房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃講座實錄

1、李記有老師講座實錄:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃2011-10-28 15:52:21 字號：T | T 【主持人】：陜西省工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會秘書長寧高偉： 咱們今天有幸請到了李記有老師給大家講課，今天是由陜西工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會、搜狐網(wǎng)、西安晚報、西安致通振業(yè)稅務(wù)咨詢公司聯(lián)合主辦，天朗地產(chǎn)鼎力支持。李老師是全國知名稅收籌劃實戰(zhàn)運作專家，清華大學(xué)和國家會計學(xué)院特聘教授。中國注冊稅務(wù)師、高級會計師，中國致通振業(yè)集團(tuán)董事長，中國稅收籌劃網(wǎng)CEO、中央電視臺和中國稅務(wù)報新聞人物。在國內(nèi)首先創(chuàng)立稅收籌劃“變量引進(jìn)”和“因素分析”兩大學(xué)說，領(lǐng)銜研發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅安全控制系統(tǒng)。今天李老師講的主題是：一

2、、企業(yè)賺錢的第三種渠道稅收籌劃；二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅安全控制；三、房地產(chǎn)企業(yè)在房屋建設(shè)、銷售房屋中務(wù)必要注意的風(fēng)險問題。四、房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃；五、疑難解答。今天現(xiàn)場是直播，由搜狐焦點網(wǎng)直播，以后可以在網(wǎng)站上找到本次培訓(xùn)的內(nèi)容. 【李記有】：非常高興來到西安，和西安的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)精英探討房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃問題。在企業(yè)的管理當(dāng)中，特別是稅收的管理當(dāng)中，每個企業(yè)稅收管理都有兩個目標(biāo)，第一要控制納稅過程中的風(fēng)險，企業(yè)在履行納稅義務(wù)的時候，實際上是伴隨風(fēng)險的，每家企業(yè)在納稅的過程中，要控制自己企業(yè)納稅過程中的風(fēng)險。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是國家眾多行業(yè)中稅費最重的行業(yè)之一，如何在納稅中控制風(fēng)險

3、，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須思考的問題。 我剛剛得到一個消息，東北某城市國稅、地稅對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行專項檢查的時候，發(fā)現(xiàn)了一個3.12大案，建筑施工企業(yè)給開發(fā)企業(yè)開發(fā)票，就是把發(fā)票通過增加建筑施工成本，然后減少它的納稅所得額，減少土地增值稅的增值額，最近這個案子破了。不光是一家企業(yè)，有很多企業(yè)來給房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)票，比如說我房地產(chǎn)開發(fā)商不要這個企業(yè)施工，但是施工企業(yè)給他提供的發(fā)票是假的，可能是蓋的這個章，另外一個公司開的，這個問題查出來了，已經(jīng)報到財政部了。街道下屬的企業(yè)也給房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)票，引起了大量的關(guān)注，涉案企業(yè)所在城市每一家開發(fā)商凡是涉及這個問題的，一家一家查，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨很大的風(fēng)

4、險的。所以，原來沒有打破，現(xiàn)在稅務(wù)局也知道了，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本有一部分是虛的，有一部分是通過發(fā)票的成本抵的。東北這個東西報到財政部了，就勢必會引起對全國房地產(chǎn)開發(fā)商的檢查。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大家都知道，本身這個行業(yè)負(fù)擔(dān)就是非常重的，咱們每個企業(yè)為了減少納稅所得額，減少土地增值稅的增值額，在這方面做了一些不必要的文章，現(xiàn)在沒有深度糾的時候，沒有表現(xiàn)出來，現(xiàn)在風(fēng)險已經(jīng)付出水面了，3.12大案一破，勢必揭開了這個行業(yè)的黑幕，勢必這個事情會波及到全國，難道就東北一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)商這樣做嗎？ 區(qū)分不同的情況，有的房地產(chǎn)企業(yè)委托一個施工企業(yè)施工了，但是施工企業(yè)提供的不是真實的發(fā)票，或者代開的，只要這個

5、事情真實合法還可以，如果不真實合法，有的地方房地產(chǎn)開發(fā)商讓多開一些發(fā)票，這個問題就表現(xiàn)的非常突出，現(xiàn)在據(jù)說在這個城市房地產(chǎn)開發(fā)商都在處理這件事情。實際上呢，在我們的企業(yè)稅收管理當(dāng)中，我們有很多企業(yè)還會面臨很多很多具體的實際問題，如何規(guī)避實際中的風(fēng)險也是非常重要的。去年我們接觸了一個房地產(chǎn)開發(fā)商，在規(guī)劃建設(shè)的時候，已經(jīng)進(jìn)入施工階段了，沒有想到，在施工規(guī)劃設(shè)計中，可能考慮得不周全，對周圍的居民進(jìn)行擋光了，而且重要的建筑物被擋上了，是一個教堂，教堂是一個宗教場所，房地產(chǎn)開發(fā)商周圍的教堂、居民就紛紛找房產(chǎn)開發(fā)商理論，要求房地產(chǎn)開發(fā)商停工。后來房地產(chǎn)開發(fā)商迫于壓力，覺得對周圍的教堂擋上了，這樣的話，怕引

6、起事端。這樣房地產(chǎn)開發(fā)商就主動的跟居民、教堂談判，雙方達(dá)成了補(bǔ)償協(xié)議，付擋光費，這個企業(yè)整個金額付1000多萬的擋光費。但是雙方也簽了一些合同，雙方約定，我給你付擋光費，咱們就兩清了。 但是這個企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)應(yīng)該還是比較有經(jīng)驗的，覺得如果房地產(chǎn)公司對周圍的居民、教堂要付擋光費的話，我能不能在企業(yè)所得稅前扣除？這個就打了一個問號。這個企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)給我打電話，我們要給周圍的居民付擋光費，如果稅務(wù)部門檢查的話，會檢查什么？我說，如果擋光費是真實發(fā)生的，是可以在企業(yè)所得稅前扣除的。這個是從稅收的法理來看，都是屬于你的相關(guān)支出。按照我們國家所得稅法的規(guī)定，付出擋光費是可以在所得稅前扣除的。稅務(wù)部門檢查

7、的時候有一個顧慮在里面，你跟周圍的居民、教堂簽了一個協(xié)議，就只有收款收據(jù)，這樣的情況下，你扣除的話，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)他有壓力，假如推而廣之，旁邊的開發(fā)商，也找一些居民，也簽了一個協(xié)議，把錢也付出了，沒有業(yè)主的抵扣憑證的話，也可以從所得稅前扣除，稅務(wù)機(jī)關(guān)怎么證實這個真實性。比如說另外的開發(fā)商能不能用這個方式做假？我在周圍找?guī)讉€居民，說擋光了，錢就付出了，稅務(wù)機(jī)關(guān)一定要關(guān)注這個事情的真實性，到底是不是真實發(fā)生了，這是稅務(wù)機(jī)關(guān)考慮問題的重要內(nèi)容。 第二個，付擋光費對方不可能給你出正規(guī)的發(fā)票，在這種情況下，作為我們房地產(chǎn)開發(fā)商，如何控制這類情況的稅收風(fēng)險？如何控制稅收風(fēng)險？后來我給這個企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)出了一

