2011年5月10日明珠都市花園產(chǎn)品定位報告

1、東方明珠都市花園產(chǎn)品定位報告分享筑波行(成都)/2011-5-10(匯報)項目地塊解構(gòu)區(qū)域市場研究項目客群分析今天的主題項目產(chǎn)品定位思路項目營銷建議1、項目區(qū)域?qū)傩匝芯?、項目地塊屬性分析第一部分：項目地塊解構(gòu)3、項目周邊產(chǎn)業(yè)分析商業(yè)中心行政中心本案平安大道1.1 區(qū)域分布地塊位于平安縣城東南村，行政辦公區(qū)域，屬于城市重點發(fā)展區(qū)域，具有良好發(fā)展前景。在板塊上屬于城東片區(qū)，區(qū)域與平安大道相連政府行政中心，區(qū)域價值明顯。位于平安縣城東臨享堂路、南鄰南環(huán)路，北臨平安大道，連接河湟路，西臨民和路連接新平大道，距離城市中心僅5分鐘，交通通達(dá)性強。項目視點：項目具有良好的發(fā)展契機，周邊條件支撐項目發(fā)展中高

2、端住宅、商業(yè)消費人群的條件城市中軸線：以平安大道為城市中軸主線，109國道為輔城市向東拓展擴張。行政中心區(qū)：以平安縣平安大道東段、湟源路、新平大道，樂都路為格局政府辦公區(qū)域本案北：平安大道東享堂路西民和路南：環(huán)路公園1.2 地塊位置項目視點：交通到達(dá)率良好，具備自住投資的多種可能，但通勤率不高；規(guī)劃中的公共交通具有一定價值提升。平安距離西寧約35公里，驅(qū)車30分鐘到達(dá)。交通體系：109國道、機場路連接西寧、航空港、工業(yè)港、主城區(qū)與周邊。輕軌、城市公交：125規(guī)劃全線通車，對區(qū)域發(fā)展具有一定規(guī)劃助推。機場：臨空經(jīng)濟，未來價值提升。1.3 區(qū)域交通情況本案公園至樂都至火車站、西寧至南環(huán)路至鋁業(yè)廠至

3、中心城區(qū)、機場享堂路經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，工業(yè)快速提升，全面拉動經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)生產(chǎn)總值95379萬元，同比增長15.9% 全縣工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值136807.6萬元，同比增長60.6%。 1.4 區(qū)域經(jīng)濟分析房地產(chǎn)開發(fā)投資17337萬元，比上年增長88.79%。 完成全社會固定資產(chǎn)投資91454萬元，同比增長30.06%固定資產(chǎn)投資增勢強勁，房地產(chǎn)開發(fā)漲勢兇猛居民收支快速增長，消費品市場活力不減城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6384.2元，比去年同期增長13.06； 單位：萬元農(nóng)業(yè)經(jīng)濟平衡運行，農(nóng)民收入呈上升增長趨勢上半年全縣完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值9700.05萬元，同比增長5.59，增加值5444萬元，同

4、比增長5.29 區(qū)域具有良好的發(fā)展?jié)摿^(qū)域具有打造高端品質(zhì)住宅/商業(yè)的條件公共交通處于遠(yuǎn)景階段，主要以其規(guī)劃作為愿景區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?，市場有消費需求前景區(qū)域具備一定的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，遠(yuǎn)景看好1.5 區(qū)域?qū)傩?、項目區(qū)域?qū)傩匝芯?、項目地塊屬性分析第一部分：項目地塊屬性解構(gòu)3、項目周邊產(chǎn)業(yè)分析項目占地120畝，用地面積8萬平米，容積率2.88，建筑密度21%，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)包括部分臨街商業(yè)，幼兒園。經(jīng)濟適用房3%，拆遷返還面積3.5萬平米。2.1 項目規(guī)劃條件地塊現(xiàn)有拆遷建筑 基地現(xiàn)狀北：平安大道南環(huán)路：項目全貌南環(huán)路基礎(chǔ)工程全部完成，預(yù)計10月通車，將提高項目的通達(dá)性。由于臨近南環(huán)路，存在一定噪音、

5、揚塵污染，東臨石林公園150米，資源優(yōu)越地塊四周均為低端居住區(qū)，對項目形象有所影響2.2 地塊現(xiàn)狀地塊形狀有高差呈不規(guī)劃的四邊形，地塊南端邊界線為不規(guī)整的曲線, 地塊內(nèi)缺乏自然資源，項目環(huán)境品質(zhì)只能通過人為打造地塊多種物業(yè)搭配的特性要求項目合理解決物業(yè)間的關(guān)系項目內(nèi)有大量的拆遷建筑物，南環(huán)有高壓電網(wǎng)，對本項目有一定的影響2.3 地塊內(nèi)部資源外部環(huán)境資源有限，高壓電、南環(huán)路的通車，存在一定噪音，周邊居住氛圍，對未來生活的舒適度存在一定影響。2.4 項目周邊環(huán)境S（優(yōu)勢）1.政府行政辦公區(qū)域，城市重點發(fā)展板塊2.平安大道、南村在市民心目中有非常高的認(rèn)知度3.周邊有平安一中，教育資源優(yōu)良4.距石林園

6、公園直線距離150米左右，資源優(yōu)勢5.地形有高差，宜景觀綠化打造，形成錯落有致6.建筑密度較低，有更多的土地便于綠化的打造。W（劣勢）1.項目待拆遷量大，回民多、不可控制因素較多2.本區(qū)域競爭項目眾多，消費者可選余地較大3.周邊生活必需的基礎(chǔ)配套及市政配套較低端4.首次開發(fā)，發(fā)展商缺乏品牌度，知名度低5.地塊背靠南環(huán)路，通車后灰塵噪音較大6.存在著變電站和較多的高壓線路,雨天有噪音干擾O（機會）1.政府將繼續(xù)對東區(qū)配套發(fā)展加大投入2.區(qū)域持續(xù)熱點，吸引了很多主城區(qū)消費人群購買3 南環(huán)路的通車，將提高項目的通達(dá)性4.平安成為西寧的第二圈層，需求增加5.平安氣候好，海拔低于西寧90米，有“宜居平安

7、”之稱。T（威脅）1、宏觀金融政策，購買需求將會受到一定影響2、限制外地貸款、公積金使用，影響外來投資戶3、少量經(jīng)濟適用房的開發(fā)，低廉價格及產(chǎn)品形象 給項目形象帶來一定威脅4、區(qū)域電梯公寓市場放量大，未來已知競爭 項目可能帶來50萬方，市場競爭較為激烈。2.5 項目SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢搶占機會運用便捷交通積極搶占外部客戶運用項目指標(biāo)打造較好的高層視覺效果，同時提升整個項目的可識別性運用地塊優(yōu)勢,抓住市場空白點產(chǎn)品差異化，提純客戶潛在需求品質(zhì)/規(guī)模占位，提升競爭形象適量性價比輸出，加強產(chǎn)品競爭力減小劣勢避免威脅系統(tǒng)化、精致的現(xiàn)場包裝與品質(zhì)服務(wù)，傳遞物有所值區(qū)域規(guī)劃/遠(yuǎn)景趨勢引入銷售，降低產(chǎn)品抗性

