中融東海銘城股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃(共95頁(yè))

1、 103/10313中融國(guó)際信托(xntu)有限公司中融-東海(dn hi)銘城股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職(jn zh)調(diào)查報(bào)告（報(bào)告完成日期：【2013】年【3】月【 】日）經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門(mén)：【金融市場(chǎng)】部聲明(shngmng)與保證我們(w men)在此聲明與保證：本報(bào)告是按照中融國(guó)際信托有限公司信托業(yè)務(wù)(yw)盡職調(diào)查工作指引和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)合作方提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定信托計(jì)劃方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接調(diào)查人簽字：

2、 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc19022 一、 項(xiàng)目(xingm)背景 PAGEREF _Toc19022 5 HYPERLINK l _Toc17545 （一） 項(xiàng)目(xingm)來(lái)源 PAGEREF _Toc17545 5 HYPERLINK l _Toc13301 （二） 交易對(duì)手(dushu)需求 PAGEREF _Toc13301 5 HYPERLINK l _Toc519 二、 信托方案 PAGEREF _Toc519 7 HYPERLINK l _Toc24256 （

3、一） 信托基本要素 PAGEREF _Toc24256 7 HYPERLINK l _Toc24572 （二） 交易結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc24572 9 HYPERLINK l _Toc4478 1、 交易結(jié)構(gòu)圖 PAGEREF _Toc4478 9 HYPERLINK l _Toc11010 2、 信托資金運(yùn)用 PAGEREF _Toc11010 10 HYPERLINK l _Toc11083 3、 擔(dān)保措施 PAGEREF _Toc11083 11 HYPERLINK l _Toc32546 4、 項(xiàng)目公司的管理 PAGEREF _Toc32546 11 HYPERLINK l

4、_Toc5113 5、 信托財(cái)產(chǎn)變現(xiàn) PAGEREF _Toc5113 12 HYPERLINK l _Toc14606 三、 交易對(duì)手情況調(diào)查 PAGEREF _Toc14606 12 HYPERLINK l _Toc8439 （一） 項(xiàng)目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 PAGEREF _Toc8439 13 HYPERLINK l _Toc7665 （二） 項(xiàng)目公司實(shí)際控制人 PAGEREF _Toc7665 13 HYPERLINK l _Toc6737 （三） 項(xiàng)目公司 PAGEREF _Toc6737 15 HYPERLINK l _Toc31913 （四） 項(xiàng)目公司控股股東及集團(tuán)公司整體情況分析

5、 PAGEREF _Toc31913 27 HYPERLINK l _Toc8419 四、 標(biāo)的項(xiàng)目 PAGEREF _Toc8419 50 HYPERLINK l _Toc16456 （一） 項(xiàng)目基本情況 PAGEREF _Toc16456 50 HYPERLINK l _Toc1549 1、 項(xiàng)目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc1549 50 HYPERLINK l _Toc27945 2、 控規(guī)指標(biāo) PAGEREF _Toc27945 53 HYPERLINK l _Toc13466 3、 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 PAGEREF _Toc13466 55 HYPERLINK l _Toc25855 4、

6、 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 PAGEREF _Toc25855 57 HYPERLINK l _Toc14327 （二） 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 PAGEREF _Toc14327 57 HYPERLINK l _Toc29333 1、 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 PAGEREF _Toc29333 57 HYPERLINK l _Toc4378 2、 當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場(chǎng) PAGEREF _Toc4378 58 HYPERLINK l _Toc20380 3、 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 PAGEREF _Toc20380 59 HYPERLINK l _Toc30291 （三） 項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc30291 64 H

7、YPERLINK l _Toc2602 1、 總投資預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc2602 64 HYPERLINK l _Toc27296 2、 已投入資金的合理性 PAGEREF _Toc27296 66 HYPERLINK l _Toc6526 3、 資金需求合理性分析 PAGEREF _Toc6526 66 HYPERLINK l _Toc28569 4、 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用預(yù)測(cè)表 PAGEREF _Toc28569 66 HYPERLINK l _Toc2773 5、 銀行貸款安排 PAGEREF _Toc2773 68 HYPERLINK l _Toc20325 6、 銷(xiāo)售預(yù)測(cè) P

8、AGEREF _Toc20325 68 HYPERLINK l _Toc12828 7、 項(xiàng)目損益預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc12828 70 HYPERLINK l _Toc24370 8、 敏感性分析及盈虧平衡點(diǎn) PAGEREF _Toc24370 71 HYPERLINK l _Toc25839 （四） 本項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc25839 72 HYPERLINK l _Toc18093 1、 目標(biāo)(mbio)客戶群分析 PAGEREF _Toc18093 72 HYPERLINK l _Toc15040 2、 項(xiàng)目(xingm)SWOT分析 PAGEREF _Toc1

9、5040 73 HYPERLINK l _Toc31762 3、 項(xiàng)目產(chǎn)品(chnpn)定位分析 PAGEREF _Toc31762 73 HYPERLINK l _Toc25381 五、 還款來(lái)源 PAGEREF _Toc25381 74 HYPERLINK l _Toc25027 六、 風(fēng)險(xiǎn)控制措施分析 PAGEREF _Toc25027 74 HYPERLINK l _Toc27543 （一） 股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保分析 PAGEREF _Toc27543 74 HYPERLINK l _Toc6533 1、 質(zhì)押物基本情況 PAGEREF _Toc6533 74 HYPERLINK l _Toc

10、22569 2、 質(zhì)押物價(jià)值分析 PAGEREF _Toc22569 75 HYPERLINK l _Toc736 3、 質(zhì)押物變現(xiàn)能力分析 PAGEREF _Toc736 75 HYPERLINK l _Toc20228 （二） 保證擔(dān)保人擔(dān)保能力分析 PAGEREF _Toc20228 75 HYPERLINK l _Toc17708 七、 本信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 PAGEREF _Toc17708 75 HYPERLINK l _Toc21671 八、 結(jié)論及建議 PAGEREF _Toc21671 76項(xiàng)目(xingm)背景寧波三立控股集團(tuán)（以下(yxi)簡(jiǎn)稱(chēng)(jinchng)三立集團(tuán)，由

11、實(shí)際控制人郁國(guó)祥名下多家公司組成）是一家集旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、酒店投資等業(yè)務(wù)在內(nèi)的新興國(guó)際化集團(tuán)企業(yè)，實(shí)際控制人為郁國(guó)祥夫婦。目前集團(tuán)主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目包括：長(zhǎng)三角地區(qū)高速公路投資與營(yíng)運(yùn)管理、五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等投資項(xiàng)目，總投資已達(dá)百億以上。三立集團(tuán)與全球最大的酒店管理集團(tuán)希爾頓酒店集團(tuán)、亞洲最大的地產(chǎn)投資基金新加坡ARA資產(chǎn)管理公司等多家海外著名財(cái)團(tuán)及國(guó)內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)建立了穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，三立集團(tuán)實(shí)際控制的寧波新恒德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司具有房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。三立集團(tuán)具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)投資并開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目有：寧波新天地、上海靜安希爾頓酒店、上海張

