北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告5-13

1、.：.；北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一部分 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)背景經(jīng)濟(jì)、政策背景宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，企業(yè)開(kāi)展向好，促進(jìn)需求增長(zhǎng)：商業(yè)地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的晴雨表，受?chē)?guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的根本面影響，根本無(wú)法借助政策調(diào)控拉動(dòng)需求，主要依賴于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展而開(kāi)展。年，全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回暖，中國(guó)依然是全球吸收外資規(guī)模第二大國(guó)家，僅次于美國(guó)。全國(guó)新批外商投資企業(yè)同比增長(zhǎng).%,實(shí)踐利用外資同比增長(zhǎng).%,年底前全年實(shí)踐利用外資總規(guī)模有初次突破億美圓。其中，北京實(shí)踐利用外資約億美圓。北京市統(tǒng)計(jì)局的最新經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)顯示，年一季度，北京市實(shí)現(xiàn)地域消費(fèi)總值億元，比上年同期增長(zhǎng).%，增長(zhǎng)平穩(wěn)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出年金融危機(jī)陰影平穩(wěn)上行，國(guó)內(nèi)需求繼續(xù)增

2、長(zhǎng)，GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展態(tài)勢(shì)良好，內(nèi)外資企業(yè)需求旺盛，在京不斷開(kāi)展壯大，改善辦公環(huán)境、展現(xiàn)企業(yè)實(shí)力和籠統(tǒng)的需求增長(zhǎng)，對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求不斷添加。通貨膨脹，不動(dòng)產(chǎn)投資升溫：受?chē)?guó)際量化寬松的貨幣政策影響，導(dǎo)致資金流動(dòng)性加大，通貨膨脹加劇。年，北京CPI低開(kāi)高走，四季度明顯加大。月份突破%，月份超越%，月份繼續(xù)走高，到達(dá).%。全年居民消費(fèi)價(jià)錢(qián)指數(shù)CPI比上年上漲.%，漲幅高于年.個(gè)百分點(diǎn)。年一季度，北京CPI比上年同期上漲.%，繼續(xù)走高。對(duì)抗通脹壓力，商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)因其作為固定資產(chǎn)保值增值、報(bào)答穩(wěn)定、開(kāi)展穩(wěn)健，投資收益性良好，遭到投資青睞。險(xiǎn)資徹底開(kāi)閘，助力商務(wù)辦公類(lèi)物

3、業(yè)開(kāi)展：年月，保監(jiān)會(huì)對(duì)險(xiǎn)資投資商業(yè)物業(yè)徹底開(kāi)閘,投資上限為公司資產(chǎn)總額的%。近 億元的規(guī)模投資， 一定程度上添加了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)包括寫(xiě)字樓物業(yè)的投資需求。 年年末，在北京CBD 中心商務(wù)區(qū)中服地塊的招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)上，險(xiǎn)資戰(zhàn)意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財(cái)險(xiǎn)等八大險(xiǎn)資屢報(bào)高價(jià)，勢(shì)奪寶地。國(guó)壽雖然未參與競(jìng)標(biāo)，卻是其中Z 地塊標(biāo)王遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東，分羹中服地塊。險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)均構(gòu)成利好，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)可獲得充沛資金，險(xiǎn)資那么可借助不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債久期匹配，平滑收益率動(dòng)搖，降低投資營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)估計(jì)近兩千億險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，可以促進(jìn)高質(zhì)量、持有型的商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)開(kāi)展。住宅調(diào)控，部分資

4、金轉(zhuǎn)舵商業(yè)地產(chǎn)，“商住倒掛情勢(shì)改觀：正常而言相近地段的商業(yè)地產(chǎn)工程應(yīng)比住宅價(jià)錢(qián)高出%-%左右，而近年來(lái)市場(chǎng)不斷存在“商住倒掛景象，商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)的價(jià)錢(qián)比同區(qū)域住宅偏低，商業(yè)地產(chǎn)本身的宏大價(jià)值尚沒(méi)有被充分發(fā)掘。年-年國(guó)家針對(duì)住宅市場(chǎng)出臺(tái)一系列住宅限購(gòu)、限貸，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投資、投機(jī)行為，催生部分投資資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加之宏觀經(jīng)濟(jì)向好，商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)呈現(xiàn)補(bǔ)漲態(tài)勢(shì)，價(jià)值逐漸發(fā)掘，助力商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)展。產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃背景“十二五規(guī)劃打造世界城市利好，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化晉級(jí)，寫(xiě)字樓成為投資熱點(diǎn)年月日，國(guó)家發(fā)布了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要，把經(jīng)濟(jì)構(gòu)造戰(zhàn)略性調(diào)整

5、作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方式的主攻方向，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化晉級(jí)成為重要目的。開(kāi)展高端、高效、高輻射的產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)理念、管理方式和信息技術(shù)，改造提升傳統(tǒng)效力業(yè)和生活效力業(yè)。年第一季度，北京第一產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長(zhǎng).%。第二產(chǎn)業(yè)添加值億元，增長(zhǎng)%，第三產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長(zhǎng).%，第三產(chǎn)業(yè)在GDP中占比達(dá)%，到達(dá)興隆國(guó)家程度，興隆國(guó)家這一比重為。第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方式，調(diào)整使資源型工業(yè)開(kāi)展得到有效控制，工業(yè)構(gòu)造繼續(xù)改善，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，經(jīng)濟(jì)效益顯著，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化晉級(jí)趨勢(shì)明顯，現(xiàn)代效力業(yè)的開(kāi)展為商務(wù)辦公提供更多需求。由于“十二五規(guī)劃將北京打造為世界城市的利好音訊刺激，北京城市建立步伐不斷加快。鑒于將北京

6、建成世界城市的開(kāi)展目的，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重還要進(jìn)一步加大。第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的根底就是辦公樓和商業(yè)設(shè)備，只需商業(yè)地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展步伐下開(kāi)展起來(lái)，北京才干真正實(shí)現(xiàn)世界城市的目的。寫(xiě)字樓在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于高奉獻(xiàn)行業(yè)，它擴(kuò)展就業(yè)，耐久納稅，改善生活質(zhì)量，提升城市檔次，在當(dāng)前擴(kuò)展內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)晉級(jí)中將發(fā)揚(yáng)先導(dǎo)作用。加上人民幣的繼續(xù)升值，以往寫(xiě)字樓價(jià)值低估、需求長(zhǎng)期處于上升趨勢(shì)，外資繼續(xù)進(jìn)入，寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)成為新的投資熱點(diǎn)。 “兩軸兩帶多中心空間規(guī)劃促進(jìn)商務(wù)辦公向多中心開(kāi)展北京十二五規(guī)劃綱要指出，將集中力量重點(diǎn)建立開(kāi)展新區(qū)順義、亦莊-大興、昌平和房山等新城，加快建立門(mén)頭溝、延慶、懷柔、密云、平谷等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新

7、城。大力推進(jìn)中心城優(yōu)質(zhì)公共效力資源及艱苦功能性工程向新城轉(zhuǎn)移配置，集中力量打造“業(yè)城平衡的綜合新城，顯著加強(qiáng)新城的承載力和吸引力，有效承接中心城功能，加強(qiáng)區(qū)域協(xié)作，推進(jìn)人口空間規(guī)劃優(yōu)化，有序疏解中心城人口。兩軸兩帶多中心的空間規(guī)劃自年提出-，至年十二五規(guī)劃再度強(qiáng)調(diào)新城建立的力度，為新城繼續(xù)開(kāi)展帶來(lái)新的時(shí)機(jī)，同時(shí)促進(jìn)商務(wù)辦公在傳統(tǒng)商圈的根底上，逐漸向邊緣化多中心拓展。第二部分 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)概略供需情況需求上漲，供應(yīng)下降，空置率繼續(xù)下降，中心商圈供不應(yīng)求局面將呈現(xiàn)根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研討中心CORC統(tǒng)計(jì)闡明，從供需關(guān)系來(lái)看，年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá).萬(wàn)平方米，較年減少.%.而市場(chǎng)整體吸納量為萬(wàn)平方米，

