連云港市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 .萬(wàn)份精華管理資料，萬(wàn)多集管理視頻講座無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 ：.；無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 連云港市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析. 當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)總結(jié)連云港市房地產(chǎn)業(yè)年-的市場(chǎng)表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，連云港市房地產(chǎn)業(yè)的開展有幾個(gè)突出特點(diǎn)：A. 地產(chǎn)大鱷爭(zhēng)相進(jìn)軍連云港市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)一些大企業(yè)紛紛投資連云港市房地產(chǎn)開發(fā)。萊茵達(dá)置業(yè)、奧園集團(tuán)、久和置業(yè)、利瑪置業(yè)、世紀(jì)投資集團(tuán)等一批國(guó)內(nèi)知名的開發(fā)企業(yè)相繼來(lái)連投資，

2、正在或即將推售“公園一號(hào)、“久和國(guó)際新城、“新港國(guó)際一批大的開發(fā)工程。B. 改善型需求勢(shì)頭進(jìn)一步趨強(qiáng)，精品商品住宅出現(xiàn)旺銷。改善型、康居型需求正在逐漸替代安頓型需求，引導(dǎo)著今后商品房市場(chǎng)的開展方向。C. 土地運(yùn)用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓比重添加。目前市場(chǎng)絕大多數(shù)在售工程為公開招、投、標(biāo)出讓土地開發(fā)。D. 房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入品牌時(shí)代以?shī)W園集團(tuán)登陸港城為標(biāo)志，公園一號(hào)以港城營(yíng)銷推行前所未有之氣勢(shì)，震撼全城，而久和國(guó)際、新港國(guó)際兩大超級(jí)大盤的澎湃氣勢(shì)那么更讓本地中小開發(fā)商感遭到較大壓力。與品牌公司構(gòu)成鮮明對(duì)比的是，一些小開發(fā)商不識(shí)品牌為何物！日月花園、名典公寓，“賣一套算一套“賣完萬(wàn)事大吉觀念盛行。E. 屬于

3、我國(guó)房地產(chǎn)第三梯隊(duì)，整體程度比較落后處于賣地段、賣景觀為主的初級(jí)階段，以沿襲、克隆興隆地域先進(jìn)作品為主。市場(chǎng)處于構(gòu)造性過(guò)剩，購(gòu)房者的購(gòu)買愿望與無(wú)效產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)成宏大空白，處于更新?lián)Q代的前夜。上海領(lǐng)秀以為，像萬(wàn)潤(rùn)怡景苑、千葉花園城、金秋情緣等相對(duì)數(shù)量在售工程屬無(wú)效產(chǎn)品供應(yīng)之類。. 供應(yīng)及銷售分析開發(fā)總量、開工總量、積壓總量、成交情況A. 整體供需分析據(jù)上海領(lǐng)秀營(yíng)銷管理咨詢市場(chǎng)研討院調(diào)查，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)僅未來(lái)年內(nèi)上市的期房超越萬(wàn)平米，還不包括大量尚未售馨的現(xiàn)房。而連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)年銷售總量近幾年維持在萬(wàn)萬(wàn)平米/年的程度，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，且在宏觀調(diào)控背景下，相當(dāng)部分購(gòu)房者持幣張望心態(tài)濃重，銷售

4、壓力較大。值得留意的是，雖然投資量和商品房施工面積相比去年同期都有不同程度的上升，但年上半年連云港的商品房開工量和年同期相比，卻下降了，只開工了萬(wàn)平方米。商品房供求關(guān)系依然表現(xiàn)為供略小于求。而經(jīng)過(guò)年、年銷售面積、施工面積對(duì)照?qǐng)D，可以看出，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)年施工面積大于銷售面積高達(dá).萬(wàn)，正集中在年上市；而年上半年施工面積又高達(dá).萬(wàn)；因此，、年延續(xù)三年累加的未銷售施工面積將超越萬(wàn)。. 區(qū)域市場(chǎng)分析銷售價(jià)錢、各片區(qū)市場(chǎng)等A 商品房銷售價(jià)錢分析銷售均價(jià) 元年年年年中年、年、年月銷售均價(jià)對(duì)照?qǐng)D，可以看出，年較年同比價(jià)錢增長(zhǎng).%，增長(zhǎng)幅度較大，而年月，銷售均價(jià)到達(dá)元/平米，在全國(guó)宏觀調(diào)控大背景下，連云港房

