利益相關(guān)者視角下住宅小區(qū)停車費的定價權(quán)分析

1、住宅小區(qū)停車費定價過程中各相關(guān)主體行為分析及建議以市為例停車費現(xiàn)狀供不應(yīng)求的現(xiàn)狀根據(jù)市交通委歷時一年的第五次綜合交通的結(jié)果市實有小客車總量近 320 萬輛，全市私人小客車約 280 萬輛（含外牌）。小汽車越來越多，居住區(qū)夜間停車也日益突出。全市居住區(qū)配建停車位為 179 萬個，而夜間停放需求為 290 萬輛，配建缺口為 38%。中心城居住配建停車位為 64 萬個，夜間停放需求為 133 萬輛，配建缺口由 2009 年的 37%擴大到 2014 年的 52%。目前，在停車配建車位的車輛僅占 43%，另有 36%的車輛停在小區(qū)突出的中心城區(qū)，停在居住小區(qū)空間，2%的車輛停在小區(qū)門前廣場，9%的車輛

2、停在小區(qū)周邊道路，10%的車輛停在非居住建筑。小區(qū)內(nèi)停車位又具有天然地位，小區(qū)停車位主要供本小區(qū)業(yè)主使用，對于業(yè)主而言，對停車位的選擇，主要考慮就近方便的，不會因為價格原因而選擇其它小區(qū)停車，因此居民對于住宅區(qū)的停車失去了選擇權(quán)，各小區(qū)停車也不存在競爭關(guān)系。所以，為了防止物業(yè)開發(fā)商利用小區(qū)車位的“剛需性”牟利，。停車費的定價權(quán)定價權(quán)與有關(guān)，路邊劃線停車位其所應(yīng)歸屬于小區(qū)全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)出售；地面停車場在小區(qū)專門劃出一塊空地用來作為停車使用，其所停車位若是開發(fā)商在國家規(guī)定的防空空間標準之外建設(shè)的一般是開發(fā)商保有；停車位，其所由開發(fā)商保有，可以單獨出售或出租，也可以在售房時一并附隨房屋單元送出

3、。在定價中的角色轉(zhuǎn)變開發(fā)商物業(yè)業(yè)委會業(yè)主一、制度根據(jù) 2014 年 12 月 17 日國家發(fā)改委下發(fā)的關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見），要價格司回委托經(jīng)求各管部門放開住宅小區(qū)停車服務(wù)費市場定價。根據(jù)國家發(fā)展和應(yīng)，此次放開價格的小區(qū)停車服務(wù)，是指利用業(yè)主共有停車設(shè)施，由業(yè)主營者提供停車服務(wù)并收取的費用，考慮到停車設(shè)施屬業(yè)主共同所有，且主要為業(yè)主服務(wù)，收費標準理應(yīng)由業(yè)主決定，不應(yīng)直接干預(yù)。2016 年 3 月，市發(fā)改委頒布新版市定價目錄，其中就包括“住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)所有的機動車以及未成立業(yè)主的住宅小區(qū)全體公用部分停車宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放”。而此前，市各個區(qū)縣對于車位，依據(jù)各個區(qū)縣的住暫行辦法，實行 3

4、00 元、400 元、500 元不等的最高限價，此暫行辦法在放開限價后是否仍然有效還無法確定，但由于不像地面共有車位那樣，漲價需經(jīng)由業(yè)主表決同意，限價放開后，不少小區(qū)的開發(fā)商停車費急需規(guī)范。 2004 年 11 月 1 日起，本市開始實行車位應(yīng)聲而漲。住宅小區(qū)市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停車管理暫行規(guī)定，其中的第六條（車輛停放）第一款規(guī)定：“建設(shè)按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施向業(yè)主、使用人出租的，執(zhí)行物價部門規(guī)定的標準”。隨后各區(qū)物價部門根據(jù)自己區(qū)的實際情況制定了實施細則。如閘北區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放暫行辦法中的“機動車長期停放”中規(guī)定，露天停放標準150 元，地面簡易車庫停放 250 元，室內(nèi)、

5、度在 25%以內(nèi)，下浮不限。需上浮停車室車庫停放 400 元，上述標準為基準價，上浮幅標準的，由區(qū)物價局根據(jù)申報的停放設(shè)施、管理成本等核定具體標準。1、住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)所有的機動車以及未成立業(yè)主的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)全體公用部分市發(fā)改委認為從市場角度停車；未成立業(yè)主來說，本市有 2600 多家物業(yè)公司，競爭程度已經(jīng)比較高，具備放開的條件。開發(fā)商對選擇哪家物業(yè)公司可以進行招投標，在買房時也可以把物業(yè)費、停車費等作為選擇依據(jù)。買房的時候形成競爭 那么已經(jīng)買了房子的呢 。由此看來 開發(fā)商和物業(yè)是指定與被指定所以物業(yè)與開發(fā)商是二、業(yè)委會的弱根據(jù)我國物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理公司如果需要對業(yè)

6、主共有的停車場地進行規(guī)劃、出租，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該小區(qū)業(yè)主業(yè)公司肆意漲停車費，必須受到業(yè)主或業(yè)主大會的批準后才參事規(guī)劃出租，物的監(jiān)督與制約。省省楚由于住宅小區(qū)的停車位，是住戶的一種剛性需求，調(diào)整住宅小區(qū)停車費，不僅是“占用公共用地的，就是屬于個人或建設(shè)的，都必須在經(jīng)過業(yè)主大會決定之后，才能“與業(yè)主或使用人簽訂合同”進行調(diào)整。至于不明晰的，更需要明晰后才能。因為這些住宅小區(qū)的停車場，是在住宅小區(qū)紅線范圍內(nèi)興建的，進出停車場，都要使用住宅小區(qū)的共有物業(yè)。因此，這些作為住宅小區(qū)專有面積的停車場，按照物權(quán)法，共有物業(yè)的分攤應(yīng)“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”，這些停車位、停車場是必須繳納“物業(yè)”的。物