8、較年上升.%.全市寫(xiě)字樓總存量約萬(wàn)平方米。一季度，北京沒(méi)有寫(xiě)字樓工程落成，季內(nèi)吸納量接近萬(wàn)平方米，超越年季度平均程度，在強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求帶動(dòng)下，寫(xiě)字樓整體空置率下降，到本季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均空置率為.%，較上季度回落.個(gè)百分點(diǎn)。供應(yīng)逐漸減少，需求不斷上升使得北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均空置率到本季度已下降至年以來(lái)的最低程度。自年開(kāi)場(chǎng)，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量逐漸下降，同時(shí)，金融危機(jī)對(duì)寫(xiě)字樓的影響逐漸減退，被抑制的市場(chǎng)需求逐漸得到釋放，到年第三季度市場(chǎng)需求量已恢復(fù)到金融危機(jī)前程度，隨后需求繼續(xù)放大至本季度。年內(nèi)新增供應(yīng)短期內(nèi)難以大幅增長(zhǎng)，今年的新增寫(xiě)字樓供應(yīng)，將有近一半用于企業(yè)自用，年中心商圈新增供應(yīng)量仍

9、將維持在較低程度，供不應(yīng)求的局面將呈現(xiàn)，空置面積繼續(xù)不斷減少，估計(jì)市場(chǎng)需求仍將超越新增供應(yīng)，市場(chǎng)需求可選擇余地越來(lái)越小，壓力逐漸轉(zhuǎn)向租戶，為租金上漲及商圈外溢提供時(shí)機(jī)?？鐕?guó)公司發(fā)力，巨頭遷移擴(kuò)張，CBD需求猛增年，被壓制了兩年的跨國(guó)企業(yè)晉級(jí)辦公環(huán)境的需求終于徹底釋放了出來(lái)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量的分量級(jí)客戶遷移，典型如IBM遷往盤(pán)古大觀，松下、甲骨文遷往遠(yuǎn)洋光華、拜爾遷往華貿(mào)中心等。這些企業(yè)的搬遷，首先是原所在工程已無(wú)法滿足其擴(kuò)租的剛性需求，其次就是晉級(jí)辦公環(huán)境的需求。但更重要的是，一切大客戶搬遷后空出的面積，都能很快被其他客戶填充。年一季度，外資公司對(duì)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求繼續(xù)明顯添加，季度內(nèi)多宗跨

10、國(guó)公司大面積租賃買(mǎi)賣(mài)完成，需求構(gòu)造呈現(xiàn)多樣化，行業(yè)涉及汽車(chē)制造、金融保險(xiǎn)、能源、專業(yè)咨詢等。本季度寫(xiě)字樓最大租賃買(mǎi)賣(mài)是TOYOTA租賃位于CBD的中海廣場(chǎng),平方米寫(xiě)字樓；沃爾沃承租了光華國(guó)際,平方米；保險(xiǎn)公司CITIC-Prudential承租環(huán)球金融中心,平方米；同時(shí)BP也在環(huán)球金融中心租賃了,平方米;律師事務(wù)所DPW那么在國(guó)貿(mào)中心II座承租了,平方米面積，上述買(mǎi)賣(mài)均發(fā)生在CBD。作為寫(xiě)字樓市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的CBD近期備受關(guān)注。一方面，CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)反轉(zhuǎn)速度表現(xiàn)出異乎尋常地強(qiáng)勁，需求增長(zhǎng)迅猛，導(dǎo)致該地域空置率大幅度下降。近個(gè)月以來(lái)，的市場(chǎng)吸納量達(dá).萬(wàn)平方米，占全市整體吸納量的近，客戶來(lái)源涉及多個(gè)

11、行業(yè)，并且吸引了越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)公司和機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，使該區(qū)域的抗風(fēng)險(xiǎn)才干得到加強(qiáng)，同時(shí)區(qū)域供應(yīng)頂峰已過(guò)，隨著需求不斷添加，空置率壓力逐漸下降，市場(chǎng)空置率已從金融危機(jī)頂峰期的.%，下降到本季度的.%。租售情況需求旺盛，租金售價(jià)繼續(xù)上升從租售價(jià)錢(qián)來(lái)看，由于今年房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響和“商住倒掛的繼續(xù)存在，以及轉(zhuǎn)投商業(yè)寫(xiě)字樓的資本需求繼續(xù)加碼，導(dǎo)致了北京寫(xiě)字樓租金和售價(jià)方面構(gòu)成了一定比例的“補(bǔ)漲要求。從租售市場(chǎng)來(lái)看，年租賃市場(chǎng)也逐漸走出金融危機(jī)的影響，租金上漲幅度超越預(yù)期，銷(xiāo)售市場(chǎng)在住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)維持高位的根底上，自年第四季度開(kāi)場(chǎng)，出現(xiàn)大幅上升反彈。中國(guó)寫(xiě)字樓研討中心CORC-年北京寫(xiě)字樓歷年租金與售價(jià)比

12、較表根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研討中心CORC的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況堅(jiān)持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年表現(xiàn)超出一切研討機(jī)構(gòu)的預(yù)期。截止年月，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)元/平方米建筑面積報(bào)價(jià)，與年相比上漲.%;平均租金元人民幣/平方米/月建筑面積報(bào)價(jià)，與年相比上漲%;平均空置率.%,與年相比下降.%.從供需關(guān)系來(lái)看，年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá).萬(wàn)平方米，與年同比減少.%.同時(shí)市場(chǎng)整體吸納量為萬(wàn)平方米，較年上升.%。年第一季度，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)活潑，需求總量高位運(yùn)轉(zhuǎn)，租金繼續(xù)上漲，空置率下降。本季度北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金報(bào)價(jià)為每月每平方米.元，較上季度升幅達(dá)%，創(chuàng)年以來(lái)租金最高季度漲幅，而空置率是年以來(lái)最低程度。

13、圖為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金及空置率/高緯環(huán)球制圖CBD需求增長(zhǎng)迅猛，在需求不斷增長(zhǎng)和供應(yīng)明顯下降的市場(chǎng)趨勢(shì)帶動(dòng)下，CBD寫(xiě)字樓租金從金融危機(jī)時(shí)期最嚴(yán)重的階段上升了.%，到一季度末，CBD寫(xiě)字樓租金報(bào)價(jià)為每月每平方米.元。圖為CBD中心區(qū)租金漲幅超越%工程情況圖表綜上，對(duì)于年及年一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈的表現(xiàn)，一方面緣由在于內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)承當(dāng)推進(jìn)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)升溫的角色，另一方面作為寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求來(lái)源的跨國(guó)公司加速擴(kuò)張和兼并的步伐，需求上升明顯。整體租金程度全年處于上升通道，某些中心區(qū)域的租金程度甚至到達(dá)歷史最高點(diǎn)。銷(xiāo)售市場(chǎng)大單成交頻現(xiàn)，內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)集體發(fā)力，顯示寫(xiě)字樓物業(yè)投資需求依

14、然旺盛，投資者背景更為多樣化。北京寫(xiě)字樓商圈分布格局中心商圈呈傳統(tǒng)+x格局東二環(huán)中關(guān)村金融街國(guó)貿(mào)從上世紀(jì)年代以來(lái)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)不斷呈現(xiàn)傳統(tǒng)的“+X開(kāi)展態(tài)勢(shì)，即CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈一直領(lǐng)跑霸主位置，構(gòu)成三足鼎立的市場(chǎng)格局。CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈板塊實(shí)際上各自功能定位和目的客戶定位不同，但實(shí)踐上這三大板塊之間的重疊之處卻是不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)。如CBD和金融街就都把金融、電信列入了權(quán)利范圍，CBD更多聚集了外資金融，金融街更多聚集了內(nèi)資金融，而中關(guān)村同樣把電信、金融納入了目的客戶群。 三大中心區(qū)域約占寫(xiě)字樓市場(chǎng)%份額 。北京寫(xiě)字樓區(qū)域輻射外溢，向多中心開(kāi)展 豐臺(tái)麗澤商圈石景山CRD商圈燕

15、莎CBD東擴(kuò)亞奧上地亦莊商圈通州商圈隨著-國(guó)家總體規(guī)劃的出臺(tái)，經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展，目前北京寫(xiě)字樓進(jìn)入了多中心時(shí)代。隨著北京市提出建立國(guó)際金融中心的規(guī)劃，在“一主一副三新四后臺(tái)“一主就是以金融街作為首都金融產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的主中心，主要是開(kāi)展總部金融?！耙桓笔且訡BD作為金融開(kāi)展的副中心，主要是開(kāi)展國(guó)際金融?！叭率且院５碇嘘P(guān)村西區(qū)作為科技金融功能區(qū)，主要開(kāi)展科技金融；以東二環(huán)商務(wù)區(qū)為承載，主要開(kāi)展產(chǎn)業(yè)金融功能；以麗澤金融商務(wù)區(qū)為承載主要開(kāi)展新興金融功能?！八暮笈_(tái)是構(gòu)造四個(gè)金融后臺(tái)效力區(qū)，主要是海淀的稻香湖金融效力區(qū)、朝陽(yáng)金盞金融效力區(qū)、通州新城金融效力區(qū)，還有西城德勝金融效力區(qū)的總體規(guī)劃中，各區(qū)域功能更加