8、利用機會克服劣勢控制產(chǎn)品空間尺度，將住宅置于縱深，提升居住品質(zhì)引進(jìn)星級物管，有效隔絕外部干擾，同時提升內(nèi)部居住環(huán)境打造特色配套商業(yè)，提升配套品質(zhì)利用機會轉(zhuǎn)化威脅2.6 優(yōu)劣勢威脅&彌補項目縱深，可通過規(guī)劃提升住宅環(huán)境區(qū)域呈上升發(fā)展趨勢，市場品質(zhì)需求將逐漸提升自有商業(yè)配套與周邊配套提供配套支撐生態(tài)宜居城市規(guī)劃將提升區(qū)域居住條件周邊規(guī)劃以行政辦公居住為主以人為本，發(fā)展打造高端品質(zhì)住宅良好發(fā)展中區(qū)域提升產(chǎn)品品質(zhì)周邊以行政辦公、居民住宅為主+針對區(qū)域人群發(fā)展具有一定品質(zhì)的、具有一定性價比的樓盤2.7 地塊屬性1、項目區(qū)域?qū)傩匝芯?、項目地塊屬性分析第一部分：項目地塊屬性解構(gòu)3、項目周邊產(chǎn)業(yè)分析“平安古

9、驛站，現(xiàn)代宜居城” 打造東部次中心“工業(yè)與商務(wù)花園城市”十二五規(guī)劃：以現(xiàn)代工業(yè)和高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（以物流業(yè)為核心）立市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。3.1 城市定位八大工業(yè)園區(qū)平東工業(yè)園區(qū)物流集散區(qū)平安陸路物流園區(qū)城市中心區(qū)客運商務(wù)集中區(qū)工業(yè)加工區(qū)休閑觀光農(nóng)業(yè)示范園區(qū)空港經(jīng)濟中心區(qū)平安的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移擴張帶動人口變遷，促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展刺激平安房地產(chǎn)消費市場需求拓張八大工業(yè)園區(qū)小峽口建材物流集散區(qū)、高科技工業(yè)加工區(qū)、休閑觀光農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、空港經(jīng)濟中心區(qū)、客運商務(wù)集中區(qū)、城市中心區(qū)、平安陸路物流園區(qū),平東工業(yè)園區(qū)。隨著各園區(qū)的經(jīng)濟貢獻(xiàn)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為項目區(qū)域提供了大量具有強勁購買力的潛在客戶群

10、。3.2 產(chǎn)業(yè)分析1、宏觀政策分析2、區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研第二部分：區(qū)域市場研究2011年樓市調(diào)控的主基調(diào)：國“八條” 主要以限字令為主限購、限貸、限價限購：2套后不能再購房，無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)鼐用窦彝ネＶ官彿浚拶J：利率取消，首套房首付不低于3成，二套房不低于60%，利率不低基準(zhǔn)利率1.1倍，暫停發(fā)放購買第3套及以上住房（公積金）貸款。限價：一房一價、房價控制目標(biāo)在8%左右，包括經(jīng)濟適用房，廉租房。調(diào)控效果：一線城市有所松動，二、三、四線房地產(chǎn)投資升溫，房價上漲。原 因：限價價格基數(shù)差異大，保障房納入計算方式，價格拉低，商品空間增大 房價控制目標(biāo)有上限，沒下

11、限，加快了房地產(chǎn)預(yù)期價格的持續(xù)上漲， 房地產(chǎn)開發(fā)主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移到2-3線城市開發(fā)，導(dǎo)致房價升溫 投資者實力強，提高首付、利率、限貸、效果有限1.1 房地產(chǎn)政策分析客戶類型影響程度影響原因?qū)Σ煌飿I(yè)的影響豪宅買家大一般擁有多套物業(yè)，限購不能再買，購買新住宅的機會成本較大中端住宅的影響大于對高端住宅首改買家較大二套6成，首付門檻提高中高端住宅受影響首次置業(yè)不大利率優(yōu)惠幅度減少外圍首置型樓盤影響較小投資客大限購、首付提高，利潤杠桿下降、營業(yè)稅增加，房產(chǎn)稅開征投資型住宅受影響，商務(wù)公寓、酒店式公寓、看好。走勢研判優(yōu)質(zhì)高端住宅受影響程度相對較低，中端住宅受到較大影響、普通住宅受影響較小，地方細(xì)則出臺后，價格

12、預(yù)計將會平穩(wěn)，個別樓盤降價促銷。部分城市成交萎縮，市場將進(jìn)入一段時間的觀望和消化期，商務(wù)公寓、商鋪間接受益2-3線城市首置型樓盤受影響較小，市場成交結(jié)構(gòu)集中到外圍，帶動均價回落政策持續(xù)時間判斷：十八大前，為維護(hù)政權(quán)平穩(wěn)交接和政局穩(wěn)定，該調(diào)控政策不會放松，十八大后，將有可能對限購政策進(jìn)行放寬。對主體的影響中央銀行連續(xù)7次加息，扼止通脹和房產(chǎn)泡沫銀行行連續(xù)的加息，加重購房者負(fù)擔(dān)，投資者成本大幅提高，利潤減少；市場購買力將下降，銷售市場將受到一定影響導(dǎo)致房地長成交量下滑，成交量萎縮房貸息息相關(guān)的五年期以上貸款利率雖然加息，幅度僅為0.2%，但其利率亦是達(dá)到了6.60%的高位金融機構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率

13、在3.5%的水平是保持貨幣政策中性1.2 金融政策分析1、宏觀政策分析2、住宅市場分析第二部分：區(qū)域市場研究2.1 房地產(chǎn)發(fā)展歷程自建房之風(fēng)興盛，政府曾試圖啟動房地產(chǎn)市場，但以失敗告終，房地產(chǎn)開發(fā)受阻。市場規(guī)模初步形成。出現(xiàn)一批規(guī)模小,品質(zhì)低端住宅樓盤。商品房成交面積和成交價格平穩(wěn)，市場以多層住宅為主。 外來開發(fā)商紛紛進(jìn)駐平安，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展；市場價格一路攀升，2010年底開始政府禁止土地拍賣，亦推動房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)步發(fā)展。123自建房階段商品房啟動階段2000年-2005年2006年-2008年2009年-2011年商品房發(fā)展階段城東城南城西城北中心城區(qū) 中心城區(qū) 臨近火車站、步行

