房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資

1、房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資主要內(nèi)容：1. 居住房地產(chǎn)投資；2. 商業(yè)房地產(chǎn)投資；3. 辦公房地產(chǎn)投資。居住房地產(chǎn)投資一、居住房地產(chǎn)概述1. 含義：Residential property由服務(wù)人類居住為主要目的的土地及建筑物所組成的供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课菁捌錂?quán)利。 2. 類型1994年之前1994、98年2006年之后福利房安居工程普通商品住房別墅和高檔公寓福利房廉租房經(jīng)濟(jì)適用房商品住房廉租房經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房商品住房福利房，即公房，其中公房有直管公房和自管公房；住房制度改革后，（增量）公房開始出售，但初期（至1986年）多由統(tǒng)建而來，后多演變?yōu)閱挝恢苯淤徺I、單位集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房等，斷斷續(xù)續(xù)

2、一直沒有完全停止。存量公房則主要在1998年后幾乎全部出售（私有化）。安居房：是指為配合推動住房制度改革，由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。解困房：指在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。廉租房，是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房，如家庭人均月收入、人均居住面積，以及其

3、他特殊群體。經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)實(shí)中又演變?yōu)閱挝坏母＠?，政府的?jì)劃內(nèi)商品房、配套商品房、拆遷還建定向安置房等等。微利房：指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。此類房屋價(jià)格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。兩限房：是指經(jīng)城市政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競地價(jià)、競房價(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。公租房，是指政府提供政策支

4、持，限定戶型面積、供應(yīng)對象和租金水平，面向本市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房，其租金按照保本微利的原則并結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類地段類似房屋市場租金綜合確定，由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)（組織）維修、養(yǎng)護(hù)、管理。周轉(zhuǎn)房，單位的公租房；也指專為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)之用而開發(fā)建設(shè)的房屋。經(jīng)濟(jì)因素權(quán)屬投資者出租、二房東出租；獨(dú)有、共有、合住價(jià)格豪華，高檔，中高檔，中檔，中低檔，低檔設(shè)施及裝修一級一類，一級二類，二級，三級建筑狀態(tài)建筑類型高層，小高層，多層，招待所，別墅，公寓；毛坯、精裝修成新度新房，二手房/次新房，舊房，破舊房功能設(shè)計(jì)居室數(shù)，浴室數(shù)，工人房，多功能房，汽車房平面布置梯間式、內(nèi)廊式、外廊式、內(nèi)天

5、井式、獨(dú)立單元式、躍層式、復(fù)式、錯層式外形條式/板式、點(diǎn)式/塔樓面積大戶型、中戶型、小戶型風(fēng)格歐美式、民族風(fēng)格區(qū)位地點(diǎn)位置市中心，市區(qū)內(nèi)，近郊區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)，農(nóng)村周邊環(huán)境新建的正擴(kuò)展，新建的已穩(wěn)定，現(xiàn)代的已穩(wěn)定，現(xiàn)代的走下坡路，現(xiàn)代新翻修的，舊的穩(wěn)定的，舊的走下坡路，舊的新翻修的，舊的破舊不堪的說明：新興的住房產(chǎn)品類型學(xué)區(qū)房，專指重點(diǎn)學(xué)校附近對口招生區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)。1986年7月1日起，義務(wù)教育法實(shí)施，其中第九條規(guī)定“地方各級人民政府應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置小學(xué)、初級中等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)”。商住兩用物業(yè)，多在商業(yè)用地上開發(fā)的既可商業(yè)又可居住的混合類型的物業(yè)，滿足居家辦公或創(chuàng)業(yè)的需求。商務(wù)公寓，可注冊公

6、司、辦公經(jīng)營，還可居住,面積小一點(diǎn),廳為職員辦公兼接待室,室為老板辦公、睡覺。多建設(shè)在特色產(chǎn)業(yè)區(qū)或公司密集區(qū)，交通便捷,公建配套完善,人文、商業(yè)底蘊(yùn)濃厚等。養(yǎng)老物業(yè)，專為60歲以上老人養(yǎng)老而開發(fā)經(jīng)營的商品住宅。世衛(wèi)組織標(biāo)準(zhǔn)，某國或地區(qū)60歲以上老人超過總?cè)丝?0%，即步入老齡化社會。獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、合院別墅（類別墅）中國住房供應(yīng)體系住房市場新建商品住宅二手商品住宅市場租賃住宅住房保障經(jīng)濟(jì)適用房公租房廉租房居住房地產(chǎn)投資的可能對象3. 居住房地產(chǎn)的特性：用地法定年限外（1）用途相對較為單純，滿足個人和家庭在居住、安全和隱秘性以及其他心理上的需求；（2）受限于個人或家庭的支付能力；（

