重慶公寓分析

1、分析意見重慶區(qū)域綜述公寓調查產(chǎn)品解析打造長壽區(qū)域“地標性”建筑項目點評價格走勢寶潤國際7號樓商務+商住+酒店復合地產(chǎn)商業(yè)模式實現(xiàn)價值最大化的超級物業(yè)渝北區(qū)板塊介紹 冉家壩片區(qū)由石馬河、松樹橋、機電院轉盤、華新分流路、渝長高速公路圍合而成，占地約10平方公里，人口將達10萬人以上，主要包括江北農(nóng)場北部，冉家壩新城龍脊小區(qū)北部，龍湖開發(fā)區(qū)等。板塊已規(guī)劃為重慶的居住、政務和外市中心，以居住和高新產(chǎn)業(yè)為主，具有完善的商業(yè)、文化、辦公等配套設施。 作為新興的開發(fā)地塊，最重要的是相關的配套設施的完善，包括道路、教育等。目前冉家壩的基礎設施已經(jīng)逐步得到完善，如松石大道、景觀大道等的建設，未來的房地產(chǎn)開發(fā)必將

2、向縱深發(fā)展。該片區(qū)的大量土地已經(jīng)被開發(fā)商圈占，開發(fā)指日可待。 主流產(chǎn)品：板塊區(qū)域內(nèi)的樓盤多以高層為主，同時也有多層。項目名稱項目位置項目周邊狀況項目規(guī)模項目位置賣點內(nèi)部配套租賃及公司分布產(chǎn)品類型客群租金裝修及電梯物業(yè)管理項目分析龍湖紫都星座（精裝，不通氣）重慶市渝北區(qū)冉家壩龍山大道111號世界500強之沃爾瑪、百安居以及紫城天街總建面35000平方米總551套26-90 隨著政府和市政機關的遷入增加人氣以花、光、草、土、木等主題園林出租率95%極少的26-60 未租投資客95%辦公5%公寓投資客、機關人群800-1200元/月外墻高級墻磚大廳大理石內(nèi)墻高級乳膠漆可視系統(tǒng)中央空調KOLE潔具、摩

3、恩水槽、西門子開關、斯米特地磚4梯19戶廣州日立電梯國家一級物業(yè)管理資質，重慶唯一鉆石級物管新龍湖物業(yè)管理公司1.55元/平方米/月（ 含供暖) ）高檔商務公寓交通便利,規(guī)劃5、6號輕軌線擁有濃厚的商業(yè)氛圍 物資類, 汽車照明設備類，貿(mào)易,美容館,制冷設備,廣告科技類寫字樓公司及成功人士35-60元/平/月公寓代表項目業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結構本區(qū)域核心商業(yè)及商務公寓將為行政及事業(yè)單位這些高素質社會人群服務，從而成為更有服務性的高端物業(yè)型態(tài)。主要吸引江北、渝北、沙坪壩三個區(qū)域為主的成功人士及政府人員所投資、辦公產(chǎn)品類型客群價格配套高檔公寓高檔寫字樓事業(yè)、機關及投資客為主5500-10000元/平米600

4、0-7200元/平米 商務辦公、商業(yè)為主（大中型賣場、專賣店）區(qū)域 Vs 產(chǎn)品區(qū) 域 特 征產(chǎn) 品 特 性冉家壩聚集著武警總隊、海關、廣電、新聞社、邊防總隊等行政和事業(yè)單位，使得本區(qū)域性有著良好的區(qū)域形象和社會壞境，在龍湖、東和、勁力等品牌企業(yè)的帶領下，冉家壩商圈已漸成熟。 總結： （1）獨特的功能定位；以建材交易、汽貿(mào)汽配、糖酒百貨批發(fā)等專業(yè)要素市場和特色餐飲、休閑等第三產(chǎn)業(yè)為特色的城市新區(qū)。 （2）完善的功能配套；為新銳階層“打造城市童話”的龍湖地產(chǎn)，立刻就帶來了兩大世界第500強企業(yè)，沃爾瑪、百安居雙落于此。 （3）低密度的居住理念：高綠化率低密度社區(qū)，秉承以環(huán)境為核心的新一代生態(tài)開發(fā)，

