某商業(yè)步行街物業(yè)服務理念

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word西城路商業(yè)(shngy)步行街物業(yè)(w y)效勞(xio lo)投標(tu bio)方案桂林市桂安物業(yè)(w y)效勞有限責任公司二00八年七月一日目 錄致 函一、桂安物業(yè)(w y)效勞(xio lo)有限責任公司簡介二、商業(yè)(shngy)步行街物業(yè)效勞(xio lo)理念(l nin)三、商業(yè)步行街物業(yè)管理的特殊性四、西城路商業(yè)步行街物業(yè)工程概況 五、西城路商業(yè)步行街物業(yè)管理目標與整體籌劃六、西城路商業(yè)步行街物業(yè)效勞人員擬配數(shù)量及工資分配七、西城路商業(yè)步行街物業(yè)費用總支出及收益預測八、西城路商

2、業(yè)步行街物業(yè)費用分項描述九、西城路商業(yè)步行街物業(yè)效勞各項收費標準結 束 語附件1：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件附件2：企業(yè)法人身份證復印件附件3：組織機構代碼證副本復印件附件4：企業(yè)資質證書副本復印件致 函 尊敬(znjng)的西城路商業(yè)步行街業(yè)委會全體同仁：桂安物業(yè)(w y)效勞(xio lo)有限責任公司(n s)非常(fichng)榮幸能為貴公司負責的【西城路商業(yè)步行街】提供物業(yè)管理效勞方案建議。由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解【西城路商業(yè)步行街】 之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。日后，我公司正式簽約接管該工程，我們將對【西城路商業(yè)步行街】進行更進一步的深入了解

3、與分析，并在此根底上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴委審閱。我們希望能憑借自身積累的專業(yè)化管理經(jīng)驗，以高度的誠意及熱情為貴委領導的【西城路商業(yè)步行街】 提供優(yōu)質高效的效勞，并希望通過此工程的成功接管與貴委建立愉快、良好的合作關系！桂安物業(yè)(w y)效勞(xio lo)有限責任公司簡介：桂林市桂安物業(yè)(w y)效勞(xio lo)有限責任公司(n s)是由桂林市公安局直屬企業(yè)桂林市保安效勞總公司創(chuàng)辦的有限責任公司，總公司占80%股份，其他自然人占20%股份。桂林市保安效勞總公司是桂林市公安局于1987年12月28日創(chuàng)辦的，是一家向社會提供專業(yè)化有償平安防范效勞的特殊企業(yè)，是協(xié)助公安機關維護社會

4、治安減少違法犯罪的重要力量?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn)1000多萬元，客戶150余家，客戶聘請保安員1900余名。公司分支機構包括“獵豹技防公司，“金豹武裝押運公司、“桂安物業(yè)效勞；并開辦保安培訓基地1個、休閑農(nóng)場1個、保安器材銷售部1個，承接全市110開鎖效勞業(yè)務等。整個保安隊伍分9個大隊，21個中隊進行管理。桂安物業(yè)效勞有限責任公司注冊資金50萬元，物業(yè)管理資質為三級。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業(yè)效勞業(yè)務，從眾多物業(yè)效勞企業(yè)的競爭中相繼接手了桂林“奇峰小筑、“恒祥花園、“三星大廈、“北斗城南旺角、“紅嶺小區(qū)、“陽光花園、“臨江苑小區(qū)、桂林“商務經(jīng)貿(mào)廣場、“匯通商業(yè)廣場等樓盤的物業(yè)管理及“大宇客

5、車廠、“水晶酈城、“ 旅游開展總公司、“香江飯店、“廣運商貿(mào)城“普天通信設備廠等的專業(yè)化人防效勞管理工程。桂安物業(yè)始終堅持以客戶滿意為先導，以目標管理為核心。在物業(yè)管理實踐中，通過提高自身管理素質，追求完美效勞，不斷超越廣闊業(yè)戶日益增長的對物業(yè)效勞的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家，成為開展商的“好參謀、好幫手，成為行政主管部門及社會各界的“好企業(yè)、好朋友。精良(jngling)的效勞(xio lo)品質，使桂安物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認可，亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風(zufng)優(yōu)良、技術精湛、團結敬業(yè)能打硬仗的隊伍，公司在冊員工300余人(y rn)，管理層人員平均年齡為35

