2022年萬通物業(yè)與黃金假日旅行社物業(yè)糾紛法律意見書

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3、ection, complete with warning signs, isolating network protection facilities法律意見書尊敬的審判長及人民審判員：原告北京萬通鼎安國際物業(yè)效勞以下簡稱“萬通物業(yè)訴北京黃金假日旅行社以下簡稱“被告物業(yè)效勞合同糾紛一案，2022年5月9日在貴院公開開庭審理，訴訟代理人陳麗受被告北京黃金假日旅行社委托，現(xiàn)發(fā)表如下法律意見：“萬通物業(yè)按照28.25元/建筑平米月的標準向被告主張物業(yè)費沒有法律依據(jù)和事實。 1、2022年至今被告與“萬通物業(yè)不存在?物業(yè)效勞合同?關(guān)系。2022年5月29日萬通業(yè)主委員會與“萬通物業(yè)簽訂了附期限的?物

4、業(yè)效勞合同?，該合同有效期為2022年1月1日至2022年12月31日。詳見證據(jù)一，2022年?物業(yè)效勞合同?因此，該2022年?物業(yè)效勞合同?已經(jīng)于2022年12月31日依約終止。而自2022年至今，雖然被告一再主張，萬通業(yè)主委員會至今也未主持召開業(yè)主大會商討物業(yè)公司選聘、解聘以及物業(yè)效勞費的收取方式、收取標準等關(guān)系廣闊業(yè)主切身利益的事宜。根據(jù)國務(wù)院?物業(yè)管理條例?第十一條第四項規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)由業(yè)主共同決定。根據(jù)?北京市物業(yè)管理方法?第十一條第三項規(guī)定：確定或者變更物業(yè)管理方式、效勞內(nèi)容、效勞標準和收費方案由業(yè)主共同決定。根據(jù)?北京市物業(yè)管理方法?第二十四條規(guī)定：物業(yè)效勞合同期

5、限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當共同決定物業(yè)管理方式、效勞內(nèi)容、是否更換物業(yè)效勞企業(yè)等事項。根據(jù)?北京市物業(yè)管理方法?第二十七條規(guī)定：物業(yè)效勞合同終止物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。根據(jù)以上法規(guī)的規(guī)定，萬通業(yè)委會應(yīng)當主持召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主商討物業(yè)公司的選聘以及物業(yè)效勞費收費標準、物業(yè)效勞合同的簽訂等事宜，而萬通業(yè)委會自2022年至今未召開業(yè)主大會，全體業(yè)主也未能按照法律規(guī)定的程序與“萬通物業(yè)續(xù)簽?物業(yè)效勞合同?。因此，自2022年以來萬通業(yè)主委員會與“萬通物業(yè)不存在物業(yè)效勞合同關(guān)系，被告也與“萬通物業(yè)不存在物業(yè)效勞合同關(guān)系。其次，2022年?物業(yè)效勞合同?到期后，

6、“萬通物業(yè)也未在?北京市物業(yè)管理方法?第二十七規(guī)定的期限內(nèi)與包括被告在內(nèi)全體業(yè)主交接，反而賴在萬通新世界廣場不走，因此，“萬通物業(yè)對萬通新世界廣場的管理屬于“無因管理。根據(jù)“無因管理的相關(guān)原那么，“萬通物業(yè)可以向全體業(yè)主主張其因“無因管理事項的實際支出。基于此，被告要求法院調(diào)取“萬通物業(yè)2022年、2022年、2022年的?物業(yè)效勞資金收支情況報表?，以“萬通物業(yè)的實際支出為依據(jù)支付其物業(yè)費。同時，為了查明萬通業(yè)主委員會為什么自2022年至今未按時召開業(yè)主大會、也未與“萬通物業(yè)簽訂新的?物業(yè)效勞合同?等情況，被告請求法院追加萬通業(yè)主委員會為第三人參加訴訟，以查清事實、分清責任。2、“萬通物業(yè)主

7、張依據(jù)的2022年?物業(yè)效勞合同?非法無效。1根據(jù)該2022年?物業(yè)效勞合同?記載，萬通新世界廣場物業(yè)總建筑面積為11.34萬建筑平方米。按此面積計算，“萬通物業(yè)的年度物業(yè)費每年應(yīng)收入：11.34*10000*28.25*12=38,442,600元約3800萬余元，而：根據(jù)原萬通業(yè)委會主任胡國英提供的“萬通物業(yè)?萬通新世界廣場2022年度財務(wù)決算?，其物業(yè)效勞管理費收入合計為13,784,000.43元，支出合計為12,849,902.78元。根據(jù)“萬通物業(yè)?萬通新世界廣場2022年度財務(wù)決算?，其物業(yè)效勞管理費收入合計為13,453,633.17元，支出為12,663,678.65元。根據(jù)