8、個主意，既然稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注這個方面，既然已經(jīng)真實發(fā)生了擋光費，這是肯定的，肯定發(fā)生了，而且是真實發(fā)生了，既然已經(jīng)真實了，我說那你不如做的徹底一點。他說怎么徹底一點兒？我說，你現(xiàn)在跟周圍的居民和教堂協(xié)商，協(xié)商什么呢？既然付款項了，你配合我做一個動作，我不能把錢給你了，我沒有任何證據(jù)，或者沒有任何的證明。我負(fù)擔(dān)費用發(fā)生的時候，要更進(jìn)一步的證明，要對方配合一下，他們說這個好辦，都可以配合。我給他們錢，他們配合一下沒問題。我說，你讓附近的居民找一個代表或者教堂到法院起訴你，起訴你不走法院的判決程序，就是由法院書面調(diào)解，把大家召集到一起，以法院的身份，出一個書面調(diào)解書，然后再支付這些企業(yè)的擋光費。為什么這

9、么處理呢？這么處理以后你就取得了第三方的證據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)再檢查的時候，他就覺得這個擋光費是經(jīng)過法院審理，通過法院書面調(diào)解的方式達(dá)成的，這個問題的真實性就得到了印證。如果沒有這樣一個證據(jù)鏈，就是你和你侵權(quán)的一方，雙方達(dá)成的協(xié)議的話，稅務(wù)機(jī)關(guān)在采信的時候，他有一定的壓力，他往往不太相信你們雙方達(dá)成的單方的協(xié)議。如果有法院的證據(jù)，實際上我們的稅收風(fēng)險就使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制在可控的范圍。不管誰來查帳，納稅人都可以提供第三方的證據(jù)。 企業(yè)的財務(wù)管理中，每天都會接觸這樣那樣的問題。去年有兩家房地產(chǎn)開發(fā)商搞的一個協(xié)議，這個協(xié)議出現(xiàn)什么問題呢？雙方是一種土地買賣協(xié)議，A公司約定把土地賣給B公司，合同的金額是1個

10、億，合同簽訂一周之內(nèi)，B公司要支付5000萬，合同簽訂三個月，A公司要把土地權(quán)屬變更到B公司，然后B公司再支付余款，合同內(nèi)容就這么幾條。但是合同簽訂以后，B公司按照合同的約定，在7個工作日之內(nèi)，把錢付給A公司了，但是到了合同簽訂三個月當(dāng)中，A公司并沒有把土地使用權(quán)過戶到B公司名下，他們原來簽合同前，沒有考慮土地轉(zhuǎn)讓過程中面臨的法律風(fēng)險。合同簽訂完以后，A企業(yè)把土地過戶到B公司名下，要補(bǔ)償大量的稅款，這樣雙方就開始扯皮了。按照合同，三個月A企業(yè)就要把土地過戶到B企業(yè)名下，但是A企業(yè)遲遲沒有過戶，后來拖到1年左右了，A公司沒有把土地過戶到B公司，B公司另外的5000萬也沒有付過A公司，就產(chǎn)生了很大

11、的分歧，也承擔(dān)了一個風(fēng)險，說這樣的話，雙方就不想為這個事情鬧翻臉，雙方就商定這個合同不再執(zhí)行了。雙方又簽訂了一個補(bǔ)充協(xié)議，我們作為B公司的稅務(wù)顧問，第一個協(xié)議我們沒有看，等他簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時候，我們是B公司的稅務(wù)顧問，他們簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時候，雙方是這么約定的。第一原合同作廢了，不再生效了。A企業(yè)要返還B企業(yè)交的5000萬，同時雙方又約定A公司不但退還5000萬，再支付5000萬，還要向B企業(yè)支付資金占有費300萬。因為B企業(yè)在一年之前，就把錢付給A企業(yè)，B企業(yè)等于把錢借給了A公司，我已經(jīng)預(yù)付了5000萬了，我的資金也是有成本的，B公司的5000萬可能是從銀行貸的，也可能從別的地方借的，也有可能

12、是自由資金，但是我的資金在A公司的帳上呆了1年了，你應(yīng)該付我們企業(yè)資金占用費300萬，雙方的合同就作廢了，這個就達(dá)成協(xié)議了。我們當(dāng)時看到補(bǔ)充協(xié)議的時候，就意識到一個問題，B企業(yè)在收到300萬資金占用費的過程中，B公司要面臨兩個納稅問題，它要收取的是資金占用費，要承擔(dān)營業(yè)稅的納稅義務(wù)，等于你把資金借給了A公司，你收取的借款利息，等于你提供了經(jīng)營勞務(wù)，也是營業(yè)稅的納稅義務(wù)，我們經(jīng)營勞務(wù)也包括企業(yè)，不單單是銀行，包括企業(yè)把錢借給另外一個公司，如果你收取利息的話，還要交稅。 第二，你收到了資金占用費，還要交企業(yè)所得稅，兩個納稅義務(wù)，流轉(zhuǎn)稅的納稅義務(wù)和所得稅的納稅義務(wù)是同時存在的。我們作為B公司的稅務(wù)顧

13、問，我說，我覺得你這樣表述不好，為什么不好呢？這300萬，你可以理解成你把款項借給了A公司，然后收取的資金占用費，我們這一方認(rèn)為，你這300萬可能更傾向于什么呢？是因為你倆的合同關(guān)系，是你們買賣土地的合同關(guān)系無法執(zhí)行。無法執(zhí)行的原因是什么呢？是A公司無法將土地變更到B公司名下，是因為A公司違約，我覺得300萬不單單是資金占用的問題。你們兩個企業(yè)認(rèn)為他占有了資金，而收取的資金占用費。我更覺得性質(zhì)是對方違約，我覺得應(yīng)該是屬于違約金的范疇。我們在補(bǔ)充協(xié)議當(dāng)中該怎么簽?zāi)兀緼公司要支付B公司違約金300萬，是因為你違約導(dǎo)致了我的資金你在變相使用，這300萬是給B公司造成的一種損失，所以說，A企業(yè)要支付B

14、企業(yè)違約金。當(dāng)B公司收到違約金還交不交稅？不交，違約金是不屬于營業(yè)稅的勞務(wù)的，是因為對方違約，營業(yè)稅的納稅義務(wù)和附加稅的納稅義務(wù)從此就消除了。 推而廣之，上周我們在大連的房地產(chǎn)開發(fā)商問到一個問題，我們在賣房逾期交房了，我們付給對方的違約金可以在企業(yè)所得稅中扣除？我逾期交房我向購房者支付的賠償金，可以不可以在企業(yè)所得稅中扣除？是可以的，我們隨之補(bǔ)充一條，A企業(yè)如果向B企業(yè)支付違約金300萬，這個違約金可以不可以在A企業(yè)的所得稅中扣除？可以，這是因為法律關(guān)系形成的，包括剛才的逾期交房所支付的違約金，雙方都是有民事權(quán)利的民事主體，都是可以在所得稅中扣除的。大家一定要掌握這個基礎(chǔ)，一方要支付另一方補(bǔ)償

15、金，或者法院判決的費用，都是可以在企業(yè)所得稅中扣除的。但是什么不讓扣除呢？比如說行政處罰不讓扣除，比如說帶有罰款、罰金是不讓扣除的，比如說行政部門對企業(yè)進(jìn)行處罰了，如果是兩個經(jīng)濟(jì)主體通過簽訂一定的合同，實際上是可以在所得稅中扣除的，這個咱們也順便了解一下。 也就是說我們企業(yè)在進(jìn)行納稅的業(yè)務(wù)過程中，要時時刻刻面臨著納稅的法律風(fēng)險，有的時候我們企業(yè)要準(zhǔn)確掌握我們的稅收的相關(guān)政策法規(guī)，使我們企業(yè)實際面臨的稅收問題加以解決。我們每天會接受很多大量的咨詢問題，這些咨詢問題都是我們企業(yè)遇到的一些問題，或者在查帳的過程中，遇到這樣那樣的問題。前一段時間我們有一家企業(yè)，也是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，正好稅務(wù)局在企業(yè)查

