論資產(chǎn)管理在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值鏈的重要性-最新范文

1、論資產(chǎn)管理在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值鏈的重要性傳統(tǒng)房地產(chǎn)側(cè)重拿地、開發(fā)、銷售短平快的重資產(chǎn)開發(fā)模式,開發(fā)完 成后的資產(chǎn)非租即售（本文聚焦租賃類資產(chǎn)管理問題的研究），突出 問題是資產(chǎn)管理缺少專業(yè)的管理團(tuán)隊、流程體系及資源支撐,表現(xiàn)為 幾乎沒有或很少對資產(chǎn)進(jìn)行維護(hù),而是局限于對客戶反映的問題進(jìn)行 維修,側(cè)重資產(chǎn)出現(xiàn)損壞或故障后的維修（事后救火），沒有資產(chǎn)的定 期維護(hù)規(guī)劃（事前預(yù)防），導(dǎo)致客戶投訴不斷，或無奈選擇退租，空置 資產(chǎn)更是缺少管理,惡性循環(huán)，導(dǎo)致資產(chǎn)持續(xù)貶值,終使客戶及企業(yè)利 益受損。新形勢下,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更須重視資產(chǎn)管理，做好資產(chǎn)定期維 護(hù)規(guī)劃并有效落實(shí)到位。針對資產(chǎn)管理過程中出現(xiàn)的常見或重復(fù)發(fā)生

2、的問題進(jìn)行原因分析、歸納總結(jié)，積累形成資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫，倒逼設(shè) 計、施工環(huán)節(jié)持續(xù)優(yōu)化提升；同時加強(qiáng)資產(chǎn)管理專業(yè)團(tuán)隊的建設(shè)、全 流程體系的打通，優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源的引入，內(nèi)外部資源整合形成資產(chǎn)管 理可持續(xù)發(fā)展的良性生態(tài)圈，正、反雙向驅(qū)動確保優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的輸出， 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值、提升客戶黏度,是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必 經(jīng)之路。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)圍繞微笑曲線的兩端，以產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)端（方向）、以 服務(wù)為推動端（發(fā)動機(jī)）、以地產(chǎn)為載體端（船體），重在構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價 值鏈一體化平臺。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以寫字樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、倉庫、 研發(fā)樓、金融、電商等為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟(jì) 資源，打造產(chǎn)、城、創(chuàng)服務(wù)平臺，幫助政

3、府改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域競 爭力,提升企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展大致會經(jīng) 歷資產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理、管理模式及品牌輸出四個階段，大部分企業(yè) 目前尚處在資產(chǎn)開發(fā)階段。資產(chǎn)管理是一個承前啟后的階段，當(dāng)企業(yè) 資產(chǎn)開發(fā)達(dá)到一定規(guī)模，資產(chǎn)管理服務(wù)在業(yè)界形成了良好口碑，才能 沉淀形成具有差異化的管理模式，當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模、服務(wù)口碑、管理模式 都具備了，企業(yè)自然也就具備了品牌輸出、引領(lǐng)行業(yè)的潛力。為了謀 求轉(zhuǎn)型升級,破繭重生，房地產(chǎn)企業(yè)大都朝著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商的 方向轉(zhuǎn)型，而大部分是打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招牌拿地，實(shí)際仍以開發(fā)建設(shè) 為主,沒有將資產(chǎn)管理提升至價值鏈的核心位置，在資產(chǎn)管理團(tuán)隊建 設(shè)、體系打通、

4、資源配置等方面沒有有效落地。對資產(chǎn)管理維護(hù)不到 位，便會導(dǎo)致質(zhì)量、設(shè)備故障問題頻發(fā),加之事后維修響應(yīng)不及時，亦 或是多次維修治標(biāo)不治本,客戶對資產(chǎn)的基本使用功能期許無法得到 滿足,導(dǎo)致客戶退租，資產(chǎn)空置?！凹訌?qiáng)資產(chǎn)管理、提升客戶黏度”是 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要手段,是樹立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)品牌的切入 點(diǎn)，更是角逐當(dāng)下與未來的核心競爭力，因為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品本身就是最 好的營銷手段。所以必須將資產(chǎn)管理提升至公司的戰(zhàn)略高度,放置在 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值鏈全流程的核心位置。木文重在論述資產(chǎn)管理在產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)價值鏈中的重要性，分別從資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀、原因分析、如何解決 提升三個方面進(jìn)行闡述。一、資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營