5、是一種低密度蔓延,內(nèi)城空心化的社區(qū)。項目名稱項目位置項目周邊狀況項目規(guī)模（平米）項目位置賣點租賃產(chǎn)品類型客群價格（租金）裝修標準物業(yè)管理項目分析金島E-HOUSE全裝修，不通氣位于渝北區(qū)松石北路58號中小學，永輝、沃爾瑪、新世紀等超市總建面48000平米。總套數(shù)約：770套醫(yī)院、超市、各個知名小學銷售率100%自主戶100%由于房屋質量問題導致業(yè)主出租房屋機率可達43%。公寓附近企業(yè)單位以及工層階級消費群體700-1000元/月外墻：面磚內(nèi)墻：低劣的乳膠漆名牌櫥柜、TOTO潔具、防滑地磚以及四星級大堂都不翼而飛。5梯31戶，電梯選用上海三菱牌電梯金島物業(yè)管理公司區(qū)域管理物業(yè)巡視檢查物業(yè)維修等周

6、邊生活配套設施集全，人口密度太大。5部電梯只開2部電梯，以及裝修、物管素質低劣。導致民憤公寓代表項目業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結構名人大道、生活印象、食色地帶、SHOP鄄PINGCIUB、藍色假日、名車譯站將生活與辦公相結合“東和風情街”形成集休閑、娛樂、餐飲、汽車美容等經(jīng)營業(yè)態(tài)是強有力的配套支持。產(chǎn)品類型客群價格配套 中檔公寓各個階層的中高端消費群體公寓價格4800-5400元/平IT商圈、大型超市、美食街、家電賣場于一身區(qū)域 Vs 產(chǎn)品區(qū) 域 特 征產(chǎn) 品 特 性松樹橋：生活、娛樂、休閑配套設施齊全，交通便利，中高消費群體的活動區(qū)域?？偨Y： 成功： 網(wǎng)絡住宅理念：打破傳統(tǒng)空間慨念，強調流動性而不像傳統(tǒng)住

7、宅舒適性，E-HOUSE是以功能為導向來設計戶型，借助智能化形式打造出所謂的E生活館，是一個輕松、時尚的和諧樂園。 失?。海?）開發(fā)商信譽；存在消防隱患及電梯違規(guī)使用等問題 （2）物業(yè)管理較差；空中花園垃圾不與清理 （3）房屋質量；精裝房三個月就發(fā)生管道破裂漏水等現(xiàn)象 （4）噪音污染大，人口密度大，較復雜，不利于管理 板塊介紹 新牌坊的范圍具體包括重慶國際金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)、北部商貿(mào)城、紫金山開發(fā)區(qū)及人和，亦即是新牌坊轉盤沿龍湖花園方向、人和方向、紅旗河溝轉盤方向延伸之地帶及新牌坊轉盤周邊區(qū)域。規(guī)劃定位為以金融、辦公、信息、第三產(chǎn)業(yè)以及高檔住宅小區(qū)為主。 該板塊房地產(chǎn)開發(fā)的最大特點是檔次高、分布集

8、中，已經(jīng)逐步樹立起重慶“富人區(qū)”的形象。同時，從現(xiàn)有開發(fā)及新牌坊區(qū)域地塊條件上看，未來新牌坊板塊房地產(chǎn)開發(fā)將可能向人和、機場沿線及冉家壩方向拓展。 主流產(chǎn)品：面對市場競爭，新牌坊地塊市場的細分已越來越明顯，同一檔次可以設計不同的產(chǎn)品類型，同一產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，公園、低密度、地覆蓋率等，在未來的市場中，產(chǎn)品細分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。項目名稱項目位置項目周邊狀況項目規(guī)模項目位置賣點內(nèi)部配套租賃及公司分布產(chǎn)品類型客群價格（租金）裝修標準物業(yè)管理項目分析龍湖水晶星座（精裝，通氣）位于渝北區(qū)新南大道龍湖水晶酈城旁 行政中心、財富中心以及緊鄰龍湖動布公園總建面30000平方米總5