16、帳，查帳查出什么問題？公司給公司的董事長、總經(jīng)理買了一些高爾夫會所的會員卡，這個會員卡很貴的，可能要上百萬。這個稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查的時候就發(fā)現(xiàn)了，公司為企業(yè)的高官買了會員卡，所支付的費用是否可以在企業(yè)所得稅中扣除，這個就引起了爭議了。 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，你給你們高管買了高爾夫會員資格，是供高管娛樂的費用，不屬于公司有關(guān)的成本費用，不讓扣除。而且稅務(wù)機(jī)關(guān)說了，我不但不讓扣除，我還要征你的個人所得稅，等于單位給個人支付了一定的費用，所以這個公司的財務(wù)總監(jiān)給我打電話，到底能不能扣除？我給企業(yè)老總買的俱樂部的會員卡，可不可以在我的個人所得稅中扣除？我個人認(rèn)為這個事情，第一，稅務(wù)機(jī)關(guān)講的道理，我認(rèn)為有一定的道理

17、，為什么有一定的道理？因為稅法說了，企業(yè)發(fā)生的成本費用和相關(guān)支出要和企業(yè)相關(guān)聯(lián)，你為高管買的會員卡，是供個人消遣和娛樂的話，稅收不讓扣除，是有法律規(guī)定的。比如說一個企業(yè)為另外一個企業(yè)擔(dān)保，另外一個企業(yè)承擔(dān)不起了，你必須承擔(dān)法律擔(dān)保損失。你是一個擔(dān)保損失，你沒有取得相關(guān)的收益，這個就不能在所得稅中扣除。如果你成本的支出沒有和你企業(yè)所得稅相關(guān)聯(lián)的話，不允許在所得稅中扣除。 后來這家公司又給我打電話，李老師我給你說，我們是賣別墅的，我們買會員卡很大的程度上，不是讓董事長、總經(jīng)理去娛樂、消遣。這樣的話你可以跟稅務(wù)機(jī)關(guān)這樣的溝通，稅務(wù)機(jī)關(guān)不讓你扣除，是認(rèn)為你這是給個人購買的高檔娛樂場所，是供個人消費的，

18、不讓扣除。我說你得提供一些相關(guān)的證據(jù)，你跟稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)人員進(jìn)一步的溝通，我們公司購買會員卡，是我們公司營銷戰(zhàn)略的重要組成部分，為什么說是重要的戰(zhàn)略組成部分呢？我們的消費群，高爾夫的會員卡都是我們別墅的購買群體，讓我們公司的高管成為高爾夫會員資格，使他們有相互交流意見的地方，是我開拓市場的一部分，理應(yīng)是我消費的一部分。 稅法是大家一定要站在一個高度去看它，他不可能把每一家企業(yè)具體的事情上升到一個高度，它只能是一個原則，企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)判斷。你這么一說，我覺得有一定道理，因為你是賣別墅的，能買起別墅的人，都在哪兒出沒呢？都在高爾夫俱樂部出沒，所以說我們公司購買的會員卡，不是讓董事長自己消遣和娛樂，

19、是我們公司營銷戰(zhàn)略的組成部分，你可以提供一些證據(jù)，哪些人是在這里談成的。這說明我們作為納稅一方要有舉證的責(zé)任，企業(yè)一定要理解舉證的責(zé)任。后來我們給企業(yè)出了一系列的主意，我說你回去之后，你不要簡單的跟稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，你要提供進(jìn)一步的證據(jù)，你們公司為什么要買會員卡，有沒有董事會同意？我們公司有什么決議，我們除了開發(fā)高爾夫的會員外，我還有其他措施，我把營銷方案提出來，你看買會員卡是不是在營銷方案中，甚至哪幾個項目是在這談成的，這個時候稅務(wù)機(jī)關(guān)就可以采信你的證據(jù)了。納稅人要提供更多的證據(jù)，來證明你的安排和做法是經(jīng)得起推敲的。 但是我們往往很多企業(yè)，在進(jìn)行稅務(wù)處理的過程當(dāng)中，沒有下工夫，所以說這種風(fēng)險自然

20、存在的。實際上我們的稅收風(fēng)險來于什么呢？在進(jìn)行稅務(wù)處理的過程當(dāng)中，我們很多企業(yè)往往把簡單的問題，更多的跟稅務(wù)機(jī)關(guān)的誰溝通呢？跟專管員溝通，大家在稅務(wù)交流和交換意見的時候，不要問一個人，要從不同的渠道和層面獲得不同的信息，這個信息獲得的過程中，往往出現(xiàn)失誤或者偏差，就會給企業(yè)造成很大的損失。 去年我們在大連接觸一家房地產(chǎn)開發(fā)商，這個董事長就說了，實際上我們董事長不研究稅，我們把這個事情移交給企業(yè)的財務(wù)部去研究了，這樣就會出現(xiàn)什么問題呢？大連的房地產(chǎn)開發(fā)商，它蓋的是類似別墅的，戶型都非常大，都是200平米以上的大戶型的房子，都是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅了，它那個地方傍山，他經(jīng)過研究調(diào)查，凡是能買起這個房子的

21、，都希望房子非常大，所以他們就不能開發(fā)小戶型，原來開發(fā)的時候都是大戶型。所以這個企業(yè)牽扯到企業(yè)土地增值稅預(yù)征的問題，土地增值稅怎么預(yù)征的問題。正好當(dāng)時稅務(wù)局有一個文件，文件是怎么規(guī)定的？住宅預(yù)征率是1%，非住宅是2%。那么這個企業(yè)財務(wù)經(jīng)理到稅務(wù)機(jī)關(guān)一問，這個專管員說，你們的項目屬于非標(biāo)準(zhǔn)住宅，你按照預(yù)征的規(guī)定，應(yīng)該按2%預(yù)征，因為你的房子是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，應(yīng)該預(yù)征率是2%。當(dāng)時我們企業(yè)財務(wù)經(jīng)理給我回復(fù)，他向稅務(wù)機(jī)關(guān)征詢，稅務(wù)機(jī)關(guān)說應(yīng)該預(yù)征2%，是稅務(wù)機(jī)關(guān)答復(fù)我們2%。這次技術(shù)人員給我講，我們就問你們的咨詢?nèi)藛T了，問一下你們對這個問題的理解，你們的人員并沒有輕易答復(fù)我們，而是讓我們提供了當(dāng)?shù)囟悇?wù)

22、機(jī)關(guān)的文件。他們看出文件的破綻來了，住宅1%，非住宅2%，說沒有說非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%了。非住宅是什么呢？非住宅是指商戶和寫字間，我們是屬于住宅，但是屬于非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是不是住宅？大家說非普通住宅是不是住宅？是。還是1%，你們的咨詢?nèi)藛T給我們這樣答復(fù)，我們就明白了。他說李老師，如果沒有咨詢機(jī)構(gòu)，我覺得財務(wù)經(jīng)理給我的答復(fù)，按稅務(wù)局2%的稅收來征，我們應(yīng)該是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)該是1%。 我們要研究稅法應(yīng)該研究稅收政策是怎么寫的，自己先鉆研，然后問稅務(wù)局專管員。我們以前一出現(xiàn)問題就向稅務(wù)專員問，如果答錯了，如果我們按2%征收的話，就會差1000萬，我們這些風(fēng)險都是自覺不自覺產(chǎn)生的，就會發(fā)