7、3）基本的生活資料、生活必需品，具有需求的普遍性，社會保障性；（4）與人類的關(guān)系最為密切，從生存、發(fā)展到享受以及更高層次的需求，具有多樣性、人文性和發(fā)展性； 在物業(yè)、區(qū)位、設(shè)施等方面注重舒適性、生態(tài)性、信息化/智能化、文化性。 二、居住房地產(chǎn)投資概述利益主體：開發(fā)商，通過運(yùn)作項(xiàng)目獲取開發(fā)投資收益所有者，獲取租賃收益管理者，獲取管理收益居住房地產(chǎn)盈利模式：對于開發(fā)商，主要采用銷售方式，盈利源于銷售收入；對于投資者，可售可租，盈利在于銷售收入或者租金；對于消費(fèi)者，主要在于居住以獲得效用，但存在隨時售租等方式獲得租金或銷售收入的可能性居住房地產(chǎn)融資模式：住宅開發(fā)融資模式以短期貸款類融資為主，比較單一

8、，同時易受金融政策的影響區(qū)位：交通、生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境、教育配套影響因素優(yōu) 質(zhì)劣 質(zhì)自然條件位置接近市中心遠(yuǎn)離市中心地基承載力大承載力小地形、地勢、形狀和大小起伏、低洼 通風(fēng)采光優(yōu)良較差交通條件較好的通達(dá)性不方便市政設(shè)施配套設(shè)施齊全完善不齊全完善環(huán)境條件無污染噪音、綠化率高污染噪音、綠化率低經(jīng)濟(jì)條件投資活躍不活躍當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨礁卟桓呷丝谝蛩厝丝诿芏冗m中、素質(zhì)高過大或過小，素質(zhì)低城市規(guī)劃控制較寬松過嚴(yán)市場供求需求量大需求量小居住房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)整個投資過程中注重居民生活方式與生活需求；最主要的房地產(chǎn)投資類型；開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容和方式較為單一、易于掌控；相對較低的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)；政策干預(yù)最深入和全面，相關(guān)

9、的金融支持力度最大，也極容易出現(xiàn)過熱和泡沫說明：居住房地產(chǎn)開發(fā)投資特點(diǎn)區(qū)位可選擇范圍大，客戶局限在一定范圍物業(yè)較為簡單目標(biāo)顧客 支付能力，買家即用家消費(fèi)環(huán)節(jié)竣工驗(yàn)收交付裝修到終端消費(fèi) 經(jīng)營管理環(huán)節(jié)經(jīng)營方式較單一，物業(yè)服務(wù)對住宅保值增值有較大影響盈利模式 通過出售以獲得差價(jià)為主，短期投資開發(fā)商 實(shí)力、素質(zhì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求一般說明：居住房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)狀況熟悉；單價(jià)低；易租，但租金收入低；轉(zhuǎn)手相對容易；政策上保護(hù)租客；裝修要求不高；房東支付稅金及管理費(fèi)、管理困難；租期不穩(wěn)定；政策干預(yù)多 思考：購房自住為何也是一種投資？物業(yè)具有保值增值的功能；存在適時以售租或抵押等變現(xiàn)的可能性；購而非租房，即意味

10、居住開支節(jié)省等利益。思考：能列舉多少可能的購房目的？購房比租房更好嗎？如何才能不成為房奴？有哪些解決住房的途徑？小結(jié)：居住房地產(chǎn)投資居住房地產(chǎn)特性消費(fèi)/生活資料微觀運(yùn)行土地競爭性獲取開發(fā)投資模式土地住房銷售置業(yè)投資模式租售，環(huán)節(jié)較少居住房地產(chǎn)金融投資貸款資產(chǎn)支持債券，其他小結(jié)：居住房地產(chǎn)投資的發(fā)展前景居住房地產(chǎn)發(fā)展的條件歐美：人口數(shù)量，人均GDP，就業(yè)數(shù)量和工資水平住房單元的數(shù)量由人口數(shù)量決定，質(zhì)量則由經(jīng)濟(jì)變量（收入和價(jià)格）決定人均GDP住房投資（Burns和Grebler ，1977）1600美元新建住房投資占GDP比重增加1600美元新建住房投資占GDP比重下降住宅市場會通過成本效應(yīng)、財(cái)富