9、72套30-55 政府機關與大型企業(yè)入住無出租率96%13戶30-55未租投資97%居住2%辦公98%公寓投資客及少數(shù)事業(yè)人員1500-2300元/月外墻保溫隔熱材質內(nèi)墻乳膠漆大堂高級地磚年代廚具科勒潔具可視系統(tǒng)，中央空調4梯22戶，廣州日立電梯國家一級物業(yè)管理資質，重慶唯一鉆石級物管。新龍湖物業(yè)管理公司寫字樓2.1元/平方米/月公寓1.4元/平方米/月頂級的高檔商務公寓超豪華，四星級，全功能酒店交通便利連接新牌坊和觀音橋的交通樞紐酒店政府單位及成功人士400-480元/天科技31； 咨詢4；建筑設計7；網(wǎng)站廣告8；酒店餐飲類6；美容類6；教育類2；房地產(chǎn)5；事務所9寫字樓中小型公司機構以及成

10、功人士45-70元/平/月公寓代表項目業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結構高端商務人群的高端消費需求，本區(qū)域核心商業(yè)、酒店物業(yè)將為高消費人群服務，從而成為更有針對性的高端品質化體系較多大中型商業(yè)，酒店，公寓面向政府機關人員以及成功人士和為要務會議服務產(chǎn)品類型客群價格配套高檔商務公寓中高檔寫字樓為主，高檔酒店相對集中高級管理和技術人群，服務于政府機構的企業(yè)為主。公寓價格：7000-10000元/平米寫字樓價格：4500-6000元/米商務配套為主（高級酒店，高級會所）區(qū)域 Vs 產(chǎn)品區(qū) 域 特 征產(chǎn) 品 特 性新牌坊現(xiàn)在處于孕育期，雖然與高新區(qū)政府辦公大樓及涉外領事館區(qū)為鄰，現(xiàn)在還沒有自己的特點，沒有形成有規(guī)模性的

11、商業(yè)圈；未來商業(yè)的氣氛會濃一些?？偨Y： （1）精髓：時尚、品味；高檔酒店式公寓，把生活、休閑、娛樂結合為一體。環(huán)境優(yōu)越，交通便利，附近有行政中心和財富中心，此物業(yè)配套設施完善 （2）情感：更高、更遠；緊鄰龍湖動步公園，視野廣，空氣清新，適宜居家辦公。打造高雅的人文居住壞境，創(chuàng)造高雅的現(xiàn)在居所。 （3）功能：清潔、舒適。龍湖物業(yè)的品牌作為次項目的支撐點，設計上更有親和力，更生活，更綜合。江北區(qū)CBD商圈板塊介紹 觀音橋板塊是以觀音橋轉盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地。憑借鄰靠解放碑及新區(qū)優(yōu)勢，曾為上世紀90年代中期的第二大商圈。但隨著交

12、通改善、商業(yè)結構、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象。限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。 現(xiàn)在，隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃后，龍湖北城天街的投入使用，吸引了本區(qū)以及各區(qū)高端的消費人群。商業(yè)營業(yè)面積近30萬平方米。 主流產(chǎn)品：這個板塊一直是江北樓盤最集中、人氣最旺、價格最高的板塊，板塊內(nèi)樓盤主要以小戶型為主，購買人群投資客較多。項目名稱項目位置項目周邊狀況項目規(guī)模（平米）項目位置賣點租賃及公司分布產(chǎn)品類型客群價格（租金）裝修標準物業(yè)管理項目分析北岸星座精裝不通氣位于北城天街入口交通便利，各大型娛樂休閑餐飲集中地總建面38000平方米約200套39-59 江北區(qū)CBD商圈的心臟。以酒店式服務管理