23、現(xiàn)這樣或者那樣的風(fēng)險。 所以我們想，在企業(yè)的運營過程中，控制企業(yè)的稅收風(fēng)險是必然的過程，房地產(chǎn)開發(fā)商如何控制在企業(yè)納稅上的風(fēng)險是必然的過程。有的時候我們的風(fēng)險是防不勝防的。什么是防不勝防呢？有的時候可能這個方案不是財務(wù)做出來，都是營銷做出來的，財務(wù)人員核算的時候才會想到這個問題。我們前一個階段在沿海地區(qū)有一個房地產(chǎn)開發(fā)商，正好看到他有一個宣傳，我們就看出一個問題。他們做了這樣的一個促銷手段，凡是購買我第一套房屋的人，你買我第一套房子的時候，因為它是一個縣級市，房地產(chǎn)開發(fā)商本來少。買我第一套房子的人，我按購房款，給你折一個積分卡。如果第一套50萬，給你折成5萬的積分，等于你購房款的價折算成儲值卡

24、一樣，這個積分什么時候有效率呢？如果你在我公司買第二套房子，這個積分會折算成給你一定的激勵了。我給你會員卡的積分是沒有價值的，我給你折成積分了。假如你在這買第二套房子，我開發(fā)另外一個小區(qū)你又買了一套，你拿會員卡就可以享受會員待遇了，房子可以折扣，把你的分值折算成折扣，或者我給你送電冰箱、空調(diào)，我把你買第一套房子的款給你折成積分。 他給我講銷售方案的時候，我覺得這個企業(yè)挺有創(chuàng)意的，我再給他說，你行使積分獎勵的時候帶沒有帶個人所得稅？你賦予他獎勵的時候，你還要代扣20%的個人所得稅，因為他不是你的員工，所以你給他的獎勵，等于是他獲得其他所得了，要征20%的個人所得。他說李老師，這個我們沒有，我們很

25、多情況下，我們企業(yè)有可能沒有想到，這里會隱藏著這種風(fēng)險。而且他不是一套啊，這個地方購房者一人買幾套的很多，這個獎勵在實際中會很多的，我們給他送空調(diào)或者送冰箱了，還有個人我就直接給他現(xiàn)金了。還有的情況下，我給他折扣了，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)在專項檢查中，發(fā)現(xiàn)你兌現(xiàn)積分獎勵了，他一旦想到這里還隱藏個人所得稅，這就是你的風(fēng)險。如果我們沒有對我們每一個促銷方案、銷售方案進(jìn)行深度的論證的時候，你的風(fēng)險都要準(zhǔn)確的估計，你的業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的法律風(fēng)險，大家一定估計到這種風(fēng)險。 在這個過程中，我們企業(yè)往往這些促銷方案、銷售方案，是不是由財務(wù)部門提出的？不是，是由經(jīng)營部門、運營部門提出的，他們進(jìn)沒進(jìn)行稅收上的論證呢？沒有。你沒

26、有看什么稅務(wù)風(fēng)險，視而不見。什么時候出現(xiàn)問題了，稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的時候，人家把這個問題查出來了，這說明我們中國的企業(yè)還沒有把稅收風(fēng)險作為一個制度來考量。 境外的企業(yè)，大的跨國公司你看他們是怎么控制風(fēng)險的？他們在做每一個合同，做促銷方案的時候，都會有專業(yè)的人員幫他們做風(fēng)險審核，你看看達(dá)能和娃哈哈有沒有約定誰繳稅款呢？取得收益的一方必須要納稅，這個早就定下來了，國內(nèi)的企業(yè)和國內(nèi)的企業(yè)簽合同的時候，往往沒有闡述稅由誰承擔(dān)。達(dá)能設(shè)計合同的時候，你這個股權(quán)激勵是由誰承擔(dān)納稅的義務(wù)，人家在設(shè)定的時候就約定好了，說明人家有一套相關(guān)的制度規(guī)避自己的稅收法律風(fēng)險。而我們國內(nèi)的企業(yè)并沒有制度化，并沒有體制化，所以我們

27、會有這樣那樣的風(fēng)險。 實際上呢，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，稅收風(fēng)險實際上是巨大的。實際上我們企業(yè)管理稅收，我們第一個目標(biāo)是控制風(fēng)險，第二個目標(biāo)控制什么？大家說我們企業(yè)，我們研究稅收的第二個目標(biāo)，是合法的少交稅款。也就是說，我們第二個目標(biāo)追求的境界是合法的少交稅款。第一個目標(biāo)是控制風(fēng)險，使我們的企業(yè)稅收核算能夠規(guī)范，使自己的企業(yè)能夠避免稅收的風(fēng)險來運營。第二個風(fēng)險就是我們要合法的少交稅款。那么既想做到少交稅款，又要做到合法并不是一件容易的事情。既做到合法，又能做到少交稅款，并不是一件容易的事情。 我們在這個過程中，我們有一次接觸了一家企業(yè)，這家公司做了一個什么業(yè)務(wù)呢？做了一個土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)，受當(dāng)?shù)卣?/p>

28、府的委托，從事土地的一級開發(fā)，土地一級開發(fā)雙方跟政府約定，除了土地一級開發(fā)，它自己要墊資，政府沒錢。政府先把土地征用了，然后你進(jìn)行土地的平整，使生地變成熟地，我給你8%的利益回報，如果我這個土地是60億，我給你4.8個億。然后土地平整后變成熟地了，就可以招拍掛，政府通過招拍掛的方式把土地轉(zhuǎn)讓給其他的房地產(chǎn)開發(fā)商和企業(yè)。這個過程中，你的回報怎么交所得稅呢？對方購地者除了交土地出讓金，還要出一筆土地平整費，政府是通過土地籌備中心獲得土地出讓金，你獲得土地平整的費用。這家公司覺得這個業(yè)務(wù)要面臨很大的稅收風(fēng)險。當(dāng)時董事長就問我，李老師如果我們投資60億作為一級開發(fā)，我最終按照政府給我4.8億的補(bǔ)償，這

29、4.8億牽扯到我還有沒有費用，這8%是土地平整的收入，是不是凈收入呀？是平整費用都回來了，另外給你8%，另外給你8%的回報，等于4.8億要交33%的所得稅，這是在2005、2006年的時候，這個企業(yè)覺得我要交這么多的稅，一個億都沒有了。 第一，你們作為稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)你們有沒有什么好辦法？所得稅這塊給我們想一下辦法。第二，我的營業(yè)稅怎么交？第三，我還交不交土地增值稅。這一系列的問題都是他的董事長和財務(wù)總監(jiān)咨詢我的，我看這個企業(yè)營業(yè)執(zhí)照是城建開發(fā)有限公司，營業(yè)執(zhí)照是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)。我想這家房地產(chǎn)開發(fā)商它從事的土地平整業(yè)務(wù)到底怎么交稅，是值得我們深入思考的。如果它獲得8%的凈回報，