6、歲，所受教育涉及物業(yè)管理、企業(yè)(qy)管理、工民建、計算機、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業(yè)。公司在管及在談工程涉及文化、科研、醫(yī)療、商業(yè)、超大型住宅小區(qū)等多方領域，每接管一個新的工程，便針對工程的實際特點及客戶的需求，進行充分的研究，嚴密合理的設計，迅速建立與之相適應的效勞管理模式。 目前，公司管理實力日益增強，管理制度更加科學嚴謹，管理理念愈加表達了人文精神，促進并帶動各項經(jīng)營管理工作。同時借助總公司的整體優(yōu)勢，結合本行業(yè)的特點，探索出一條具有“桂安品牌特色的開展新路，在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹立“桂安品牌形象。公司企業(yè)精神：人本精神、樂業(yè)情懷、誠信效勞、求實管理。公司經(jīng)營方針：一

7、塵不染、滴水不漏、細致周到、專業(yè)追求。公司管理目標： 效勞是本、管理是魂、信譽是源、形象是根。二、【西城路商業(yè)步行街】物業(yè)效勞理念：商業(yè)步行街作為一種最具活力的 HYPERLINK t _blank 商業(yè)業(yè)態(tài)和最具成長空間的 HYPERLINK t _blank 商鋪形式，受到投資者的熱烈追捧。縱觀 HYPERLINK t _blank 全國成功步行街的開展軌跡，從其地段來看，無一不處于城市的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如 HYPERLINK t _blank 深圳的東門步行街、 HYPERLINK t _blank 廣州的上下九步行街、長沙黃興路步行街、 HYP

8、ERLINK t _blank 武漢的江漢路步行街等。 商業(yè)步行街作為有規(guī)劃(guhu)的商業(yè)聚集,對商業(yè)步行街進行(jnxng)“統(tǒng)一管理,分散(fnsn)經(jīng)營是商業(yè)(shngy)步行街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。 “統(tǒng)一(tngy)管理，要求商業(yè)步行街必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，目前國內(nèi)商業(yè)步行街購置者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，商業(yè)管理公司對商業(yè)步行街的管理更為重要。沒有統(tǒng)一管理的商業(yè)步行街是難以經(jīng)受劇烈的零售業(yè)市場競爭?！胺稚⒔?jīng)營，是商業(yè)步行街對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商業(yè)步行街的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)

9、營者之間搭建橋梁。 1、商業(yè)步行街統(tǒng)一管理的理念在于：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一效勞監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了到達“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營的管理模式，在商業(yè)步行街管理合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。從而在法律上確定商業(yè)步行街管理公司的管理地位。 1“統(tǒng)一招商管理要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理同步實施。 a“品牌審核管理指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書適用于批發(fā)代理商、品牌代理委托書適用于專賣代理商、稅務登記證、法人授權委托書等。 b“完善的租約管理指：簽定租約前方可進入。租約管理包

10、括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等。c營業(yè)時間確實(qush)定。d承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面(fngmin)須接受統(tǒng)一管理。 e為整個商鋪(shn p)促銷承當(chngdng)的義務(yw)。f承租人對停車場的使用，確定有歸還是無償，有無限制。 g投保范圍事宜。2“統(tǒng)一的營銷管理有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。 a由于目前商業(yè)競爭劇烈，打折降價的促銷競爭手段比擬流行，以吸引購物者光臨。管理公司應該為商鋪籌劃好1年12個月的營銷方案，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過。 b組織籌劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經(jīng)業(yè)主同意后

