關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛若干問題及其處理對(duì)策

1、關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛若干問題及其處理對(duì)策 劉錄隨著各種法律法規(guī)的日益完善和人們維權(quán)意識(shí)的不斷提高，物 業(yè)服務(wù)糾紛呈上升趨勢(shì)。如何更好地解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間 不斷出現(xiàn)的矛盾和糾紛，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地服務(wù)于業(yè)主，使雙 方的合法權(quán)益真正得到維護(hù)，已成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。以下就物業(yè) 服務(wù)糾紛中存在的若干問題進(jìn)行分析、論述，提出合法性、合理性 處理意見。一、物業(yè)服務(wù)糾紛的類型及其處理根據(jù)物業(yè)管理的范圍和內(nèi)容以及物業(yè)管理的特點(diǎn)來分析，物業(yè) 服務(wù)糾紛主要分為兩大類型，即因合同產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)糾紛和因侵 權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)糾紛。（一）因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛的處理因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當(dāng)事人違約所引起

2、的，主要包括：因服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生的物業(yè) 管理糾紛、因服務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、解除物業(yè)管理服務(wù)合 同等等。1、物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)提供的物 業(yè)管理服務(wù)不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而 引起的物業(yè)管理糾紛。如，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備不能正常 使用或不能及時(shí)維護(hù)修理使其處于正常使用狀態(tài)，日常環(huán)境衛(wèi)生差，綠化不能及時(shí)維護(hù)管理，區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂、交通道路不暢，安 全防范不力消防救災(zāi)不及時(shí)等等。2、物業(yè)管理合同服務(wù)內(nèi)容糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)沒有按照 規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理服務(wù)，而引起的物業(yè)管理 糾紛。如，沒有按照規(guī)

3、定或約定提供、安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備，沒有按照規(guī)定或約定提供服務(wù)場(chǎng)地、車位、倉(cāng)庫(kù)，沒有按照規(guī)定或約定提 供文化、體育、衛(wèi)生等服務(wù)內(nèi)容及場(chǎng)所等。3、物業(yè)管理合同服務(wù)費(fèi)用糾紛。是指因服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭(zhēng)議或業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)而引起的物業(yè)管理糾紛。如物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)管理合同約定或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主（或使用人）少交、欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。（二）因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛處理因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當(dāng)事人的侵權(quán)行為所引起的，主要包括：損壞公共財(cái)物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務(wù)糾紛、相鄰關(guān)系糾紛等等。1、損壞公共財(cái)物糾紛。主要是因當(dāng)事人違反規(guī)定致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財(cái)

4、物損毀、損壞而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。如，業(yè)主損毀、損壞公共財(cái)物，物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定或約定擅自拆卸、挪用、毀損物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)等。2、侵占共用部位糾紛。是指因當(dāng)事人違反規(guī)定或約定侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地、部位、通道等行為而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。如，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)侵占公共場(chǎng)地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品；在建筑物、構(gòu)筑物公共部位上亂懸掛、亂經(jīng)貼、亂涂寫、亂刻畫等。防礙管理服務(wù)糾紛。是指業(yè)主違反規(guī)定或約定，干涉、 阻礙、制止物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)而引起的物業(yè)管理糾紛。如，阻止物業(yè)管理企業(yè)安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備或擅自移動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)設(shè)施設(shè)備，在消防通道上設(shè)輅路障或故意損壞消防設(shè)備，未

5、經(jīng)批 準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、出口處擺攤設(shè)點(diǎn)等。4、相鄰關(guān)系糾紛。是指業(yè)主之間因排水、通行、通風(fēng)、采光等問題發(fā)生的物業(yè)管理糾紛。如，下水道堵塞的清理、陽臺(tái)的封閉、 樓道堆放物品、安裝空調(diào)太陽能熱水器等。二、物業(yè)糾紛產(chǎn)生原因1、業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏缺乏真實(shí)的宣傳和有效的溝通，業(yè)主不了解物業(yè)管理行業(yè)。了解 才能產(chǎn)生信任。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不透明、收費(fèi)依據(jù)不明確、違約責(zé) 任含糊讓人無法理解，致使多數(shù)人選擇拒絕交費(fèi)。一方面，輿論宣傳 缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者， 缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴(kuò)大物業(yè)管理中的矛盾報(bào)道， 或者受 企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺

6、乏對(duì)社會(huì)、 對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考2、業(yè)主法律意識(shí)淡薄，無任何有效措施保障合法權(quán)利，小區(qū)未 成立業(yè)主委員會(huì)等放縱物業(yè)公司擅自利用小區(qū)空地等做廣告或者租 賃公共物業(yè)設(shè)施牟利，并將收益侵占問題。生活中，某些小區(qū)的物業(yè)公司為了增加其收益， 在沒有通過業(yè)主 委員會(huì)或者全體業(yè)主同意的情況下， 與其他企業(yè)簽約，將小區(qū)的非綠 地、非公共設(shè)施的空地交給其他公司制作廣告牌，用于宣傳該公司銷 售的產(chǎn)品，銷售公司則支付廣告費(fèi)給物業(yè)；或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公共 物業(yè)設(shè)施對(duì)外租賃牟利，在該收益的歸屬問題上，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企 業(yè)往往發(fā)生分歧。根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃

7、內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬 于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用 房，屬于業(yè)主共有。據(jù)此，該空地因出租或者公共物業(yè)設(shè)施出租所 得的收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有3、各家物業(yè)公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，物業(yè)費(fèi)收取市場(chǎng)混亂。各物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，出現(xiàn)相鄰小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差距甚 至高達(dá)一倍之多，物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目繁多，收費(fèi)財(cái)物報(bào)告不公示，物業(yè)公 司負(fù)責(zé)人亂用物業(yè)費(fèi)用等情況。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定： “物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原 則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)

8、服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院 價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦 法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！币罁?jù)上述規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何收 取費(fèi)用以及收取何種費(fèi)用均應(yīng)依據(jù)雙方簽訂的合同，物業(yè)服務(wù)合同一 般物業(yè)公司有權(quán)向業(yè)主收取的費(fèi)用僅限三項(xiàng)：一是物業(yè)服務(wù)費(fèi)；二是車庫(kù)使用費(fèi)；三是公共分?jǐn)傎M(fèi)用。物業(yè)公司未按照國(guó)家規(guī)定收取物業(yè) 費(fèi)或亂收物業(yè)費(fèi)，不公示收支情況，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主之間矛盾的加大。4、物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)員合同約定提供物業(yè)服務(wù)，在業(yè)主 提出批評(píng)意見后拒絕改正并強(qiáng)行采取各項(xiàng)措施強(qiáng)行收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。生活中，經(jīng)常發(fā)生物業(yè)公司入駐后對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目視而不見，對(duì)小區(qū)衛(wèi)生等狀況打掃不及時(shí)，致使業(yè)主怨聲

9、載道，在此基礎(chǔ)上物業(yè)公 司仍我行我素拒不改正。而在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，積極性高漲，甚至通過 律師事務(wù)所通過訴訟方式索要物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司為收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)， 擅自采取停水 停電、停電梯等侵害業(yè)主權(quán)利，影響業(yè)主正常生活， 激化矛盾的擴(kuò)大。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體違法類型及法律分析（一）違法停電梯，強(qiáng)行提高收費(fèi)，損害業(yè)主權(quán)益宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)某公館小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 擅自將26層高樓住宅電梯強(qiáng)制停運(yùn)，導(dǎo)致業(yè)主出行十分不便。經(jīng)了 解目前小區(qū)有兩屆業(yè)主委員會(huì)，在沒有廣大業(yè)主選舉的情況下產(chǎn)生了 第二屆業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)，所謂的第二屆業(yè)主委員會(huì)在未告知全體業(yè)主的情況下，與北京時(shí)代物業(yè)分公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合