14、街配套成熟，主要以多層和商業(yè)物業(yè)為主，二手房價格2800-3000元/。 城東 城市重點發(fā)展區(qū)域，政府行政辦公區(qū)域；舊城改造重點，主要以中高端電梯物業(yè)為主 市場開發(fā)熱點和放量較大區(qū)域；多層住宅均價2600/ ；電梯公寓均價2800元 城西 城市工業(yè)方向，住宅開發(fā)較早，區(qū)域分布自建房.多層住宅均價：2500元/，電梯公寓均價2700/ 城北區(qū)域受地形、鐵路的限制，主要以干道商業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)唯一代表樓盤宏達(dá)尚東領(lǐng)域，是目前市場均價3100元/ 城南以中低端項目為主，市場價格多層均價2500/ ,電梯公寓均價2700元/ 2.2 區(qū)域板塊發(fā)展現(xiàn)狀本案東、西、板塊是房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點區(qū)域，在售項目多

15、、體量大，競爭激烈海峰家園平海先河?xùn)|區(qū)本案尚東領(lǐng)域金陽光如意城東郡麗都有色7隊自建房平化小區(qū)平化先河?xùn)|區(qū)越海平安還原平安家苑國稅局自建房西東2.3 樓盤分布區(qū)位樓盤名稱物業(yè)類型總建面萬面積區(qū)間均價元/ 銷售量%存量（萬）入市時間東區(qū)金陽光如意城高層21107610年初東郡麗都多層高層1695-1302650排號200套145月開盤平安先河高層2090-1402800201610年5月南海峰花園多層高層596-1402850701.52009年5平化小區(qū)多層、電梯585-140275040310年初西越海平安花苑多層、電梯7.493-128260050%409年8月北尚

16、東領(lǐng)域電梯298-1252900700.610年中市場在售和在建規(guī)劃中的項目預(yù)計將為100萬平米左右，2011年均開發(fā)建設(shè)面積80萬左右，市場競爭較為激烈。2.4 區(qū)域市場供銷情況房產(chǎn)交易價格呈上漲趨勢，價格自2009年起持續(xù)上漲， 漲幅相對不高，漲幅最為明顯的是2011年，均價創(chuàng)新高為2800元/。外來開發(fā)商入市，帶動整體價格有較大增幅，這一趨勢在10-2011年反應(yīng)明顯。預(yù)計未來更多外來開發(fā)商的入市，將進(jìn)一步提升產(chǎn)品質(zhì)量和房地產(chǎn)營銷運作水平，進(jìn)而帶動整體市場價格的上揚。2.5 區(qū)域價格發(fā)展歷程城東片區(qū)占據(jù)2011年平安縣市場供應(yīng)的一半江山,本案身在其中，如何應(yīng)戰(zhàn)？單位：萬平米2.6 區(qū)域市

17、場放量分析區(qū)域市場整體供銷呈上升趨勢，呈低速消化的態(tài)勢；銷售去化率較低，年均銷售面積20-25萬2.7 區(qū)域市場去化率分析產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)面積萬市場比例多層住宅約16.4占供應(yīng)總量的19電梯公寓約70.6占供應(yīng)總量的81電梯公寓、多層住宅是市場上兩大主流產(chǎn)品，未來的可銷售產(chǎn)品以電梯公寓為主流2.8 區(qū)域多層與電梯放量比2900元/2800元/2700元/2600元/2500元/2400元/2300元/城東城南城西多層價格3400元/3300元/3200元/3100元/3000元/2900元/2800元/2700元/2600元/2500元/2400元/2300元/城東城南城西城北電梯公寓市場多層價格

18、2650元/平米，區(qū)域板塊基本平衡市場電梯均價在2800元/平米2.9 多層住宅與電梯公寓均價界定60萬55萬50萬45萬40萬35萬30萬25萬20萬15萬10萬平安花苑東郡麗都金陽光如意城平安先河平安家苑平安海峰花苑平化小區(qū)尚東領(lǐng)域 市場總價25-40萬上下界限接受度較高3.0 區(qū)域市場總價界定元/平米330032003100300029002800275027002650260025002400金陽光如意城東郡麗都平安先河海峰花園平花小區(qū)越海平安花苑尚東領(lǐng)域平安家苑項目多層住宅價格區(qū)間2500-2600元/接受度高電梯公寓價格2700-2800元/之間接受度較高3.1 市場價格區(qū)間的界定

19、面積項目 70 80 90 100110120130140150平安花苑東郡麗都金陽光如意城平安先河海峰花園平安家苑平化小區(qū)尚東領(lǐng)域市場供應(yīng)主力面積空檔面積區(qū)間90以下預(yù)測未來市場承接力有限，整體熱銷戶型面積有變小的趨勢。3.2 銷售主力戶型區(qū)間界定3.3 戶型優(yōu)劣研判越海平安花苑熱銷戶型戶型方正，合理的空間架構(gòu)，面積、總價適中，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟承受能力，總價低東郡麗都客廳均帶觀景陽臺缺點：入戶門對衛(wèi)生間缺點：入戶門對衛(wèi)生間東郡麗都 接受度不高雙衛(wèi)設(shè)計，不符合當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣暢銷戶型主臥均帶飄窗動靜、干濕分區(qū)銷售遲緩戶型面積大、套二面積不符合當(dāng)?shù)叵M需求缺點：入戶門對衛(wèi)生間熱銷戶型戶型設(shè)計合理，全板式

20、建筑，南北通透平安先河全框架板式高層，戶型布局合理實用方正，每戶客廳均帶景觀大陽臺，主臥均帶飄窗設(shè)計熱銷戶型功能齊全、動靜、干濕分區(qū)，布局精巧90110平米的舒適型房源走量最好，套三房源多以舒適性的100115平米走量最優(yōu) 城東市場放量大，是房地產(chǎn)開發(fā)主戰(zhàn)場，電梯公寓市場放量高峰區(qū)域； 市場以中高層電梯為主，多層為輔，多層受追捧，電梯公寓競爭激烈； 市場總價以25-40萬中小戶型是市場的主力需求； 價位分段特征不明顯，均價在2500-2800元/平米之間混戰(zhàn)； 戶型供應(yīng)以二、三房為主，面積集中在90-125之間； 90 以下小戶型市場空白點；大戶型多、中小戶型少、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重； 90120平

21、米區(qū)間房源走量最好，套三房源多以經(jīng)濟性100115走量最優(yōu)； 隨著國家的宏觀調(diào)控和消費市場需求，主力戶型面積區(qū)段有減小的趨勢；本區(qū)域樓盤整體銷售周期較長。3.4 市場結(jié)論本項目將同時面臨板塊內(nèi)競爭和板塊之間競爭：板塊之間競爭，我項目所在板塊劣于中心城區(qū)、109沿線城北片區(qū)板塊內(nèi)競爭主要來自我項目與金陽光如意城、東郡麗都、平安先河?xùn)|區(qū)項目的競爭；板塊內(nèi)各項目基本以電梯公寓為主，板塊將迎來產(chǎn)品競爭時代！市場突破點以價格對抗地段、以品質(zhì)對抗競爭打造“平安宜居之城”高性價比品質(zhì)社區(qū)！3.4 項目視點1、客群定位2、客群關(guān)注點第三部分：項目客群分析3、客群需求模型建立1.1 一期客群定位 城東原址拆遷居

