投資指南項(xiàng)目介紹

1、新興投資學(xué)生公寓項(xiàng)目介紹高度，新興投資，不得用作其他用途項(xiàng)目概述項(xiàng)目為學(xué)生公寓項(xiàng)目，位于大學(xué)城內(nèi)。項(xiàng)目占地6.67英畝（40.5畝），總投資約1250萬(wàn)，開(kāi)發(fā)約300張床位。項(xiàng)目周邊5英里范圍內(nèi)有4個(gè)大學(xué)，一個(gè)富人區(qū)，擁有約10萬(wàn)名學(xué)生，且未來(lái)將持續(xù)增長(zhǎng)。項(xiàng)目交通方便，配套齊全，周邊有湖泊、超市和連接城市與學(xué)校的主干奧道，鄰近魔術(shù)隊(duì)中心，項(xiàng)目附帶免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)。收購(gòu)的不良資產(chǎn)，土地價(jià)格僅項(xiàng)目土地來(lái)源是通過(guò)為現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格的1/4，具有明顯的成本優(yōu)勢(shì)，可以確保項(xiàng)目收益豐厚。項(xiàng)目是針對(duì)學(xué)生開(kāi)發(fā)的區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，也是周邊唯一一個(gè)可以一床一租的單床位分租項(xiàng)目，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，且擁有當(dāng)

2、地優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目退出方式為整體轉(zhuǎn)讓或房地產(chǎn)商回購(gòu)，收益來(lái)源為及資產(chǎn)增值，預(yù)計(jì)回報(bào)率為20%以上。*該指標(biāo)指的是出租率達(dá)到95%以上時(shí)的數(shù)據(jù)。1高度，新興投資，不得用作其他用途床位300張項(xiàng)目總投資1250萬(wàn)月/床550年收入*198萬(wàn)退出時(shí)每床售價(jià)63,814退出時(shí)整體售價(jià)1914萬(wàn)項(xiàng)目位置本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，主要著名的四所大學(xué)都坐落在其周?chē)綀A5英里范圍內(nèi)擁有學(xué)生人數(shù)近10萬(wàn)名，且未來(lái)會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。本圣人公56里（60,0003,000生）（18,000（15,0002高度，新興投資，不得用作其他用途周邊大學(xué)介紹學(xué)院（Rollins College）成立于 1885年，是一所因教學(xué)質(zhì)量

3、而享有盛譽(yù)的私立文理院校，同時(shí)也是整個(gè)佛達(dá)州歷史最悠久的正規(guī)大學(xué)。2012US News & World Report排中達(dá)大學(xué)(University ofCentral Florida)是一所公立綜合大學(xué)，是達(dá)州第二大的大學(xué)，還是全美第三大的大學(xué)。名，學(xué)院在南部127所大Profiles of American Colleges大學(xué)年鑒，最好的學(xué)科是工程、商科管理和計(jì)算科學(xué)。學(xué)中名列第一。全航大學(xué)(Full Saiiversity)是最著名的從事影視項(xiàng)目所在的藝術(shù)和技術(shù)教育的公司之一，學(xué)習(xí)被為“游克(Wark)區(qū)域戲?qū)I(yè)中的哈佛大學(xué)”，被授予蘋(píng)果公司的教育創(chuàng)新者獎(jiǎng)。該校還與ESPN（世界著名

4、體育電視網(wǎng)）在某些項(xiàng)目及學(xué)生就業(yè)方面有合作關(guān)系。全航大學(xué)的畢業(yè)生都擁有較高的薪酬，平均年薪約5-7萬(wàn)。該校實(shí)行雙周招生，2013年將擴(kuò)招20000-25000名學(xué)生。是最古老的著名富人區(qū)，擁有很多高端別墅。3高度，新興投資，不得用作其他用途項(xiàng)目競(jìng)品介紹（）550/（）57英The Gatherings545/ ）14（Sterling Central月609/床）已36 英5里University House730/用1（2里Cus Crossing at College Sion（月565/床）（使用13）9Orion on Orton 575/（已54高度，新興投資，不得用作其他用途項(xiàng)目地