8、“萬通物業(yè)?萬通新世界廣場2022年度財務(wù)預(yù)算?，其物業(yè)效勞管理費收入合計為13,500,000元，支出合計12，676，880元。從“萬通物業(yè)這三年的財務(wù)報表可以看出，不管是2022年、2022年還是2022年，其物業(yè)效勞費收入支出均在1300萬元左右，其收入額1300萬元與應(yīng)收數(shù)額38442600元存在2500萬的巨大差額。且根據(jù)這三年的支出情況計算物業(yè)費， 12,849,902.78/113400/12=9.44299.5元/建筑平米月；12,663,678.65/113400/12=9.306054279.31元/建筑平米月；12，676，880/113400/12=9.3157554

9、49.32。從以上數(shù)據(jù)可以看出，萬通新世界廣場業(yè)主平均交納的物業(yè)費應(yīng)當缺乏10元/建筑平米月，這一數(shù)字遠遠低于“萬通物業(yè)所主張和實際收取的物業(yè)效勞費標準。2被告上述所提供?萬通新世界廣場2022 - 05年度財務(wù)決算及2022年度財務(wù)預(yù)算?詳見證據(jù)二證明的事實為被告在之前的訴訟中收集的，且由原萬通新世界廣場業(yè)主委員會主任胡國英提供，由此可知，萬通新世界廣場業(yè)主委員會明確了解萬通新世界廣場的物業(yè)費收支情況。其次，根據(jù)?萬通新世界廣場業(yè)主投票權(quán)數(shù)清冊?詳見證據(jù)三，萬通新世界廣場的總面積為109033.31建筑平方米，大業(yè)主萬通廣場房地產(chǎn)以下簡稱“萬通地產(chǎn)就擁有49997.49建筑平方米，根據(jù)這一面

10、積計算，“萬通地產(chǎn)每年就應(yīng)該支付物業(yè)費28.25元*12月*49997.49建筑平方米=16949149.11元約1700萬元，而?2022年、2022年度財務(wù)決算報表?和?2022年財務(wù)預(yù)算報表?的物業(yè)費收入才1300萬元？為何2022年?物業(yè)效勞合同?規(guī)定應(yīng)該收取的物業(yè)費3800萬元和“萬通物業(yè)實際收入的物業(yè)費相差這么大？事實上就是包括被告在內(nèi)的小業(yè)主被迫支付了比實際應(yīng)該支付標準高三倍的高額物業(yè)費，而大業(yè)主“萬通地產(chǎn)和操縱萬通業(yè)委會的其他人自1996年以來根本沒付物業(yè)費。 原告“萬通物業(yè)隱瞞了“萬通地產(chǎn)未交物業(yè)費的真實情況，萬通業(yè)委會在明知物業(yè)效勞費收支近1300萬余元，大業(yè)主“萬通地產(chǎn)未

11、交物業(yè)費，物業(yè)費的實際收入與應(yīng)收數(shù)額存在巨大的差額，物業(yè)費收費標準應(yīng)在平均缺乏10元/建筑平方米月的情況下，與“萬通物業(yè)串通簽訂2022年?物業(yè)效勞合同?，要求中小業(yè)主按照28.25元的標準繳納物業(yè)費屬于合同詐騙。根據(jù)?中華人民共和國刑法?第224條規(guī)定，“萬通地產(chǎn)、“萬通物業(yè)以及萬通業(yè)委會隱瞞真實情況，在簽訂合同中騙取包括被告在內(nèi)的廣闊中小業(yè)主財物且數(shù)額特別巨大的行為涉嫌合同詐騙。3?物業(yè)管理條例?第十一條，第十二條以及?北京市物業(yè)管理方法?第十一條明確規(guī)定，選聘物業(yè)效勞企業(yè)、確定或者變更物業(yè)效勞方式、效勞內(nèi)容、效勞標準和收費方案由全體業(yè)主共同決定，且應(yīng)當經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主

