某物業(yè)公司前期計(jì)劃書(shū)

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word前期(qinq)方案(fng n)書(shū)一、前期準(zhǔn)備(zhnbi)工作1、前期的驗(yàn)收工作。物業(yè)工作人員與甲方工程部人員對(duì)本(dubn)小區(qū)的公共部位、公共設(shè)施及房屋內(nèi)外進(jìn)行逐步驗(yàn)收以到達(dá)(dod)更好的使用功能此項(xiàng)最好提前一個(gè)月進(jìn)行，費(fèi)用由甲方承當(dāng)。 元 ,以后新交房過(guò)程中按此項(xiàng)進(jìn)行。2、各種協(xié)議、表格的制作。包括業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主手冊(cè)、物業(yè)管理協(xié)議及其物業(yè)進(jìn)場(chǎng)時(shí)的各種表格例如車(chē)輛進(jìn)出表、保安交接記錄本、保安巡邏記錄等等。約 元；3、各種標(biāo)志牌的制作包括小區(qū)公示欄、綠地管理制度標(biāo)志牌、車(chē)輛進(jìn)出警示

2、牌及管理管理制度、進(jìn)入小區(qū)須知、業(yè)主臨時(shí)公約、公共設(shè)施設(shè)備管理制度，小區(qū)示意圖等。約 元。 4、垃圾清運(yùn)小車(chē)及垃圾桶的配備。 個(gè)垃圾清運(yùn)小車(chē)， 垃圾桶。共計(jì) 元左右。每10戶(hù)一個(gè)垃圾桶，每100戶(hù)一個(gè)清運(yùn)小車(chē)。5、物業(yè)用房及到達(dá)使用功能的配備水、電、 線路、門(mén)窗、墻壁的粉刷、地面的平鋪，辦公桌椅的配備、檔案柜的配備，其中辦公用品大約需要 元 6、需將已交房與未交房及正在施工的樓區(qū)隔離，設(shè)置隔離圍擋。 7、開(kāi)發(fā)商需將樓區(qū)內(nèi)各種建筑垃圾予以清理。 8、辦理已交房樓區(qū)各種圖紙(tzh)交接。 9、維修及時(shí)，物業(yè)(w y)最好與承包商簽訂維修保證書(shū)，如不及時(shí)(jsh)物業(yè)將自行維修并扣除承包商保證金。

3、 10、各種( zhn)安防設(shè)施到達(dá)(dod)使用功能。 11、東北臨小區(qū)外墻粉刷一遍。 12、建議開(kāi)發(fā)商按建筑面積每平方5元一次性付物業(yè)維修款此款只含土建維修，主墻體不負(fù)責(zé) 13、門(mén)、窗、水、電、暖等由開(kāi)發(fā)單位按保修年限予以按時(shí)維修。 14、代收水電費(fèi)。 15、加強(qiáng)電梯裝修期間管理，嚴(yán)格貨物運(yùn)載數(shù)量，電梯維保保證及時(shí)。16、對(duì)開(kāi)發(fā)商減免物業(yè)費(fèi)情況，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商按房屋建筑面積全額支付物業(yè)公司。17、空置用房應(yīng)由開(kāi)發(fā)商按建筑面積全額支付物業(yè)公司此項(xiàng)在前期物業(yè)合同中將有約定二、物業(yè)的進(jìn)場(chǎng)前期準(zhǔn)備(zhnbi)工作完成后，物業(yè)公司正式進(jìn)場(chǎng)，開(kāi)展物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。與前期(qinq)物業(yè)公司做好交接，然

4、后(rnhu)積極主動(dòng)的做好各項(xiàng)物業(yè)(w y)效勞(xio lo)工作。人員配置具體如下：一、按照0.8元每月每平方運(yùn)營(yíng)如下：1人員配制 辦公室名，其中工程經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)物業(yè)管理日常事務(wù)及與開(kāi)發(fā)商的聯(lián)系，會(huì)計(jì)1名負(fù)責(zé)收取各種費(fèi)用。接待1名，負(fù)責(zé)業(yè)主的來(lái)訪、回訪及各種檔案等。 維修人員2名，負(fù)責(zé)日常物業(yè)管理中的小修小補(bǔ)并聯(lián)系施工隊(duì)處理保修期內(nèi)的各種問(wèn)題。 保安人員15，負(fù)責(zé)小區(qū)日常秩序維護(hù)工作。 保潔人員6名，負(fù)責(zé)小區(qū)日常垃圾清掃、清運(yùn)工作。 綠化人員2名，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化的修剪、補(bǔ)植、打藥等工作。觀瀾國(guó)際(guj)物業(yè)管理方案(fng n)物業(yè)類(lèi)型(lixng)：高層建筑面積(jin zh min

5、 j)：20萬(wàn)平方米左右(zuyu)一效勞工程1、物業(yè)公用部位的養(yǎng)護(hù)和管理；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)和管理；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；景觀、建筑小品、廣場(chǎng)、噴泉的養(yǎng)護(hù)和管理；車(chē)輛停放管理；公共秩序維護(hù)、平安防范等事項(xiàng)的協(xié)助和管理；8、裝飾裝修管理效勞；9、物業(yè)(w y)檔案資料管理。10、房屋裝飾(zhungsh)裝修管理、一戶(hù)一表管理等。 二效勞(xio lo)標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)：一、綜合(zngh)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)【一】、根本要求1、效勞與被效勞雙方簽定物業(yè)效勞合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確；2、承接工程時(shí)，對(duì)物業(yè)共

6、用部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；3、效勞標(biāo)準(zhǔn)符合?青島市物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?要求；4、有完善的物業(yè)管理方案、質(zhì)量 管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全；5、管理效勞人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志，行為標(biāo)準(zhǔn)，效勞主動(dòng)、熱情；6、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)效勞費(fèi)用的收支情況；7、效勞窗口應(yīng)公開(kāi)辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)工程和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；8、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)效勞合同之外的特約效勞和代辦效勞的，公示效勞工程與收費(fèi)價(jià)目9、對(duì)違反小區(qū)公約臨時(shí)公約或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門(mén)處理管理處設(shè)置(shzh)1、小區(qū)內(nèi)設(shè)置(shzh)管理處、配備簡(jiǎn)單的辦公設(shè)備、配有 2、辦公場(chǎng)所(chn

7、su)整潔有序管理人員要求(yoqi)1、小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理人員(rnyun)上崗證，有兩年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷物業(yè)管理與效勞 1、24小時(shí)受理業(yè)主或使用人的報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理一天內(nèi)完成預(yù)約除外，有完整的報(bào)修、維修、回訪記錄，回訪率達(dá)85%以上 2、接受物業(yè)管理效勞訴求，及時(shí)安排處理； 3、可采取走訪、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶(hù)的75%； 4、每年對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行一次滿(mǎn)意情況測(cè)評(píng)，滿(mǎn)意70%以上，并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改良； 5、綜合管理的其他效勞工程到達(dá)約定的效勞標(biāo)準(zhǔn)。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生效勞標(biāo)準(zhǔn)【一】、樓內(nèi)公共區(qū)域 1

8、、公用(gngyng)樓道、門(mén)廳：樓道每日清潔，地面每周擦拭一次，門(mén)廳每日清潔，保持干凈、無(wú)雜物；每天清潔樓梯扶手，玻璃每季擦拭一次，樓內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備每周清潔一次，保持潔凈(jijng)、無(wú)灰塵，雨蓬每周清理一次； 2、垃圾收集(shuj)：高層按撞設(shè)置垃圾收集點(diǎn)。收集點(diǎn)每天清理，收集點(diǎn)無(wú)散落垃圾，無(wú)污跡、無(wú)異味； 3、電梯轎廂：每日清掃一次電梯轎廂，每周擦拭一次電梯門(mén)壁；每月對(duì)電梯內(nèi)的墻面和地面進(jìn)行全面的擦拭清潔一次，燈飾(dn sh)及轎廂頂部每月清潔一次；外表(wibio)光亮，無(wú)污跡。【二】、樓外公共區(qū)域 1、 公共場(chǎng)所、道路、綠地、車(chē)庫(kù)：每日保持清潔，保持地面、綠地、車(chē)庫(kù)的清潔，隨