11、-儲蓄效應(yīng)、投資效應(yīng)等對城市經(jīng)濟(jì)施加影響商業(yè)房地產(chǎn)投資萬科商業(yè)地產(chǎn)三步走策略，商業(yè)地產(chǎn)投入不少于10%，收入20%；未來三年建成220萬m2商業(yè)配套保利商業(yè)物業(yè)投資增至30%；未來三年累計(jì)持有商用物業(yè)300萬m2華潤置地商業(yè)地產(chǎn)在未來資產(chǎn)比例和利潤貢獻(xiàn)升到40%招商地產(chǎn)儲備商業(yè)用地20%，累計(jì)持有商業(yè)物業(yè)188萬m2中糧未來510年拓展20個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)達(dá)700億金地發(fā)展城市的綜合體注：2011年數(shù)據(jù)一、商業(yè)房地產(chǎn)概述1. 含義：Commercial property廣義上，是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)，也稱商用、收益性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。狹義上，是指用于各種零售、餐飲、娛樂

12、、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)；國外則稱零售地產(chǎn)。比較：商鋪、工業(yè)園區(qū)商鋪：商業(yè)房地產(chǎn)的傳統(tǒng)形式，或商業(yè)房地產(chǎn)的基本單元。工業(yè)園區(qū)：一種多地產(chǎn)形式，融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等在內(nèi)的復(fù)合地產(chǎn)，一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。但現(xiàn)實(shí)中，可能存在難以明確歸類的物業(yè)形式。商業(yè)房地產(chǎn)是一種綜合體，具有房地產(chǎn)、商業(yè)與投資的三重特性，區(qū)別于單純的投資、商業(yè)，以及傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)；三重特性相互獨(dú)立又相互作用，形成了商業(yè)物業(yè)較為明顯的特征環(huán)環(huán)相扣，系統(tǒng)性極強(qiáng)，其中商業(yè)屬性是本質(zhì)。2. 商業(yè)房地產(chǎn)的類型劃分標(biāo)準(zhǔn)類 別行業(yè)類型零售，娛樂，餐飲，健身消費(fèi)行為物品業(yè)態(tài)類 ，服務(wù)業(yè)態(tài)類，體驗(yàn)業(yè)態(tài)類 建筑形式

13、 單體和綜合建筑 ；底層，地下和地上市場范圍 近鄰型，社區(qū)型，區(qū)域型，超區(qū)域，超級型 規(guī)模大型、中型、小型和零散運(yùn)作模式產(chǎn)權(quán)型：（分割）出售投資經(jīng)營經(jīng)營型：租賃管理說明：新興的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品類型Shopping Mall：起源于歐美20世紀(jì)中期，由一個管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和規(guī)劃，在一個大型建筑群中將一系列零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食、旅游等多項(xiàng)服務(wù)的一站式消費(fèi)中心，商業(yè)面積分布以扁平式居多，是零售業(yè)的最高形態(tài)。商業(yè)街：由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。主題式購物公園：

14、自然與公園相結(jié)合的產(chǎn)物，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游景點(diǎn)等于一體的超大型商業(yè)、休閑娛樂之城。商業(yè)綜合體（HOPSCA）：將酒店（Hotel）、辦公（Office）、停車場（Park）、商業(yè)（Shopping Mall）、集會公共活動和娛樂空間（Club）、公寓（Apartment）等城市功能在三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的建筑綜合體，是目前國際上最先進(jìn)的商業(yè)模式之一。也稱為城市綜合體。細(xì)分功能區(qū)劃采取中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)“三三二二”配比，即辦公30%、零售30%、服務(wù)20%、高檔公寓20%。比較：全能綜合體，商務(wù)綜合體，旅游娛樂綜合體，

