運城中心項目概念設(shè)計任務(wù)書

1、運城中心項目概念設(shè)計任務(wù)書1總論1.1運城中心項目概念規(guī)劃設(shè)計要求能夠較為全面的呈現(xiàn)項目的總體規(guī) 戈寸，并提供相應(yīng)的總平面圖、效果圖等對規(guī)劃方案進行呈現(xiàn)，其最終 成果要達到開發(fā)理念的要求，又要滿足規(guī)劃報建的要求。1.2深入研究運城當(dāng)?shù)氐某鞘刑攸c，立足當(dāng)?shù)厥袌鎏攸c及文化內(nèi)涵，根據(jù) 項目定位的特點，通過有機的綜合規(guī)劃，使運城中心項目成為當(dāng)?shù)厥?場的標(biāo)志性建筑，并成為城市一道亮麗的風(fēng)景。1.3設(shè)計要求在結(jié)合運城當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境的基礎(chǔ)上，突出創(chuàng)新精神結(jié)合開發(fā) 理念，開發(fā)出更有市場競爭力，符合當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的新產(chǎn)品。2項目基本情況2.1項目名稱：運城中心2.2項目地點：運城市鹽湖區(qū)工農(nóng)東街與人民北路交口2.3

2、項目四至：北至工農(nóng)東街、南至南同蒲鐵路線；即拓寬的人民路從地 塊中穿過，將地塊分為東西兩個區(qū)域。2.4項目概述：運城中心位于運城城市核心地段，具備打造城市綜合體的 素質(zhì)，集大型購物中心、民俗風(fēng)情商街、品牌酒店、普通住宅和小戶 型精品公寓于一體。2.5占地面積：約68.4畝，約折合45599平方米。其中：東地塊約7.6畝， 約折合5066平方米；西地塊約60.8畝，約折合40533平方米2.6 概念規(guī)劃范圍：項目占地具體情況根據(jù)我司提供的地形圖，人民路與 工農(nóng)東街各退紅線15米，東地塊東邊線退6米，西地塊西邊線退4米， 為概念規(guī)劃設(shè)計之范圍2.7開發(fā)商：山西昊林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3總體經(jīng)濟技術(shù)指

3、標(biāo)3.1占地面積：約68.4畝，約折合45599平方米其中：東地塊約7.6畝，約折合5066平方米西地塊約60.8畝，約折合40533平方米3.2總建筑面積：約30-35萬平方米（含地上、地下）其中：東地塊約9-10萬平方米；西地塊約25萬平方米；全項目綠化率為25%（注：具體指標(biāo)以規(guī)劃主管部門實際批復(fù)為準(zhǔn)）3.3物業(yè)類型：3.3.1東地塊以小戶型精品公寓為主，輔以臨街底商其中：小戶型精品公寓約為90000平方米，臨街商業(yè)約10000平方米;精品公寓一一精品小戶型公寓將為運城人民打造動感、活力、時尚的 現(xiàn)代主義精品公寓，為運城人民提供更加舒適、便捷的居住服務(wù)，為 運城的城市建設(shè)注入新的活力。3

4、.3.2西地塊集購物中心、風(fēng)情商業(yè)街、酒店及普通住宅于一區(qū)，定位為運城 當(dāng)?shù)厥紫鞘芯C合體項目其中：購物中心一一集購物、餐飲、休閑、娛樂功能于一體，將引入大型超 市，時尚快餐品牌肯德基、麥當(dāng)勞等，IMAX巨幕影院，打造運城最時 尚、最活力、最高端的大型商業(yè)中心；風(fēng)情商業(yè)街一一風(fēng)情商業(yè)街以運城5000年的歷史、文化為積淀，打造 極具民俗風(fēng)情的“晉南第一商街”，意在吸引中外旅游者，力爭打造運 城旅游的城市新名片，初步計劃將在此區(qū)域設(shè)置運城市區(qū)內(nèi)的旅游集 散中心；品牌酒店一一運城中心、將引入知名的酒店管理品牌和管理團隊，力爭 打造運城高端的酒店品牌，將運城商務(wù)服務(wù)與旅游服務(wù)的提升到全新 的高度；普通

5、住宅一一鑒于地塊條件、規(guī)劃要求及建筑體量，住宅定位為中端， 秉承精致家居的設(shè)計理念，力爭打造舒適、生態(tài)、綠色、人文于一體 的產(chǎn)品。4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)及建筑設(shè)計要求4.1容積率：未做具體設(shè)定，在滿足項目要求及政府規(guī)劃條件的情況，公 寓、住宅、商業(yè)街宜盡可能多規(guī)劃面積，以分?jǐn)偼恋爻杀荆毁徫镏行?控制在4萬平方米以內(nèi)；品牌酒店控制在3-4萬平方米之間。4.2綠化率：25%4.3建筑限高：不超過100米4.4日照要求：住宅部分日照分析累計不低于兩小時（大寒日）4.5住宅非朝南戶型無比例要求，滿足日照要求即可。5項目市場定位5.1運城中心的整體定位一一運城市首席城市綜合體、城市新名片5.2購物中心一一全