5、地產(chǎn)市場(chǎng)依然堅(jiān)持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。. 典型個(gè)案分析、久和國(guó)際新城工程概略：位于新港城大道，開發(fā)區(qū)管委會(huì)附近，總占地面積約畝，總建筑面積約平方米，其中住宅面積平方米，商業(yè)面積約萬(wàn)平方米，為連云港最大房地產(chǎn)開發(fā)工程。小區(qū)容積率為.，綠化率為.，未來(lái)共有約近戶在此居住生活。戶外廣告舉例：定位分析國(guó)際生活第一城倡導(dǎo)國(guó)際人居規(guī)范的東部首席中央高尚居住社區(qū)規(guī)劃分析亮點(diǎn)及缺乏：、以五羊路、中華路為軸線，以交匯點(diǎn)為中心向外發(fā)散，四期自然分區(qū)，圍合著中央景觀區(qū)、休閑區(qū)及配套設(shè)備。、建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)備緊緊圍繞著“菁英城、生活城、人文城、運(yùn)動(dòng)城、藝術(shù)城、安康城、時(shí)髦城、財(cái)富城大主題，環(huán)環(huán)相扣。、四期又分別

6、有各自的亮點(diǎn):柏林公園、威尼斯廣場(chǎng)、維多利亞花園、國(guó)際教育園區(qū)、三疊泳池等。、號(hào)稱國(guó)際氣味濃重，配套完善，無(wú)愧于到目前為止港城國(guó)際生活第一城的定位。、建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)非知名機(jī)構(gòu)，所謂國(guó)際化更多表達(dá)在命名中，而非真才實(shí)料。營(yíng)銷推行分析、借政策導(dǎo)向之勢(shì)，抓住了連云港東部城區(qū)大開發(fā)的機(jī)遇，獲得了政府官員的首肯與消費(fèi)者的認(rèn)同。、氣勢(shì)澎湃，大有王者之氣，次氣勢(shì)對(duì)于連云港的消費(fèi)者有較大震撼。、開展商為南京市江寧區(qū)開發(fā)商，從未躋身于一流開發(fā)商之列，此工程也未同一流謀劃?rùn)C(jī)構(gòu)協(xié)作，故工程推行手法比較普通，鮮見創(chuàng)新手法。、一期套已銷售一空，二期推出套根本認(rèn)購(gòu)終了，售價(jià)亦由元/平米攀升到元/平米，但其買家以上為連

7、云區(qū)購(gòu)房者，未來(lái)對(duì)于凱捷利地產(chǎn)工程不構(gòu)成真正要挾。、新港國(guó)際工程概略： 售樓地址：新浦區(qū)解放中路號(hào)；總建筑面積：萬(wàn)，一期總面積萬(wàn)；銷售均價(jià)：多層元/。定位及規(guī)劃分析港城中央萬(wàn)濱水現(xiàn)代城、強(qiáng)調(diào)工程占據(jù)城市的景觀中心、交通中心、生活中心。、六大生活系統(tǒng)是其賣點(diǎn)；、除了塞納左岸、格林春曉兩個(gè)案名及香港知名物業(yè)管理公司表達(dá)了工程所謂的國(guó)際化外，未見工程任何國(guó)際化特征所在；、建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)幾乎毫無(wú)特征，在推行中也只字未提，與久和國(guó)際新城相比較，規(guī)劃差距明顯；、由于動(dòng)遷難度較大，該工程雖然號(hào)稱萬(wàn) ，但后續(xù)開發(fā)將存在較大阻力。 一期戶型、面積配比：面積區(qū)間合計(jì)房型/套數(shù)約約約約銷售率約約營(yíng)銷推行分析.新

