購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式與發(fā)展

1、.：.；中國(guó)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)方式與開(kāi)展購(gòu)物中心也叫shopping mall作為一種新興復(fù)合型商業(yè)零售業(yè)態(tài)，它是集購(gòu)物、餐飲、休閑文娛乃至觀光旅游為一體的“一站式大型商業(yè)體，包括百貨店、大賣場(chǎng)、連鎖品牌店以及中西餐飲、影城、歌劇院等在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心，具有規(guī)模龐大、功能齊全的特征。購(gòu)物中心是社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的產(chǎn)物，是人們消費(fèi)程度提高和生活方式轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果，并且隨著消費(fèi)需求的變化而不斷的調(diào)整，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的。購(gòu)物中心是現(xiàn)代城市商業(yè)文明的商業(yè)文化體驗(yàn)主題樂(lè)園、都市文化商業(yè)中心。購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)有其特有的個(gè)性，具備以下特點(diǎn)：1、多業(yè)態(tài)的集合體，購(gòu)物中心本身集聚了商業(yè)的一切業(yè)態(tài)。2、多功能的集合體，購(gòu)物中心不

2、僅僅是購(gòu)物，還包括旅游、休閑、健身、文娛多功能于一體。3、體驗(yàn)式購(gòu)物，購(gòu)物中心有優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境，不是普通的純購(gòu)物商場(chǎng)，是多元化消費(fèi)方式的延伸。從零散的商店或者說(shuō)馬路商業(yè)形狀，到百貨公司、自助超市的運(yùn)營(yíng)形狀，再到集生活消費(fèi)用品、文化體育文娛消費(fèi)效力于一體的區(qū)域性大型購(gòu)物中心，上海零售業(yè)態(tài)的每一步改動(dòng)都是為了順應(yīng)消費(fèi)者的購(gòu)物需求。如今，市民進(jìn)入購(gòu)物中心，一切的購(gòu)物方案都能在這里完成，購(gòu)物中心提供的休憩、文娛等場(chǎng)所也免除了消費(fèi)者購(gòu)物后的勞累。目前，上海已有54家大型購(gòu)物中心，2007年總營(yíng)業(yè)額達(dá)440億元，同比增長(zhǎng)44.1%；占社會(huì)零售商品總額的比重也逐年上升，由原來(lái)的8%上升到如今的10%。作為一

3、種最先進(jìn)的零售方式，購(gòu)物中心已逐漸成為引領(lǐng)中國(guó)未來(lái)零售業(yè)開(kāi)展的重要趨勢(shì)，其專業(yè)化才干和產(chǎn)業(yè)化程度獲得了相當(dāng)快的進(jìn)展。然而，03年以來(lái)，在購(gòu)物中心繼續(xù)不斷的開(kāi)發(fā)熱潮中，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)銀行不良貸款、土地市場(chǎng)不規(guī)范以及商戶糾紛方面的報(bào)道不時(shí)見(jiàn)諸媒體，使人們對(duì)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)方式和盈利才干產(chǎn)生迷茫和困惑。 一、中國(guó)購(gòu)物中心近年來(lái)的開(kāi)展，大致上可分為三個(gè)時(shí)期：第一個(gè)時(shí)期是上世紀(jì)90年代初開(kāi)場(chǎng)的商業(yè)改造和百貨業(yè)建立；第二個(gè)時(shí)期是90年代中期大型超市和賣場(chǎng)的興起，目前國(guó)內(nèi)的零售業(yè)大多為這一業(yè)態(tài)，即以百貨商場(chǎng)、超市、連鎖店及小店鋪為主，根本上停留在購(gòu)物這一簡(jiǎn)單需求上。而如今的消費(fèi)者任務(wù)忙碌之余，不僅要求購(gòu)物方便，