10、同 。且物 業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及公區(qū)能源費(fèi)用過高，不符合小區(qū)目前的實(shí)際情況。小區(qū)電梯作為小區(qū)配套的設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主所有，其占有、 使用、收益等權(quán)利由業(yè)主共同享有和行使， 任何組織和個(gè)人均無權(quán)以 任何理由停掉電梯，如果關(guān)停電梯，造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害或者生活不便， 侵犯其生活安寧權(quán)，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)不但應(yīng)當(dāng)賠償損失， 且其負(fù)責(zé)人 或者直接主管人員可能涉嫌尋釁滋事，情節(jié)嚴(yán)重的，構(gòu)成違法犯罪， 要承擔(dān)相應(yīng)的治安或者刑事責(zé)任。（二）濫用物業(yè)管理權(quán)，侵犯業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)問題宿遷某小區(qū)服務(wù)企業(yè)在未告知業(yè)主的情況下擅自將停放不當(dāng)?shù)?車輛托運(yùn)至他處，并且導(dǎo)致車子上多了一條很明顯的劃痕。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主委托為業(yè)主服務(wù)的企業(yè)

11、， 應(yīng)當(dāng)正當(dāng)履行物 業(yè)合同義務(wù)，不得以不當(dāng)方式或者違法方式侵害業(yè)主利益，否則，業(yè) 主委員會(huì)有權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)公司，并追究其法律責(zé)任。本案中，業(yè)主 私占小區(qū)公共通道，對(duì)其他業(yè)主通行權(quán)造成妨害，顯屬不當(dāng)，也有責(zé) 任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員以具有權(quán)對(duì)小區(qū)內(nèi)車輛進(jìn)行管理處輅，作為拖車的解釋理由，顯然無法律依據(jù)，不能成立。無論物業(yè)服務(wù)合同 或者物業(yè)管理?xiàng)l例及業(yè)主委員會(huì)，也無權(quán)授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的鎖車或 者拖車行為，故無論出于什么理由，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未通知業(yè)主并征 得其同意，或者通過報(bào)警等方式由公安機(jī)關(guān)拖車外，私自將車輛拖走， 都屬于違法侵權(quán)行為，為此造成車輛損害，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主未交物

12、業(yè)費(fèi)等為由，對(duì)業(yè)主采取停水 停電影響業(yè)主正常生活問題交納物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的主要義務(wù)， 拒交物業(yè)費(fèi)將構(gòu) 成根本違約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同， 業(yè)主 與供電局、自來水公司之間簽訂的是供水、供電合同，這是兩個(gè)相互平行、相互獨(dú)立的法律關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是對(duì)供水供電設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)，并不是水、 電的供應(yīng)方。水、電的提供者是自來水公司和供電公司。依據(jù)我國(guó)合 同法的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主與自來水公司及供電公司之間的供水、供電 系一種合同關(guān)系，只有當(dāng)業(yè)主出現(xiàn)合同約定和國(guó)家規(guī)定的情形時(shí)，自來水公司或供電公司才有權(quán)停止供水、供電。由上述可知，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)是提供物業(yè)服務(wù)的，而供水供電是供電

13、和供水部門的職責(zé)， 物業(yè) 服務(wù)企業(yè)利用工作之便采取這種行為，是違法的。因此，即使業(yè)主沒 有繳納物業(yè)費(fèi)或有其他違約行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在任何情況下都沒有 權(quán)利對(duì)業(yè)主斷水?dāng)嚯姷霓k法制裁。業(yè)主可要求物業(yè)賠償斷水?dāng)嚯娫斐?的損失。（四）物業(yè)利用小區(qū)空地等做廣告或者租賃公共物業(yè)設(shè)施牟利， 并將收益侵占問題業(yè)主對(duì)小區(qū)的空地或者公共物業(yè)設(shè)施等享有共有權(quán)， 那就決定了 只有業(yè)主才能對(duì)空地或者公共物業(yè)設(shè)施等享有占有、使用、收益的權(quán)利。那么，對(duì)于小區(qū)空地或者公共物業(yè)設(shè)施等產(chǎn)生的廣告收益，自然 也就只能歸全體業(yè)主共有。生活中，某些小區(qū)的物業(yè)公司為了增加其收益， 在沒有通過業(yè)主 委員會(huì)或者全體業(yè)主同意的情況下， 與其他