5、塊及周邊環(huán)境多身中術(shù)魔術(shù)中心內(nèi)有房、籃球館以及其他等運(yùn)動(dòng)設(shè)施，是市魔術(shù)籃球隊(duì)為捐建的，為附近的市民提供運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所。另外，本案圣人學(xué)生公寓的學(xué)生可以免費(fèi)到該中心進(jìn)行活動(dòng)。5高度，新興投資，不得用作其他用途項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目生開(kāi)游泳池的公項(xiàng)目床的床湖泊停車(chē)場(chǎng)77套學(xué)生公寓噴泉果6高度，新興投資，不得用作其他用途及床95方尺經(jīng)濟(jì)概述項(xiàng)目投資明細(xì)、來(lái)源及收入如下:投資明細(xì)金額（）占比備注土地費(fèi)用建安成本及費(fèi)用2,187,5009,905,00017.5%79.24%已確定費(fèi)用正式投入前，相關(guān)合同已簽訂，費(fèi)用已確定，并由總承包商擔(dān)保。在不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用407,5003.26%合計(jì)12,500,000100%來(lái)

6、源金額（）占比備注股權(quán)債權(quán)6,250,0006,250,00050%50%股權(quán)和債權(quán)同時(shí)進(jìn)入合計(jì)12,500,000100%月/床年收入正常年凈經(jīng)營(yíng)收益退出資本化率LP稅前回報(bào)率5501,980,0001,231,7916.5%20%以上預(yù)計(jì)退出時(shí)每床約63,814。在退出之前的年收益預(yù)計(jì)為8%-10%。退出途徑為整體轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)基金或保險(xiǎn)基金，或房地產(chǎn)商回購(gòu)。高度，新興投資，不得用作其他用途7市場(chǎng)概述過(guò)去幾年中，學(xué)生住房需求強(qiáng)勁，而供給卻嚴(yán)重。近幾年來(lái)，的在不斷上漲，同時(shí)空置率也在不斷下降。學(xué)生公寓的退出資本化率在不斷走低，其整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格及收益在不斷升高。大學(xué)學(xué)生生CBRE預(yù)計(jì)市場(chǎng)的未來(lái)資本

7、化率將繼續(xù)降低來(lái)源：National Center for Education Sistics8高度，新興投資，不得用作其他用途學(xué) 生 人 數(shù) （ 千 人 ）資本化率平均值資本化率奧率走（CB E（仕 是全大年份年空置率（%）變化（%）歷史數(shù)據(jù)2007-1 15 42008-12010-1 07 420112 46 420123 45 4預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)20133 95 720143 56 020153 65 820163 55 5項(xiàng)目預(yù)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)組織投資人到（各自承擔(dān)費(fèi)用）募集完成: 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸完成:開(kāi)始施工:建設(shè)完成:參觀(guān)項(xiàng)目2013年10月2014年8月新建公寓租賃開(kāi)始:租賃完成:項(xiàng)目出售/ 資

8、本化調(diào)整:2014年9月2015年8月2016年4月9高度，新興投資，不得用作其他用途投資條款基金總投資額：600萬(wàn)投資人最低投資額：100萬(wàn)期限：2年+1年（可能提前退出）投資類(lèi)型：投資該項(xiàng)目89.1%的股權(quán)，不承擔(dān)任何債權(quán)責(zé)任回報(bào)：稅前目標(biāo)IRR為20%以上（退出后支付）募集期：2013年6月至2013年10月底10高度，新興投資，不得用作其他用途管理隊(duì)新興投資一家總部設(shè)在西安的資產(chǎn)管理公司，目前旗下管理資產(chǎn)約1億美的房地產(chǎn)市場(chǎng)。新興投資的主要發(fā)起人（CHLN）的創(chuàng)始人和主要股東，中華房屋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。元。主要投資重點(diǎn)和）也是中華房屋土地開(kāi)發(fā)是一家在納斯達(dá)克上市的中新興投資的合作伙伴Mat

