09第九章電子教案

1、.精品資料網(wǎng)cnshu 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座：.；精品資料網(wǎng)cnshu專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料第九章 物業(yè)設(shè)備管理第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理概述一、物業(yè)設(shè)備與物業(yè)設(shè)備管理的含義及作用一物業(yè)設(shè)備的含義物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發(fā)揚物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)根底和必要條件。在現(xiàn)代城市里，沒有水、電、煤等附屬設(shè)備配套的房屋建筑，是沒有運用價值的，不能算是完好的房屋；設(shè)備設(shè)備的不配套，或配套的設(shè)備、設(shè)備相對落后，或經(jīng)常處于損壞待修形狀，也會降低房屋的運用價值和價值。從法律意義上來說，房屋的設(shè)備和設(shè)備，是屬于構(gòu)成房屋一切權(quán)的

2、不可分割的定著物固置物。二物業(yè)設(shè)備管理的含義和作用1物業(yè)設(shè)備管理的含義物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序和技術(shù)要求，對各種物業(yè)設(shè)備的日常運轉(zhuǎn)和維修進展管理。物業(yè)設(shè)備的運轉(zhuǎn)和維修管理是保證物業(yè)功能正常發(fā)揚的有利保證，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。2物業(yè)設(shè)備管理的作用物業(yè)設(shè)備管理的作用主要有以下幾方面：1充分發(fā)揚房屋住用功能的保證。2設(shè)備延伸運用壽命、平安運轉(zhuǎn)的保證。3推進房屋建筑設(shè)備現(xiàn)代化的根底。4是提高業(yè)主經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。業(yè)主的經(jīng)濟效益表達在兩個方面：一方面是物業(yè)設(shè)備的壽命周期本錢即購置本錢和運用本錢可以降低，另一方面是物業(yè)保值和增值。物業(yè)設(shè)備的本錢不斷是物業(yè)本錢的最大構(gòu)成部分之一。這使得物業(yè)設(shè)

3、備不僅在技術(shù)上要一直處于最正確的運轉(zhuǎn)形狀，而且在經(jīng)濟上也要求總的壽命周期本錢最低。二、 物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成我國城市常用的物業(yè)設(shè)備主要有兩大類：房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和電氣工程設(shè)備。房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備包括給排水設(shè)備系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)及暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)；電氣工程設(shè)備包括供電設(shè)備系統(tǒng)、照明設(shè)備系統(tǒng)、自動控制設(shè)備系統(tǒng)、運輸設(shè)備系統(tǒng)和防雷安裝等。一給排水設(shè)備系統(tǒng)房屋的給排水設(shè)備系統(tǒng)是為房屋用戶提供足夠數(shù)量的，符合水質(zhì)規(guī)范的消費或生活用水，同時將運用過的污、廢水進展一定的凈化處置后，進展排放或反復(fù)運用的系統(tǒng)。包括給供水設(shè)備、排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備及消防設(shè)備等。1房屋的給水設(shè)備房屋的給水設(shè)備也稱供水設(shè)備，是用

4、來滿足房屋用戶生活、消費及消防等用水需求的設(shè)備的總稱。它普通由室外給水設(shè)備與室內(nèi)給水設(shè)備兩個部分組成，兩部分缺一不可。 1室外給水設(shè)備。室外給水設(shè)備是指從水源取水，并將其凈化并到達水質(zhì)要求后，經(jīng)輸配水管網(wǎng)設(shè)備送至用戶物業(yè)的設(shè)備。室外給水設(shè)備設(shè)備的建立與運轉(zhuǎn)普通由城市供水部門自來水公司統(tǒng)籌安排并實施。原那么上，室外給水設(shè)備由城市供水部門擔(dān)任保養(yǎng)與維修管理但對于專業(yè)物業(yè)管理，應(yīng)包括對管轄區(qū)域內(nèi)的室外給水設(shè)備進展保養(yǎng)與管理， 2室內(nèi)給水設(shè)備。室內(nèi)給水設(shè)備是將室外給水設(shè)備提供的水引入室內(nèi)，并在滿足用戶對水質(zhì)、水量及水壓等要求下，把水送到各配水點，包括龍頭、用水設(shè)備及消防設(shè)備等。室內(nèi)給水設(shè)備普通由引入管

5、、水表、節(jié)點、給水管網(wǎng)、配水設(shè)備及給水設(shè)備附件等組成。通常，室內(nèi)給水設(shè)備按供水對象的不同，可以分為生活給水設(shè)備，消費給水設(shè)備及消防給水設(shè)備。其中生活給水設(shè)備主要用于供應(yīng)生活飲用水，水質(zhì)應(yīng)符合國家飲用水質(zhì)規(guī)范；消費給水設(shè)備主要供應(yīng)消費用水，其水質(zhì)、水量及水壓等條件要根據(jù)消費性質(zhì)及要求而定；消防給水設(shè)備那么主要用于消防，其對水質(zhì)無特殊要求，但對水壓、水量往往有較高的要求。普通物業(yè)的給水方式有以下幾種：簡單給水方式、水泵與水箱給水方式和分區(qū)給水方式。 簡單給水方式是直接利用室外給水管網(wǎng)的水壓及水量，為物業(yè)各配水點供水的方式。這種供水方式只需在室外管網(wǎng)的水壓在任何時侯都能滿足室內(nèi)管網(wǎng)任何一點所需的水壓

6、及水量時才干運用，普通僅適用于樓層少，且對供水要求較低的物業(yè)。 水泵與水箱給水方式是利用室外供水設(shè)備及室內(nèi)供水設(shè)備中的水泵與水箱的配合運用，或利用室外供水管網(wǎng)的壓力及水箱向物業(yè)供水，或利用水泵直接供水。這種供水方式主要適用于室外管網(wǎng)壓力經(jīng)常性或周期性缺乏，室內(nèi)用水很不均勻的多層民用建筑。假設(shè)室外管網(wǎng)的壓力大部分時間缺乏，且室內(nèi)用水量大且均勻時，那么可采用單設(shè)水泵的給水方式。 分區(qū)給水方式是將房屋分成假設(shè)干分區(qū)，分別設(shè)置分區(qū)水泵與水箱，并利用分區(qū)水箱向分區(qū)內(nèi)的各配水點供水的方式。這種給水方式主要用于高層物業(yè)中，這是由于高層物業(yè)樓層多且高及用水設(shè)備、設(shè)備多等特點，采取分區(qū)給水方式一方面可以減少水壓

7、過大能夠?qū)芫W(wǎng)帶來的不利影響，如水管爆裂，用水設(shè)備、配件易損及用水過程中產(chǎn)生噪聲和振動等情況，另一方面可以節(jié)省水泵耗電，符合經(jīng)濟性要求。分區(qū)給水方式根據(jù)分區(qū)水泵及水箱設(shè)置的不同方式，又可以分為分區(qū)并聯(lián)給水方式、分區(qū)串聯(lián)給水方式及分區(qū)減壓給水方式。 3消防給水設(shè)備。消防給水設(shè)備主要用于房屋的消防滅火，物業(yè)消防給水設(shè)備的設(shè)置主要取決于城市消防隊的滅火才干。通常，消防給水設(shè)備包括室外消防給水設(shè)備及室內(nèi)消防給水設(shè)備。對于低層建筑物，由于消防車可以直接利用室外給水管網(wǎng)的壓力，對于高層建筑物，建筑物應(yīng)設(shè)置室內(nèi)消防給水設(shè)備，以添加建筑物的消防自救才干，室內(nèi)消防給水設(shè)備根據(jù)不同建筑物的消防滅火要求，可以分為普