30、按照要交33%的稅，就沒有收入了。你應(yīng)該按8%獲得凈收入，交33%的所得稅，這個董事長一直讓我想辦法，看所得稅能不能不交。后來我就想，房地產(chǎn)從事土地平整到底業(yè)務(wù)性質(zhì)是什么？土地平整到底是什么業(yè)務(wù)？把地我給平整了，修成道路、橋梁了，使生地變成熟地是房地產(chǎn)開發(fā)嗎？正常的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交營業(yè)稅怎么交的？銷售不動產(chǎn)，是在我在這兒把房子建了，我把房子賣出去了。 還有一種方式是把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去了，按照轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)交稅，我想這個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這個土地是房地產(chǎn)開發(fā)公司的嗎？是國家的，是政府的，怎么轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)呢？沒有。第二，他銷售不銷售不動產(chǎn)呢？沒有。它到底做什么了？做土地平整了。后來我就想在營業(yè)稅中做土

31、地平整業(yè)務(wù)，在外商投資企業(yè)和企業(yè)所得稅中，外商投資企業(yè)從事土地平整業(yè)務(wù)的外商企業(yè)，可以認(rèn)定為生產(chǎn)性的外商投資企業(yè)，是什么意思呢？我們稅法有規(guī)定，生產(chǎn)性外商企業(yè)，可以自獲利年度起可以免二減三，這個政策多好呀。 你看文件依據(jù)規(guī)定怎么規(guī)定的？外資專門從事土地平整業(yè)務(wù)的企業(yè)，可以認(rèn)定為生產(chǎn)性外商投資公司，還可以自獲利，免二減三。我們的企業(yè)經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能不能認(rèn)定為生產(chǎn)性外商投資企業(yè)呢？不行。后來我的委托方不是外商企業(yè)，而是內(nèi)資企業(yè)，營業(yè)范圍是房地產(chǎn)開發(fā)，名稱是城建開發(fā)有限公司。我說你先從稅收上走，咱們一塊商量，變更你的營業(yè)執(zhí)照，主要改變兩個地方做變更。一變更你的經(jīng)

32、營范圍，現(xiàn)在把房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)去掉因為你沒有做房地產(chǎn)開發(fā)，這個項目這么大你完全可以把它去掉。就直接寫土地平整，就做土地平整。咱們一定跟工商局找關(guān)系，把你的經(jīng)營范圍變更，從房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)成土地平整。你原來兩個股東，再吸引一個股東，他說我正好有一個境外的公司。我說，你再引起一個境外的投資商，這個公司名稱還是城建公司，第二企業(yè)就變成了中外合資企業(yè)了，外資占了25%。第二業(yè)務(wù)范圍變成土地平整了。這兩個改了以后，我們看這個企業(yè)在稅收上發(fā)生了戲劇性的變化。第一這個企業(yè)還交不交企業(yè)所得稅了？免二減三，什么時候獲利？在政府土地招拍掛的時候，免二減三了。第二，把營業(yè)稅也解決了，政府把這個項目給他了，他把這個又轉(zhuǎn)

33、包出去了，土地平整業(yè)務(wù)是什么？是屬于建筑類勞務(wù)的其他作業(yè)，其他業(yè)務(wù)里包括土地平整，營業(yè)稅不按照5%交了，所得稅也解決了，而且他找沒有找稅務(wù)局，不用找了，不用找關(guān)系了，也不用賄賂他們的，我就是一家中外合資企業(yè)，我們就是免二減三，就把這個問題解決了。 我們作為房地產(chǎn)開發(fā)上，一定要根據(jù)自己業(yè)務(wù)的性質(zhì)，然后去定性，我的業(yè)務(wù)流程到底是什么，我的業(yè)務(wù)流程到底是什么，一定要巧妙的、準(zhǔn)確的定性。也就是說，我們很多企業(yè)在進(jìn)行操作的過程中，缺乏對你業(yè)務(wù)的安排，所以說，你的企業(yè)就沒有找到一個很好的切點，這個企業(yè)經(jīng)過我深度分析，這個企業(yè)變成什么企業(yè)了？是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嗎？原來是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做土地平整，給蛻化成建筑施

34、工企業(yè)了，正好符合土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)，土地一級開發(fā)就是平整土地嘛，是在后面改變的，合同簽完了，自己一調(diào)整，自己把自己的稅收解決了，也不張揚(yáng)。我不交稅是因為稅法規(guī)定的我不交稅，是企業(yè)通過定性，然后找出節(jié)稅的空間。 這兩天我又接觸到一家公司，正好稅務(wù)局查帳，查到一個問題，這家公司在報紙上打了很多廣告。它是一個公寓，是一個產(chǎn)權(quán)式的公寓。這個房子類似于產(chǎn)權(quán)式酒店，房子我蓋完了，把房子賣給了很多很多小業(yè)主，賣完之后，雙方約定我再回租，但是這個房地產(chǎn)開發(fā)商，為了能夠在報紙上更好的吸引購房者，你交的不是銀行貸款嘛，首付款用免三年租金，第一次我返你三年租金，然后這個租金等于直接返給你了，這個三年租金怎么返呢？我

35、把房子定價，原來比如1萬一平米現(xiàn)在我按8000塊錢一平米賣給你。實際上我第一次返給你怎么返呢？等于我房子的錢降價了，我房子8000賣給你，實際上這個房子1萬塊錢一平米。為了使我的房子更好的賣出去，這個房子我還回租過來，到第三年再付給你租金，前三年不付你租金了，你贈送我三年的租金充值我的房款。 這一次稅務(wù)局查帳，把它打的報紙廣告拿過來了，這個房地產(chǎn)開發(fā)商房價按照8000塊錢一平米做的，廣告上打了贈送3年租金，所以你的房價不是8000，是1萬，然后你給他三年租金，這麻煩了。房地產(chǎn)開發(fā)商是按照8000塊錢記帳的，這個企業(yè)做這個安排的時候，實際上有問題，這次稅務(wù)局在查帳的過程當(dāng)中，就引出了很多很多問題

36、。第一個問題我們看一下，如果這個房價是1萬，然后你幫助購房者交了一些房款，那就是1萬了，營業(yè)稅按照1萬塊錢交稅，營業(yè)稅得這樣交。第二個問題就出來，你要把這個租金交給購房者，你還代理個人所得稅，這個方案指定的過程中，沒有經(jīng)過系統(tǒng)的分析，你不是正宗的房東，你怎么做？我為了能夠使我的銷售模式，能夠讓更多的消費者認(rèn)同，我采取的是折扣銷售，我賣的時候房價就是8000，但是附加條件，我這個房子必須回租。為了推廣這種模式，我售房的時候是折價，不是贈送，你贈三年租金，你的房價就不是8000，是1萬，這樣稅務(wù)機(jī)關(guān)就抓住這個問題的要害了，這個企業(yè)正在稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查當(dāng)中，問題還沒有處理完呢。當(dāng)時就沒有想到，廣告這樣打

37、，購房者踴躍呀，出6萬塊錢就可以把房買了，但是實際上不是6萬，而是8萬。實際上用這種方式替代了，我前提為了能讓我的銷售模式被認(rèn)同，所以為了這樣的方式，來買我房子的人，首先是折價，不是贈送，如果是贈送價格就不是8000塊錢，而是一萬了。我們在企業(yè)的運營當(dāng)中都會牽扯到法律上的安排，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在重大的稅收決策中，都應(yīng)該系統(tǒng)的把控這樣一個風(fēng)險。結(jié)果這個案例，我們在2004、2005年，還接觸了跟它類似的案例，也是一個產(chǎn)權(quán)式酒店，它比較特殊，并不是房地產(chǎn)開發(fā)商，是一個投資公司，投資公司走了一個捷徑，他把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一棟樓全部買下了，他間接的進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)了，買下來以后，他把它做成產(chǎn)權(quán)式酒店了