22、民，鄉(xiāng)鎮(zhèn)打工返鄉(xiāng)者區(qū)域內(nèi)居民、個體工商戶學(xué)校老師政府公務(wù)員、機關(guān)事業(yè)單位職工周邊三級縣置業(yè)者 西寧客戶 15565 八大工業(yè)園區(qū)客戶 151.2 客群構(gòu)置因數(shù)價格優(yōu)勢、區(qū)域價值可提升性西寧第二圈層、航空港門戶規(guī)模效應(yīng)因工作需、改善型需求而購置家庭居住需要選擇實用的戶型；會進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐顿Y性考慮在同等價位條件下，選擇附加值更高的產(chǎn)品因為工作原因，對便利的需求很突出；崇尚產(chǎn)品品牌效應(yīng)臨空經(jīng)濟輻射效應(yīng)，區(qū)域現(xiàn)有價格、未來發(fā)展、驅(qū)使進(jìn)城置業(yè)。1.3 主力客群特征政府公務(wù)員、工業(yè)園區(qū)、個體工商戶、企業(yè)單位、學(xué)校從業(yè)人員是本項目的主要客戶類型。購房群平均年齡在30-50歲之間工薪階層，務(wù)實，追求性價比，對總

23、價非常敏感客群的家庭年收入在8萬-10萬之間對物業(yè)總價的承受能力有限，購買力集中在25-35萬之間客戶置業(yè)多以自住為主，投資型購房比例較小對環(huán)境和社區(qū)配套有一定的要求，希望有方便的交通。1、客群構(gòu)成2、客群關(guān)注點第三部分：客群分析3、客群需求模型建立總價控制決定購買區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿σ约啊⒐I(yè)港、航空港門戶帶來的潛力決定購買的因素：朝向、樓層、戶型決定購買：實用性/經(jīng)濟性配套決定購買功能型居住配套戶型建筑區(qū)域規(guī)劃價格2.1 客群需求關(guān)注點向往內(nèi)陸生活生態(tài)居住型2.2 客群關(guān)注點分析在目前的市場背景下，各類型客戶對于總價的關(guān)注極高；樓層戶型是選擇物業(yè)的核心要素；內(nèi)部的園林、設(shè)施條件等附加價值成為

24、舒適需求的第三關(guān)注要素。目標(biāo)客戶對總價及其敏感,對樓層、戶型配套、綠化（物業(yè)管理）相當(dāng)看重。64%50%57%79%93%100%79%1、客群構(gòu)成2、客群關(guān)注點第三部分：客群分析3、客群需求客戶需求：在滿足基本居住功能的前提下，注重一定品質(zhì)，對產(chǎn)品性價比有一定認(rèn)可度客戶分類客群占比置業(yè)目的購置原因客群描述需求面積（）購買要素購買力社區(qū)配套社區(qū)綠化智能系統(tǒng)建筑創(chuàng)新平安城區(qū)客戶45%居住為主因工作需要改變居住環(huán)境而購置城區(qū)公務(wù)員、區(qū)域內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)、教育事業(yè)從業(yè)人員、個體工商戶100-125工作方便，生活配套方便有一定品質(zhì)，有一定升值潛力30-40萬基本商業(yè)配套、休閑中心、綠化、醫(yī)療設(shè)施、幼兒園、大

25、面積綠化、水景點綴無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)一卡通、社區(qū)智能系統(tǒng)戶型布局原住民5%居住為主家庭居住需要因家庭結(jié)構(gòu)變化、拆遷等原因需要購房的客群70-9020-30萬基本商業(yè)配套、休閑中心基本社區(qū)綠化無特殊需求無特殊需求平安周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)15%居住為主，少量投資價格、未來發(fā)展、驅(qū)使、靠近西寧長期在外打工，接觸新鮮事物多，向往城市化生活90-11525-35萬完善商業(yè)配套大面積綠化，高大樹木，草坪無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)一卡通、社區(qū)智能系統(tǒng)外立面西寧5%投資為主，少量居住價格優(yōu)勢、區(qū)域價值可提升性早期西寧邊緣客戶70-8520-30萬完善商業(yè)配套、品質(zhì)大堂大面積綠化、高大喬木新風(fēng)系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)周邊縣客戶15%居住為

26、主工業(yè)園區(qū)，但航空港門戶效應(yīng)有所作用二級城市投資與養(yǎng)老客戶80-11540-35萬完善商業(yè)配套、休閑中心、健身中心、游泳池、醫(yī)療設(shè)施、兒童游樂設(shè)施、品質(zhì)大堂大面積綠化亭子無特殊需求工業(yè)園區(qū)15%居住為主，少量投資因為臨空經(jīng)濟而到來的偶得性客戶空港外來客群90-11525-30萬完善商業(yè)配套、品質(zhì)大堂大面積綠化水景無特殊需求無特殊需求3.1 客群需求模型建立項目一期為改變現(xiàn)有生活結(jié)構(gòu)與生活方式，尋求更好的生活可能而購房的客群適應(yīng)市場：本地客戶為主，按照本地市場價格梯度推進(jìn)，引導(dǎo)本地消費者，塑造項目形象創(chuàng)造市場：拔高產(chǎn)品線，以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員為主導(dǎo)，帶動周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、挖掘需求，創(chuàng)造市場贏取高價值

27、的回報拔高市場：以政府高級公務(wù)員、工業(yè)園區(qū)、西寧的客戶為主導(dǎo)，以高端產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)項目核心價值項目二期項目三期塑造個性、制造向往3.2 客群需求與產(chǎn)品的種植1、項目定位2、產(chǎn)品建議3、建筑風(fēng)格建議4、園林景觀建議5、社區(qū)公共配套建議第四部分 項目產(chǎn)品定位2011年市場競爭激烈，市場供大于求區(qū)域活躍、遍地開花、板塊之爭各領(lǐng)風(fēng)騷！1.1 定位導(dǎo)入房地產(chǎn)市場主導(dǎo)者已經(jīng)是消費者說了算消費者在想什么？戶型？會所?園林景觀?健身館?運動場？單純的景觀不足以讓我們標(biāo)新立異！ 我們認(rèn)為：戶型、會所、園林景觀、健身館、運動場、花園、水景都很重要。但關(guān)鍵要看怎么說！我們不僅賣房子，更重要的是在賣生態(tài)與健康生活。戶

28、型價格周邊環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)交通區(qū)位有市場空白點與東、西南環(huán)路的品質(zhì)住宅、無剛性價差無特殊自然人文資源建筑形式、立面、園林和配套等方面做出亮點平安大道，行政辦公中心、交通較為便利發(fā)展方向無發(fā)力空間客觀劣勢核心發(fā)力方向客觀優(yōu)勢1.2 產(chǎn)品定位導(dǎo)向競爭區(qū)域概況項目發(fā)展方向品質(zhì)住宅KPI在充分考慮上述因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合SWOT分析的結(jié)果及對市場的判斷，本案最終市場定位為：塑造產(chǎn)品高附加值，價值價格市場空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品“純歐式風(fēng)情”生態(tài)、健康社區(qū)引領(lǐng)全新生活理念的國際化精品居住區(qū)國際生態(tài) 健康1.3 項目核心定位都市健康生活花園社區(qū)生態(tài)平安、綠動西寧1.4 產(chǎn)品形象定位都市(國際)花園運動就在家門口！1