14、企業(yè)簽約，將小區(qū)的非綠 地、非公共設(shè)施的空地交給其他公司制作廣告牌，用于宣傳該公司銷 售的產(chǎn)品，銷售公司則支付廣告費(fèi)給物業(yè)；或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公共 物業(yè)設(shè)施對(duì)外租賃牟利，在該收益的歸屬問題上，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企 業(yè)往往發(fā)生分歧。根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬 于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用 房，屬于業(yè)主共有。據(jù)此，該空地因出租或者公共物業(yè)設(shè)施出租所 得的收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)時(shí)的難題目前大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管

15、理合同實(shí)質(zhì)是一種沒有把業(yè)主作為平 等相對(duì)方對(duì)待的單方合同，業(yè)主的意思自治并沒有得到有效的體現(xiàn)， 物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量也就時(shí)常跟不上。 這種情況下物業(yè)服 務(wù)過程中部分業(yè)主就會(huì)使用各種各樣措施來進(jìn)行“不合作的抵抗”。(1)收費(fèi)難收費(fèi)難相信是很多物業(yè)公司普遍面臨的問題，在物業(yè)公司看來， 業(yè)主不愿意交費(fèi)的理由五花八門。有不滿意服務(wù)質(zhì)量的(可能占比例最大，包括對(duì)治安、衛(wèi)生、綠化維護(hù)等不滿)，有嫌收費(fèi)高的，有 對(duì)公共設(shè)施不滿意的，有認(rèn)為沒辦好產(chǎn)權(quán)證的，有被偷盜后要求物業(yè) 賠償?shù)貌坏綕M足的，有想白占便宜不出錢的等等。有從事物業(yè)服務(wù)的 行內(nèi)人表示，一般的物業(yè)公司，能有七八成的收費(fèi)率就算不錯(cuò)了，能 有五

16、六成收費(fèi)率基本略有盈余。有些小區(qū)，甚至收費(fèi)率只有兩三成。 現(xiàn)實(shí)中也不乏一些小區(qū)物業(yè)堅(jiān)持不住，突然卷物撤走之事。(2)提高服務(wù)質(zhì)量難因?yàn)槭召M(fèi)難，物業(yè)公司又要維持一定的利潤(rùn)收入， 就會(huì)不斷降低 成本，如減少人員、降低衛(wèi)生要求等，服務(wù)質(zhì)量一降低，又會(huì)有一批 業(yè)主要抵制不交費(fèi)，從而使物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)更困難，又進(jìn)一步降低成 本如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)公司自行退出小區(qū)或部分業(yè)主不堪忍 受自發(fā)行動(dòng)起來，試圖組織業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行維權(quán)活動(dòng)。如果沒有組織起業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的，一些小區(qū)的物業(yè)管理便從此“停擺”，陷入無人管理服務(wù)的境地，成為 “臟、舌L、差”的 典型。(3)取得業(yè)主認(rèn)可難物業(yè)公司一般不愿意接手

17、老舊小區(qū)因?yàn)槔吓f小區(qū)多數(shù)經(jīng)歷了上述惡性循環(huán)，重新啟動(dòng)、規(guī)范管理不易，業(yè)主也不再信任不請(qǐng)自來的 物業(yè)公司所以不愿意交費(fèi)。這便是惡性循環(huán)走到終點(diǎn)的標(biāo)志。 而在現(xiàn) 行物業(yè)管理模式下，可以預(yù)見，如果不改變，將會(huì)有更多物業(yè)小區(qū)變 成為“臟、舌L、差”甚至無人管理的老舊小區(qū)。止匕外，還存在政 府相關(guān)部門的難題：小區(qū)多，物業(yè)公司多，問題多，人力有限等。五、提高物業(yè)管理化解矛盾的幾點(diǎn)思考我們要直面現(xiàn)行法律法規(guī)不健全甚至矛盾的地方，在修法時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以利其事。政府相關(guān)部門（主要指各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及 其內(nèi)設(shè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的機(jī)構(gòu) ）、社區(qū)管理部門也應(yīng)認(rèn)清角色，調(diào)整姿態(tài)，協(xié)助、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理運(yùn)作。1、

