8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結(jié)

1、土地估價實踐總結(jié)：陳新軍資格：2007650001工作：利和土地評估公司地址：市青年路 333 號農(nóng)資三樓：830002土地估價實踐總結(jié)2007 年通過土地估價師之后，在估價實踐過程中，通過獨立開展估價工作，獨立編寫估價，我學到了許多中不能理解的理論知識和實踐經(jīng)驗，對于土地估價工作有了比較深刻的認識?，F(xiàn)從估價實踐工作、估價技術路線與風險的的理解、估價體會三個方面對估價實踐工作一總結(jié)。一、估價實踐工作1.1 參加繼續(xù)教育在取得了土地估價師資格證后，我參加了土地估價師舉辦的估價師繼續(xù)教育，主要教育內(nèi)容是估價技術路線與案例分析。通過這次繼續(xù)教育的培訓，我通過案例分析內(nèi)容比較系統(tǒng)地學習了估價技術路線，

2、通過授課老師的講解點評，估價理論與分析能力有了進一步的提高，在時間通過與經(jīng)驗豐富估價師的溝通交流，解決了一些比較困惑的估價問題。估價師繼續(xù)教育使我這個入行1.2 估價實踐工作的估價師受益。1.2.1 土地抵押估價工作。涉及取得土地后進行融資需要進行的抵押評估，以估價值確定1.2.2 土地二級市場金額，主要由當事人或過戶估價工作。涉及土地委托。過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。1.2.3 土地估價資料日常收集與整理。主要包括以下資料：城區(qū)各種土地用途下的基準地價及修正體系；土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、商品房開發(fā)、入股等資料；房屋、出租資料；土地征用及房屋拆遷補償標準資料；房屋拆遷補償標準、房

3、屋造價標準、房屋重置價標準、房屋經(jīng)營及用標準、固定資產(chǎn)作價標準等資料；收集案例的宗地用途、出租時間、容積率、有關稅費征收標準，房地產(chǎn)開發(fā)中土地開發(fā)費用標準、資本的利息、利潤標準，不動產(chǎn)還原利率等資料；有關經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格上漲指數(shù)，土地開發(fā)與經(jīng)營的政策、條例、規(guī)定，有關土地房屋的種類、稅率等，城鎮(zhèn)規(guī)劃等相關資料。二、估價技術路線的理解土地估價實踐中估價技術路線的確定估價師執(zhí)業(yè)技術水平的高低在估價技術路線的確定過程中表現(xiàn)明顯，作為一名合格的估價師在遇到估價務實中諸多問題時，應有清晰的思路和正確的估價技術路線。所以估價技術路線是否合理、恰當體現(xiàn)出估價師執(zhí)業(yè)水平。明確土地估價的價值標準在目前的土

4、地估價實踐工作中，最普遍采用的價值標準是公開市場價值標準，即在公開市場上最可能實現(xiàn)或成立的價格。市場法是最直觀地體現(xiàn)該公開市場價值標準的一種估價方法，但不僅僅是市場法體現(xiàn)了公開市場價值標準，其他估價方法也有所體現(xiàn)。是對市場法的補充，也都體現(xiàn)了公開市場價值標準。遵循估價原則土地估價技術路線所反映的是土地價格的形成過程，而土地估價原則體現(xiàn)的也正是土地價格的形成原理，因此，在確定土地估價技術路線時要遵循土地估價原則也就十分自然。2.1.2.1 合法原則遵循合法原則，要求在土地估價務實中，應以估價對象的合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分為前提估價，要符合國家的府的有關規(guī)定。和地方政在估價實踐中，合法原則給確

5、認估價對象是否具有合法的提供了這樣的估價技術路線：首先，；其次，看估價對象的用途是否合法；同時，還要看在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式是否合法。例如，估價對象現(xiàn)狀的商業(yè)用途，而法定用途是住宅，就只能按其法定用途確定其價格，而不能按現(xiàn)狀用途，這就是合法原則在估價技術路線中的很好的體現(xiàn)。2.1.2.2 替代原則替代原則是保證土地估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提，遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似土地在同等條件下的正常價格。在確定土地估價技術路線時，無論采用什么估價思路和估價方法，都必然首先承認替代原則，因為該原則在各種方法都有體現(xiàn)：市場法是用類似土地的成交價格來“替