12、且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行職責。根據(jù)法規(guī)的規(guī)定可知:首先，業(yè)主委員會應(yīng)主持召開業(yè)主大會。其次，由業(yè)主大會全體業(yè)主共同決定選聘物業(yè)公司及確定或變更物業(yè)效勞方式、效勞內(nèi)容、效勞標準和收費方案。最后，在業(yè)主大會確定選聘物業(yè)公司，確定通過物業(yè)收費方式、標準后，授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)效勞合同。根據(jù)?合同法?第五十二條第五項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。而萬通業(yè)委會在沒有得到業(yè)主大會授權(quán)，2022年?物業(yè)效勞合同?的收費方式、標準未經(jīng)業(yè)主大會全體業(yè)主決定通過的情況下與原告萬通物業(yè)簽訂了2022年?物業(yè)效勞合同?，擅自更改物業(yè)效勞收費標準。其

13、違反了?物業(yè)管理條例?的強制性規(guī)定，違反了簽訂物業(yè)效勞合同的法定程序，當屬無效。3、2022年9月18日萬通新世界廣場大會決議被人民法院生效判決?2022一中民終字第15226號民事判決書?予以撤銷。2022年9月18日萬通業(yè)委員會偽造了?萬通新世界廣場業(yè)主委員會決議?詳見證據(jù)四，該決議續(xù)聘“萬通物業(yè)并追認萬通業(yè)主委員會與“萬通物業(yè)簽訂的2022年?物業(yè)效勞合同?2022年5月29日簽署的行為合法有效，并且同意繼續(xù)授權(quán)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與“萬通物業(yè)按照原合同的物業(yè)標準及新的法律法規(guī)簽署新的物業(yè)效勞合同自2022年10月1日起實施。該新的?物業(yè)效勞合?同即2022年?物業(yè)效勞合同?，因為?2

14、022年9月18日萬通新世界廣場業(yè)主大會決議?已經(jīng)被人民法院的生效判決?2022一中民終字第15226號民事判決書?詳見證據(jù)五撤銷，因此2022年?物業(yè)效勞合同?也宣告破產(chǎn)。在2022年?物業(yè)效勞合同?中明確約定物業(yè)收取方式采用“包干制，辦公樓物業(yè)費收費標準為28.25元/平方米/月。但是，雖然2022年?物業(yè)效勞合同?被撤銷，“萬通物業(yè)多年來在沒有簽訂?物業(yè)效勞合同?的情況下卻一直明目張膽按照2022年?物業(yè)效勞合同?規(guī)定的收費方式包干制、收費標準辦公樓28.25元/建筑平米/月收取物業(yè)費。在被告從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會調(diào)取的“萬通物業(yè)?物業(yè)效勞工程2022年收支情況報告?詳見證據(jù)六中顯

15、示，“萬通物業(yè)公然按照已經(jīng)被法院生效判決撤銷的“包干制的收費方式及存在巨大差距的辦公樓28.25元/平方米月，商業(yè)物業(yè)7.67元/平方米月的標準這一差異性的收費標準收費?！叭f通物業(yè)的收費方式標準與被撤銷的?萬通新世界廣場業(yè)主大會決議?的收費方式、標準如出一轍，其差異性收費標準對大業(yè)主“萬通地產(chǎn)就是利益輸送，對小業(yè)主就是強迫交易。根據(jù)?中華人民共和國刑法?第226條，萬通物業(yè)在?萬通新世界廣場決議?被撤銷的情況下拒不執(zhí)行法院判決公然把這一非法的收費方式、收費標準差異巨大的收費強加給作為小業(yè)主的被告，屬于強買強賣，是強迫他人接受效勞并收取高額費用的行為，踐踏了公平交易的市場原那么，已經(jīng)涉嫌強迫交易

16、罪。二、被告與“萬通物業(yè)不存在物業(yè)效勞合同關(guān)系，“萬通物業(yè)主張滯納金無事實及法律上的依據(jù)。2022年至今，萬通業(yè)委會根本未召開業(yè)主大會，“萬通物業(yè)與萬通業(yè)委會及廣闊業(yè)主也根本沒有簽訂?物業(yè)效勞合同?，“萬通物業(yè)主張的2022年?物業(yè)效勞合同?已經(jīng)到期，“萬通物業(yè)一直拒不退出萬通新世界廣場，不與全體業(yè)主交接，賴在萬通新世界廣場，非要給被告提供所謂的物業(yè)效勞，被告被迫接受“萬通物業(yè)無合同事實的物業(yè)效勞，且“萬通物業(yè)長期隱瞞了大業(yè)主“萬通地產(chǎn)自1996年至2022年長達14年沒有支付巨額物業(yè)效勞費的事實，其行為已經(jīng)構(gòu)成對被告的合同詐騙，“萬通物業(yè)在雙方?jīng)]有?物業(yè)效勞合同?，原告在?物業(yè)效勞合同?到期