18、通過修改完善地區(qū)物業(yè)管理辦法，或者由公安、物業(yè)行政主 管部門等聯(lián)合出臺(tái)專門規(guī)定，形成處理法律依據(jù) 。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)等為由，采取停水停電、停電梯等侵害業(yè)主權(quán)利，影響業(yè)主正常生活，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)有上述 行為，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)行政主管部門依法予以警告罰款等措施；如果拒不改正，致使停水、停電、停電梯等行為嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活，損 害業(yè)主權(quán)益的，涉嫌尋釁滋事行為的，可以由公安部門予以治安處罰； 情節(jié)嚴(yán)重，依法追究刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共停車位、 物業(yè)用房出租或者廣告費(fèi)等收益屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)維修等 公共用途，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員非法占為己有的， 或者挪作他 用的，涉嫌

19、職務(wù)侵占或者挪用資金的，可以由公安部門予以治安處罰； 情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)以違法或不 當(dāng)方式侵害業(yè)主合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利及其他權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任， 涉嫌違法犯罪的，應(yīng)依法追究治安或刑事責(zé)任。（二）應(yīng)當(dāng)允許多種物業(yè)管理形式存在物權(quán)法已經(jīng)明確了業(yè)主對(duì)自身財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利和業(yè)主作為物 業(yè)區(qū)域內(nèi)法定物業(yè)管理人的身份，其第81條對(duì)物業(yè)管理方式做出了 明確規(guī)定，即“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。可見，物權(quán)法至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式：業(yè)主自我管理方式、業(yè)主委托物業(yè)服務(wù) 企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。再看國(guó)務(wù)院制定

20、 的行政法規(guī) 物業(yè)管理?xiàng)l例第2條：“本條例所稱物業(yè)管理， 是 指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù) 合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！边@其實(shí)把 物業(yè)管理形式單一化了，物權(quán)法作為比物業(yè)管理?xiàng)l例位階更高的重要法律，效力應(yīng)當(dāng)更強(qiáng)。所以，地方如果制定了與 物業(yè)管理?xiàng)l例不符但符合物權(quán)法原意的地方條例或文件， 應(yīng)當(dāng)可行， 但同時(shí)更應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行修正。事實(shí)上，一 些小區(qū)的實(shí)踐已經(jīng)突事實(shí)上，一些小區(qū)的實(shí)踐已經(jīng)突破了物業(yè)管理?xiàng)l例 ，進(jìn)行 了完全的物業(yè)自主管理或聘用職業(yè)經(jīng)理人的管理模式。 據(jù)我了

21、解宿遷 的少部分小區(qū)進(jìn)行自治管理的效果還不錯(cuò)， 也是井井有條。這種不需 要聘用物業(yè)管理公司的模式，應(yīng)當(dāng)?shù)玫焦膭?lì)，也許會(huì)成為將來物業(yè)管 理的主流模式。（三）對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)重新進(jìn)行法律定位1、業(yè)主的定位業(yè)主是小區(qū)的主人，享有相應(yīng)的物權(quán)權(quán)利同時(shí)， 基于現(xiàn)代物業(yè) （公寓式樓盤）的特點(diǎn)，根據(jù)物權(quán)法第七十條，業(yè)主對(duì)建 筑物內(nèi)的住宅、 經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以 外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！痹诤戏ㄎ飿I(yè)企業(yè)進(jìn)駐的 情況下，繳納合理的物業(yè)費(fèi)用、適當(dāng)使用共有部分是每個(gè)業(yè)主的法定 義務(wù)。而同時(shí)，為了維護(hù)自己及與他人共同利益，適當(dāng)參與物業(yè)管理 事務(wù)（如參與業(yè)主大會(huì)） 則也是

