2010秋季房交會(huì)總結(jié)及市場(chǎng)預(yù)判

1、成都市第36屆房交會(huì)(2010秋季)總結(jié)及市場(chǎng)預(yù)判策略資源中心研究部 2010.10.61背景分析房交會(huì)總體效果分析房交會(huì)區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析房交會(huì)觀察后市預(yù)判123452政策背景3房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)投資投機(jī)瘋行部分城市瘋狂拿地?zé)崆椴粩嗟赝躅l出，溢價(jià)猛增高房?jī)r(jià)的“民怨沸騰”前期政策的不溫不火政策的兩面性貨幣擴(kuò)張，信貸超額土地供應(yīng)較少通脹及人民幣預(yù)期加重市場(chǎng)背景高房?jī)r(jià)的原因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)成為拉動(dòng)增長(zhǎng)主力企業(yè)資金寬裕，游資轉(zhuǎn)向房產(chǎn)高房?jī)r(jià)的“民怨沸騰”本次調(diào)控直因綜合來(lái)看4.15新政的出臺(tái)是以“遏制高房?jī)r(jià)”為主要目標(biāo)，受系列直接誘因而引發(fā)的一輪重點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)(涉及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域)的宏觀調(diào)控.政策背景回顧4調(diào)控方面 主要內(nèi)容 具體

2、落實(shí)情況 抑制不合理需求 90平方米以上首套房貸款首付比例不得低于30%，二套房貸款首付款比例不得低于50%，利率不得低于1.1倍，三套房貸款大幅提高貸款比例與利率全國(guó)已落實(shí)可暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款北京、深圳等多地已經(jīng)落實(shí)暫停不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民購(gòu)房貸款北京、深圳、浙江等地已落實(shí)可采取臨時(shí)性措施，限定購(gòu)房套數(shù)4月30日北京細(xì)則規(guī)定同一家庭,只能再新購(gòu)一套商品房住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)6月5日出臺(tái)了第二套房新認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策尚未落實(shí) 加大供

3、給加快閑置房地產(chǎn)用地處理國(guó)土部已開(kāi)展房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)落實(shí)國(guó)土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，增加居住用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三類(lèi)用地總占比不低于70%國(guó)土部2010年土地供應(yīng)計(jì)劃已落實(shí)完善土地出讓探索土地出讓新方式北京等地已出臺(tái)了綜合評(píng)標(biāo)等新方法將住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同各地已落實(shí)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房供應(yīng)6月8日住建部“關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)”中已經(jīng)落實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管清算與稽查土地增值稅6月3日國(guó)稅總局出臺(tái)了“加強(qiáng)土地增值稅征管的通知”嚴(yán)

4、管企業(yè)購(gòu)地和融資問(wèn)題商業(yè)銀行已經(jīng)落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)尚未落實(shí) 政策執(zhí)行情況一線城市執(zhí)行力度較大，大部分調(diào)控政策基礎(chǔ)內(nèi)容初步落實(shí)，調(diào)控執(zhí)行內(nèi)容有待細(xì)化與全面。57-8月9月5-6月5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比下降15.8%；5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降3.4%；5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額環(huán)比下降25%。6月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，2008年以來(lái)首次出現(xiàn)價(jià)格環(huán)比下降。7月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6466萬(wàn)平方米，同比下降15.4%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額3066億元，同比下降19.3%。8月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6886萬(wàn)平方米，同比下降1

5、0.1%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額3533億元，同比下降8.6%。9月全國(guó)30個(gè)大中城市中，超過(guò)2/3城市樓市成交量環(huán)比上漲，漲幅在20%以上的城市占監(jiān)測(cè)城市總數(shù)的1/3。能監(jiān)測(cè)到價(jià)格的重點(diǎn)城市中，杭州、重慶等地小幅上漲，北京、上海成交均價(jià)環(huán)比下滑，其他城市成交價(jià)格波動(dòng)較小，基本保持穩(wěn)定。政策效果評(píng)價(jià)政策主基調(diào)維穩(wěn)，大部分投機(jī)、投資客戶(hù)被擠出市場(chǎng)，有效降低市場(chǎng)預(yù)期，成交量階段性下行，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲得到遏制。6市場(chǎng)背景7城市9月成交概況北京成交量回升50%，價(jià)格環(huán)比下跌上海成交量創(chuàng)本年新高，價(jià)格下滑天津成交量上漲20%，價(jià)格平穩(wěn)重慶單月成交量再超200萬(wàn)平米，價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)深圳成交量上漲過(guò)50%，價(jià)格高位

