初步設(shè)計管理重點(diǎn)0113(初稿)

1、房地產(chǎn)項目初步設(shè)計管理重點(diǎn)（初稿）設(shè)計技術(shù)中心 2011年7月1我們?yōu)槭裁匆愠醪皆O(shè)計？初步設(shè)計的目的是什么？2一、初步設(shè)計的目的1、設(shè)計階段的三大環(huán)節(jié)之一2、政府職能部門審批的要求3、設(shè)計質(zhì)量及成本控制的需要3三大設(shè)計階段 方案設(shè)計施工圖設(shè)計初步設(shè)計承上啟下1、建筑方案（含總圖、地下室）的深化、優(yōu)化2、結(jié)構(gòu)方案、說明及計算書3、機(jī)電方案、說明、計算書及主要設(shè)備和材料表4、設(shè)計概算（對方案的充分理解）（滿足施工圖編制）4設(shè)計流程框架圖施工圖設(shè)計建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計及定板擴(kuò)初設(shè)計拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案 方案報建方案設(shè)計初布設(shè)計施工圖設(shè)計模型研究施工圖設(shè)計指引部品材料調(diào)研部品材料清單

2、部品材料定板封樣銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備選型建筑平面實施方案設(shè)計階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段銷售示范區(qū)設(shè)計設(shè)計管理階段工程管理5成本管控“流程強(qiáng)控”的成本管控設(shè)計階段得出項目開發(fā)的物業(yè)類型及各類細(xì)節(jié)，基本確定項目成本預(yù)算，嚴(yán)格禁止施工中不斷改變設(shè)計方案各階段對成本的決定作用1、嚴(yán)格執(zhí)行，不允許隨意改動。龍湖在前期設(shè)計階段基本完成全項目的后期預(yù)算且規(guī)定必須嚴(yán)格執(zhí)行，通過動態(tài)成本跟蹤，任何與前期計劃不相符的部分均需要向所屬上級管轄部門進(jìn)行解釋，若解釋不通過不允許執(zhí)行。因此，龍湖的項目成本的80%在項目前期就已基本確定且后期不易發(fā)生變動。2、與員工考核機(jī)制聯(lián)動項目的財務(wù)指標(biāo)計入“平衡計分卡

3、”，項目方案的改動將影響負(fù)責(zé)人員的考核情況。Keys：龍湖項目成本估算模型6成本管理中各個階段的作業(yè)指導(dǎo)初步設(shè)計階段工程部技術(shù)中心成控中心計劃財務(wù)部提供初步設(shè)計圖提供初步技術(shù)指標(biāo)提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)編制目標(biāo)成本（執(zhí)行版）進(jìn)行成本敏感性分析財務(wù)指標(biāo)計算提供施工現(xiàn)場布置方案、提供施工用水用電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案 成本管控“流程強(qiáng)控”的成本管控項目初步設(shè)計階段：造價采購部根據(jù)工程部和研發(fā)部各自提出的施工現(xiàn)場方案和初步設(shè)計圖及技術(shù)指標(biāo)等，編制執(zhí)行版的目標(biāo)成本，并進(jìn)行成本敏感性分析，之后計劃財務(wù)部進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)的計算。根據(jù)設(shè)計，項目成本經(jīng)理完成項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）初步設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，項目負(fù)責(zé)人組織

4、，項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)）和項目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)）。如無初步設(shè)計，可省略此項工作。初步設(shè)計完成后30個工作日內(nèi)，依據(jù)項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)）、項目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)），項目成本經(jīng)理組織項目團(tuán)隊參加，共同開會充分討論，完成項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）。如無初步設(shè)計，需在招標(biāo)圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）。7二、初步設(shè)計的執(zhí)行1、地產(chǎn)公司的主要職能2、設(shè)計單位的主要職責(zé)3、分工與協(xié)作8初步設(shè)計流程示意圖9集團(tuán)層面能各項目的管控計劃，每個項目共有17個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項目負(fù)責(zé)人指定項目開發(fā)一、二級計劃，由集團(tuán)總部審核每月、半年、年對計劃進(jìn)行審核和調(diào)整集團(tuán)制定了項目從拿地開始到項目

5、結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的項目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，形成了38個項目階段性成果上一階段性成果未審批完成，不得進(jìn)入下一階段工作。龍湖項目管控的要點(diǎn)為，第一、集團(tuán)對各個環(huán)節(jié)制定統(tǒng)一的模式，由項目部門具體執(zhí)行；第二、集團(tuán)直接審批項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。項目管控總結(jié)與借鑒PMO系統(tǒng)：建立集團(tuán)和項目間的直接管控，總部直接審批項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，保證項目成功開發(fā)區(qū)域公司會議系統(tǒng)：規(guī)范化項目工作和日常工作兩大管理系統(tǒng)38個項目階段性成果17個計劃關(guān)鍵點(diǎn)10編號任務(wù)名稱執(zhí)行部門編號任務(wù)名稱執(zhí)行部門1辦理國土使用權(quán)證發(fā)展部10交房營銷部2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部11交房完成95%營銷部3完成方案設(shè)計研發(fā)部12售樓處、樣