11、，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。3“統(tǒng)一的效勞監(jiān)督有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。 商業(yè)步行街設立業(yè)主管理委員會，指導、協(xié)調(diào)、效勞、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：指導工程：店鋪布置指導、促銷活動安排；協(xié)調(diào)工程：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關系，增進經(jīng)營者之間合作；效勞工程：行政事務管理；監(jiān)督(jind)工程(gngchng)：維護商鋪的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生(wishng)、消防等部門的管理。 4“統(tǒng)一(tngy)的物業(yè)管理有助于建筑(jinzh)空間的維護和保養(yǎng)。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供給、公用面積的

12、保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設施設備有方案的保養(yǎng)與維修，增加使用的平安性和耐久性。三、商業(yè)步行街物業(yè)管理效勞的特殊性： 1、顧客流量大 商業(yè)步行街進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，平安保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防平安不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。平安管理應特別慎重 。2、效勞要求高 商業(yè)步行街要求物業(yè)管理效勞面向置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業(yè)步行街物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個平安、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理

13、效勞的根本原那么 3、 管理點分散 出入口分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)步行街物業(yè)管理的特點。 4、營業(yè)時間性強 顧客到商業(yè)步行街購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造(szo)。開張、關門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。 5、車輛管理難度(nd)大 來商業(yè)步行街的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商業(yè)步行街周邊(zhu bin)的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體

14、表達(biod)?！疚鞒锹飞虡I(yè)(shngy)步行街】物業(yè)工程概況： 【西城路商業(yè)步行街】由北斗集團開發(fā)、招商并建設完成，目前已成為桂林市首家集商務、娛樂、購物、休閑為一體的綜合性商業(yè)步行街。由于地理環(huán)境因素，及規(guī)劃設計和整體效果，使西城路商業(yè)步行街極具商業(yè)價值及升值潛力。五、【西城路商業(yè)步行街】管理效勞目標與整體籌劃： 物業(yè)效勞管理的最終目標是創(chuàng)一方文明，保一方平安。使商鋪戶安居樂業(yè)，使該物業(yè)保值增值。物業(yè)管理效勞主要包括兩局部：一是對物業(yè)的管理，二是對商鋪戶的效勞。 1、對【西城路商業(yè)步行街】作為桂林市物業(yè)管理的典范實施管理，以高起點的管理，高標準的效勞，高素質的人員，從而到達社會環(huán)境和經(jīng)濟

15、的高效益。 2、在【西城路商業(yè)步行街】的管理上實行定員、定量、定額的方式，以科學的管理方法，合理調(diào)配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標，實行嚴格有效的管理制度，使管理隊伍的素質到達相應的效勞水平，為管好西城路商業(yè)步行街，效勞于商鋪戶打好堅決的根底。 3、處理好房產(chǎn)銷售與商鋪戶經(jīng)營之間的關系，給開發(fā)集團提出合理化意見及建議，為商鋪戶排憂解難，充當好開發(fā)商和商鋪戶之間的橋梁和紐帶。 4、科學的管理效勞，使【西城路商業(yè)步行街】的管理效勞工作將按照“用心管理，真心效勞的原那么，實施一體化管理的綜合效勞，一體化管理就是工作實施中分設職責不同之部門，負責協(xié)調(diào)管理中出現(xiàn)的各種情況和問題，保證工作有序開展

16、，受理商鋪戶投訴監(jiān)督效勞質量，確保各項管理工作順暢進行。【西城路商業(yè)步行街】管理效勞中心設有管理組開展日常效勞充分發(fā)揮資源合理配置的優(yōu)勢，節(jié)約人力，物業(yè)的投入，加強各組的相互支持和促進，提高管理效能，效勞中心以人性化的管理貫穿于工作的始末，充分發(fā)揮員工的工作積極性，主動性和創(chuàng)造性，最好地滿足商鋪戶的各項要求，效勞中心將結合步行街的特點，創(chuàng)造出獨特且具有風格的管理模式，以盡善盡美有效勞為商鋪戶提供平安，舒適的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。【西城路商業(yè)(shngy)步行街】物業(yè)(w y)效勞(xio lo)人員(rnyun)擬配數(shù)量及工資分配： 成立(chngl)【西城路商業(yè)步行街】管理效勞中心，由精干，專業(yè)性強