4、還希望在購(gòu)物的同時(shí)進(jìn)展休閑、文娛活動(dòng)，以節(jié)省時(shí)間。顯然這些需求在傳統(tǒng)的零售方式中難以得到滿足。為了迎合這種“一次性購(gòu)足，休閑購(gòu)物的消費(fèi)主流，繼百貨、連鎖運(yùn)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)式貨場(chǎng)這幾大變革后，中國(guó)的購(gòu)物中心邁進(jìn)第三個(gè)時(shí)期-Shopping Mall(超級(jí)購(gòu)物中心)時(shí)代。這種全新的商業(yè)方式一經(jīng)推出，立刻引發(fā)了國(guó)內(nèi)零售業(yè)的劇烈反響，日益成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。國(guó)內(nèi)的MALL最早出現(xiàn)于上世紀(jì)90年代末。隨著深圳銅鑼灣廣場(chǎng)、廣州天河城、北京新世界中心、上海正大廣場(chǎng)等的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，國(guó)內(nèi)逐漸構(gòu)成了一批規(guī)模面積較大、業(yè)態(tài)復(fù)合度較高的Shopping Mall。其中一部分購(gòu)物中心，經(jīng)過(guò)幾年的合理規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)，開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入到繼續(xù)運(yùn)營(yíng)

5、，穩(wěn)健開(kāi)展的階段。如廣州的天河城廣場(chǎng)，2004年租金比開(kāi)業(yè)初期的1998年漲了6倍，而且開(kāi)展勢(shì)頭不斷穩(wěn)步上揚(yáng)，2004年的盈利比2003年猛增20%。上海的來(lái)福士廣場(chǎng)，開(kāi)業(yè)一年來(lái)，目前周末人流量可達(dá)七八萬(wàn)人次，每天營(yíng)業(yè)額以百萬(wàn)計(jì)，比開(kāi)業(yè)之初翻了兩番。這些Shopping Mall，以穩(wěn)健有序的租賃運(yùn)營(yíng)、細(xì)水長(zhǎng)流的租金報(bào)答，成為購(gòu)物中心開(kāi)展的勝利典范。然而， 并不是一切的MALL都能獲得如此好的運(yùn)營(yíng)成果。不少Shopping Mall匆忙上馬后，開(kāi)展得并不盡如人意。某些Mall由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠，資金鏈條斷裂，不得不中途擱淺或停建；還有一些勉強(qiáng)開(kāi)業(yè)后，由于規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)失誤，空置率日益添加，呵斥了資源

6、的宏大浪費(fèi)。因此許多城市都出現(xiàn)了這樣一番景象:一些大型購(gòu)物中心，占據(jù)黃金地段，但卻只是開(kāi)張一段時(shí)間內(nèi)紅紅火火，然后就出現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)日漸蕭條，商戶撤柜、業(yè)主停租的景象，甚至引起了相當(dāng)大的負(fù)面影響。如曾創(chuàng)下南京商鋪?zhàn)罡邇r(jià)的盤谷亞泰廣場(chǎng)，業(yè)主因開(kāi)發(fā)商未能到達(dá)原來(lái)高報(bào)答率的承諾，多次集結(jié)起來(lái)沖擊開(kāi)發(fā)商所在地，一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。二、中國(guó)的購(gòu)物中心采取的運(yùn)營(yíng)方式 百貨商場(chǎng)或便利店是運(yùn)營(yíng)商品的，Shopping Mall等那么是運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)商品和運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)是兩個(gè)完全不同的概念，顯然Shopping Mall在運(yùn)營(yíng)中不能完全照搬原來(lái)的方法，并且其運(yùn)營(yíng)方式也將不可防止地添加了一些地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)。目前世界上Shoppi

7、ng Mall的運(yùn)營(yíng)方式主要有三種：一是純銷售方式，二是租售并舉，三是純物業(yè)運(yùn)營(yíng)。下面我們來(lái)逐一分析上述三種方式，看看終究哪種更適宜中國(guó)購(gòu)物中心的開(kāi)展。1、純銷售方式。即出賣商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪。它出如今國(guó)內(nèi)Shopping Mall剛剛興起時(shí)，曾經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)商們手中屢試不爽的“法寶。以廣州為例，就有新中國(guó)大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城、藍(lán)色快線等采用此種方式。普通而言，商業(yè)地產(chǎn)商在資金實(shí)力缺乏和追求短期利益的背景下，為迅速回籠資金，通常采取這種純銷售的方式，將商鋪拆零、分割成諸多小產(chǎn)權(quán)賣給小業(yè)主，而商場(chǎng)后期管理缺乏一致的規(guī)劃，導(dǎo)致了“先期銷售火爆，后期運(yùn)營(yíng)慘敗的景象