8、港國(guó)際一期除一幢樓未公開外，銷售率高達(dá)，該工程一期多為緊湊適用型戶型，加之開發(fā)商一期均價(jià)明顯偏低，僅元/，總價(jià)較低，幾乎全部在萬(wàn)元以下，在中心城區(qū)板塊，總價(jià)萬(wàn)以下的戶型極具競(jìng)爭(zhēng)力；.鑒于該工程為萬(wàn)超級(jí)大盤，初次開盤不火，將嚴(yán)重影響工程后期的推行，開發(fā)商將初次公開價(jià)錢定的較低，加之區(qū)域優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、適中的戶型，所以銷售率達(dá)；.工程營(yíng)銷推行中比較強(qiáng)調(diào)工程規(guī)模、地段，其它元素開掘不多，銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造較好，比較有感染力；.估計(jì)該工程年上半年推售量將會(huì)到達(dá)萬(wàn)左右，假設(shè)未來(lái)該工程售價(jià)依然不高，僅停留在均價(jià)元/這一區(qū)間，將對(duì)整個(gè)新浦地域工程定價(jià)產(chǎn)生極大影響，并與新浦其它區(qū)域工程強(qiáng)力爭(zhēng)奪客源。.地域相近競(jìng)

9、爭(zhēng)對(duì)手分析、千葉花園城工程概略：位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)宋跳，連云港市三環(huán)路振華路以北，振興路以西，北京路以南，是高新區(qū)的主要住宅生活區(qū)之一，工程用地畝,設(shè)有.萬(wàn)平方米的綜合超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，內(nèi)設(shè)班幼兒園, 緊鄰畝的宋跳小學(xué),距規(guī)劃中的中學(xué)公里，路,路公交車近旁穿過(guò)。定位分析水景 美地 時(shí)髦 調(diào)和規(guī)劃分析、依自然現(xiàn)狀,以中央景觀區(qū)為中心,南北區(qū)景觀軸將整個(gè)小區(qū)自然分為南北兩部分。、戶型多為明臥,客廳通風(fēng)采光不暢，幾乎沒有戶型做到南北通透、整體規(guī)劃顯然沒有任何特征，為典型低端樓盤做法。營(yíng)銷推行分析、整體工程沒有定位，推行主題不知所云；、第二售樓處包裝粗糙，售樓員缺乏培訓(xùn)和管理，難以支撐其畝大盤位置。、一

10、期售價(jià)全部為元/平米以下，影響高新區(qū)整體籠統(tǒng)，對(duì)于凱捷利地產(chǎn)工程未來(lái)推行不利。、旺旺家園工程概略：位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)宋跳，北京路北，宋跳立交橋西南地塊，是高新區(qū)的主要住宅生活區(qū)之一，工程用地畝,估計(jì)現(xiàn)房銷售，因尚未推行，其定位、推行暫不明晰。但其目的客源將與凱捷利地產(chǎn)工程有類似之處，未來(lái)需重點(diǎn)關(guān)注。、溫哥華國(guó)際花園售樓地址：新浦區(qū)海連東路號(hào)巨龍路與海連路交叉總建筑面積：.萬(wàn)平方米銷售均價(jià)： 元/工程規(guī)劃分析：、建筑風(fēng)格是經(jīng)加拿大最具實(shí)力的蔡德勒建筑設(shè)計(jì)公司精心打造，結(jié)合了加拿大風(fēng)情的北美建筑風(fēng)格，倡導(dǎo)歐洲現(xiàn)代院落住宅方式，使每個(gè)居住院均有良好的庭院景觀。、園林采用了熱帶巴厘島風(fēng)情的水景，使多數(shù)