6、板房開放營銷部4完成初步設(shè)計研發(fā)部13取得預(yù)售許可證營銷部5完成施工圖設(shè)計研發(fā)部14開盤營銷部6取得施工許可證工程部15完成40%銷售營銷部7項目開工工程部16完成70%銷售營銷部8景觀施工進(jìn)場工程部17完成95%銷售營銷部9竣工備案工程部如項目分期,則上述關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)相應(yīng)分解到各期根據(jù)項目具體情況，集團(tuán)可在與區(qū)域公司協(xié)商一致的基礎(chǔ)上增加部分關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)龍湖集團(tuán)17個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項目管控PMO的運(yùn)作方式序號關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)驗收標(biāo)準(zhǔn)時間基準(zhǔn)驗收部門和人復(fù)核人批準(zhǔn)人1取得國土使用權(quán)證；取得國土使用權(quán)證經(jīng)集團(tuán)審批最新版項目整體進(jìn)度計劃中各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成時間計財部/部門經(jīng)理集團(tuán)財務(wù)中心計劃管理主管集團(tuán)總經(jīng)理2交地發(fā)展部完成

7、地上建筑和障礙物拆除及相關(guān)手續(xù)辦理，交給工程部，以達(dá)到項目按時進(jìn)場工程部/項目經(jīng)理3完成方案設(shè)計方案設(shè)計階段性成果公司審批完成取得方案設(shè)計評審意見通知書計財部/計劃管理員項目負(fù)責(zé)人4完成初步設(shè)計初步設(shè)計階段性成果公司審批完成取得初步設(shè)計評審意見通知書計財部/計劃管理員項目負(fù)責(zé)人5完成施工圖設(shè)計取得規(guī)劃許可證工程部和研發(fā)部完成施工圖內(nèi)審及施工圖設(shè)計交底工程部/項目經(jīng)理項目負(fù)責(zé)人6取得施工許可證取得施工許可證計財部/計劃管理員項目負(fù)責(zé)人7項目開工項目基礎(chǔ)開工計財部/計劃管理員項目負(fù)責(zé)人8售樓處、樣板區(qū)開放售樓處、樣板區(qū)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修及景觀實施完成，對外開放計財部/計劃管理員項目負(fù)責(zé)人9取得預(yù)售許可

8、證取得預(yù)售許可證計財部/計劃管理員項目負(fù)責(zé)人各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況的驗收標(biāo)準(zhǔn)及評價人（1/2） 項目管控PMO的運(yùn)作方式開發(fā)過程形成38個項目階段性成果，和6個例外性階段性成果開發(fā)階段相關(guān)部門1、土地投資分析階段2、項目啟動階段3、方案設(shè)計成果驗算與初設(shè)指導(dǎo)4、初步設(shè)計成果驗算與實施指導(dǎo)5、施工準(zhǔn)備階段6、營銷階段7、交房階段8、后續(xù)階段PMO召集人計劃部3、投資分析報告（土地）8、投資分析報告（啟動）16、投資驗算及分析報告23、投資驗算及分析報告（初設(shè)）24、項目目標(biāo)成本25、項目銷售指標(biāo)項目月度投資收益分析簡報項目負(fù)責(zé)人7、項目以二級進(jìn)度計劃項目月度計劃運(yùn)營簡報38、項目后評估報告研發(fā)2、項

9、目預(yù)案9、方案計劃任務(wù)書10、景觀方案設(shè)計任務(wù)書11、精裝房定位、限價以及建設(shè)實施方案12、方案設(shè)計 17、初步設(shè)計任務(wù)書20、初步設(shè)計成果21景觀初步設(shè)計成果22、精裝房方案設(shè)計任務(wù)書施工圖設(shè)計成果30、精裝房方案設(shè)計成果過程設(shè)計變更、現(xiàn)場指導(dǎo)、材料選樣等精裝房初步設(shè)計及施工圖設(shè)計成果13、景觀方案設(shè)計18、景觀初步設(shè)計任務(wù)書14、精裝房設(shè)計是參與戶型研討及其他專業(yè)指導(dǎo)性意見營銷1、項目戰(zhàn)略定位、市場假設(shè)及客戶定位報告6、售樓處、樣板房計劃及預(yù)算4、項目定位、客戶定位、市場預(yù)測及銷售假設(shè)市場調(diào)研及分析報告、對研發(fā)、工程的修正、反饋、設(shè)計會審及交底紀(jì)要銷售指標(biāo)分解31、項目營銷策略方案32、售房合同配置標(biāo)準(zhǔn)33、售房合同附圖34、價格表及付款方式35、交房方案造價5、成本敏感分析、價值分配及成本預(yù)設(shè)