8、通消防設(shè)備、自動噴灑設(shè)備及水幕消防設(shè)備。其中普通消防設(shè)備也稱為消火栓設(shè)備，該設(shè)備通常由水槍、水帶、消火栓、管網(wǎng)及水源等組成，自動噴灑消防設(shè)備是一種特殊的消防設(shè)備，通常由噴水頭、管網(wǎng)、信號閥和火警訊號器等組成。此設(shè)備常設(shè)置于火災(zāi)危險性較大的建筑物內(nèi)水幕消防設(shè)備那么是用于防止火災(zāi)蔓延，或防止火焰竄過門、窗等，以阻止火勢擴展。該設(shè)備通常由灑水頭、管網(wǎng)和控制閥組成。2房屋排水設(shè)備房屋排水設(shè)備是用來搜集各種污水，經(jīng)必要的處置并進展排放的設(shè)備。它是由排水管網(wǎng)和污水處置設(shè)備組成。整個排水設(shè)備應(yīng)由室外排水設(shè)備及室內(nèi)排水設(shè)備組成。普通房屋的排水設(shè)備排放的水包括生活污水、工業(yè)廢水及雨水。我國當(dāng)前的室外排水設(shè)備主要

9、有合流制及分流制兩種類型，其中合流制是將生活污水、工業(yè)廢水和雨水在同一管渠內(nèi)經(jīng)一定處置排放的設(shè)備，而分流制是將生活污水、工業(yè)廢水及雨水分別在兩個或兩個以上各自獨立的管渠內(nèi)排放的設(shè)備。1生活、消費污水排放設(shè)備。房屋的污廢水排放應(yīng)首先經(jīng)適當(dāng)處置，到達國家規(guī)定的污廢水排放規(guī)范后，才干進入城市排水管網(wǎng)。生活、消費污水排放設(shè)備普通由衛(wèi)生器具、消費設(shè)備、排水橫支管、立管、排出管、通氣管、清通設(shè)備及某些特殊設(shè)備等組成。需求指出的是，高層的室內(nèi)排水設(shè)備需加設(shè)通氣管，以排除排水立管內(nèi)的氣體。2雨水排放設(shè)備。雨水排放設(shè)備主要用于排放房屋屋面上的雨水和融化雪水的設(shè)備。房屋屋面雨水的排放方式，普通有外排水及內(nèi)排水兩種

10、。外排水設(shè)備普通由檐溝或天溝、水落管、雨水口、銜接納及檢查井等組成。內(nèi)排水設(shè)備目前國內(nèi)采用較少，主要適用于采用外排水有困難的大面積建筑屋面及大跨的工業(yè)廠房，內(nèi)排水設(shè)備普通由雨水斗、懸吊管、立管、地下雨水溝管及清通設(shè)備等組成。二燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)；燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)可以分成4類：調(diào)壓設(shè)備、計量設(shè)備、用氣設(shè)備和平安維護安裝及管道。三暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)又稱空調(diào)系統(tǒng)，按照其調(diào)理的范圍可以分成集中式空調(diào)系統(tǒng)和分體式空調(diào)系統(tǒng)；按照其功能，又可以分成供暖設(shè)備、制冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備。集中式空調(diào)系統(tǒng)的根本原理是利用抽風(fēng)機，將室內(nèi)空氣抽回到空氣調(diào)理室，經(jīng)過過濾洗滌后，將其與室外的清鮮空氣混合，并進展降溫或升溫處置

11、，然后再利用抽風(fēng)機將其保送到物業(yè)房屋的各個區(qū)域，到達空氣調(diào)理的效果。分體式空調(diào)系統(tǒng)是簡單利用空氣緊縮機制冷或加熱，循環(huán)室內(nèi)空氣，同時經(jīng)過空氣過濾除濕等環(huán)節(jié)，到達控制室內(nèi)氣溫與濕度的目的。暖通空調(diào)設(shè)備從功能上可分為：1供暖設(shè)備。是指房屋設(shè)備中的用于供暖的部分，包括鍋爐、壁爐、水汀片、回龍泵、鼓風(fēng)機等。2供冷設(shè)備。指房屋設(shè)備中可使空氣流動、冷卻的部分。其設(shè)備主要有冷氣機、空調(diào)機、深井泵、冷卻塔、風(fēng)扇及回龍泵等；3通風(fēng)設(shè)備。是指房屋設(shè)備中的通風(fēng)部分，它包括通風(fēng)機、排氣口及一些凈化除塵設(shè)備等。四照明設(shè)備系統(tǒng)；照明設(shè)備系統(tǒng)主要由照明安裝和電氣部分組成，照明安裝主要是燈具，電氣部分包括照明開關(guān)、線路及配電

12、盤等。照明按照其用途可以分成：1任務(wù)及生活照明。是保證人們的任務(wù)及生活能正常進展所采用的照明。任務(wù)照明是電氣照明的根本類型，該類照明還包括室外的普通警衛(wèi)照明、檢修時用的挪動照明等。2事故照明。分備用照明及緊急照明兩種。當(dāng)正常照明因某事故中斷時，備用照明可供繼續(xù)運用，如計算機房、交換機房等都有備用照明；緊急照明是用于房間、走道、樓梯和平安門等處供疏散用。3妨礙照明。是在高層建筑的頂部和外側(cè)上部轉(zhuǎn)角處，作為航空妨礙的標(biāo)志。4裝飾照明系統(tǒng)。房屋的裝飾照明系統(tǒng)是指用于制造和構(gòu)成某種裝飾效果的照明系統(tǒng)。普通的裝飾照明系統(tǒng)根據(jù)不同的運用場所，可以分為節(jié)日彩燈、泛光照明及公用彩燈等3大類。其中節(jié)日彩燈主要用

13、于勾劃房屋的輪廓，顯示建筑物的藝術(shù)外型，通常用防水彩燈安裝。其耗電大，維護管理簡單，且效果較差，泛光照明那么是從不同的位置用泛光燈從不同的角度照射房屋，其耗電少，維護管理簡單，且效果較理想，所以目前運用越來越廣泛。而公用彩燈那么經(jīng)過圖案及顏色，來表達氣氛，廣泛運用于噴泉、文娛場所照明。五供電設(shè)備系統(tǒng)房屋的供配電系統(tǒng)主要是指接受電源輸入的電力，并進展檢測、計量、變壓和保送等，然后向用戶和用電設(shè)備分配的系統(tǒng)的總稱。我國的用電電壓規(guī)范普通有三類，一是額定電壓為100V以下，主要用于平安照明，蓄電池等；二是額定電壓為100V1000V，主要用于低壓動力及普通照明，建筑電氣系統(tǒng)的用電電壓常屬這一類；三是

14、額定電壓為1000V以上，主要用于高壓用電等。通常，普通工業(yè)與民用房屋的電源引入方式主要有3種，一是引入單相220V電源，二是引入兩相380/220V電源，三是引入三相高壓6KV或10KV電源，詳細(xì)應(yīng)視房屋規(guī)模及用電設(shè)備及設(shè)備情況而定。物業(yè)房屋供配電系統(tǒng)的配置應(yīng)視電網(wǎng)供電電壓與用電電壓能否一致，確定能否選用變壓器。合理選擇并設(shè)置諸如由母線、導(dǎo)線和絕緣子組成的電氣安裝，通斷電路設(shè)備，檢修指示設(shè)備，電壓電流互感器，缺點維護設(shè)備，雷電維護設(shè)備，限制短路電流設(shè)備等電氣設(shè)備，通常將這些電氣設(shè)備安裝在配電箱中，并將其安放在配電室中。有的大型物業(yè)，需設(shè)置變壓器，這樣就構(gòu)成了由高、低壓配電室，變壓室3個部分組

15、成的變配電室。六自動控制設(shè)備系統(tǒng)房屋的自動控制設(shè)備系統(tǒng)是指利用先進的電子技術(shù)，建立由計算機網(wǎng)絡(luò)一致管理的系統(tǒng)，也稱5A型智能化建筑設(shè)備系統(tǒng)。自動控制設(shè)備系統(tǒng)主要包括：信息通訊系統(tǒng)，設(shè)備控制系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、保安和車庫管理系統(tǒng)及辦公自動化系統(tǒng)。1信息通訊系統(tǒng)信息通訊系統(tǒng)主要由有線通訊、無線通訊、衛(wèi)星接納和共用天線、廣播和音響、同聲翻譯設(shè)備等組成。1有線通訊主要有交換機系統(tǒng)和有線對講系統(tǒng)兩種方式。它們普通由配電、站及通訊電纜等組成，普通由專線供電，以防止普通供電系統(tǒng)缺點或電壓動搖等產(chǎn)生的通訊影響。而站通常又由交換機室、配電室、丈量室、電池室及電纜進線室等組成。 2無線通訊是指建筑區(qū)域內(nèi)的無線通訊