12、家浜逸飛創(chuàng)意街、寧波象山東海銘城、寧波東部東部新城C3地塊城市之光項(xiàng)目、寧波鎮(zhèn)海九龍湖項(xiàng)目以及最新拿地的寧波江東核心區(qū)地塊項(xiàng)目等。三立集團(tuán)名下正在經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，包括杭州繞城高速公路建設(shè)項(xiàng)目、寧波東部新城城市之光項(xiàng)目、寧波九龍湖項(xiàng)目、江東核心區(qū)地塊項(xiàng)目、象山東海銘城項(xiàng)目。三立集團(tuán)將部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓并取得了非?？捎^的投資回報(bào)。其中，2012年初將杭州繞城高速公路建設(shè)項(xiàng)目95%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了香港新世界集團(tuán)旗下公司，取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)款42億港幣；2012年將寧波東部新城城市之光項(xiàng)目51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給恒大，并取得對(duì)價(jià)款27.13億港幣。此外，三立集團(tuán)與恒大合作開(kāi)發(fā)寧波九龍湖項(xiàng)目，目前完成了出

13、資義務(wù)；與香港新世界合作開(kāi)發(fā)江東核心區(qū)地塊項(xiàng)目（全部需出資12億元，已出資6億元），持有象山東海銘城項(xiàng)目的全部權(quán)益。項(xiàng)目(xingm)來(lái)源合作方三立集團(tuán)(jtun)曾于2011年6月與我司合作成立“中融-三立股權(quán)( qun)投資集合資金信托計(jì)劃”于2013年6月23日到期。信托規(guī)模12億元,其中優(yōu)先級(jí)規(guī)模6億元、次級(jí)規(guī)模6億元。信托計(jì)劃成立后中融信托持有寧波三立置業(yè)有限公司100%股權(quán)及3.5億元債權(quán)。同時(shí)三立公司將其下屬4家子公司中731.72畝土地（評(píng)估價(jià)值在18.97億元）抵押于我司，作為本信托計(jì)劃之擔(dān)保。6億元優(yōu)先級(jí)信托資金扣除前端費(fèi)用后，余款57,780.00萬(wàn)元用于寧波三立對(duì)其子公

14、司寧波國(guó)源置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)源公司”）增資擴(kuò)股，資金專(zhuān)項(xiàng)用于“東海銘城22、23、03地塊”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。此次擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為“東海銘城22、23、03地塊”，分別為風(fēng)情人居和希爾頓五星級(jí)酒店項(xiàng)目。其中風(fēng)情人居I住宅項(xiàng)目用地108.27畝，規(guī)劃建筑面積14.97萬(wàn)；希爾頓酒店項(xiàng)目用地121.65畝，規(guī)劃建筑面積6.49萬(wàn)；此外，信托合作范圍同時(shí)包括沙灘改造及3.6公里的盤(pán)山公路。項(xiàng)目存續(xù)期間，融資方與我司的配合度高，目前項(xiàng)目明確計(jì)劃6月份兌付，資金由香港kaiming公司資金轉(zhuǎn)入三泰觀文實(shí)業(yè)有限公司用于還款(見(jiàn)kaiming公司的入賬憑證），信托計(jì)劃將順利結(jié)束。我部經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期耕耘，公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)

15、接洽三立集團(tuán)的實(shí)際控制人也給予很大的支持，與三立集團(tuán)的控制人和資金負(fù)責(zé)人建立了良好的關(guān)系，我部直接介入入項(xiàng)目，以方案設(shè)計(jì)、有效溝通鎖定了該項(xiàng)目。注：截止2013年3月底的項(xiàng)目監(jiān)管現(xiàn)狀如下：1、開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況1.1、五證辦理情況本項(xiàng)目各證照實(shí)際取得時(shí)間如下表：地塊用地規(guī)劃許可證土地使用權(quán)證工程規(guī)劃許可證施工許可證預(yù)售證住宅23地塊2010年9月2010年11月無(wú)（暫緩開(kāi)發(fā)）無(wú)無(wú)住宅22地塊2010年9月2010年11月無(wú)（暫緩開(kāi)發(fā)）無(wú)無(wú)酒店03地塊2010年9月2010年11月2011-12-162011-12-27無(wú)項(xiàng)目公司承諾風(fēng)情人居1住宅項(xiàng)目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的時(shí)間為2011年10月，目

16、前該項(xiàng)目已暫緩開(kāi)發(fā)(kif)；酒店項(xiàng)目所承諾的取得建筑工程施工許可證的時(shí)間為2011年9月，實(shí)際取得時(shí)間為2011年12月，延誤3個(gè)月。1.2、工程(gngchng)形象進(jìn)度風(fēng)情人居1住宅項(xiàng)目(xingm)地塊為凈地，未動(dòng)工，暫緩開(kāi)發(fā)。希爾頓度假酒店項(xiàng)目目前正在進(jìn)行主樓施工，養(yǎng)生中心正在進(jìn)行基礎(chǔ)承臺(tái)施工，酒店式客房尚未動(dòng)工。希爾度酒店主樓A區(qū)7F層結(jié)構(gòu)完成；B區(qū)8F層結(jié)構(gòu)完成50%；C 區(qū)主體結(jié)構(gòu)封頂完成，斜屋面模板完成50%；地下車(chē)庫(kù)結(jié)構(gòu)已全部完成。養(yǎng)生中心地下結(jié)構(gòu)天然基礎(chǔ)鑿巖開(kāi)挖完成60%；承臺(tái)磚胎膜完成40%。樣板房精裝修完成。新增樣板房主體框架已完成，內(nèi)部精裝修尚未開(kāi)始施工。溫泉臨時(shí)體

17、驗(yàn)館裝修完畢，已投入運(yùn)營(yíng)；盤(pán)山公路路基石方開(kāi)挖及路基填筑完成接近100%。項(xiàng)目工程進(jìn)度情況表：標(biāo)段工程名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型當(dāng)前進(jìn)度規(guī)劃層數(shù)地上地下希爾頓酒店A區(qū)酒店7F層結(jié)構(gòu)完成81B區(qū)酒店8F層結(jié)構(gòu)完成50%84C區(qū)酒店主體結(jié)構(gòu)封頂完成，斜屋面模板完成50%84地下車(chē)庫(kù)酒店結(jié)構(gòu)完成2樣板房樣板房新增樣板房主體框架完成10養(yǎng)生中心SPA地下結(jié)構(gòu)天然基礎(chǔ)鑿巖開(kāi)挖完成60%；承臺(tái)磚胎膜完成40%22盤(pán)山公路盤(pán)山公路基礎(chǔ)設(shè)施路基石方開(kāi)挖及路基填筑完成接近100%3.60KM現(xiàn)場(chǎng)工程照片： 1A區(qū)8F層搭設(shè)(d sh)承重支模架 2. B區(qū)8F層搭設(shè)承重支模架 3C區(qū)鋪設(shè)斜屋面(wmin)模板 4.養(yǎng)生中心承