9、thew T. Lenehan在新港合伙企業(yè)(“LNP”)是由Christopher J. Arruda 和房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇時(shí)期創(chuàng)建的。新興投資團(tuán)隊(duì)，擁有超過(guò)30年以上的豐富經(jīng)驗(yàn)以及超過(guò)15億的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。新興投資的另一合作伙伴Nvi開(kāi)發(fā)公司是一家總部設(shè)在提供全面服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理公司。成立于2006年，Nvi的關(guān)鍵人物綜合了幾十年的開(kāi)發(fā)，建設(shè)，設(shè)計(jì)和管理專(zhuān)長(zhǎng)，并已完成超過(guò)1,500個(gè)住宅產(chǎn)品，總價(jià)值超過(guò)5億。11高度，新興投資，不得用作其他用途團(tuán)附件.城市介紹12高度，新興投資，不得用作其他用途項(xiàng)目位于的旅游中心的迪世界占地47平方英里，是全世界最大的迪樂(lè) 園。它設(shè)有 24個(gè)景 區(qū)，四

10、個(gè)主 題公園，兩 個(gè)水上公園，還有5個(gè)夫球場(chǎng)，36 家酒店，擁 有員工人數(shù) 超過(guò)6.6萬(wàn)人。本達(dá)州一年四季陽(yáng)光明媚，氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美。6個(gè)除了迪世界還有以下主要公園：迪魔法王國(guó)（世界的主要公園：Kingdom ），1700萬(wàn)游客量（世界海洋世界（SeaWorld）影城（Universal Studios）樂(lè)高樂(lè)園（LEGOLAND）肯尼迪航天中心（Kennedy Space Center）群島探險(xiǎn)（Universal Island of Adventure）花園（Busch Gardens）第一）未來(lái)世界（Epcot），1100萬(wàn)游客量（世界第5）迪迪好萊塢影城（Hollywood Stud

11、ios），1000萬(wàn)游客量（世界動(dòng)物王國(guó)（Animal Kingdom），1000萬(wàn)游客量（世界第8）第7）臺(tái)風(fēng)湖（ Typhoon Lagoon）暴風(fēng)灘（Blizzard Beach）13高度，新興投資，不得用作其他用途市-“游客最多的城市”和6個(gè)迪是中心。達(dá)州的一個(gè)主要城市（210萬(wàn)），是達(dá)州的商業(yè)是“世界樂(lè)園），公園的首都”，華特迪世界和迪度假村之家（影城，樂(lè)高樂(lè)園，海洋世界以及肯尼迪航天中心。“福布斯”(Forbes)雜志是第一的旅游城市是游客最多的城市，每年吸引5700萬(wàn)游客來(lái)此進(jìn)行商務(wù)、教育、會(huì)議及游玩公園，紐約第二，每年約有5500萬(wàn)游客。14高度，新興投資，不得用作其他用途市F

12、AST COMPANY雜志對(duì)一些地區(qū)的高科技創(chuàng)新能力進(jìn)行比較，結(jié)果顯示，達(dá)州高科技的創(chuàng)新能力在全美第一名。在生物科技以及領(lǐng)域具有較強(qiáng)的創(chuàng)新能力。市和州將作為生物進(jìn)行投資。同時(shí)也吸引了很多學(xué)生和白領(lǐng)來(lái)到此地區(qū)?？焖俪砷L(zhǎng)為領(lǐng)先的生物。15高度，新興投資，不得用作其他用途綜合家庭住房市場(chǎng)合家庭住房市場(chǎng)現(xiàn)和16高度，新興投資，不得用作其他用途2013 年一季度- 當(dāng)前季度市場(chǎng)表現(xiàn)歷史表現(xiàn)（年）2013一季過(guò)去1年過(guò)去3年過(guò)去5年度平均值平均值平均值平均值競(jìng)品項(xiàng)目(5英里半徑范圍）出租率96.4%95.9%95.0%94.0%增長(zhǎng)0.9%5.2%1.6%2.0%商圈-東北部436/551-大學(xué)林蔭大道出