38、，先裝修，裝修成四星級賓館，他說我這是一個產(chǎn)權(quán)式酒店，然后找當(dāng)?shù)氐穆蓭熥隽艘粋€很好的法律方案，再把這個酒店分割成一個單元，賣給投資者。當(dāng)時股票市場不火，很多人就看好了這種形式了，賣完以后再回租，再給他租金回報。 當(dāng)時這種模式很受歡迎，這個企業(yè)用了4個月時間，就把這個酒店賣出去了90%了。我當(dāng)時就跟這個酒店的人接觸，我就問財務(wù)經(jīng)理，你們家是做什么的？是做產(chǎn)權(quán)式酒店的。怎么交稅呢？等于把不動產(chǎn)分割成物理單元，賣給投資者了，等于賣的過程中已經(jīng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移了，我交稅，交營業(yè)稅、城建、附加。賣完以后我再簽回租合同，我返給他租金，對方要交房產(chǎn)稅、個人所得稅，我再成立了一個公司，由它回租的，它通過酒店運營收取房

39、間的收入、餐飲的收入、夜總會的收入等等，把它作為一個公司運營。第一個先按照銷售交稅。第二個取得租金的個人納稅，我履行代扣業(yè)務(wù)。第三個酒店運營公司正常的運行要有一定的業(yè)務(wù)，然后納稅. 三個環(huán)節(jié)是我投資公司納稅，投資公司買了一棟樓又賣出去了，我們按照銷售不動產(chǎn)交稅，我說賣了多少？他說賣了1.6億元，交了多少稅？800多萬。他說，凡是買了產(chǎn)權(quán)式酒店的，都跟我簽合同了。第二都要正規(guī)的發(fā)票。第三我的發(fā)票是當(dāng)?shù)囟悇?wù)局領(lǐng)出來的，而且是聯(lián)網(wǎng)的，而且是機(jī)打發(fā)票，所有的購房者都要發(fā)票我也沒辦法。他一說我就劃了個問號，我就覺得當(dāng)時這個企業(yè)這個地方有問題，當(dāng)時我馬上想到2003年有個財稅06號文件，企業(yè)購置的不動產(chǎn)，

40、再行轉(zhuǎn)讓并不是按照發(fā)票的全額交稅，我看他買了1.6億，交了800萬，他是按照1.6億交稅了，企業(yè)購置的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)可以減掉，所以跟我談話談了半個小時，我發(fā)現(xiàn)這個企業(yè)肯定是多交稅款了，按照我們國家規(guī)定，企業(yè)多交稅款如果納稅人發(fā)現(xiàn)自己履行納稅義務(wù)錯誤，多交稅款了，多長時間可以退回呀？是截至交稅款之日三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，都可以退還。后來在我們的幫助下，這個企業(yè)后來才發(fā)現(xiàn)，他這個樓是9000萬買的，又花了1000萬的裝修費，然后賣了1.7、1.8個億，后來這個企業(yè)在我們的幫助下，把多交的稅款退回來了，現(xiàn)在我們已經(jīng)簽了第四年合同了，成了鐵桿的客戶了。 很多企業(yè)在稅收過程中，有很多政策，由于納稅的一方并沒有全

41、面的掌握，可能就沒有想到這里的稅收問題，因此，我們企業(yè)運營過程中，一定要準(zhǔn)確的把控我們的稅收風(fēng)險，來進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃。什么叫稅務(wù)規(guī)劃呢？我們剛才講了兩個例子，實際上到底什么是稅務(wù)規(guī)劃？稅務(wù)規(guī)劃是指納稅人利用稅法的特定條款和規(guī)定，實際上都是納稅人利用了某一項政策，然后改變了業(yè)務(wù)的性質(zhì)，或者改變了業(yè)務(wù)流程，或者改變了業(yè)務(wù)的關(guān)系。我們看這些規(guī)定，都是納稅人利用了稅法的特定規(guī)定，我們剛才講，那個企業(yè)為什么會少交稅呢？是因為利用了2003年財稅06號文件。剛才那家土地平整的企業(yè)，也是把控了土地平整的性質(zhì)，然后進(jìn)行了法律關(guān)系的調(diào)整，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變成了土地平整建筑施工的企業(yè)，由內(nèi)資換成了中外合資企業(yè)，要想稅

42、款少交都必須符合條件，都是納稅人利用了某些特定政策進(jìn)行了改變，還有我們把資金占用費改成了違約金，都是調(diào)整了性質(zhì)，都是納稅人利用了某些納稅政策，然后做了一些改變，帶來了稅款的減少。 什么是偷稅呢？偷稅是不是納稅人利用稅法？是納稅人違背稅法，它都是企業(yè)改帳了，改合同了，改了一些不該改的地方，實際上你在哪改的？偷稅在哪改的？是在業(yè)務(wù)發(fā)生之前改的？還是發(fā)生之后改的？是業(yè)務(wù)發(fā)生完了，帳沒有記進(jìn)去，所以就造成了偷稅。稅收籌劃是納稅人利用了某些政策，這種改變是從源頭上改的，偷稅在哪改的呢？不是納稅人利用稅法，而是納稅人違背稅法，進(jìn)行改帳。偷稅誰實施的？偷稅都不是董事長實施的，都是今天在座的財務(wù)人員配合實施的

43、。偷稅是改帳，明明業(yè)務(wù)發(fā)生了，你改出來的，明明施工成本就是1個億，你改成了1.6億，這些改的都是結(jié)果既定，你給改了，這些都不屬于稅收籌劃的范疇。 比如說，我在其他地方，接觸了一家房地產(chǎn)開發(fā)商，他為了少交土地增值稅和個人所得稅，他怎么做呢？這是帶有土地拆遷補(bǔ)償性質(zhì)的，他拆遷的有300多個商戶，實際上地上建筑有300多家，他為了多加成本做了1200家，虛構(gòu)了800、900家虛假資料，然后加大拆遷補(bǔ)償?shù)馁M用，這樣的話，這個企業(yè)的項目就虧損，不交稅，既不交土地增值稅和個人所得稅。他是偽造了拆遷合同，編造、偽造了土地拆遷合同，地上只有300多家要補(bǔ)償?shù)?，他做?200家，人為的多加了800、900家，拿

44、一個收款收據(jù)就可以扣除，雙方簽訂一個補(bǔ)償協(xié)議就可以了，實際上只有300家要補(bǔ)償?shù)纳虘?，做出?200家，造成了少交稅款，這就是偷稅了。我們企業(yè)一定要把握好兩個性質(zhì)，稅收籌劃是納稅人利用了稅法的特殊政策，這個是跟偷稅有本質(zhì)區(qū)別的，納稅人要達(dá)到少交稅款的目的，必須達(dá)到稅法的規(guī)定，然后做出與稅法相適應(yīng)的調(diào)整，使我的企業(yè)完全符合稅法的條件，然后這種方式帶來的少交稅款就完全合法了。 而我們很多企業(yè)為了少交稅，往往是在帳上做文章，稅收籌劃不是帳上的文章，往往是帳外的事情，是事前要做的，而不是事后做文章的。很多企業(yè)往往喜歡在事后做文章，發(fā)生了然后做處理，這說明都有一定的問題的。 實際上我們通過上面幾個案例的