16、。包括無線呼叫BP機和無線對講兩種方式。無線呼叫的設(shè)備有配線架、交換機、BP發(fā)射機、放大器和天線等；無線對講設(shè)備有主機、手機、放大器和天線等。3衛(wèi)星接納和共用天線包括了衛(wèi)星接納系統(tǒng)和共用天線系統(tǒng)。衛(wèi)星接納系統(tǒng)的設(shè)備包括拋物面型天線、變頻器、功分器、接受器及制式轉(zhuǎn)換器等；共用電視天線系統(tǒng)也稱CATV系統(tǒng)，它普通由信號源設(shè)備、前端設(shè)備、傳輸分配系統(tǒng)三個部分組成，信號源設(shè)備主要包括接納天線、錄像機及其他自辦節(jié)目制造設(shè)備；前端設(shè)備主要包括用于處置、分配信號的天線放大器，頻道轉(zhuǎn)換器，混合器，分配器，穩(wěn)壓電源及自動關(guān)機安裝等傳輸分配系統(tǒng)又稱為用戶系統(tǒng)，主要包括用于將訊號保送給用戶的信號電纜、分支器、用戶訊

17、號插座及阻抗變換器等。CATV系統(tǒng)在不同的物業(yè)中，其組成方式也有所不同。有的小型物業(yè)僅僅設(shè)置用戶系統(tǒng)。CATV系統(tǒng)效果明顯，運用方便，維護簡單，但作為管理來講要特別留意系統(tǒng)的防雷及天線的防腐，留意定期檢修。4廣播和音響。該系統(tǒng)是指在大型房屋內(nèi)部，為滿足緊急通知如消防疏散等、信息廣播新聞、通知等及播放音樂等需求設(shè)置的系統(tǒng)，普通由音源、線路和放音設(shè)備組成。音源是指收音機、錄音機、唱碟機等；放音設(shè)備是指音響喇叭或客房內(nèi)多功能床頭柜控制的收音機。5同聲翻譯是在高規(guī)范的賓館和辦公樓內(nèi)為進展國際會議或活動而預(yù)備的設(shè)備。普通包括接受器、發(fā)射器、調(diào)制器、控制器、錄音機和翻譯機等。2設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)本系統(tǒng)對大樓內(nèi)一

18、切機電設(shè)備實行集中監(jiān)控和管理，使設(shè)備一直處于所設(shè)定的最正確運轉(zhuǎn)形狀，以延伸設(shè)備運用壽命和節(jié)約能源及人力資源。設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)主要由3個部分組成：1中央電腦。由計算機、彩色顯示器及打印機組成。2通訊設(shè)備和接口。由控制中心到各現(xiàn)場的傳輸線路組成。3DDC現(xiàn)場控制器及控制部件。DDC現(xiàn)場控制器以獨立的方式完成數(shù)據(jù)采集、轉(zhuǎn)換和傳送，以及執(zhí)行控制中心指令對所控制的設(shè)備進展啟停和參數(shù)調(diào)理。它包括探測器、轉(zhuǎn)換器、傳感器和繼電器開關(guān)等。3保安和車庫管理系統(tǒng)保安和車庫管理系統(tǒng)可以分為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁、報警及巡查系統(tǒng)，訪客和報警系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)。1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。主要是用于對主要通道、出入口和公共場所的情況

19、進展監(jiān)控的系統(tǒng)。其設(shè)備包括攝像機、音像分配器、切換器、錄像機和電視機等。2門禁、報警及巡查系統(tǒng)。此系統(tǒng)由3類：門禁設(shè)備由門磁開關(guān)、電控鎖、IC讀卡等組成；報警設(shè)備由紅外線及微波等各種類型的報警探測器組成；巡查設(shè)備由近距式密碼感應(yīng)器、便攜式巡更器和手動報警器等。3訪客和報警系統(tǒng)。由對講話機、自動門、控制開關(guān)和警鈴等組成。主要用于訪客的身份確定和進入。4車庫管理系統(tǒng)。車庫管理系統(tǒng)的功能主要是控制車輛的進出和車位的安排及收費。其主要設(shè)備包括讀卡機、出票機、車輛感應(yīng)器、柵桿和收款器等。4消防監(jiān)控系統(tǒng)房屋的消防報警系統(tǒng)是探測隨著火災(zāi)產(chǎn)生和開展而出現(xiàn)的光、溫、煙等參數(shù)，以期早期發(fā)現(xiàn)火情并及時發(fā)出報警信號，

20、以便迅速組織人們疏散和滅火的一種設(shè)備的總稱。消防報警系統(tǒng)普通應(yīng)特別留意報警的準(zhǔn)確性與可靠性。消防報警系統(tǒng)普通由探測設(shè)備、布線系統(tǒng)及報警控制器等設(shè)備組成。5辦公自動化設(shè)備系統(tǒng)為了提高辦公效率，保證辦公質(zhì)量，使各項業(yè)務(wù)活動和信息管理任務(wù)更加合理化、科學(xué)化、規(guī)范化和現(xiàn)代化，許多企事業(yè)單位引進了辦公自動化系統(tǒng)。辦公自動化系統(tǒng)由電腦、打印機、文字處置機、機、繪圖儀等設(shè)備組成。七運輸設(shè)備系統(tǒng)運輸設(shè)備系統(tǒng)主要物業(yè)中用于垂直運輸?shù)倪\載工具，包括電梯和自動扶梯還有自動人行道，但它的運用范圍較小。電梯的分類：電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種公用梯等。按驅(qū)動方式可分為交流電梯、直流電梯、液壓電梯、直

21、線電機驅(qū)動電梯。按速度可分為低速梯速度低于1米/秒、中速梯速度為1-2米/秒、高速梯速度高于2米/秒。按控制方式分為信號控制、集選控制、微機程序控制和手柄控制等。電梯的組成部分普通包括：傳動設(shè)備、升降設(shè)備、平安設(shè)備和控制設(shè)備等。自動扶梯主要用于相鄰樓層的人流保送，可在很小的空間內(nèi)運送大量的人員，常見于大型商場、酒店和文娛場所等。自動扶梯在構(gòu)造上與電梯類似，但比電梯簡單，主要有驅(qū)動安裝、運動安裝和支撐安裝3個部分組成。八防雷設(shè)備建筑物防雷設(shè)備有針式和柵式兩大類，其中避雷針又可分為單支、雙支和多支維護等幾種方式。避雷設(shè)備普通由接閃器避雷針、避雷帶、引下線和接地極3個部分組成。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)

22、容從物業(yè)設(shè)備管理的全過程看，物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)備根底管理、運轉(zhuǎn)管理、平安管理、維修管理、更新改造管理、備品配件管理、經(jīng)濟運轉(zhuǎn)管理等一、物業(yè)設(shè)備的根底管理物業(yè)設(shè)備的根底管理是指為實現(xiàn)物業(yè)設(shè)備管理目的及職能效力、提供有關(guān)資料信息根據(jù)、共同管理準(zhǔn)那么和根本管理手段的必不可少的根底管理任務(wù)。物業(yè)設(shè)備的根底管理任務(wù)主要有4項內(nèi)容 一資料檔案管理物業(yè)設(shè)備檔案資料管理的根本義務(wù)有兩個方面：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案資料的保管，二是為設(shè)備運轉(zhuǎn)、維護、管理等提供信息資料。物業(yè)設(shè)備的檔案資料主要包括3類：1設(shè)備原始資料。如設(shè)備清單或裝箱單，設(shè)備發(fā)票，產(chǎn)質(zhì)量量合格證明書，開箱驗收報告，產(chǎn)品技術(shù)資料，安裝、