22、每個(gè)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。對(duì)業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)的身份認(rèn)定問題， 在實(shí)際執(zhí)行中有問題，即 只認(rèn)房產(chǎn)證或購(gòu)房合同上的名字。宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法第七 條“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī) 定的權(quán)利，自覺履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī) 則及物業(yè)服務(wù)合同約定?！北救说囊晃慌笥丫幼≡趯汖埑鞘谢▓@就遇 到了這樣的問題，房產(chǎn)證登記在妻子名下，朋友想成為業(yè)委會(huì)成員， 參與小區(qū)事務(wù)管理，可是社區(qū)和街道辦不同意，不同意的理由是房產(chǎn) 證上的名字不是他，這種做法是否違背了宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法? 其實(shí)，如無相反證明， 配偶是當(dāng)然的共有人，也應(yīng)當(dāng)是業(yè)主。法律 上都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，為何就

23、不能算作業(yè)主行駛不了自己的權(quán)利呢？ 再者對(duì)物業(yè)管理而言，“業(yè)主”的定義不能局限于只在房產(chǎn)證上登記的人才是業(yè)主。再者承租人也可以成為業(yè)主，因?yàn)橛行I(yè)主長(zhǎng)期把房子出租給他 人，無心或無暇處理物業(yè)管理事務(wù)，針對(duì)這情況，建議立法規(guī)定租用 物業(yè)連續(xù)6個(gè)月（姑且這么定）以上的承租人，可以依授權(quán)代理行使 物業(yè)管理權(quán)利，因?yàn)槌凶馊烁鼮殛P(guān)心小區(qū)的治安、衛(wèi)生、水電等問題， 切身利益也更直接受物業(yè)管理的影響。 我們也可以不需要在法理上突 破業(yè)主的身份定義，只要物業(yè)法規(guī)授權(quán)業(yè)主可以委托承租人代理行使 業(yè)主權(quán)利即可，這種規(guī)制是需要有的，因?yàn)檫@種代理關(guān)系雖然符合民 法及合同法規(guī)則，但目前實(shí)踐中相關(guān)政府指導(dǎo)部門因硬套物業(yè)管

24、理相 關(guān)規(guī)則而否定這種代理關(guān)系。2.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的功能定位與協(xié)調(diào)依現(xiàn)在的物業(yè)管理法規(guī)精神，業(yè)主大會(huì)不僅指的是某一次業(yè)主大 會(huì)會(huì)議，也應(yīng)當(dāng)是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。既然如此，就應(yīng)當(dāng)發(fā)揮小區(qū) 最高權(quán)力機(jī)構(gòu)的作用。 但物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例 對(duì)業(yè)主大 會(huì)和業(yè)主委員會(huì)能否成為適格訴訟主體都采取回避態(tài)度。首先，我們應(yīng)當(dāng)在法律上明確業(yè)主大會(huì)具有獨(dú)立民事主體的資格， 最好是通過修 改物權(quán)法 或最高人民法院出臺(tái)相關(guān)司法解釋。這樣，其才能有 自己的辦公場(chǎng)所、資產(chǎn)、賬戶、印章、經(jīng)營(yíng)權(quán)等。此外，如果認(rèn)為物 業(yè)公司、政府部門或個(gè)別業(yè)主的行為侵害了其權(quán)益，經(jīng)溝通仍不能解決的，可以獨(dú)立向人民法院提起訴訟，通過司法途徑維

25、護(hù)整個(gè)小區(qū)的 正當(dāng)權(quán)益。目前，一些應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會(huì)的功能被業(yè)主委員會(huì)所代行。 司法實(shí) 踐中在有權(quán)機(jī)關(guān)登記備案后的業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)得到認(rèn)可，除了最高人民法院的相關(guān)答復(fù)外，還有一些地方法院明確業(yè)主委員會(huì)能作為民 事訴訟的主體一一如重慶市。但業(yè)主大會(huì)的民事主體資格卻鮮有得 到認(rèn)可?，F(xiàn)行法規(guī)沒有確定業(yè)主委員會(huì)及其成員能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé) 任，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，就不宜成為獨(dú)立民事主體，至多是作為 代理人受業(yè)主大會(huì)委托參與民事訴訟。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有印章， 即享有民事主體資格，2009年住建部頒布2010年實(shí)施的 業(yè)主大 會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 第三十四條規(guī)定：”業(yè)主委員會(huì)辦理備 案手續(xù)后，可持備案證明