9、時(shí)去除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪，及時(shí)清理房屋外墻及設(shè)備、設(shè)施的亂貼亂畫(huà) 2、公共燈具、宣傳欄、健身娛樂(lè)設(shè)施、景觀小品等：每半月擦拭一次，擦拭后無(wú)污染； 3、垃圾筒：每日清潔一次，垃圾桶、果皮箱周?chē)鸁o(wú)散落垃圾； 4、消毒、滅害：滅蚊、蠅、蟑螂、鼠等活動(dòng)配合(pih)社區(qū)居委會(huì)統(tǒng)一開(kāi)展三、公共區(qū)域秩序(zhx)維護(hù)效勞(xio lo)標(biāo)準(zhǔn)(biozhn) 1、人員：配備專(zhuān)職保安人員，身體健康，工作(gngzu)認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受專(zhuān)業(yè)培訓(xùn) 2、能熟練使用各種消防、技防器械和設(shè)備3、佩帶統(tǒng)一標(biāo)志、穿戴統(tǒng)一制服，儀表儀容表達(dá)標(biāo)準(zhǔn)整齊；4、配備對(duì)講裝置和其他必備的平安護(hù)衛(wèi)器械5、門(mén)崗：封閉小區(qū)，各出入口2

10、4小時(shí)值班，按時(shí)立崗，并有詳細(xì)的交接班記錄和外來(lái)車(chē)輛的登記記錄，外來(lái)人員應(yīng)通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系住戶(hù)，決定放行，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修，家政效勞人員等實(shí)行臨時(shí)出入證管理，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證卡管理。引導(dǎo)車(chē)輛的有序進(jìn)出6、巡邏：保安人員按指定的路線按時(shí)巡邏，重點(diǎn)部位有重點(diǎn)的巡查要求，并有巡查記錄，在遇到異常情況或住戶(hù)緊急求助時(shí)應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施；7、小區(qū)應(yīng)具備錄象監(jiān)控，樓宇對(duì)講、門(mén)鎖智能卡，24小時(shí)開(kāi)通并有人駐守，監(jiān)控中心接到報(bào)警后，保安人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)中心隨時(shí)接受用戶(hù)求助8、車(chē)輛(chling)管理：車(chē)行道應(yīng)設(shè)立指示牌或地標(biāo)，車(chē)輛行使有規(guī)定的路線，停放有序，專(zhuān)職人員24小時(shí)巡視和協(xié)

11、助停車(chē)事宜(shy)，收費(fèi)管理的停車(chē)場(chǎng)應(yīng)24小時(shí)有專(zhuān)人管理，車(chē)輛停放(tngfng)有序各種設(shè)施、設(shè)備配置齊全。四、公共區(qū)域綠化日常(rchng)養(yǎng)護(hù)效勞(xio lo)標(biāo)準(zhǔn)1、綠地總體布局均衡，有雕塑園林建筑小品或噴水池，植被配備恰當(dāng)，效果好，2、綠化檔次高植被品種多樣，綠化覆蓋率30%以上，3、有專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，綠地及管理設(shè)施管理完好，4、草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)植，草坪常年保持平整，根本無(wú)雜草。5、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)、各種綠化植物生長(zhǎng)良好。6、定期組織澆灌、施肥、松土和做好防澇、防凍。7、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。五、公用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、養(yǎng)護(hù) 1、

12、對(duì)房屋公用部位進(jìn)行日常管理和養(yǎng)護(hù)，巡查和養(yǎng)護(hù)記錄完整。 2、每年兩次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用平安的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告之相關(guān)業(yè)主及使用人， 3、每周一次對(duì)單元門(mén)、樓道內(nèi)防火門(mén)、窗戶(hù)(chung hu)進(jìn)行平安(png n)檢查，門(mén)窗關(guān)閉正常，作好相關(guān)的巡查(xnch)記錄， 4、墻體表層無(wú)明顯剝落(blu)，如有缺損及時(shí)修補(bǔ)， 5、雨、污水管道每年疏通(shtng)一次，雨、污水井每半年檢查一次，視檢查情況及時(shí)清掏，化糞池每季檢查一次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏 6、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約業(yè)主臨時(shí)公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度，裝修前，告之業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為

13、和考前須知，裝修期間發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改共用管線等損害公共利益的及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)部門(mén)，7、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并告之相關(guān)部門(mén)，8、物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口有路標(biāo)，棟、單元、門(mén)戶(hù)有明顯標(biāo)志9、危機(jī)人身平安的設(shè)備設(shè)施有明顯警示標(biāo)志和防范措施十、公燈維護(hù)：及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、庭院燈燈亮率90%以上。六、其他效勞標(biāo)準(zhǔn)1、消防系統(tǒng)：做到經(jīng)常迅檢，并有記錄，發(fā)現(xiàn)(fxin)問(wèn)題立即解決，2、避雷設(shè)施(shsh)：每年兩次維護(hù)保養(yǎng)避雷裝置，保證(bozhng)其性能3、弱電(ru din)系統(tǒng)：定期

14、進(jìn)行(jnxng)調(diào)試和保養(yǎng)，保證正常運(yùn)行4、供水系統(tǒng)：每周對(duì)供水設(shè)備進(jìn)行檢查，不定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，保證二次供水正常，泵房整潔。5、升降系統(tǒng)：保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂整潔，委托專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)單位 進(jìn)行定期保養(yǎng)，物業(yè)公司人員有專(zhuān)人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯進(jìn)行管理。三收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、公共性物業(yè)管理效勞費(fèi)用 高層住宅： 0.8月每平方米；商業(yè)物業(yè)： 1.2元/月每平方米；二次供水費(fèi)：按實(shí)際用水量每噸加收 0.40 元；電梯運(yùn)行費(fèi)： 0.44 元/月每平方米。2、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：按建筑面積每平方5元一次性收取。3、露天車(chē)位使用費(fèi)： 元/車(chē)每月。地下車(chē)位管理費(fèi) 元/車(chē).月。4、代收的水費(fèi)、電費(fèi)按照

15、相關(guān)部門(mén)的規(guī)定價(jià)格代收；5、房屋交鑰匙時(shí)收取(shuq)一定的房屋裝修保證金以約束業(yè)主不合理的裝修。6、與業(yè)主(yzh)約定的其他特約效勞(xio lo)按照市場(chǎng)(shchng)價(jià)格收?。凰?、各種( zhn)崗位職責(zé) 員 工 守 那么總那么：一、熱愛(ài)社會(huì)主義祖國(guó)，熱愛(ài)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)、遵紀(jì)守法。二、關(guān)心公司、熱愛(ài)本職工作，講究職業(yè)道德，做到文明效勞。三、顧大局，識(shí)大體，自覺(jué)維護(hù)公司的聲譽(yù)和權(quán)益。嚴(yán)于職守：一、按時(shí)上、下班，工作時(shí)間內(nèi)不得擅離職守或早退，下班后無(wú)事在小區(qū)內(nèi)逗留。二、工作(gngzu)時(shí)間不準(zhǔn)打私人 、會(huì)客，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)(ln do)批準(zhǔn)不得陪帶親友到小區(qū)參觀(cngun)。三、在工作(gn

