三舊改造的“九大模式”及稅務(wù)處理

1、三舊改造的九大模式”及稅務(wù)處理城市更新、三舊”改造，其實，涉及許多復(fù)雜事項，其中改造成本之一的稅負(fù)問題，就是一個政策性非 常強的問題，為此，廣東省地方稅務(wù)局、廣東省國家稅務(wù)局、廣東省國土資源廳聯(lián)合制定印發(fā)了廣東省 三舊”改造稅收指引，對三舊”改造涉稅管理作出規(guī)范，但在實務(wù)操作中，如何準(zhǔn)確理解、執(zhí)行指 引之規(guī)定呢？又如何規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險？現(xiàn)在，干貨來了！指引解讀要點九種改造模式及其主要特征指引按三舊”改造主導(dǎo)方不同分為三大類，共九種具體改造模式。第一類是政府主導(dǎo)有3種模式：政府收儲、政府統(tǒng)租和綜合整治；第二類是政府與市場方合作主導(dǎo)有2種模式：毛地出讓和土地整理；第三類是市場主導(dǎo)有4種改造模式：集體自

2、改、村企合作、原權(quán)屬人自改和收購改造。這三大類9種具體模式主要特征如下圖示：序號主導(dǎo)方土地根益是 古發(fā)生佶夥是否涉及塔 體土地扯轉(zhuǎn)拆遷人土地供旗 方式開貧企迎和拆 遷人星古一致罡舌可能涉夏 回遷安置政府政府收切慕是政府（土地儲備 申心等）公開出讓否是*停否政府下屬企業(yè)租賃麗中情形均可 能否3姑整治否否不費廈不潘及不澄質(zhì)否4政府與市 場方合作毛地出讓是是政府或開發(fā)企業(yè)公開出讓兩神情形均可 能是$土順a理謎是土地螫理企業(yè)公開出讓兩神情形角可 能是6市場方集體自改褰是集體或集體下屬 企業(yè)協(xié)議出讓兩種情形均可 能是7是麻體和開發(fā)企業(yè) （或明方共同成 立的企業(yè)）協(xié)議出讓兩神情形均可 能是8原權(quán)屬人 自改

3、否否開發(fā)企業(yè)協(xié)琪出讓是否9憾改造薄開發(fā)企業(yè)協(xié)議出讓是：是政府收儲模式稅務(wù)處理征收方式收儲-納稅人-被征收方（原權(quán)屬人）。土地增值稅：1.對被征收單位或個人因城市實施規(guī)劃、 國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地 增值稅。2.集體土地被征收不屬于土地增值稅征稅范圍。契稅：被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或*M嘗 面積沒有超出規(guī)定袍嘗標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。企業(yè)所得稅：（一）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布（企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法）的公告（國家稅務(wù)總局公告2012年

4、第40號）和國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2013 年第11號）規(guī)定處理。（二）不符合政策性搬遷（商業(yè)性搬遷、自行搬遷等）規(guī)定情形的，取得的袍嘗收入作為企業(yè)所得稅應(yīng) 稅收入，發(fā)生的損失、費用按規(guī)定稅前扣除。個人所得稅：對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷*M嘗款，免征個人所得稅。征收方式收儲-納稅人-征地拆遷方（政府及具體征收實施單位）。征地拆遷方以自建房產(chǎn)或外購房產(chǎn)補償被征收方，權(quán)屬發(fā)生了轉(zhuǎn)移，按之前的補償合同的民事定性，屬于物物交換，屬于銷 售不動產(chǎn)，要征收增值稅、土地增值稅。企業(yè)所得稅：征地拆遷方如為政府職能部門，不涉及企業(yè)

5、所得稅。政府部門以外其他機(jī)構(gòu)（道擴(kuò)辦、土地開發(fā)中心等事業(yè)單位）因拆遷行為取得收入作為應(yīng)稅收入征收企業(yè)所得稅，支付的補償在稅前扣除征收方式收儲-納稅人-納稅人-土地出讓受讓方。契稅:以出讓方式受讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。通過招、 拍、掛程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。城鎮(zhèn)土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（財稅 2008152號規(guī)定

6、房土兩稅截 止日期到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末）。企業(yè)所得稅:受讓方取得改造地塊開發(fā)權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理（可以扣除）。征收方式收儲-納稅人-納稅人-工程施工方。增值稅：工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)”征收增值稅。企業(yè)所得稅:施工企業(yè)提供勞務(wù)所得，應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除 不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程 業(yè)務(wù)或者提供其他勞務(wù)等，持續(xù)時間超過 12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

7、個人所得稅:工程作業(yè)人員在異地工作期間的工資、薪金所得個人所得稅，由相應(yīng)企業(yè)代扣代繳并向工程所在地主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)申報（全員明細(xì)申報或按千分之四核定征收）。毛地出讓模式稅務(wù)處理毛地出讓中的政府拆遷方式稅務(wù)處理與征收收儲方式完全相同。毛地出讓中的企業(yè)拆遷方式只是土地受讓方同時 承擔(dān)了拆遷工程實施方和補償方的角色。增值稅指引未提及，但涉及到銷售不動產(chǎn)、建筑業(yè)增值稅問題。土地增值稅視同銷售，計收入的同時計入拆遷補償費（開發(fā)商與政府的土增稅處理有區(qū)別-新房舊房）。 契稅以出讓方式受讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。通過 招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的

8、，對承受者應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。城鎮(zhèn)土地使用稅以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅； 合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)所得稅（一）用于房地產(chǎn)開發(fā)情形的，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的通知（國稅發(fā)200931號）的規(guī)定，拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權(quán)支出，計入開發(fā)產(chǎn)品成本，按規(guī)定在稅前扣除。（二）用于房地產(chǎn)開發(fā)以外情形的，取得的土地使用權(quán)支出作為無形資產(chǎn)攤銷，取得土地使用權(quán)發(fā)生的各類拆

9、遷 補償支出在稅前扣除。（三）受讓方（工程施工方）提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)的稅務(wù)處理事項參照1.3.1.4處理。政府統(tǒng)租模式稅務(wù)處理納稅人-土地出租方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）增值稅：納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。企業(yè)所得稅：租金收入要繳納企業(yè)所得稅。納稅人-承租方承租方在承租土地上出資增設(shè)建筑物，并將建成的房屋用于出租，其收入要按照規(guī)定繳納不動產(chǎn)經(jīng)營租賃稅目的 增值稅， 同時也要繳納企業(yè)所得稅城鎮(zhèn)土地使用稅：根據(jù)財政部 稅務(wù)總局關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅201729號）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設(shè)用地的，由直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地的單位，即承租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。綜合整治模式稅務(wù)處