13、租率96.7%95.8%94.3%93.6%增長(zhǎng)0.6%1.5%1.1%0.4%大都市統(tǒng)計(jì)區(qū)出租率94.7%93.9%92.0%91.8%增長(zhǎng)0.6%3.3%1.3%0.6%出租率前82名的大都會(huì)區(qū)95.7%周邊市場(chǎng)概述生公Sterling Central金University House漲Orion on Orp ngton奧就業(yè) (總崗位數(shù))庭市2,033,0001,100,000物業(yè)The GatheringsCusCrog at CollegeS ion12100Renaissance Ct大都市統(tǒng)計(jì)區(qū)綜合家庭住房庫(kù)存地址12100 &12101Sterling Lane3.3英里-東

14、南2010/115073200 NAlafaya Trail12700Orp ngton Street3961Gathering Drive1970年以前1970-19791980-19891990-19991999年以后5%21%34%23%17%111,00047626%60%83%6.6英里-東南20124168.4英里-東南20071564.9英里-東部1999967.2英里-東南200076建總套數(shù)總物業(yè)數(shù)從2002年到2007年，有23,000 套公寓從庫(kù)存中移除大都市統(tǒng)計(jì)區(qū)的租賃每月總每床 每$2,436$609 1,411$2,920$730 1,580$ 5$2,300$57

15、5 1,295$ 7$2,180$545 1,500$ 5$2,260$565 1,312$ 72$ 成交額物業(yè)數(shù)量套數(shù)資本化率2001年2011年公寓交易公寓交易$7資本化典型的地方及區(qū)域銷(xiāo)售如下所示低有引該項(xiàng)目的土地以134萬(wàn)的價(jià)格獲得(每床$4,644)。liT e P v nNo t聯(lián)合LC n中達(dá)大學(xué)最近土地銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表明，這個(gè)價(jià)格低于市場(chǎng)公平市場(chǎng)價(jià)格的。南達(dá)大公會(huì)阿拉巴馬大學(xué)-阿拉巴馬州2011學(xué)大學(xué)U ii中v r南i達(dá)大學(xué)C m u Ci l達(dá)州800 Basin St塔拉哈西-2010/12$8,689,500 688$ 2-州2010/11達(dá)-達(dá)奧-達(dá)州1998市鄰近校園地址

16、城市/州建造日期價(jià)格床位數(shù)床達(dá)大學(xué)州3200 N Alafaya Trail4200 E Fletcher Ave2009-2010/10達(dá)州-2012/3達(dá)州達(dá)州507316287194月月月013年7月$12,700,000 995$ 2$5,550,000 539$295 8%6 1%5 9%6 15%值本案預(yù)計(jì)2015年退出時(shí)的退出資本化率為6.5%17高度，新興投資，不得用作其他用途$ 4 370 372 45328367 3538 6%$1%本案公寓4808 N.Golden Rod Road1.7英里-東北201477$2,200$550 1,250$ 7附件.學(xué)生公寓市場(chǎng)18高

17、度，新興投資，不得用作其他用途學(xué)生公寓概述Y一代”包含于向綜合家庭住在15-32歲的個(gè)人，現(xiàn)在他們代表業(yè)轉(zhuǎn)換階段。的25%，正處由于高校招生的快速擴(kuò)張，而且通過(guò)經(jīng)濟(jì)時(shí)期證明了教育類(lèi)資產(chǎn)的相對(duì)穩(wěn)定性，學(xué)生住房已經(jīng)成為一項(xiàng)穩(wěn)定的投資類(lèi)別。學(xué)生公寓的總機(jī)構(gòu)需求是強(qiáng)勁的，2012年交易額達(dá)到35億增長(zhǎng)82%。，比2011年2012年總體平均價(jià)格為每床位58,357，比2008年。時(shí)期增長(zhǎng)29% ，而A類(lèi)產(chǎn)品的交易價(jià)格在每床位97,706整體資本化率約為6.5% ，而新的、位置優(yōu)越的物業(yè)交易在中間5%的范圍。19高度，新興投資，不得用作其他用途學(xué)生人數(shù)不斷增長(zhǎng)圖1 中學(xué)畢業(yè)生繼續(xù)上大學(xué)的比例全日制高等教