23、實驗、調(diào)試、驗收報告等。2設(shè)備維修資料。如報修單、事故紀(jì)錄、中大修工程紀(jì)錄、更新紀(jì)錄等。3設(shè)備管理資料。如設(shè)備卡片、設(shè)備臺賬、運轉(zhuǎn)記錄、普查記錄、考評記錄、技術(shù)革新資料等二規(guī)范化管理物業(yè)設(shè)備規(guī)范化管理的根本義務(wù)有兩個方面：一是為設(shè)備管理職能的實施提供共同的行為準(zhǔn)那么和規(guī)范；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟活動提供根本的根據(jù)和手段。設(shè)備管理的規(guī)范主要有兩類： 1技術(shù)規(guī)范。如各類設(shè)備的驗收規(guī)范、完好規(guī)范、維修等級規(guī)范等。 2管理規(guī)范。如報修程序、信息處置規(guī)范、效力規(guī)范及規(guī)范、考核和獎懲規(guī)范等。三規(guī)章制度建立設(shè)備管理制度主要包括3類：1責(zé)任制度。如崗位責(zé)任制度、記錄和報表制度、報告制度、交接班制度和出入登記制度

24、等。2運轉(zhuǎn)管理制度。如巡視抄表制度、平安運轉(zhuǎn)制度、經(jīng)濟運轉(zhuǎn)制度、文明運轉(zhuǎn)制度及值班制度等。3維修制度。如巡檢和保養(yǎng)制度、定期檢查和保養(yǎng)制度、預(yù)防檢修制度、備品配件管理制度、更新改造制度與維修費用管理制度等。4其他制度。包括根底資料管理制度、節(jié)能管理制度、培訓(xùn)教育制度、設(shè)備事故管理制度及獎懲制度等。四教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)任務(wù)分成兩類：1設(shè)備部門的員工教育培訓(xùn)。對設(shè)備部門員工教育培訓(xùn)包括技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)品德規(guī)范教育。主要是提高他們的技術(shù)程度、任務(wù)才干、任務(wù)態(tài)度和責(zé)任心。2其他員工及業(yè)主運用人的宣傳教育。主要是要求他們維護設(shè)備并合理和平安運用設(shè)備的宣傳教育。二、物業(yè)設(shè)備的運轉(zhuǎn)管理物業(yè)設(shè)備的運轉(zhuǎn)管理是指設(shè)備

25、在日常運轉(zhuǎn)與運用過程中的各項組織管理任務(wù)，主要有以下幾方面的內(nèi)容：1優(yōu)化勞動組織。優(yōu)化勞動組織的詳細(xì)義務(wù)是：一是合理配置勞動力，二是采取合理的勞動組織方式。詳細(xì)來說包括3方面的任務(wù)：定員任務(wù)。是指根據(jù)勞動分工特點、設(shè)備運轉(zhuǎn)和管理的需求，合理確定任務(wù)崗位的人數(shù)。其主要方法有按設(shè)備定員、按崗位定員和按比例定員3種。作業(yè)組的組織。是指為了便于管理和任務(wù)，思索任務(wù)性質(zhì)及管理幅度，對員工進展適當(dāng)?shù)木幗M。如電梯設(shè)備運轉(zhuǎn)組、水電設(shè)備組、空調(diào)組等。任務(wù)輪班組織。是指為理處理設(shè)備的延續(xù)運轉(zhuǎn)的人員安排問題，也就是勞動的時間組織問題。任務(wù)時間組織方式有單班制、雙班制和三班制。除單班制以外，都需求妥善處理輪班組織問題

26、。2嚴(yán)厲執(zhí)行設(shè)備運轉(zhuǎn)管理制度。要保證設(shè)備的正?？煽扛咝У剡\轉(zhuǎn)，必需嚴(yán)厲執(zhí)行各項設(shè)備運轉(zhuǎn)管理制度。運轉(zhuǎn)管理制度是全體員工的任務(wù)根據(jù)和準(zhǔn)那么，主要包括：設(shè)備操作規(guī)程、設(shè)備巡視任務(wù)制度、崗位責(zé)任制度、值班與交接班制度、記錄與報表制度、報告制度和效力規(guī)范等。三、物業(yè)設(shè)備的平安管理設(shè)備的平安管理既可防止人身傷亡，又可以減少設(shè)備維修損失、延伸設(shè)備壽命。設(shè)備的平安管理主要涉及4方面的內(nèi)容：1平安作業(yè)培訓(xùn)教育。培訓(xùn)內(nèi)容有：平安作業(yè)訓(xùn)練、平安認(rèn)識教育和平安作業(yè)管理。2平安運用宣傳教育。對業(yè)主及運用人的平安運用宣傳教育，主要是使他們了解平安運用知識，提高自我維護的平安認(rèn)識，從而為平安管理建立廣泛的群眾根底。3平安

27、管理措施建立。如安裝平安維護安裝，定期進展設(shè)備的平安檢查和性能測試，制定設(shè)備的平安管理制度等。4平安責(zé)任制度落實。物業(yè)管理部門必需由主管指點擔(dān)任平安管理任務(wù)，平安管理任務(wù)必需作為各級崗位責(zé)任制中的必不可少的內(nèi)容，任何任務(wù)的檢查和評選都必需有平安任務(wù)的內(nèi)容等。要做到平安第一、平安管理人人有責(zé)，構(gòu)成一整套的平安責(zé)任體系。四、物業(yè)設(shè)備的維修管理物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活動的組織、方案和控制。其內(nèi)容包括維護保養(yǎng)和方案檢修。一維護保養(yǎng)1維護保養(yǎng)的含義設(shè)備的維護保養(yǎng)是一種養(yǎng)護性質(zhì)的任務(wù)，其目的是及時處置設(shè)備運轉(zhuǎn)運用過程中由于技術(shù)形狀發(fā)生變化而引起的大量常見問題，隨時改善設(shè)備的技術(shù)形狀，防患于未然，

28、保證設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，延伸設(shè)備的運用壽命。維護保養(yǎng)的方式主要是清潔、緊固、光滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀外表檢查等。對不同類型的物業(yè)設(shè)備，應(yīng)視其技術(shù)特點、運用條件的不同，分類、分片采取不同的有重點的保養(yǎng)措施。如：對長時期運轉(zhuǎn)的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪番運用，進展強迫保養(yǎng)；對空調(diào)設(shè)備應(yīng)在季節(jié)變化之前進展檢查保養(yǎng)；對水箱類設(shè)備，需定期清洗、換水等。2維護保養(yǎng)的種類維護保養(yǎng)包括日常保養(yǎng)、定期保養(yǎng)及點檢3種方式：1日常保養(yǎng)。是指由運用設(shè)備的操作人員在設(shè)備正常運轉(zhuǎn)中進展的保養(yǎng)任務(wù)。包括班前的外觀檢查和加油、水等，班中的巡視、記錄各種異常景象，班后的清潔交班任務(wù)等。2定期保養(yǎng)。設(shè)備的定期保養(yǎng)是以操作人員為

29、主，檢修人員協(xié)助，有方案地將設(shè)備停頓運轉(zhuǎn)而進展的維護保養(yǎng)。設(shè)備的定期保養(yǎng)需求對設(shè)備進展部分的解體。定期保養(yǎng)是根據(jù)設(shè)備的用途、構(gòu)造復(fù)雜程度、維護任務(wù)量及人員的技術(shù)程度等決議維護的間隔周期和維護停機時間。3設(shè)備點檢。設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢是對設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況、任務(wù)準(zhǔn)確度、磨損程度進展檢查和校驗，是設(shè)備維修管理的一個重要環(huán)節(jié)。設(shè)備點檢可以按照制造廠商指定的點檢點和點檢方式進展，也可以根據(jù)各自的閱歷補充添加一些點檢點。設(shè)備的點檢可分為日常點檢和方案點檢。設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查；設(shè)備的方案點檢普通以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進展，方案點檢應(yīng)該運用先進的儀器設(shè)備和手段，可