17、的人員組成，下設各管理效勞專業(yè)組。 1、管理效勞中心：人員配置力求合理，擬設經(jīng)理1名。各下屬管理骨干分工明確，在管理效勞中心的指導下，各司其職，各負其責，以協(xié)調(diào)高效(o xio)，相互促進的模式來實現(xiàn)良性循環(huán)。2、業(yè)戶(y h)效勞(xio lo)組：設管理員1名經(jīng)理(jngl)兼，電工(dingng)1名，清潔工3名。 1負責日常前臺接待事務、受理商鋪戶的各類投訴，協(xié)調(diào)比鄰問題。2辦理商鋪戶的裝修報裝手續(xù)，裝修進程跟蹤3免費為商鋪戶代辦所需經(jīng)營證照、代理招商招租業(yè)務4負責步行街的各項公共設施、設備的管理，維護及保養(yǎng)5負責步行街的公共衛(wèi)生綠化管養(yǎng)的監(jiān)督指導6負責步行街各項物業(yè)日常費用收取7負責

18、開展相關的有償效勞：如打字復印、 、收發(fā)電子郵件效勞。3、保安效勞組：擬設保安隊長1名,保安員8名。1負責步行街的秩序維護管理2消防防范管理3車輛交通管理4、經(jīng)營效勞部：物業(yè)經(jīng)理兼任，全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告籌劃及工程開發(fā)等經(jīng)營效勞工作，該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。 合計：14人5、本管理區(qū)域使用效勞人員編制及工資費用：序號人員設置數(shù)量工資標準工資小計一管理層人員1經(jīng)理1人1500元/月1500元/月二工程技術類人員1水電工1人1000元/月1000元/月三保安類人員1隊長1人1000元/月1000元/月2保安8人900元/月

19、7200元/月四保潔綠化類人員 1保潔3人700元/月2100元/月五工資總額1人員總數(shù)14人2工資總額12800元/月注以上人員工資含養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險金等。七、【西城路商業(yè)(shngy)步行街】管理費用總支出及收益(shuy)預測：管理費用總支出：序號工程內(nèi)容測算依據(jù)測算公式月支出元/月1管理人員工資費用11人 128002國家法定假日加班費11天50元/天14人12月=642元/月6423上下壓配電系統(tǒng)維保、公共場地維修及養(yǎng)護、公共照明系統(tǒng)維護、消防系統(tǒng)維護及公共電費消耗。2000元/月20004辦公運行費用含招待、交通、通信、耗材、折舊200元/人/月200元/人/月14人28005

20、衛(wèi)生綠化費用(含衛(wèi)生用具及清掃用水及綠化清殺費)100元/人/月100元/人/月14人14006稅收按5%計算10002、管理費用收入(shur)預測：序號物業(yè)性質收費單價(元/月/平方米)收費面積估測費用收入小計1商業(yè)門面5中段3東西二段2面積超100建筑面積約381213342元/月依照70%計算2公共攤位收益：物業(yè)與業(yè)委會分配比例： 7：3 即物業(yè)占總收益的70%，業(yè)委會占總收益的30%。 估計物業(yè)月收益為 ：7000元 3大型商務活動總收益：物業(yè)與業(yè)委會分配比例： 5：5 即物業(yè)占總利潤的50%，業(yè)委會占總利潤的50%。4 小計收益： 20342元/月5盈虧預測：20342元/月206

21、42元/月=-300元/月八、【西城路商業(yè)(shngy)步行街】物業(yè)(w y)效勞(xio lo)管理(gunl)分項描述： 【西城路商業(yè)(shngy)步行街】物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進行分項描述：1、商鋪業(yè)戶效勞管理 1商鋪業(yè)戶效勞管理： 業(yè)戶效勞部有兩局部工作職能，一是業(yè)戶效勞，二是內(nèi)部管理。a接待(jidi)與聯(lián)系 接待(jidi)與聯(lián)系是業(yè)戶效勞(xio lo)的重要(zhngyo)內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供效勞(xio lo)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶效勞一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外