16、明晰，東二環(huán)商圈開(kāi)場(chǎng)向CBD、金融街、中關(guān)村三大傳統(tǒng)商圈看齊。 在傳統(tǒng)的三大中心商圈根底上，CBD東擴(kuò)、金融街西擴(kuò)，中心商圈輻射力外溢，逐漸向周邊區(qū)域延伸擴(kuò)張，新興的二線商圈如燕莎商圈、亞奧商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等，由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特征，如東二環(huán)商務(wù)帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟(jì)，望京商圈的國(guó)際化產(chǎn)業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的奧運(yùn)概念，燕莎商圈的國(guó)際化社區(qū)優(yōu)勢(shì)等。外圍邊緣亦莊、通州、豐臺(tái)麗澤、石景山CRD等商圈也在規(guī)劃引導(dǎo)下，逐漸進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)行列。 城中心區(qū)商圈：CBD、金融街、東二環(huán)商圈概略CBD商圈：區(qū)位：西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽(yáng)路之間約.平

17、方公里。特點(diǎn)：北京重點(diǎn)開(kāi)展的中央商務(wù)區(qū)，區(qū)域?qū)懽謽且?guī)模成熟。CBD規(guī)劃正在不斷完善中。交通：地鐵號(hào)線、十號(hào)線交匯，地面交通擁堵，東三環(huán)東四環(huán)和長(zhǎng)安街主干道。目前正在建立地下汽車(chē)交通樞紐?，F(xiàn)狀及未來(lái)供應(yīng)：寫(xiě)字樓總量萬(wàn)平方米，年至今上市寫(xiě)字樓約萬(wàn)平方米。CBD東擴(kuò)方案曾經(jīng)啟動(dòng)，東擴(kuò)至東四環(huán)，預(yù)增寫(xiě)字樓萬(wàn)平方米，未來(lái)年內(nèi)新入市寫(xiě)字樓約萬(wàn)平方米。普通整售或持有出租?？蛻簦嚎蛻粢月蓭熓聞?wù)所、咨詢公司，及外資銀行、保險(xiǎn)公司、外企駐京代表處、能源類(lèi)等為主。入駐CBD商圈的世界強(qiáng)企業(yè)超越家，區(qū)域集中度最高。租金及空置率走勢(shì)：需求旺盛，租金繼續(xù)走高，年漲幅%以上，空置率繼續(xù)下降區(qū)域年-月年-月年-月-租金較年漲

18、幅空置率平均報(bào)價(jià)空置率平均報(bào)價(jià)空置率平均報(bào)價(jià)空置率平均報(bào)價(jià)CBD.%.%.%.%.%東二環(huán).%.%.%.%.%金融街.%.%.%.%.%以上數(shù)據(jù)來(lái)源甲級(jí)寫(xiě)字樓網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)匯總。租金為凈租金，不含管理費(fèi)。售價(jià)走勢(shì)：數(shù)據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)金融街商圈：區(qū)位：西二環(huán)東側(cè)，南起復(fù)興門(mén)內(nèi)大街，北至阜成門(mén)內(nèi)大街，西自西二環(huán)路，東臨太平橋大街，規(guī)劃用地公頃。特點(diǎn)：證券，銀行等與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)密集。弊端為整棟國(guó)企持有為多，且自用多出租少。交通：西二環(huán)主路，地鐵號(hào)線和一號(hào)線交匯，地面交通擁堵。現(xiàn)狀及未來(lái)供應(yīng)：總建筑規(guī)模多萬(wàn)平方米，年至今無(wú)新寫(xiě)字樓上市。金融街西擴(kuò)方案展開(kāi)，未來(lái)新入市寫(xiě)字樓為整棟大型企業(yè)自用為主，不散售。

19、年內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)極其緊張?？蛻簦阂糟y行類(lèi)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、IT、電信企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)或機(jī)構(gòu)組織為主，外資金融機(jī)構(gòu)如高盛、摩根大通、瑞銀、加拿大皇家銀行等。租金、空置率走勢(shì)見(jiàn)上圖售價(jià)走勢(shì)：數(shù)據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)東二環(huán)商圈：區(qū)位：西起東內(nèi)南北小街、朝內(nèi)南北小街，東至東城區(qū)邊境，北起安定門(mén)東大街，南至建內(nèi)大街總面積.平方公里。特點(diǎn)：東城區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商務(wù)中心區(qū)，國(guó)家能源巨頭密集地。未來(lái)還在開(kāi)發(fā)更好的甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)。交通：東二環(huán)主路，地鐵號(hào)線和一號(hào)線交匯，地面交通擁堵。現(xiàn)狀及未來(lái)供應(yīng)：總建筑面積約萬(wàn)平方米，年至今無(wú)新寫(xiě)字樓上市。東二環(huán)區(qū)域未來(lái)估計(jì)寫(xiě)字樓總量達(dá)萬(wàn)平方米，年內(nèi)估計(jì)新入市寫(xiě)字樓萬(wàn)平方米?？蛻簦和赓Y及能源企業(yè)會(huì)

20、聚，多為自用。石油巨頭、通訊公司、銀行及保險(xiǎn)公司等,如中國(guó)石油、中國(guó)船舶、中國(guó)銀行、中青旅、中國(guó)人保。租金、空置率走勢(shì)見(jiàn)上圖售價(jià)走勢(shì)：數(shù)據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)外圍新興商圈：通州、豐臺(tái)麗澤、石景山CRD、亦莊商圈概略隨著北京市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，“兩軸兩帶多中心政策的穩(wěn)步推進(jìn)，城市以及城郊根底設(shè)備建立的不斷完善，高科技園區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)的改造建立以及相關(guān)優(yōu)惠政策的吸引，一些公司的辦公區(qū)域也逐漸向城郊延伸，呈現(xiàn)出寫(xiě)字樓市場(chǎng)“邊緣化的開(kāi)展態(tài)勢(shì)，這種邊緣區(qū)域正在逐漸構(gòu)成雛型的寫(xiě)字樓工程聚集區(qū)。在政府規(guī)劃引導(dǎo)下，以下幾個(gè)區(qū)域在產(chǎn)業(yè)功能方面構(gòu)成如下特征：通州新城商圈：區(qū)位及空間規(guī)劃：通州新城地處北京正東長(zhǎng)安街軸線與東部開(kāi)展帶

21、節(jié)點(diǎn)，屬于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的交匯中心地帶。新城規(guī)劃建立用地平方公里，可承載百萬(wàn)人口，構(gòu)成“一河兩翼、南拓東進(jìn)、組團(tuán)開(kāi)展的空間規(guī)劃構(gòu)造。通州新城的運(yùn)河中心商務(wù)區(qū)為未來(lái)商務(wù)辦公集中區(qū)域，占地面積平方公里，將重點(diǎn)開(kāi)展高規(guī)范大型城市綜合體，構(gòu)成銜接市區(qū)的商務(wù)門(mén)戶位置。通州歷史悠久，文化底蘊(yùn)深沉，北運(yùn)河等條河流穿城而過(guò)，與“六園十八景的萬(wàn)畝濱河森林公園水綠交融，構(gòu)成新城獨(dú)有的城市景觀。通州新城規(guī)劃圖-政策：具備條件的企業(yè)可享用北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)支持政策、金融效力業(yè)支持政策。交通：通州以“通得名。京通快速路、京哈高速、城鐵八通線、廣渠路東延線、未來(lái)?xiàng)l地鐵線規(guī)劃，具公路、軌道交通、鐵路動(dòng)脈、航空優(yōu)勢(shì)，交通路網(wǎng)密