11、住宅都成為親水住宅，提升居住質(zhì)量。、小區(qū)內(nèi)的綠化及水景，小區(qū)中央景觀是由多個(gè)環(huán)形游泳池銜接而成。在冰冷的冬季，水景帶冒著絲絲熱氣且與周圍熱帶植物及各種圖騰柱、雕塑相呼應(yīng)，大大提升了小區(qū)的居住質(zhì)量與檔次。、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)備齊全：幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)，室內(nèi)游泳池、壁球館、健身房等。、建筑規(guī)劃及園林景觀呈現(xiàn)鮮明風(fēng)格，在連云港市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟，相對(duì)而言，具有較大競(jìng)爭(zhēng)力。 溫哥華國(guó)際花園營(yíng)銷推行簡(jiǎn)析：、工程以鮮明的加拿大溫哥華風(fēng)格面世，其定位在連云港的樓盤中相對(duì)較為鮮明，具有較大的震撼。、工程在銷戶型以比較適中的、房為主，估計(jì)該樓盤為未來(lái)年內(nèi)新浦區(qū)重要具競(jìng)爭(zhēng)力工程。、工程位于新老城區(qū)交匯處，未來(lái)將對(duì)凱捷利地產(chǎn)工程

12、目的客源構(gòu)成直接攔截，需重點(diǎn)關(guān)注。、工程以葛優(yōu)作為籠統(tǒng)代言人，雖然開港城樓盤籠統(tǒng)代言人先河，但根據(jù)全國(guó)各地閱歷來(lái)看，聘請(qǐng)樓盤籠統(tǒng)代言人，不僅耗資宏大，對(duì)銷售所起到的本質(zhì)性作用往往收效甚、海連新天售樓地址：新浦區(qū)近新市政府行政大樓科苑路號(hào)總建筑面積：占地畝，.萬(wàn)銷售均價(jià)：多層元/一期戶型、面積配比：面積區(qū)間以上合計(jì)房型/套數(shù)約約約銷售率一期整體銷售率約海連新天營(yíng)銷推行簡(jiǎn)析：海連新天一期整體銷售率約，從上表可以看出，主力戶型為比較適中的左右的適用型房，加之該工程蓄水期從去年下半年開場(chǎng)，開盤時(shí)間也在年月國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之間，故銷售率較高，但坊間盛傳的新市政府行政大樓即將搬遷至連云區(qū)的音訊；導(dǎo)致大

13、量認(rèn)購(gòu)客戶未簽署正式購(gòu)房合同，其比例約為，且有當(dāng)比例退房。工程營(yíng)銷推行中，比較注重新浦中心城區(qū)戶外道旗；投入雖小，效果卻比較明顯，在市民中認(rèn)知度較高。估計(jì)該工程在明年上半年推售量將會(huì)到達(dá)萬(wàn)左右，估計(jì)均價(jià)元/這一區(qū)間，與“凱捷利地產(chǎn)工程地緣相近，爭(zhēng)奪的幾乎為價(jià)錢同質(zhì)客源，需重點(diǎn)關(guān)注。金秋情緣售樓地址：新浦區(qū)近新市政府行政大樓，學(xué)院南路號(hào)總建筑面積：萬(wàn)平方米銷售均價(jià)：多層元/一期戶型、面積配比：面積區(qū)間以上合計(jì)房型/套數(shù)約約約銷售率一期整體銷售率約金秋情緣營(yíng)銷推行簡(jiǎn)析：金秋情緣一期整體銷售率約，從上表可以看出，主力戶型為以上的大戶型，故銷售率較低，同海連新天一樣，坊間盛傳的新市政府行政大樓即將搬遷

14、至連云區(qū)的音訊；導(dǎo)致大量認(rèn)購(gòu)客戶未簽署正式購(gòu)房合同，其比例約為，且有當(dāng)比例退房。工程營(yíng)銷推行才干較弱，前期以捐資助學(xué)方式開盤，產(chǎn)生了良好的社會(huì)影響，但售樓物料較為粗糙，進(jìn)入現(xiàn)階段案場(chǎng)嚴(yán)重缺乏管理，銷控完全失控，銷售幾乎墮入停滯不前形狀，未來(lái)前景堪憂。估計(jì)該工程在明年上半年推售量將會(huì)到達(dá)萬(wàn)左右，估計(jì)均價(jià)元/這一區(qū)間，與“凱捷利地產(chǎn)工程地緣相近，爭(zhēng)奪的幾乎為價(jià)錢同質(zhì)客源，需重點(diǎn)關(guān)注。假設(shè)其二期依然是現(xiàn)有主力戶型，那么缺乏為慮 其它片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析、萬(wàn)潤(rùn)怡景苑售樓地址：新浦區(qū)萬(wàn)潤(rùn)商業(yè)街總建筑面積：萬(wàn)平方米銷售均價(jià)： 元/萬(wàn)潤(rùn)怡景苑營(yíng)銷推行簡(jiǎn)析：萬(wàn)潤(rùn)怡景苑一期整體銷售率不到，從上表可以看出，主力戶型為