45、分析，我們認(rèn)為作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃是可以給企業(yè)帶來巨大價值的，這樣的方案和那樣的方案的策劃會給企業(yè)帶來巨大的價值，可以給企業(yè)帶來價值，我們不妨舉一個例子看一下。原來在2006年以前，有一個公司在銷售的環(huán)節(jié)上做了一個策劃，怎么做的呢？比如說這個公司經(jīng)過深入研究，發(fā)現(xiàn)一個秘密，假如說這個企業(yè)是2003年，這個企業(yè)我們看怎么做稅務(wù)規(guī)劃，這個企業(yè)預(yù)計的收入是10億，他當(dāng)時就研究銷售方案，銷售方案比較了，我這個公司是一個售樓處，售樓處可能有15個人做售樓的，這15個人假設(shè)通過工資，每個人加上銷售提成，一個月1萬塊錢，在北京、上海月薪加上銷售提成一萬塊錢，這是一種方式。 如果這個企業(yè)，這個房地產(chǎn)開發(fā)

46、商15個人去做銷售，每人每月1萬塊錢，實際在所得稅之前按照工資扣的話，比如說1600，2006年才1600的，以前是800或者960，15個人扣除的金額是很有限的，他就說我能不能不這樣設(shè)計，我可以建一個售樓處，但是我委托一個售樓公司，它在這里賣房子，實際是一個售樓公司了，房子的合同跟誰簽?zāi)?？跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽，我給售樓公司付售樓傭金，假如是2%，售樓公司假如還是15個人，我們看一下這個售樓公司要付2%，10億銷售額的2%是多少呢？是不是2000萬？是2000萬。這個支付多少錢呢？一個人一個月公司1萬，乘以12，180萬，但是我們首先看一下，這付的2000萬，按照原來的企業(yè)所得稅扣除辦法，2000

47、年84號文件，我付出的傭金能不能在所得稅中扣除，跟單位做的沒有金額限制，給個人支付傭金不能超過5%，他們是合同關(guān)系，付2%可以在稅前扣除？可以。這2000萬可以扣除，這個售樓公司跟他什么關(guān)系？假如說關(guān)聯(lián)關(guān)系，這個公司自房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得額，我付2%傭金的回報是1%到4%之間，我超沒超標(biāo)準(zhǔn)？沒有。一般在1%到4%之間，我付2%，實際上這2000萬是房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，轉(zhuǎn)移到哪了？轉(zhuǎn)移到銷售公司，銷售公司獲得的是傭金回報，傭金交營業(yè)稅，按服務(wù)業(yè)交營業(yè)稅。 財稅2002年有一個208號文，這個文件怎么說的？新辦的服務(wù)型企業(yè)，安置下崗人員達(dá)到30%，可以免三年個人所得稅、營業(yè)稅、城建、教育附加。什么

48、是稅收籌劃？是當(dāng)一個企業(yè)有兩個或者兩個以上政策可供選擇的時候，就用這種方式解決了它的一部分問題，2000萬等于他的一部分所得轉(zhuǎn)移到免稅企業(yè)。國稅2006年有個31號文件，31號文件怎么說的？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦服務(wù)業(yè)企業(yè)，這是在2006年才開始實行的，之前很多企業(yè)，我們今天在座的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是一天了，有想到這個政策嗎？很多政策出臺以來，大家沒有仔細(xì)分析它，當(dāng)一個企業(yè)找到兩個或者兩個以上的政策差異，找出稅務(wù)籌劃點。 我們再說另一個客戶的項目，這個客戶是開發(fā)寫字間的，從事寫字間的開發(fā)，這個寫字間只租不售，這個寫字間租金每平米是9元錢每天，在西安能達(dá)到這個水平嗎？他們一天最貴的可以達(dá)到30

49、多塊錢每平米，這是算中檔的，每平米每天9塊錢，他每年的租金差不多2億。當(dāng)時這個房地產(chǎn)開發(fā)商就說了，這2億首先有5.5%交營業(yè)稅附加了，還要交12%的房產(chǎn)稅，他覺得這個稅收壓力非常之大。同時，這個企業(yè)就問了，我們只租不售，交不交企業(yè)所得稅？第二交不交土地增值稅。 當(dāng)時跟企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)和企業(yè)家對話的時候，企業(yè)遇到的一些稅收困惑。第一，我們看企業(yè)交不交企業(yè)所得稅，如果我開發(fā)的產(chǎn)品采取出租形式，它的成本是多少？折舊要不要扣除？如果扣除的話，那么就轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)了。轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)可以扣折舊，如果按照2006年的31號文件，房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)，是視同銷售交企業(yè)所得稅。什么是視同銷售？房地產(chǎn)企業(yè)開

50、發(fā)的產(chǎn)品按照2006年31號文件，也就是房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)的話，允許提折舊，但是要視同銷售，實際上這個樓租金可以租2億，開發(fā)成本大不大呀？是不是得幾十億呀，交多少企業(yè)所得稅呀，壓力非常大。如果不轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，這個地方的租金成本還有沒有？沒有成本折舊了，壓力就在這。 新的所得稅法，這個地方還是不是視同銷售？新的所得稅法，就沒有視同銷售一說了。2003年到2007年的3月1號就作廢了，我們就讓他轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)就轉(zhuǎn)到2007年，在視同銷售這一節(jié)中，沒有講到房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，不視同銷售。以前是內(nèi)部交易，不視同銷售，只有內(nèi)資企業(yè)，31號文件房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)的要視同銷售。按照新法是不

51、視同銷售了，就不用考慮這個風(fēng)險。 第二個土地增值稅，交不交土地增值稅呢？不交，土地增值稅的核心是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，并取得相應(yīng)利益的情況下，包括繼承，在這種情況下，才交稅，土地增值稅也不交。 只租不售呢，如果房租2億，我能不能先租給我的物業(yè)，我自己有物業(yè)公司，房地產(chǎn)開發(fā)商，我能不能先出租給它，整體出租給它，價格按照60%計價，它按照100%再租給客戶，中間我插一杠子，比一比我們看能不能比出效果來。如果房地產(chǎn)開發(fā)商把房子整個對外的售價是2億，先租給物業(yè)公司1.2億，實際上房地產(chǎn)開發(fā)商把房屋租給物業(yè)公司的時候，首先按照1.2億按照5.5%交營業(yè)附加，再按12%交房產(chǎn)稅。現(xiàn)在物業(yè)公司把房子轉(zhuǎn)租出去了，它

52、怎么交營業(yè)稅呢？是按照2億乘以5.5%，還是2億減去1.2億再乘以5.5%呢？是哪個對？告訴大家，后面這個是錯的。我們國家目前對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)并沒有任何文件明確，由差額交營業(yè)稅。因為上海的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定，只在第一道租的時候交稅，等于有8000萬，這12%交沒交，一年是960萬，十年下來多少？少交多少房產(chǎn)稅呀，9600萬，對企業(yè)有沒有價值呀？有?，F(xiàn)在整體來看，這兩個公司都是誰的？都是自己關(guān)聯(lián)企業(yè)，我們看一下這兩個億加上了1.2億，再乘以5.5%，自己這么一算帳并沒有占多少便宜。告訴大家，如果我們的稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)租的話，可以按照差額交，這個就有效果了。 從這個事情可以看出，我們的企業(yè)必須找到不同的