22、集，但八通線人多擁堵，城鐵中段人群頂峰上車(chē)難，京通快速路頂峰堵車(chē)較為嚴(yán)重。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)：重點(diǎn)開(kāi)展高端商貿(mào)、文化創(chuàng)意、電子商務(wù)、金融效力等現(xiàn)代效力業(yè)。市場(chǎng)特點(diǎn)：通州早期主要進(jìn)展的住宅開(kāi)發(fā)，根本和早期望京一樣呈“睡城形狀，產(chǎn)業(yè)及商務(wù)功能尚在起步階段，缺乏辦公氣氛，寫(xiě)字樓工程極少，區(qū)域內(nèi)上質(zhì)量的寫(xiě)字樓工程只需瑞都國(guó)際為中檔，集聚了多家科技、貿(mào)易、文化等中小型公司，另外房齡較早的京貿(mào)中心商住工程提供一部分房源出租辦公，檔次及租金均較低。隨著-新城規(guī)劃的逐漸實(shí)施，剛剛開(kāi)場(chǎng)有高端甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)，如正在建立施工的北京ONE工程.萬(wàn)平米寫(xiě)字樓即將開(kāi)盤(pán)，未來(lái)年內(nèi)估計(jì)出現(xiàn)萬(wàn)平米供應(yīng)。區(qū)域內(nèi)質(zhì)量相對(duì)較好的主要在租工

23、程瑞都國(guó)際空置率高達(dá)%，遠(yuǎn)高于北京市場(chǎng)一季度平均程度.%，市場(chǎng)剛剛起步，尚不成熟。售價(jià)走勢(shì)：數(shù)據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)平穩(wěn)上行豐臺(tái)麗澤商圈：區(qū)位及空間規(guī)劃：北京豐臺(tái)西南二環(huán)至四環(huán)之間，緊鄰金融街，麗澤商圈所包括的范圍大致如下：西四環(huán)以東，西二環(huán)、京開(kāi)高速以西，西局東街、西局西街、西局南街、三路居路以南，豐臺(tái)南路、南四環(huán)以北。其中中心的麗澤金融商務(wù)區(qū)的規(guī)劃占地面積.平方公里，規(guī)劃總建筑面積.萬(wàn)平方米。其中住宅. 萬(wàn)平方米，公建.萬(wàn)平方米，任務(wù)用地企業(yè)用地.萬(wàn)平方米，配套公建.萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)建立高檔寫(xiě)字樓、住宅、公寓、會(huì)展以及商業(yè)休閑等建筑設(shè)備。是本市三環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模的待開(kāi)發(fā)地域。分外圍居住、混合配套區(qū)、

24、金融文化混合區(qū)、金融商務(wù)中心區(qū)、金融休閑混合區(qū)和商務(wù)區(qū)景觀環(huán)多個(gè)功能區(qū)，規(guī)劃將有近百萬(wàn)平米供應(yīng)。中心區(qū)圍繞蓮花河水系風(fēng)景，將建成六大主題公園、五條景觀軸線、四個(gè)中心廣場(chǎng)，方案打呵斥為金融街的“后花園。 年月麗澤中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖政策：具備條件的企業(yè)除享用本市現(xiàn)有支持金融業(yè)開(kāi)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策外，享用豐臺(tái)區(qū)專門(mén)促進(jìn)麗澤金融商務(wù)區(qū)開(kāi)展的政策。交通：南二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)，規(guī)劃有地鐵、號(hào)線，麗澤地域間隔 市區(qū)較近，又毗鄰西客站，交通主干線路多,交通比較方便。麗澤橋區(qū)域商貿(mào)人車(chē)較為混雜。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)：在首都“一主一副三新四后臺(tái)的金融產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃中的“一新，規(guī)劃定位為首都金融副中心，作為現(xiàn)代化的首都金融開(kāi)展新空

25、間和新興金融機(jī)構(gòu)聚集區(qū)。主要開(kāi)展金融、保險(xiǎn)、證券等行業(yè)。如創(chuàng)業(yè)投資、私募股權(quán)基金等新興金融機(jī)構(gòu)，買(mǎi)賣(mài)所、期貨市場(chǎng)等金融要素市場(chǎng)和各類(lèi)金融投資機(jī)構(gòu)；此外也包括銀行、保險(xiǎn)、證券等金融業(yè)總部，以及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)總部。市場(chǎng)特點(diǎn)：麗澤區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有建成工程少，連片土地處于待開(kāi)發(fā)形狀。現(xiàn)有寫(xiě)字樓工程多在麗澤橋至菜戶營(yíng)橋區(qū)域內(nèi),沒(méi)有構(gòu)成寫(xiě)字樓集群,在麗澤路南北零星分布,且多為中檔工程，入市時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)，體量小，配套設(shè)備相對(duì)落后,租金程度在.-元/天/平米左右，較年同期租金程度相比，有.元的增幅，年漲幅%?？罩寐世^續(xù)堅(jiān)持在非常低的程度%以下，由于區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期沒(méi)有新入市工程,可選工程非常有限, 相對(duì)低廉的租金與區(qū)域內(nèi)

26、的開(kāi)展中企業(yè)的辦公空間支出預(yù)算相契合,入駐群體穩(wěn)定。 麗澤區(qū)域原有寫(xiě)字樓的入住企業(yè)多為內(nèi)資中小型企業(yè)，租用面積相對(duì)零散，入住群體沒(méi)有明顯行業(yè)集中性,雖然有政策上的因勢(shì)利導(dǎo)，但開(kāi)展相對(duì)滯后，工程及周邊配套設(shè)備相對(duì)落后，辦公氣氛較弱，無(wú)法滿足大型企業(yè)的辦公需求。隨著麗澤商務(wù)區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)、南城方案中億元資金對(duì)該區(qū)域的投入，麗澤商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)啟動(dòng)，據(jù)年月規(guī)劃方案，中心區(qū)將建立一組地標(biāo)性建筑，最高達(dá)米左右。和亦莊、通州、石景山幾個(gè)新興的商圈相比，起步較晚，后續(xù)供應(yīng)放量約在-年之后，未來(lái)幾年內(nèi)供應(yīng)量約萬(wàn)平米。售價(jià)走勢(shì)：數(shù)據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)平穩(wěn)上行石景山CRD商圈：區(qū)位：北京石景山區(qū)五環(huán)路與長(zhǎng)安街西北區(qū)域。

27、石景山CRD規(guī)劃，將打造集文化創(chuàng)意、商務(wù)辦公、科技效力、休閑文娛、旅游會(huì)展等功能為一體的首都文化文娛休閑區(qū)，力求區(qū)域經(jīng)濟(jì)在首鋼重工業(yè)搬走的契機(jī)下，轉(zhuǎn)型晉級(jí)，成為城區(qū)內(nèi)擁有最大后備開(kāi)展空間的創(chuàng)新區(qū)，力求晉級(jí)為京西副中心。背靠西山、永定河、八大處，生態(tài)環(huán)境良好。政策：其中中關(guān)村科技園石景山園為區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公主要載體，入園企業(yè)有時(shí)機(jī)享用中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展政策、北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)支持政策和石景山園特征政策三重政策優(yōu)惠。交通：地鐵號(hào)線、規(guī)劃城鐵S線，阜石路、蓮石路、長(zhǎng)安街西沿線、西五環(huán)等城市快速路，楊莊路，交通良好。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)： 以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特征，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體，現(xiàn)代效力業(yè)總部經(jīng)濟(jì)為支柱，會(huì)

28、聚現(xiàn)代商務(wù)金融、研發(fā)設(shè)計(jì)、科技效力等高端資源。其中以數(shù)字文娛為特征的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為石景山科技園區(qū)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?！皣?guó)家數(shù)字媒體技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地、“國(guó)家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)北京開(kāi)展基地、“中國(guó)電子競(jìng)技運(yùn)動(dòng)開(kāi)展中心、北京市第一批“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)相繼落戶園區(qū)。市場(chǎng)特點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)原來(lái)以首鋼片區(qū)的廠房及住宅為主，交通及生活配套層次較低。早期建立的中關(guān)村科技園石景山園I區(qū)，為該區(qū)域最早的產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)建立區(qū)域，多為低密度辦公。后來(lái)首鋼搬遷，騰出.平方公里區(qū)域用于產(chǎn)業(yè)建立，未來(lái)年內(nèi)供應(yīng)約在萬(wàn)平米左右。目前正在建立石景山II區(qū)。年月，中關(guān)村石景山園新增家上市公司，人人網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)、易華錄智能交通運(yùn)用，截至目前，石景山園