13、為依托。出租98%5戶31-43未租投資、辦公98%無自住公寓投資客、（白骨、精）1200-1800元/月外墻新型保溫隔熱材質大廳內(nèi)墻大理石歐派廚柜安信實木復合地板歐式瓷磚立邦乳膠漆美心防盜門國家一級物業(yè)管理資質，重慶唯一鉆石級物管新龍湖物業(yè)管理公司物管費2元/平/米商業(yè)中心，有現(xiàn)代感。將生活、辦公、娛樂結合為一體的高檔商務公寓寫字樓中小型企業(yè)公司65-80元/平/月精品24投資咨詢11婚慶7服裝、餐飲、美容7建筑營銷裝飾21廣告網(wǎng)絡14電器設備5貨運5旅行涉5商業(yè)1-6裙樓匯聚購物、休閑、娛樂為一體（新世紀、重百、北京華聯(lián)、家樂福等商場中百、永輝等為龍湖的物業(yè) 鋁合金窗可視系統(tǒng)中央空調 國美

14、、蘇寧、超市，7-8辦公樓層公寓代表項目業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結構產(chǎn)品定位普遍高、商鋪租價平穩(wěn)上揚，集成社區(qū)受市場追。以商務帶動商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務、商業(yè)于一體的成熟商圈。由于本商圈為最發(fā)達，核心區(qū)域，便利的交通條件是商圈形成的有利條件，高檔次消費人群對應區(qū)域高品質商業(yè)物業(yè)；商務帶動商業(yè)；交通便利條件對商圈形成有利影響產(chǎn)品類型客群價格配套高檔公寓為主中高檔寫字樓服務于政府機構的企業(yè)為主，涉外型高端企業(yè)8000-12000元/平7500-10000元/平商務辦公配套為主區(qū)域 Vs 產(chǎn)品區(qū) 域 特 征產(chǎn) 品 特 性北城天街商圈北城天街SHOPPING MALL是江北中心區(qū)商業(yè)復興的標志性中心，眾多中高

15、寫字樓匯集成的高檔商務區(qū)；國際知名企業(yè)匯集吸納高端消費群體?？偨Y： （ 1）江北商業(yè)中心地段，有現(xiàn)代 感，商業(yè)氛圍濃，辦公生活綜合 性強 （2）高消費者消費休閑中心地帶，各種酒吧，高檔酒店，高檔公寓，大型娛樂產(chǎn)所，為項目帶來強有力的支持。 （3）北城天街CBD成發(fā)展重心、集成社區(qū)受市場追捧，以商務帶動商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務、商業(yè)于一體的成熟商圈 高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊介紹 借“重慶2007現(xiàn)在服務業(yè)發(fā)展高峰論壇”舉行之機，醞釀半年之久的“高新商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2007-2020年）”正式對外公布。按照規(guī)劃，到明年6、7月份，石橋鋪數(shù)碼城將比現(xiàn)在擴容1/3，周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)全面向數(shù)碼類轉型，并最終打造

16、成中國有影響力的重慶數(shù)碼城。作為配套，科園一路定位金融服務一條街，科園二路為休閑娛樂街，科園三街與四路為南方花園美食街，科創(chuàng)路為快餐一條街。 高新區(qū)還計劃打造重慶汽摩配城、五金機電市場、巴山建材市場群三大市場。 以上帶動了高新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，也帶動了高新區(qū)的房地產(chǎn)市場。 主要產(chǎn)品：中檔小區(qū)住宅以及部分中檔公寓，易被高新區(qū)中階層消費群體所接受。項目名稱項目位置項目周邊狀況項目規(guī)模項目位置賣點內(nèi)部配套租賃及公司分布產(chǎn)品類型客群租金裝修及電梯物業(yè)管理項目分析華宇名都（精裝，通氣）石橋鋪渝州路31號（國美電器旁）新世紀，人人樂等大型超市。建設和工商銀行以及醫(yī)院40000平方米總420套59-95 交通樞