18、臺(tái)施工 5.希爾頓酒店主樓整體(zhngt)外觀2、已完成體量及付款情況希爾頓度假酒店主樓目前已完成總建筑面積約76,160.00，產(chǎn)值約為21,000.00萬(wàn)元，財(cái)務(wù)已付工程款9,703.62萬(wàn)元，通過(guò)上海融建、祥立貿(mào)易等郁國(guó)祥名下公司支付約7000.00萬(wàn)元，與合同約定基本相符。已付單方造價(jià)2,230元/，支付比例為22%。 已付工程款僅統(tǒng)計(jì)已支付酒店總包工程款，未包含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偂?、合同執(zhí)行情況目前酒店總包合同已付工程款與合同約定支付情況基本正常，2012年9月份進(jìn)度至今主要通過(guò)上海融建、祥立公司支付，主要原因?yàn)轫?xiàng)目公司資金目前主要依靠股東再投入。盤(pán)山公路及辦公樓改建合同支付比例與

19、工程進(jìn)度基本相符。4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)(ciw)情況4.1、信托資金(zjn)使用情況優(yōu)先級(jí)資金扣除前端費(fèi)用2,220.00萬(wàn)元，實(shí)際流入57,780.00萬(wàn)元，已全部(qunb)用于項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、帶征地費(fèi)用、酒店主樓開(kāi)發(fā)建設(shè)。4.2、賬面余額截至2013年03月31日，項(xiàng)目公司賬面余額673.20萬(wàn)元，其中受限資金為390.00萬(wàn)元，為業(yè)主支付保函保證金，項(xiàng)目公司流動(dòng)資金較為緊張。4.3、資金拆借情況國(guó)源公司曾于2012年6月24日拆借8,800.00萬(wàn)元給三立公司原股東浙江三泰觀文實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、寧波融川貿(mào)易有限公司用于支付股權(quán)回購(gòu)預(yù)付款，到期日為2013年6月24日，尚未逾期。4.4、抵押

20、擔(dān)保情況三立公司將其下屬4家子公司中731.72畝土地（評(píng)估價(jià)值在18.97億元，抵押率為31.64%）抵押于我司，作為信托計(jì)劃擔(dān)保。國(guó)源公司為辦理業(yè)主支付保函，將非信托合作地塊（24號(hào)地塊）抵押于中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行作為1,300.00萬(wàn)元業(yè)主支付保函的反擔(dān)保措施。 除上述情況外，項(xiàng)目公司不存在在建工程抵押、股權(quán)質(zhì)押等情況。5、項(xiàng)目銷(xiāo)售情況本項(xiàng)目中因希爾頓度假酒店為自持經(jīng)營(yíng)，且因風(fēng)情人居1住宅項(xiàng)目調(diào)整開(kāi)發(fā)進(jìn)度暫緩開(kāi)發(fā)，因此本項(xiàng)目無(wú)銷(xiāo)售情況。交易對(duì)手需求本項(xiàng)目的交易對(duì)手為三立集團(tuán)旗下的寧波三立置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三立置業(yè)”），三立置業(yè)成立于2009年年5月19日，目前公司注冊(cè)資金2.51億元人民幣

21、。主要經(jīng)營(yíng)范圍為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理，房屋租賃等。三立置業(yè)投資開(kāi)發(fā)的象山東海銘城項(xiàng)目，位于寧波國(guó)家4A級(jí)景區(qū)象山松蘭山旅游度假區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目總規(guī)劃用地4200畝，建設(shè)用地約2000畝，總建筑面積達(dá)110萬(wàn)平方米，目前已經(jīng)取得一期1138畝建設(shè)用地土地使用權(quán)，二期448畝土地使用權(quán)。本次(bn c)投資的標(biāo)的(bio de)項(xiàng)目包括希爾頓五星級(jí)度假(d ji)酒店、風(fēng)情小鎮(zhèn)住宅兩部分。其中，希爾頓五星級(jí)度假酒店項(xiàng)目系由三立置業(yè)旗下寧波國(guó)源置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，“四證”齊全并已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。目前，主樓施工進(jìn)度已達(dá)到地上7層以上（規(guī)劃8層），溫泉體驗(yàn)館投入使用，酒店預(yù)計(jì)2013年底可實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)，酒店

22、部分預(yù)計(jì)總投資【12.2623】?jī)|元，其中計(jì)劃股東自有投入約【6.2623】?jī)|元，其余投資依靠金融機(jī)構(gòu)融資及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入。風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目系由三立置業(yè)（30%股權(quán)）和Fortex Development Limited（70%股權(quán)）聯(lián)合設(shè)立的寧波三立祥和置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資【7.2998】?jī)|元，其中計(jì)劃股東自有投入約【2.2998】?jī)|元，其余投資依靠金融機(jī)構(gòu)融資及項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。希爾頓五星級(jí)度假酒店和風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目存在較大的資金缺口，為此，三立集團(tuán)希望與我公司開(kāi)展信托合作，由我司為其項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供融資安排，力求實(shí)現(xiàn)雙方互利共贏。2013年6月，三立集團(tuán)已明確歸還了中融信托60000萬(wàn)

23、元的優(yōu)先級(jí)信托本息，通過(guò)Kaiming Holdings Limited以投資、貿(mào)易等方式，匯入浙江三泰觀文實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、寧波融川貿(mào)易有限公司用于還款。三立集團(tuán)信譽(yù)良好，目前在建項(xiàng)目和儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，存在一定的資金需求。我司擬以東海銘城項(xiàng)目介入，可以較好的切合客戶融資需求。信托方案信托基本要素信托計(jì)劃名稱(chēng)：中融-東海銘城股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃信托管理類(lèi)型：主動(dòng)管理型信托(xntu)財(cái)產(chǎn)種類(lèi)：現(xiàn)金信托(xntu)類(lèi)型：集合(jh)，結(jié)構(gòu)化信托期限：24個(gè)月，滿18個(gè)月可提前終止信托規(guī)模：12億元，其中優(yōu)先級(jí)6億元，次級(jí)6億元信托受益權(quán)分層比例：優(yōu)先：次級(jí)比1:1資金運(yùn)用方式：股權(quán)投資附加股東

24、借款資金用途：東海銘城項(xiàng)目（包括希爾頓酒店和風(fēng)情小鎮(zhèn)I期項(xiàng)目）開(kāi)發(fā)支出融資成本：15%/年其中：公司收入：信托報(bào)酬方式收取3%/年；收入總額為1800萬(wàn)元/年，信托報(bào)酬收取方式為每年前端收取。投資人預(yù)期收益：10%/年發(fā)行費(fèi)：1.5-2%/年保管人保管費(fèi)：0.2%/年第三方顧問(wèn)費(fèi)：無(wú)項(xiàng)目發(fā)行計(jì)劃：公司財(cái)富中心、銀行代銷(xiāo)信托業(yè)務(wù)當(dāng)事人委托人：合格投資者、三立置業(yè)受托人：中融信托受益人：合格投資者、三立置業(yè)擔(dān)保人：三立置業(yè)、郁國(guó)祥夫婦投資對(duì)象：國(guó)源置業(yè)保管人：待定監(jiān)管人：中融信托監(jiān)管對(duì)象：國(guó)源置業(yè)、祥和置業(yè)信托收益分配：分配時(shí)間【信托計(jì)劃結(jié)束一次性分配】、分配比例【100%】交易(jioy)結(jié)構(gòu)交

