城南區(qū)航天基地地塊投資分析報(bào)告

1、.：.；航天基地HT01-1-15地塊投資分析報(bào)告西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)800j時(shí)間：2021-05-20一、地塊概略 該土地為已掛牌成交土地，掛牌時(shí)間為2021年4月28日-5月12日，競(jìng)得人為陜西科為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成交價(jià)錢為9730萬(wàn)元。宗地編號(hào)土地位置土地面積土地性質(zhì)運(yùn)用年限規(guī)劃目的要求容積率建筑密度HT01-1-15南臨航天大道，西臨航天西路凈用地面積為49499.0平方米折合74.249畝住宅70年不大于5不大于25% 根據(jù)宗地規(guī)劃目的：樓面地價(jià)為：393元/平米，建筑層數(shù)20層，總建筑面積247495平方米。二、地塊分析預(yù)測(cè)1、地塊分析 區(qū)域分析 地塊HT01-1-15位于曲江板塊和西安民

2、用航天基地交匯處。從區(qū)位上來(lái)看，該地塊可謂左右逢源，不僅可以近間隔 分享到曲江擴(kuò)區(qū)所帶來(lái)的優(yōu)秀人居環(huán)境的提升，毗鄰航天基地板塊，新興居住板塊的崛起也將為工程入世后的升值帶來(lái)寬廣的開(kāi)展空間。 從交通方面來(lái)看，目前區(qū)域內(nèi)，有217、525、918、603、500路等為數(shù)稀少的公交線路，而像富力城，在彌補(bǔ)公共交通配套缺失方面，在完善本身商業(yè)、教育配套的同時(shí)，社區(qū)巴士也緩解了業(yè)主的出行難題；而針對(duì)于待分析地塊HT01-1-15，位于雁塔南路和長(zhǎng)安路之間的地段優(yōu)勢(shì)，可以方便地通達(dá)于小寨、雁塔、鐘樓等商圈，而且長(zhǎng)安路上地鐵二號(hào)線的建成，對(duì)工程建成后的交通改善和價(jià)值添加還將會(huì)起到促進(jìn)作用。 其他公共配套方面

3、，繞城高速與航天大道之間，商業(yè)大配套較少，不過(guò)相對(duì)成熟的北長(zhǎng)安區(qū)在相對(duì)較近的間隔 上緩解了區(qū)域配套的缺乏。目前來(lái)看，學(xué)校有陜師大附小、八里村小學(xué)、陜師大附中、八十五中、長(zhǎng)安二中；綜合商場(chǎng)有麥德隆購(gòu)物中心、家世界購(gòu)物中心、好又多購(gòu)物中心；銀行有建行、工行、農(nóng)行、中國(guó)銀行、商行、交行、招行；醫(yī)院有交大附屬醫(yī)院、第八醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、航天醫(yī)院。就近區(qū)域來(lái)看，日常的生活消費(fèi)品還是可以滿足的。房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地市場(chǎng)方面，近年來(lái)地塊周邊區(qū)域成交的土地如以下表：成交時(shí)間編號(hào)詳細(xì)位置土地性質(zhì)樓面地價(jià)元平方米競(jìng)得人2021年5月12日HT01-(14)-4-3北臨工業(yè)二路，南臨東長(zhǎng)安街，東鄰陜西龐大樂(lè)業(yè)汽車銷售效力

4、，西鄰貯藏用地商業(yè)1460陜西馨海實(shí)業(yè)2021年4月9日HT01-06-11南臨飛天路，東臨神舟四路工業(yè)212中煤地航測(cè)遙感局夠現(xiàn)公司2021年12月2日HT01-16-9航天中路以南，神舟大道以東，東長(zhǎng)安街以北工業(yè)495 中電投西安太陽(yáng)能電力2021年12月2日HT01-06-4-1神舟三路以東，神舟四路以西，飛天路以北工業(yè)508 西安恒達(dá)微波技術(shù)開(kāi)發(fā)公司2021年12月2日HT01-06-3-2航天大道以南，吉泰路以北，雁塔南路以東，神舟三路以西教育科研396 陜西省核工業(yè)地質(zhì)局2021年12月2日HT01-15-7北臨航天中路、東臨工業(yè)一路、南臨工業(yè)二路、西臨神舟三路工業(yè)488 西安電子