16、gzu)場(chǎng)所，要禮貌待人，言語(yǔ)(yny)舉止得體，注意公司形象。四、工作時(shí)間一律穿著工作制服，配戴工作牌，保持整潔清潔，不干與工作無(wú)關(guān)的事。五、上班時(shí)間不得飲酒，不得抽煙。六、員工做到有事請(qǐng)假，如遇有特殊情況沒(méi)請(qǐng)假的要事后補(bǔ)假。日常行為標(biāo)準(zhǔn)：一、禮儀是員工對(duì)業(yè)主和同事的最根本態(tài)度，要面帶笑容，使用敬語(yǔ)，“請(qǐng)字當(dāng)頭，“謝字不離口，接 時(shí)先說(shuō)“您好，做到業(yè)主至上，熱情有禮。二、提供高效率的效勞，注重工作上的技術(shù)細(xì)節(jié)及技巧，急業(yè)主之所急，為業(yè)主排憂(yōu)解難，籍以贏得業(yè)主的滿(mǎn)意以進(jìn)一步提高園區(qū)的聲譽(yù)。三、無(wú)論是公共管理效勞，還是特約委托效勞都應(yīng)盡職盡責(zé)，一切務(wù)求得到圓滿(mǎn)的效果，給人以效率高和效勞佳的印象。

17、四、全體員工應(yīng)服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，按時(shí)完成任務(wù)，不得無(wú)故拖延、拒絕或終止工作。假設(shè)有疑難或不滿(mǎn)的應(yīng)從速向直屬領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示。五、未經(jīng)公司批準(zhǔn)，任何員工不得以公司名義考察、談判(tnpn)、簽約；不得以公司名義提供擔(dān)保證明，不得代表公司出席公眾活動(dòng)。六、對(duì)公司資金狀況、法律事務(wù)、客戶(hù)(k h)情況、業(yè)務(wù)合同、員工薪酬、分紅獎(jiǎng)勵(lì)等情況，除已公開(kāi)通報(bào)的外，不得打聽(tīng)，不得泄露。七、協(xié)作是物業(yè)管理的重要組成之一，各部門(mén)之間應(yīng)互相配合，真誠(chéng)協(xié)作，不得互相扯皮，應(yīng)同心協(xié)力(tng xn xi l)解決疑難。八、保護(hù)(boh)園區(qū)的一切設(shè)施(shsh)及工作器具，注意所有設(shè)備的定期維修、保養(yǎng)，節(jié)約用水、電和易

18、耗品，不準(zhǔn)亂拿公物。九、不得接受業(yè)主贈(zèng)與的禮物和其他物品。十、養(yǎng)成講究衛(wèi)生的美德，不隨地吐痰、亂丟紙屑、果皮、煙頭和雜物，如發(fā)現(xiàn)有紙屑、雜物等，應(yīng)隨手撿起來(lái)，以保持小區(qū)內(nèi)清潔優(yōu)美的環(huán)境。十一、全體員工均應(yīng)嚴(yán)格保守公司的秘密，未經(jīng)批準(zhǔn)員工不得向外界傳播或提供有關(guān)園區(qū)資料。十二、下班后要整理辦公桌面，各類(lèi)文件歸類(lèi)擺放整齊。最后離開(kāi)辦公室的人員，應(yīng)關(guān)閉窗戶(hù)，檢查電腦、電燈、電扇、空調(diào)等用電設(shè)備的電源是否關(guān)好，無(wú)遺留問(wèn)題后，鎖好門(mén)，方可離去。十三、遵守值班巡邏制度，節(jié)假日值班，要做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。經(jīng)理(jngl)崗位職責(zé) 一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家(guji)的各項(xiàng)方針、政策，遵守國(guó)家法律、法令

19、，貫徹執(zhí)行總經(jīng)理的各項(xiàng)指標(biāo)，向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。二、根據(jù)(gnj)中心開(kāi)展(kizhn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(sh chn jn j)開(kāi)展，負(fù)責(zé)組織編制公司長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方向和管理目標(biāo)，審定開(kāi)發(fā)工程并組織實(shí)施。三、負(fù)責(zé)確定中心經(jīng)營(yíng)管理體制，對(duì)中心內(nèi)部改革方案、部門(mén)經(jīng)營(yíng)形式等提出決策性意見(jiàn)。四、負(fù)責(zé)確定中心(zhngxn)行政管理體系，對(duì)機(jī)構(gòu)設(shè)置、干部配備、規(guī)章制度的建立和廢除等提出主導(dǎo)意見(jiàn)。五、負(fù)責(zé)審定(shndng)中心對(duì)外簽訂的有關(guān)協(xié)議、經(jīng)濟(jì)合作、監(jiān)督檢查合同的執(zhí)行情況。六、加強(qiáng)(jiqing)經(jīng)濟(jì)核算，搞好經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，采取有效措施，節(jié)約人力、物力、財(cái)力，杜絕損失浪費(fèi)，促進(jìn)中心經(jīng)濟(jì)開(kāi)展(kizhn)。七

20、、實(shí)行(shxng)民主管理，充分發(fā)揮經(jīng)理助理、部門(mén)負(fù)責(zé)人的作用，并按其各自的分工和職權(quán)監(jiān)督檢查他們的工作情況、效勞質(zhì)量，定期不定期召開(kāi)經(jīng)理辦公會(huì)，總結(jié)、部署工作，協(xié)調(diào)、解決、處理工作和經(jīng)營(yíng)中的重大問(wèn)題。八、貫徹“各盡所能、按勞分配、能者上、庸者下原那么，是各崗位責(zé)任制與經(jīng)濟(jì)利益密切結(jié)合，表?yè)P(yáng)、獎(jiǎng)勵(lì)有突出奉獻(xiàn)的職工和干部。九、以身作那么、關(guān)心員工、獎(jiǎng)罰清楚，使小區(qū)有高度凝聚力，帶著全體員工以高度熱忱和責(zé)任感去完本錢(qián)職工作。公司主任崗位職責(zé)公司主任在物業(yè)中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面處理公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)，重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)經(jīng)理經(jīng)理辦公會(huì)議處理，定期并及時(shí)報(bào)告公司工作。按時(shí)、準(zhǔn)確地完成各自管轄區(qū)的房屋管理、綜合治理

21、、治安保衛(wèi)、清掃保潔及維修接待、便民效勞等工作，帶著管理人員對(duì)小區(qū)的樓宇及配套設(shè)施全面的管理，保證小區(qū)的環(huán)境舒適優(yōu)美、設(shè)備完好，機(jī)電運(yùn)轉(zhuǎn)正常，住戶(hù)生活寧?kù)o，并對(duì)物業(yè)中心經(jīng)理和住戶(hù)負(fù)責(zé)。一、堅(jiān)持(jinch)執(zhí)行黨和國(guó)家的各項(xiàng)方針政策、法律法規(guī)及上級(jí)有關(guān)規(guī)章制度。二、組織公司人員學(xué)習(xí)政治(zhngzh)時(shí)事、業(yè)務(wù)知識(shí)，把所轄區(qū)建成文明區(qū)、文明樓。三、領(lǐng)導(dǎo)公司人員對(duì)園區(qū)樓宇的驗(yàn)收(ynshu)交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭院(tngyun)綠化、平安(png n)防范、公共設(shè)施管理、供水供電、設(shè)備運(yùn)行、效勞費(fèi)用收支以及行政事務(wù)等工作實(shí)施全面的管理，完成物業(yè)中心下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。四、檢查監(jiān)督工作人員完成上級(jí)交代的