8、。由于賣散了業(yè)權(quán)，運(yùn)營(yíng)權(quán)無(wú)法集中，Shopping Mall成了一盤散沙式的小商品市場(chǎng)，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)境況相當(dāng)難看。結(jié)果，一種全新的業(yè)態(tài)就成了比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)的小商鋪集成。 對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專家以為，購(gòu)物中心作為一種零售業(yè)的表現(xiàn)方式，其行業(yè)特點(diǎn)決議了它必需可以根據(jù)市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整，而做出這種調(diào)整的前提就是掌握工程的控制權(quán)和一切權(quán)。部分Shopping Mall采取不持有而是出賣物業(yè)的方式，無(wú)疑為未來(lái)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)埋下了隱患。純銷售方式這種追求快速套現(xiàn)而忽視工程長(zhǎng)久繼續(xù)運(yùn)營(yíng)的收益方式，僅在銷售過(guò)程中獲取一次性收益，屬于靜態(tài)收益。這種運(yùn)營(yíng)方式，失去了潛在并且更為有利的物業(yè)收益，顯然是商業(yè)地

9、產(chǎn)在極不成熟階段的產(chǎn)物。因此，目前很多Shopping Mall采取的這種純銷售的運(yùn)營(yíng)方式，“只賣不租、只顧開(kāi)發(fā)不論運(yùn)營(yíng)，無(wú)疑是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最大的硬傷。 2、租售并舉方式。這一方式指Shopping Mall以出租為主，銷售為輔，經(jīng)過(guò)對(duì)招商權(quán)的多數(shù)控制，來(lái)到達(dá)控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)、業(yè)種，構(gòu)本錢人的運(yùn)營(yíng)定位。它是一些購(gòu)物中心在認(rèn)識(shí)到純銷售方式的種種弊端后采取的一種運(yùn)營(yíng)方式。在此方式中，運(yùn)營(yíng)者根據(jù)前期制定的銷售比例和招商情況進(jìn)展二度調(diào)控，在資金回收相對(duì)平衡的情況下，以出租為主，出賣為輔，從而堅(jiān)持物業(yè)的繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，并經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)出賣和租金收益來(lái)獲取雙重利潤(rùn)。該當(dāng)說(shuō)，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，租售并舉這種方式在操作

10、上較為靈敏。 當(dāng)然，這種方式不可防止地存在一些弊端。如運(yùn)營(yíng)權(quán)的一致性依然不完全，租售比例的控制難以把握等。通常來(lái)說(shuō)，租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才干較好地維持資金回籠和繼續(xù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)，假設(shè)出賣的比例太高，業(yè)主很能夠一次次地轉(zhuǎn)讓出賣，這將會(huì)呵斥商業(yè)形狀無(wú)法協(xié)調(diào)，不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無(wú)力增值，同時(shí)也使出租才干下降，使工程難以穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。目前的很多購(gòu)物中心在招商過(guò)程中往往把握不好這一點(diǎn)，無(wú)疑增大了運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。租售并舉方式介于第一種和第三種之間，該當(dāng)是一種過(guò)渡方式。國(guó)內(nèi)不少購(gòu)物中心，在閱歷了純銷售方式的種種失敗后，曾經(jīng)認(rèn)識(shí)到出租商鋪是物業(yè)增值的重要手段，但礙于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的局限，現(xiàn)階段大多采用此種方式。3、純