53、方案進(jìn)行比較，然后找出籌劃空間，比來比去，稅收籌劃就是動腦筋動得多一點兒，不斷轉(zhuǎn)彎。剛才銷售公司轉(zhuǎn)過去了，在這個地方轉(zhuǎn)不出去了。納稅人要不斷地變化，明明是自己賣房子，自己的售樓處，現(xiàn)在改成一個售樓公司賣房子，售樓公司是自己的，現(xiàn)在變化以后，稅收籌劃還是自己的企業(yè)，變來變?nèi)ゾ妥兓貋砹?，折騰來折騰去，就變回來了，這就叫防不勝防。在這個過程中，大家一定要理解稅收籌劃一定會給企業(yè)帶來巨大價值的。 稅收籌劃是企業(yè)在稅收上的合法安排。第三稅收籌劃是在企業(yè)主動變化中實現(xiàn)的。前一段時間有一個企業(yè)問我，說他向信托公司借款，房地產(chǎn)企業(yè)向信托公司借款，但是現(xiàn)在約定的年利息都達(dá)到15%了，這個15%可以不可以在所得稅

54、中扣除？實際上這說明大家對新的所得稅法研究的不到位，企業(yè)和非金融企業(yè)，向非金融企業(yè)借款，實際上是可以扣除的，這里可沒說向銀行借款，信托公司是不是金融機(jī)構(gòu)？它應(yīng)該是非銀行的金融機(jī)構(gòu)。所以就可以在稅法中完全扣除的，所以大家要研究稅法，向金融機(jī)構(gòu)借款，可以全額扣除。 稅收籌劃要求企業(yè)主動圍繞稅收政策的變化做出舉動。07年前，他向信托公司借款做了兩個合同，一個是按照銀行的利率做的一個合同，另一部分多出的部分怎么辦呢？雙方又達(dá)成了一個服務(wù)合同，向它付服務(wù)費，向信托公司付服務(wù)費，服務(wù)費實際上也是利息，新稅法出臺以后，就自己調(diào)整了，完全是利息了。但這樣會不會容易出風(fēng)險呢？所以，咱們企業(yè)做事的時候，稍不留神風(fēng)

55、險就出來了。稅務(wù)局就想原來你還有一個服務(wù)合同，現(xiàn)在就成利息合同，你利息就這么高了，被問的人給人家解釋了。原來利息一樣，我們只是簽了兩份合同，就說漏嘴了，這樣原來的合同就是虛假合同，也就是說，企業(yè)在運行過程中，做每件事情最好做到滴水不漏。 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃就非常有必要了，我們可以看一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做稅務(wù)籌劃的必要性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期都非常長，有的個別企業(yè)都有十多年的爛尾樓，而且涉及的稅種多，每個環(huán)節(jié)相對應(yīng)的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)從買地，到建設(shè)，到后期的物業(yè)管理，每個階段有每個階段的問題，周期比較長，而且涉及的稅種比較復(fù)雜，以前12稅種，現(xiàn)在一合并，涉及到11個稅種。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納稅款的金

56、額比較大，這么算和這么算之間，對數(shù)額的影響也非常大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易金額也比較大，在計量上也非常大，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管重點。這幾年來，咱們國家組織房地產(chǎn)專項檢查，連續(xù)7年把房地產(chǎn)企業(yè)作為專項檢查的重點領(lǐng)域，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好稅收籌劃的話，價值也非常大，所以說房地產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃非常必要。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎么進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃，可以根據(jù)不同的階段進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照不同階段考慮稅收的話，有四個階段，買地階段，建房階段，售房階段和后期的物業(yè)管理階段，每個階段的風(fēng)險不一樣，我們今天可以圍繞四個來詳細(xì)談一下。 實際上我們把買地階段，分成這三種風(fēng)險識別，購地階段會計怎么處理，第

57、三個購地階段本環(huán)節(jié)應(yīng)該交哪些稅種，把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每個環(huán)節(jié)的風(fēng)險都進(jìn)行歸類了。 我們首先看一下買地階段，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險識別系統(tǒng)中的常規(guī)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程大致分為購地、開發(fā)建設(shè)、銷售和管房等四個階段，由于各個階段的業(yè)務(wù)特點不同，所涉及的稅種及納稅處理規(guī)定也不盡相同，如果不能準(zhǔn)確掌握各個階段的業(yè)務(wù)特點和納稅處理規(guī)定，則會出現(xiàn)巨大的納稅風(fēng)險，本模塊以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程為主線。我們第一個階段就是買地，從買地開始，買地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的第一階段，只有取得了土地才可以保障項目的順利進(jìn)行，如何取得土地，是每個企業(yè)要考慮的問題，現(xiàn)在有出讓、招拍掛和曲線購地三種方式，在購地方式下由于購地企業(yè)的

58、性質(zhì)不同，地區(qū)政策的不同所產(chǎn)生的納稅風(fēng)險也存在著差異。 所以說，我們把房地產(chǎn)企業(yè)取得土地劃分為三個主要方式，一個是協(xié)議出讓，協(xié)議出讓方式取得土地，面臨的稅收風(fēng)險是什么呢？協(xié)議出讓取得土地，是土地管理部門代表政府以土地公告市場價格為基準(zhǔn)，并將土地所有權(quán)出讓給使用者。現(xiàn)在國家規(guī)定的土地出讓政策是招拍掛了，由于早期拿地的企業(yè)，2002年前拿地不是招拍掛，很多還是協(xié)議出讓的，早期都是協(xié)議出讓的，現(xiàn)在都開發(fā)了，現(xiàn)在還有個別地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)項目，還保留著土地協(xié)議出讓的方式。在這種方式下，在稅收上會出現(xiàn)什么問題？我們首先看一下，我作為一個企業(yè)合格的財務(wù)總監(jiān)，我就要分析我這種方式拿地，我對應(yīng)的風(fēng)險有哪些

59、，我們宏觀的會知道，如果我是出色的財務(wù)總監(jiān)，我都可以把這些點考慮進(jìn)去。 如果以協(xié)議方式取得土地的話，我們就會出現(xiàn)一個什么問題呢？早期取得土地，后來才進(jìn)行開發(fā)，2002年拿地，以前沒有開發(fā)，現(xiàn)在才開始進(jìn)行開發(fā)階段，這種就會出現(xiàn)開發(fā)的增值額比較大，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)階段成本就比較高，這就勢必造成增值很大，因為土地成本扣除比較小，就勢必會造成人為成本的增加，所以這樣就勢必要加大它的開發(fā)成本，這樣就有一個相關(guān)的風(fēng)險，人為的增加成本的風(fēng)險。 第二，如果協(xié)議出讓土地方式，往往帶有特殊項目，如果現(xiàn)在還有協(xié)議出讓，很多政府和你之間，都是你為政府干什么事了，所以變相的協(xié)議出讓，這都還是存在的。吉林土地協(xié)議出讓還是存

60、在的。還有的企業(yè)是從事經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)?shù)厥且詤f(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，當(dāng)?shù)氐恼赡芨阒g簽有一些協(xié)議，還有相關(guān)的政策。這個過程中就會出現(xiàn)，要對當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠稅收政策，做合規(guī)性、合法性的調(diào)查。所以企業(yè)一定要關(guān)注你跟政府之間達(dá)成協(xié)議過程當(dāng)中，他給你的政策是否有效，平常，我們會覺得有一些優(yōu)惠政策，這個優(yōu)惠政策能不能實現(xiàn)，的確要畫一個問號。 第三，為了達(dá)到協(xié)議出讓的方式，你作為房地產(chǎn)開發(fā)商，你可能支付了一些隱性成本，但是這個錢都拿不到桌面上來。 第四，有各項補(bǔ)償費，這種協(xié)議出讓方式，可能往往都是棚戶區(qū)改造，有大量的非凈地補(bǔ)償費。 第五個，印花稅政策變化潛在的風(fēng)險。 第六個，土地使用稅理解誤區(qū)帶來的納稅風(fēng)險。