5、服務(wù)分為兩個板塊：一是基礎(chǔ)服務(wù)板塊,即四保服務(wù) 包括園區(qū)保綠、保潔、保安、保修服務(wù);二是增值服務(wù)板塊，即根據(jù)入 園企業(yè)（客戶）的不同需求，提供滿足客戶非核心業(yè)務(wù)的、差異化的 服務(wù)產(chǎn)品，包括但不限于人力資源服務(wù)、物流服務(wù)、融資服務(wù)、政策 服務(wù)、稅收服務(wù)等。按照上述劃分，資產(chǎn)管理屬于基礎(chǔ)服務(wù)板塊“保 修”內(nèi)容范疇,屬于大多數(shù)企業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)，客戶使用的“痛點(diǎn)”。資 產(chǎn)管理的“保修”在當(dāng)下很多企業(yè)中只有“4多”而無“?！?，即局限 于資產(chǎn)出現(xiàn)問題后的事后維修，而沒有事前定期的預(yù)防性保養(yǎng)維護(hù)。 交付的資產(chǎn)如廠房、倉庫、設(shè)備等因缺少日常維護(hù)，使用1年2年 后,如同使用了 5年1 0年,加之維修不及時,導(dǎo)致客

6、戶投訴、退租、 資產(chǎn)空置現(xiàn)象頻出。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)如設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、驗收交付效 果的優(yōu)劣,站在產(chǎn)業(yè)鏈全流程的角度評價，資產(chǎn)管理階段最具發(fā)言權(quán), 從資產(chǎn)保值增值及客戶滿意度兩個維度評價，一個從資產(chǎn)維度評價、 一個從客戶維度評價,兩者相輔相成。而前期各環(huán)節(jié)的評價往往具有 一定的局限性或本位性，比如常會出現(xiàn)項目驗收階段質(zhì)量合格，一段 時間后各種質(zhì)量問題就會暴露出來,常見的有屋面漏雨、墻體脫皮、 地面裂縫、沉降及管道堵塞、設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行故障等問題?？蛻敉对V抱 怨也主要集中在兩個方面：一是資產(chǎn)質(zhì)量或安全隱患問題,影響其正 常使用；二是企業(yè)沒有資產(chǎn)維護(hù)規(guī)劃措施，資產(chǎn)各部位、各系統(tǒng)得不到 定期檢查、維護(hù),致使問

7、題積累由量變到質(zhì)變，問題產(chǎn)生后維修響應(yīng)速度較慢,且維修周期較長或多次維修不妥。二、原因分析資產(chǎn)管理是一個全流程的概念，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值、提升客 戶黏度，必須從立項、設(shè)計，成本、建設(shè)施工等各環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，確保 各環(huán)節(jié)嚴(yán)格按流程標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)。資產(chǎn)管理過程中 暴露出的問題，大多與前端環(huán)節(jié)有關(guān)，歸結(jié)如下：1 .設(shè)計環(huán)節(jié)：沒有 結(jié)合客戶生產(chǎn)工藝、存儲物料、產(chǎn)品屬性等進(jìn)行消防設(shè)計,導(dǎo)致廠房、 倉庫使用性質(zhì)（丙類）與消防設(shè)計性質(zhì)（丁類）不符,存在重大安全 隱患。施工圖評審形式化,技術(shù)部門過度依賴設(shè)計院,前端審核不嚴(yán), 如北方地區(qū)室外消防管網(wǎng)沒有考慮保溫措施，管道埋深不夠，消防系 統(tǒng)采用

8、濕式系統(tǒng),導(dǎo)致冬季管道凍壞。2.招投標(biāo)環(huán)節(jié)：沒有充分進(jìn) 行市場調(diào)研,過度追求低成本目標(biāo),采取低價中標(biāo)規(guī)則，導(dǎo)致投標(biāo)單位 惡性競價。3.施工環(huán)節(jié)：低價中標(biāo)規(guī)則下確定的施工單位,施工過 程中必然偷工減料,現(xiàn)場監(jiān)理監(jiān)督管理不到位，加之業(yè)主工期迫切要 求，很難輸出高品質(zhì)的資產(chǎn)。4.運(yùn)營環(huán)節(jié)：前期各環(huán)節(jié)產(chǎn)生的問題, 若未能嚴(yán)格閘口糾正一路綠燈放行，最終會在資產(chǎn)管理過程中集中暴 露,加之資產(chǎn)管理環(huán)節(jié)本身存在的問題：（1）公司高層重視程度不夠: 公司高層重開發(fā)、輕運(yùn)營,追求資產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，而忽視資產(chǎn)管理的品 質(zhì)，導(dǎo)致資產(chǎn)管理在專業(yè)團(tuán)隊、流程及服務(wù)資源建設(shè)等方面嚴(yán)重滯后。（2）缺少資產(chǎn)事前維護(hù)的流程體系：資產(chǎn)