6、運(yùn)行杭州商品房成交量上漲30%，價(jià)格上揚(yáng)武漢成交量追趕09年同期水平，價(jià)格小幅下跌南京成交量持續(xù)上漲，超過(guò)50萬(wàn)平米市場(chǎng)走勢(shì)“金九”時(shí)節(jié)全國(guó)樓市成交量持續(xù)回暖，房?jī)r(jià)上漲初顯出預(yù)兆。成都樓市成交量位于新政后的高位。8在近期供銷(xiāo)持續(xù)旺盛，全國(guó)房地產(chǎn)階段性回暖的背景下，二次調(diào)控初現(xiàn)端倪，那么本屆秋交會(huì)將會(huì)為我們帶來(lái)怎樣的表現(xiàn)？是否能夠延續(xù)前期市場(chǎng)的高位量走勢(shì)？成都樓市格局又將發(fā)生一次改變，秋交會(huì)將帶給我們一些思考。9背景分析房交會(huì)總體效果分析房交會(huì)區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析房交會(huì)觀察后市預(yù)判1234510本屆房交會(huì)在成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心舉行，共設(shè)5大展館、5.5萬(wàn)平方米的展場(chǎng)，延續(xù)了上屆房交會(huì)的規(guī)模。本屆房交

7、會(huì)共110多家開(kāi)發(fā)商參展，7個(gè)區(qū)縣組團(tuán)，攜170余個(gè)樓盤(pán)集體亮相。本屆房交會(huì)銷(xiāo)售項(xiàng)目122個(gè)，形象展示項(xiàng)目49個(gè)。包括嘉聯(lián)在內(nèi)的7家成都一線品牌代理公司也進(jìn)行了企業(yè)形象的展示。第36屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)參展概況11本屆房交會(huì)參展開(kāi)發(fā)商與參展樓盤(pán)數(shù)量處于近幾年的最低水平，受宏觀調(diào)控影響，10年春季房交會(huì)的不佳成交情況直接導(dǎo)致本次參展的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)明顯下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本屆房交會(huì)115個(gè)參展開(kāi)發(fā)商，處于近幾年的最低水平，本屆參展項(xiàng)目為171個(gè)，與參展開(kāi)發(fā)商和參展樓盤(pán)數(shù)量雙雙下降。10年春季房交會(huì)的不佳效果影響了部分小型房企的參展預(yù)期，同時(shí)個(gè)別項(xiàng)目體量較小或處于尾盤(pán)期，參展意義不大。與上屆房交會(huì)相比，開(kāi)

8、發(fā)商數(shù)量下降32.4%（55家）；樓盤(pán)數(shù)量下降23.3%（52個(gè)）。12樓盤(pán)名稱(chēng)09年春季09年秋季10年春季10年秋季華潤(rùn)鳳凰城8912340約45中海.城南一號(hào)1575約1中海錦城/約30天府鷺州/約21維港/約32半島城邦/約22通過(guò)采樣項(xiàng)目房交會(huì)期間的銷(xiāo)售情況驗(yàn)證，本屆房交會(huì)期間部分項(xiàng)目成交一般。13房交會(huì)總體效果房交會(huì)之現(xiàn)象：概況：本屆秋交會(huì)成都邁入地鐵時(shí)代的首屆房交會(huì)，地鐵的便捷交通為秋交會(huì)帶來(lái)了大量的觀展人氣，同時(shí)組委會(huì)安排的免費(fèi)購(gòu)房直通車(chē)也帶來(lái)了一定的觀展人流，3號(hào)“地鐵”主題館內(nèi)集中展示了地鐵一、二號(hào)線沿線的40余個(gè)品質(zhì)樓盤(pán) ，地鐵物業(yè)的增值潛力已經(jīng)成為眾多消費(fèi)者選擇物業(yè)的重