29、.5 宣傳形象定位亞高端品質(zhì)樓盤，多元化產(chǎn)品線組合多元化產(chǎn)品線，促進(jìn)銷售成長潛力和項目發(fā)展趨勢；保持產(chǎn)品結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，增加產(chǎn)品利潤率 滿足不同偏好消費者多方面需求，提高產(chǎn)品的市場占有率。 減小市場需求變動性的影響，分散市場風(fēng)險，降低客戶流失。有利于企業(yè)向市場的縱深發(fā)展，尋求合適的目標(biāo)市場 1.6 產(chǎn)品檔次定位1、項目定位2、產(chǎn)品建議第四部分 項目定位3、建筑風(fēng)格建議4、園林景觀建議5、社區(qū)公共配套建議地塊進(jìn)行整合統(tǒng)一規(guī)劃，突出項目的規(guī)模優(yōu)勢，同時有效的平衡地塊優(yōu)劣差異；充分利用地塊地形；打造坡地景觀，以層次感、立體感、強調(diào)景觀的均好性原則；在資源較好的地塊上設(shè)置對應(yīng)較好的產(chǎn)品，確保資源的合理利用

30、；建筑以日照分析為原則，考慮以南北朝向，解決采光通風(fēng)，日照等多種因數(shù)問題；設(shè)計流暢而經(jīng)濟實用的道路系統(tǒng)，體現(xiàn)“人車分流”的基本原則；局部底層架空，增加綠化面積，同時設(shè)置休閑娛樂會所以及老年娛樂活動場所；園林以歐式“生態(tài)園林，健康生活“為主題，設(shè)計以景觀綠地，小景觀節(jié)點、小品水系為主，休閑長廊、疊水噴泉、健康步行道、為補充的小區(qū)景觀布局。2.1 規(guī)劃設(shè)計原則與建議創(chuàng)新性、唯一性、差異化物業(yè)組合：以18層高層電梯為主，25層高層電梯公寓作點綴，三面臨街底商 特點1 主力18層高電梯為主確保平安區(qū)域市場接受。 特點2 高低錯落，整體美觀，同時滿足客戶不同的消費需求。 特點3 多數(shù)樓宇可以保證正南北朝

31、向，戶型方正、經(jīng)濟適用。 特點4 圍合景觀而造建筑，建筑點狀分布景觀四周，保證任意方向的陽光清風(fēng)，最大程 度緩解高層建筑的建筑密度，確保戶戶通透性。 特點5 確保超低的建筑密度（控制在24%），利用立體空中景觀，可凸顯“超100”立體綠化率概念，將本案的綠茵概念做足。高低錯落，外圍合而局，內(nèi)點狀布局2.2.1 總平規(guī)劃建議2.2.2 建筑規(guī)劃建議 特點1 流動的“園宅”戶型中引入“園宅”的新平面形式，把戶內(nèi)的花園作為中心，強調(diào)綠色生態(tài)的舒適感覺?？蛷d、飯廳、主人房等空間圍繞半開放式花園來布置，花園的玻璃間隔優(yōu)秀的采光性能使戶內(nèi)空間產(chǎn)生高度的流通感，從而讓空間極具靈活性，滿足更多元的要求。 特點

32、2 空中綻放的“花房”（會開花的房子）將常規(guī)的集中式封閉核心筒打破，構(gòu)成一個半開放的交通體，再通過建筑空間的變化營造出兩層一個的空中綠化平臺，這個綠化平臺除了能使每個戶型都擁有良好的對流通風(fēng)與兩個朝向的采光，還釋放出一個優(yōu)美的空中綠化環(huán)境，使每兩層的住戶形成一個鄰里單元，這個空中的活動平臺便給住戶提供了一個鄰里間相互溝通的空間從而引導(dǎo)出一種新型的鄰里居住模式。 特點3 4.5-6米首層架空：平安首創(chuàng)，構(gòu)架社區(qū)活動空間最大化所有建筑底部均設(shè)架空層，增加綠化面積，改善庭院空間內(nèi)的通風(fēng)，且視線通暢。社區(qū)活動空間最大化，是對所有居者的最大回饋。1、 容積率保持在2.8左右、高層電梯公寓，總高控制在80

33、米以內(nèi)，層高3.15米2、 盡量板式布局、三個單元組合一幢，南北朝向； 3、建議設(shè)置會所（商務(wù)會館），提升項目品質(zhì);4、 臨街面布置底層社區(qū)配套商業(yè)，商業(yè)局部2-3層設(shè)計（降低單體商業(yè)比重）；5、 住宅戶型面積以70-110平米的平層為主，設(shè)計 “步入式衣櫥”、“洗廁分離衛(wèi)生間 等個性化、人本化設(shè)計；6、戶型要求面積緊湊、設(shè)計新穎，突出合理性、功能齊全、充分考慮通風(fēng)采光； 動靜分開、干濕分區(qū)等，并注意管線布置的合理性及隱蔽性7、 所有戶型均需考慮景觀的視角，盡可能提高每戶的景觀價值；8、 避免暗衛(wèi)、暗廚房或其他不能直接采光的設(shè)計；9、 注意客廳的舒適度，客廳開間可適當(dāng)放寬；10、 追求戶型的方

34、正，陽面設(shè)置飄窗、一步式陽臺、180度觀景窗、陽臺、入戶花園等；11、考慮百變空間的設(shè)計，以取巧的設(shè)計爭取更多可利用面積，增加產(chǎn)品附加值。2.2 產(chǎn)品設(shè)計建議住宅：總價不高，戶型適用，使用方便較為舒適；SOHO公寓/單身（老年）公寓：可兼投資、單身自住、小倆口初次置業(yè)、老年居住，小企業(yè)辦公功能，可兼容商務(wù)酒店功能，投資性好；商業(yè)：區(qū)域高檔商業(yè)區(qū)，社區(qū)商業(yè)配套，臨街商業(yè)形態(tài)的自然延伸；2.3 產(chǎn)品組合建議小套一單衛(wèi)40-488%小套二單衛(wèi)70-85(儲藏間)15%大套二單衛(wèi)85-95（功能房）12%小套三單衛(wèi)95-105（經(jīng)濟型）40%小套三雙衛(wèi)105-115（舒適性）15%大套三雙衛(wèi)115-1