25、易(jioy)結(jié)構(gòu)圖中融-東海銘城股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃次級(jí)委托人（三立集團(tuán)）優(yōu)先級(jí)委托人國(guó)源置業(yè)東海銘城（希爾頓酒店、風(fēng)情小鎮(zhèn)I）股權(quán)投資及股東借款提供股東借款提供關(guān)聯(lián)方借款歸還股東借款現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)現(xiàn)金分配債權(quán)及股權(quán)認(rèn)購(gòu)原狀分配開(kāi)發(fā)建設(shè)三立集團(tuán)、郁國(guó)祥夫婦保證擔(dān)保主要信托(xntu)文件：信托計(jì)劃說(shuō)明書(shū)優(yōu)先級(jí)資金信托合同次級(jí)資金信托合同股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議股東借款合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓議增資協(xié)議土地抵押合同保證(bozhng)合同監(jiān)管(jingun)協(xié)議信托(xntu)資金運(yùn)用在本信托計(jì)劃中，中融信托擬采用大信托模式對(duì)國(guó)源置業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，優(yōu)先次級(jí)比為1:1。其中，擬向公眾募集優(yōu)先級(jí)資金規(guī)模6億元。三立置業(yè)作為

26、次級(jí)委托人加入信托計(jì)劃，以其持有的對(duì)國(guó)源置業(yè)的資本公積33000萬(wàn)元及90%股權(quán)對(duì)價(jià)款（按照注冊(cè)資本作價(jià)27000萬(wàn)元），合計(jì)60000萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)次級(jí)信托單位。信托成立后，中融信托托持有項(xiàng)目公司國(guó)源置業(yè)90%的股權(quán)。中融信托成為項(xiàng)目股東后，將優(yōu)先級(jí)信托資金對(duì)項(xiàng)目公司發(fā)放股東借款。信托資金進(jìn)入項(xiàng)目公司后，部分資金用于希爾頓酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，剩余信托資金以國(guó)源置業(yè)向祥和置業(yè)提供關(guān)聯(lián)方借款的形式投入到風(fēng)情小鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)國(guó)源置業(yè)、祥和置業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。信托期滿后，通過(guò)項(xiàng)目公司償還股東借款本金及利息的方式實(shí)現(xiàn)退出，并將所持90%股權(quán)和債權(quán)原狀分配給次級(jí)委托人三立置業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的終止。為擔(dān)保項(xiàng)

27、目公司按照合同約定償還股東借款本金及利息，國(guó)源置業(yè)、祥和置業(yè)以及關(guān)聯(lián)公司海祥置業(yè)將其持有的合計(jì)397畝（26.48萬(wàn)平）土地及在建工程抵押給中融信托，其中祥和置業(yè)所抵押的土地在申請(qǐng)銀行開(kāi)發(fā)貸的時(shí)候以周邊同等價(jià)值的土地置換抵押后退出，根據(jù)世聯(lián)公司評(píng)估，抵押土地的評(píng)估價(jià)值138894萬(wàn)元，抵押率控制在50%以內(nèi)。同時(shí)，實(shí)際控制人郁國(guó)祥先生、胡嵐女士分別為項(xiàng)目公司的上述還款義務(wù)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。各項(xiàng)前提條件：信托計(jì)劃資金的募集前提條件A、信托交易文件簽署完畢；B、完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)；C、完成土地抵押手續(xù)；信托計(jì)劃(jhu)成立的前提條件A、信托(xntu)資金募集到位；B、信托計(jì)劃(jhu)成

28、立的其余先決條件均已滿足；信托計(jì)劃資金向投資項(xiàng)目劃款的前提條件A、項(xiàng)目公司辦理完畢股權(quán)變更手續(xù)，變更完畢工商登記和章程等；擔(dān)保措施本項(xiàng)目采取以下?lián)４胧海?）由國(guó)源置業(yè)、祥和置業(yè)以及關(guān)聯(lián)公司海祥置業(yè)將所持有的6宗總計(jì)397畝土地及在建工程抵押給我公司（具體見(jiàn)以下抵押物清單），為國(guó)源置業(yè)的還款義務(wù)提供抵押擔(dān)保。祥和置業(yè)的土地在申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸的時(shí)候可以以周邊同等價(jià)值的土地置換退出。（2）由三立置業(yè)、實(shí)際控制人郁國(guó)祥、胡嵐分別為本信托計(jì)劃項(xiàng)下的項(xiàng)目公司還款義務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。（3）派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員監(jiān)管?chē)?guó)源置業(yè)和祥和置業(yè)，實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目公司所有資產(chǎn)。截止2012年底，我司可實(shí)際控制的國(guó)源置業(yè)項(xiàng)目公司

29、的總資產(chǎn)規(guī)模為8.65億元，扣除公司主要負(fù)債1.64億元（包括：應(yīng)付款309萬(wàn)元，其他3.78萬(wàn)元，剔除股東關(guān)聯(lián)方投入的其他應(yīng)付款16117萬(wàn)元），可控制的項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)為7.008億元。項(xiàng)目公司的管理 （1）雙方在公司章程中約定合作方擁有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和控制權(quán)，中融信托通過(guò)董事會(huì)、派駐財(cái)務(wù)人員等方式實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制；法定代表人由三立集團(tuán)委派；工程、銷(xiāo)售管理團(tuán)隊(duì)由國(guó)源置業(yè)委派；公司所有證照、印鑒由中融信托和國(guó)源置業(yè)共同管理；中融信托對(duì)對(duì)外借款、擔(dān)保、抵押等重大事項(xiàng)享有一票否決權(quán)。（2）項(xiàng)目公司應(yīng)分期編制詳細(xì)的成本(chngbn)標(biāo)桿、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃報(bào)告和項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表，經(jīng)董事會(huì)通過(guò)后嚴(yán)格予

30、以執(zhí)行，并作為資金監(jiān)管和測(cè)算中融信托投資收益的基礎(chǔ)。單項(xiàng)成本超過(guò)部分由原股東方補(bǔ)足，中融信托不再承擔(dān)該超出部分的成本。（3）由于還款來(lái)源為項(xiàng)目銷(xiāo)售回款，中融信托(xntu)派駐的財(cái)務(wù)人員將負(fù)責(zé)監(jiān)管銷(xiāo)售回款賬戶。信托(xntu)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)本房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃期限為24個(gè)月（滿18個(gè)月可提前終止），項(xiàng)目期滿后歸還對(duì)應(yīng)信托計(jì)劃實(shí)際本息的股東借款，信托財(cái)產(chǎn)扣除信托費(fèi)用和稅費(fèi)后向受益人分配。本信托計(jì)劃的還款來(lái)源如下：（1）“東海銘城項(xiàng)目”回款。（2）三立集團(tuán)其他在售項(xiàng)目銷(xiāo)售收入。信托期間，我司實(shí)際控制資產(chǎn)規(guī)模約14.6億元【目前凈資產(chǎn)7億+股東借款1.6億（股東承諾信托期間不退出）+我司本金投入6億）