30、以得到正確可靠的點檢結(jié)果。二方案檢修根據(jù)運轉(zhuǎn)規(guī)律及方案點檢的結(jié)果對設(shè)備確定檢修間隔期，以檢修間隔期為根底，編制檢修方案，對設(shè)備進展預(yù)防性修繕，這就是方案檢修。1方案檢修的實際根據(jù)設(shè)備的方案檢修是以設(shè)備的磨損實際和缺點規(guī)律為根據(jù)的。根據(jù)磨損實際，設(shè)備的磨損大致可分成3個階段見圖9.1：初期磨損階段。主要是由于設(shè)備內(nèi)部相對運動的零件外表較粗糙，在受力的情況下迅速磨損。這一階段的磨損速度較快，但時間較短。正常磨損階段。這一階段的磨損速度較平穩(wěn)，磨損量添加緩慢。這是設(shè)備的最正確技術(shù)形狀時期，其功能與成效的發(fā)揚最正常。猛烈磨損階段。這一階段是進入設(shè)備壽命的后期，磨損量急劇添加，設(shè)備的性能、準(zhǔn)確度迅速降低

31、。假設(shè)不及時修繕，就會發(fā)惹事故。根據(jù)缺點實際，設(shè)備的缺點率的發(fā)生次數(shù)及開展變化，大體可分為3個時期見圖9.2：初期缺點期。發(fā)生的緣由：多數(shù)是由于設(shè)備的設(shè)計制造缺陷；零件抱合不好；搬運、安裝時馬虎；操作者不順應(yīng)等。重點是做好運輸、安裝、調(diào)試、驗收任務(wù)，并仔細(xì)研討、正確掌握設(shè)備的操作方法。偶發(fā)事故期。設(shè)備正常運轉(zhuǎn)階段，缺點率最低。偶發(fā)的缺點往往是由操作者的失誤或忽略呵斥。任務(wù)的重點是加強操作管理和日常的維護保養(yǎng)。磨損缺點期。這一時期缺點率高，主要是由于磨損、腐蝕老化所引起的。要降低缺點率，就必需在零件到達運用期限之前進展改換與修繕。重點是進展預(yù)防維修和改善性維修。根據(jù)上述兩實際，我們就可以知道磨損

32、和缺點發(fā)生的規(guī)律，為設(shè)備的預(yù)防性方案維修作出合理的安排。磨損度時間初期磨損階段正常磨損階段猛烈磨損階段 圖9.1設(shè)備磨損實際曲線初期缺點期缺點率偶發(fā)缺點期磨損缺點期時間 圖9.2 設(shè)備缺點實際曲線 2方案檢修的種類根據(jù)設(shè)備檢修的部位，修繕任務(wù)量的大小及修繕費用的高低，方案檢修可以分成小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四類。1小修。主要是清洗、改換和修復(fù)少量易損件并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和光滑任務(wù)。小修普通由維修人員擔(dān)任，操作人員協(xié)助。2中修。除包括小修內(nèi)容之外，對設(shè)備的主要零部件進展部分的修復(fù)和改換。3大修。對設(shè)備進展部分或全部的解體，修復(fù)或改換磨損或腐蝕的零部件，力求使設(shè)備恢復(fù)原有的技術(shù)特性。中修和大修

33、應(yīng)由專業(yè)檢修人員擔(dān)任，操作人員只能做一些輔助性的協(xié)助任務(wù)。4系統(tǒng)大修。一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機大檢修。系統(tǒng)大修的范圍很廣，通常將一切設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電氣系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進展檢修。系統(tǒng)大修過程中，一切操作人員、專業(yè)檢修人員及技術(shù)管理人員都應(yīng)參與。3方案檢修與維護保養(yǎng)的關(guān)系方案檢修與維護保養(yǎng)是設(shè)備維修管理的兩個重要方面，二者相輔相成，不可偏廢。假設(shè)設(shè)備維護保養(yǎng)馬虎，對發(fā)現(xiàn)的問題不能及時處置，那么小問題將開展成大問題，添加了檢修的任務(wù)量，對設(shè)備造本錢可防止的損傷，呵斥缺點停機，影響設(shè)備的壽命。打亂方案檢修的正常次序，呵斥被動局面。假設(shè)檢修人員在進展設(shè)備檢修時，不

34、注重檢修質(zhì)量，勢必給以后的維護保養(yǎng)任務(wù)添加難度，為設(shè)備缺點事故的多發(fā)埋下了隱患。設(shè)備維修管理應(yīng)建立維護保養(yǎng)為主，方案檢修為輔的原那么， 五、物業(yè)設(shè)備的更新改造管理一設(shè)備更新改造的實際根據(jù)設(shè)備的壽命原理是設(shè)備更新改造的重要實際根據(jù)。設(shè)備的壽命通常可以分成設(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開場運用到報廢為止所閱歷的時間；設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開場運用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所閱歷的時間；設(shè)備的經(jīng)濟壽命是指設(shè)備從開場運用到因經(jīng)濟上不合算而停頓運用所閱歷的時間。所謂經(jīng)濟上不合算是指設(shè)備繼續(xù)運用所需的維修費用大于其繼續(xù)運用所能產(chǎn)生的效益。設(shè)備物質(zhì)壽命的長短主要取決于設(shè)備本身的

35、質(zhì)量以及運轉(zhuǎn)過程中的運用、保養(yǎng)和修繕。設(shè)備技術(shù)壽命的長短取決于社會技術(shù)提高和技術(shù)更新的速度和周期。設(shè)備的經(jīng)濟壽命與設(shè)備本身的物理性能、技術(shù)提高的速度及設(shè)備運用的外部環(huán)境變化都有關(guān)系普通來說，設(shè)備的技術(shù)壽命、經(jīng)濟壽命要短于其物質(zhì)壽命，設(shè)備的經(jīng)濟壽命要短于技術(shù)壽命。設(shè)備的經(jīng)濟壽命是設(shè)備更新的主要根據(jù)，設(shè)備更新的最正確更新時期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限。二設(shè)備更新改造的類型設(shè)備的更新改造分成兩類：設(shè)備的更新和設(shè)備的改造。1設(shè)備更新。設(shè)備更新是指以新型的設(shè)備來替代原有的老設(shè)備。設(shè)備更新有原型更新和技術(shù)更新兩種方式。設(shè)備的原型更新是指一樣型號規(guī)格設(shè)備的以舊換新，即購買一臺一樣的新設(shè)備來替代原設(shè)備。原型更

36、新比較方便簡單，操作、維修、管理都不需大的變動。但這種方式不利于提高設(shè)備的技術(shù)性能和設(shè)備管理的業(yè)務(wù)程度。設(shè)備的技術(shù)更新是指采用技術(shù)上比較先進、運用操作上比較方便，經(jīng)濟上比較合理，管理上比較提高的新型設(shè)備來替代原來運用的老設(shè)備。這種更新方式真正到達了設(shè)備更新的目的，它對于設(shè)備的操作、維修、管理人員提出了較高的要求，有利于企業(yè)的開展。2設(shè)備改造。設(shè)備改造是指運用現(xiàn)代科學(xué)的先進技術(shù)，對原有的設(shè)備進展技術(shù)改造，提高設(shè)備的技術(shù)功能及經(jīng)濟特性，以順應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)開展的要求。技術(shù)改造是在原有設(shè)備的根底上進展的，破費的技術(shù)改造費用普通比設(shè)備更新要少得多，因此，只需經(jīng)過技術(shù)改造能到達同樣的目的，普通就不采用設(shè)備更新