7、價部門專門作出規(guī)定：住宅小區(qū)停車場的停車收入，1/3 要繳納為“物業(yè)管理的約定，必須由業(yè)主大會“雙過半”1才能決定。所費”。而小區(qū)物業(yè)管理合同里，物業(yè)以其中停車費定價也需要業(yè)主的制約。但如今業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對停車費事項難以業(yè)之間應(yīng)是主人與服務(wù)者的雇傭關(guān)系。但由于業(yè)主的。雖然根據(jù)現(xiàn)行政策，業(yè)主與物業(yè)企意識能力有限，且目前對于小區(qū)停車管理不夠規(guī)范，全體業(yè)主很難形成有效的意見與物業(yè)企業(yè)。而物業(yè)企業(yè)多數(shù)與開發(fā)商有著天然的聯(lián)系，大部分小區(qū)物業(yè)企業(yè)處于主導(dǎo)和強勢地位，業(yè)委會的議價能力弱。三、物業(yè)的如今停車費的制定沒有一個標準，物業(yè)隨意漲價，讓業(yè)主十分不律，取消定價后，物價部門不再制定該價格，開發(fā)商、物業(yè)公司

8、提出漲價，確實也不再需要向物價部門報備。這也意味著過去如果物業(yè)公司向業(yè)主收取高于定價的停車服務(wù)費，業(yè)主可以向物價部門其違法行為；價格放開后，定價不再有具體標準，因此小區(qū)停車費定多少錢，本身確實是一種市場行為。2以浦東一小區(qū)為例，停車費從原本的每月每輛車 300 元上漲到了 600 元，翻了一倍。物業(yè)公司的漲價也是其單方面的決定，并未征求過業(yè)主的意見。對此，業(yè)主們表示了數(shù)次強烈不滿后，物業(yè)公司將停車費的價格又變?yōu)槊枯v 400 元。然而，物業(yè)公司隨意調(diào)價的舉動又分困惑。3了業(yè)主更大的不滿，對物業(yè)公司收取停車費的依據(jù)十我國物業(yè)用標準制定過低，物業(yè)公司本身從用里邊獲利的能力是非常弱的，物業(yè)可用來補貼經(jīng)

9、營的收入主要靠公用面積，而一個小區(qū)可供物業(yè)公司來經(jīng)營的共用面積是極其有限的，公用場地的停車費便是其中大部分。物業(yè)便可能通過隨意上漲停車費來彌補空缺或增加收入，公用場地的停車費是給交物業(yè)用于公共事項的，其去向理應(yīng)也得到。根據(jù)物權(quán)法第 76 條規(guī)定,有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的事項,由業(yè)主共同決定,決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占1建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,即“雙過半”。2解放日報/2015 年/8 月/7 日/第 005 版報/2016 年/6 月/15 日/第 A02 版3四、的作用根據(jù)國家發(fā)改委價格司的表示，放開業(yè)主共有車位停車，是希望這部分停車服務(wù)與利用小區(qū)周邊車位、房地產(chǎn)開發(fā)商

10、自有車位等提供的停車服務(wù)形成了一定競爭，具備放松價格的條件。但也不能，要加強事中事后，2016 年物業(yè)管理條例第八條便規(guī)定了物業(yè)容、服務(wù)標準和項目、要明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置將服務(wù)內(nèi)標準進行，而停車費作為物業(yè)收取的一部分也應(yīng)同時進行清楚的?？偨Y(jié)：在供需不平衡，市場放開的背景下，為了市場競爭，但信息不對稱讓業(yè)委會弱勢無力議價，但第話強制上調(diào)打 1258是業(yè)主所以應(yīng)該公攤面積還好的審計讓雙方又不信任感，只有建立透明制度，雙方談但又能怎樣呢 市場行為無法最終還是折中處理 交錢的還制度開發(fā)商也要雙過半開發(fā)商表示：“首先，這是 2013 年來首次修訂價格目錄。原先核定的最高400 元停車費是

11、 2002 年規(guī)定的，當(dāng)時的物價水平比現(xiàn)在低很多，同等價格參照對比下來，我認為 2600 元的定價是合理的。其次，均價 30 萬元一個車位也比較合理，一個車位平均面積是 37 平方米多，等于每平方米 9000 元，還有車庫的結(jié)構(gòu)、消防、通風(fēng)、照明等成本。3 月 1 日政策放開小區(qū)停車費價格，的定價是完全合法的，想根據(jù)市場化的來小區(qū)停車費。如果說 2600 元的月租，沒人要租，那價格自然會跌下來；相反如果出租火爆，一位難求，自然還要漲。”二、現(xiàn)狀根據(jù)制度 與小區(qū)類型 業(yè)委會作用的 101 份問卷中，63%的市民認為業(yè)委會在停車定價博弈上作用不大；54%市民表示在小區(qū)停車費的定價中沒有參與權(quán)，27%的市民參與過但是影響較小；對于停車費去向的，14.8%的市民表示詳細的過，21.7%的市民表示粗略的過；在小區(qū)停車費放開定價后，38%的市民表示維持，14.8%的市民表示漲幅很大，26.7%的市民表示漲幅較??；如果價。大幅調(diào)價，33%的市民選擇無奈交錢，30%的市民選擇成立業(yè)委會根據(jù)物權(quán)法重新定根據(jù)走訪的九個不同類型的小區(qū)，有比較完善制度的有三個且都是有業(yè)委會的新式小區(qū)，一般來說停車費都是三七開，三成給物業(yè)作為管理成本，其余的歸業(yè)主所