22、聯(lián)系等。 b糾紛、投訴接待 顧客在商鋪購物因環(huán)境效勞因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約業(yè)績考核依據(jù)之一;c報修接待 商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應迅速做記錄，填寫?維修任務單?，即時派維修工到現(xiàn)場搶修； d走訪回訪 接待員的走訪內(nèi)容包括三方面： 一是：聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理效勞的意見、建議； 二是：對報修后的維修結果進行回訪； 三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的缺乏之處作出提示、催促改良，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象

23、，我們的目標是一致的。 e內(nèi)外聯(lián)系 商鋪(shn p)內(nèi)部聯(lián)系： 商鋪(shn p)的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能消耗(xioho)、鋪位的報修搶修(qingxi)費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能消耗(xioho)。商鋪效勞管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。 商鋪的外部聯(lián)系： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。2、商鋪裝修效勞管理 1商鋪裝修效勞管理： HYPERLINK t _blank 裝修管理應包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職

24、能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面： 建立周全、詳細、便于操作的管理制度； 專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督； 選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修； 對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。 2商業(yè)(shngy)鋪面制定裝修(zhungxi)管理規(guī)定的要點； a二次裝修過程應遵守(znshu)物業(yè)管理處制訂的?二次裝修(zhungxi)施工管理規(guī)定?；業(yè)戶(y h)裝修需使用電焊、

25、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守?商鋪動火申請制度?的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電。 b裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理。 c為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： d凡涉及電力設備由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關箱等進行增建、改裝的；為該層的消防設備包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電

26、視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶那么按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。 e凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、 等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。 d業(yè)戶(y h)遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖附鋪面(pmin)、商號招牌的細節(jié)；排水系統(tǒng)的分布圖附由關細節(jié)(xji)；電力(dinl)供給(gngj)設備分布圖及電線敷設簡圖附有敷設電線資料及負荷量；照明設備位置圖；假天花的

27、平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。等等 3、裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理 在施工過程中，物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面： 對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生裝潢垃圾進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面那么照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格

28、按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，那么由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關費用那么由業(yè)戶支付。這些管理效勞都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考，等等。4、商鋪設備、設施維保效勞管理 1商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施，設備上，因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設備、設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營

29、活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。 2商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電(n din)需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不平安(png n)的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣(dinq)運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常(zhngchng)運行。 5、商鋪建筑物的養(yǎng)護(yngh)及維修管理 1商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理： a商鋪修繕的方案、資金管理： 為了確保商鋪建筑物的完

30、好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕方案，安排年度修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批大中修要落實資金，檢查修繕結果。 b工程性質確實定：依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。大修工程是指建筑物主體結構的大局部嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；局部附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和平安的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；中修工程是指建筑物局部損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規(guī)模和結構的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆蚓植恐刈雒鎸?，加固局部鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾

31、等。中修工程影響面為局部，商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應按?應急事件處理規(guī)程?操作。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等。6、商鋪(shn p)保安效勞(xio lo)管理(gunl) 1監(jiān)控(jin kn)中心管理 監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔(godng)手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應及時錄象，寸作查證。 另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等。

32、 這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。 2 HYPERLINK t _blank 消防管理 商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道尤其是放火樓梯、通道相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難； 商品多且大多是易燃品，火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度到達每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置煙感探測器和溫感探測器和自動滅火裝置噴淋裝置。這些裝置直接與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火

33、情，煙霧和溫度各到達一定的限度，這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預防。 制定切合(qih)本商鋪實際的消防管理制度包括幾套火災(huzi)應急處理方案；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍(fnwi)規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負責，責任明確，防患未然，切實貫徹(gunch)“預防為主，防消結合的消防(xiofng)方針。 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身平安，事故后

34、作好調(diào)查分析報告并備案。 發(fā)現(xiàn)故障警報，應迅速消除警鈴使之復原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。 在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。等等。7、商鋪(shn p)保潔效勞(xio lo)管理(gunl) 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部(nib)環(huán)境，外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建