26、向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委 員會(huì)印章?！钡珜?shí)踐中能給業(yè)主大會(huì)刻章的不多。我們還可以考慮模 擬公司制，業(yè)主相當(dāng)于股東，業(yè)主大會(huì)相當(dāng)于股東大會(huì)，業(yè)主委員會(huì) 相當(dāng)于董事會(huì)（其成員可以獲授權(quán)持掌業(yè)主大會(huì)的印章，也可以同時(shí)有業(yè)主委員會(huì)的印章），而業(yè)主委員會(huì)主任就相當(dāng)于公司里的董 事長(zhǎng)。另外應(yīng)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)，以避免業(yè)主委員會(huì) 成員濫用職權(quán)導(dǎo)致腐敗。而這些制度，都可以通過召開小區(qū)大會(huì)擬定管理規(guī)約來制定，并不違法。小區(qū)的 管理規(guī)約 即相當(dāng)于小 區(qū)的“憲法”，要充分發(fā)揮作用。當(dāng)業(yè)主大會(huì)享有獨(dú)立民事主體資格，那么它就可以授權(quán)業(yè)主委員 會(huì)或其他人對(duì)小區(qū)部分事務(wù)進(jìn)行管理、對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)

27、。所以,對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)營(yíng)資格問題，應(yīng)當(dāng)改變目前的法規(guī)限制，只要經(jīng)過業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)可以經(jīng)營(yíng)物業(yè)小區(qū)的資產(chǎn)， 包括 自行組織物業(yè)公司進(jìn)行自我管理。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法，對(duì)于小區(qū)的公共 部分，屬于全體業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分， 達(dá)到法定比例 的業(yè)主決定自行經(jīng)營(yíng)自有物業(yè)財(cái)產(chǎn)，合乎法理，不應(yīng)禁止。目前的通 常做法是由業(yè)主委員會(huì)通過合同方式與物業(yè)公司約定， 將公共部分經(jīng) 營(yíng)收益部分劃歸全體業(yè)主由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理， 但業(yè)主委員會(huì)或業(yè) 主大會(huì)是不能、不敢直接經(jīng)營(yíng)的。因?yàn)橐滥壳胺ㄒ?guī)，業(yè)主委員會(huì)只能 是公益的，沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)。如果我們規(guī)定讓業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)登記 為盈利性法人，享有經(jīng)營(yíng)權(quán)；這樣

28、既能保證業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)， 又能促進(jìn)全體業(yè)主共同資產(chǎn)的保值與增值、增加公共維修基金。最簡(jiǎn) 單的經(jīng)營(yíng)就是公共場(chǎng)所租賃、停車管理、廣告位出租等。（四）相關(guān)政府部門的職能規(guī)劃應(yīng)更合理這里指的政府部門，主要是指縣級(jí)及市級(jí)的房地產(chǎn)行政管理部門， 因?yàn)樗鼈冎苯用鎸?duì)每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)， 由它們來監(jiān)督、指導(dǎo)、 處罰業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司。如上所述，在業(yè)主積極組織業(yè)主大會(huì)和 選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘物業(yè)公司時(shí)，政府相關(guān)部門應(yīng)主要起指導(dǎo)和幫 助作用。業(yè)主在行使自我管理權(quán)，管理自己有物權(quán)的小區(qū)，對(duì)于沒有 違反法律（主要是指物權(quán)法合同法等高位階法律，而不是下位的物業(yè)管理?xiàng)l例或辦法 ）的，就應(yīng)充分支持。面對(duì)業(yè)主及業(yè)主