29、境內(nèi)外上市公司總數(shù)到達(dá)家，其中境內(nèi)家，境外家，企業(yè)孵化環(huán)境較好?？蛻艏白馐郏弘S著石景山CRD規(guī)劃的逐漸實(shí)施，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)進(jìn)入起步階段，目前僅西山匯、融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心有寫(xiě)字樓供應(yīng)，工程較少，租售較為穩(wěn)定?？蛻舳嘁灾嘘P(guān)村科技園相關(guān)的中小型科技、電子、醫(yī)藥、機(jī)械、文化創(chuàng)意、傳媒類(lèi)為主。因區(qū)域內(nèi)供應(yīng)少，租售穩(wěn)定，租金.-元/平米/天，空置率相對(duì)較低，在%以內(nèi)，低于北京市平均程度。售價(jià)走勢(shì)：數(shù)據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)上行平緩，整售拉低區(qū)域內(nèi)新增工程少，其中融科、西山匯工程整售、及整棟產(chǎn)品價(jià)錢(qián)較之年散售產(chǎn)品單價(jià)，因整售定價(jià)與散售定價(jià)的差別有所拉低。亦莊新城商圈：區(qū)位及空間規(guī)劃：北京東南部五六環(huán)之間京津塘高速東西兩

30、側(cè)，西部中心區(qū)為亦莊寫(xiě)字樓較集中區(qū)域，路東區(qū)正在起步開(kāi)發(fā)階段。亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是北京獨(dú)一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要戰(zhàn)略要地之一。亦莊新城是“兩軸兩帶多中心中東部開(kāi)展帶的重要節(jié)點(diǎn)，北京市重點(diǎn)開(kāi)展的新型衛(wèi)星城之一，其定位是“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、“高端產(chǎn)業(yè)效力基地和“國(guó)際宜業(yè)宜居新城。至年，亦莊新城規(guī)劃人口萬(wàn)，建立規(guī)模約為平方公里，開(kāi)展為適宜就業(yè)和居住的現(xiàn)代化國(guó)際新城。構(gòu)成“兩帶七片的空間規(guī)劃構(gòu)造。寫(xiě)字樓主要分布于路西中心區(qū)的榮華路、輕軌線沿線，商務(wù)帶正在逐漸構(gòu)成過(guò)程中。政策：同時(shí)享用國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策。交通：扼守京津咽喉要道，銜接首都機(jī)場(chǎng)、南苑

31、機(jī)場(chǎng)、鐵路貨運(yùn)站、公路貨運(yùn)主樞紐、國(guó)際物流中心，四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)、京津高速、京津塘高速、博大路、大羊坊路、成壽寺路、西環(huán)路、東環(huán)路路網(wǎng)密集，輕軌L號(hào)線及未來(lái)規(guī)劃M、S等多條地鐵線，交通良好。但路東路西通道較少，東西交通較為不便，有待改善。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)：以高端產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)為依托，面向國(guó)際市場(chǎng)的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)，構(gòu)筑東南部產(chǎn)業(yè)開(kāi)展帶。以高新技術(shù)與現(xiàn)代制造業(yè)為主，構(gòu)成了生物醫(yī)藥、電子信息、汽車(chē)、配備、光機(jī)電一體化、新資料新能源和軟件制造等產(chǎn)業(yè)鏈條。市場(chǎng)特點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)開(kāi)展在幾個(gè)新城中起步最早，但多以工業(yè)廠房和現(xiàn)代制造業(yè)為主，寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體不成熟，但開(kāi)展勢(shì)頭較好，未來(lái)供應(yīng)量約萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)猛烈。亦莊區(qū)域自規(guī)劃以

32、來(lái)，主要是以工業(yè)廠房和現(xiàn)代化制造業(yè)為主。由于交通、商務(wù)氣氛的開(kāi)展較慢，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)不斷不成熟。除政府辦公及少量中小公司辦公外，市場(chǎng)供應(yīng)與需求表現(xiàn)普通，開(kāi)展較為緩慢。隨著亦莊新城的規(guī)劃，以及輕軌即將運(yùn)轉(zhuǎn)的便利，區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)有了比較好的開(kāi)展勢(shì)頭，未來(lái)供應(yīng)量即將出現(xiàn)井噴，產(chǎn)品在硬件方面，都將得以晉級(jí)，在營(yíng)銷(xiāo)方面，將以租賃為主，部分整售或散售。 工程稱號(hào)檔次未來(lái)供應(yīng)量萬(wàn)平米租售方式力寶廣場(chǎng)高檔整售榮京麗都北地塊待定租賃博達(dá)國(guó)際大廈南地塊待定租賃辛基鉑爾曼地塊待定租賃瑞森國(guó)際大廈中檔.租賃我司工程待定銷(xiāo)售小計(jì).亦莊早期的寫(xiě)字樓大多規(guī)模檔次較低，規(guī)劃分散。近年中高端的朝林大廈、隆浩大廈、亦城

33、國(guó)際逐漸出現(xiàn)，結(jié)合未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，由于區(qū)域?qū)懽謽切枨蠼煌盎\統(tǒng)的保證，區(qū)域?qū)懽謽嵌键c(diǎn)狀的分布于榮華路沿線及輕軌沿線。特別是亦莊中心區(qū)內(nèi)，整體交通條件，籠統(tǒng)昭示感，與政府部門(mén)的便利性，都對(duì)商務(wù)氣氛的構(gòu)成都具有優(yōu)勢(shì)，路東區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)，展現(xiàn)性、便利性、可達(dá)性都處于優(yōu)勢(shì)，但未來(lái)站前綜合效力區(qū)的配套建立會(huì)對(duì)路東辦公市場(chǎng)帶來(lái)利好?？蛻艏白馐郏涸瓍^(qū)域內(nèi)的客戶，以中小型公司的租賃為主，租金程度低下，普遍在-.元/平米之間，但隨著朝林大廈、亦城國(guó)際、國(guó)際企業(yè)大道C、隆浩大廈的銷(xiāo)售和租賃，北京南城區(qū)域質(zhì)量較好的中大型公司的部分機(jī)構(gòu)開(kāi)場(chǎng)陸續(xù)進(jìn)入到開(kāi)發(fā)區(qū)，包括機(jī)械設(shè)備、生物醫(yī)藥、能源資料、科技科貿(mào)等，區(qū)域內(nèi)的租金水準(zhǔn)也開(kāi)

34、場(chǎng)漲至.-元/平米。中低檔寫(xiě)字樓根本滿租，空置率%以下。中高檔寫(xiě)字樓空置率在%以下。購(gòu)買(mǎi)客戶以高速開(kāi)展的中小型企業(yè)為主，多為自用，部分投資客戶購(gòu)買(mǎi)用于出租或升值轉(zhuǎn)售。售價(jià)走勢(shì)：數(shù)據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)平穩(wěn)上行，速度加快其他方面情況：寫(xiě)字樓客戶選址需求、買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)寫(xiě)字樓客戶選址需求特征寫(xiě)字樓選址遵照的三要素區(qū)域、位置、物業(yè)。有資料顯示，國(guó)外的企業(yè)在選擇辦公物業(yè)的時(shí)候，往往會(huì)思索三個(gè)要素。第一個(gè)要素是整個(gè)目的商圈的開(kāi)發(fā)情況；第二個(gè)要素是詳細(xì)的地點(diǎn)，即辦公物業(yè)的地點(diǎn)選擇；第三個(gè)要素是詳細(xì)的物業(yè)和物業(yè)管理。在商圈上，很多公司辦公選址首先會(huì)很關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個(gè)大的區(qū)域。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸

35、多構(gòu)成要素中，除了思索地域受教育勞動(dòng)力數(shù)量、已有教育資源外，還會(huì)思索當(dāng)?shù)卣闹С至Χ?。在地點(diǎn)選擇方面，會(huì)把一次性本錢(qián)降到最低，包括消費(fèi)本錢(qián)、搬遷本錢(qián)和建筑本錢(qián)等；把繼續(xù)性運(yùn)營(yíng)本錢(qián)降到最低，包括勞動(dòng)力本錢(qián)、交通、公用設(shè)備和稅收等；把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，思索到各種風(fēng)險(xiǎn)要素，如政府控制、電力供應(yīng)等。寫(xiě)字樓選址會(huì)看運(yùn)營(yíng)本錢(qián)這是當(dāng)前企業(yè)寫(xiě)字樓選址所最關(guān)懷的問(wèn)題。以前企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)首先看位置、硬件設(shè)備，是由于那時(shí)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，城市開(kāi)展程度較低，地理位置成為決議企業(yè)成敗的關(guān)鍵要素。尤其對(duì)于一些剛剛進(jìn)入中國(guó)的外資企業(yè)和新興的國(guó)內(nèi)企業(yè)而言，企業(yè)知名度不高，企業(yè)對(duì)所選辦公樓是不是能到達(dá)彰顯企業(yè)實(shí)力、宣傳企業(yè)籠統(tǒng)的