11、物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式。 這是目前國(guó)際上通行的正規(guī)MALL方式，也是最為看好的運(yùn)營(yíng)方式，其特點(diǎn)是只租不售，以實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營(yíng)銷，在當(dāng)今的歐美國(guó)家采用較多，國(guó)內(nèi)部分有實(shí)力、有遠(yuǎn)見(jiàn)的購(gòu)物中心也正陸續(xù)采用此方式。 純物業(yè)運(yùn)營(yíng)的操作方式是：購(gòu)物中心在前期依托合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過(guò)假設(shè)干年的運(yùn)營(yíng)后，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出賣套現(xiàn)，或包裝上市，或經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)價(jià)而獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款，當(dāng)然此時(shí)的售價(jià)曾經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最初的物業(yè)價(jià)值了。 純物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式對(duì)購(gòu)物中心的資金管理與運(yùn)營(yíng)才干要求比較高，主要依托物業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)發(fā)明出良好的商業(yè)氣氛，從而使工程繼續(xù)獲得物業(yè)價(jià)值，為動(dòng)態(tài)收益方式。這種方式雖然資金回籠慢，但它既堅(jiān)持了

12、工程的土地價(jià)值增值，又能繼續(xù)地獲得物業(yè)價(jià)值收益。如廣州天河城廣場(chǎng)，2004年比2003年的銷售額只增長(zhǎng)了16，但是凈利率卻增長(zhǎng)了53，開(kāi)發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)由此可略見(jiàn)一斑。 2004年下半年，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心做了一次統(tǒng)計(jì)，闡明全國(guó)范圍只租不售的購(gòu)物中心工程只需64家。而這64家購(gòu)物中心普遍具有較高的運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)，在租金報(bào)答、商戶調(diào)整、商家銷售業(yè)績(jī)、市場(chǎng)公眾反映等方面相當(dāng)理想，其毛利普遍高于70%，有的甚至到達(dá)90%，年租金增長(zhǎng)率根本可以保證在5%左右的程度，這些都與產(chǎn)權(quán)式商鋪構(gòu)成了鮮明的對(duì)比?？梢哉f(shuō)，只需這種贏利方式才更能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的穩(wěn)定性和開(kāi)發(fā)商的最大收益。 由此看來(lái)，純物業(yè)運(yùn)營(yíng)

13、方式，可以確保對(duì)物業(yè)的長(zhǎng)期持有，符合購(gòu)物中心長(zhǎng)線投資、資金回收期長(zhǎng)的根本行業(yè)屬性，并經(jīng)過(guò)一致管理來(lái)保證零售商的效益，并不斷提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。筆者以為，這一方式將是中國(guó)購(gòu)物中心近年來(lái)最主要的開(kāi)展方向。三、購(gòu)物中心的主要特點(diǎn)和存在問(wèn)題1、主要集中在大都市普通來(lái)說(shuō)年人均GDP到達(dá)2000美圓16500元以上的地域適宜開(kāi)展超市，到達(dá)3000美圓25000元以上的地域適宜開(kāi)展便利店，到達(dá)1萬(wàn)美圓80000元以上才適宜開(kāi)展購(gòu)物中心。但是，根據(jù)08年中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)咨詢網(wǎng)購(gòu)物中心工程數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)現(xiàn)有大型購(gòu)物中心358家，全國(guó)各省會(huì)城市除了西藏和青海根本都有了購(gòu)物中心。其中廣東省有79家最多，上海48家，

14、北京33家，浙江省23家等。從表中可以看出我國(guó)大型購(gòu)物中心從數(shù)量看沒(méi)有興隆國(guó)家多，日本2004年一年就開(kāi)業(yè)64家；從地域看主要集中在各省會(huì)大城市；從類型上看主要是區(qū)域型購(gòu)物中心，其根本商圈面向整個(gè)城市。2、求大求全的趨勢(shì) “華南Mall預(yù)示著我國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)場(chǎng)走向二線城市的新動(dòng)向，但是同時(shí)也開(kāi)場(chǎng)了求大求全的趨勢(shì)。廣州市是近幾年開(kāi)業(yè)的主要大型購(gòu)物中心，且呈超大型化開(kāi)展。1991年天河城購(gòu)物中心的建筑面積只需16平方米，但是這以后廣州市的購(gòu)物中心呈現(xiàn)出越來(lái)越大的趨勢(shì)。中華廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)只需17萬(wàn)平方米，如今二期工程正在施工，2006年中華廣州的建筑面積將到達(dá)29萬(wàn)平方米。 2021年9月8日廣州市城市商