37、的方式。設(shè)備技術(shù)改造的途徑主要有：對設(shè)備的構(gòu)造作部分改良；添加新的零件和各種安裝；對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、外形和外形尺寸作調(diào)整。對設(shè)備進展技術(shù)改造，首先要對原設(shè)備進展分析論證，編制改造方案。三設(shè)備購置的技術(shù)經(jīng)濟評價對于設(shè)備，特別是大型設(shè)備的購置必需進展技術(shù)經(jīng)濟論證，以保證技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理、效果上適用的目的，從而才有能夠獲得業(yè)主和用戶的支持和同意。技術(shù)經(jīng)濟評價思索的要素主要有以下3條：1技術(shù)性要求。從技術(shù)角度思索，必需思索的要素有：功能、可靠性、平安性、耐用性、節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性等。2適用性要求。用途和功能與物業(yè)的總體功能要求及裝修等級、運用環(huán)境等方面的要求協(xié)調(diào)一致；用途和功

38、能能滿足業(yè)主和用戶的需求及要求。3經(jīng)濟性要求。從經(jīng)濟角度思索，要求設(shè)備的壽命周期總費用最低。設(shè)備購置多方案比較的經(jīng)濟性評價方法主要有年費法和現(xiàn)值法。年費法。設(shè)備的年總費用CFA/P，i，nCV其中CF設(shè)備初期投資費用； CV設(shè)備的年均運用費； A/P，i，n投資回收系數(shù)i為折現(xiàn)率；n為設(shè)備運用年限?，F(xiàn)值法。設(shè)備的壽命周期總費用現(xiàn)值CFCVP/A，i，n其中的P/A，i，n為年金現(xiàn)值系數(shù)六、物業(yè)設(shè)備的備品配件管理設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中要使任何缺點得到及時的維修，必需貯藏一定的備品配件并對其進展管理。一備品配件管理的原那么備品配件管理的原那么是，既要科學(xué)地組織備件貯藏，及時滿足設(shè)備維修的需求，保證設(shè)備維

39、修的質(zhì)量和進度，又要將貯藏的數(shù)量緊縮到最低限制，降低備件貯藏費用，加快資金周轉(zhuǎn)。目的可以用3個最低程度來表示：1把突發(fā)性缺點所呵斥的停機損失減少到最低程度；2把設(shè)備方案檢修的修繕時間和修繕費用降低到最低程度；3在合理供應(yīng)的根底上，把備品配件的庫存量和貯藏資金緊縮到最低程度。二備品配件的技術(shù)管理備品配件的技術(shù)管理應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員擔(dān)任，包括備品配件范圍確定，備件圖紙的搜集和測繪整理，確定備件來源的途徑和方法，確定合理的貯藏定額和貯藏方式，編制備件卡和備件臺賬，為備件的制造，采購、庫存提供科學(xué)的根據(jù)。1備件確實定根據(jù)。易磨損的零件和運用壽命小于大修繕間隔期的其他易損件；制造周期長、加工復(fù)雜或需求協(xié)作

40、處理的零部件；有較多同類型設(shè)備的零部件；停頓運轉(zhuǎn)會帶來很大的影響的重要設(shè)備的主要零部件。2備件貯藏的計算公式。共有5個，分別引見如下：備件的年平均耗費量：N0=AK/P其中：N0備件的年平均耗費量件/年；A具有一樣備件的設(shè)備臺數(shù)；K每臺設(shè)備中一樣的備件數(shù)；P備件的平均運用壽命。備件的年貯藏量：N1=N0其中：N1：備件的年貯藏量。備件的訂購量：N2N0T其中：N2備件的訂購量件T備件的訂購周期年訂購周期是指以備件圖紙?zhí)岢龅絺浼霂斓娜^程所花的時間。影響訂購周期的要素很多，主要有備件制造加工的難易程度和交通運輸?shù)谋憷c否。訂購周期可以小于1，如訂購周期為3個月，那么計算為0.25年。備件的最低

41、貯藏量：N30.25N1(件)其中：N3備件的最低貯藏量。備件的最高貯藏量：N4N2+N3件其中：N4備件的最高貯藏量。第三節(jié) 常見物業(yè)設(shè)備的維修、保養(yǎng)及管理一、房屋給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修與管理 房屋給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理包括房屋給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及各種給排水設(shè)備的保養(yǎng)與維修管理。一給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理。給水系統(tǒng)提供的水壓、水量及水質(zhì)條件將直接影響房屋的運用功能及運用效果，并在很大程度上影響物業(yè)的經(jīng)濟價值，而且飲用水的質(zhì)量也會直接關(guān)系到人的身體安康。所以作為物業(yè)管理者應(yīng)非常留意房屋給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，一方面需確保房屋供水的正常；另一方面，要確保房屋的飲用水和特殊消費用水的質(zhì)量。1

42、給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應(yīng)注重整個給水系統(tǒng)的每個環(huán)節(jié)及設(shè)備，需對整個系統(tǒng)作定期的檢查與保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺點應(yīng)及時修復(fù)，保證房屋給水系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。2定期檢查清洗貯水池及水箱，普通要求每年至少清洗兩次，在清洗時應(yīng)留意盡量防止影響用戶的正常用水。3加強對水泵的檢查、保養(yǎng)與維修。設(shè)備管理部門必需：定期檢查水泵的運轉(zhuǎn)效果，普通需每月安排一次，發(fā)現(xiàn)缺點或缺陷及時修復(fù)或互換；定期普通為每月一次對水泵進展加油，并檢驗水壓表，以保證足夠的水壓；定期拆洗離心式水泵，普通需隔23年拆洗一次；留意對水泵及備用泵之間的輪換運用，保證水泵的正常、平衡運轉(zhuǎn)；堅持水泵房的干凈、整潔，使水泵處于一個良好的運轉(zhuǎn)環(huán)境。4對具有凈水系統(tǒng)

43、的給水系統(tǒng)應(yīng)留意堅持凈水系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，要定期進展水質(zhì)檢查。檢測工程及規(guī)范見表9.2。5建立給水系統(tǒng)的報修制度。6定期檢查、測試消防給水系統(tǒng)的形狀。表9.2 二次供水水質(zhì)檢測工程及規(guī)范序號 檢驗工程 單 位 自來水限制規(guī)范1 色 度 152 渾濁度 NTU 33 臭和味 級 無異味2級4 肉眼可見物 不得含有5 pH 6.58.56 余氯 千克/升 0.057 細(xì)菌總數(shù) 個/毫升 1008 總大腸菌群 個/升 3二房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理通常，普通房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應(yīng)做好以下幾個方面的任務(wù)：1定期對排水設(shè)備，包括地上部分及地下部分進展保養(yǎng)、維修和疏通清理，對用戶申報或管理人員發(fā)現(xiàn)

44、的排水設(shè)備漏水、堵塞等問題，應(yīng)及時查明緣由并組織維修，保證排水管網(wǎng)的暢通。2監(jiān)視用戶，不準(zhǔn)向排水設(shè)備內(nèi)亂扔雜物，以免發(fā)生堵塞，并不準(zhǔn)私自挪動、改裝及加裝。3餐飲效力、醫(yī)療等行業(yè)及單位食堂的排水，應(yīng)設(shè)置諸如沉淀池及隔油池等部分處置設(shè)備，并定期檢查、定時檢測處置設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況。4監(jiān)視用戶不準(zhǔn)在排水設(shè)備的下水管網(wǎng)、窖井及化糞池的蓋面上搭設(shè)棚屋和堆放過重物品，以免壓壞排水設(shè)備。5防止污水管渠內(nèi)出現(xiàn)淤塞及蚊蟲繁殖，防止污水外泄引起環(huán)境污染。6定期普通為35年對外露的排水管道進展油漆，以加強水管外層的維護及美觀。7建立用戶隨時報修制度及管理人員的巡視制度，發(fā)現(xiàn)排水管網(wǎng)堵塞、外漏及有關(guān)設(shè)備出現(xiàn)缺點，及時進展