36、目的非常關(guān)懷。同時(shí)，企業(yè)還關(guān)懷寫(xiě)字樓的空調(diào)、電力、交通等配套設(shè)備，對(duì)運(yùn)營(yíng)本錢(qián)那么不大注重。如今的情況相反，當(dāng)企業(yè)選擇寫(xiě)字樓的時(shí)候，第一個(gè)思索就是運(yùn)營(yíng)本錢(qián)或辦公本錢(qián)，分開(kāi)了本錢(qián)就談不到寫(xiě)字樓物業(yè)的好壞，這也是企業(yè)對(duì)股東擔(dān)任，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表、對(duì)現(xiàn)金流擔(dān)任的表現(xiàn)。作為企業(yè)寫(xiě)字樓選址關(guān)鍵點(diǎn)的辦公本錢(qián)，包含許多方面，租金只是其中的一項(xiàng)，還包括折舊費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)本錢(qián)、人力資本等。對(duì)于北京幾大熱點(diǎn)寫(xiě)字樓分布區(qū)域而言，CBD地域的平均入住本錢(qián)最高，金融街地域比CBD稍低，中關(guān)村地域次之。除此之外，企業(yè)寫(xiě)字樓選址還要注重交通情況、安康平安、配套效力，員工關(guān)系。一種新的趨勢(shì)是，除了企業(yè)的房地產(chǎn)部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)、法律部門(mén)參與

37、寫(xiě)字樓選址外，人力資源部門(mén)也參與其中，在選址的時(shí)候開(kāi)場(chǎng)思索寫(xiě)字樓周邊的交通、住房等方面能否給員工帶來(lái)方便，能否有利于留住人才等方面的問(wèn)題。企業(yè)在做出寫(xiě)字樓租賃或者購(gòu)買(mǎi)決策的時(shí)候，要把企業(yè)選址當(dāng)作是企業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的一部分，不只思索物業(yè)本身的軟硬件條件，還思索財(cái)務(wù)關(guān)系、員工關(guān)系。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇一線商圈新興商圈寫(xiě)字樓競(jìng)相輝映，按需選擇在北京，企業(yè)辦公選址大抵閱歷了幾個(gè)開(kāi)展階段：分散型的高級(jí)酒店階段、一線商圈的純寫(xiě)字樓階段和新興商圈特征階段。所謂一線商圈是指CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈，新興商圈主要是指BDA商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。九十年代初，很多外企選址根本上在高級(jí)酒店

38、如北京飯店等，以利于推行產(chǎn)品和吸引客戶；在三大商圈逐漸構(gòu)成過(guò)程中，企業(yè)發(fā)現(xiàn)酒店并非專業(yè)辦公環(huán)境，于是搬到純寫(xiě)字樓，如國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心以及金融街的一些寫(xiě)字樓。隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，具備產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)的亦莊、上地等商圈開(kāi)場(chǎng)興起，對(duì)企業(yè)的吸引力也越來(lái)越大。如TOM從東方廣場(chǎng)搬到BDA，這都從一個(gè)側(cè)面闡明，企業(yè)從注重消費(fèi)轉(zhuǎn)到注重智力、注重軟件，對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來(lái)越高，同時(shí)在一步步降低運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。壇,裝修論壇,業(yè)主論壇# m/ x o& 不同類(lèi)型的企業(yè)有不同的寫(xiě)字樓選址要求對(duì)于一部分企業(yè)能夠宜于選擇新興商圈，如：網(wǎng)絡(luò)公司、軟件研發(fā)公司等；但是銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、廣告公司、咨詢公司、商

39、務(wù)代表處等效力類(lèi)企業(yè)那么更加適宜CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈，由于這些企業(yè)要大量接觸客戶，需求集聚效應(yīng)，是不可分割的產(chǎn)業(yè)鏈。以北京金融街為例，統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)駐金融街的企業(yè)主要集中在金融業(yè)，約占入駐金融街全部企業(yè)的二分之一，而隨著該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量進(jìn)一步增長(zhǎng)，將會(huì)有更多的金融企業(yè)和與之相關(guān)的企業(yè)入駐金融街。根據(jù)北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)的調(diào)查，在金融街的客戶中，整棟、整層購(gòu)買(mǎi)作為企業(yè)總部或區(qū)域總部的占據(jù)相當(dāng)比例。這正是由企業(yè)特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈集聚所產(chǎn)生的結(jié)果。總之，企業(yè)選擇寫(xiě)字樓會(huì)綜合各方面要素。會(huì)選擇適宜本人公司的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、適宜本人公司財(cái)務(wù)情況、員工情況的寫(xiě)字樓買(mǎi)入運(yùn)用或租賃。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 R

40、& u T! J 寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)二手買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)：賣(mài)方：?jiǎn)挝?買(mǎi)方：?jiǎn)挝毁u(mài)方：去所在注冊(cè)稅務(wù)部門(mén)去核稅 買(mǎi)方：契稅：%賣(mài)方：?jiǎn)挝?買(mǎi)方：個(gè)人賣(mài)方去所在注冊(cè)稅務(wù)部門(mén)去核稅 買(mǎi)房只需交納：契稅：%賣(mài)方：個(gè)人 買(mǎi)方：?jiǎn)挝毁u(mài)方：無(wú)買(mǎi)方：營(yíng)業(yè)稅：差額的.%個(gè)人所得稅：差額的%契稅：%土地增值稅：增值額未超越扣除工程金額的%的部分，稅率為%；增值額超越扣除工程金額的%至%的，稅率為%；增值額超越扣除工程金額的%至%的，稅率為%；增值額超越扣除工程金額%的，稅率為%。印花稅：萬(wàn)分之五寫(xiě)字樓出租稅費(fèi)業(yè)主為：個(gè)人營(yíng)業(yè)稅：租金% (起征點(diǎn)元，元以下免)房產(chǎn)稅：租金%城市建立維護(hù)費(fèi)：租金.%教育費(fèi)附加：租金.%印花稅：

41、租金.%個(gè)人所得稅：租金%租賃管理費(fèi)：租金% 業(yè)主為國(guó)內(nèi)企業(yè)：租賃管理費(fèi)：租金%租賃印花稅：租金.%房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值%.%新建成或購(gòu)置新建房屋免納三年帶征企業(yè)所得稅：租金.%營(yíng)業(yè)稅：租金% (起征點(diǎn)元，元以下免)業(yè)主為外資企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅：租金% (起征點(diǎn)元，元以下免)估計(jì)所得稅：租金-營(yíng)業(yè)稅%房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值%.%租賃管理費(fèi)：租金%租賃印花稅：租金.%()北京寫(xiě)字樓宏觀市場(chǎng)總結(jié)預(yù)判展望后市，隨著全球經(jīng)濟(jì)走出衰退，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)開(kāi)展，跨國(guó)企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)持對(duì)寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)的宏大需求，保證市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。另外，寫(xiě)字樓遭到調(diào)控的影響較小，投資持有具有穩(wěn)定的生長(zhǎng)性和報(bào)答，開(kāi)展?jié)摿颓熬耙廊涣己?/p>

42、。后市，樂(lè)觀估計(jì)，未來(lái)十到二十年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)都將堅(jiān)持在一個(gè)高速開(kāi)展的時(shí)期。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)能夠呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：從宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)運(yùn)轉(zhuǎn)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體仍有一定上升空間；從供需來(lái)看，除了CBD區(qū)域外，郊區(qū)寫(xiě)字樓工程的開(kāi)展將有力彌補(bǔ)中心區(qū)域供應(yīng)缺乏的問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)也較為猛烈。估計(jì)空置率，在中心商圈內(nèi)如CBD、金融街、中關(guān)村等，依然堅(jiān)持低位運(yùn)轉(zhuǎn)，售價(jià)及年平均租金將繼續(xù)上漲。從租售來(lái)看，由于房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響和“商住倒掛在一定時(shí)期內(nèi)繼續(xù)存在，寫(xiě)字樓平均售價(jià)和租金有望繼續(xù)上揚(yáng)“補(bǔ)漲。隨著的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)資金及機(jī)構(gòu)投資者將添加商業(yè)地產(chǎn)尤其是優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的投資。