15、面積偏大的以上甚至多為的大戶型，故銷售率較低其中產(chǎn)階級(jí)這一客源定位與連云港市民消費(fèi)心思不吻合，連本人的銷售人員都比較排斥，推行難度較大。東方紐約城物業(yè)地址：新浦區(qū)海連西路號(hào)農(nóng)工商超市斜對(duì)面建筑面積：萬(wàn)平方米，綠化率：%預(yù)期均價(jià)：多層元/，小高層元/戶型、面積配比：面積區(qū)間以上合計(jì)房型/套數(shù)約約約從上表可以看出，東方紐約城大戶型明顯偏多，總價(jià)偏高，未來(lái)營(yíng)銷推行必將存在較大壓力。扼要分析：交通便利；周邊生活配套設(shè)備齊全；規(guī)劃設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約雅致、戶型齊全；有近平米的大型中央水景公園，另有多種風(fēng)情的組團(tuán)綠化；配套設(shè)備完善。營(yíng)銷推行簡(jiǎn)要分析：從年下半年開場(chǎng)接受認(rèn)購(gòu)登記，蓄水期過(guò)長(zhǎng)，流失相當(dāng)部分客源，其定位為大

16、型美式風(fēng)情高尚住宅區(qū)，其景觀設(shè)計(jì)、售樓處建立、戶外廣告還是彰現(xiàn)了其高端樓盤籠統(tǒng)，但銷售節(jié)拍失控，定價(jià)相對(duì)較高，對(duì)銷售產(chǎn)生較大壓力。、天景美地物業(yè)地址：新浦區(qū)鹽河南路號(hào)建筑面積：，公共綠地：.預(yù)期均價(jià)：多層元/一期套戶型、面積配比：面積區(qū)間.合計(jì)房型/套數(shù)從上表可以看出，天景美地一期大戶型明顯偏多，總價(jià)偏高，主力戶型總價(jià)為萬(wàn)以上，未來(lái)營(yíng)銷推行也存在較大壓力。天景美地營(yíng)銷推行簡(jiǎn)析：賣點(diǎn)開掘薄弱，較為空泛，目前推行之賣點(diǎn)僅為山水珍景案名“天景美地及所謂的“港城第三代住宅概念有嘩眾取寵之嫌，且不易傳播和記憶案場(chǎng)主管缺乏銷售管理閱歷，明顯缺乏應(yīng)變才干和管理閱歷，銷售人員普遍缺乏良好培訓(xùn)估計(jì)開盤時(shí)間為年上半年，市場(chǎng)預(yù)熱明顯偏早，廣告推行缺乏實(shí)力謀劃及設(shè)計(jì)，對(duì)于開展商是資金浪費(fèi)認(rèn)購(gòu)登記還比較樂(lè)觀，總共套房源，曾經(jīng)有多人登記，未來(lái)需重點(diǎn)關(guān)注、中房新天地物業(yè)地址：新浦區(qū)鹽河北路近廣電局建筑面積：總建筑面積萬(wàn)，一期萬(wàn)一期銷售均價(jià)：多層元/一期約套戶型、面積配比：面積區(qū)間. .房型多為/極少/多為/、/極少/多為/、/極少/套數(shù)約占/約占/約占/銷售率約中房新天地營(yíng)銷推行簡(jiǎn)析：中房新天地一期銷售率過(guò)，從上表可以看出，所剩滯銷戶型皆為大戶型，總價(jià)偏高，達(dá)萬(wàn)以上，在火車站板塊，總價(jià)萬(wàn)以上的房型不具備任何競(jìng)爭(zhēng)力；