31、】，公司主要負(fù)債約7.8億元（信托本息）。經(jīng)測(cè)算，信托存續(xù)期限內(nèi)，項(xiàng)目公司資金流入有【25.81】?jī)|元（風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目和希爾頓酒店可回籠的銷(xiāo)售收入約為【14.81】?jī)|元，信托和銀行資金流入【11】?jī)|元），資金流出預(yù)計(jì)為【15.8910】?jī)|元（支付工程款【10】?jī)|元，銀行貸款本金5億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用（含銀行和本信托）【23380】萬(wàn)元，管理費(fèi)用【3400】萬(wàn)元，各項(xiàng)稅收支出21252萬(wàn)元）?？晒﹥斶€信托本金的凈現(xiàn)金流超過(guò)【9.919】?jī)|元。信托計(jì)劃到期時(shí)，國(guó)源置業(yè)需以償還股東借款的方式支付實(shí)際本息金額。屆時(shí)，如項(xiàng)目(xingm)公司未償還股東借款，則中融信托有權(quán)采取包括降價(jià)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)或清算

32、項(xiàng)目公司等手段變現(xiàn)項(xiàng)目公司資產(chǎn)。中融信托將以變現(xiàn)得到的資產(chǎn)優(yōu)先向信托計(jì)劃優(yōu)先級(jí)受益人進(jìn)行分配。交易對(duì)手(dushu)情況調(diào)查項(xiàng)目(xingm)相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖注：實(shí)際控制人郁國(guó)祥，胡嵐為郁國(guó)祥之妻。實(shí)際控制人名下資產(chǎn)股權(quán)架構(gòu)較復(fù)雜，詳見(jiàn)附件表格“集團(tuán)股權(quán)架構(gòu)”。項(xiàng)目公司(n s)實(shí)際控制人實(shí)際控制人郁國(guó)祥先生現(xiàn)年(xin nin)42歲，為香港居民身份，現(xiàn)為三立集團(tuán)董事長(zhǎng)，旗下投資領(lǐng)域涉及城市建設(shè)、高速公路、五星級(jí)酒店、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理等，實(shí)力雄厚，業(yè)績(jī)卓著。郁國(guó)祥夫婦通過(guò)三立控股有限公司(BVI）、ynamic Grow International Limited力輝國(guó)際有限公司（BVI）等

33、各BVI架構(gòu)公司、Fortex Development Limited（港資背景）等進(jìn)行對(duì)內(nèi)投資，以及寧波三泰觀文實(shí)業(yè)有限公司（內(nèi)資背景）、三立置業(yè)（內(nèi)資背景）等公司控制其境內(nèi)資產(chǎn)（詳見(jiàn)附件“集團(tuán)股權(quán)( qun)架構(gòu)”），涉及城市建設(shè)、高速公路、五星級(jí)酒店、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域，目前旗下主要的資產(chǎn)為：1、高速公路項(xiàng)目公司曾參與投資經(jīng)營(yíng)的乍嘉蘇高速公路，全長(zhǎng)53.83公里，采用四車(chē)道高速公路標(biāo)準(zhǔn)，行車(chē)速度120公里/小時(shí)。該路為黑龍江同江到海南三亞的國(guó)家主骨架公路的分流道路，是浙江省公路水運(yùn)交通建設(shè)規(guī)劃的“兩縱兩橫五連”的重要組成部分，也是嘉興市公路建設(shè)規(guī)劃“五縱五橫”中五橫之一。在負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理乍嘉

34、蘇高速公路期間，年收費(fèi)收入穩(wěn)步上升，2004年在全國(guó)治理超載車(chē)輛的大環(huán)境下年增長(zhǎng)率13.4%，因戰(zhàn)略發(fā)展需要集團(tuán)現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓乍嘉蘇高速全部股權(quán)。2005年三立集團(tuán)取得杭州繞城高速公路經(jīng)營(yíng)權(quán)（通過(guò)香港國(guó)匯控股杭州國(guó)益路橋公司95%股權(quán)，剩余由境內(nèi)公司三泰觀文持有），負(fù)責(zé)整個(gè)繞城高速公路投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、養(yǎng)護(hù)、管理、服務(wù)及公路配套設(shè)備的開(kāi)發(fā)、建設(shè)與管理。杭州繞城高速公路全長(zhǎng)123公里，采用全封閉、全立交的高速公路標(biāo)準(zhǔn)修建，是浙江省“兩縱兩橫十八連三繞三通道”公路骨架的“一繞”，也是規(guī)劃興建中的國(guó)道主干線上海-云南瑞麗及支線寧波-杭州-南京的組成部分，是連接高速公路、國(guó)、省道的樞紐。繞城高速公路的建成完

35、善了國(guó)家公路網(wǎng)絡(luò)，形成杭州市快速的環(huán)形過(guò)境交通線，有效解決了高速公路與省際間公路的車(chē)輛在杭州過(guò)境交通及市內(nèi)車(chē)輛出入境交通問(wèn)題，加快了杭州的城市化進(jìn)程。自負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)繞城高速以來(lái)，車(chē)流量與通行費(fèi)收入均穩(wěn)中有升，2009年出入口日均流量已達(dá)16萬(wàn)輛次，日均收入約360萬(wàn)元。2010年經(jīng)營(yíng)收入16億元，基本為現(xiàn)金收益，凈利潤(rùn)達(dá)7億元。因戰(zhàn)略發(fā)展需要2012年初通過(guò)轉(zhuǎn)讓香港國(guó)匯全部股權(quán)，完成繞城高速大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏尫綖橄愀坌率澜缑滦聞?chuàng)建有限公司(詳見(jiàn)備查之境外架構(gòu)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議），對(duì)價(jià)款為42億港幣，根據(jù)合同條款，當(dāng)前對(duì)價(jià)款已經(jīng)完成支付給郁國(guó)祥方面；郁國(guó)祥通過(guò)三泰觀文控制剩余杭州國(guó)益路橋公司5%股權(quán)。

36、注：雙方均通過(guò)(tnggu)境外BVI架構(gòu)公司和香港注冊(cè)公司完成交易(jioy)。2、酒店(ji din)項(xiàng)目靜安希爾頓飯店（上海）是由香港信誼酒店投資有限公司投資，成立于1985年1月17日，并全面委托國(guó)際希爾頓酒店集團(tuán)管理的中國(guó)第一家五星級(jí)飯店，于1988年6月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，注冊(cè)資本美元780萬(wàn)元。酒店坐落在幽雅的前法租界區(qū)域，飯店總建筑面積為70982平方米，占地面積11559平方米，樓高43層。地處繁華的商業(yè)娛樂(lè)中心，距離虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)約20分鐘車(chē)程，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約50分鐘。酒店提供設(shè)備先進(jìn)的希爾頓會(huì)議服務(wù)，擁有提供全套健身及美容服務(wù)的希爾頓SPA，6間享有盛名的餐廳，2座酒廊，以及配有高

37、速寬帶互聯(lián)網(wǎng)接入的720間客房，能滿足來(lái)賓在商務(wù)、休閑、會(huì)議和娛樂(lè)等各方面的需求。2008年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入3.9億元，客房出租率67.13%，年平均出租房?jī)r(jià)175美元。2009年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入3億元，客房出租率65.51%，年平均出租房?jī)r(jià)150美元, 2010年隨著世博會(huì)的召開(kāi), 酒店效益提升顯著, 2010年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入4億元，2011年經(jīng)營(yíng)收入億元3.4億元。歷年來(lái)上海希爾頓始終是在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中處于領(lǐng)先地位，整體收益在上海各家酒店當(dāng)中處于前3位。郁國(guó)祥于2003年取得(qd)該酒店的經(jīng)營(yíng)權(quán)，2017年經(jīng)營(yíng)權(quán)到期。根據(jù)(gnj)各方的信息，將不再續(xù)期。房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)（1）象山東海銘城開(kāi)發(fā)