15、居住綜合體3. 商業(yè)房地產(chǎn)的特性：用地法定年限外（1）提供商業(yè)經(jīng)營和公共服務(wù)空間，適應(yīng)多樣化的用途，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)、社會和審美的功能；（2）主要滿足經(jīng)營需求，在物業(yè)、區(qū)位、設(shè)施等方面有相應(yīng)的要求，但沒有統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)范；（3）作為商業(yè)服務(wù)業(yè)的生產(chǎn)資料，具有較強(qiáng)的投資性，其價(jià)值取決于所經(jīng)營的行業(yè)與經(jīng)營能力（房地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營價(jià)值；房地產(chǎn)、資本和商業(yè)的綜合體）；（4）與城市發(fā)展關(guān)聯(lián)極強(qiáng)，并與其他房地產(chǎn)類型具有較強(qiáng)的互補(bǔ)性。二、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述利益主體：開發(fā)商通過運(yùn)作項(xiàng)目獲取開發(fā)投資收益所有者獲取租賃收益經(jīng)營者獲取經(jīng)營收益，包括專業(yè)的服務(wù)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，不同層級的商家，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等 管理者獲取管理收益消費(fèi)

16、者方便舒適地購買商品和服務(wù)商業(yè)房地產(chǎn)盈利模式：對于開發(fā)商和投資者，可售可租，盈利在于銷售收入或者租金；對于運(yùn)營商，主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營來獲取穩(wěn)定租金和管理費(fèi)收入?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)（或從根本上），就是通過租賃運(yùn)營獲得長期回報(bào)，追求物業(yè)的使用價(jià)值和價(jià)值增值。商業(yè)房地產(chǎn)融資模式：開發(fā)階段的融資模式與住宅開發(fā)融資類似；持有階段則要求大量、長期、低成本的融資。即融資模式與金融市場和項(xiàng)目經(jīng)營模式等因素有關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式：自主開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立決策開發(fā)的方式聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)企業(yè)聯(lián)合決策開發(fā)的方式定制開發(fā)在項(xiàng)目前期即與商業(yè)企業(yè)洽談簽約的開發(fā)方式商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營模式：只租不售或自主經(jīng)營購建、

17、持有、招商、運(yùn)營，獲取租金收入為主只售不租購建后再出售，獲取銷售收入為主，但售后的經(jīng)營工作內(nèi)容較為豐富租售結(jié)合部分出售部分租賃【例】國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)三種開發(fā)模式（1）SOHO模式：分散銷售，快速變現(xiàn)聚焦于京滬繁華地段但不大量儲備土地，開發(fā)單一的高檔商業(yè)地產(chǎn)并分散銷售，快速回籠資金，但業(yè)權(quán)分散導(dǎo)致物業(yè)管理困難、經(jīng)營效果不如預(yù)期，逐漸加強(qiáng)自有銷售團(tuán)隊(duì)、自有物業(yè)管理公司的建設(shè)，引進(jìn)銷售人才或利用中介代理公司，適當(dāng)提高傭金比例；遠(yuǎn)期會適當(dāng)持有具獨(dú)特性商業(yè)物業(yè)。（2）萬達(dá)模式：部分出售、部分出租以“先招商，后開發(fā)”的訂單模式為典型，與沃爾瑪、百安居等戰(zhàn)略合作，品牌價(jià)值得以提升；連鎖經(jīng)營使商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模開發(fā)

18、、連鎖經(jīng)營，知名度迅速提高；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目快速復(fù)制，企業(yè)得以快速發(fā)展。（3）凱德模式：全部自持，雙基金配置新加坡凱德置地，開發(fā)商、運(yùn)營商和物業(yè)管理者。來福士是其旗下的商業(yè)綜合體品牌，在北京、上海、成都等地布局。來福士中國基金屬嘉德集團(tuán)旗下，成立于2008年，嘉德集團(tuán)和亞歐美養(yǎng)老基金各持有50，并由前者充當(dāng)管理者。先私募基金、后REITs，投入凱德置地中國項(xiàng)目的基金資金占總投資額的比例超過60%。區(qū)位：繁華程度、交通自然條件市中心，或密集人口的中心面向街道或人流來往的方向地形地勢保障建筑的可視性交通條件物流和道路通暢，車位足夠經(jīng)濟(jì)條件當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力強(qiáng)人口因素人口密集，素質(zhì)高周邊配套完善商業(yè)房地產(chǎn)投