9、要因素。品牌開(kāi)發(fā)商：本次秋交會(huì)品牌房企成為絕對(duì)主角，品牌房地產(chǎn)企的參展陣容異常強(qiáng)大，不論是本地實(shí)力房企藍(lán)光、置信，還是保利、萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、中糧、中鐵建等內(nèi)地房企大鱷，包括華人置業(yè)、九龍倉(cāng)、和記黃埔等港企巨頭“一個(gè)都不少”，攜手旗下高品質(zhì)樓盤(pán)亮相，眾多品牌房企已經(jīng)在成都完成了多地區(qū)開(kāi)發(fā)、多物業(yè)類(lèi)型開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略布局，品牌房企的不斷投入，為成都的城市化進(jìn)程提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。本次房交會(huì)眾多房企較好的完成了品牌形象展示的任務(wù)，同時(shí)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目也都取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，推盤(pán)量、價(jià)格和優(yōu)惠是成交量的幾個(gè)重要外在因素。14背景分析房交會(huì)總體效果分析房交會(huì)區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析房交會(huì)觀察后市預(yù)判1234515本次參

10、展項(xiàng)目郊縣樓盤(pán)數(shù)量明顯下降，僅占比48%。本次主城區(qū)參展項(xiàng)目數(shù)量與略多于10年春交會(huì)；郊縣相較10年春交會(huì)減少56個(gè)項(xiàng)目，降幅為40%，同時(shí)由于本次主打地鐵牌，二次調(diào)控風(fēng)口，一些郊縣的開(kāi)發(fā)商未選擇參加房交會(huì)進(jìn)行推廣。本次房交會(huì)參展項(xiàng)目主城區(qū)樓盤(pán)數(shù)量略有上升，郊縣參展樓盤(pán)數(shù)量較10年春季房交會(huì)明顯下降。16從環(huán)域看，參展項(xiàng)目三環(huán)外樓盤(pán)數(shù)量逐漸增多，價(jià)值將逐漸提升。10年秋交會(huì)主城區(qū)參展項(xiàng)目與09年秋交會(huì)基本持平，一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)的數(shù)量基本穩(wěn)定，主城區(qū)供應(yīng)主力仍在二環(huán)以外，二環(huán)至三環(huán)的參展項(xiàng)目逐漸減少，三環(huán)外參展項(xiàng)目數(shù)量逐漸增多。三環(huán)外參展樓盤(pán)共43個(gè)，多出二環(huán)至三環(huán)參展樓盤(pán)數(shù)12個(gè)，三環(huán)外樓盤(pán)價(jià)

11、值將逐漸提升。17相較于10年春交會(huì)，主城區(qū)參展項(xiàng)目供應(yīng)主力仍為南、西方位，各方位參展數(shù)量變化不大。城東主力價(jià)格段為6000-7000元/平方米；城南8000-10000元/平方米項(xiàng)目數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他區(qū)域；城西價(jià)格分布較為平均以7000-10000元/平方米為主；城北價(jià)格集中在6000-7000段；城中價(jià)格維持在10000元/平方米之上。主城區(qū)參展項(xiàng)目各方位數(shù)量較10年春交會(huì)變化不大，南、西兩個(gè)方位居多；以在售項(xiàng)目為準(zhǔn)，城南樓盤(pán)引領(lǐng)主城區(qū)價(jià)格，較09年秋交會(huì)，整體價(jià)格增長(zhǎng)明顯。18與10年春交會(huì)相比，郫縣與新都展團(tuán)項(xiàng)目明顯減少，降幅分別為74%和63%，溫江下降也較為明顯。遠(yuǎn)郊如都江堰自09年連