45、修復(fù)。二、物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理電力是物業(yè)用電系統(tǒng)的動力，是提供并改善物業(yè)內(nèi)人們?nèi)蝿?wù)及生活條件，保證并提高物業(yè)運用功能和經(jīng)濟價值必不可少的根底條件；但電力也是非常危險的，運用不當(dāng)或供電及用電設(shè)備的缺點都能夠引發(fā)嚴(yán)重的災(zāi)難。加強物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，保證平安正常的供電，有效地防止各種不測的發(fā)生，既是供配電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理的根本目的，也是其任務(wù)的出發(fā)點。一建立嚴(yán)密科學(xué)的組織保證體系要有效地實施房屋供配電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，必需求有科學(xué)嚴(yán)密的組織任務(wù)來保證，需求專人與專管，并建立、健全各種規(guī)章和制度。1嚴(yán)厲遵守國家、地方政府及電力部門制定的有關(guān)供電、配電、用電及保養(yǎng)、維修管理等方

46、面的各項法規(guī)及行政規(guī)章，嚴(yán)禁違章供配電。2設(shè)定專門的職能部門或配備專門人員擔(dān)任整個物業(yè)的供配電的管理、保養(yǎng)與維修。3擔(dān)任供配電運作和保養(yǎng)維修的人員必需持證上崗，并做好相應(yīng)的上崗前培訓(xùn)，以熟習(xí)物業(yè)供配電系統(tǒng)的各種情況和加強他們的任務(wù)責(zé)任感。4建立各項規(guī)章制度，并嚴(yán)厲執(zhí)行。如值班制度、交接班制度、平安操作規(guī)程、防火制度及清潔衛(wèi)生制度等。二供配電系統(tǒng)日常保養(yǎng)與維修管理供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修管理任務(wù)是一項頻繁而耐久的任務(wù)，要保證物業(yè)能平安、正常地供配電，必需留意以下幾方面的內(nèi)容：1加強房屋配電房的管理，堅持配電房平安、正常地供配電。主要包括以下一些任務(wù)：定期清掃、清理配電房，堅持配電房的干凈、整潔

47、，保證良好的照明、通風(fēng)和適當(dāng)?shù)氖覝?。建立?yán)厲的配電房管理制度，實行值班與交接班制度，非值班或無關(guān)人員不得恣意進入配電房。定期對配電房內(nèi)的配電柜作全面的測試、檢查，包括對配電柜作電流過載，漏電維護及供電電纜的絕緣性能的測試、檢查，并留意定期清理、添加光滑油。定期檢查并記錄配電房設(shè)備的任務(wù)情況，普通每班巡查一次，每月仔細(xì)檢查一次，半年檢修一次，發(fā)現(xiàn)磨損嚴(yán)重或損壞的零部件要及時改換，改善設(shè)備的運用形狀并延伸其運用壽命。配電房內(nèi)嚴(yán)禁亂接拉電線或改動線路布置，嚴(yán)禁亂用其他電器，如屬必需用的電器，需報經(jīng)公司主管經(jīng)理贊同。 2加強對物業(yè)供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修，主要的任務(wù)有：定期巡視、檢查物業(yè)公共區(qū)域供配

48、電設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，堅持各開關(guān)箱、配電箱及其他供配電設(shè)備完好無損；平常應(yīng)盡量上鎖，以免閑人所為而產(chǎn)生的不測。建立健全用戶報修制度，對來人來電報修，應(yīng)及時登記并前往維修，維修終了后應(yīng)做好工時與資料的統(tǒng)計任務(wù)，不能及時維修的應(yīng)先妥善堅持現(xiàn)場平安，然后再及時安排修復(fù)。檢修人員在對供配電系統(tǒng)及設(shè)備進展檢修時，必需運用電工絕緣工具，并在有關(guān)位置懸掛標(biāo)識牌，以免發(fā)生危險；對在地下室、廚房、廁所等潮濕場地或夾層任務(wù)時，應(yīng)留意先切斷電源，不能斷電的，至少應(yīng)有兩名檢修人員在場一同任務(wù)。物業(yè)停電，限電之前，應(yīng)提早通知用戶，特別是一些關(guān)鍵部門或關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)備的用戶；如有能夠，要及時啟用備用電源或采用其他應(yīng)急措施，以免

49、呵斥傷亡或經(jīng)濟損失。物業(yè)恢復(fù)供電時，管理人員應(yīng)及時通知各用戶，及時做好受電預(yù)備；供電時還需留意供電情況，發(fā)現(xiàn)問題及時與供電部門獲得聯(lián)絡(luò)。在特殊情況下，如用戶暫時裝修施工或發(fā)生火災(zāi)、地震、水災(zāi)等情況下，應(yīng)有真實可行的管理措施或應(yīng)急措施。(三) 供配電系統(tǒng)管理有關(guān)規(guī)定1配電房管理規(guī)定1擔(dān)任供配電運作和維修的人員必需持證上崗，熟習(xí)配電情況、操作方法和平安本卷須知。2建立24小時運轉(zhuǎn)值班制度，對配電安裝及高壓室經(jīng)常進展巡查，做好每日巡視記錄、值班記錄及執(zhí)行交接班制度。3配電設(shè)備由專職人員擔(dān)任管理和值班，配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進展，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時操作，以免發(fā)生錯誤。

50、4值班人員應(yīng)親密留意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況； 嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運轉(zhuǎn)。5經(jīng)常堅持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。6停電時，應(yīng)提早向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常，電氣設(shè)備完好后方可送電。7供電線路嚴(yán)禁超載，配電房內(nèi)制止亂拉亂接線路。在夏季供電頂峰時，應(yīng)按負(fù)荷的需求，有方案地切換變壓器。8做好配電房的防水，防潮任務(wù)；堵塞破綻，嚴(yán)防蛇、鼠等小動物進入配電房。9堅持配電房消防設(shè)備的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電形狀下能正常運用。2發(fā)電機房管理規(guī)定1發(fā)電機房門平常應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門指點同意，非任務(wù)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。2配電房值班員必需熟習(xí)發(fā)電機的根本性能和操

51、作方法，發(fā)電機運轉(zhuǎn)時應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查。3平常應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位能否符合要求，柴油箱中的貯藏油量應(yīng)堅持能滿足發(fā)電機帶負(fù)荷運轉(zhuǎn)8小時用油量。4發(fā)電機每個月空載試運轉(zhuǎn)一次，運轉(zhuǎn)時間不大于15分鐘，平常應(yīng)將發(fā)電機置于自動起動形狀。5發(fā)電機一旦起動運轉(zhuǎn)，值班員應(yīng)立刻前往機房察看，啟動送風(fēng)機，檢查發(fā)電機各儀表指示能否正常。6嚴(yán)厲執(zhí)行發(fā)電機保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運轉(zhuǎn)記錄和保養(yǎng)記錄。7定期清掃發(fā)電機房，保證機房和設(shè)備的整潔，發(fā)現(xiàn)漏油景象應(yīng)及時處置。8加強防火和消防管理認(rèn)識，確保發(fā)電機房消防設(shè)備完好齊備。 3電氣維修管理規(guī)定1電氣維修人員必需持證上崗，嚴(yán)厲按照國家部頒規(guī)范作業(yè)。2進展電氣維

52、修時，維修人員應(yīng)穿戴好完好的防護用品，配備絕緣良好的電工工具。維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證平安的組織和技術(shù)措施。維修班班長應(yīng)在分配任務(wù)的同時向維修人員闡明任務(wù)中的平安本卷須知，并在任務(wù)中檢查、監(jiān)視執(zhí)行情況。3在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時，應(yīng)設(shè)專人看護，并至少由兩人協(xié)同進展。4普通情況下，應(yīng)盡量防止帶電作業(yè)；假設(shè)因特殊需求必需帶電作業(yè)時，應(yīng)裝設(shè)隔離擋板，并有專人看護。5在一經(jīng)合閘即可送電到任務(wù)地點的開關(guān)和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛制止合閘，有人作業(yè)的標(biāo)志牌。6維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，在檢查無誤、撤除一切平安措施和全體維修人員撤出任務(wù)現(xiàn)場后，方可送電。三、空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)與維修

