資產(chǎn)評估基礎(chǔ)知識

1、資產(chǎn)評估基礎(chǔ)知識一、資產(chǎn)評估的含義（二）資產(chǎn)評估基本要素評估主體、評 估對象、評估目的、評估假設(shè)、評估原則、評估程序、評估價值 類型、評估方法評估基準(zhǔn)日和評估結(jié)論。（三）資產(chǎn)評估分類評估、評估復(fù)核、評估咨詢完整性資產(chǎn) 評估、限制性資產(chǎn)評估單項資產(chǎn)評估、整體資產(chǎn)評估法定評估、 非法定評估二、資產(chǎn)評估的特點（一）市場性資產(chǎn)評估是市場 經(jīng)濟要求的中介服務(wù)活動資產(chǎn)評估是在模擬市場條件下進行 的資產(chǎn)評估結(jié)果要經(jīng)得起市場檢驗（二）公正性資產(chǎn)評估 必須按照統(tǒng)的評估準(zhǔn)則及規(guī)程進行，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ) 資產(chǎn)評估專業(yè)人員必須獨立于資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人，這是公正性 的組織基礎(chǔ)（三）專業(yè)性評估機構(gòu)由評估專業(yè)人員組成評

2、 估專業(yè)人員具有專業(yè)化分工評估專業(yè)人員具備專業(yè)知識和評 估經(jīng)驗（四）咨詢性評估結(jié)論是專業(yè)化的估價意見評估結(jié) 論本身沒有強制執(zhí)行的效力評估專業(yè)人員不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價 決策負(fù)責(zé)一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生發(fā)展進程（一）原始評估階段（二） 經(jīng)驗評估階段（三）規(guī)范評估階段 二、中國資產(chǎn)評估的發(fā)展進程 （一）產(chǎn)生階段（19881992年）1988年，大連市率先開展了國有資 產(chǎn)評估活動。1989年，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化時必須進行資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定。1990年7月，國家國有資產(chǎn)管理局資產(chǎn)評估中心宣告成立。1991年11月，國務(wù)院發(fā)布國有資產(chǎn)評估管理辦法，標(biāo) 志著我國國有資產(chǎn)評估制度基本形成

3、。（二）出具規(guī)模階段（19931995年）1993年12月，中國資產(chǎn) 評估協(xié)會成立1995年3月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國加入國 際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會。1995年5月，建立了注冊資產(chǎn)評估師制度。1996年起國家組織了全國統(tǒng)一的注冊資產(chǎn)評估師考試。（三）規(guī)范化階段（1996年今）20XX年7月，全國人大常委會 第二十一次會議通過了中華人民共和國資產(chǎn)評估法。120XX年9月起，財政部、中評協(xié)對原資產(chǎn)評估準(zhǔn)則進行了 全面修訂，形成了包括資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、指南、指 導(dǎo)意見共27個準(zhǔn)則在內(nèi)的新的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系。二、評估機構(gòu)（一）評估機構(gòu)種類資產(chǎn)評估機構(gòu)（財政部）房 地產(chǎn)估價機構(gòu)（住建部）土地估價

4、機構(gòu)（自然資源部）礦產(chǎn)資源評 估機構(gòu)（自然資源部）二手機動車評估機構(gòu)（商務(wù)部）保險公估機 構(gòu)（銀保監(jiān)會）（二）評估機構(gòu)的組織形式 合伙制評估機構(gòu)（2名以 上評估師，無限責(zé)任）公司制評估機構(gòu)（8名以上評估師，有限責(zé) 任）三、評估專業(yè)人員（二）評估專業(yè)人員的權(quán)利要求委托人提 供評估資料及協(xié)助 依法向有關(guān)部門查閱文件、證明和資料 拒絕 對評估行為和評估結(jié)果的非法干預(yù) 依法簽署評估報告 法律、行 政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利（三）評估專業(yè)人員的義務(wù)誠實守信，獨 立、客觀、公正遵守準(zhǔn)則，履行職責(zé)，獨立分析，勤勉謹(jǐn)慎完 成繼續(xù)教育，提高專業(yè)能力 對評估資料進行核查和驗證 對國家 秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密

5、回避與當(dāng)事人及評估對象 有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)接受行業(yè)協(xié)會的自律管理，履行協(xié)會章程規(guī) 定法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)四、（1）資產(chǎn)評估對象- 資產(chǎn)-三點缺一不可（2）資產(chǎn)評估對象分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)單項資產(chǎn)和 整體資產(chǎn)可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)一、如何理解價值和價 格（一）經(jīng)濟學(xué)中的價值和價格 價值是指凝結(jié)在商品中的一般的、 無差別的人類勞動。價格是價值的貨幣表現(xiàn)，是交換價值在流通過程中所取得的 轉(zhuǎn)化形式。（二）資產(chǎn)評估中的價值和價格 價值是評估專業(yè)人員根據(jù) 特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的一種估計值。價格是特定交易行為中特定買方和賣方對商品服務(wù)實際支 付或收到的貨