22、任務(wù)，并對(duì)個(gè)別表現(xiàn)差或不履行工作職責(zé)的工作人員，向物業(yè)中心提出調(diào)換工作、調(diào)整職務(wù)工資級(jí)別或給予處分的意見(jiàn)。五、結(jié)合小區(qū)的實(shí)際，提出改善管理工作的建議。六、配合派出所和居委會(huì)做好平安防范和方案生育工作。七、接受物業(yè)效勞中心相關(guān)處室的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查、考評(píng)。八、定期向公司匯報(bào)工作。管理員崗位職責(zé)管理員是在公司主任(zhrn)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)的樓宇實(shí)施管理，并對(duì)主任和業(yè)主(yzh)負(fù)責(zé)。一、積極參加政治(zhngzh)理論和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺(jué)地遵守國(guó)家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。二、堅(jiān)守崗位，按時(shí)上下班，熱情接待業(yè)主和來(lái)訪客人(k rn)，對(duì)業(yè)主的投訴要耐心解釋?zhuān)⒓皶r(shí)處理，投訴處理率達(dá)

23、98%以上(yshng)。三、熟悉小區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座的排列、單元戶(hù)數(shù)和管、線路的走向，各種設(shè)備開(kāi)關(guān)的位置，掌握效勞費(fèi)、水電費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，要建立管理手冊(cè)，做到對(duì)轄區(qū)內(nèi)的棟數(shù)、戶(hù)數(shù)、產(chǎn)別、建筑面積、住戶(hù)素質(zhì)等一口清，同時(shí)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)務(wù)手續(xù)的受理與承辦，包括裝修申請(qǐng)，竣工房屋的鑰匙收交與發(fā)放、丈量新竣工房屋面積等工作。四、掌握?中華人民共和國(guó)消防條例?的有關(guān)規(guī)定，熟悉看抄水、電表，懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺(tái)風(fēng)、盜竊事故的應(yīng)急處理方法。五、維護(hù)治安秩序，堅(jiān)持每天上、下午檢查樓宇，發(fā)現(xiàn)不正常的情況，要及時(shí)處理，并做好記錄。六、配合水電管理員、收費(fèi)員抄水電表和水電費(fèi)的收繳工作。七、向住戶(hù)宣傳黨

24、的方針政策，及時(shí)傳達(dá)上級(jí)和公司的各項(xiàng)通知和規(guī)定。配合派出所和居委會(huì)做好樓宇的平安防范和方案生育工作。八、參與樓宇的驗(yàn)收交接(jioji)工作，并建立資料檔案。九、做好回訪，虛心接受批評(píng)(p png)和建議，不斷改良(giling)工作(gngzu)。 接待(jidi)人員職責(zé)接待部門(mén)人員在公司主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)一切接待事宜。負(fù)責(zé)業(yè)主來(lái)訪及外來(lái)人員參觀學(xué)習(xí)的接待工作。熱愛(ài)小區(qū)，熱愛(ài)本職工作，努力完成上級(jí)交給的各項(xiàng)任務(wù)。熟悉各項(xiàng)相關(guān)政策、法規(guī)，熟悉小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理規(guī)章制度，樓宇坐落及棟號(hào)，各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)內(nèi)各設(shè)施的使用功能。接待時(shí)態(tài)度和藹、面帶笑容，衣冠整齊要做到“來(lái)有應(yīng)聲、問(wèn)有答聲、走有送聲，

25、解決問(wèn)題有回聲。從側(cè)面表達(dá)出小區(qū)的管理水平及整體風(fēng)貌。 收費(fèi)人員職責(zé)樹(shù)立高度的事業(yè)心和責(zé)任感，使小區(qū)內(nèi)的各種費(fèi)用到達(dá)應(yīng)收盡收。嚴(yán)格執(zhí)行各種( zhn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)指標(biāo)，不徇私情，不耍態(tài)度。定時(shí)到財(cái)務(wù)上交所收各種( zhn)費(fèi)用，不得利用職務(wù)之便挪用公款。對(duì)小區(qū)內(nèi)(q ni)的住戶(hù)要各負(fù)其責(zé)，做到情況明、戶(hù)數(shù)準(zhǔn)，各費(fèi)用收繳率力爭(zhēng)到達(dá)(dod)99%。做到定期以數(shù)字形式向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)(hubo)收費(fèi)情況及時(shí)反應(yīng)各種問(wèn)題。 工程維修人員崗位職責(zé)在效勞中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的房屋、水、電、公共設(shè)施，進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理和向住戶(hù)提供維修效勞，其職責(zé)如下： 一、熟悉住宅區(qū)各類(lèi)房屋的分布狀況，房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)

26、，附屬設(shè)施各水、電氣、消防系統(tǒng)的管線走向，分布狀況以及管線主控制位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。 二、加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，能識(shí)讀施工圖紙。繪制簡(jiǎn)單的平面圖，管線大致系統(tǒng)圖能清楚正確的在圖紙上標(biāo)出發(fā)生故障的位置。三、維修工必須具備熟練(shlin)的施工技能。在熟練自己專(zhuān)業(yè)的根底(gnd)上，學(xué)習(xí)(xux)水、電、土建等根本(gnbn)知識(shí)(zh shi)和標(biāo)準(zhǔn)操作、爭(zhēng)取做到一人多能，適應(yīng)住宅區(qū)維修工作的需要。 四、經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞，隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修。以確保公共設(shè)施完好，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 五、經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通

27、，按規(guī)章制度要求每半年疏通雨水井及管道一次，確保住宅區(qū)污水不外溢。 六、維修工在維修樓面時(shí)，必須首先準(zhǔn)確的找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。 七、電工必須持證上崗，并且嚴(yán)格遵守平安生產(chǎn)條列和操作規(guī)程。佩戴工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋等平安保護(hù)設(shè)施。 八、維修給水管道，須關(guān)閉總閥時(shí)，在提前通知住戶(hù)做好蓄水準(zhǔn)備的情況下作業(yè)。 九、保護(hù)工具，在每次使用之后，必須對(duì)領(lǐng)出的工具的性能、機(jī)具配件等進(jìn)行檢查，是否完好無(wú)損。 十、向住戶(hù)提供免費(fèi)或有償效勞時(shí)，要求如下： 1、急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)應(yīng)限時(shí)完成。 2、上門(mén)維修佩戴工作牌，態(tài)度熱情、效勞周到。 3、按效勞中心制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并上繳中

28、心，不得擅自侵吞，違者罰款100500元。 4、不得向住戶(hù)索要小費(fèi)或好處，或者收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)，更不能多收、少收、不收費(fèi)。違者按應(yīng)收取額的10倍處分。 5、遵守住戶(hù)的要求未經(jīng)同意，不得擅自改變管線，即搭配顏色。 6、不得在住戶(hù)家里亂翻東西、假設(shè)有偷竊行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，效勞中心給予辭退。 7、不得在維修家用電器時(shí)，偷竊配件或更換配件時(shí)以次充好。讓住戶(hù)蒙受損失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除責(zé)令其賠償相應(yīng)的損失外，效勞中心給予辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者送交公安機(jī)關(guān)處理。 十一、完成中心領(lǐng)導(dǎo)交代的其他任務(wù)。護(hù)衛(wèi)(hwi)員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守、執(zhí)行(zhxng)宏正物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度(u zhn zh d)