9、維修和資產(chǎn)維護(hù)是兩個不 同的概念，前者側(cè)重問題出現(xiàn)后的事后補(bǔ)救,后者則側(cè)重事前的預(yù)防 性維護(hù)。若以維修為核心，則建立起來的流程體系、團(tuán)隊服務(wù)理念、 引入的服務(wù)資源等都會圍繞事后維修開展工作，即資產(chǎn)損壞或客戶投 訴抱怨后，按維修流程操作執(zhí)行,解決問題的效率慢、成本高、客戶投 訴多。（3 ）維修效果不可控：資產(chǎn)問題出現(xiàn)后缺少現(xiàn)場的有效溝通、 核實(shí),終端報修什么，接口部門就接修什么；維修單位出具的維修方案 沒有經(jīng)過專業(yè)技術(shù)部門的論證,方案的可行性不可控，維修的效果及 質(zhì)量無從保證，這也是問題重復(fù)發(fā)生、重復(fù)維修的根源所在。5.監(jiān) 督缺失：立項、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、運(yùn)營等每個環(huán)節(jié)均有對應(yīng)的流 程體系支撐

10、業(yè)務(wù)的實(shí)施，但各環(huán)節(jié)流程的實(shí)施效果缺少監(jiān)督和管理, 存在流程與實(shí)際兩張皮的問題，且存在本位主義,缺少全流程的有效 協(xié)同，導(dǎo)致內(nèi)部管理成本較高、執(zhí)行效率低。三、解決提升針對各環(huán)節(jié)存在的上述問題，正確的解決思路和方法,應(yīng)將資產(chǎn)管 理提升至價值鏈的核心位置，確立以實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)保值增值、提升客戶 黏度”為核心的資產(chǎn)開發(fā)目標(biāo),加強(qiáng)資產(chǎn)管理團(tuán)隊、流程體系及服務(wù) 資源的優(yōu)化建設(shè),建立資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫,通過數(shù)據(jù)分析結(jié)論倒逼設(shè)計、 開發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)的持續(xù)提升：1.公司高層重視：將資產(chǎn)管理目標(biāo)提 升至公司戰(zhàn)略高度,各環(huán)節(jié)工作須圍繞實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理目標(biāo)開展工作。2.專業(yè)團(tuán)隊的建立：成立資產(chǎn)管理中心，公司副總及以上級別領(lǐng)導(dǎo) 獨(dú)

11、立分管,組建資產(chǎn)管理專業(yè)團(tuán)隊，同時引入外部專業(yè)服務(wù)資源,對資 產(chǎn)進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)。（1）成立資產(chǎn)管理中心或資產(chǎn)管理小微公司： 整合內(nèi)部專業(yè)團(tuán)隊,發(fā)揮內(nèi)部團(tuán)隊優(yōu)勢。（2 ）成立合資公司：若內(nèi)部 資源有限，可與外部專業(yè)資源合作成立合資公司，由合資公司負(fù)責(zé)資 產(chǎn)管理及經(jīng)營,實(shí)現(xiàn)雙方優(yōu)勢互補(bǔ)的同時，內(nèi)可提升資產(chǎn)管理的品質(zhì)， 培養(yǎng)團(tuán)隊專業(yè)素養(yǎng)，外可拓展新的市場領(lǐng)域。3.全流程體系的建立 （1）流程建立：資產(chǎn)管理中心牽頭，設(shè)計、成木、招標(biāo)、工程等共 同參與，圍繞“資產(chǎn)管理、加強(qiáng)資產(chǎn)事前維護(hù)、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值、 提升客戶黏度”的同一目標(biāo),建立一套完整的資產(chǎn)管理體系，并對流 程的執(zhí)行效果進(jìn)行監(jiān)督、糾偏。（2

12、）流程執(zhí)行：資產(chǎn)管理中心全流 程參與項目實(shí)施，事前參與施工圖評審、招標(biāo);事中參與施工巡檢;事 后主導(dǎo)項目查驗接管及資產(chǎn)管理,制定資產(chǎn)維護(hù)規(guī)劃推進(jìn)實(shí)施,確保 流程執(zhí)行到位。4.建立資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫：將資產(chǎn)在立項、設(shè)計、開 發(fā)建設(shè)及運(yùn)營等各環(huán)節(jié)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息整合,重點(diǎn)將資產(chǎn)日常維護(hù)管理 信息導(dǎo)入,通過數(shù)據(jù)分析為項目設(shè)計、建設(shè)、客戶服務(wù)提供優(yōu)化意見 及建議,并為公司進(jìn)行相關(guān)決策提供支持。四、結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近三十年的發(fā)展,現(xiàn)己進(jìn)入房地產(chǎn)后時代,產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)是房地產(chǎn)后時代的方向和趨勢,核心競爭力在于管理模式及品牌的 輸出，而要打造核心競爭力,加強(qiáng)資產(chǎn)品質(zhì)的提升,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值, 提升客戶黏度是切入點(diǎn)。唯有腳踏實(shí)地的潛心研究資產(chǎn)管理現(xiàn)階段存 在的問題,正視客戶痛點(diǎn),將資產(chǎn)管理提升至價值鏈的核心位置,建