12、續(xù)下降，本次參展僅有3個(gè)項(xiàng)目，而金堂參展項(xiàng)目數(shù)位10個(gè)，遠(yuǎn)郊參展項(xiàng)目數(shù)最多的區(qū)域。本次郫縣和新都展團(tuán)參展項(xiàng)目大幅下滑，側(cè)面反應(yīng)兩個(gè)區(qū)域樓市競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。19背景分析房交會(huì)總體效果分析房交會(huì)區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析房交會(huì)觀察后市預(yù)判12345201新增預(yù)告項(xiàng)目專(zhuān)題212010年秋季房交會(huì)新增預(yù)告項(xiàng)目達(dá)到49個(gè)，較上屆房交會(huì)下降18%。9月成都市共有68個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，僅28日-30日三天，共有23個(gè)預(yù)售項(xiàng)目搶灘國(guó)慶上市，一方面因國(guó)慶大假部分客戶(hù)充足的時(shí)間看房，另一方面通過(guò)房展平臺(tái)，吸引更多客源。借房交會(huì)做形象展示的項(xiàng)目依然不少，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于借房交會(huì)做品牌推廣，為提高項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注，搭建與消費(fèi)者的聯(lián)系的方式達(dá)

13、成一致。新增亮相項(xiàng)目較春季房交會(huì)略有下降，房交會(huì)仍是新增項(xiàng)目的良好展示平臺(tái)，下半年樓市供應(yīng)充足。22本次房交會(huì)新增預(yù)告項(xiàng)目的49個(gè)項(xiàng)目中，郊縣項(xiàng)目21個(gè)，參展數(shù)量較10年春交會(huì)明顯減少，總數(shù)量下降約1/3。本次房交會(huì)主城區(qū)各環(huán)線預(yù)告項(xiàng)目數(shù)量整體變化不明顯，主要集中在二環(huán)以外。從大方位來(lái)看，城西與城南成為第四季度的供應(yīng)重頭角色。郊縣新增預(yù)告項(xiàng)目明顯減少，主城區(qū)亮相樓盤(pán)環(huán)域上分布主要位于二環(huán)以外，大城西、城南供應(yīng)或?qū)⒎帕浚蔀榈谒募径葮鞘兄鲬?zhàn)場(chǎng)。23本次新增預(yù)告項(xiàng)目中，高層電梯項(xiàng)目占到了44，高層產(chǎn)品在市場(chǎng)中占絕對(duì)主流，此外，本次預(yù)告項(xiàng)目中有多達(dá)7個(gè)別墅項(xiàng)目，未來(lái)別墅市場(chǎng)也將面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)。混合物

14、業(yè)在新增預(yù)告項(xiàng)目中占有一定比例，對(duì)于具有一定規(guī)模的項(xiàng)目，多產(chǎn)品線的組合成為一種趨勢(shì)。涵蓋3種住宅物業(yè)以上定為混合物業(yè)本次房交會(huì)新增預(yù)告中高層項(xiàng)目占主流；新增別墅項(xiàng)目小幅放量；具有一定規(guī)模的住宅用地，混合物業(yè)成為規(guī)劃趨勢(shì)。24重點(diǎn)預(yù)告項(xiàng)目地理位置：位于成都市東南面城東副中心南三環(huán)外側(cè)天鵝湖國(guó)際新城核心區(qū)。世茂香首府總占地面積：119.88萬(wàn)總建筑面積：180萬(wàn)容積率：2.49華置都匯華庭地理位置：位于成都東大街金融商務(wù)大道，與春熙路及王府井商圈近鄰 ?？傉嫉孛娣e：27畝 總建筑面積：19萬(wàn) 面積區(qū)間：60-250 25重點(diǎn)預(yù)告項(xiàng)目綠地圣路易名邸華潤(rùn)銀杏華庭地理位置：位于成都西南方向三環(huán)路與繞城高

15、速之間、武侯大道西側(cè)，處在新雙楠片區(qū)的核心地段?？傉嫉孛娣e：120畝總建筑面積：23萬(wàn)容積率：2.8樓層形態(tài)： 12層 地理位置：位于金牛王賈大道（距2.5環(huán)500米) 總占地面積：23567.66平方米總建筑面積：97118.99平方米容積率：3.1樓層狀況： 6層、20層。 多層2棟，高層3棟，商務(wù)公寓2棟 26重點(diǎn)預(yù)告項(xiàng)目建發(fā)金沙里地理位置：位于建發(fā)金沙公館位于城西金沙板塊，是成都最具人文底蘊(yùn)的高尚生活居住區(qū)域?？傉嫉孛娣e：28095平方米總建筑面積：164734平方米容積率：3.2樓層形態(tài)： 25-31層地理位置：位于成都西南方向高端居住區(qū)牧馬山板塊，距市區(qū)20公里；在新津縣東北部，距