38、項(xiàng)目，征地總面積約為4200畝，分兩期掛牌出讓?zhuān)黄谝?guī)劃總用地面積1500畝，包括建設(shè)用地面積1138畝（土地款全部支付完畢，取得土地證），其他用地面積362畝；總建筑面積68萬(wàn)平方米，其中：住宅建筑面積51萬(wàn)平方米，非住宅建筑面積17萬(wàn)平方米。03地塊（希爾頓酒店）已取得項(xiàng)目四證，進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段；二期規(guī)劃總用地面積2700畝，包括建設(shè)用地面積800畝，配套景觀環(huán)境保護(hù)區(qū)用地面積1400畝。2012年取得二期448畝建設(shè)土地使用權(quán)，并已經(jīng)支付完畢出讓金和契稅。（2）寧波東部新城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，寧波東部新城C3地塊, 融休閑娛樂(lè)、商業(yè)購(gòu)物、觀光游覽、商務(wù)辦公、高檔公寓為一體的超大型、綠色生態(tài)的城市復(fù)

39、合功能區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目用地面積為13萬(wàn)平方米，地上建筑開(kāi)發(fā)面積達(dá)73萬(wàn)平方米，其中銷(xiāo)售型物業(yè)63萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)10萬(wàn)平方米，項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型包括商業(yè)17萬(wàn)平方米，純辦公24萬(wàn)平米，公寓式辦公7萬(wàn)平方米，純酒店3萬(wàn)平方米，公寓式酒店6萬(wàn)平方米，住宅14萬(wàn)平方米，娛樂(lè)（秀場(chǎng)）1.5萬(wàn)平方米。項(xiàng)目共十個(gè)地塊，總地價(jià)20億元，已全部支付完畢，均為自有資金。首期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為C3-13號(hào)地塊商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積8.6萬(wàn)平方米，已于12年6月份開(kāi)工，預(yù)計(jì)13年10月份開(kāi)始預(yù)售，14年底竣工驗(yàn)收，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入20億元。其中C3-4#地塊擬建高度超過(guò)420米的超高建筑，目標(biāo)成為浙江省第一高樓。項(xiàng)目成本優(yōu)勢(shì)明顯，根

40、據(jù)綜合容積率計(jì)算，綜合樓面地價(jià)僅2700元/平方米，其中住宅部分樓板價(jià)8500元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊地價(jià)，以嘉里為例，其同期取得的住宅樓板價(jià)已達(dá)17000元/平方米。目前通過(guò)出讓(chrng)股權(quán)方式引入恒大地產(chǎn)方面合作開(kāi)發(fā)，恒大和三立方面的權(quán)益分別是51%和49%。本次交易恒大方面需要向其支付27.13億港元的包干費(fèi)，目前恒大的轉(zhuǎn)讓款已經(jīng)支付給郁國(guó)祥。 注：雙方均通過(guò)境外BVI架構(gòu)公司(n s)和香港公司。詳見(jiàn)備查合同。（3）鎮(zhèn)海九龍湖開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總用地面積約4500畝，總建筑面積約200萬(wàn)平米，住宅175萬(wàn)方，商業(yè)26萬(wàn)方。目前已取得其中281畝住宅和商業(yè)項(xiàng)目用地，建筑總量30萬(wàn)平米，20

41、13年上半年開(kāi)發(fā)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件并正式銷(xiāo)售。該項(xiàng)目也是通過(guò)出讓股權(quán)方式(fngsh)引入恒大地產(chǎn)方面合作開(kāi)發(fā)，恒大和三立方面的權(quán)益分別是51%和49%。（4）寧波新天地已開(kāi)發(fā)清盤(pán)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)38萬(wàn)平方米，包含聯(lián)排、多層、小高層、高層住宅、單身公寓、寫(xiě)字樓等各種業(yè)態(tài)。該項(xiàng)目與境外名建筑師通力合作，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，采用歐式典雅風(fēng)格，提供舒適的建筑空間，優(yōu)美的社區(qū)景觀和合理的面積配置，共分兩期開(kāi)發(fā), 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入約28億元。（5）上海張家浜創(chuàng)意街已完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，坐落于上海浦東新區(qū)張家浜河畔，與上?？萍拣^隔水相望，擁有土地面積為12500平方米，建筑面積18988.25平方米，其中地上9586.12

42、平方米，地下9402.13平方米。該項(xiàng)目于2005年11月5日開(kāi)工，竣工于2007年4月，其主要業(yè)務(wù)為商業(yè)用房租賃與物業(yè)管理，公司具有房產(chǎn)籌備與建造經(jīng)驗(yàn)豐富的資深人士，將該街區(qū)打造成具有現(xiàn)代時(shí)尚氣息的商業(yè)街。平均出租率約70%，全年可實(shí)現(xiàn)租金收入2000萬(wàn)元左右。 此外公司還在積極拓展杭州、麗水、舟山桃花島、海南樂(lè)東、寧波香格里拉相鄰黃金地塊項(xiàng)目，其中杭州地區(qū)已經(jīng)掛牌取得146畝、海南地區(qū)已經(jīng)取得580畝，另外，三立集團(tuán)于2012年4季度聯(lián)合新世界共同取得寧波香格里拉相鄰黃金地塊，總地價(jià)40億元，2年內(nèi)付清土地款。公司在房地產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于，有多年從事成片土地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和高效專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，

43、致力于土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，土地取得成本低廉，從而具有極強(qiáng)的控風(fēng)險(xiǎn)能力。三立集團(tuán)實(shí)際控制下的寧波新恒德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有2級(jí)資質(zhì)。 郁國(guó)祥先生(xin sheng)誠(chéng)信狀況良好，無(wú)不良嗜好。項(xiàng)目(xingm)公司項(xiàng)目公司(n s)基本情況1.1、寧波國(guó)源置業(yè)有限公司成立于2010年4月，法定代表人為胡軼凡，目前注冊(cè)資金30000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為暫定三級(jí)，主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售；旅游項(xiàng)目投資；物業(yè)管理；房屋租賃等。由三立置業(yè)出資占股95%，寧波新恒德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司占股5%。寧波新恒德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代表三立置業(yè)行使部份表決權(quán)，寧波新恒德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)寧波國(guó)源置業(yè)有限公司的表決權(quán)比例超過(guò)50

44、%。營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：330225000051500組織機(jī)構(gòu)代碼：55114483-6稅務(wù)登記證號(hào)：象地稅登字330225551144836號(hào)；基本結(jié)算帳戶：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司象山爵溪支行基本戶帳號(hào)： 39709001040047419貸款證號(hào)：3302250000269303國(guó)源置業(yè)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，主要項(xiàng)目為象山“東海銘城”15萬(wàn)平方米風(fēng)情人居I住宅項(xiàng)目和6.5萬(wàn)平方米希爾頓五星級(jí)酒店及度假酒店和國(guó)學(xué)講堂等項(xiàng)目。1.2、寧波三立祥和置業(yè)有限公司成立于2009年11月，法定代表人為胡嵐，目前注冊(cè)資金2500萬(wàn)美元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為暫定三級(jí)，主要經(jīng)營(yíng)范圍為物業(yè)服務(wù)、商品房租賃等。由嘉達(dá)發(fā)展有限公司