29、。 2、上崗執(zhí)勤時(shí)，必須著裝整齊，儀表莊重，文明執(zhí)勤，隨身攜帶、開(kāi)啟對(duì)講機(jī)，確保(qubo)通訊暢通。3、嚴(yán)格執(zhí)行門(mén)衛(wèi)(mnwi)制度，嚴(yán)守崗位紀(jì)律，上崗必須做好巡邏，勤檢查、不脫崗、不串崗、不睡崗、不擅自調(diào)崗，不準(zhǔn)喝酒、不準(zhǔn)看書(shū)看報(bào)，不準(zhǔn)收聽(tīng)半導(dǎo)體和電視機(jī)，不準(zhǔn)動(dòng)用扣留物品，嚴(yán)禁監(jiān)守自盜，在上崗值班期間，假設(shè)因自己的失誤造成事故的，要追究責(zé)任。4、堅(jiān)持原那么，辦事公正，不打人罵人，說(shuō)話(huà)和氣，按效勞中心的有關(guān)制度接待賓客，禮貌的答復(fù)賓客的詢(xún)問(wèn)。5、嚴(yán)格把好人員、貨物進(jìn)出關(guān)，維護(hù)小區(qū)秩序，職工的平安，并保證業(yè)主順利平安進(jìn)出。6、熟練掌握小區(qū)內(nèi)平安防范情況及平安報(bào)警設(shè)施如消防栓、滅火器材、報(bào)警器的

30、性能及使用方法。7認(rèn)真做好上崗記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，如遇接班一方未按時(shí)到位，當(dāng)班一方必須堅(jiān)守崗位，不得擅離職守。8、認(rèn)真做好防火、防盜、防治安事故，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)報(bào)告并協(xié)助處理。9、觀察(gunch)小區(qū)(xio q)內(nèi)部(nib)和外圍動(dòng)靜，假設(shè)(jish)發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要勇于(yngy)抓獲，一旦發(fā)生案情，要迅速保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)及公安機(jī)關(guān)，配合公安機(jī)關(guān)偵破案件。10、加強(qiáng)自身建設(shè)，護(hù)衛(wèi)之間團(tuán)結(jié)一致，互相關(guān)心、互相保護(hù)，互相幫助，樹(shù)立大團(tuán)結(jié)的意識(shí)。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈，天天清掃，窗明地凈。12、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。護(hù)衛(wèi)員值班操作及要求一、交接崗1、交

31、接崗時(shí)將當(dāng)班所接納物品清點(diǎn)清楚，以及班上所發(fā)生的情況及解決情況需書(shū)面匯報(bào)。檢查值班室內(nèi)外的衛(wèi)生狀況，地面無(wú)紙屑，桌面無(wú)雜物，整齊清潔。二、執(zhí)勤1、值勤時(shí)做到遇見(jiàn)領(lǐng)導(dǎo)立崗，檢查物品立崗，外來(lái)人員進(jìn)出立崗。2、門(mén)衛(wèi)室值勤時(shí)，應(yīng)做到坐姿端正，注視監(jiān)視器的動(dòng)態(tài)，做好接待工作，值勤期間不看書(shū)報(bào)電視，聽(tīng)收音機(jī)。不與無(wú)關(guān)人員聊天，勸阻無(wú)關(guān)人員不要在門(mén)衛(wèi)室存放物品或打 ，禁止打瞌睡。3、維持門(mén)口秩序，使之保持暢通。4、熟記消防、報(bào)警、救護(hù)及內(nèi)部聯(lián)系 。三、巡邏巡邏是防盜(fn do)及發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)(q ni)有不平安(png n)因素(yn s)的重要措施。1、每天按照巡檢制度定時(shí)輪流(lnli)巡邏。2、巡邏

32、時(shí)思想集中，保持高度警惕，不吸煙，不與無(wú)關(guān)人員閑聊，并將每一點(diǎn)所發(fā)生情況記錄清楚，巡邏時(shí)做到勤走動(dòng)，勤思考，勤觀察，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告。3、如發(fā)現(xiàn)可疑人物在小區(qū)內(nèi)游蕩，隨意張貼廣告或其他可疑情況，應(yīng)立即上前了解并清理，假設(shè)需要時(shí)可記錄他們的個(gè)人資料，以備不時(shí)之需。4、巡視中或在工作中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題需及時(shí)處理，對(duì)處理不了的問(wèn)題要及時(shí)上報(bào)。5、當(dāng)班人員要注意對(duì)巡視檢查結(jié)果進(jìn)行跟進(jìn)處理，了解處理情況并記錄結(jié)果，對(duì)兩次記錄以上但仍未解決之情況上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。6、對(duì)加強(qiáng)管理，提高效勞質(zhì)量等方面有合理化建議的，應(yīng)及時(shí)記錄，并在部門(mén)會(huì)議上提出，同時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映。四、防火工作1、嚴(yán)格門(mén)衛(wèi)制度，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員，將易燃易

33、爆物品帶入小區(qū)內(nèi)。2、發(fā)現(xiàn)違反平安規(guī)定的電源和火種，應(yīng)予以切斷和熄滅，應(yīng)報(bào)告中心領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)采取相關(guān)措施。3、值勤時(shí)發(fā)現(xiàn)物質(zhì)儲(chǔ)存，保管不符合防火要求，消防器材移作他用及非正常使用滅火器，應(yīng)及時(shí)阻止(zzh)，并報(bào)告，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)整改。4、發(fā)生(fshng)火災(zāi)先撥打 119 向消防(xiofng)部隊(duì)報(bào)警，并立即報(bào)告中心(zhngxn)領(lǐng)導(dǎo)。報(bào)警時(shí)簡(jiǎn)要(jinyo)講清火災(zāi)地址， 號(hào)碼及火情，同時(shí)派人在門(mén)口接應(yīng)，引導(dǎo)消防車(chē)進(jìn)入火場(chǎng)，向消防人員介紹水源，總電閘部位等。5、積極撲救?；鹁跗痣A段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用滅火器，電器，應(yīng)先切斷電源。6、一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)積極維護(hù)火場(chǎng)秩序

34、，保證進(jìn)出道路暢通。看管搶救重要物資，疏散危險(xiǎn)區(qū)域人員。門(mén)衛(wèi)會(huì)客制度一、門(mén)衛(wèi)人員當(dāng)值時(shí)，須認(rèn)真負(fù)責(zé)，堅(jiān)守崗位，不準(zhǔn)看書(shū)看報(bào)，不準(zhǔn)喝酒閑談。二、熱情接待來(lái)客，搞好出入驗(yàn)證和會(huì)客登記。對(duì)會(huì)見(jiàn)效勞中心領(lǐng)導(dǎo)的要首先與其聯(lián)系，同意前方可進(jìn)入。三、接待來(lái)訪者須熱情有禮貌、效勞周到、有問(wèn)必答；查驗(yàn)證件，履行登記手續(xù)，發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告。四、負(fù)責(zé)守法各種報(bào)刊、雜志、信函、郵件等。基建要及時(shí)送交收件人，并認(rèn)真填好簽收單。五、有活動(dòng)(hu dng)時(shí)，必須提高警惕，對(duì)出入人員要注意盤(pán)查。六、職工(zhgng)當(dāng)值時(shí)間一律不會(huì)客，特殊情況需經(jīng)效勞(xio lo)中心(zhngxn)領(lǐng)導(dǎo)(ln do)同意后，到指

35、定地點(diǎn)會(huì)客。七、對(duì)不聽(tīng)勸阻、尋釁鬧事，威脅小區(qū)內(nèi)平安，擾亂正常辦公秩序的人員，值班人員應(yīng)及時(shí)采取措施。八、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按規(guī)定時(shí)間關(guān)、開(kāi)大門(mén)；并經(jīng)常清掃衛(wèi)生，保持值班處整潔美觀。九、值班人員因玩忽職守，造成事故或發(fā)生案件，使公共、個(gè)人財(cái)產(chǎn)遭受損失的，視其情節(jié)，分別給予必要的處理。護(hù)衛(wèi)監(jiān)控值班制度一、值班人員當(dāng)班時(shí)應(yīng)保持高度警惕及高度責(zé)任心，密切注意各部位情況，增強(qiáng)平安觀念，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，認(rèn)真做好值班記錄。二、交接班時(shí)應(yīng)將機(jī)器設(shè)備的使用狀況、有無(wú)可疑情況交接記錄清楚。三、消防、安防監(jiān)控范圍；四、值班時(shí)對(duì)正常情況的記錄。主要是各部位攝像監(jiān)視頭的開(kāi)關(guān)時(shí)間、是否正常工作；五、值班時(shí)對(duì)非正常情況的