15、業(yè)規(guī)劃與商業(yè)方式開(kāi)展頂峰論壇上有專家指出“超大型購(gòu)物中心是一個(gè)城市商業(yè)的標(biāo)志性建筑，不可或缺、但是不能多建“。專家一致以為廣州市要控制超大型購(gòu)物中心的建立。問(wèn)題在于超大型化終究哪里不好？如今廣州大型購(gòu)物中心盈利的店鋪少；同時(shí)超大型商場(chǎng)擠壓了中小零售商的生存空間，不利于調(diào)和社會(huì)的開(kāi)展，中小零售商歷來(lái)是處理就業(yè)關(guān)系一部分人生存的問(wèn)題；并引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)；以及呵斥資源浪費(fèi)。3、高級(jí)志向的特點(diǎn) 如今大型購(gòu)物中心有取代百貨店的趨勢(shì)。這是由于其一，由于中國(guó)零售業(yè)獨(dú)特的開(kāi)展過(guò)程，百貨店沒(méi)有開(kāi)展成為國(guó)外百貨店那樣代表高質(zhì)量高價(jià)錢世界品牌的零售店，百貨店品牌的著名程度沒(méi)有到達(dá)全國(guó)知名的程度。其二，2002年以來(lái)百貨

16、店無(wú)論是銷售額還是營(yíng)業(yè)面積都呈下降趨勢(shì)。相反專業(yè)店的營(yíng)業(yè)面積和銷售額卻在上升，百貨店的綜合優(yōu)勢(shì)越來(lái)越弱。這給了購(gòu)物中心取代百貨店的時(shí)機(jī)。這反映在購(gòu)物中心不遺余力的追求品牌專賣店的進(jìn)駐上。只需看一看廣州等地大型購(gòu)物中心的促銷廣告，都是在大力宣傳本購(gòu)物中心有多少知名品牌專賣店就能知道大型購(gòu)物中心追求高級(jí)品牌的志向。4、千店一面的特點(diǎn) 購(gòu)物中心對(duì)品牌專業(yè)店的過(guò)分追求使一些購(gòu)物中心構(gòu)成千店一面的局面，特別是同一個(gè)城市內(nèi)的大型購(gòu)物中心這樣的事例比較明顯。例如廣州市的百貨店里都進(jìn)駐吉之島，全國(guó)的購(gòu)物中心里大約都有麥當(dāng)勞、肯德雞等店餐飲。假設(shè)每一家購(gòu)物中心進(jìn)駐的都是同樣品牌店的話，人們就會(huì)只到習(xí)慣的購(gòu)物中心

17、去而不是按照個(gè)性有選擇的到希望的購(gòu)物中心去了。那么商圈就會(huì)比預(yù)期的要小的多，因此不應(yīng)該一味地追求品牌店，而應(yīng)該追求個(gè)性化的商店進(jìn)駐。5、中心店鋪的商圈引力弱 大型購(gòu)物中心的中心店鋪主要是百貨店和大型超市。以廣州為例，天河城的主力店是吉之島超市和天河城百貨店，百貨店是購(gòu)物中心直營(yíng)。中華廣場(chǎng)的主力店也是吉之島，百貨店是中華百貨店，百貨店是購(gòu)物中心直營(yíng)。天河城百貨店和中華百貨店不是名店也沒(méi)有什么特征。這樣的百貨店與其他知名品牌專賣店同時(shí)進(jìn)駐購(gòu)物中心使百貨店運(yùn)營(yíng)的商品越來(lái)越少，百貨店幾乎失去了主力店的功能。 而超市的商品主要是日常生活用品為主，超市的主要商圈是滿足近鄰消費(fèi)者的日常需求。但是，根據(jù)調(diào)查去