6、幣數(shù)額。資產(chǎn)評估價值是一種估計值資產(chǎn)評估價值屬于交換價值范 疇資產(chǎn)評估價值具有多樣性二、資產(chǎn)評估價值構(gòu)成理論勞動 價值論 效用價值論 供求價值論 三、資產(chǎn)評估價值的影響因素 資產(chǎn)自身因素市場因素經(jīng)濟因素行政因素其他因素一、什么 是資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估目的通常的表述：評估XX資產(chǎn)的XX 價值，為XX經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。二、資產(chǎn)評估的主要目的 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 財產(chǎn)保險 股權(quán)變動 財產(chǎn)納稅 企業(yè)清算 法律訴訟 融資擔(dān)保 財務(wù)報告 評估目的可 分為鑒證業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)兩大類評估目的 有的發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、 有的不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動 三、資產(chǎn)評估目的的作用評估目的是界定 評估對象和評估范圍的基礎(chǔ) 評估目的對于價值類

7、型選擇具有約 束作用 評估目的是選擇評估方法的重要依據(jù) 二、資產(chǎn)評估的主 要假設(shè)（一）交易假設(shè) 交易假設(shè)是以評估對象已經(jīng)處在交易過程 中作為資產(chǎn)評估的假定前提。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估中最常用的假設(shè)。（二）公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是以評估對象在公開市場 條件下進行交易作為資產(chǎn)評估的假定前提。（三）持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)是以評估對象正處于使用 狀態(tài)，并且還將繼續(xù)使用下去作為資產(chǎn)評估的假定前提。在用續(xù)用 轉(zhuǎn)用續(xù)用 移地續(xù)用（四）清算假設(shè)清算假設(shè)是以 評估對象在非公開市場條件下快速變現(xiàn)作為資產(chǎn)評估的假定前 提。二、資產(chǎn)評估的主要假設(shè)（一）交易假設(shè)（二）公開市場價值 （三）持續(xù)使用假設(shè)（四）清算假設(shè) 資產(chǎn)

8、評估中通?？梢赃x擇多個 假設(shè)三、資產(chǎn)評估假設(shè)的作用評估假設(shè)是資產(chǎn)評估工作順利進 行的基礎(chǔ)條件 評估假設(shè)是資產(chǎn)評估價值類型的重要影響因素 評估假設(shè)是資產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理的重要前提一、什么是資產(chǎn) 評估價值類型價值類型是指依據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性，對 資產(chǎn)評估價值劃分的類別。價值屬性是指資產(chǎn)評估價值本身所固有的性質(zhì)和內(nèi)涵。二、資產(chǎn)評估主要價值類型：市場價值，市場價值以外的 價值三、資產(chǎn)評估主要價值形式價值形式是指評估對象在特 定評估條件下的具體價值，包括價值名稱、定義及其內(nèi)涵。四、資產(chǎn)評估價值類型的選擇 資產(chǎn)評估目的 評估對象自 身狀況一、資產(chǎn)評估工作原則（一）獨立性原則獨立性原則是指 評估機構(gòu)和

9、評估專業(yè)人員獨立的開展評估工作，不受委托人及外 界的意圖及壓力的影響。（二）客觀性原則客觀性原則是指評估機構(gòu)和評估人員以客 觀事實為基礎(chǔ)，實事求是地開展資產(chǎn)評估工作。（三）公正性原則公正性原則是指評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員 公平正直、不能有任何偏向地開展資產(chǎn)評估工作。（四）科學(xué)性原則科學(xué)性原則是指評估機構(gòu)和坪估專業(yè)人員 遵循科學(xué)的評估規(guī)范，以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案，并采用科學(xué) 的評估方法迸行資產(chǎn)評估。二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則（一）預(yù)期收益原則 預(yù)期收益原 則是指評估某一資產(chǎn)的價值，可根據(jù)該資產(chǎn)未來可預(yù)測收益的現(xiàn) 值進行分析判斷。（二）供求原則供求原則是指評估某一資產(chǎn)的價值，可依據(jù)該 類資產(chǎn)市場的供求關(guān)系狀況進行分析判斷。（三）貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則是指評估某一資產(chǎn)的價值，可根據(jù)構(gòu) 成該資產(chǎn)的各個要素的價值大小，以及各要素對資產(chǎn)整體的貢獻(xiàn) 程度進行分析判斷。（四）替代原則替代原則是指評估某一資產(chǎn)的價值，可通過對 市場上相同或相類似資產(chǎn)交易價格的比較和修正進行分析判斷。（五）評估時點原則評估時點原則是指評估某一資產(chǎn)的價 值，應(yīng)以某一具體的日期作為評估結(jié)果對應(yīng)的時間點進行分析判 斷。資產(chǎn)評估結(jié)果對應(yīng)的日期稱為評估基準(zhǔn)日。一、什么是市場價格