36、記錄。重點(diǎn)對(duì)時(shí)間、事件內(nèi)容、人員等進(jìn)行記錄的主要要求有：1.在活動(dòng)時(shí)間、范圍內(nèi)所觀察到的非正常情況、可疑人物應(yīng)進(jìn)行(jnxng)詳細(xì)記錄，并視情況與派出所或有關(guān)部門(mén)聯(lián)系(linx)，采取必要措施；2.在其他(qt)時(shí)間、范圍內(nèi)如夜間(y jin)及無(wú)活動(dòng)范圍等所觀察到的情況應(yīng)作記錄，特別注意人員及所攜帶物品(wpn)，并及時(shí)與有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，采取必要措施；六、對(duì)各部位所發(fā)生的事故及其他緊急情況進(jìn)行記錄。七、對(duì)值班時(shí)接到的報(bào)警 、可疑 等應(yīng)進(jìn)行記錄。八、協(xié)同本部門(mén)或其他部門(mén)所進(jìn)行的各項(xiàng)工作進(jìn)行記錄。巡檢制度九、當(dāng)班人員要注意對(duì)巡視檢查結(jié)果進(jìn)行跟進(jìn)處理，了解處理情況并記錄結(jié)果，對(duì)兩次記錄以上但仍未解

37、決之情況上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。 保潔員崗位職責(zé)一、保潔員要聽(tīng)從(tngcng)領(lǐng)導(dǎo)，服從工作安排，文明效勞(xio lo)，禮貌(lmo)待人，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 二、上崗時(shí)著裝整齊(zhngq)、統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)，按標(biāo)準(zhǔn)完成各項(xiàng)任務(wù)。 三、對(duì)樓道保潔員的具體要求： 1、生活垃圾日產(chǎn)日清； 2、樓道每天清掃一次，整日保潔； 3、樓梯欄桿、扶手每天擦拭一次； 4、樓道玻璃窗、單元門(mén)、電閘箱、信報(bào)箱等每半月擦拭一次； 5、樓道天棚、墻壁每半月清掃一次； 6、樓道和單元門(mén)亂貼、亂畫(huà)當(dāng)日清理； 7、及時(shí)清理單元門(mén)外生活垃圾和散落垃圾。 四、對(duì)院庭保潔的具體要求： 1、道路和硬鋪地面每天清掃一次； 2、

38、保潔箱每天清理(qngl)一次； 3、院庭衛(wèi)生(wishng)實(shí)行全天保潔。 五、雨雪天及時(shí)對(duì)分管部位道路和硬鋪地面積水(j shu)、積雪進(jìn)行清掃，小雪由院庭保潔員在雪后兩天內(nèi)清理完畢，大雪組織集體清掃。 六、清掃工具(gngj)個(gè)人保管，清掃工具不喪失(sngsh)、不送人、定量發(fā)放。 七、對(duì)公共設(shè)施跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及樓梯間燈不亮，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時(shí)向效勞中心報(bào)告，否那么視為失職。 八、為使以上各項(xiàng)條款得到充分落實(shí)，物業(yè)效勞中心負(fù)責(zé)人對(duì)樓道和院庭衛(wèi)生進(jìn)行經(jīng)常性的檢查，并及時(shí)進(jìn)行總結(jié)。 九、完成效勞中心交辦的其它工作。 綠化(lhu)人員崗位職責(zé)一、熟悉小區(qū)綠化(lhu)面積和布局、花草樹(shù)木的品

39、種和數(shù)量。二、懂得花草樹(shù)木的名稱(chēng)、種植季節(jié)、生長(zhǎng)期、培植管理(gunl)方法。三、每日檢查膠水管、噴頭、膠鉗、枝剪等綠化工具(gngj)設(shè)備是否完好。四、每月根據(jù)天氣情況，確定淋水次數(shù)，確保土壤濕潤(rùn)，花草不卷葉、垂葉、要生長(zhǎng)(shngzhng)旺盛。五、每天巡視、修剪黃葉，掌握植物生長(zhǎng)情況。六、按照花木生長(zhǎng)季節(jié)，及時(shí)剪枝、整修、留枝育花。七、根據(jù)花木類(lèi)型確定施肥、噴藥時(shí)間、次數(shù)。八、定期為草坪剪草、施肥、噴藥。九、根據(jù)花木生長(zhǎng)情況定期培土、松土。財(cái)務(wù)監(jiān)督管理(gunl)規(guī)定為了保證資金(zjn)的合理使用，真正表達(dá)(biod)取之于民，用之于民，以區(qū)養(yǎng)區(qū)的原那么(n me)，特制定(zhdng

40、)本財(cái)務(wù)監(jiān)督管理規(guī)定。1、小區(qū)設(shè)有收費(fèi)管理人員，收繳效勞費(fèi)及房屋租金，并要求收費(fèi)人員盡職盡責(zé)，一絲不茍，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2、定期或不定期抽查管理員的收費(fèi)情況，執(zhí)行情況。3、采取走訪住戶(hù)的形式，了解效勞費(fèi)用收支的落實(shí)情況。4、收取管理費(fèi)必須表達(dá)專(zhuān)款專(zhuān)用，并把專(zhuān)款專(zhuān)用的工程定期向業(yè)主代表和業(yè)主進(jìn)行匯報(bào)，接受廣闊業(yè)主的監(jiān)督。 房屋維修(wixi)管理規(guī)定為了保證本小區(qū)的房屋及附屬設(shè)備的完好和正常使用(shyng)，特制定此規(guī)定。一、房屋管理資料(zlio)完善，房屋管理要有統(tǒng)一的房屋質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)管理的房屋逐一進(jìn)行檢查評(píng)定，為制定修房方案(fng n)提供(tgng)依據(jù)。二、物業(yè)公司與房屋

41、產(chǎn)權(quán)人責(zé)、權(quán)、利清楚，房屋日常小修由物業(yè)效勞中心承當(dāng)，大、中修工程由物業(yè)公司提出維修方案，提交房屋產(chǎn)權(quán)人審核，由房屋產(chǎn)權(quán)人出資，物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。三、物業(yè)公司在小區(qū)房屋管理工程包括日常維修、養(yǎng)護(hù)： 1、房屋局部漏雨、修理屋面、配玻璃； 2、修補(bǔ)內(nèi)外墻面、抹灰、樓梯踏步等； 3、供水設(shè)備維修等； 4、下水管道疏通、修補(bǔ)明暗的落水管； 5、房屋檢查及小修 房屋及設(shè)備管理維修到達(dá)：房屋完好率達(dá)98%以上；房屋零修及時(shí)率達(dá)100%；零修合格率達(dá)100%。 6、房屋外觀完好、整潔、棟號(hào)有明顯(mngxin)標(biāo)志。 環(huán)境衛(wèi)生管理(gunl)規(guī)定為了加強(qiáng)(jiqing)住宅區(qū)衛(wèi)生管理，建立文明住宅區(qū)，給業(yè)主