18、購(gòu)物中心消費(fèi)的人主要是18-31歲的年輕人，而且以女性為主，她們追求的是流行前線、輕松愉快的氣氛、優(yōu)雅的環(huán)境以及購(gòu)物的樂(lè)趣而非平庸百貨店或者超市。在中國(guó)購(gòu)物中心的國(guó)家規(guī)范中規(guī)定中心店的面積不超越80，可見(jiàn)中心店在購(gòu)物中心的重要位置，假設(shè)占營(yíng)業(yè)面積80的中心店不能吸引50的顧客，那么只能闡明中心店對(duì)主要消費(fèi)群的吸引力不夠、商圈引力弱。 四、購(gòu)物中心的主要開(kāi)展戰(zhàn)略 2021年7月27日英國(guó)的報(bào)道，美國(guó)最大的房地產(chǎn)和購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商之一的西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)將與摩根士丹利投資銀行以及一家中國(guó)國(guó)有企業(yè)聯(lián)手在中國(guó)長(zhǎng)三角地域建立12家購(gòu)物中心。許多外國(guó)企業(yè)都希望在迅速開(kāi)展的零售市場(chǎng)中獲利，同時(shí)外國(guó)零售商也在中國(guó)積

19、極地?cái)U(kuò)張，中國(guó)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越猛烈。那么，外鄉(xiāng)購(gòu)物中心將如何應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)呢？加快提高現(xiàn)有管理才干和管理效率，掌握開(kāi)展趨勢(shì)是應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的途徑之一。 1、多元化開(kāi)展 多元化表如今兩方面，其一是店鋪類型上的多元化，我國(guó)的購(gòu)物中心比較集中在大都市，城市中心型區(qū)域型購(gòu)物中心是我國(guó)的主流。但是隨著百貨店、大型超市以及大賣場(chǎng)等商業(yè)設(shè)備向購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)型，購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越猛烈。突破單一的現(xiàn)狀開(kāi)展方便顧客生活的社區(qū)型近鄰型以及郊區(qū)型購(gòu)物中心勢(shì)在必行。當(dāng)然，購(gòu)物中心的設(shè)立與城市規(guī)劃、人民生活程度以及收入有關(guān)。 其二是個(gè)性類型上的多元化。由于購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)特性，它幾乎與一切的零售業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。為了從猛烈的競(jìng)爭(zhēng)中

20、脫穎而出購(gòu)物中心有必要在店鋪個(gè)性上建立更加明確的定位。個(gè)性化的新籠統(tǒng)將會(huì)成為大型購(gòu)物中心的營(yíng)銷戰(zhàn)略。例如，突出時(shí)髦性流行性，突出文化性高雅性，突出興趣文娛性，突出效力第一的特點(diǎn)等，在消費(fèi)者心目中建立一個(gè)個(gè)性鮮明的籠統(tǒng)。 2、顧客多樣化 隨著方案生育政策的繼續(xù)，我國(guó)人口的老年化越來(lái)越明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口普查結(jié)果，65歲及以上的老年人口1982年占總?cè)丝诘?.91，1990年占5.57，2000年占6.96。從上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)場(chǎng)我國(guó)的老年人口呈上升趨勢(shì)。同時(shí)我國(guó)的人口平均壽命也由1990年的68.55歲上升到71.40歲。因此，我國(guó)老年人口將是一個(gè)呈上升趨勢(shì)的大的群體。與年輕人比較老年人的經(jīng)

21、濟(jì)負(fù)擔(dān)比較少，購(gòu)買力更強(qiáng)，但是，我們看一些購(gòu)物中心的商品構(gòu)造、文娛設(shè)備、餐飲特征以及其他效力設(shè)備都看不到為老年人提供效力的地方，為老年人提供相應(yīng)的效力將是一些大型購(gòu)物中心個(gè)性化特征效力的一環(huán)。 3、對(duì)效力的要求越來(lái)越高 從1992年第一家中外合資的零售企業(yè)到如今，國(guó)際知名零售相繼進(jìn)入中國(guó)。例如德國(guó)的麥德隆、日本的伊勢(shì)丹，伊滕洋華堂、法國(guó)的家樂(lè)福、美國(guó)的沃爾瑪，荷蘭的萬(wàn)客龍，香港的華潤(rùn)等世界知名零售企業(yè)，顧客曾經(jīng)感同身遭到了外國(guó)零售業(yè)先進(jìn)的效力理念與效力程度。顧客享用外企效力的同時(shí)也開(kāi)場(chǎng)用國(guó)際規(guī)范來(lái)要求外鄉(xiāng)零售企業(yè)的效力。由于我國(guó)大型購(gòu)物中心大都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立，雖然管理也引進(jìn)了港臺(tái)的管理人