35、25（豪華型）10%戶型的功能：戶型設(shè)計應(yīng)該努力創(chuàng)造室內(nèi) “多用途”空間，應(yīng)該體現(xiàn)出：（單體）主力戶型面積應(yīng)體現(xiàn)“高品質(zhì)、低總價”趨勢；室內(nèi)布局、功能分區(qū)、尺度等符合“高舒適度”的要求70130作為主要面積區(qū)間，85-105平米為主力戶型，105120戶型作為次主力面積，120以上的大面積戶型作為補充。為了提高產(chǎn)品的適應(yīng)性，和未來銷售過程中的抗風(fēng)險能力，建議設(shè)計過程中應(yīng)考慮組合變通的可能；40-48 作為本區(qū)域市場空白點，本項目1期市場引爆點，總價控制原則。85-125平米偷面積在25%以內(nèi)。2.4 一期戶型配比建議方案應(yīng)布局合理，功能分區(qū)明確，盡量減少交通面積。戶型設(shè)計在保證基本功能齊備的前

36、提下，使其極具人性化，尺寸設(shè)計合理，方正寬敞，面積上盡量集約化?？紤]地域居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，力爭戶戶朝陽，南北通透。為體現(xiàn)小區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、精品的整體理念，客廳、主臥室應(yīng)設(shè)計在最好景觀及最好朝向的位置。房型設(shè)計盡量將使用功能細(xì)化，充分考慮入戶花園、儲藏空間等。其次要考慮房間的適應(yīng)性，充分適應(yīng)空間不同功能使用的需求。戶型設(shè)計以兩房和三房為主。2.5 戶型平面設(shè)計 住宅大套二/板式/1梯2戶2-2-1 面積：92.1入戶花園入戶花園飄窗面積區(qū)間：80-90平米全部贈送贈送一半2房2廳2衛(wèi) 戶型特點：戶型方正，明廚明衛(wèi)，南北通透客廳和餐廳具有3.95m挑空夾層面積全贈送凸窗、陽臺點贈送套二（功能房）

37、、套三雙衛(wèi)/組合戶型入戶花園入戶花園改/書房（衣帽間）戶型設(shè)計要點： 戶型面積100平米以下 戶型基本方正，南北通透 明廚明衛(wèi) 陽臺、飄窗等延展空間主衛(wèi)可改衣帽間/書房/儲物間/藏酒室等主要定位于兩人或三口之家居住，空間布局合理,功能齊全；注意飄窗,觀景陽臺的贈送和贈送的實用性全部贈送贈送一半小套三雙衛(wèi)戶型高層戶型-兩居戶型打造原則78、75平米板式/2梯4戶2房+2房3-2-1面積：112露臺表現(xiàn)露臺表現(xiàn)150平方米的大戶型，可以分割成兩個70多平方米的小戶型。1+1模式戶型2房+2房 2010.3后，戶型設(shè)計出彩在今年3月以后報規(guī)，成都市嚴(yán)格執(zhí)行控制面積贈送，萬科、藍(lán)光對戶型設(shè)計進(jìn)行了新的

38、思考，力求做到控制戶型面積、保證使用實用性和尋求其他方式進(jìn)行戶型贈送。萬科金色領(lǐng)域藍(lán)光后續(xù)項目建面：75平米以內(nèi)建筑面積約60多平米， 或 50多平米帶功能空間/功能房，實現(xiàn)小套二轉(zhuǎn)變 SOHO公寓常規(guī)戶型：荷 里 活4.9-5.6米層高,戶型尺寸可在網(wǎng)上查看；實際空間效果可在項目樣板房感受；建議一：會所位置 本案會所設(shè)計的區(qū)位，位于化隆路的主入右側(cè)。此區(qū)位用于住宅的開發(fā)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)，加上會所在項目交付后也會作為對外運營和招商的商業(yè)。會所位置，為配合項目開發(fā)需要，在拆遷工作進(jìn)度緩慢的情況下，建議與啟動區(qū)域進(jìn)行互動。 臨街商業(yè)：獨立會所位置建議二：民和路、化隆路商業(yè)層數(shù)調(diào)整本案西鄰的民和路和

39、北鄰的化隆路，為雙向四車道設(shè)計，路面較好，為車流和人流的主要干道。其毗鄰的居住小區(qū)在拆遷后，可能會有對街商業(yè)的前景和潛力，除了可經(jīng)營傳統(tǒng)的社區(qū)配套商業(yè)外，還可經(jīng)營餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，未來的商業(yè)潛力較大。綜合各方因素，結(jié)合商業(yè)前瞻性，為充分讓臨街商業(yè)價值最大體現(xiàn)，建議將民和路和化隆路的商業(yè)層數(shù)由現(xiàn)設(shè)計的兩層調(diào)整為局部2-3層?；÷飞虡I(yè)層數(shù)調(diào)整建議局部2-3層（圖示）民和路商業(yè)層數(shù)調(diào)整建議局部2-3層（圖示）3F2F3F2F建議三：享堂路商業(yè)層數(shù)調(diào)整建議享堂路路面較窄，且不作為車流和人流的主要干道商業(yè)的臨街價值相對較小，設(shè)計為兩層的底商，在第二層商業(yè)的銷售和招商方面，均面臨一定的壓力，建議在享堂路

40、的商業(yè)層數(shù)設(shè)計上，調(diào)整為局部1-2層樓的底商形態(tài)，降低開發(fā)風(fēng)險。1F1F2F1F 對于追求居住安逸、舒適、放松的現(xiàn)代都市人而言，什么樣的建筑才能引起更多人的青睞呢？除了景觀環(huán)境、配套條件以及地段優(yōu)勢外, 房屋自身的室內(nèi)環(huán)境和戶型設(shè)計也成為選房居住的重要因素。也許不少人都夢想過這樣的生活： 與客廳甚至是臥室相連的寬大露臺上，紅花綠草生機勃勃，競相斗艷，吐露芬芳閑暇的時候，可以在花團(tuán)錦簇中品茗、談心，仰望天空之高遠(yuǎn)，俯瞰坡地之蔥蘢。在與自然的直接交流中，縱有千般心緒，也會豁然開朗。2.4 戶型創(chuàng)新建議 精彩演繹入戶花園式設(shè)計（可變的灰空間）在高層住宅中努力實現(xiàn)“有天有地”的居住理想，將自然主義生態(tài)

41、觀在戶型中加以表達(dá)；運用更多開敞空間將采光、采景充分發(fā)揮，彌補高密度帶來的部分缺憾；增加戶型中開敞空間的設(shè)置，也在于提高產(chǎn)品的附加值，取得競爭優(yōu)勢；入戶花園圖例賞析1住戶可在入戶花園內(nèi)擺放一些綠色植物和休閑物品。在這塊綠色空間里，您可以盡情放松、娛閱。入戶花園設(shè)計的出現(xiàn)，讓戶型的平面布局、功能分布上更加合理，一定程度上減少了傳統(tǒng)戶型設(shè)計上的空閑面積。在戶型設(shè)計上，入戶花園出人意料地實現(xiàn)了轉(zhuǎn)移房屋內(nèi)過渡面積和多流線入戶。將部分房屋的大門設(shè)置在入戶花園中，不僅房間內(nèi)可以免去以往銜接客廳和臥房的走道，更能令家庭成員各行其道，實現(xiàn)多流線入戶。入戶花園圖例賞析2入戶花園圖例賞析3入戶花園的設(shè)計是把小區(qū)綠