42、創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)雅、整潔的居住環(huán)境，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，特制定本規(guī)定。一、公司將組織大量人力、物力對(duì)公共場(chǎng)所設(shè)施進(jìn)行定期清理、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)(fxin)問(wèn)題及時(shí)解決，實(shí)行全天候效勞(xio lo)，使您充分享受整潔舒適的生活及居住環(huán)境。二、任何單位和業(yè)主都不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水，不準(zhǔn)隨地吐痰，違者清掃現(xiàn)場(chǎng)并接受有關(guān)部門(mén)處理。三、公共用地和樓道內(nèi)不準(zhǔn)堆放任何物品，陽(yáng)臺(tái)外不得懸掛清潔工具、雜物既有礙觀瞻的物品，不準(zhǔn)安裝曬衣架。四、小區(qū)內(nèi)人人都有權(quán)利和義務(wù)管理，保護(hù)所有供人們使用欣賞的景點(diǎn)，如廣場(chǎng)、水池、休閑椅、警示牌、墻面、路燈等任何單位和個(gè)人不得侵占、破壞上述景點(diǎn)。五、任何單位和業(yè)主裝修時(shí)應(yīng)遵守裝修管理規(guī)定，

43、裝修垃圾按指定地點(diǎn)放置，裝修時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾，委托物業(yè)公司有償清運(yùn)，不準(zhǔn)亂倒垃圾。六、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，不得將垃圾堆放于門(mén)口。七、凡違反(wifn)本規(guī)定，成心(chngxn)破壞(phui)居民生活環(huán)境者，按有關(guān)規(guī)定處理。綠化管理(gunl)規(guī)定一、自覺(jué)維護(hù)(wih)本小區(qū)的綠地，積極舉報(bào)協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止損壞、侵占綠地的行為。 二、業(yè)主有權(quán)利、義務(wù)管理，保護(hù)小區(qū)的綠地設(shè)施敢于與不良傾向做斗爭(zhēng)。三、業(yè)主必須從小區(qū)全局規(guī)劃，不得侵占、損壞、破壞綠地及園林工程。四、嚴(yán)禁一切踐踏綠地的行為發(fā)生，不得攀折花草樹(shù)木。五、小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木統(tǒng)一管理，由專(zhuān)門(mén)人員統(tǒng)一進(jìn)行綠化維護(hù)，他人不得隨意種植。六、禁止

44、把飼養(yǎng)的家畜帶入綠地，禁止兒童在綠地上玩耍，如損壞物品，由家長(zhǎng)承當(dāng)責(zé)任。七、禁止向綠地內(nèi)扔、倒垃圾物、瓜果皮核。八、禁止各種車(chē)輛在綠地上穿行或撞壞欄桿。九、不得在樹(shù)干上、欄桿上、晾曬衣物和被褥等。十、對(duì)違反綠化管理規(guī)定的行為，視情節(jié)輕重責(zé)令其補(bǔ)栽草木或經(jīng)濟(jì)賠償，對(duì)拒不改正并無(wú)理取鬧者移交(yjio)公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。 治安管理(zh n un l)規(guī)定為了保證(bozhng)小區(qū)內(nèi)的治安良好，使業(yè)主享有平安(png n)的生活(shnghu)環(huán)境，加強(qiáng)平安保衛(wèi)工作，特制定本規(guī)定：一、嚴(yán)格遵守治安管理?xiàng)l例和法律、法規(guī)，嚴(yán)禁打架、斗毆、酗酒鬧事，自覺(jué)做好防火、防盜工作。二、小區(qū)內(nèi)的單位和業(yè)主不得聚

45、賭，嚴(yán)禁傳播淫逸書(shū)集和黃色音像，不準(zhǔn)留宿“三五人員。三、小區(qū)內(nèi)任何人不得收藏任何危險(xiǎn)品和毒品，以及易燃易爆品，以保證全體業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)平安。四、但凡進(jìn)入小區(qū)的外來(lái)人員，臨時(shí)勞務(wù)人員出入小區(qū)時(shí)需在門(mén)衛(wèi)進(jìn)行登記，并要遵守小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)定。五、除工作人員外，任何人未經(jīng)許可不得進(jìn)入樓頂平臺(tái)。六、小區(qū)內(nèi)不準(zhǔn)燒紙、焚香；公共場(chǎng)所不得使用明火并教育兒童不要玩兒火。七、為保護(hù)小區(qū)公共(gnggng)環(huán)境和人身平安(png n)，應(yīng)按市政府規(guī)定的時(shí)間(shjin)燃放煙花爆竹如政府另有新規(guī)定(gudng)，按新規(guī)定執(zhí)行。八、為了(wi le)保證廣闊住戶(hù)的平安，小區(qū)內(nèi)護(hù)衛(wèi)人員協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行晝夜管理、巡

46、邏，并提醒您做好防水、防盜、防風(fēng)、防雨的工作。九、小區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所都不準(zhǔn)亂放、亂搭、亂建、亂扔、亂掛、亂設(shè)攤點(diǎn)等現(xiàn)象存在。十、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、辦公人員及車(chē)輛進(jìn)出，實(shí)行辦理出入證制度，對(duì)外來(lái)人員及車(chē)輛實(shí)行登記，辦理通行證，并進(jìn)行嚴(yán)格登記制度。十一、小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主都有遵守小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定的義務(wù)，服從和協(xié)助護(hù)衛(wèi)人員管理。公用設(shè)施管理規(guī)定為了保證小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的合理使用，使其能平安正常使用，特制定此公用設(shè)施管理規(guī)定。一、管理人員要盡職盡責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)好設(shè)備，按照規(guī)章制度定期對(duì)其檢查、維修。二、任何人未經(jīng)批準(zhǔn)不準(zhǔn)破壞小區(qū)道路和隨意在小區(qū)內(nèi)道路上放置障礙物和亂停放車(chē)輛等。三、小區(qū)排水設(shè)備用來(lái)排放小

47、區(qū)生活用水，及地面積水用。小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)合理維護(hù)，使用排水設(shè)備，不準(zhǔn)往下水道中亂扔污物，以免堵塞排水管線。四、小區(qū)的道路及公用通道(tngdo)等公用設(shè)施，任何人不準(zhǔn)占用。消防(xiofng)平安(png n)管理(gunl)規(guī)定為了加強(qiáng)(jiqing)消防平安，保護(hù)社會(huì)財(cái)富和廣闊業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)平安，根據(jù)?中華人民共和國(guó)消防條例?和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，特規(guī)定如下：一、消防工作必須以“預(yù)防為主、防消結(jié)合的方針，小區(qū)內(nèi)人人都有做好消防工作的責(zé)任和義務(wù)，經(jīng)常檢查和落實(shí)防火平安工作。二、任何單位和業(yè)主不得損壞、挪用消防設(shè)備和器材。三、禁止在樓道、走廊、消防設(shè)施及井蓋周?chē)逊烹s物，以確

48、保公共通道暢通和消防設(shè)施的應(yīng)急使用工作。四、嚴(yán)格遵守平安用電、用氣規(guī)定，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器(不得超過(guò)4000W)。不準(zhǔn)亂接、亂拉用電線路，需用火作業(yè)時(shí)需經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意后，并由專(zhuān)人在場(chǎng)監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。五、發(fā)生火警(hujng)時(shí)應(yīng)立即關(guān)閉電閘并撥打報(bào)警 119，及時(shí)(jsh)通知物業(yè)效勞(xio lo)中心(zhngxn)。六、根據(jù)(gnj)消防管理規(guī)定，有以下情形者，視情節(jié)輕重，予以處理：1、占用或封堵樓道、走廊或平安出口的；2、損壞或挪用消防設(shè)備及器材的；3、不按規(guī)定使用電、燃?xì)夂蛠y接、亂拉電器線路的；4、未辦理申報(bào)、審批手續(xù)進(jìn)行裝修好的和裝修材料不符合防火要求，不進(jìn)行防火處理的；5、未經(jīng)物業(yè)效