22、員，但是大型購(gòu)物中心的整體效力程度依然欠缺。加強(qiáng)者員的培訓(xùn)、保證商質(zhì)量量、提供效力種類等是提高效力質(zhì)量的根本要素。 4、注重單店的盈利情況 購(gòu)物中心的盈利依托進(jìn)駐商店的盈利才干。因此管理好中心店以外商店的盈利才干至關(guān)重要。無(wú)論中心店多么興隆、購(gòu)物中心多么繁華昌盛，假設(shè)中心店以外的其他商店不興隆昌盛的話，購(gòu)物中心整體也會(huì)失去活力。因此對(duì)單店的管理顯得非常重要。最近我們調(diào)查了廣州的大型購(gòu)物中心，發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心與傳統(tǒng)的百貨店有類似之處。傳統(tǒng)零售商品在店內(nèi)所占的比例太多。隨著購(gòu)買習(xí)慣以及社會(huì)的開(kāi)展有一些商品逐漸失去了盈利空間，假設(shè)用每平方米店鋪的銷售額來(lái)計(jì)算就會(huì)發(fā)現(xiàn)有一些商品的銷售情況需求改良。假設(shè)購(gòu)物

23、中心不能很好的改良單店的商品構(gòu)造，就會(huì)出現(xiàn)利潤(rùn)流失。例如大部分購(gòu)物中心的商店組合中服裝類太多，能否能適當(dāng)減少服裝類的店鋪而添加一些效力類業(yè)務(wù)，如證券，保險(xiǎn)、游覽社、彩票銷售點(diǎn)等，使轉(zhuǎn)移的利潤(rùn)可以留下來(lái)。五、純物業(yè)方式下的購(gòu)物中心如何確堅(jiān)繼續(xù)運(yùn)營(yíng) 據(jù)了解，2004年國(guó)內(nèi)開(kāi)業(yè)的20余家大型購(gòu)物中心中，采取只租不售的純物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式工程大幅添加。因“訂單方式在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界名聲大噪的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，頭痛于與小業(yè)主們的銷售糾紛，開(kāi)場(chǎng)下決心改動(dòng)原來(lái)出賣部分購(gòu)物廣場(chǎng)的商業(yè)面積的做法，實(shí)行全部本人持有產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，這也闡明中國(guó)的Shopping Mall運(yùn)營(yíng)商正在擺脫初期的短視行為，而日益看重購(gòu)物中心的繼續(xù)開(kāi)展。

24、 選擇了先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)方式，還需求良好的操作程度才干確保購(gòu)物中心的繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。從目前國(guó)內(nèi)Shopping Mall的開(kāi)展情況來(lái)看，運(yùn)營(yíng)管理程度不高無(wú)疑是一個(gè)致命的軟肋，而在現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題主要是工程規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的不合理、招商過(guò)程中的混亂和粗放及運(yùn)營(yíng)時(shí)的市場(chǎng)應(yīng)變?nèi)狈Α?Shopping Mall這種購(gòu)物中心作為商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合,包含兩方面的特點(diǎn)，一方面是房地產(chǎn)的，如地段、區(qū)位、商圈、建筑方式、建立規(guī)劃等。另一方面也包括了商業(yè)的，如業(yè)態(tài)、賣場(chǎng)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)定位等。工程規(guī)劃之初，除了地段、商圈等這些公認(rèn)的最為重要的要素外,一些設(shè)計(jì)和規(guī)劃的細(xì)節(jié)也要引起注重。如：外形特征設(shè)計(jì)，最好是別致而不突兀;電梯要分層，繼續(xù)

