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認(rèn)證信息

認(rèn)證類型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：裴**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：天津

IP屬地：天津 上傳時(shí)間：2022-08-08 格式：DOC 頁數(shù)：4 大小：45.50KB 積分：15 舉報(bào) 版權(quán)申訴

1、土地增值稅清算中成本費(fèi)用分?jǐn)傄弧⒍鄠€(gè)開發(fā)項(xiàng)目的利息費(fèi)用的分?jǐn)偼恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；在財(cái)務(wù)費(fèi)用分?jǐn)偛磺宄?、沒有銀行貸款利息證明的情況下，利息支出按“取得土地使用權(quán)所支付的金額與“房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述兩種扣除方法，其實(shí)給企業(yè)提供了選擇的機(jī)會，企業(yè)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，測算一下這兩種方法哪一種扣除的費(fèi)用額大，費(fèi)用額大，增值額就相對較小，繳納的土地增值稅就少。怎樣才算“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅慷惙ㄖ胁]有明

2、確。企業(yè)發(fā)生的借款是為多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，利息費(fèi)用應(yīng)當(dāng)分項(xiàng)目核算。企業(yè)先要確切地核算利息，進(jìn)而才能正確地計(jì)算利息支出，因?yàn)橥恋卦鲋刀愓呃锩鏇]有單獨(dú)明確利息應(yīng)當(dāng)怎么核算。我們通常用的辦法：稅法上沒有特殊規(guī)定的，根據(jù)會計(jì)規(guī)定的要求處理；稅法上有特殊規(guī)定的，根據(jù)稅法規(guī)定的要求處理。所以，利息費(fèi)用的計(jì)算和歸集應(yīng)當(dāng)依照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)借款費(fèi)用的規(guī)定執(zhí)行。下面舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年1月1日向銀行借入(專門借款)5000萬元，貸款利率7.56%；2008年1月1日向銀行借款(一般借款)500萬元，借款利率為10%；2008年4月1日向銀行借款(一般借款)1500萬元，借款利率為8%.號樓工程

3、造價(jià)6500萬元，其中：2007年2月1日支付1000萬元，2007年5月1日支付2000萬元，2008年2月1日支付1000萬元，2008年6月1支付1500萬元，2008年9月1支付500萬。工程于2008年竣工結(jié)算，余款500萬于2008年12月底一次性付清。假設(shè)一號樓已符合土地增值稅清算條件。根據(jù)上述資料，計(jì)算一號樓借款費(fèi)用應(yīng)予以資本化的利息費(fèi)用金額如下：專門借款利息費(fèi)用資本化金額=5000 x7.56%x2=756萬元(專門借款金額存入銀行取得的利息收入或者進(jìn)行暫行性投資取得投資收益的，應(yīng)從專門借款利息費(fèi)用資本化金額中扣除。)計(jì)算一般借款利息費(fèi)用資本化金額般借款利息費(fèi)用資本化金額=累

4、計(jì)資產(chǎn)支出超過專門借款部分的額資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)X所占用一般借款的資本化率所占用一般借款的資本化率=所占用一般借款加權(quán)平均利率所占用一般借款加權(quán)平均利率=所占用一般借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息之和/所占用一般借款本金加權(quán)平均數(shù)公司為建造一號樓的支出總額為6500萬元，超過專門借款總額5000萬元，占用了一般借款1500萬元。假定全年按360天計(jì)算，由此計(jì)算累計(jì)資產(chǎn)支出超過專門借款部分的額資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)=(1000+2000+1000+1500-5000)x210一360+500 x120一360=458.33萬元所占用借款本金加權(quán)平均數(shù)=(500 x10%+1500 x8%)-(500+1500

5、)=8.5%由此計(jì)算一號樓借款費(fèi)用應(yīng)予以資本化的利息費(fèi)用=756+458.33x8.5%=794.96萬元，即為允許扣除的利息費(fèi)用。二、同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目公共投入的成本費(fèi)用分?jǐn)偼恋卦鲋刀悤盒袟l例規(guī)定：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及開發(fā)土地和配套設(shè)施的成本允許扣除，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等）、前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明

6、、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設(shè)施費(fèi)（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出）、開發(fā)間接費(fèi)用（是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等）。另據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2建成后無償移交

7、給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。也就是說土地增值稅清算單位是依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)按照房地產(chǎn)成本核算單位而確定的。土地增值稅是以清算單位計(jì)算土地增值稅，不同清算單位之間的虧損額不得相互抵減，所以確定清算單位是必要的。依據(jù)房地產(chǎn)成本核算規(guī)定，企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：第一，一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。第二，同一

8、開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對象。第三，對于個(gè)別規(guī)模大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定，就不能隨意改變，更不能相互混淆。對次性購入的土地，分別轉(zhuǎn)讓土地的行為，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納土地增值稅的批復(fù)（國稅函2003922號）規(guī)定：對房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一次性購入的土地，分別轉(zhuǎn)讓土地的行為，應(yīng)按最基本的核算項(xiàng)目，分次分別計(jì)征土地增值稅。但根據(jù)現(xiàn)行政策即國稅發(fā)2006187號文規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)

9、部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。與原有的以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位的規(guī)定發(fā)生了根本性的變化。如果房地產(chǎn)開發(fā)僅為一個(gè)項(xiàng)目或者說是一個(gè)土地增值稅清算單位的付出，其發(fā)生的支出可以全額一次扣除。但企業(yè)投入是為多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而投入的情況下，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖那逅闶且試矣嘘P(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算（對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算）。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第九條規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定?？砂崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇?/p>

