu)美和舒適的環(huán)境。二、居住區(qū)域日常清潔程序及標準首層大堂局部及樓層電梯間局部項 目清 潔 程 序標 準每 天每 周每 月花崗石地面大堂等重要位置拋光補蠟一次，并隨時用吸塵地拖配合牽塵劑推塵十次以上，隨時去除一切雜物，痰漬等用全自動洗地機清洗地面一次用擦地機徹底清洗地面，起掉殘蠟重新打蠟兩次拋光隨時保持干

57、凈、無污漬、塵漬、痰漬，地板明潔如鏡、光亮如新花崗石墻面及其他公共局部之大理石裝飾清抹水平面局部及兩米以下局部并隨時保潔全面清抹一次清洗打蠟一次并拋光保持光亮無塵、無污漬、無蛛網(wǎng)天花、風口、燈飾、懸掛裝飾，懸掛牌等用清潔劑抹凈清抹一次保持干凈、無塵漬、污漬、無蛛網(wǎng)玻璃門及玻璃裝飾用玻璃清潔劑清洗、清刮一次，并隨時巡回保潔，清抹手印、污漬等用玻璃清潔劑全面清洗清刮一次無蛛絲、塵漬、無污漬、手印、光潔明亮不銹鋼樓層指示牌、信報箱及其它不銹鋼裝飾用不銹鋼清潔保養(yǎng)劑清抹一次，并隨時保潔上不銹鋼油一次保持無塵、無污漬、光亮無手印人造植物、花盆及其它裝飾物隨時去除雜物并清抹花盆一次，并隨時保潔去除蛛網(wǎng)一次

58、，清抹樹葉，洗刷樹干一次干凈、無積塵、無蛛網(wǎng)、無雜物玻璃幕墻內側公共地方刮凈保潔保持無塵、無污漬、干凈、明亮大理石垃圾桶清倒垃圾數(shù)次，隨時整理、清抹桶蓋、桶身，隨時保潔全面清抹一次對大理石局部打蠟一次并拋光無痰漬、無異味、無煙灰、保持干凈、光潔、垃圾不能太滿指示牌、宣傳牌等用毛巾清抹一次并隨時保潔用清潔劑全面清抹一次無塵、無污漬、無手印、光潔明亮消防設備用毛巾清抹一次并隨時保潔用清潔劑全面清抹一次保持光潔、無漬、無塵、內部無雜物不銹鋼垃圾桶清倒垃圾數(shù)次，隨時整理、清抹桶蓋、桶身，隨時保潔上不銹鋼油一次干凈、光亮無異味、垃圾不能太滿公共通道部分項 目清 潔 程 序標 準每 天每 周每 月花崗石地

59、面清掃拖地兩次，并隨時用吸塵地拖配合牽塵劑推塵，隨時去除一切雜物，痰漬等用全自動洗地機清洗地面一次用擦地機徹底清洗地面，起掉殘蠟重新打蠟兩次并拋光隨時保持干凈、無污漬、塵漬、痰漬，地板明潔如鏡、光亮如新墻身保潔清抹灰塵、污漬保持光亮、無塵漬玻璃窗保潔清抹二次無污漬、光亮明潔天花、風口、燈飾、懸掛裝飾、懸掛牌等用清潔劑抹凈清洗一次保持干凈、無塵漬、污漬、無蛛網(wǎng)不銹鋼垃圾桶清倒垃圾數(shù)次，隨時整理、清抹桶蓋、桶身，隨時保潔上不銹鋼油一次干凈、光亮、無異味、垃圾不能太滿消防設備用毛巾清抹，并隨時保潔用清潔劑全部清抹一次保持光潔、無漬、無塵、內部無雜物天臺地面清掃、清拖二次并保潔，隨時去除雜物、去除污漬

60、大沖洗一次干凈、無雜物、無污漬渠口清理干凈無垃圾、無雜物圍欄、扶手抹凈一次、保潔無塵、無污漬燈柱、鋼架等清潔一次無塵漬、干凈消防通道局部地面及梯級清掃二次、拖地一次，隨時保潔全面清洗一次無塵、無漬、無垃圾天花、燈飾、排風口清抹一次無塵、無蛛絲、干凈墻面清抹灰塵、除蛛絲一次無塵、無漬、干凈扶手、鐵花清抹一次保持干凈消防栓、門、窗及設備清抹一次并保潔無塵、無漬、無雜物、玻璃窗光潔明亮垃圾桶清倒四次并保潔大清洗一次無異味、干凈、無污漬、垃圾不能太滿公共洗手間部分項 目清 潔 程 序標 準每 天每 周每 月天花、燈罩及風口清抹一次無塵、無污漬、干凈無蛛網(wǎng)瓷磚地面用清潔劑拖地三次并保持每小時循環(huán)清潔一次