53、管理空調(diào)系統(tǒng)的安裝與保養(yǎng)并無嚴(yán)厲的法規(guī)限制，但普通都會對一些公共物業(yè)或客流較大的場所，諸如餐廳、舞廳、商廈及影劇院等要求安裝空調(diào)系統(tǒng)，同時對于空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計，提出了一定的控制要求：室內(nèi)氣溫可以堅持在1923；相對濕度堅持在40%70%；新穎空氣供應(yīng)是為46個換氣量/小時；通風(fēng)是大于8公升/人.秒。而對于有吸煙的情況,其通風(fēng)是應(yīng)控制在1625公升/人.秒。(一) 空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理任務(wù)內(nèi)容1指定專人擔(dān)任物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，或者委托具有資質(zhì)的承包商擔(dān)任空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)維修管理任務(wù)，也可外請部分保養(yǎng)維修管理人員作為顧問，協(xié)助進展。2嚴(yán)厲培訓(xùn)空調(diào)系統(tǒng)任務(wù)人員，使其熟習(xí)物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)的根本構(gòu)

54、成及操作，掌握根本的保養(yǎng)與維修管理技術(shù)，提高他們的責(zé)任心和任務(wù)才干。3制定嚴(yán)厲的空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程，指定專人擔(dān)任空調(diào)系統(tǒng)的運作。4加強對空調(diào)系統(tǒng)日常運轉(zhuǎn)的察看與檢查，發(fā)現(xiàn)異聲及缺點后要及時關(guān)機檢修，不可帶缺點運轉(zhuǎn)，以免帶來更大的損失。5定期清洗空氣過濾安裝，并對整個系統(tǒng)進展定期擦洗或抹油等。6科學(xué)制定物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)維修方案，并留意系統(tǒng)功能的改革。7加強能源管理，堅持空調(diào)系統(tǒng)的經(jīng)濟運轉(zhuǎn)。二空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的根本內(nèi)容1熟習(xí)空調(diào)設(shè)備的任務(wù)原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程并嚴(yán)厲執(zhí)行。2定期巡查、記錄設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的光滑油、水、制冷劑等堅持正常范圍。3機組運轉(zhuǎn)時，應(yīng)留意察看儀表讀數(shù)能否

55、處于正常范圍內(nèi)；假設(shè)不正常，應(yīng)及時調(diào)整，必要時可關(guān)機，以防事故發(fā)生。4定時檢查各風(fēng)機、水泵的運轉(zhuǎn)情況，有無雜音、振動、滲水情況，并定時加光滑油及檢修。5定期檢查各風(fēng)機、冷卻塔皮帶的松緊情況，磨損太大時應(yīng)及時改換。6定期巡查各管網(wǎng)有無裂痕或漏水、堵塞景象，有問題及時排除，保證水管暢通。7定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。8根據(jù)鍋爐用水量，定期清洗保養(yǎng)鍋爐、軟化用水安裝。9定期檢查鍋爐熄滅室及煙道的炭灰，防止積存太多。10每年停爐期間，對鍋爐進展全面保養(yǎng)，徹底去除水垢及雜質(zhì)，對平安閥、轉(zhuǎn)動機械及其附屬設(shè)備進展檢修。三空調(diào)系統(tǒng)任務(wù)制度1空調(diào)工對當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)

56、的運轉(zhuǎn)負(fù)有完全責(zé)任。領(lǐng)班應(yīng)組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度的要求，定時對外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進展監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時進展調(diào)整，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。2嚴(yán)厲執(zhí)行各種設(shè)備的平安操作規(guī)程和巡回檢查制度。3堅守任務(wù)崗位，任何時間都不得無人值班或擅自離崗，值班時間不得做與本崗位無關(guān)的事。4值班人員必需掌握設(shè)備運轉(zhuǎn)的技術(shù)情況，發(fā)現(xiàn)問題立刻報告，并及時處置，且在任務(wù)日記上做好詳細(xì)記錄。5擔(dān)任空調(diào)系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和普通缺點檢修；6值班人員違反制度或失職呵斥設(shè)備損壞，將清查其責(zé)任；操作人員應(yīng)仔細(xì)學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟習(xí)設(shè)備構(gòu)造、性能及系統(tǒng)情況，做到缺點判別準(zhǔn)確，處置及時。四、電

57、梯系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理電梯是高層建筑中不可短少的垂直運輸設(shè)備。因此，電梯的保養(yǎng)和維修管理便成為物業(yè)管理中的一項重要內(nèi)容。能否保證電梯的正常運用，關(guān)系到運用者的方便和溫馨程度，而電梯的質(zhì)量問題和運轉(zhuǎn)缺點更會對人民的生命財富平安有艱苦影響。因此，物業(yè)管理企業(yè)必需加強電梯的平安運用和保養(yǎng)維修管理。一電梯維修等級、周期和要求1小修。指日常的維護保養(yǎng)，其中包括排除缺點的急修和定時定點的常規(guī)保養(yǎng)。因缺點停梯接到報修后，維修人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修。常規(guī)保營養(yǎng)為周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年保養(yǎng)3個等級。2中修。指運轉(zhuǎn)較長時間后進展的全面檢修保養(yǎng)，周期普通定為3年。但第2個周期是大修周期，如進展大修那么免去中修

58、。3大修。指中修后繼續(xù)運轉(zhuǎn)3年時間，因設(shè)備磨損嚴(yán)重需求改換主機和較多的機電配套件，以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進展的全面徹底的維修。4專項修繕。指不到中、大修周期又超越小修范圍的某些需及時修繕的工程，如較大的設(shè)備缺點或事故呵斥的損壞，稱專項修繕或?qū)ｍ棿笮蕖?更新改造。電梯延續(xù)運轉(zhuǎn)超越15年以上，如主機或其他主要配套件磨損嚴(yán)重，不能修復(fù)又無法改換舊型號已淘汰或已換代時，就需求進展改造或更新。對只需改換主要設(shè)備如牽引、控制等設(shè)備的稱為改造。如整臺電梯需求改換的稱為更新。更新的周期因保養(yǎng)程度的不同而有很大的差別。二電梯機房管理規(guī)定1每周對機房進展一次全面清潔，保證機房和設(shè)備外表無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住

59、人、堆放雜物。2保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超越40。3保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于明顯處。4毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮任務(wù)。5機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門指點允許，制止外人進入，并留意采取措施，防止小動物進入。6、本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)掛于顯眼處。7按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)備和設(shè)備進展維修保養(yǎng)。8每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處置。三電梯平安管理規(guī)定1電梯工必需持證上崗，無證人員制止操作。2電梯工每天對各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員處置。3工程部經(jīng)理在周檢時，組織人員對電梯進展一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)平安隱患，立刻組織

60、整改。4工程部經(jīng)理組織人員按有關(guān)規(guī)定對電梯分包方進展評審，評審合格后方能承當(dāng)電梯維修保養(yǎng)任務(wù)。5電梯工和機電工程師擔(dān)任對電梯保養(yǎng)和維修任務(wù)質(zhì)量進展檢驗。6一致設(shè)立報警點，保證電梯發(fā)生缺點時能接到警報。7在電梯機房和值班室懸掛，電梯發(fā)生困人缺點時，嚴(yán)厲按規(guī)程執(zhí)行。8經(jīng)勞動局檢測不合格、未獲得的電梯嚴(yán)禁投入運用。四電梯維修保養(yǎng)平安規(guī)定1電梯在維修保養(yǎng)時，停頓運載乘客或貨物，并必需在該梯基站放置檢修停用、在電梯開關(guān)上懸掛有人任務(wù)，制止合閘等告示牌。2檢修時，應(yīng)由主持和助手協(xié)同進展，并堅持隨時相互呼應(yīng)。檢修人員作業(yè)時應(yīng)穿任務(wù)服，高空作業(yè)應(yīng)系平安帶，上下交叉作業(yè)應(yīng)戴平安帽。3在機房維修保養(yǎng)時，應(yīng)先斷開機