5、工程研討所2021年12月18日HT01-06-5-5神舟三路以東，飛天路以北工業(yè)495 聯(lián)強(qiáng)國(guó)際中國(guó)投資2021年12月18日HT01-5-3支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以東住宅493 航天時(shí)代置業(yè)開(kāi)展2021年12月18日HT01-06-3-4宗地航天大道以南，神舟三路以東，航開(kāi)路以北住宅546 陜西天宇實(shí)業(yè)投資2021年12月28日HT01-15-5神舟四路中段西側(cè)工業(yè)150 西安航天基地實(shí)業(yè)開(kāi)展2021年12月28日HT01-06-5-1航拓路西段南側(cè)工業(yè)162 西安航天基地實(shí)業(yè)開(kāi)展2021年12月28日HT01-13-5-1號(hào)、HT01-13-5-2號(hào)黑河維護(hù)帶從

6、地塊中間穿過(guò)工業(yè)587 陜西省煙草公司西安市公司2021年12月28日HT01-16-1-2神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以東，飛天路以南工業(yè)160 西安航天基地效力外包產(chǎn)業(yè)園2021年12月28日HT01-15-15-1神舟三路以東，工業(yè)二路以南工業(yè)388 西安陽(yáng)光能源科技2021年12月28日HT01-16-1-3神舟五路以西，航天中路以北，貯藏地塊以東，飛天路以南住宅529 西安航天基地實(shí)業(yè)開(kāi)展2021年12月28日HT01-15-4神舟四路以西，飛天路以南住宅456 西安恒豐泰投資有限責(zé)任公司2021年12月28日HT01-06-3-3航開(kāi)路以南，神舟三路以東，航拓路以北，神舟四

7、路以西住宅557 西安增源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2021年12月28日HT01-06-3-5航開(kāi)路以北，神舟四路以西，航天大道以南住宅488 西安航天基地實(shí)業(yè)開(kāi)展2021年12月28日HT01-14-4-1東長(zhǎng)安街以北，貯藏用地以西，工業(yè)二路以南，雁塔南路以東商業(yè)296 西安科為航天科技集團(tuán)2021年12月28日HT01-14-7-2飛天路以南，神舟三路以西住宅433 西安新航昇投資開(kāi)展2021年5月22日HT01-15-9北鄰西安隆基公司、西貯藏用地、南臨工業(yè)二路、東臨神舟四路工業(yè)746 陜西斯達(dá)實(shí)業(yè)2021年5月22日HT01-15-8北鄰西安隆基公司、東貯藏用地、南臨工業(yè)二路、西臨工業(yè)一路工業(yè)469

8、 陜西天惠科技集團(tuán)有限責(zé)任公司2021年5月22日HT01-14-3北臨工業(yè)二路延伸段，南臨東長(zhǎng)安街，東臨神舟三路工業(yè)1651 陜西龐大樂(lè)業(yè)汽車銷售效力2021年12月4日HT01-15-6航天科技產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)一路以東，航天中路以南，神舟四路以西，西安市國(guó)土資源局航天科技產(chǎn)業(yè)基地分局以北工業(yè)525西安隆基硅資料股份 從航天基地歷年來(lái)土地市場(chǎng)的掛牌統(tǒng)計(jì)來(lái)看， 近三年以來(lái)，特別是2021年，航天基地板塊土地成交量較多，從用地性質(zhì)上來(lái)看，包括工業(yè)、商業(yè)、住宅和教育科研用地，其中又以工業(yè)用地為主，住宅用地次之，及少量的商業(yè)和教育科研用地。從住宅用地市場(chǎng)來(lái)看，2021年底以來(lái)，飛天路和神州三路一帶的住宅

9、用地成交量日地增多，以西安民用航天基地管委會(huì)為中心的居住區(qū)雛形正在顯現(xiàn)。從價(jià)錢上來(lái)看，航天基地板塊區(qū)域的住宅用地樓面地價(jià)程度較低，部分商業(yè)用地和工業(yè)用地的價(jià)錢曾經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了住宅用地的價(jià)錢程度，該區(qū)域的住宅用地市場(chǎng)尚處于起步階段，包括待分析地塊HT01-1-15，雖然處于航天基地板塊與曲江的交匯處，但是周邊相對(duì)清冷的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有推漲該地塊的成交樓面地價(jià)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，隨著越來(lái)越多的居住用地開(kāi)場(chǎng)成交，航天基地板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入萌芽階段，但是目前來(lái)看，地塊HT01-1-15周邊僅有像大華?公園世家、富力城、曲江瀾山、曲江?雁唐府邸七覺(jué)、曲江?觀山悅等為數(shù)不多的工程，不過(guò)從在售工程的質(zhì)量