10、筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂Ｋ^“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積=開發(fā)土地總面積-不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積。下面舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)公司一次性征地20000平方米，2007年1月支付土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及“三通一平”共計(jì)支付4000萬元。根據(jù)規(guī)劃，計(jì)劃分期建造8個(gè)項(xiàng)目，共占地12000平方米，不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積

11、8000平方米。其中一號樓的占地面積為2000平方米，由此計(jì)算一號樓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)成本及土地開發(fā)成本為：4000-12000 x2000=666.67萬丿元。三、普通住房與其他商品房的成本費(fèi)用分?jǐn)偼恋卦鲋刀悤盒袟l例第八條規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。財(cái)稅200621號文件規(guī)定：普通住宅的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知（國辦發(fā)200526號）制定并對社會公布的中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。即應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積

12、在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%財(cái)稅200621號文件同時(shí)規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受減免政策。對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，怎么才算分別核算增值額？一般是指在平時(shí)的會計(jì)核算過程中，對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入單獨(dú)記賬，并對與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)

13、讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目也與其他房地產(chǎn)開發(fā)分開記賬。為體現(xiàn)分開核算增值額，應(yīng)當(dāng)在銷售不動產(chǎn)取得收入時(shí)，對主營業(yè)務(wù)收入增加一級明細(xì)科目普通住房”、“其他商品房”以示區(qū)別，對銷售的普通住房收入借記“銀行存款”等，貸記入“主營業(yè)務(wù)收入一一普通住房”。發(fā)生土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用記入勞務(wù)成本”科目。在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，根據(jù)應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用設(shè)置，主營業(yè)務(wù)成本”科目的明細(xì)科目普通住房”、“其他商品房”，將應(yīng)分?jǐn)偟钠胀ㄗ》砍杀举M(fèi)用記入“主營業(yè)務(wù)成本一普通住房”，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目以此類推。下面舉例說明普通住房與其他商

14、品房之間的成本費(fèi)用分?jǐn)偅耗撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司建造商品住房一棟，其中一單元符合普通住房條件，二單元不符合普通住房條件。普通住房發(fā)生的土地價(jià)款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用以及財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目可以按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金按普通住房銷售實(shí)際取得的收入計(jì)算扣除。但在實(shí)踐中，對經(jīng)營門面房與經(jīng)營住房混為一起的，因?yàn)榻?jīng)營門面房的建筑成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房成本，對此，要將商品房的建筑造價(jià)另行作工程結(jié)算報(bào)告，以便和住房區(qū)分，目的在于準(zhǔn)確分?jǐn)偨ㄖ杀?。另外，對普通住房單?dú)核算增值額后，如果增值額小于零的情況下，可以直接沖減該項(xiàng)目其他商品房的增值額，以余額計(jì)算繳納土地增值稅。之所以可以直接沖減，原因很簡單：

15、政策規(guī)定，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受減免政策。既然普通住房單獨(dú)計(jì)算后的增值額小于零，也就是普通住房沒有享受減免，那么納稅人完全可以對既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)不分別核算，則小于零的部分也就可以名正言順地被扣除。四、已銷售與未銷售商品房的成本費(fèi)用分?jǐn)偢鶕?jù)國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3納稅人申請注銷

16、稅務(wù)登記但未辦理清算手續(xù)的。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對未銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，就不應(yīng)當(dāng)扣除未銷售房產(chǎn)相應(yīng)的成本和費(fèi)用。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的所有成本和費(fèi)用要在已銷售商品房與未銷售商品房之間進(jìn)行分?jǐn)偂惏l(fā)2006187號文件同時(shí)規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額一清算的總建筑面積。需要注意的是：單位建筑面積成本費(fèi)用

17、中是不包含稅（費(fèi)），因?yàn)槎悾ㄙM(fèi)）不與面積成比例關(guān)系，而是與銷售收入成比例關(guān)系，所以，稅（費(fèi)）應(yīng)單獨(dú)計(jì)算扣除。下面舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房建筑面積為20000平方米，發(fā)生土地價(jià)款1000萬元、開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用4000萬元，已銷售商品房的建筑面積為17000平方米，由此計(jì)算已銷售商品房的土地價(jià)款：1000 x17000-20000=850萬元；開發(fā)成本：4000 x17000-20000=3400萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(假設(shè)按10%):(1000+4000)x10-17000-20000=425萬元。對未銷售完的商品房在以后在銷售時(shí)，土地成本、開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除

18、項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。另外，在實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算后，發(fā)生的后續(xù)支出也是很正常的情況。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算后發(fā)生的非營利的公共配套設(shè)施支出，如果屬多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所共有的，對后續(xù)發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)按該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積占總建筑面積或其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)?。土地增值稅是以一個(gè)清算單位進(jìn)行的清算，對屬于同清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用是不得從其他的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中扣除。所以，對在土地增值稅清算之后發(fā)生的后續(xù)支出，如果是屬于該清算單位應(yīng)扣除范圍的，應(yīng)提供相關(guān)資料，申請稅務(wù)機(jī)關(guān)重新啟動原有清算單位的土地增值稅清算程序，變更原清算結(jié)果，對原多繳的土地增值稅可以依法申請稅務(wù)機(jī)關(guān)退還，或者是從欠繳的稅款中抵繳。五、與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)用的劃分土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定：增值額的扣除項(xiàng)目包括開