17、仍不交接，被告被迫接受效勞，被迫繳納高額物業(yè)費的情況下，還要主張加收滯納金實乃搶劫，簡直荒唐可笑！這簡直就是騙子騙完了錢還要再搶一次！原告騙子和強盜的窮兇極惡的嘴臉暴露無遺！三、原告“萬通物業(yè)要求被告A602房屋按照229.72平方米建筑面積繳納物業(yè)費沒有事實根據(jù)，被告繳納物業(yè)費的面積應(yīng)該是155.04平方米。 1995年被告與“萬通地產(chǎn)簽訂?北京市外銷商品房預(yù)售契約?見證據(jù)二購置萬通新世界廣場A602室，約定房屋面積為155.04建筑平方米，并約定此面積為暫測面積，房屋竣工后以北京市房地產(chǎn)管理局實測面積為準。在1996年房屋交付使用后被告一直要求“萬通地產(chǎn)與被告結(jié)算房款，但被告未收到“萬通地

18、產(chǎn)關(guān)于房屋實測面積與預(yù)售面積不一致的通知及相關(guān)材料。在被告入住北京萬通新世界廣場十余年后，被告才被告知被告購置的萬通新世界廣場A602室房屋面積變更增加50%，在“萬通地產(chǎn)提供的1996年11月測量的?北京市房屋登記表?上顯示A602室的建筑面積是229.72平方米，但套內(nèi)建筑面積和共有分攤面積兩欄都是空白。套內(nèi)面積和共有分攤面積具體是多少，無從可知。因為“萬通地產(chǎn)十多年來一直拒絕配合被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，被告也無從知曉關(guān)于北京市房地產(chǎn)主管部門在萬通新世界廣場A602室物業(yè)單位實測的房屋面積，被告的權(quán)益也一直得不到有效保護。而物業(yè)費的計算關(guān)乎業(yè)主的切身利益，應(yīng)建立在業(yè)主實際的房產(chǎn)面積上。因此，房

19、屋據(jù)以繳納物業(yè)費的面積應(yīng)當為經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記確認的房屋面積為準，被告與“萬通地產(chǎn)就該A602室房屋面積問題打了4年官司，但至今“萬通地產(chǎn)也沒有提供A602室在房地產(chǎn)行政主管部門登記的?房產(chǎn)證?以證明A602室的實際面積到底是多少，因此，原告“萬通物業(yè)要求被告A602房屋按照229.72平方米建筑面積繳納物業(yè)費沒有事實根據(jù)，為公平起見，被告請求法院從房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)取“萬通地產(chǎn)現(xiàn)在持有的萬通新世界廣場A602室物業(yè)單位的?房產(chǎn)證?，以確定被告A602室物業(yè)單位的真實面積。綜上所述，原告“萬通物業(yè)在提供萬通新世界廣場物業(yè)效勞期間，長期隱瞞其關(guān)聯(lián)企業(yè)、大業(yè)主“萬通地產(chǎn)自1996年至202

20、2年近5萬平米面積沒有繳納物業(yè)效勞費的事實，且自2022年沒有簽訂新的?物業(yè)效勞合同?的情況下賴在不走，其2022年的?財務(wù)報表?顯示大業(yè)主“萬通地產(chǎn)經(jīng)營的商場繳納的物業(yè)效勞費比其要求小業(yè)主繳納的物業(yè)效勞費低4倍！存在明顯的差異，已經(jīng)構(gòu)成對包括被告在內(nèi)的小業(yè)主進行強迫交易的事實，“萬通物業(yè)長期霸占著萬通新世界廣場的物業(yè)效勞，坑蒙拐騙、巧取豪奪、強買強賣、強迫交易，已經(jīng)涉嫌合同詐騙罪和強迫交易罪。根據(jù)?中華人民共和國刑法?第二百二十四條規(guī)定：【合同詐騙罪】“有以下情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處分金；數(shù)額

21、巨大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處分金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處分金或者沒收財產(chǎn)。根據(jù)?中華人民共和國刑法?第二百二十六條【強迫交易罪】“以暴力、威脅手段強實強賣商品、強迫他人提供效勞或者強迫他人接受效勞，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處分金。根據(jù)最高人民檢察院公安部關(guān)于公安機關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標準的規(guī)定(二) 2022年5月7日發(fā)布施行 第七十七條 合同詐騙案(刑法第二百二十四條)“以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數(shù)額在二萬元以上的，應(yīng)予立案追訴。根據(jù)以上法律規(guī)定，原告“萬通物