10、來(lái)看，無(wú)論是打造較高綠化率的公園生活的大華?公園世家，還是精裝修大盤富力城，都使區(qū)域的樓盤質(zhì)量處于較高的程度，而且從價(jià)錢上來(lái)看，相比三環(huán)以內(nèi)曲江板塊較高的銷售均價(jià)，這些工程更為適中的價(jià)錢使得區(qū)域工程的綜合性價(jià)比較高。這也就是說(shuō)，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然不是非?；顫?，但是航天和曲江新區(qū)板塊的地緣優(yōu)勢(shì)之下，該地段的樓盤綜合質(zhì)量較高，大盤的雄踞更是提高了區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。區(qū)域開(kāi)展展望 地塊HT01-1-15位于西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地板塊，該板塊是西安具有良好交通和自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)的科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，是西安中心城開(kāi)展的重要輻射地之一，是陜西省政府和西安市政府結(jié)合中國(guó)航天科技集團(tuán)公司，共同建立以航天民用產(chǎn)業(yè)

11、為主導(dǎo)的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一。區(qū)域整體開(kāi)展前景較為寬廣，同時(shí)在主打文化旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的曲江擴(kuò)展區(qū)域的配套尚未規(guī)劃建成的情況下，西安國(guó)家民用航天基地未來(lái)規(guī)劃建立的兩個(gè)主題公園星河運(yùn)動(dòng)公園和中央公園，成為了該區(qū)域的亮點(diǎn)配套，這兩個(gè)公園都將表達(dá)出基地“航天科技與綠色生態(tài)交融的特點(diǎn)，于2021年底前全部建成，建成后，這兩個(gè)公園將具有科普教育、高科技體驗(yàn)和展現(xiàn)、生態(tài)節(jié)能理念示范、休閑文娛、應(yīng)急避災(zāi)以及一定的商業(yè)效力功能，并在功能、市場(chǎng)、景觀特征方面充分表達(dá)出超前性和示范性，對(duì)于區(qū)域的配套來(lái)說(shuō)，也將起到一個(gè)非常大的提升作用。同時(shí)從版塊內(nèi)曾經(jīng)成交的土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，教育科研用地和商業(yè)用地也將進(jìn)一步推進(jìn)區(qū)域內(nèi)公共配

12、套的完善。總體來(lái)看，區(qū)域的人居氣氛和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展將趨于一個(gè)良好的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。內(nèi)容應(yīng)對(duì)方式strengths地塊位于曲江板塊與西安民用航天基地板塊交匯處，依托于曲江優(yōu)秀的人居環(huán)境和邊緣地段的地理優(yōu)勢(shì)，工程入世后市場(chǎng)走勢(shì)較為看好，升值潛力也較為宏大。發(fā)揚(yáng)地塊的地段優(yōu)勢(shì)，參照周邊以后的業(yè)態(tài)定位，建立符合區(qū)域市場(chǎng)需求的住宅工程。weaknesses單個(gè)地段來(lái)看，地塊面積不大，不利于規(guī)模開(kāi)發(fā)，且地塊周邊的配套不夠成熟，對(duì)比周邊在售的富力城和大華公園世家，工程本身配套的不夠完善會(huì)減弱市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在社區(qū)規(guī)劃中，注重小區(qū)立體景觀的運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)參差有致的空間規(guī)劃效果，以精巧簡(jiǎn)約的社區(qū)風(fēng)格減少可開(kāi)發(fā)規(guī)模小的優(yōu)勢(shì)；社

13、區(qū)沿街商業(yè)配套的建立可以在一定程度上彌補(bǔ)公共配套缺乏的缺失。opportunities航天基地住宅區(qū)的興起，加上曲江擴(kuò)區(qū)帶來(lái)的地緣優(yōu)勢(shì)，以及周邊較高質(zhì)量樓盤帶動(dòng)下，區(qū)域較高性價(jià)比的市場(chǎng)氣氛曾經(jīng)初現(xiàn)雛形，不僅為工程建成后提供了良好的市場(chǎng)氣氛，邊緣地段的地理優(yōu)勢(shì)也大大添加了工程的升值空間。較高的性價(jià)比可以說(shuō)是該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，對(duì)于該工程而言，依托背靠曲江的環(huán)境有優(yōu)勢(shì)，工程在建立過(guò)程中，無(wú)論是建筑外立面的設(shè)計(jì)，還是適用功能的科學(xué)合理性，以及低碳環(huán)保的理念，均應(yīng)該得到表達(dá)，以凸顯工程的高性能特征，進(jìn)而加強(qiáng)工程的市場(chǎng)認(rèn)可度。threats該地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)較少，但是，區(qū)域內(nèi)曾經(jīng)有大華、富