19、資的特點(diǎn)：整個投資過程中注重商業(yè)業(yè)態(tài)；在開發(fā)經(jīng)營上遵循社會專業(yè)分工；相對更高的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)，需要經(jīng)過長時間的市場培育和經(jīng)營才能對成功與否作出判斷；注重選址和商圈研究；外部投資存在差異，如政策、規(guī)范、金融支持等。說明：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn)商業(yè)房地產(chǎn)Commercial住宅Residential區(qū)位地段客流大，但多變客戶局限在一定范圍物業(yè)適應(yīng)多樣化的用途較為單純目標(biāo)顧客 支付能力經(jīng)營能力支付能力消費(fèi)環(huán)節(jié)竣工只是經(jīng)營、服務(wù)的開始竣工驗(yàn)收交付裝修到終端消費(fèi) 使用功能 經(jīng)營、公共服務(wù)居住盈利模式 經(jīng)營收益長期增值以獲得差價(jià)為主開發(fā)商 實(shí)力更強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)實(shí)力、素質(zhì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資中，應(yīng)遵循

20、先商業(yè)、后地產(chǎn)的原則。說明：商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資的特點(diǎn)分 類優(yōu) 點(diǎn)缺 點(diǎn)住宅Residential狀況熟悉、單價(jià)低、易租、轉(zhuǎn)手相對容易、政策上保護(hù)租客、裝修要求不高租金收入低、房東支付稅金及管理費(fèi)、管理困難、租期不穩(wěn)定、政策干預(yù)多 商業(yè)房地產(chǎn)Commercial 經(jīng)營方式和投資主體多樣性；租期長、租金收入高且穩(wěn)定、管理容易、租戶支付稅金及管理費(fèi)，受規(guī)劃和商業(yè)用地總量控制價(jià)高、變現(xiàn)不易、出租難度大 、服務(wù)要求高，政策直接干預(yù)少從市到現(xiàn)代的商鋪？一鋪養(yǎng)三代。小結(jié)：商業(yè)房地產(chǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)特性生產(chǎn)資料微觀運(yùn)行商圈研究，招商，融資開發(fā)投資模式土地商業(yè)物業(yè)經(jīng)營置業(yè)投資模式經(jīng)營，環(huán)節(jié)多商業(yè)房地產(chǎn)金融投資最為

21、完整，發(fā)展最快小結(jié)：商業(yè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展前景歐美：人均GDP，城市家庭汽車擁有量，公共交通亞洲：人均GDP，城市家庭汽車擁有量，公共交通，人口密度，消費(fèi)總量人均GDP，城市化率商業(yè)業(yè)態(tài)1100美元，25%廟會、集市、地?cái)?1002000美元，45%百貨、商業(yè)街、批發(fā)市場20004400美元，4570%購物中心、超市、專賣店、精品店4400美元，70%SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合性商業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)是隨現(xiàn)代城市的發(fā)展而發(fā)展，但到一定程度（商業(yè)綜合體），則會推動城市的更快發(fā)展辦公房地產(chǎn)投資一、辦公房地產(chǎn)概述1. 含義：Office Building機(jī)關(guān)、企業(yè)及事業(yè)單位的行政

22、管理人員、業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動的建筑空間，即辦公用房。這里是指專業(yè)商業(yè)辦公用樓、商務(wù)辦公寫字樓。寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動管理（Rhodes和Kan，1971）。 辦公物業(yè)形態(tài)發(fā)展階段：階段特 點(diǎn)傳統(tǒng)立足于自然，小空間；私密性強(qiáng)，可自行控制工作環(huán)境，但間利用率低，缺乏靈活性。 早期大空間，追求實(shí)效，但辦公環(huán)境機(jī)器化、工作方式非人性化 后期 大空間，對內(nèi)外環(huán)境、功能的人性化安排智能化 3A辦公智能化（OA）；設(shè)備自動化（BA）；通信傳輸智能化（CA）5A3A安保智能化（SA）；消防智能化（FA）2. 分類按檔次頂級物業(yè)(國