42、化真正送到了每家每戶中，讓住戶感覺到人與自然的零接觸，真正體現(xiàn)綠色生態(tài)的居住涵義，符合現(xiàn)代人追求居住環(huán)境求。入戶花園圖例賞析3 當(dāng)你打開家門，展現(xiàn)在面前的不在是一覽無余的客廳與臥室，而是綠意盎然的花園。陽臺（花池）儲藏室 由于新規(guī)劃規(guī)定陽臺進(jìn)深超過1米8即計算全面積，因此陽臺進(jìn)深要控制在1米8以內(nèi)； 設(shè)計進(jìn)深在1-1.2米的儲藏室與陽臺相連，以此達(dá)到贈送空間可變化為房間的目的。臺可變空間臺空中庭院不是露臺；也不是天臺；是空中的庭院；不需要更大的面寬解決了采光難題；更重要是還原了一種生活情態(tài)，高層住戶也有了自家的小院； 臺附加值 臺不需要寬大，但是提供了更多的與自然交互的機會與可能性； 與自然開

43、放、交互的精神主線貫徹規(guī)劃、戶型以及產(chǎn)品的各個方面； 不僅僅是面積的附加值，更是產(chǎn)品支撐的生活形態(tài)； 設(shè)置低窗政府規(guī)定要求增設(shè)護(hù)攔，不如再進(jìn)一步，在窗外設(shè)置很小的外臺，進(jìn)一步提高附加值，打造個性化的風(fēng)格和情趣；窗窗和門的界線模糊化窗低飄窗 飄窗因其有效的擴大了戶型的使用面積而在客戶中廣受歡迎，一時間成為了戶型設(shè)計的必備元素之一； 但因安全問題政府加強了控制，但是飄窗對于戶型的附加值提升依然十分突出；變化之后的低臺飄窗窗低平窗 尤其在具有較好景觀視野的單位中，低窗使業(yè)主在房間內(nèi)能夠充分感受到與自然的交流； 高層建筑，俯瞰遠(yuǎn)景更有升騰之感，低窗則最大限度延展了自然的垂直視野；與戶外景觀互動一步式陽

44、臺解決室內(nèi)外空間的有交互動。窗附加值1、項目定位2、產(chǎn)品建議第四部分 項目定位3、建筑風(fēng)格建議4、園林景觀建議5、社區(qū)公共配套建議3.1 建筑風(fēng)格與設(shè)計原則在建筑整體上應(yīng)充分體現(xiàn)古樸、高貴、自然、簡潔、典雅的高尚住宅建筑風(fēng)格，使人有回歸寧靜與自然的情感。建筑風(fēng)格形式以歐式風(fēng)格為主，體現(xiàn)建筑厚重感和典雅感。建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過紅色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。吸收其精華的歐式工藝設(shè)計元素與功能構(gòu)件外，重點創(chuàng)新表現(xiàn)在對屋頂及陽臺等部位的大膽突破-俊朗開闊的屋頂造型，使建筑整體大器中透著完美與精致；體態(tài)生動豐富。歐式古典建筑新地域主義風(fēng)格 以特定的

45、地域和文化，關(guān)注日常生活與真實親近熟悉的生活軌跡，提取生活中更本質(zhì)的元素，致力于把當(dāng)?shù)匚幕?，用先進(jìn)的理念、技術(shù)表達(dá)出來，使建筑和其所處的當(dāng)?shù)厣鐣S持一種緊密與持續(xù)性的關(guān)系。 3.2 建筑風(fēng)格建議建筑立面形式應(yīng)以簡潔為主，減少附加的建筑裝飾或符號。以建筑的材質(zhì)對比、色彩、比例體現(xiàn)建筑的風(fēng)格特征。建筑形式處理體現(xiàn)觀景效果，空間具有通透感。建筑形象通過色彩、構(gòu)件等體現(xiàn)地域建筑的神韻。3.3 風(fēng)格與立面建議1、項目定位2、產(chǎn)品建議第四部分 項目定位3、建筑風(fēng)格建議4、園林景觀建議5、社區(qū)公共配套建議注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結(jié)合，空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，

46、連綿不斷，采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合、花草結(jié)合的手法營造景觀，并從實際出發(fā)，最大限度壓縮組團(tuán)內(nèi)部的道路和硬質(zhì)鋪裝面積，擴大綠化面積。 營造園林高差：采用立體平均式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，形成自然的起伏。有效增大綠化面積根據(jù)建筑組團(tuán)分區(qū)，在園區(qū)中間設(shè)計多個不同的景觀組團(tuán)，形成園區(qū)的主景觀特征和標(biāo)志性景觀。主題景觀設(shè)計主題特征以生態(tài)、健康為主題，體現(xiàn)區(qū)域文化、風(fēng)俗特點，又表現(xiàn)出現(xiàn)代感?！翱捎^、可游、可聞、可賞”等多方位體驗的景觀搭配。住區(qū)環(huán)境的綠化景觀設(shè)計，不能單純以綠色觀賞為主。應(yīng)該結(jié)合西北地方植被特色，如西北地區(qū)的柳、槐、楓、桐（可觀）以及桂花、玉蘭（可聞）、核桃、棗樹、山茱萸（可采果）竹、松

47、（可賞）等植物種類進(jìn)行綜合分區(qū)配置，形成不同特色感受的景觀環(huán)境體驗。純正歐式風(fēng)情園林4.1 園林景觀建議在會所、前社區(qū)中央園林打造局部水景不做大的水景，可觀、可聽、可親、可嬉；與步道相結(jié)合，使得整個園林更添靈性，實現(xiàn)景觀價值最大化水的形態(tài)千變?nèi)f化，以動靜結(jié)合增添休閑快樂的色彩。打造適量水景觀，排布景觀節(jié)點，水系步道相結(jié)合，使得減小水景占地面，增大景觀視野面積。4.2 景觀水景小品造型入口、小品示意水景示意 避免大面積水景及集中景觀的出現(xiàn)，以點式水景創(chuàng)造展示效果及趣味性。-道路的鋪裝，人與景觀的自然融合有效的景觀串聯(lián)和社區(qū)環(huán)境提升方式。讓步行成為一種享受，讓社區(qū)內(nèi)的人流連于間。強調(diào)地面鋪裝選材體

48、現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)感。要求選擇耐用的材料進(jìn)行地面鋪裝。注重細(xì)節(jié)材質(zhì)與形象處理（如井蓋、樹篦等）。局部設(shè)置社區(qū)徽章或標(biāo)志性裝飾。充滿溫馨情調(diào)的步行道路，體現(xiàn)健康的概念園林慢道，連系健康，讓景觀領(lǐng)你回家4.3 景觀組團(tuán)示意堆坡造型景觀使整體景觀有層次感，和空間感自然型兒童游樂場 游樂場將以獨特的方式建成。烘干的槐樹圓木不經(jīng)任何加工，只用它原有的自然面貌演繹著似乎是搬遷過來的自然叢林一樣的空間，既生態(tài)、安全又能激發(fā)孩子們創(chuàng)造力，讓小區(qū)成為新型生態(tài)游樂空間的成功典范。 下沉式雙羽毛球場/兼半籃球場 下沉式雙羽毛球場，也可做半籃球場使用。提倡健康、時尚的運動樂趣， 給予居住者健康的更多關(guān)懷。1、項目定位2、產(chǎn)品