14、力城等具有影響力的企業(yè)入駐，品牌的影響和工程質(zhì)量的保證，使得這些工程曾經(jīng)成為區(qū)域房地產(chǎn)銷售排行中的佼佼者，該工程所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也因此較為猛烈。針對(duì)這些先入為主的大盤工程，除了在社區(qū)主題概念上有所突破以外，注艱苦小戶型的配比和戶型設(shè)計(jì)的科學(xué)合理，力求整體工程性能和銷售均價(jià)的平衡，可以與周邊在售樓盤構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。工程稱號(hào)物業(yè)類別占地面積萬(wàn)平方米住宅建面萬(wàn)平米銷售均價(jià)元/平米建筑類別容積率開(kāi)發(fā)企業(yè)周邊在售樓盤富力城住宅451107300純板式高層純板式小高層2.29西安濱湖花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大華公園世家住宅671026000聯(lián)排獨(dú)棟花園洋房小高層2.8上海大華集團(tuán)西安公司曲江瀾山住宅4225600高層5

15、 HYPERLINK newhouse.xian.soufun/company/3610581142_20210908162433.htm t _blank 西安市宏峰實(shí)業(yè)長(zhǎng)安相府住宅2104750純板式高層純板式小高層3.7陜西長(zhǎng)建集團(tuán)開(kāi)發(fā)陜西福地置業(yè)開(kāi)發(fā) 調(diào)查地塊周邊的在建在售工程，結(jié)合待分析地塊本身的規(guī)劃條件，計(jì)算出該地塊上工程建成后當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為5300元/平米。 根據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研討中心調(diào)研分析，對(duì)于目前西安市普通商品住宅工程各項(xiàng)本錢計(jì)算規(guī)范明細(xì)如下：類別多層小高層中高層高層超高層土地本錢 (樓面地價(jià)1000-1400前期費(fèi)用80-90設(shè)計(jì)費(fèi)用50建筑安裝工程費(fèi)600-9

16、00900-120014001800-23002200-2500政府配套費(fèi)150售后效力費(fèi)30-35營(yíng)銷費(fèi)100-130財(cái)務(wù)費(fèi)用90-140管理費(fèi)30-50稅金營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅按工程的一定比例提取不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按照以上規(guī)范，計(jì)算出待分析地塊的總本錢為124273.1萬(wàn)元。2、地塊預(yù)測(cè) 基于以上分析，目前而言地塊HT01-1-15所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯，但是2021年在西安步入國(guó)際化大都市的進(jìn)程中，航天基地板塊率先采取措施，加快經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方式轉(zhuǎn)變，將強(qiáng)力推進(jìn)“六七八九十工程，即“大力推進(jìn)六個(gè)新鄉(xiāng)村的搬遷建立，實(shí)現(xiàn)征供批地七千畝，完成銷售收入八十億，新開(kāi)工建立九個(gè)過(guò)億元產(chǎn)業(yè)工程，建立十大根底配套設(shè)備，這意味著，2021年，航天基地板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將步入一個(gè)快速開(kāi)展的時(shí)期，整體居住環(huán)境的提升，對(duì)住區(qū)域的住宅市場(chǎng)而言，也將迎來(lái)一個(gè)嶄新的開(kāi)展契機(jī)。 分析航天基地板塊區(qū)域環(huán)境相對(duì)于西安市的整體開(kāi)展程度，其區(qū)域環(huán)境、商業(yè)配套、公共效力、教育資源等方面目前來(lái)看并不理想，但是隨著板塊航天產(chǎn)業(yè)新型工業(yè)園區(qū)所帶動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)極的崛起，以及曲江擴(kuò)區(qū)所帶來(lái)的區(qū)域配套的即將提升，工程建成后的開(kāi)展前景較為寬廣。分析地塊所在區(qū)域全市中的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)背景及地緣優(yōu)勢(shì)下的區(qū)域價(jià)值增長(zhǎng)潛力，選取6%為該區(qū)域的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