6、代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益來“替代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值。最高最佳使用原則遵循最高最佳使用原則，應以估價對象用于最高最佳使用為前提估價。這樣一個確定土地估價技術路線的基本思路就是：在估價時要首先確定土地的最高最佳使用狀態(tài)，進而才能確定土地在這種狀態(tài)下的價值。估價時點原則估價時點原則強調(diào)的估價結(jié)論具有很強的時間相關性和時效性。所以在確定估價技術路線涉及到估價對象土地的價格形成過程時，也就要注意到這一點，不能直接將不同時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流直接相加，而要進行資金的時間價值換算以后再相加。還要注意要根據(jù)不同的估價時點確定估價所

7、依據(jù)的土地市場情況，進而確定在此種土地市場情況下的土地總體價格水平。同時估價時點原則還有另外一層含義，就是估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應就會有不同的價格。選取正確可行的土地估價方法選取正確可行的土地估價方法是正確運用估價技術路線的重要環(huán)節(jié)。不同用途的土地、不同估價目的評估往往需要根據(jù)具體情況，選用不同的估價方法，擬采用不同的估價技術路線。不同的估價方法體現(xiàn)不同的估價技術路線市場比較法體現(xiàn)的對土地價格形成過程認識是：土地的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能實現(xiàn)的價格，或者說是被大多數(shù)買家、賣家認可的價格。因此，市場比較法是采用的選取類似土地的實際成交價格經(jīng)過修正后形成比準價格

8、的技術路線。收益還原法反映的估價技術路線是：可以將估價對象作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價對象土地的收益價格。土地價值是由土地未來可獲得的收益決定的。成本近法反映的估價技術路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，可以通過對估價對象土地的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再積算作為估價對象的正常市場價格。假設開發(fā)法，即剩余法反映的估價技術路線是：未完成開發(fā)的土地的價值取決于它完成開發(fā)后的熟地或房地產(chǎn)價值與從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利息、利潤、稅費的差額。準確的把握估價技術路線有助于正確理

9、解和運用土地估價方法，并且不會由于估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。三、土地估價風險的理解以前作估價員時認為土地估價工作有些偏差是可以理解的，但經(jīng)過專業(yè)實踐后發(fā)現(xiàn)估價行業(yè)其實存在著很多風險，下面就個人理解風險主要體現(xiàn)在：3.1 行政干預風險。作為估價師在估價工作中應遵從客觀、公正的原則，因為各種人情關系導致行政干預在估價實踐工作確實存在，而且影響估價工作客觀公正的進行，在我看來，這是評估行業(yè)的最大風險。3.2 法律依據(jù)風險。估價實踐中有時候會碰到較為敏感的估價業(yè)務，比如在涉案估價和拆遷估價，由于估價結(jié)果影響當事人的，對估價工評估的每一個參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就客觀現(xiàn)實條件講，這種條件尚不

10、具備，比如基準地價系數(shù)修中的地價指數(shù)及還原利率的確定、假設開發(fā)法中樓盤的售價、成本法中的土地開發(fā)費用等都很難找到相關明確量化的可以的數(shù)據(jù)，由此帶來相應的估價風險。3.3 職業(yè)素質(zhì)風險。目前估價機構普遍存在估價師掛靠、估價工作由理論和實踐經(jīng)驗相對較差的估價員來處理估價事務，由此帶來相當大的估價風險，主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場踏勘不認真，估價存在文字錯誤、計算過程存在邏輯錯誤、相關取值很大性等。3.4 業(yè)務收入風險。估價實踐中，作為一名估價師有時候在委托方高額評估費的下，比如在做抵押評估過程中，易造成虛高地價，給自己和估價機構帶來相當大的風險。三、執(zhí)業(yè)體會作為一個合格的土地估價師，除了要具有土地估價方面的扎實的理論知識，還要熟悉土地估價行業(yè)相關的系統(tǒng)知識，并熟悉和了解有關的法律及其變動情況，熟知地價市場變化，分析土地價格變動，在估價實踐工作中不段的總結(jié)經(jīng)驗才能具備豐富的