49、建議第四部分 項目定位3、建筑風(fēng)格建議4、園林景觀建議5、社區(qū)公共配套建議公 共 設(shè) 施1會所2品質(zhì)電梯大堂3咖啡吧4休閑中心5專屬信箱區(qū)6棋牌室7健身緩跑徑/腳底按摩徑8社區(qū)保健、健身中心9休閑長廊10健身室11兒童游戲室12多功能會議廳其 他 設(shè) 施13主題中庭14同層排水系統(tǒng)15地暖系統(tǒng)16直飲水系統(tǒng)（可根據(jù)實際情況考慮）17可視對講系統(tǒng)18中空玻璃（可根據(jù)實際情況考慮）19社區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)20社區(qū)智能體系（門禁、停車、安全等）全面提升社區(qū)品質(zhì)通過配置智能化設(shè)施設(shè)備，同時對公共空間進(jìn)行細(xì)節(jié)打造，提升項目的整體品質(zhì)。5.1 公共設(shè)施配套建議品質(zhì)電梯大堂及信箱休閑中心，茶吧、咖啡小區(qū)監(jiān)控、可

50、視對講系統(tǒng)中空玻璃透明度高，光透率為80%，隔熱節(jié)能性好，隔音性能好，一般可將噪音30-30分貝，形成一個清新舒適氛圍，密封性好，隔絕灰塵污染，穩(wěn)定性好，不錯位、耐風(fēng)壓、不易破碎，使用壽命長同層排水系統(tǒng)房屋產(chǎn)權(quán)明晰：衛(wèi)生間排水管路系統(tǒng)布 置在本層（套）業(yè)主家中，管道檢修可 在本（家中）內(nèi)進(jìn)行，不干擾下層住戶2.衛(wèi)生器具的布置不受限制：可自由布置 衛(wèi)生器具的位置，滿足衛(wèi)生潔具個性化 的要求 3.排水噪音小：排水管布置在樓板上，被 回填墊層覆蓋后有較好的隔音效果，從 而排水噪音大大減小。4.滲漏水機率?。盒l(wèi)生間樓板不被衛(wèi)生器 具管道穿越，減小了滲漏水的機率，也 能有效地防止疾病的傳播。5.不需要舊

51、式P彎或S彎：由“座便接入器 多功能地漏”和“多功能順?biāo)ā苯尤?取代了傳統(tǒng)下排水方式中各個衛(wèi)生器具 設(shè)置的P彎或S彎。社區(qū)智能體系啟動期會所的功能定位為銷售中心，用作造場和社區(qū)文化的展示區(qū),后期會所功能轉(zhuǎn)換為是商業(yè)中心，主要為業(yè)主提供娛樂休閑購物。會所布置建議：通過完美的點線，精益求精的細(xì)節(jié)處理，帶給人舒服的觸感，提高視覺效果5.2 會所建議5.2 會所打造建議廣場休閑區(qū)室外休閑廣場、豪華氣派中空大堂、健身中心、舞蹈室、桌球室、乒乓球室、兒童游戲及閱覽室、咖啡茗茶室功能、多功能會議廳等道路及墻面廊道空間打造棋牌室多功能會議廳乒乓球室桑拿健身房樣板房臥室客廳樣板間增加生活氣息濃郁的飾物，展現(xiàn)

52、情趣生活。 管家式物管服務(wù)的引入 與知名物管公司聯(lián)手，推出管家式物管服務(wù)。無償服務(wù)項目-代為收送洗衣服務(wù)-訂報服務(wù)-代找傭工服務(wù)-24小時醫(yī)療急救服務(wù)-統(tǒng)一代繳水、電、煤、電話費-代訂機票服務(wù)-失物招領(lǐng)-留言服務(wù)-為殘廢人提供特殊服務(wù)-入住及收樓服務(wù)有償服務(wù)項目-室內(nèi)清潔服務(wù)-商務(wù)服務(wù)-室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備維修服務(wù)-鮮花送遞/室內(nèi)植物擺放-飲用水送水服務(wù)-美食通（送餐服務(wù)/美食速遞服務(wù)） -汽車清潔及保養(yǎng)服務(wù)-搬遷服務(wù)-物業(yè)租賃-代購物品服務(wù)5.2 物業(yè)管理建議第五部分 項目營銷建議1、總體營銷思路2、營銷策略3、案名及應(yīng)用 【策略總綱】 策略一：搶時間,搶占市場份額的市場策略 策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形

53、象領(lǐng)先的競爭戰(zhàn)略 策略三：分階段展示，深入挖掘價值， 追求價值最大化的價格策略1. 營銷總戰(zhàn)略搶時間,搶占市場份額；打造實景樣板區(qū)，會所、樣板房、提升項目品質(zhì)，塑造開發(fā)商形象，建立市場品牌。產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先、以產(chǎn)品創(chuàng)新作為突破口，形成差異化競爭策略，快速引爆市場；強化住宅、商業(yè)和幼兒園等配套之間互為依托關(guān)系，形成相互支持的關(guān)系；分階段展示，深入挖掘價值， 追求價值最大化策略線上以主流媒體傳播，樹立良好品牌形象；線下注重渠道營銷，對客戶精準(zhǔn)傳遞 品質(zhì)實景，創(chuàng)新產(chǎn)品，提升性價比！關(guān)聯(lián)性傳播積累性傳播促進(jìn)性傳播聯(lián)系：利用公關(guān)活動，事件營銷強化品牌聯(lián)想形成口碑效應(yīng)，直接針對目標(biāo)客群的定制營銷活動營銷事件營銷 影響：利用針對目標(biāo)客群區(qū)域的戶外傳播、打動客戶的現(xiàn)場營造，產(chǎn)生影響，樹立形象 氛圍營銷 造勢：利用大眾傳播媒體進(jìn)行品牌訴求，為項目 造市 媒體營銷 1. 1 營銷思路 三期一期產(chǎn)品接近市場大眾消費習(xí)慣的升級產(chǎn)品，并作為前期市場亮相產(chǎn)品，以品質(zhì)稍低房源為主推戶型項目分三期開發(fā)，每期在銷售上分別承擔(dān)了不同的功能，形成項目全盤銷售互動、互補的戰(zhàn)略模式二期一期二期產(chǎn)品是一期產(chǎn)品的升級戶型，作為本項目的主流產(chǎn)品，以品質(zhì)較好的房源作為主推戶型，以標(biāo)志性的產(chǎn)品姿態(tài)態(tài)，快速提升項目價格三期主推最高品質(zhì)