43、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或?qū)⒊蔀榇笞谫I(mǎi)賣(mài)的主要買(mǎi)家。另外，由于商務(wù)部門(mén)的“限外等政策，尤其對(duì)其中涉及對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)收買(mǎi)及轉(zhuǎn)售行為加以嚴(yán)厲審查。估計(jì)國(guó)內(nèi)投資者在 年北京寫(xiě)字樓大宗買(mǎi)賣(mài)中的比重將加大。 從產(chǎn)品構(gòu)造來(lái)看 ，工程整體以綜合體方式居多，多有商業(yè)、酒店或公寓配套，寫(xiě)字樓以整棟、整層出賣(mài)增多，小面積分割銷(xiāo)售較少，高端產(chǎn)品大單成交頻現(xiàn)。年是“十二五的開(kāi)局年，在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的晉級(jí)和轉(zhuǎn)型要求下，企業(yè)獨(dú)棟、總部基地、綠色低碳寫(xiě)字樓等新形狀的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，將占據(jù)相當(dāng)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額。從商圈分布來(lái)看除了中心區(qū)域的CBD、金融街、東二環(huán)傳統(tǒng)商圈繼續(xù)堅(jiān)持優(yōu)勢(shì)外，同時(shí)郊區(qū)新興商圈寫(xiě)字樓工程也迎來(lái)建立熱潮，南部麗澤商務(wù)區(qū)及亦莊、西

44、部CRD、通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)都在積極拓展新的市場(chǎng)。 第三部分 案例研討本次調(diào)研因時(shí)間有限，重點(diǎn)選取城市中心區(qū)傳統(tǒng)中心商圈泛金融街、泛CBD區(qū)域及城市外圍新興商圈石景山、豐臺(tái)麗澤、通州、亦莊區(qū)域在售在租典型工程進(jìn)展調(diào)研，以期了解北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)中心商圈及外圍新興商圈情況，為我司工程研討提供支持。個(gè)案情況金貿(mào)中心案例分布圖：太平洋保險(xiǎn)大廈百浩大廈光耀東方宏昌商務(wù)園西山匯融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心優(yōu)筑天龍華鶴北京ONE瑞都國(guó)際亦城國(guó)際燕景寫(xiě)字樓朝林大廈隆浩大廈華騰大廈國(guó)貿(mào)三期銀河sohoBDA企業(yè)大道備注： 為中心城區(qū)中心商圈工程 為外圍新興商圈工程，其中深色為在售工程，淺透明色為租賃工程。產(chǎn)品情況：銷(xiāo)售工程：工程

45、稱號(hào)檔次占地面積總建筑面積容積率綠化率規(guī)范層面積主力戶型層數(shù)層高裝修情況設(shè)備情況樓層功能分布車(chē)位數(shù)量及價(jià)錢(qián)北京ONE高檔，其中辦公，所在建筑單面子積。.% .米公共部分精裝修，外立面玻璃幕墻加鏤空金屬板裝飾 中央空調(diào)，恒溫恒濕，合資電梯負(fù)-層為購(gòu)物中心；-層為休閑會(huì)所；-層為寫(xiě)字樓；-為酒店地下車(chē)位個(gè)，個(gè)/萬(wàn)平米銀河SOHO高檔，其中.萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓和 .萬(wàn)平方米商業(yè).%約，由四個(gè)弧形相連而成。B:.m；B:.m； B:.m；F:.m； F:.m；F:.m；F:.m；精裝修，裝修規(guī)范元/平米。中央空調(diào)， 外資品牌電梯BF為商業(yè)；FF為寫(xiě)字樓地下車(chē)位個(gè)，元/位.月金貿(mào)中心高檔，其中辦公單體C棟:

46、； C棟:;D:.%C棟:； C棟: ;D:區(qū)間，主力層.公共部分精裝，外立面玻璃幕墻和鋁單板中央空調(diào)， 高檔電梯一座效力式公寓、一座CEO行政公館、兩座A甲級(jí)寫(xiě)字樓，一座總部辦公樓，裙房為高端商業(yè)，配備精品會(huì)所。車(chē)位個(gè)光耀東方廣場(chǎng)高檔，其中辦公，單面子積-.%區(qū)間，主力層首層.m 規(guī)范層：.m公共部分精裝，外墻為石材、玻璃幕墻中央空調(diào)， 三菱電梯配有公寓和商業(yè)，地上兩層為商業(yè)、三至層為辦公車(chē)位個(gè)優(yōu)筑中高檔二期，其中為辦公.%區(qū)間，主力層首層.m 規(guī)范層：.m精裝修元規(guī)范，外立面石材外墻、斷橋鋁LOW-E中空玻璃幕墻中央空調(diào)，三菱電梯地下三層：設(shè)備用房，車(chē)庫(kù)，餐廳等；地上三層為商業(yè)；層分布為酒

47、店和商務(wù)辦公個(gè)停車(chē)位西山匯中高檔，單面子積-%大面積辦公，小戶型辦公-層.m公共部分精裝，高檔石材外墻面中央空調(diào)，芬蘭通力電梯棟辦公樓，配有員工餐廳、會(huì)所地下車(chē)位個(gè)，個(gè)/萬(wàn)平米。元/位月-萬(wàn)元/位融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心高檔其中為辦公，單面子積.%整售大堂挑空米，.米層高公共部分精裝，外立面玻璃幕墻中央空調(diào)，高檔電梯裙樓為商業(yè)，高層為寫(xiě)字樓地下車(chē)位個(gè)元/位月亦城國(guó)際高檔其中為辦公，A棟；B棟.%A座：；B座：區(qū)間，主力A座租賃：以上；B座銷(xiāo)售：A棟層， B棟層；大堂.m，規(guī)范層.m公共部分精裝，地面墻面為高檔花崗巖或大理石，頂部吊頂。外立面斷橋鋁LOW-E中空玻璃幕墻，部分外循環(huán)呼吸幕墻、金屬板，中央

48、空調(diào)，高檔進(jìn)口品牌電梯負(fù)層商業(yè)，以上是寫(xiě)字樓，二期方案開(kāi)發(fā)酒店、商業(yè)、頂級(jí)寫(xiě)字樓地上個(gè)(無(wú)妨礙停車(chē)位)，地下個(gè)，元/位月大道二期中高檔，單面子積-.約%-C棟整層銷(xiāo)售，。其他均為整棟銷(xiāo)售。中心四棟層，其他-層首層/頂層LOFT空間層高可到達(dá).-.米；規(guī)范層.米公共部分精裝，外立面玻璃幕墻、陶瓷板墻市政供暖，中央空調(diào)， 三菱電梯棟公寓、一棟會(huì)所車(chē)位：個(gè)，地上：元/位月；地下：元/位月；賣(mài)產(chǎn)權(quán)萬(wàn)元/個(gè)租售及客群情況：銷(xiāo)售工程：工程稱號(hào)開(kāi)發(fā)商用地年限開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售率月消化量租金程度投資報(bào)答率客戶情況北京ONE北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司綜合，年.，如今排號(hào).元/，開(kāi)盤(pán)憑號(hào)折-折寫(xiě)字樓

49、未開(kāi)盤(pán)/-%未開(kāi)盤(pán)銀河SOHOSOHO中國(guó)綜合，年.-元/,漲幅%年起%/月-%陜西石化買(mǎi)了層平米，石油化工、建材、科技、保險(xiǎn)、國(guó)企上下游企業(yè)、個(gè)人金貿(mào)中心北京華正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)韓建集團(tuán)綜合，年.散售元/，漲%年寫(xiě)字樓售罄/月%CC 平米被中電投.億整買(mǎi)自用。C客戶有機(jī)械進(jìn)出口、cmic、商貿(mào)、酒店效力、化工等光耀東方廣場(chǎng)北京海天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合，年.元/，漲幅%年棟整售%/月%中煤總局整買(mǎi)棟平米自用，散客有中國(guó)鋁業(yè)期貨貿(mào)易、個(gè)人等優(yōu)筑北京金蘭甫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合，年.-元/剛開(kāi)售，未成交/-元/天-%擬招科技、金融類(lèi)客戶進(jìn)駐西山匯北京鼎軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)科研辦公，年.-元/,均價(jià)， 按揭無(wú)折扣，一次性付款折