17、紐，成熟社區(qū)核心商圈。兒童樂園、羽毛球場、游泳池、幼兒園等出租率95%，18家未租投資95%辦公80%居家5%公寓面向高新區(qū)個性消費者及投資者800-1500元/月外墻面磚，內(nèi)墻乳膠漆，大堂高級地磚，采用塑鋼窗，三梯20戶，采用上海三菱電梯，進戶門為美心防盜門十佳住宅小區(qū)、重慶市園林管理師范小區(qū)及國家級物業(yè)管理示范小區(qū)華宇物業(yè)管理有限公司物管費1元/平/月交通便利有著便捷發(fā)達的交通網(wǎng)絡 1-3樓國美4樓空置5樓健身俱樂部6-8金恒賓館科技34咨詢9建筑設計6網(wǎng)站廣告18教育2餐飲美容14酒店100-200元/天公寓代表項目業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結構整體業(yè)態(tài)單一，缺乏商業(yè)中心，及商業(yè)配套設施。區(qū)域內(nèi)物業(yè)類

18、型較為單一，缺乏購物中心、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形式的有力支持，商業(yè)功能不夠完善產(chǎn)品類型客群價格配套中檔公寓經(jīng)濟性酒店高新區(qū)IT人群，IT商務人士及部分服務類行業(yè)公寓價格5300-5700元/平IT商圈、大型超市、美食街、家電賣場于一身區(qū)域 Vs 產(chǎn)品區(qū) 域 特 征產(chǎn) 品 特 性高新區(qū)近幾年高新區(qū)的高新技術產(chǎn)業(yè)的突起而蓬勃發(fā)展起來的商業(yè)、商務區(qū)陸續(xù)投入市場，已經(jīng)逐漸吸納了IT企業(yè)的消費群體，但未形成高端物業(yè)型態(tài)?？偨Y： （1）小區(qū)住宅；典型的生態(tài)化、現(xiàn)在化得都是樓盤，大組團與小組團結合的空間布局方式，保證了園區(qū)景觀的均好性 （2）交通便利；優(yōu)越的地理位置，交通樞紐，地鐵出口，成熟社區(qū)。核心商

19、圈，如潮人流 （3）周邊配套完善：既享都是繁華又享寧靜居家的和諧統(tǒng)一體 寶潤國際7號樓提議 酒店式公寓 酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒 店、會所、工作室等多功能于一體，具有“自有”和“投資”兩 大功效。但其本質仍然是公寓。重在體現(xiàn)產(chǎn)品附加值，戶型 使用經(jīng)濟，配套貼近小資情調，在大城市中有良好市場。 采用“酒店式公寓”贏得項目最大的附加值。同時底層商業(yè)價 值也贏得最大化利益重慶公寓解析對寶潤7號樓的啟示 1、品牌 寶潤第一期的銷售成績，已經(jīng)在長壽區(qū)消費者心里有了生根蒂固 的地位。寶潤品牌的影響力已經(jīng)打入消費者心里。 寶潤二期所打造的是長壽桃花新城首個酒店式公寓項目，該項目 在定位上走高端物業(yè)型態(tài)。 要做高端物業(yè)型態(tài)應該在完善一期的自身小配套，提升項目整 體質數(shù)，解決一期的基本居住、生活問題，才能讓置業(yè)者停留， 提升項目的人氣和商氣。2、功能配套建議 -精裝入戶大堂及信報箱3 、功能配套建議-電梯間 4、項目定位 寶潤國際第二期 打造財富第