35、筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等；內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。搞好(o ho)商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氣氛，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。 1商鋪保潔管理方法：要做好商鋪的保潔效勞管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據(jù)這些標準、要求再定出保潔的頻率次數(shù)，還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作?商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準?，內(nèi)容有檢查的部位、工程、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。

36、重要的問題是怎么做等，制訂?商業(yè)街保潔效勞作業(yè)規(guī)程?，這個“規(guī)程指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。 2商鋪保潔管理的重點： a商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境； b商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面(jn min)等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現(xiàn)象；c商鋪盥洗室墻面(qin min

37、)、潔具、地坪的清潔、枯燥(kzo)和無異味(ywi)，也是清潔工作的重點；d商鋪外的銅牌(tn pi)，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。e商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理； f雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。 g對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的平安，要放在摸不到的地方；為了平安也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作； h在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故； i在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放置

38、地毯或防滑提示牌； j提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；k對一切(yqi)能利用的再生(zishng)垃圾包裝紙、箱要回收(hushu)處理，等等。8、商鋪(shn p)綠化效勞(xio lo)管理 1商鋪 HYPERLINK 綠化效勞管理： 綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的根底。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細那么，指導養(yǎng)護人員實行。 2商鋪綠地管理： 商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風

39、格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。 為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪； 保持綠地環(huán)境整潔，及時去除死株、病株，缺株要補檀，定期對花木修剪整形； 發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意平安，并掛警示標識； 草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒； 臺風(tifng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后去除(q ch)花木折斷(sh dun)的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等 。9、商鋪(shn p)經(jīng)營效勞(xio lo)管理 1商鋪經(jīng)營效勞管理： 商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃

40、管理，廣告籌劃、新工程開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理作為物業(yè)管理公司也應將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理效勞緊密地聯(lián)系起來。 2租賃管理： a出租方式的管理：主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金根據(jù)面積，然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。 一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。b競標租賃的考前須知：嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公

41、司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標的程序須標準、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規(guī)定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。 c協(xié)議(xiy)租金出租的考前須知(xzh)： 在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)(hngy)的規(guī)定等。 承租人的經(jīng)營性質，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質量是否有能力進行一定投入的商業(yè)(shngy)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的開展(kizhn)等。 d租金條款： 租金

42、制定的參考因素 要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況。 要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等。 要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況及經(jīng)營狀況等。 10、商鋪廣告管理 1 廣告籌劃： 樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾(dn sh)等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告(gunggo)籌劃(chuhu)是商鋪(shn p)經(jīng)營效勞(xio lo)管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此

43、要籌劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等。節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。 協(xié)調(diào)好社會關系，與政府及其他組織機構保持聯(lián)絡，參與社會公益活動如捐助失學兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)時機。 2工程開發(fā)： 物業(yè)管理處還應不斷增加效勞工程，擴大效勞領域如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物； 開辦商務中心，為業(yè)戶提供 、復印、打字、電報、長途 、電子郵件等效勞； 開辦茶座為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉OK、節(jié)日慶祝

44、，年終聯(lián)歡等文娛活動，活潑業(yè)戶的文化生活； 辦好(bn ho)商鋪內(nèi)部食堂為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供存放(cnfng)包袋、代訂報刊、代辦保險(boxin)、兌換零幣等效勞(xio lo)； 開辦(kibn)投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等；為顧客，業(yè)戶提供全方位的效勞，使顧客生活中的大多數(shù)效勞要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等。 3商鋪廣告管理： 業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了標準商鋪的環(huán)境

45、秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳籌劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。 商鋪的整體布局設計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等要和商鋪整體設計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設計風格。 11、商鋪保險管理 1、商鋪保險管理： 商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故包括火災，對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了躲避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施。 工程(gngchng)或效勞(xio lo)的公眾(gngzhng)責任險、財產(chǎn)險火險(huxin)；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾(gngzhng)責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的上下選擇投保的金額。 還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方大業(yè)戶和各業(yè)戶的投保減災提供建