45、（香港）和三立置業(yè)分別以美元出資占股70%和30%。為開(kāi)發(fā)風(fēng)情(fngqng)小鎮(zhèn)I項(xiàng)目、海鮮街的開(kāi)發(fā)主體。營(yíng)業(yè)執(zhí)照(yn y zh zho)注冊(cè)號(hào)： 330200400043830組織機(jī)構(gòu)(jgu)代碼： 69509109-1稅務(wù)登記證號(hào)：象地稅登字330225695091091號(hào)；基本結(jié)算帳戶：工行象山支行基本戶帳號(hào)： 3901340009000204389貸款證號(hào)：3302250000280258祥和置業(yè)主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為JX01-01-02地塊2.5萬(wàn)方海鮮街項(xiàng)目和JX01-01-17地塊15萬(wàn)方風(fēng)情小鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目。經(jīng)查詢，根據(jù)項(xiàng)目公司目前的公司章程及其他協(xié)議或相關(guān)安排，項(xiàng)目公司對(duì)利潤(rùn)分配

46、、股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及引入新股東或進(jìn)行新的融資行為沒(méi)有特別限制性約定。項(xiàng)目公司歷史沿革2.1、國(guó)源置業(yè)成立于2010年4月，法定代表人為胡軼凡，由三立置業(yè)出資占股90%，寧波融川貿(mào)易有限公司出資占股10%。2011年8月，國(guó)源置業(yè)注冊(cè)資本變更為3億元人民幣。2013年，股東持股比例變列為：三立置業(yè)出資占股95%，寧波新恒德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出資占股5%。2.2、祥和(xin h)置業(yè)成立于2009年11月，法定代表人為胡嵐，目前注冊(cè)資金2500萬(wàn)美元。由嘉達(dá)發(fā)展有限公司(yu xin n s)（香港）和三立置業(yè)分別以美元出資占股70%和30%。項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)(jngyng)情況根據(jù)三立集團(tuán)與象山縣人民政府簽

47、訂的“東海銘城”項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)協(xié)議，雙方商定的征地總面積約為4200畝，分兩期掛牌出讓?zhuān)渲校海?)一期規(guī)劃總用地面積1500畝，包括建設(shè)用地面積1138畝，其他用地面積362畝；建設(shè)用地總面積76萬(wàn)平方米，其中：住宅用地面積57萬(wàn)平方米，非住宅用地面積19萬(wàn)平方米?？偨ㄖ娣e68萬(wàn)平方米，其中：住宅建筑面積51萬(wàn)平方米，非住宅建筑面積17萬(wàn)平方米。一期土地款已全部支付完畢并取得所有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（2）二期規(guī)劃總用地面積2700畝，包括建設(shè)用地面積800畝，總建筑面積30萬(wàn)平方米,配套景觀環(huán)境保護(hù)區(qū)用地面積1400畝。2012年3季度已取得其中448畝建設(shè)用地，土地款繳付完畢并

48、取得土地證。針對(duì)一期土地，先后成立了兩家內(nèi)資（國(guó)源置業(yè)和海祥置業(yè)）和三家外資（祥和置業(yè)、嘉達(dá)置業(yè)和甬恒置業(yè)）公司，分地塊分期進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，二期土地目前成立了寧波三立海城置業(yè)有限公司（承接448畝建設(shè)用地）進(jìn)行開(kāi)發(fā)，三立置業(yè)占75%的股權(quán)。3.1、國(guó)源置業(yè)國(guó)源置業(yè)與象山縣國(guó)土資源局簽訂編號(hào)為330225（2010）A21-074號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，地塊編號(hào)為JX01-01-03號(hào)（希爾頓酒店項(xiàng)目）。該地塊規(guī)劃總用地面積81102平方米，土地性質(zhì)：住宿餐飲，計(jì)容面積64882平米，出讓總價(jià)為1830萬(wàn)元，樓面地價(jià)為290元/平方米。截止2013年3月，希爾頓酒店在建工程(gngchng)目

49、前完成A區(qū)6F層結(jié)構(gòu)、斜坡屋面澆筑完成；B區(qū)6F層結(jié)構(gòu)澆筑完成50%；C 區(qū)機(jī)房層澆筑完成；地下車(chē)庫(kù)結(jié)構(gòu)已全部完成。樣板房精裝修完成。2013年下半年可投入運(yùn)營(yíng)；溫泉臨時(shí)體驗(yàn)館裝修完畢，已投入運(yùn)營(yíng)；盤(pán)山公路路基石方開(kāi)挖及路基填筑完成接近100%。國(guó)源置業(yè)名下土地資產(chǎn)(zchn)的情況如下：開(kāi)發(fā)單位地塊編號(hào)開(kāi)發(fā)用途用地性質(zhì)土地面積（m2)容積率建筑面積(m2)支付土地款（萬(wàn)元）支付土地款金額（萬(wàn)元）樓板價(jià)（元/平方米）備注寧波國(guó)源置業(yè)有限公司JX01-01-20四星級(jí)酒店住宿餐飲11,421.05 1.5 17,132 260 4,950 152 已取得土地使用證及建設(shè)用地地規(guī)劃許可證JX01-

50、01-03五星級(jí)酒店住宿餐飲81,102.10 0.8 64,882 1,830 282 已取得土地使用證及建設(shè)用地地規(guī)劃許可證（主樓已取得四證）JX01-01-22風(fēng)情人居I住宅10,671.07 2.5 26,678 400 150 已取得土地使用證及建設(shè)用地地規(guī)劃許可證JX01-01-23風(fēng)情人居I住宅61,506.73 2.0 123,013 2,310 188 已取得土地使用證及建設(shè)用地地規(guī)劃許可證JX01-01-24國(guó)學(xué)堂住宿餐飲6,770.83 0.3 2,031 150 738 已取得土地使用證及建設(shè)用地地規(guī)劃許可證3.2、祥和(xin h)置業(yè)2010年7月，祥和(xin h

51、)置業(yè)與象山縣國(guó)土資源局簽訂編號(hào)為330225（2010）A21-085號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(h tong)，地塊編號(hào)為JX01-01-17號(hào)。該地塊規(guī)劃總用地面積55403平方米，土地性質(zhì)：住宅，計(jì)容面積138508.00平方米，出讓總價(jià)為2080萬(wàn)元，契稅65萬(wàn)元，土地出讓金及契稅合計(jì)2145萬(wàn)元，已全部繳清。樓面地價(jià)為155元/平方米，目前地塊為凈地，目前已投入4291萬(wàn)元。2010年7月，祥和置業(yè)與象山縣國(guó)土資源局簽訂編號(hào)為330225（2010）A21-084號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，地塊編號(hào)為JX01-01-02號(hào)。該地塊規(guī)劃總用地面積25015平方米，土地性質(zhì)：餐飲，容積