6、新的中高端購物中心、時尚中心、魅力中心5.3商業(yè)街一一晉南第一街、運城旅游形象的代表、城市名片5.4小戶型公寓一一新一代運城人的時尚家5.5住宅一一全新的城市綜合體居住項目5.6酒店及酒店式公寓一一引入知名品牌的中高端精品酒店及酒店式公寓5.7其他定位一一運城城市中心地產(chǎn)投資洼地6項目產(chǎn)品定位6.1東地塊一一小戶型精裝修公寓目標(biāo)客戶中投資及自用客戶兼具，在合理控制成本的前提下，有效控 制銷售總價，并在較小的空間內(nèi)能夠滿足終端使用者的實際使用需求。 在戶型的設(shè)計上要求靈活、多樣、新穎、實用。6.2西地塊一一風(fēng)情商業(yè)街目標(biāo)客戶以投資型客戶為主，兼有一定的自用功能。要求在產(chǎn)品的設(shè) 計上，能夠結(jié)合當(dāng)?shù)?/p>

7、民俗風(fēng)貌，并吸納現(xiàn)代元素，將商業(yè)街打造成為 全項目核心的亮點。此外，要求內(nèi)部空間分隔上，能夠具備靈活、適 用性強的特點，既能夠有效的控制投資總額，又能夠滿足商家經(jīng)營的 實際需要。6.3西地塊購物中心購物中心為集購物、餐飲、休閑、娛樂功能于一體，將引入大型超市， 時尚快餐品牌肯德基、麥當(dāng)勞等，IMAX巨幕影院，打造運城最時尚、 最活力、最高端的大型商業(yè)中心、。在總建筑面積上要有效控制，鑒于 購物中心先期將以租賃為主，因此總規(guī)模要合理控制。6.4西地塊一一住宅住宅產(chǎn)品以運城當(dāng)?shù)刂髁鞯木幼】蛻魹橹?，以緊湊型的二居和三居為 主，更多的強調(diào)滿足功能、控制總價的原則。6.5西地塊一一知名精品酒店及酒店式公

8、寓酒店部分以定制型產(chǎn)品為主，主要根據(jù)大型投資客戶的需求進行定制; 酒店式公寓部分與東地塊小戶型特點類似。7項目分期開發(fā)要求7.1本項目采取分期開發(fā)的原則，先期開發(fā)東地塊，以小戶型公寓產(chǎn)品為 主，要求能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售，快速完成資金回籠；7.2西地塊的開發(fā)順序為：商業(yè)街一一購物中心一一酒店（根據(jù)定制情況） 住宅。商業(yè)街先期開發(fā)，在滿足收益要求的前提下，實現(xiàn)快速銷 售此部分將成為全項目最核心、的盈利點。8規(guī)劃布局要求8.1總體布局應(yīng)提供2-3個總平面布局方案；8.2針對在項目范圍內(nèi)設(shè)置旅游集散中心的功能，進行重點考量，包括停 車區(qū)域設(shè)定、交通流線布置等；8.3針對商業(yè)街范圍內(nèi)的規(guī)劃和有效商業(yè)面積的最

9、大化問題須重點考慮。9產(chǎn)品面積配置及戶型配比9.1東地塊小戶型公寓要求以30、35、40平方米的小戶型為主，此類產(chǎn)品應(yīng)占面積的75%, 其中，30平方米占15%、35平方米占30%、40平方米占30%； 要求50-55平方米的一室一廳戶型產(chǎn)品，此類產(chǎn)品占總量20%；結(jié)合朝向等綜合價值因素，可適度布置不同尺度的戶型；為避免產(chǎn)品的同質(zhì)化問題，上述產(chǎn)品均要求相同面積的情況下設(shè)計不 少于3種的戶型；要求結(jié)合頂層空間，考慮躍層或LOFT產(chǎn)品，占比不超過5%。9.2東地塊臨街商業(yè)臨街底商為二層，采用兩層連體銷售的方式；考慮到后續(xù)銷售，須嚴(yán)格控制單位面積，主體在100平方米以內(nèi)；商鋪進深與面寬須結(jié)合公寓的尺

10、度進行平衡規(guī)劃，由于商鋪創(chuàng)造的價 值更高，公寓尺度可適度向商鋪傾斜；由于地塊東側(cè)及南側(cè)商業(yè)價值偏低，須在規(guī)劃設(shè)計中充分考慮商業(yè)流 線、空間尺度等問題，以適度提升價值。9.3西地塊購物中心總體控制在4萬平方米以內(nèi)，包含地下一層；頂層預(yù)留規(guī)劃網(wǎng)球場等活動功能的空間，以及部分加建私屬會所功能 的可行性；交通流線盡量順暢，避免對通達性造成過大影響。9.4西地塊精品酒店與酒店式公寓總量控制在3-4萬平方米之間，二者連為一體，宜采用高低分區(qū)的規(guī) 劃方式；結(jié)合購物中心規(guī)劃，具有較強的符號感，具備地標(biāo)性建筑的特性，并 與東地塊的小戶型公寓形成呼應(yīng)關(guān)系。9.5 西地塊商業(yè)街結(jié)合購物中心、住宅、消防通道等因素，進行聯(lián)動性的布局，拓展占 地空間，在保障總建筑面積在25000平方米的情況下，盡量降低建筑層數(shù)，以2層為宜；鑒于總建筑面積的要求，主體規(guī)劃為3層的可能性頗大，由于基本采 用2層連體銷售的方式，因此有必要通過微地形等方式加以解決，則 須控制單位戶型的面積，以100平方米以內(nèi)為宜；北側(cè)、東側(cè)臨街位置為項目價值度最高的區(qū)域，以3層為主，并適度 規(guī)劃面積尺度較大的單位，單體面積在300平方米左右；街區(qū)功能須強化，體現(xiàn)出街區(qū)