16、縣城11公里；總占地面積：320157平方米總建筑面積：286499平方米容積率：0.42金科廊橋水鄉(xiāng)272品牌開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)專(zhuān)題28企業(yè)參展項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng) 目 詳 細(xì) 情 況在售面積（）價(jià)格區(qū)間（元/）房交會(huì)優(yōu)惠 項(xiàng)目狀態(tài)中海中海國(guó)際社區(qū)熙岸120-1508000-11000一次性6%，按揭5%在售中海城南一號(hào)160-24018000-22000按揭優(yōu)惠6%，一次性付款優(yōu)惠7% 在售中海錦城80-1207500一次性5個(gè)點(diǎn)，按揭4個(gè)點(diǎn)在售中海金沙府135-200待定/預(yù)告中海-從春交到秋交，中海十年，影響成都29企業(yè)參展項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng) 目 詳 細(xì) 情 況在售面積（）價(jià)格區(qū)間（元/）項(xiàng)目狀態(tài)萬(wàn)科海悅匯城實(shí)

17、得88 51萬(wàn)/套左右在售金潤(rùn)華府62-6710800 在售魅力之城75-190 9243 在售金域西嶺高層：90-170 9118 在售金色海蓉74-89 13000-16000在售金色領(lǐng)域/預(yù)告萬(wàn)科-龍頭萬(wàn)科再塑輝煌30企業(yè)參展項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng) 目 詳 細(xì) 情 況在售面積（）價(jià)格區(qū)間（元/）房交會(huì)優(yōu)惠 項(xiàng)目狀態(tài)保利保利金香檳70-130 7200 -8500/在售保利花園75-135 7500 -8200 按揭優(yōu)惠：免3年物管費(fèi)；一次性：免5年物管費(fèi)。 在售保利心語(yǔ)花園118 -1428200金銀卡優(yōu)惠25000元在售保利198160-24016000-22000交兩萬(wàn)抵四萬(wàn)五、一次性付款優(yōu)惠3

18、%、如期簽約優(yōu)惠0.5%在售保利中心70-130 13000-16000房交會(huì)特殊優(yōu)惠金卡2萬(wàn)元。房交會(huì)期間，銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)下午茶派對(duì)，精美禮品贈(zèng)送。在售保利拉斐莊園/在售保利-2010成都，保利豐收年31企業(yè)參展項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng) 目 詳 細(xì) 情 況在售面積（）價(jià)格區(qū)間（元/）房交會(huì)優(yōu)惠 項(xiàng)目狀態(tài)綠地柏仕公館50-1207000房交會(huì)特推特價(jià)三房 在售國(guó)際花都89-1174800交1萬(wàn)誠(chéng)意金，抵2萬(wàn)購(gòu)房款 在售派克公館130-1906000/在售圣路易名邸86-122/預(yù)告綠地-全域成都，宏圖西南32企業(yè)參展項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng) 目 詳 細(xì) 情 況在售面積（）價(jià)格區(qū)間（元/）房交會(huì)優(yōu)惠 項(xiàng)目狀態(tài)九龍倉(cāng)時(shí)代8號(hào)160-40020000按揭優(yōu)惠1%，一次性付款優(yōu)惠2% 在售時(shí)代尊邸120-2008500-13000一次性付款可享受2%優(yōu)惠、按揭可享受1%優(yōu)惠 在售晶科名苑111-1209500一次性2%、按揭1%在售雍錦匯 /預(yù)告國(guó)金中心/預(yù)告環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)/預(yù)告九龍倉(cāng)-亞洲巨擘 ，引航高端33企業(yè)參展項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng) 目 詳 細(xì) 情 況在