52、率不高于1.5，出讓總價(jià)為587萬(wàn)元（含契稅），樓面地價(jià)為152元/平方米。土地出讓金及契稅已全部繳清。海鮮街項(xiàng)目目前已投入2435萬(wàn)元。 祥和置業(yè)名下土地資產(chǎn)情況如下：開(kāi)發(fā)單位地塊編號(hào)開(kāi)發(fā)用途用地性質(zhì)土地面積（m2)容積率建筑面積(m2)支付土地款（萬(wàn)元）支付土地款金額 和稅金（萬(wàn)元）樓板價(jià)（元/平方米）備注寧波國(guó)源置業(yè)有限公司JX01-01-02海鮮街餐飲250151.25375235702732152已取得土地使用證及建設(shè)用地地規(guī)劃許可證JX01-01-17風(fēng)情小鎮(zhèn)住宿55402.822.51385082080150已取得土地使用證及建設(shè)用地地規(guī)劃許可證3.3、東海銘城地塊分布及現(xiàn)狀東海

53、銘城項(xiàng)目地塊分布及對(duì)應(yīng)項(xiàng)目公司示意圖如下：項(xiàng)目現(xiàn)狀照片(zhopin)如下： 項(xiàng)目(xingm)公司財(cái)務(wù)狀況國(guó)源置業(yè)：項(xiàng)目(xingm)公司(n s)2011年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)眾佳聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)(shn j)確認(rèn)，2012年12月31日數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)。（單位：元）截止2012年12月31日，項(xiàng)目公司國(guó)源資產(chǎn)總額【8.6】?jī)|元，凈資產(chǎn)【7.008】萬(wàn)元，長(zhǎng)期負(fù)債【0】?jī)|元，流動(dòng)負(fù)債【1.64】?jī)|元（主要為1.6億元股東及關(guān)聯(lián)公司再投入）；未確認(rèn)銷(xiāo)售收入。資產(chǎn)負(fù)債表資 產(chǎn)201020112012負(fù)債和所有者權(quán)益201020112012(或股東權(quán)益）流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金1010303.473

54、09,394,353.20 2,776,132.70 短期借款 短期投資 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)付賬款3490226.00 2,711,359.20 3,092,308.00 應(yīng)收股利 預(yù)收賬款 應(yīng)收利息 應(yīng)付工資154876.00 230,640.33 應(yīng)收賬款 應(yīng)付福利費(fèi)其它應(yīng)收款32631000.00107,539,222.71 101,054,712.45 應(yīng)付股利 預(yù)付賬款13561110.00200,635,670.40 244,743,216.79 應(yīng)交稅金 16,290.32 33,310.71 收補(bǔ)貼款 其它應(yīng)交款1127.73 3,908.76 4,555.26 存貨110

55、280626.77233,962,081.72 461,641,312.25 其它應(yīng)付款84770545.17 48,455,447.86 161,175,532.80 待攤費(fèi)用 預(yù)提費(fèi)用一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債權(quán)投資 預(yù)計(jì)負(fù)債 其它流動(dòng)資產(chǎn) 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)157483040.24851,531,328.03 810,215,374.19 其它流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期投資： 長(zhǎng)期股權(quán)投資流動(dòng)負(fù)債合計(jì)88416774.90151,417,646.47 164,305,706.77 長(zhǎng)期債權(quán)投資長(zhǎng)期負(fù)債： 長(zhǎng)期投資合計(jì) 長(zhǎng)期借款固定資產(chǎn)： 應(yīng)付債券 固定資產(chǎn)原價(jià)871630.90 1,562,3

56、79.90 5,174,361.06 長(zhǎng)期應(yīng)付款 減：累計(jì)折價(jià) 116531.64 384,574.20 1,199,803.06 專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款 固定資產(chǎn)凈值755099.26 1,177,805.70 3,974,558.00 其他長(zhǎng)期負(fù)債 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì) 固定資產(chǎn)凈額755099.26 1,177,805.70 3,974,558.00 遞延稅項(xiàng)： 工程物資 遞延稅款貸項(xiàng) 在建工程 負(fù)債合計(jì)88416774.90 51,417,646.47 164,305,706.77 固定資產(chǎn)清理 固定資產(chǎn)合計(jì)755099.26 1,177,805.70 3,974,558.00 所有

57、者權(quán)益：無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 實(shí)收資本（或股本）7000000.00 300,000,000.00 300,000,000.00 無(wú)形資產(chǎn) 減：已歸還投資 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用178635.40 -491,487.26 50,915,774.58 實(shí)收資本凈額70000000.00300,000,000.00 300,000,000.00 其它長(zhǎng)期資產(chǎn) 資本公積 400,800,000.00 400,800,000.00 無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)178635.40 -491,487.26 50,915,774.58 盈余公積 其中：法定公益金遞延稅項(xiàng)： 未分配利潤(rùn) 遞延稅款借項(xiàng) 所有者權(quán)益合計(jì)70000

58、000.00 700,800,000.00 700,800,000.00 資產(chǎn)總計(jì)158416774.90 852,217,646.47 865,105,706.77 負(fù)債和所有者權(quán)益總計(jì)158416774.90 852,217,646.47 865,105,706.77 備注：項(xiàng)目公司的報(bào)表(bobio)較為簡(jiǎn)單，資產(chǎn)主要是希爾頓酒店項(xiàng)目在建工程及未結(jié)轉(zhuǎn)的工程投入和項(xiàng)目公司(n s)名下土地。負(fù)債和權(quán)益(quny)主要是1.6億元的股東關(guān)聯(lián)投入和3億元注冊(cè)資本金及40080萬(wàn)元的資本公積。2012年12月份重要科目說(shuō)明貨幣資金：貨幣資金具體構(gòu)成如下：現(xiàn)金￥0.00銀行存款￥2,776,132

59、.70其他應(yīng)收款：期末余額為【101,054,712.45】元，主要為與關(guān)聯(lián)公司海祥置業(yè)、施工單位尚品建設(shè)以及街道辦等的往來(lái)或未結(jié)算掛賬的款，未約定起止日期。其他應(yīng)收款￥101,054,712.45 1.1備用金￥314,060.40 1.2單位往來(lái)款￥98,893,819.55其中：海祥置業(yè)公司￥23,530,000.00尚品建設(shè)公司￥29,000,000.00善澤坊工藝品公司￥7,000,000.00美誠(chéng)達(dá)李氏公司￥10,000,000.00海南和立投資有限公司￥110,314.55無(wú)錫傳世佳釀商貿(mào)公司￥300,000.00爵溪街道辦事處￥25,000,000.00北京中恒健公司￥1,00

60、0,000.00伍偉均￥442,000.00象山丹東街道河?xùn)|村￥50,000.00杭州匯輝置業(yè)公司￥461,505.00蘇丹丹￥2,000,000.00 1.3存出保證金￥1,846,832.50其中：象山供電局￥539,600.00韓興揚(yáng)￥1,500.00徐玲娟￥5,000.00象山財(cái)政局非稅專(zhuān)項(xiàng)資金專(zhuān)戶￥1,270,232.50寧波天元電氣公司￥30,500.00預(yù)付賬款期末余額244,743,216.79元，主要是預(yù)付各類(lèi)工程款。預(yù)付賬款￥244,743,216.79 1.1預(yù)付工程款￥244,743,216.79其中：和合工程技術(shù)公司（GY工程-013）￥600,000.00和合工程技