23、際寫字樓)高檔物業(yè)(甲級寫字樓)中檔物業(yè)(乙級寫字樓)低檔物業(yè)(丙級寫字樓)區(qū)位條件位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)副都心或較好的城區(qū)位置一般城區(qū)位置品質(zhì)物理狀況一流，質(zhì)量達(dá)標(biāo)或超標(biāo)物理狀況優(yōu)良，質(zhì)量達(dá)標(biāo)或超標(biāo)物理狀況良好，質(zhì)量達(dá)標(biāo)物業(yè)已使用一定年限客戶國內(nèi)外知名大公司、財(cái)團(tuán)有知名大公司，多為研發(fā)、服務(wù)類多為國內(nèi)中小公司，銷售代理或產(chǎn)品研發(fā)小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)品牌物業(yè)公司，24小時維護(hù)維修及保安服務(wù)知名物業(yè)公司，24小時維護(hù)維修及保安服務(wù)有物業(yè)公司服務(wù)有一般性物業(yè)服務(wù)內(nèi)容如衛(wèi)生、值班規(guī)模超50000平方米15萬平米無限制無限制智能3A5A3A及以上無限制無限制交通

24、臨近兩條以上主干道，極佳的可接近性有多種交通工具直達(dá)有交通線路到達(dá)，較方便有交通線路到達(dá)說明：智能化大廈，簡稱為3A或 5A，是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對設(shè)備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。樓宇自動控制系統(tǒng)BA ，Building Automation，旨在保障建筑物內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備穩(wěn)定、可靠運(yùn)行；辦公自動化系統(tǒng)OA ，Office Automation， 旨在提高信息處理能力與處理效率的各種辦公設(shè)備及相應(yīng)軟件的集成 ；通訊自動化系統(tǒng)CA ，Communicatio

25、n Automation， 旨在通過建筑物內(nèi)外信息交往來提高業(yè)務(wù)辦理效率的設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)的集成；消防自動化系統(tǒng)FA ，F(xiàn)ireproof Automation；安保自動化系統(tǒng)SA ，Safety Automation；停車管理自動化系統(tǒng)PA ，Parking Automation。其他分類： 按集中所處的區(qū)域進(jìn)行的劃分；按照城市辦公建設(shè)用地的等級和基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行的劃分；按建筑面積劃分；按功能差異的劃分。說明：新興的辦公物業(yè)產(chǎn)品類型SOHO：即small office，home office（小辦公室，家庭辦公室；小型家庭公司），既是指滿足追求自由、時尚的新型生活和工作方式一族的物業(yè)空間需求，也代表一

26、種前潮的生產(chǎn)力、活躍的新經(jīng)濟(jì)。商務(wù)綜合體：以辦公樓為主體的、多功能的建筑綜合體?？偛拷?jīng)濟(jì)園區(qū)，以智能化、低密度、生態(tài)型樓群，形成集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地，為入駐企業(yè)提供良好的運(yùn)營管理氛圍和創(chuàng)建發(fā)展的高速通道。隨著企業(yè)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的升級，部分企業(yè)特別是大型企業(yè)的經(jīng)營管理環(huán)節(jié)和生產(chǎn)操作環(huán)節(jié)逐步分離，諸如經(jīng)營總部、研發(fā)總部、物流總部等應(yīng)運(yùn)而生。創(chuàng)意地產(chǎn)：服務(wù)于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的物業(yè)空間。MOHO：Match Box，Hour，Office，即集現(xiàn)代建筑、生活、辦公、服務(wù)于一體的酒店式商務(wù)公寓模式，具有多動能性、移動性、高科技性、個性化、不限時性、高效性等特點(diǎn)。4. 辦公房地產(chǎn)的特性：用地法定年限外（1）使用功能：提供商務(wù)處理的空間，承擔(dān)部分城市社會功能；（2）作為服務(wù)業(yè)的生產(chǎn)資料，其價(jià)值與物業(yè)的檔次、功能、物業(yè)管理緊密相關(guān)，但從根本上取決于行業(yè)類型及其發(fā)展、企業(yè)發(fā)展策略與租金預(yù)算等；（3）寫字樓租戶、寫字樓群體之間具有聚集效應(yīng)；（4）在房地產(chǎn)市場中先起先落。5