29、 大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，政府各級(jí)部門（包含居委會(huì)這 類行使部分公權(quán)力的非政府組織） 行使權(quán)力的性質(zhì)是“指導(dǎo)與監(jiān)督”，那么，相關(guān)人員就應(yīng)在盡力盡責(zé)“指導(dǎo)與監(jiān)督”的基礎(chǔ)上，積極作為而不逾權(quán)亂作為。例如前文提到的對(duì)業(yè)主大會(huì)相關(guān)選舉、選聘結(jié)果的“備案”問題，只要業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)沒有違規(guī)違法行 為，相關(guān)部門就應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)業(yè)主自治活動(dòng)結(jié)果予以備案。備案更 多應(yīng)當(dāng)是一種形式審查，而不是實(shí)質(zhì)審查，只有材料齊全，就應(yīng)當(dāng)給 予備案，由此解除業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立難的最后一道障礙。如果相關(guān)部門拒不備案的，可以考慮從物業(yè)管理法規(guī)上明確規(guī)定業(yè)主大 會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)選舉、選聘結(jié)果依然有效。從備案的本質(zhì)

30、來說， 備案與否本就不是該法律行為生效與否的判斷依據(jù)。 當(dāng)然，在目前， 如果沒有取得有權(quán)部門的備案證明，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)相關(guān)法律 行為的合法性就會(huì)受質(zhì)疑，會(huì)面臨無法刻印公章等問題。（五）加大對(duì)違法物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查和懲處力度面對(duì)物業(yè)公司，政府當(dāng)前工作重心應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其依法、依合同行事， 對(duì)違法行為要堅(jiān)決處罰。除了行政處罰外，在物業(yè)領(lǐng)域要引進(jìn)刑事處 罰手段。目前鮮見被列為刑事案件的案例。對(duì)一些物業(yè)公司的行為， 其實(shí)可以上升到刑事案件來處罰。 例如：本沒有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)或無合 法合同，強(qiáng)行提供服務(wù)，采取停水停電甚至威脅、用電梯卡不升級(jí)強(qiáng) 迫業(yè)主繳費(fèi)、毆打方式強(qiáng)迫業(yè)主繳費(fèi)，已經(jīng)涉嫌強(qiáng)迫交易罪（參見刑法

31、第226條）。但業(yè)主作為受害者報(bào)了案卻不被受理，被認(rèn)為 只是一般民事糾紛，不予立案，導(dǎo)致業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)一步受損。其實(shí)， 這種行為如長(zhǎng)期存在，變成一種有組織的違法犯罪活動(dòng)，是有可能會(huì) 演變?yōu)榉Q霸一方、欺凌業(yè)主的黑惡勢(shì)力的黑社會(huì)性質(zhì)犯罪的。 目前這 些違法活動(dòng)常見報(bào)道，但被依法處輅的物業(yè)公司和相關(guān)責(zé)任人的報(bào)道 卻不多見。相反，我們不時(shí)看到一些令人心寒的業(yè)主合法權(quán)益被無端 侵犯的報(bào)道。（六）重新規(guī)劃街道辦、居委會(huì)、社區(qū)在物業(yè)管理中的職能目前看，街道辦、居委會(huì)或者社區(qū)在住宅小區(qū)物業(yè)管理方面發(fā)揮 的作用可小可大， 主要看相關(guān)業(yè)主的努力和當(dāng)事職員的態(tài)度。“街 道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、 協(xié)調(diào)和監(jiān)督?！惫P者認(rèn)為， 可以將街道和居委會(huì)的 “指導(dǎo)、協(xié)調(diào)與 監(jiān)督”職能改為“協(xié)助與支持”，“指導(dǎo)與監(jiān)督”職能交給縣（區(qū)） 及以上的房產(chǎn)管理部門為宜。因?yàn)榻值擂k是派出機(jī)構(gòu)，不屬于一級(jí)政府機(jī)構(gòu)，在網(wǎng)絡(luò)化、信息化高度發(fā)達(dá)的今天是否應(yīng)保留本就存有 很多爭(zhēng)議；居委會(huì)則是社區(qū)居民的自治組織，具人員嚴(yán)格講不屬于 公務(wù)員隊(duì)伍。而住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)也是業(yè)主的自治組織， 為何彼自 治組織可以指導(dǎo)和監(jiān)督此自治組織呢？而且居委會(huì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參 差不齊且人員不穩(wěn)定，很多工作人員的物業(yè)管