25、上樓時(shí)要環(huán)繞一個(gè)小圈,這樣可以使消費(fèi)者逗留時(shí)間長(zhǎng)一些，加強(qiáng)其購(gòu)買愿望;商場(chǎng)食肆分開(kāi)，不宜全放在頂樓，由于消費(fèi)者普通都是累了餓了就近去吃飯，這會(huì)讓他們感到很貼心; 同時(shí)樓外可多設(shè)立咖啡店、涼茶鋪、保齡球館、射箭場(chǎng)之類的地方，添加人流量;最好還能引進(jìn)電影院等文娛場(chǎng)所，如今電影院走弱，結(jié)合電影院并實(shí)行低價(jià)政策，有望提高競(jìng)爭(zhēng)力;還可以經(jīng)常舉行展覽、展銷會(huì)，加強(qiáng)品牌影響力等等.人氣旺了，自然商家就會(huì)增多。往往這些細(xì)節(jié)問(wèn)題，最能表達(dá)出運(yùn)營(yíng)者的管理閱歷和人性化理念。 而對(duì)招商過(guò)程中的混亂和粗放景象，有專家以為集約運(yùn)營(yíng)和互補(bǔ)運(yùn)營(yíng)是商業(yè)形狀中較受歡迎的方式，購(gòu)物中心在進(jìn)展招商之前，應(yīng)該對(duì)本區(qū)域的商業(yè)形狀進(jìn)展全面

26、的調(diào)查和研討，明確工程的商業(yè)主題，對(duì)主題的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)展分析，如：業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)性如何？?jī)烧叩南M(fèi)群體的重疊性如何？與周邊可替代性購(gòu)物場(chǎng)所相比，便利性如何？等等.上海新天地的開(kāi)發(fā)商瑞安集團(tuán)董事長(zhǎng)羅康瑞就曾說(shuō)：“新天地最重要的特點(diǎn)是找好的租戶，而不是付最高租金的住戶。由于零售商家們關(guān)注的是銷售力，而購(gòu)物中心的作用正在于依托功能組合，發(fā)明出與眾不同的優(yōu)勢(shì)吸引力，協(xié)助 零售商實(shí)現(xiàn)更多的利潤(rùn)。而優(yōu)勢(shì)吸引力的構(gòu)成就需求特征定位、商品構(gòu)造、租戶構(gòu)造、人性化的購(gòu)物環(huán)境和行銷活動(dòng)作為支撐條件。因此購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者必需不斷地提高本人的商業(yè)運(yùn)作才干，確定本工程內(nèi)的商戶范疇。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中還要遵照嚴(yán)厲控制和靈敏調(diào)整的原那么，最大限制地維持工程的利好運(yùn)營(yíng)。Shopping Mall的“一站式購(gòu)物是一個(gè)很好的商業(yè)形狀，但隨著國(guó)內(nèi)各城市購(gòu)物中心數(shù)量的增多，同質(zhì)化景象越來(lái)越嚴(yán)重。購(gòu)物中心必需及時(shí)以自動(dòng)性的租戶調(diào)整來(lái)提升市場(chǎng)應(yīng)變才干，進(jìn)一步堅(jiān)持其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。去年以來(lái)，部分城市的購(gòu)物中心，因競(jìng)爭(zhēng)的加劇，曾經(jīng)陸續(xù)開(kāi)場(chǎng)進(jìn)展租戶構(gòu)造和市場(chǎng)戰(zhàn)略的調(diào)整。如北京東方新天地對(duì)租戶構(gòu)造進(jìn)展了調(diào)整，并將寫字樓底層做成商業(yè)，使商業(yè)面積從10萬(wàn)擴(kuò)展到12萬(wàn)平方米；廣州天河城廣場(chǎng)對(duì)廣場(chǎng)、物業(yè)公司、百貨公司實(shí)行一致的品牌戰(zhàn)略，將租戶實(shí)行分類，強(qiáng)化飲食、文娛功能，使大范圍租戶構(gòu)造調(diào)整成為整體開(kāi)展戰(zhàn)略的有機(jī)部分，進(jìn)一步加強(qiáng)了