49、勞中心批準(zhǔn)擅自進(jìn)行用電、用火作業(yè)，防火措施不落實(shí)的；6、其他違反防火平安規(guī)定的。 停車(chē)場(chǎng)泊車(chē)管理規(guī)定 為加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)車(chē)輛的管理，維護(hù)好停車(chē)場(chǎng)的秩序，確保停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛停放平安、有序，特制定以下規(guī)定。 一、須自覺(jué)維護(hù)停車(chē)場(chǎng)的公共秩序，文明泊車(chē)，保護(hù)車(chē)場(chǎng)的公共設(shè)施設(shè)備，對(duì)損失和損壞的公共設(shè)備、設(shè)施要照價(jià)賠償。 二、服從管理人員的管理和指揮，必須按指定的區(qū)域或線內(nèi)停放在車(chē)位上，必須鎖好門(mén)窗，保管好自己的物品。 三、車(chē)輛停泊在車(chē)場(chǎng)時(shí)，不能將易燃、易爆、劇毒等危禁品帶入小區(qū)內(nèi)，否那么將接受處分，并承當(dāng)一切責(zé)任。四、所有(suyu)車(chē)位用戶(hù)必須注意及遵守交通法規(guī)包括(boku)道路標(biāo)記和遵從管理員，護(hù)衛(wèi)(h

50、wi)員的指揮。 五、泊車(chē)后，應(yīng)按本車(chē)場(chǎng)現(xiàn)時(shí)之有效的收費(fèi)(shu fi)標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，每季度末到物業(yè)(w y)效勞中心付清下一季度車(chē)場(chǎng)使用費(fèi)。 六、物業(yè)效勞中心只能對(duì)停車(chē)場(chǎng)的場(chǎng)地進(jìn)行管理，為被泊車(chē)輛提供一定的車(chē)位使用權(quán)，不負(fù)責(zé)車(chē)輛及車(chē)內(nèi)物品的管理責(zé)任，無(wú)需為被泊車(chē)輛承當(dāng)任何損傷，損毀及遺失負(fù)責(zé)任。但有義務(wù)協(xié)助車(chē)主追究直接責(zé)任人。消防監(jiān)控室管理規(guī)定一、監(jiān)控員應(yīng)按時(shí)上下班，當(dāng)值時(shí)不準(zhǔn)睡覺(jué)，不得擅自崗位。二、監(jiān)控員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間、范圍，集中精力嚴(yán)密觀察對(duì)異?？梢汕闆r作好記錄并錄像。三、監(jiān)控員應(yīng)根據(jù)他人提供的情況及從屏幕中觀察到的可疑情況，進(jìn)行定時(shí)、定位、定人及時(shí)錄像，并做好記錄。對(duì) 報(bào)案及發(fā)現(xiàn)刑案

51、、治安案件、火災(zāi)、事故等應(yīng)迅速按照程序上報(bào)處理。四、監(jiān)控員在當(dāng)班時(shí)不準(zhǔn)做與工作無(wú)關(guān)(wgun)的事，嚴(yán)守工作紀(jì)律。監(jiān)控室禁止無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，其他部門(mén)確因工作(gngzu)需要來(lái)監(jiān)控室的人員也應(yīng)作好登記(dngj)。五、監(jiān)控(jin kn)人員應(yīng)保護(hù)(boh)使用的設(shè)備，以延長(zhǎng)機(jī)器的使用壽命，不得擅自拆裝設(shè)備。六、在當(dāng)班時(shí)主動(dòng)做好監(jiān)控室的清潔衛(wèi)生工作，保持整潔，嚴(yán)禁在監(jiān)控中心吸煙。 七、監(jiān)控員上下班時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行交接規(guī)定。八、監(jiān)控室所監(jiān)控范圍及攝像監(jiān)視頭的開(kāi)關(guān)時(shí)間均屬保密，嚴(yán)禁外傳，更不準(zhǔn)向無(wú)關(guān)人員介紹監(jiān)控情況。九、監(jiān)視電梯運(yùn)作，守聽(tīng)電梯內(nèi)警鐘及對(duì)講電源，有情況及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并與電梯乘客及工程

52、維修部聯(lián)系。十、監(jiān)控室一旦發(fā)生斷電情況，應(yīng)立即查明斷電原因，做出相應(yīng)的應(yīng)急措施。十一、非工作人員，未經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室。十二、嚴(yán)格遵守監(jiān)控設(shè)備操作程序，禁止調(diào)整改開(kāi)工控計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。 用戶(hù)回訪規(guī)定(gudng)考核標(biāo)準(zhǔn)及考核方法(fngf)為進(jìn)一步搞好(o ho)小區(qū)的物業(yè)效勞(xio lo)，更好地為業(yè)主(yzh)效勞，特制定用戶(hù)回訪規(guī)定。一回訪的范圍及考核標(biāo)準(zhǔn) 1、有關(guān)小區(qū)管理工作的建議、意見(jiàn)由居委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)及時(shí)提交居委會(huì)或物業(yè)公司，研究決定(judng)問(wèn)題，由居委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)告知用戶(hù)。物業(yè)公司日常工作范圍內(nèi)的，由公司研究后于一周內(nèi)告知用戶(hù)。2、在房屋及其附屬(fsh)設(shè)施的維修養(yǎng)

53、護(hù)中，屬用戶(hù)報(bào)修的，維修后兩日由管理人員回訪。3、在公用設(shè)施、園林綠化、建筑小品、道路等維修(wixi)養(yǎng)護(hù)中屬保修的，維修后兩日內(nèi)有管理人員回訪。4、對(duì)治安保衛(wèi)(bowi)、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)效勞(xio lo)、便民效勞等工程，凡用戶(hù)提出意見(jiàn)者，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)人在一周內(nèi)將處理意見(jiàn)告知擁護(hù)。二凡回訪用戶(hù)，必須主動(dòng)認(rèn)真聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和要求，并做好記錄，對(duì)所提問(wèn)解決的不滿(mǎn)意者，回訪者要以重點(diǎn)意見(jiàn)和建議上報(bào)，及時(shí)研究解決?；卦L針對(duì)用戶(hù)所提問(wèn)題答復(fù)或聽(tīng)取意見(jiàn)外，回訪者還要更廣泛地征求業(yè)主對(duì)其他方面的意見(jiàn)和要求。三考核方法每月由物業(yè)經(jīng)理組織相關(guān)人員對(duì)上述回訪制度執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，凡未及時(shí)回訪，工作中無(wú)記錄，對(duì)住戶(hù)反映的問(wèn)題為及時(shí)解決的，物業(yè)公司將扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金及崗位補(bǔ)貼，由于工作責(zé)任心不強(qiáng)造成住戶(hù)上訪者或累計(jì)兩次違反規(guī)定，物業(yè)公司將給予除名。環(huán)境衛(wèi)生考核(koh)標(biāo)準(zhǔn)及考核方法(fngf)為了搞好小區(qū)(xio q)環(huán)境衛(wèi)生，認(rèn)真落實(shí)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，也制定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生考核標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)及考核方法(fngf)。一考核標(biāo)準(zhǔn)1、小區(qū)清掃保潔人員每日7：00開(kāi)始對(duì)樓宇內(nèi)樓梯、樓梯扶手、走廊窗戶(hù)，進(jìn)行清掃并清運(yùn)袋裝垃圾，全天進(jìn)行保潔，上述部委要保持無(wú)痰跡、無(wú)紙屑、無(wú)煙