18、育呈現(xiàn)積極趨勢(shì)進(jìn)的來(lái)中 業(yè)生且預(yù)計(jì)未來(lái)保持強(qiáng)勁留學(xué)生鞏固全年需求6圖3 留學(xué)生規(guī)模圖2 歷史以及的高校招生總規(guī)模，7700人2們0加59，學(xué)生生的，約數(shù)占一人人20高度，新興投資，不得用作其他用途留 學(xué) 生 規(guī) 模百 萬(wàn)學(xué)生公寓市場(chǎng)的季資合中的資生投資者需求已反彈導(dǎo)致綜合家庭住房的資本化率下降學(xué)生公寓價(jià)格快速上升生9量90資為生資本 學(xué)生住房的資本化率VS綜合住房的資本化率已資生他資產(chǎn)的本化90有 9億元產(chǎn)。的生60債收倍 學(xué)生住房的資本化率 綜合住房的資本化率 每個(gè)床位的價(jià)格趨勢(shì)21高度，新興投資，不得用作其他用途百 萬(wàn)床的附件.項(xiàng)目測(cè)算22高度，新興投資，不得用作其他用途出租期測(cè)算概要23

19、高度，新興投資，不得用作其他用途假設(shè)第1年第2年第3年年增長(zhǎng)率0%3%3%空置率98%42%5%年費(fèi)用增長(zhǎng)率3%3%3%退出時(shí)資本化率6.5%初始月/床$550正常年份年收益$2,034,680正常年份年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用$798,002正常年份年凈收益$1,231,791項(xiàng)目總投資$12,500,000出租期年凈收益/總成本回報(bào)率9.85%出租期年凈收益/總股本回報(bào)率14.71%項(xiàng)目成本和資本結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)：1250萬(wàn)注：1) 土地成本較低，僅為現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格的1/4。2) 項(xiàng)目成本按地上建筑面積計(jì)約為1390/平方米。24高度，新興投資，不得用作其他用途開(kāi)發(fā)貸：625萬(wàn)新興投資基金：約556.875萬(wàn)其他合作

20、伙伴出資：約63.125萬(wàn)項(xiàng)目直接成本、間接成本等共計(jì)約：1031.25萬(wàn)土地成本：約218.75萬(wàn)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)：1250萬(wàn)退出策略：25高度，新興投資，不得用作其他用途位于南 里達(dá)大學(xué)附近的 The province 項(xiàng)目于 2011年7月成功退出，退出資本化率5.9%；位于阿拉巴馬大學(xué)附近的 sterling crimson 項(xiàng) 目 于 2011年12月成功退出，退出資本化率6.1%；位于福 達(dá)州市的sterling central 項(xiàng)目于 2011年12月成功退出，退出資本化率5.8%。有意投資學(xué)生公寓的大型金融與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)基金、地產(chǎn)私募基金及其他投資人。項(xiàng)目達(dá)到租賃穩(wěn)定期后，基金

21、公司將通過(guò)對(duì)交易價(jià)格和 等方面的整體考量，尋求最佳的退出方案和時(shí)機(jī)將項(xiàng)目公司股權(quán)整體出售或轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn) 基金或保險(xiǎn)基金，或房地產(chǎn)商回購(gòu)。在未來(lái)市場(chǎng)的允許下，基選擇通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)退出。成功案例潛在買(mǎi)家退出方式基金將在項(xiàng)目租賃穩(wěn)定后，通過(guò)資本市場(chǎng)、資產(chǎn)出售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式退出。主要運(yùn)營(yíng)假設(shè)和敏感性分析及長(zhǎng)假（金床）2013201420152016月/床增長(zhǎng)率5503.00%5673.00%5843.00%6013.00%年26高度，新興投資，不得用作其他用途低本化6.75%初床$550年租長(zhǎng)3%PI18.95%本范6.50%6.00%$550$5503%3%20.69%24.51%5.75%$575 3%30.14%退出時(shí)間2016年2月退出資本化率