50、漲幅%年一期平米已售磬，二期月開(kāi)盤(pán)/月.-元/天-%G、文化傳媒、創(chuàng)意類(lèi)，西面中關(guān)村科技園石景山園I區(qū)客戶擴(kuò)張購(gòu)買(mǎi)。、棟大公司購(gòu)買(mǎi)，中國(guó)中鐵、中國(guó)無(wú)線電、發(fā)改委、工商銀行、搜狐、浩大游戲等融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心北京融科景元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合，年.年底整售元/未開(kāi)盤(pán)/-.元/天-%/亦城國(guó)際北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開(kāi)發(fā)總公司綜合，年.散售元/，漲幅% 年B座售罄，A座年月開(kāi)場(chǎng)租/月挑客戶，須在此注冊(cè)公司元/天%整層買(mǎi)得多，生物醫(yī)藥、服裝、軟件、信息技術(shù)、設(shè)備、科技、外企駐京辦等BDA國(guó)際企業(yè)大道二期北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份公建，年.分層售元/較開(kāi)售元價(jià)錢(qián)漲%售罄/月元/天%電子、醫(yī)藥、礦業(yè)、路橋、電力、數(shù)碼、動(dòng)漫、科

51、技、服裝租賃工程：工程稱號(hào)檔次總建筑面積入住時(shí)間規(guī)范層面積戶型面積租金程度空置率層高裝修設(shè)備車(chē)位樓層功能分布客戶情況瑞都國(guó)際中檔.區(qū)間，主力元/天，年漲幅%(年.)%. m，凈高.米公共部分精裝修市政供暖，空調(diào)分戶自行安裝。日立電梯。地上車(chē)位元/月，地下車(chē)位元/月，出賣(mài)萬(wàn)元/位F為商業(yè)；FF為寫(xiě)字樓投資、設(shè)計(jì)、科技、食品、房地產(chǎn)、貿(mào)易、文化藝術(shù)、培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)、咨詢國(guó)貿(mào)三期高檔.區(qū)間，主力低區(qū)層以下-元/天，高區(qū)-層-元/天。漲幅%年新盤(pán)，出租率% 一、二層m；標(biāo)高.m； 凈高.m公共部分高檔精裝修，外立面玻璃幕墻，室內(nèi)網(wǎng)絡(luò)地板，吊頂、白墻。中央空調(diào)系統(tǒng)，部富士達(dá)電梯地下車(chē)位個(gè)，地下固定元/月/位

52、，非固定元/月BF商業(yè)含車(chē)庫(kù)；FF、FF為辦公；FF為酒店，F(xiàn)為酒店空中大堂；FF為餐飲及景觀平臺(tái)；其他為避難層外資企業(yè)駐京機(jī)構(gòu)，銀行、保險(xiǎn)、證券律師事務(wù)所、石油、貿(mào)易、旅游等，如KKR、凱雷、日本三井、方達(dá)律師太平洋保險(xiǎn)大廈高檔太平洋保險(xiǎn)自用，其中出租.-平方米元/天，年月推出，個(gè)月即上漲%。滿租地上層， 地下層，凈高.米公共部分精裝修，外立面石材、玻璃幕墻約克中央空調(diào)，可分戶控制。日立電梯地下車(chē)位個(gè)，個(gè)/萬(wàn)平米。元/位月地下為車(chē)庫(kù)，地上為寫(xiě)字樓銀行、證券、投資管理百盛寫(xiě)字樓中檔.-.-.平方米.元/天，漲幅%年滿租地下四層，地上層規(guī)范層.公共部分精裝，外墻為石材、玻璃幕墻，內(nèi)部吊頂、白墻。

53、中央空調(diào)，部三菱電梯地下車(chē)位個(gè)，元/月地下層到地上層商業(yè)；至層為寫(xiě)字樓銀行、期貨、基金、金融采購(gòu)網(wǎng)、經(jīng)貿(mào)、游覽社、航空效力效力天龍華鶴中檔.區(qū)間，主力租-.元/天新盤(pán)，出租率%，普通層，規(guī)范層.m公共部分精裝，外立面玻璃幕墻市政供暖、中央空調(diào)，部高檔電梯地下車(chē)位個(gè),地上，地下地上-層為商業(yè)，層為辦公，為住宅科技、商貿(mào)、裝飾培訓(xùn)、咨詢中介宏昌商務(wù)園中低檔，棟層辦公樓，棟層別墅辦公獨(dú)棟單棟-.-元/天，漲幅%年.%層、層，層高米，凈高.公共部分精裝修，外墻優(yōu)質(zhì)陶面磚。分體式空調(diào)，市政供暖，部迅達(dá)電梯車(chē)位：個(gè)，元/位月純辦公能源資料、科技、機(jī)械、網(wǎng)絡(luò)、環(huán)保、醫(yī)藥等朝林大廈高檔-區(qū)間-，主力-.元/天

54、，漲幅%(年.)%層，凈高.m公共部分精裝修，外墻鋁塑板、玻璃幕墻美國(guó)“開(kāi)利中央空調(diào)，部三菱電梯，車(chē)位：個(gè)，地上：元/位月；地下：元/位月.層為商業(yè)，至層為寫(xiě)字樓服裝、網(wǎng)絡(luò)、機(jī)電設(shè)備、機(jī)械、科技、石油隆浩大廈中高檔，A座、B座、C座.區(qū)間, 主力-.元/天，漲幅%年.%層層高.米，-層層高.米，-層層高.米。公共部分精裝，大理石地面。外立面石材、玻璃幕墻，外窗具備可開(kāi)啟功能。內(nèi)部地面水泥抹平，預(yù)留強(qiáng)弱電地面線槽兩控制風(fēng)機(jī)盤(pán)管中央空調(diào)，公共區(qū)域完成空調(diào)末端精裝修，辦公區(qū)域完成規(guī)范末端裝修(空調(diào)裸頂)，配置獨(dú)立機(jī)組。三菱電梯車(chē)位：個(gè)，個(gè)/萬(wàn)平米。地上：元/位月；地下：元/位月-層為商業(yè)配套，-層為

55、商務(wù)辦公科技、空調(diào)、房地產(chǎn)、電氣、銀行、網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)研發(fā)華騰大廈中低檔 入住,年翻新-.元/天，漲幅%年.滿租層，層高米內(nèi)部精裝大堂/公共部分精裝中央空調(diào)，北京升華電梯地上車(chē)位個(gè)，個(gè)/萬(wàn)平米。元/月純辦公，有兵乓球室、小型籃球場(chǎng)化工/商貿(mào)/建筑裝飾/軟件燕景寫(xiě)字樓低檔-,年翻新內(nèi)部裝修-元/天，漲幅%年.，后來(lái)翻新提價(jià)%層，層高米精裝，瓷磚地面、涂料墻面分戶單體空調(diào)，無(wú)電梯院內(nèi)個(gè)，個(gè)/萬(wàn)平米。免費(fèi)停車(chē)純辦公保潔/商貿(mào)/小型公司調(diào)研總結(jié)產(chǎn)品方面：隨著需求開(kāi)展進(jìn)程，向更高檔次晉級(jí).規(guī)劃設(shè)計(jì)特征：集約式寫(xiě)字樓都以現(xiàn)代風(fēng)格為主，各具特征，采用不同的資料和表現(xiàn)手法營(yíng)造不同的建筑氣氛：簡(jiǎn)約、嚴(yán)肅、大氣等建筑氣氛是辦公建筑的主要特征。其中國(guó)貿(mào)三期、亦城國(guó)際分別為CBD、亦莊區(qū)域內(nèi)領(lǐng)銜地標(biāo)。亦城國(guó)際以弧形建筑單體組團(tuán)圍合，裙樓相連，中央布置下沉式花園廣場(chǎng)、休閑文娛、疊水綠化樓梯等，構(gòu)成綠色立體商務(wù)景觀。典型工程規(guī)劃圖：通州區(qū)域泛CBD區(qū)域泛金融街區(qū)域北京ONE國(guó)貿(mào)三期銀河soho金貿(mào)中心光耀東方廣場(chǎng)豐臺(tái)麗澤區(qū)域石景山CRD區(qū)域亦莊區(qū)域優(yōu)筑西山匯亦城國(guó)際BDA國(guó)際企業(yè)大道.建筑單面子積：從調(diào)研的工程來(lái)看，產(chǎn)品的單面子積普通在的區(qū)間內(nèi)，容積率.以下的產(chǎn)品中小體量普通為-，容積率在.以上的工程較大體量普通在-。.建筑規(guī)范層面積：調(diào)研